房地产融资渠道论文精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产融资渠道论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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关键词：房地产行业融资渠道策略

一、房地产企业迫于资金压力，亟需拓展融资渠道

近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“8·31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自2004年8月31日起，严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。

随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。

商业性房地产在我国十几年的发展中，资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。2005年8月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到，在房地产业与银行的互动中，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。

二、房地产企业在融资中常面临的问题

1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。

2、企业对银行贷款依赖过重。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其它资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；房地产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。

3、融资工具的局限性限制。信托融资相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空间大，在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场的反映情况看，这一影响是非常迅速的，去年9月份房地产信托发行数量和规模立即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。另外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率，期限为3-15年，所以，一般房地产企业开发的项目获取发行的可能性较小。

4、上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径，房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式，房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是，这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上市由额度制改为核准度，特别是目前房地产企业上市还属于试点性质，不可能批量上市，按当今的市场面看，每年能安排几十家企业上市已属不易，等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何月。

5、海外基金与国内企业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。另外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外投资者相当困惑的地方。

三、房地产业融资渠道拓展策略

1、开发商贴息委托贷款

所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”，开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，风险的承担者变成了开发商。

“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的好处：第一，解决了融资问题，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。第二，现实提前销售，迟早回笼资金。第三，提供有诱惑力的市场营销题材，购房者可低价买期房并获得提前的贷款利息补贴。2、房地产信托

房地产信托起源于美国，简称REITS(realEstateInvestmentTrusts)，从2003年7月18日中国信托一法两规出台后开始走向我国房地产业。通过成立信托公司，并发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目。它的优势可以归纳为如下几点：（1）降低企业融资成本，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，优化公司的资产负债结构。（2）信托的资金供给方式更为多样，如针对企业运营或者项目动作的资金信托，有贷款模式和股权投资模式。（3）房地产投资信托通过集中专业管理和多元化投资从而降低投资风险。中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》意味着两项新的重大突破：房地产信托额度有条件的不受200份制度；即使开发商“四证”不全，同样可以通过信托进行融资。信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，也可以说是在为中国房地产基金的发展创造条件。房地产信托将会成为未来房地产融资的重要渠道。

3、利用外资基金

进一步收紧的宏观措施和低迷的市场并没有阻止外资基金抢滩中国房地产的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利为代表的跨国投资银行，在中国地产业确有“边做多边唱衰”的矛盾之举。就在其学者唱空的同时，大摩旗下的投资部门却正忙于投资中国大城市的地产楼市。日前，摩根士丹利宣布，今年计划追加30亿美元资金投入中国房地产市场，加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元。并且投资重点将由日本转移至中国。尽管受到宏观调控的影响，中国仍然有强大的市场需求。试水多年，对中国市场政策和规则的全面认知，中国市场自上世纪90年代初新一轮大幅上扬，无疑是促使外资基金近两年加速进入中国市场的最主要因素。2004年，土地招拍挂等一系列措施的出台使市场游戏规则日益透明和国际化，对于拥有强大资金实力的外资基金公司而言，此时正是投资良机。

外资基金对于国内合作方选择一般为当地最大企业或者上市公司有政府背景的企业更是他们的首选。外资房地产基金在作出投资项目和对象决定时，首先是关注企业本身，例如过往业债、企业管理层能力、企业声誉和过往产品质量等因素，其次是了解投融资项目的性质、地理位置、竞争优势、价格、现金流等等；再次为该项目所在城市、市场的消化能力、深度和需求的变化等。基金投入项目后，运作过程要求规范和透明。

4、上市（IPO）

在当年中国房地产界，形成了一个非常鲜明的经济景观——即以资本运营为核心的房地产企业上市浪潮。每个企业都要根据收益与成本来选择合适的融资方式，并确定最佳的融资结构。发行股票所融入的资金属于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有分享剩余收益，重大决策及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比，进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。

