住房制度论文精品(七篇)
时间：2022-09-29 09:07:59
序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇住房制度论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。
篇(1)
摘 要：尝试性地提出住房保障制度并轨的观点， 认为这种并轨应该包括短期并轨和长期并轨两个层面。 在短期内， 应该推进租售并举的经济适用房发展模式， 提高租赁型住房保障比重， 逐步将租赁型经济适用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障体系; 公积金管理实施准银行式 的模式， 实现保障资金的跨区域流动; 长期内， 应该构建多层次、 梯度性、 差异性的租房保障体系。 同时， 推进租房保障资金的准商业化、 市场化运行模式， 提高保障资金供给的可持续性。 关键词： 住房保障; 保障制度; 制度并轨。
国家十二五 规划中提出， 未来五年内， 我国将拟投资 1.3 万亿～1.4 万亿用于 3,600 万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到 20%。 如何从制度层面上保障十二五 住房保障规划的顺利进行， 需要我们思考。 为此， 本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点， 并设计了住房保障制度并轨的长短期路径， 以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。
一、 城镇住房保障制度并轨的总体思考。
住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、 无缝隙、 多层次、 动态性的租赁型住房保障体系的改革， 其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯， 优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。 制度并轨后的保障对象， 不仅要涵盖现行保障制度的保障群体， 更要涵盖夹心层、 潜在城镇人口 (具有迁居意愿的农村人口)[3]、 短暂流动人口、 被城市化 的农村人口中的住房弱势群体， 以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点， 我们认为： 制度并轨后的保障方式， 短期内应该坚持产权式、 使用权式保障并存的形式， 长期取消产权式保障， 着力实现使用权式保障方式。 制度并轨后的保障水平， 应呈现出层次性、 差异性、 梯度性。 保障水平在地区间、 保障制度设计间都存在差异。 一方面， 保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩; 另一方面， 短期内， 保障水平在廉租房、 公租房、 经济适用房之间应呈现出差异; 长期保障水平在廉租房、 公租房等租房体系内应呈现出差异。
二、 城镇住房保障制度的短期并轨。
1. 城镇住房保障制度的短期并轨路径。
(1) 经济适用房实施租售并举的方针， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变， 将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房， 暂时适当限制其发展。这一观点的提出， 主要基于以下因素的考虑： 一方面， 在一定程度上， 出售型经济适用房， 可以增加房地产低端市场的供给; 另一方面， 出售型经济适用房的问题突出， 但是， 尚存在一定的发展空间， 直接取消经济适用房的时机不成熟， 容易产生诸多负面效应。
(2) 公积金实行准银行式 的运营模式，即管理中心 + 商业性机构 的模式。 中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、 资金风险的管理， 以非营利性为目的。 而地方公积金管理可以进行部分商业化、 市场化运作， 强化公积金的盈利性， 提高公积金的保值、 增值空间， 为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。 同时， 对公积金进行动态管理， 即实施保障资金跨区域流动。 一方面， 地方间公积金实施跨区域流动， 合理配置区域间的公积金， 提高公积金的配置效率;另一方面， 个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制， 加快公积金和人力资源的混合、 同期合理流动。
(3) 大力推进廉租房的发展， 将廉租房并入到租房保障体系。 短期内， 廉租房在租房保障体系内， 仍是保障供给的主体。 随着公租房供给保障力度的加大， 出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低， 廉租房仍将对低收入群体实施保障。
(4) 加快公共租赁住房的建设， 将其并入租房保障体系。 随着近年来房价的攀升， 游离在保障和市场之外的夹心层， 其住房难问题成为了各方关注的焦点， 为了解决夹心层 的住房问题， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生， 是因为其自身上具有诸多的新特点。 其一， 从产权的角度来讲， 公租房的所有权归属于政府， 而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权， 如经济适用房、 限价房; 其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。 公租房侧重于解决夹心层 群体的住房难问题， 而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户; 其三， 公租房的保障方式是租赁方式， 而不是传统的购房方式。
2. 城镇住房保障制度短期并轨的效应。
(1) 通过制度的短期并轨， 可以纠正现行经济适用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并轨路径中， 对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势;另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时， 制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。 这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡， 避免过大的波动， 而且可以减少制度并轨过程中的障碍。
(2) 通过制度的短期并轨， 一定程度上， 可缓解住宅市场结构不合理的局面。 租赁型经济适用房的发展， 可以推进住房二、 三市场的繁荣;出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难， 增加小户型住房的供给， 调整当前的住房市场供给结构， 平抑房价的过快攀升。
(3) 通过制度的短期并轨， 可以加快解决夹心层 住房问题， 填补制度设计的盲区。短期内， 通过建立涵盖经济适用房、 廉租房、 公租房的多层次、 梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障， 解决夹心层 的住房困难。
(4) 通过制度的短期并轨， 可以缓解保障制度的资金不足的局面， 提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入 (土地收入、 税收收入) 的联动， 还是对公积金实施准银行式 的运行模式， 在一定程度上， 都会缓解保障制度的资金约束。
(5) 通过制度的短期并轨， 可以在发展公租房市场的过程中， 促进真正的房地产二级市场的发展。 这在一定程度上， 鼓励和促进了租房市场的发展， 从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路重购房、 轻租赁的状况， 形成两种市场并存的房地产市场体系。
三、 城镇住房保障制度的长期并轨。
长期并轨指， 由政府保障性租赁向住房租赁市场转变; 在长期并轨过程中， 通过政府 + 社会 运行模式 (政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理， 社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行) 建成长期租房保障体系。 最终， 建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、 纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系 (见图 1)。
图 1 住房保障制度并轨的长期路径。
1. 城镇住房保障制度长期并轨的路径。
长期取消出售型经济适用房的发展， 逐步将其并入到商品房低端市场; 在租赁型住房保障体系获得发展的基础上， 逐步缩小政府干预市场的力度， 发挥市场的资源配置作用， 通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。 在短期并轨完成后， 公积金制度等相关的租房保障资金来源， 会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。
2. 城镇住房保障制度长期并轨的效应。
(1) 政府 + 企业 的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力， 提高社会资本进入保障房体系的积极性。 宏观上， 政府对租房保障体系的建设、 资金筹集、 房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势; 微观上， 企业对租房体系的运行微观管理， 可以发挥其微观优势。 最终， 实现政府、 市场两只手 的协调， 有利于效率的提高和住房公平的实现。
(2) 通过住房保障制度的并轨， 可以建立租赁房保障体系、 繁荣租赁房市场， 也可以从根本上， 扭转长期以来居民过于强调购买住房， 而轻视租赁住房的传统观念。 住房观念的改变， 反过来又推动了租房保障体系的发展。 在长期并轨的过程中， 取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场， 可以增加商品房低端市场的供给， 平衡商品住房市场的供求平衡， 优化住房供给结构。
四、 结 语。
在当前的经济形势下， 解决住房保障问题，需要转变住房保障思维， 强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为， 通过城镇住房保障制度的并轨， 可以建立完备的租房保障体系， 实现对住房弱势群体的无缝隙、 分层次、 广覆盖、 动态性的保障目标。
然而要实现住房保障制度的并轨运行， 还需要克服一些障碍。 如短期并轨中， 经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的， 这需要依靠科学的实证数据的支持。 层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建， 需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。 保障房之间的差异程度， 既不可过大、 也不可过小。 另外，公积金准银行式 的管理模式， 需要配套的制度改革和创新， 如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并轨， 会增加政府的财政支出， 如租赁房相关的投资、 管理、 运营、 补贴支出。 在一定程度上， 上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。
住房保障制度长期并轨的难点表现在： 在住房保障制度并轨的过程中， 一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、 住房租赁市场的关系;另一方面， 需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。 如何吸引社会资本参与住房保障? 如何更好的发挥政府和社会力量的优势?这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。
[参考文献]
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[5] 南 灵，崔 亮。 经济适用房制度存在的问题及模式探讨[J]. 商业时代，2006(16)：52-56.
篇(2)
住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。
自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。
《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。
第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。
可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。
第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。
第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。
篇(3)
>> 中国城镇居民储蓄水平分析 中国城镇居民消费影响因素的计量分析 中国城镇居民嵌入式碳足迹影响因素分析 影响中国城镇居民储蓄因素的实证研究 中国城镇居民收入分层及影响因素研究 中国城镇居民家庭消费影响因素的实证研究 中国城镇居民住房销售面积的多因素分析 中国城镇居民住房消费需求弹性分析 中国城镇居民 收入差距走势分析 中国城镇化水平影响因素实证分析 浅析城镇居民消费水平影响因素 浙江城镇居民消费水平影响因素实证分析 影响我国城镇居民消费水平的多因素分析 关于城镇居民体育消费水平影响因素分析 我国城镇居民消费水平影响因素的计量经济分析 中国城镇居民住房消费水平合理化程度评析 中国城镇居民住房消费水平与问题研究 我国城镇居民文化消费影响因素的实证分析 中国城镇居民收入的决定因素 城镇居民储蓄影响因素实证分析 常见问题解答 当前所在位置：l.
② 李琮主编《西欧社会保障制度》，中国社会科学出版社，1989年版，第145页。
③ 周弘《福利的解析――来自欧美的启示》，上海远东出版社，1998年版，第8页。
④ T.H.Marshall， social policy， London， Hutchinson univ. library， 1965，p.7.
⑤ 韩枫《大众媒体与乡村文化福利构建》，辽宁大学硕士学位论文，2009年。
⑥ 吕效华《流动人口文化福利支持机制构建研究》，《理论探讨》，2012年第1期。
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⑧ 胡象明《广义的社会福利理论及其对公共政策的意义》，《武汉大学学报》，2002年第4期。
⑨ 同⑥。
⑩ 李占乐《现代城市社会福利事业的兴起――变迁与模式转换――以武汉市为个案的制度考察》，华中师范大学博士学位论文，2005年。 B11 侯志阳、孙琼茹《农村文化福利资本与文化福利治理》，《改革与发展》，2013年第3期。
B12 方福前、吕文慧《中国城镇居民福利水平影响因素分析――基于阿马蒂亚・森的能力方法和结构方程模型》，《管理世界》，2009年第4期。
B13 Jarrod M. Haar，Dave M. Brougham ：An Indigenous Model of Career Satisfaction： Exploring the Role of Workplace Cultural Wellbeing ，Soc Indic Res，2013.110：873890 .
B14 也包括在城镇、城乡之间的流动人口以及短时居住在城镇的居民。
B15 欧文・休斯认为对于公益性部门的绩效评估除了应该有关于目标的全面进展情况，或者关于财政目标的成就指标之外，还应该有关于顾客或委托人满意程度的指标。[澳]欧文・E.休斯《公共管理导论》，中国人民大学出版社，2001年版。
Factors Influencing the Townsfolk's Cultural Benefit Level in China：
Based upon the Perspective of Public Cultural Facilities Opening for Free
CHEN Bo
（Research Center of National Cultural Innovation，Wuhan University，Wuhan，Hubei 430072）
篇(4)
论文关键词：住房公积金,闲置资金,廉租,收益率
廉租房制度是我国重要的住房保障制度之一，它是专为保障城市低收入住房困难家庭而设计的住房保障政策。实物配租是廉租房制度的重要方式之一，但是当前廉租房建设面临巨额资金缺口问题。REITs（房地产信托基金）作为一种国际上重要的融资手段，在我国大陆还没有尝试。巴曙松（2006）、何芳（2007）、胡金星（2009）等认为，如果能够利用REITs为廉租房融资，则既能够解决廉租房的资金瓶颈问题，又可以提高REITs的政策获准可能性。
一、我国廉租房建设实施的瓶颈问题
1．廉租房建设时间短任务重，资金缺口巨大
根据住建部的规划，廉租房的建设资金主要来源为：中央和省政府补贴；地方土地出让金不低于10%；住房公积金增值净收益等。尽管住建部指明了地方政府廉租房建设的资金来源，但是资金远远不够，目前很多地方政府因资金紧张通过发行债券融资而债台高筑，截至2010年底地方政府债已经高达6万亿；加上廉租房巨大的投入与微薄租金收入形成强烈的反差，导致地方政府没有动力为廉租房建设融资。资金缺口不弥补，廉租房建设规划很难如期完成。经过前两年廉租房建设，各地可用资金基本消耗完了，面对持续的廉租房建设，资金紧张严重困扰着地方政府，如何吸引社会资金进入廉租房建设成为一个全新的探索。
2．安顺市廉租房建设资金情况
根据贵州省政府下达的工作任务，安顺市在2009～2011年内要完成新增实物配租19910户、新增租赁补贴户8140户的任务，其中2011年须完成新增建设10493套廉租房。
安顺市2011年土地出让金约1个亿，其10%为1000万作为廉租房建设资金，加上住房公积金增值净收益约1800万，合计2800万可用于廉租房建设。当地廉租房建设成本为1400元/m，除去中央和省政府的800元/m的补贴，安顺政府的配套成本约600元/m，则1600万只能建廉租房530=16000000/(600*50)套,相比2011年的任务量10493套，这无异于杯水车薪；要完成2011年的任务大约需要资金3.1亿，缺口为2.94亿，因此廉租房建设首要的难题在于资金筹措难。
迫于资金压力，安顺市2008年11月开始采取廉租房出售的政策，将廉租房以600元/m的地方政府配套成本价出售给廉租户，2010年售价上涨到1300元/m。在价格上涨的背后，一方面销售情况并不理想，另一方面，低保户家庭收入本来就极度困难，购买廉租房后原本困顿的生活将更加困难，因此廉租房改销售实际上是一种被逼无奈的下下策。
二、我国住房公积金的现状与主要问题
住房公积金制度是国家法律规定的主要住房社会保障制度之一，具有强制性、互、保障性等特点。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有，并实行个税免征，优先低息贷款购房的优惠政策。按照《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金管理机构的资金运作方式主要集中于公积金个人住房贷款、国债投资和定期存款。
1．全国住房公积金缴存用总体状况
截至2008年底，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，使用率为72.81%，同比降低1.78%；全国公积金闲置规模达到5616.27亿元。从2004到2008年间，缴存总额、缴存余额、专户存款余额即闲置资金不断增加，增值收益率始终维持在1.5%以下。总的来说，全国住房公积金的特点是资金池迅速扩大，闲置资金大量增加，增值收益率低位徘徊（见表1）。
表1全国住房公积金近年来总体情况
缴存总额
（亿元）
增长率%
缴存余额
（亿元）
增长率%
专户存款
余额（亿元）
增长率%
增值收益
（亿元）
增值收
益率%
2004
7400.29
4893.5
2086.3
48.6
0.99
2005
9759.5
31.88
6259.5
27.90
2907.9
39.38
72.81
1.16
2006
12687.37
30.00
7870.96
25.74
3520.02
21.05
101.9
1.29
2007
16230.3
27.92
9605.11
22.03
4107.58
16.69
99.61
1.04
2008
20699.78
27.54
12116.24
26.14
5616.27
36.73
篇(5)
【论文摘要】住房问题是关系国计民生的热点问题，也是重大的社会问题和政治问题。解决好城市中低收入群体的住房问题，是城镇住房的重点和难点，也是政府的重要职责和住房政策的主体目标，各国政府在城镇居民住房保障制度方面都进行了积极探索。学习和借鉴国外的成功经验，对加快完善我国的住房保障制度有着重大的启迪意义。
住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和公共产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。中低收入群体由于受支付能力的限制而无力通过市场机制解决自己的住房，他们更加需要政府的政策性帮助。因此，要实现社会的公平与正义，构建和谐社会，必须切实做好中低收入人群的住房保障工作。经过多年来的改革与实践，我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。自去年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布以来，住房保障问题被提到了空前的高度。国家接连出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》以及《经济适用住房开发贷款管理办法》。许多地方按照中央要求，制定并公布了住房建设计划，对保障性住房的建设规模做出了明确要求，力度颇大。除了国家所明确要求的廉租房和经济适用房，很多地方还积极尝试、创新经济租赁房、限价房等多种形式的保障措施。虽然住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，但是其中规律性的先进经验对完善我国住房保障体系有重要的启示作用。本文选取了美国、日本、新加坡三个国家进行比较分析。
一、国外住房保障制度的经验及做法
1、美国
美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。
美国住房保障内容可以概括为六方面。一是扩大房屋抵押贷款保险。除少数富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资低收入家庭公寓住宅建设，建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。
发达的房地产金融是美国住房保障的制度基础。美国的各类金融机构积极地参与住房建设，其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保、采取减税政策等。
2、日本
二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。
其住房保障措施主要包括三个方面。一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88%降为7.35%，全国银行同期放款7789亿日元的住宅信用贷款。二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾举办一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”，在不动产税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。三是建立健全公营住宅体系。日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用，其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上，合理界定受益对象的收入标准、制定多档次房租水平，以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入。由于申请这种住宅的人比较多，而住宅数量有限，取得公营住宅需要相当长的时间。1996年日本对《公营住宅法》进行了修改，提出公营住宅房源新思路，即：由地方公共团体建设公营住宅，由地方公共团体收购民间住宅，由地方公共团体租用民间住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。
其住房保障制度具有许多特色。一是制定长远规划，政府出资建房。1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的规划、开发和管理，并把实行“居者有其屋”当作国策。二是实行住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，经过发展和完善，中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制度之一，涉及到养老、医疗、住房、教育、投资等社会生活的各个方面，是一种综合的社会保障储蓄制度。三是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。在住房短缺时期，政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法，例如：一室一套，政府补贴1/3；三室一套，政府只补贴5%；四室一套，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套，政府按成本价加15%的利润。四是公有住宅的合理配售政策。为确保公共住房的可承受性，房屋发展局根据中低收入居民的实际负担能力来确定组屋的价格，在社会发展的不同阶段，历经了低于成本价、成本价和略高于成本价的调整过程，并逐渐形成较为合理的定购制度。
二、对我国的启示
从以上住房保障制度的经验和做法来看，我国应在结合实际的基础上按照统筹规划、市场导向、适度保障、动态调整的原则，多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系。
1、尽快建立完善的住房保障法律体系
自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度”以来，我国至今仅出台了《廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件，尚无全国性的住房保障法律法规问世，甚至连基本的《住房法》都没有颁布。因此，应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置等作出明文规定。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。
2、健全以政府为主体的住房保障体系
由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷，只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题。政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建住房保障体系的主体，并应自觉、主动承担起住房保障的各项职责。同时，改变当前的政绩考核机制，建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系，着重凸现政府的公共管理与社会保障职能，住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标。
3、建立健全廉租住房制度
从国际经验和我国当前的实际来看，廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心。在我国廉租住房制度实施中，存在着门槛过高、覆盖范围过低、资金瓶颈等问题。以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为7平方米和600元/月，累计受益家庭仅3万户左右，占家庭总户数比例不足1%。
首先，有必要加快放宽廉租住房政策标准，适当降低准入门槛，扩大廉租住房对象覆盖面，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，争取实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。其次，拓展廉租房来源，拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。其中，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是种好思路。最后，建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该立即搬出原廉租住房；未达到中等收入水平，也应该按照收入增长适当调整租金水平。
4、改进和规范经济适用住房制度
经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径，但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处。如政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等，出现“开宝马住经济适用住房”的怪现象，使政策实施效果大打折扣。必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题，进一步完善政策措施。一是明确保障对象。要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，且要与廉租住房保障对象相衔接，购房人拥有有限产权。二是依法严格监管。关键要加大经济适用住房建设力度，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平米左右的小户型建设标准，加强全社会监督。三是完善退出机制。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。
5、综合运用各种配套手段
（1）税收政策。即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设。如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费，对个人购买经济适用房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等，以期达到“正税、明租、清费”的目标。
（2）补贴手段。目前我国各地享有住房补贴的人口比例低，覆盖面窄。随着住房分配货币化改革的深入，应把对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴，变暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。这样可以大大提高补贴资金效率，使补贴无法产生对高收入家庭的溢出效应，减少补贴额，能更有效地解决“夹心层”的住房问题。
（3）金融配套措施。在目前的住房公积金制度基础上完善政策性住房金融体系，加大住房金融对住房建设和住房消费的支持力度。适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量；借鉴国外经验，吸收外资和民间资本组建住房银行，开办住房储蓄业务，为符合条件的居民提供低利率的住房贷款；积极推行个人住房抵押贷款证券化，建立住房贷款担保制度。
【参考文献】
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篇(6)
关键词：农民工；保障性住房；供应机制
中图分类号：D422.7 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-0-02
改革开放三十年，中国经济飞速发展，取得了令人瞩目的成绩，城市化进程加快。农民工为中国经济的发展做出了巨大贡献。加快城市化进程的关键，是要保证农民工的基本住房条件，促使农民工真正融入城市社会。解决和改善进城农民工的居住问题，涉及到怎样使农民工租到或买到舒适而又经济的住房，在解决住房问题的实际操作过程当中，农民工家庭却无法得到与城市居民同等的住房保障，他们在城市的居住环境还存在比较严重的问题方面。在住房保障面不断扩大背景下，加强农民工住房问题研究，解决他们的实际住房困难等问题，对维护社会稳定、建设和谐社会有重要的现实意义。
一、成都市农民工居住现状
成都是我国西部地区的中心城市，近年来经济高速增长，是四川省内人口的净流入地区。流入的省内外农民工主要是从事第二产业和第三产业工作。据统计，2009 年成都市“80后”、“90后”的新生代劳动力已经占全市劳动力总数的30% 左右，成为新增市场劳动力的主体。但成都市农民工的居住条件差，如2008年调查的农民工人均住房面积不足10平米的占66.9%，20平米以下的占总体比例的89.4%。并且相当部分民工的住房不能提供满足其基本生活需要的设施，他们的住房质量与城镇居民相比存在较大落差。①
1.以租赁住房为主要居住形式。根据调查，目前，成都市最低价的商品房在6000元/平方米，二手房最低价在4500元/平方米，这个价格远远高于大多数农民工的经济承受力，大部分农民工只能选择个人或家庭从市场租赁住房。与城市居民相比，农民工的居住方式形态众多，主要包括4类：自行租赁、用人单位提供住宿条件（包括用人单位提供集体宿舍或住在雇主家中，如保姆）、居住在工棚等工作场所、其他类（包括自购及投亲靠友借住等）。其中自行租赁比例最高57.2%，用人单位提供宿舍占26.5%，建筑工地工人集中住在工棚中占11.6%。其他类的主要包括两种：一是在城市里工作多年，有了积累的农民自购住房；二是短期投亲靠友借住，这两项占到4.7%②。总的来说，成都市农民工以自行从市场租赁住房为主要的居住形式。
2.居住地主要集中于城乡结合部。根据调查数据估计，在城乡结合部居住的农民工约占农民工总数的五分之四。这个现象可以从以下几个方面进行解释：一是农民工的文化水平普遍偏低，而且缺乏专业技能。因而较少有机会在繁华市区工作。二是由于农民工在这些地区比较容易租到廉价的住房，可以降低城市生活成本，这与农民工的低收入状况是密切相关的。三是城乡结合部在观念意识、文化习俗、生活方式等方面一定程度地延续了农村的许多特征，农民工在这里容易找到心理认同，能够较快地融人新环境。③
二、成都市农民工居住现状的问题分析
农民工住房问题的原因主要有以下几方面：
（一）社会保障权益的缺失
目前，《国务院关于解决农民工问题的若干意见》只规定了，有条件的地方，城镇单位聘用农民工，用人单位和个人可缴存住房公积金，用于农民工购买或租赁自住住房。但这个规定不是强制性的，很多用人单位基于节约经营成本的原因并没有给农民工缴存公积金。住房公积金制度作为实现职工住房社会化、商品化的一种重要方式，虽然还需要不断完善，但十多年的实践经验证明，认这是一项比较适合城镇居民的住房保障制度。然而，随着目前城市中低收人群体中农民工的出现，住房公积金制度缺乏适应这一群体的措施。如果将农民工纳入到住房公积金体系，大部分农民工的收入还远不可能达到在城市购房的水平；另一方面异地之间公积金提取和转移等问题给农民工使用公积金造成一定的障碍。对他们而言，公积金的实施可能会使他们现时收入降低而导致其生活水平降低。从上面的分析可以看出，农民工的住房消费水平非常低，如何让农民工享受住房公积金制度的保障功能同时又不加大农民工雇主的负担是政策所要考虑的问题。因此，新的住房公积金制度必须做出对策来解决或者缓解这个难题。
（二）低收入和高房价的矛盾是阻碍农民工定居城市的重要因素
收入偏低是制约农民工在城市定居的主要因素。在知识与技能日益重要的今天，农民工由于学历低、经验少，只能选择在工资较低的行业工作，有限的工资除了要支付基本生活需要、教育、医疗和娱乐之外，已经所剩无几。④在经济高速发展的当今社会，农民工的工资水平虽有所提高，但受通货膨胀的影响，农民工的实际生活质量可能还不升反降。同时，由于经济发展，人们物质生活水平的提高，农民工的消费需求日益增强，生活成本的加大同样成为阻碍农民工在城市定居的主要因素。城市较高的房价与农民工较低的工资水平之间的矛盾，是阻碍农民工在城市定居的主要障碍。
三、解决农民工保障性住房的对策
农民工住房保障是解决农民工定居城镇的重要举措，其政策设计应坚持公平、公正原则，坚持以人为本，强调可持续发展。同时也要注意效率，不但要注意农民工住房保障建设的效率，还要注意整个社会建设和经济建设的效率。⑤构建多层次农民工保障性住房供应体系，需要完善的、相互配套的政策体系支持。⑥
1.逐步将农民工纳入城镇住房保障体系
要逐渐扩大住房保障体系的范围，将农民工纳入城镇住房保障体系，让符合条件的农民工也能享受廉租房和经济适用房政策模式。城镇保障性住房中的廉租房、经济适用房、限价房应当逐步取消对农民工的户籍约束，降低申请条件，扩大其保障对象的范围，以使广大农民工这一确实需要保障的低收入弱势群体可以享受城市的保障性住房。⑦允许包括农民工在内的城市流动人口，在能够提供一定时期的居住证明、住房困难证明和收入证明的情况下，申请廉租房，以实现社会公平性。比如可以要求购房者连续缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险2年以上；首次在城镇购房等。对户籍的限制可考虑逐步放宽。在城镇保障性住房还不能满足城市低收入群体需求及二元户籍障碍没有消除的情况下，可以由政府或用工单位兴建专门用于农民工的廉租住房。将农民工居住问题纳入城市住房建设规划，为农民工住房问题的解决提供了长远的保障，对农民工来说是件值得期待的好事。
2.健全农民工住房公积金制度
虽然大多数农民工没有购房能力，但少数高收入农民工具备购房能力。调查显示，有购房能力的农民工 对于在城市买房的房款筹集方式，接受公积金贷款和银行贷款的农民工分别占到47.7%和32.5%。⑧少数高收入农民工，尤其希望通过公积金贷款来提高自身的支付能力。因此，健全农民工住房公积金制度已势在必行。当前，很多农民工的雇主对交纳农民工的住房公积金积极性不强。要让住房公积金覆盖到农民工群体，政府要设立相应的法律和法规，严格地规定企业交纳其雇佣的农民工的住房公积金。同时，为了能提高企业为农民工缴纳公积金的积极性，政府可以采取政策等相关激励措施。农民工住房公积金可采取“低水平、多层次、广覆盖”的原则。首先要保证每个有正当稳定职业的农民工都有条件进入住房公积金体系。其次，为了不给企业增加更大的负担，在实施初期，住房公积金的缴纳标准初期可以根据企业的经济效益制定不同层次的标准，主要是要保证全面性的覆盖率。对农民工申请住房公积金贷款的条件可以逐步和城镇居民靠拢，符合条件的，就可以申请住房公积金贷款，还可以允许其因工作变动等正当理由一次性提取公积金用于购房或支付房租。同时，农民工群体的高流动性是也是住房公积金制度需要考虑的问题。⑨随着社会经济的不断发展，农民工群体的流动性将更加迅速，要解决农民工走到全国各地都可以查询个人住房公积金缴存情况的问题，就需要建立一个高效的全国性的住房公积金全国转移支付制度和信息管理系统。要增强异地公积金转移机制的可操作性，农民工因工作地点变更的，其个人公积金账户可以随其他社会关系同时转移。只有实行了公积金制度的一系列改革，住房公积金才能真正惠及农民工，并为农民工提供切实有效的保障。
3.分类解决农民工住房问题
农民工就业流动性强，因此在构建面向农民工的住房保障政策时，不应采取“一刀切”模式，而只能根据农民工的需求与政策建设的可能性来分类保障，优先解决突出的、基本的保障问题。所谓分类是根据农民工所从事的职业特点、收入状况、流动程度及定居城镇的意愿等标准，将农民工分为不同类别。对农民工实施的住房保障，在现阶段就需要体现多元化原则。
2010年11月，成都市政府《关于全域成都城乡统一户籍实现居民自由迁徙的意见》。该意见明确提出，区（市）县将分别建立统一的城乡住房保障体系，把符合住房保障条件的家庭，统一纳入城乡住房保障体系，以廉租住房、公共租赁房、建房补贴等方式解决其住房困难。大规模推出廉租住房、公共租赁住房，是成都市消除因收入差距导致居民基本居住权益不平衡的有效举措。以龙泉驿为例，2011年2月25日龙泉驿区房管局公布的数据，当年全区将建设廉租住房500套、公共租赁住房1500套；“十二五”期间，总共建设14000套公共租赁住房，以解决经开区产业工人和城乡中等及中等偏低收入家庭的住房困难。⑩廉租住房不仅较好的解决连续性和流动性的问题，而且在制度设计上具有自我生存能力。随着政府投入财力的增大，经济租用房存量可以快速增长，非常有利于扩大受益者群体。从而提高保障性住房制度公平性和有效性。住建部近期提出“公租房并轨”的方案。“公租房并轨”是指公租房与廉租房并轨运行，然后通过财政发放房租补贴的方式，区别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等进行住房保障的手段，逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，从而完成对应人群的住房保障。
4.增加城市农民工收入，改善自身购房支付能力
城市农民工能否在城市安居乐业，是由多种因素综合作用的结果。城市农民工单靠自身的力量来解决在城市的住房问题不太现实，还需要多种外在因素的支持才可能实现在城市的定居问题。外在的因素很多，如提高政府的监督能力控制房价，让农民工也有可能实现购房的梦想；完善住房租赁市场让农民工能顺利租房；完善法律制度使城市农民工能享受城市公共住房的优惠。农民工自身的一些原因造成农民工难以定居城市，比如由于农民工自身受教育程度较低，文化素质以及工作技能水平低所造成的，同时接受新事物的能力不强，他们所掌握的知识水平在很大程度上限制了职业选择，导致择业范围狭窄，往往集中在一些层次较低的服务业、制造业、建筑业等社会基础行业。但稳定性不好、短工制、收入不高、无保障或者保障不完全的工作特征会导致外来务工人员为了工作方便而频繁更换居住地。⑾因此只有加强对外来务工人员的再教育和培训，努力提高农民工素质，改变他们的知识结构和主要靠出卖体力劳动赚取收入的工作现状，才能帮助他们在社会中找到更有利的位置。同时也有利于国民整体素质的提高。还可以以此来提高各阶层收入分配的合理化，缩小贫富差距，促进社会进步和谐发展。
注释：
①郭正模，李晓梅.新生代农民工定居城镇的制度创新与政策突破[J]社会纵横.2012（8）：163-164.
②阮可.杭州农民工安居保障问题对策研究[J].现代城市，2012，11：50-52.
③梁燕平. 农民工居住问题现状及对策研究——基于桂林市的调查.[D]广西师范大学硕士论文，2008，04：20.
④郭正模，李晓梅.新生代农民工定居城镇的制度创新与政策突破[J]社会纵横.2012（8）：163-164.
⑤康海华.完善农民工住房保障政策研究—一个社会公正的视角，[D]湖南师范大学硕士论文，2010，05：15-16.
⑥任兴洲，廖英敏，刘卫民.适合农民工特点的住房供应体系.[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2011，25（10）：4-5.
⑦王艳霞.我国农民工住房保障问题探析[D].山西财经大学硕士论文，2009，03：19.
⑧《我国农民工工作“十二五”发展规划纲要研究》课题组.住房态势及其政策框架[J].社会与人口，2010（10）：70.
⑨叶文彬.我国沿海发达地区农民工保障性住房机制探讨[J].现代经济信息，2011（4）：236.
⑩成都加快保障房建设 关注毕业生农民工住房难[N].四川日报，2011.03.07.
⑾孟研.我国城市农民工住房保障的现状及对策研究[D].河北大学管理学硕士论文.2012.06：30-33.
参考文献：
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篇(7)
关键词：房地产业发展；级差地租；土地供给行为；土地制度；长效机制
一、 引言
住房问题既是民生问题也是发展问题，既关系到人民“住有所居”目标的实现，也关系到经济增长的健康可持续，更关系到社会的和谐与稳定。1998年城镇住房市场化改革以来，我国房价一直处于上涨态势，尤其是2006年以来商品住宅价格逐渐偏离了城镇居民的住房支付能力。国家统计局的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》（按月）显示，2006年1月全国城市住宅销售价格同比上涨5.5%。2007年1月～11月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅均超过5%。房价历经2008年的短暂回落后，继续一路上扬。截止到2013年11月，70个大中城市中，同比价格上涨的城市有69个，下降的城市仅有1个；同比最高涨幅高达21.9%，最低下降仅为1.2%。全国房价的普遍上涨给我国经济的可持续发展带来越来越大的负面影响。
城市住房价格普遍、持续上涨的原因何在？一些民众将责任归咎于开发商，认为开发商追求暴利的行为推高了商品住宅价格。然而，深入思考后就可以发现，彼此进行激烈竞争的开发商并不具备在全国范围内将房价持续推高的能力和条件。也有部分学者将房价上涨的原因归于住房需求过量。诚然，住房价格上涨部分地源于旺盛的住房需求，但是住宅价格是由需求和供给两方面的因素共同决定的。除了需求方面的因素外，房价的普遍持续上涨也与住房供给成本的持续增加密不可分。而住房建设所用土地成本是住房供给总成本中占比最大的成本。地方政府追逐级差地租的冲动推动住房建设用地价格的上涨，进而推高了房价。因此，从级差地租角度思考房价上涨的原因及房地产业可持续发展的对策显得尤为必要。
二、 两种社会体制下级差地租的比较
首次提出级差地租概念的是威廉・配第，而级差地租理论的真正创始人则是詹姆斯・安德森。大卫・李嘉图则将级差地租理论与劳动价值理相融合，进一步地研究地租问题。其后，马克思在既有级差地租理论的基础上，摈弃级差地租理论的不合理成分，吸纳级差地租理论的科学成分，结合西欧各国尤其是英国级差地租的经济现实背景，创造性地构建了资本主义级差地租的理论体系。
在马克思关于级差地租理论的论述中，地租是土地所有权在经济上借以实现增殖价值的形式，级差地租I和级差地租II是级差地租的两种存在形式。级差地租I的产生源于两个原因，一是土地肥力，二是土地位置。无论土地肥力，还是土地位置均会随着经济发展水平的改变而改变，因而土地产生的级差地租也会随着经济发展水平的改变而相应改变。资产阶级的土地所有权垄断、商品经济、土地肥力不同，以及土地位置不同均是级差地租I产生的条件。与此相比，级差地租II产生的原因则是对同一地块土地的连续投资。在马克思的论述中，级差地租II的产生是在实行集约经营的条件下，在同一地块上投入较多的资本，采用先进的技术和管理手段以提高总的生产效率，从而产生超额利润。
社会主义中国级差地租的产生与资本主义级差地租的产生有相似之处，也有特殊之处。其一，社会主义中国级差地租与资本主义级差地租存在相似之处。在社会主义条件下，土地所有权的实现、土地使用权的转让、土地肥力和土地位置的差异等均与资本主义级差地租并无实质性的差异，只是在中国的现代化进程中，级差地租现实地表现为土地的溢价。诸多因素均会引致土地溢价（级差地租）的产生，比如说，土地资源的稀缺和土地二级市场供应的垄断均会引致级差地租I的产生及增加，商品经济的存在以及整个社会劳动生产率的提高均会引致级差地租II的产生及增加。其二，与资本主义下级差地租的产生相比，社会主义中国级差地租的产生有其独特之处。中国级差地租是在中国土地所有制与社会主义商品经济共同作用下产生的。（1）社会主义中国的土地所有制与资本主义土地所有制截然不同。资本主义社会的土地一般是由私人垄断性占用。社会主义中国的城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有。所有权执行人不同，其权利行使的方式不同，级差地租也相应不同。（2）我国法律规定，农村集体所有的土地不能进入土地交易市场，不能直接用于商品房建设。只有地方政府经过土地征收将集体土地转化为国有土地，才能用于商品住宅的开发建设。因此，征地是获得商品房建设用地的唯一途径，地方政府对土地建设用地供应具有垄断性。（3）资本主义条件下，市场化程度较高，土地市场价格主要由市场决定。而社会主义的商品经济脱胎于计划经济，市场化程度不高，土地市场、城市化过程中的土地增值程度受到的政府行政干预较多，或者说主要受地方政府控制。
三、 级差地租对房地产业发展的影响机制
我国地方政府控制着土地要素的流向与价格，影响着土地资源的配置效率与配置方式，影响着商品住宅价格的形成与走势，对房地产业的可持续发展起着关键性的作用。具体而言，地方政府对级差地租的追求主要从以下三个方面影响着房地产业的发展：
（1）土地出让金提高了住房的供给成本。由于我国城镇土地归国家所有，土地出让由地方政府完全垄断，房地产开发企业需要通过“招拍挂”方式向地方政府交纳一定金额的土地出让金才能获取土地使用权。《中国国土资源统计年鉴》数据显示，1998年地方政府的土地出让收入为67亿元，2010年地方政府的土地出让收入蹿升至29 109.94亿元。同时，土地出让收入占地方财政收入的比重在十几年间发生了较大的变化。1998年～2000年土地出让收入占地方财政收入的比重均在10%以下，而2001年～2013年平均占比超过了50%。由此可见，土地出让收入日益成为地方政府财政收入的最重要组成部分。地方政府的土地出让收入（级差地租）大幅度提高了住房供给成本，抬高了住房销售价格。
（2）房地产税费提高了住房的供给成本。地方政府可以从房地产开发经营中获取营业税、城市维护建设税、教育附加费、企业所得税、固定资产调节税、房产税、城镇土地使用税、车船使用税、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等大量税收。通常情况下，上述12项赋税占到房价的30%～40%，上述12项赋税加上土地出让收入占到房价的50%～80%。相比而言，欧美国家的房地产相关税费与地价的总和仅占到房价的20%左右。横向对比后可以看出，我国地方政府获取的房地产税费占比更高，由此取得的级差地租更高，由此增加了我国商品住房的供给成本，抬高了商品住房的销售价格。
（3）囤积土地等操纵土地的行为影响到了房地产业的健康发展。房地产业的产业关联性强，产业带动性广，房地产业的发展能够快速推动经济增长。目前，经济增长程度是中央政府考核地方政府政绩的重要指标。因而，地方政府非常热衷于房地产业。土地供给数量基本保持不变，而经济社会发展对土地的需求数量越来越多，所以土地资源会变得越来越稀缺。大型国有房地产企业通过囤积土地等操纵土地供给，垄断土地二级市场，增加级差地租收入，从而在房地产开发中获取暴利。由此可见，地方政府对级差地租的控制提高了住房供给成本，抬高了住房销售价格。
四、 现行土地制度下地方政府土地供给行为及其根源
在中国现行土地管理体制下，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有。我国城镇国有土地所有权由国务院代表国家行使，但是，土地所有权并不是由国务院实际行使，而一般是由地方政府行使，其现实表现为：城镇国有土地使用权的出让或划拨由地方政府具体负责执行。由此可见，城市土地的一级市场实际上被地方政府所垄断。在我国现行土地管理制度下，用于我国商品房开发的土地一般只能是国有土地，集体土地不能直接用于商品房的开发使用。具体而言，地方政府征收农民集体所有土地后，再将其通过“招拍挂”的出让方式出让给房地产开发企业。因而，地方政府可以影响土地二级市场交易，控制土地出让的数量、土地出让方式，以及土地出让价格。
我国进行分税制改革后，地方政府的财政支出责任与之前相比没有发生实质性的变化，唯一改变的仅仅是中央政府与地方政府之间的财政收入权限和范畴的变化。地方绝大多数的基本公共物品的供给仍然需要地方政府来负责，所以地方政府的财政支出压力非常之大。为了缓解地方政府的财政支出压力，分税制改革默认了地方政府的预算外收入的存在。在分税制改革之前，中央政府与地方政府按比例分成城镇土地出让收入；但是在分税制改革之后，城镇土地出让收入几乎全部归地方政府所有。自从2002年“招拍挂”土地出让制度实施以来，地方政府最重要的预算外收入来自以“招拍挂”方式出让城镇土地而获得的巨额土地出让收入。地方政府在土地出让过程中往往采取非饱和的土地供应方式，按照一般垄断厂商确定产量时的原则来确定土地出让数量，以维持土地市场供不应求的状况，以获得最大化的预算外收入。
转型期地方政府官员除了追求财政收入的最大化，其另一个效用目标是取得政治上的晋升。因而，地方政府会在任职期限内尽力完成上级政府下达的经济发展指标，尽可能地促进经济增长。分税制改革后，与房地产相关的土地增值税、城镇土地使用税、契税，以及与房地产业和建筑业相关的营业税，均属于地方财政收入范畴，地方政府逐步拥有相对独立的利益结构和目标函数，地方政府发展房地产业的激励和冲动被进一步强化。在此现实背景下，大力发展房地产市场以增加地方官员取得政绩的砝码成为地方政府的“理性选择”。因而，如若地方政府以经济增长为最大目标，则可能增加土地出让数量，加大房地产开发投资，造成房地产开发土地供应过度的状况。
五、 房地产业健康可持续发展长效机制的构建
在中国现行土地制度下，土地一级市场被地方政府实际垄断。地方政府通过提高土地出让收入直接抬高土地价格，以及通过增加房地产相关税费间接抬高土地价格，以及国有房地产开发企业通过囤积土地等方式抬高了土地价格，获取到尽可能多的级差地租，提高了商品住房供给成本，从而推高了住房销售价格，推动了房地产市场的非理性发展。由此可见，地方政府的土地供给行为对于土地市场以及商品住房市场的健康发展影响巨大。科学定位房地产市场中地方政府的角色与职能，理顺地方政府在土地资源配置中的作用，对于构建房地产业健康可持续发展的长效机制十分必要。
1. 建立统一的土地交易市场，打破地方政府对土地市场的垄断。
（1）实现城乡土地征用、流转、开发使用的统一管理，确保不同所有权类型土地在土地市场上都能够进行公开、公平交易，确保土地资源合理利用的交易价格与交易制度的形成与进一步完善；（2）合并地方土地一级与二级交易市场，建立省级土地交易中心，建立统一的、竞争性的土地市场体系，打破地方政府对土地市场的垄断；（3）加大对地方政府土地交易行为的监管，限制地方政府在土地一级市场的圈地行为和在土地二级市场的卖地融资行为，消除地方政府自征自卖、私下转让、暗地划拨土地的动机与行为；（4）保障土地市场上交易双方权利与地位的平等，保障交易双方责权利的统一，严厉打击任何扰乱土地市场交易的违法违规行为。
2. 改革存量土地再开发模式，以市场机制决定土地资源配置。改革现行城镇存量土地再开发的运作模式，引入市场机制替代原来政府作为主体统一收购统一出让的模式。在符合城市规划的前提条件下，城市存量土地可以由市场机制自行解决，由市场机制对土地资源配置起到基础性作用。而政府不再直接干预土地资源的配置，而是具体负责制定每年度城市再开发实施的计划、划定城市旧危房改造范围、掌控存量土地再开发建设的总体数量、确定土地用途改变后的级差地租地价，以及确定土地使用条件改变后的级差地租地价，并且定期将政府负责内容以及执行情况向全社会公布。
3. 规范土地征用制度，划清土地征用的边界与范围。规范土地征用制度，划清土地征用的边界与范围，明确政府以公共利益为目的进行征地和以商品住房开发为目的的边界与范围。将地方政府土地征用行为与土地交易市场进行有效衔接起来，同时实现地方政府的土地规划行为与中央政府的土地监察行动进行有效互动起来。规范以公共利益为目的的土地征用行为，规范土地的征用、上市、交易、开发、监管等相关流程，完善“规划权、决策权、执行权、使用权与监督权”相分离的制约机制，消除土地征用过程中的违法行为。
4. 完善土地储备制度，消除土地谋利动机与效率损失
严格规定土地用途，规范土地使用、保护、回收机制，保障土地资源的开发利用与城市发展规划相一致，防止土地市场失灵引起的土地资源错配与效率损失。尽快出台土地储备相关的法律法规，严格禁止土地购买方囤地行为、操纵土地价格等违规违法行为，严格约束地方政府土地储备行为，在源头上消除地方政府和房地产开发商利用土地谋利的动机与空间。
5. 完善土地供应制度，确保土地出让的“三公”。
（1）确保土地出让的公开。为了确保市场进行理性选择，政府应当及时真实地披露土地出让信息，比如，政府应当制订并公开每年度的用于房地产开发的土地供应计划；（2）确保土地出让的公正。制定规范的土地使用权出让规则，约束房地产开发企业获取土地的行为，引导房地产开发企业之间进行合理竞争，扭转房地产开发企业之间的合谋行为，消除寡占型市场结构中的垄断行为；（3）确保土地出让的公平。为了维护土地市场的公平竞争，政府应当根据房地产市场的实际情况制定规范的土地使用权出让程序与土地使用权出让规则。
6. 完善政府管理体制，理顺各方利益分配机制。完善政府管理体制，改变现有各政府部门自求平衡的资金运作状况。完善现行财政分权体制（优化分税制），减少地方政府对土地财政的依赖程度。统筹安排中央政府和地方政府对土地资源营运资本收入的分配比例，将土地收储供应环节的利益链条与各部门建设资金筹集链条相隔离，。消除地方官员的设租行为，抑制地方政府供给土地的冲动，改变地方政府行为影响房地产一级市场的土地供应现状。
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基金项目：中国博士后科学基金（项目号：2012M511707）；江苏省博士后科研基金（项目号：1101073C）；国家社科基金青年项目（项目号：13CJY038）；江苏省教育厅人文社科基金一般项目（项目号：2013SJD790014）；江苏省博士后科研基金（项目号：1301008C）。