许多房地产企业在寻求上市无门的情况下，转而借助买壳上市达成融资目的，但值注意的是，买壳上市的企业上市于集资却不一定能同步进行。就买壳上市业务本身的来说，它对非上市企业的业绩要求很高，一般情况下要求净资产收益率20%左右，除了必须具备一定的资金实力来支付买壳资金外，更要拥有先进的管理，以保持公司业绩的稳定，从而达到再融资的终极目标。

5、阶段性股权融资

阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。在项目开发进展到一定程度，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款就能够实现。阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。但股权融资一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。

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摘要：房地产业与房地产金融存在息息相关、相互影响，目前我国房地产业正处在转型升级阶段，正由以往的粗放型的经营模式逐步转移到精细化管理模式。房地产金融是促进我国房地产发展的重要支柱，因此同样也随着房地产一起进入改革创新之路。论文研究了我国房地产金融发展过程中存在的主要问题，并为了解决我国房地产金融的发展过程中存在的问题，提出了相关对策与建议。

关键词：地产金融 金融风险 金融体系

一、房地产金融的特征

二、我国房地产金融发展过程中的主要问题

(1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性

我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要。总体来说，没有具有长远、长效的机制和具有实际指导作用的战略性目标，该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前，我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策，形成了一管就死、一放就乱的乱象现状。

(2)风险集中一级市场，二级市场发展缓慢

在我国房地产金融一级市场，房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说，目前，我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来，我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形，导致了在我国房地产二级市场当中，银行面临着住房抵押贷款在暂时无法抛售出去，使得银行的金融风险可控度不断在降低。

我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。2005年12月15日，建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后，就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制，阻碍了房地产的融资渠道，二级市场中的资本的流动性无法得到提高，加重了一级市场的风险程度。

(3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系

目前我国有不少政府部门从不同角度上，各自的职能上对房地产进行监管，如住房城乡建设部、银监局、保监局等。多部门的监管模式，其应变市场的能力滞后，监管体系效率十分低下。另外，我国房地产金融支持体系大部分是非专业性房地产金融机构，专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来，我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。

三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议

(1)坚持房地产金融服务实体经济的发展方向

实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的影子经济。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆，落实依靠房地产发展带动其转型升级，最终促进房地产健康、持续发展。

(2)实行我国双线并行的房地产政策

建议政府执行双线并行的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭，政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。

(3)改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道

我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变，促进证券市场的快速发展。

当前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限。主要是受到如下两方面的影响：第一，企业由于自身实力达不到上市的条件，第二受到国家宏观政策调控影响，监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展，可尝试使用差别化政策措施，提高房地产融资资本比例。开拓其他的新的融资渠道，可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。

(4)完善房地产金融法律体系和监管机制

首先，应从立法的角度上加快法制建设的进程，国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨，通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次，应形成分业监督管理的机制，形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强，在办事流程上无缝对接，在政策上避免出现矛盾的情况和法律上的空白。最后，加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统。二是，加强对预警系统的风险的监管力度。三是，加强信息不对称与道德风险的监管。

参考文献：

[2]杜光平.中国住房金融体系研究：(硕士学位论文).西南财经大学，2005.

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论文摘要:我国房地产行业在过去几年中资产负债率较高，有的公司资产负债率十分异常。本文通过分析我国房地产行业上市公司2006-2008年的数据，探讨了我国房地产行业的资本结构特征，并与信息技术行业、零售行业进行比较，寻找不同行业间的差异，并分析其原因，指出房地产行业应大力拓展融资渠道，以实现其稳步发展。

自20世纪80年代，不同产业的资本结构差异引起了理论界的重视。国外学者owen，Dalyubert1982)，Brander，Jarrer和Kim(1982)，Titman(1984)，Lang和Malitz(1985)，Kester(1986)，Brander和Lewis(1986)，Maksimovic(1988)，Sarig(1988)，dasgupta和Titman(1996)，Fries，Miller和Perrandin(1997)，Mackeyhe和Phillips(2002)等都研究了行业因素对资本结构的影响。

我国目前的资本结构实证研究涉及的范围很广，主要集中在研究影响资本结构的相关因素方面。在资本结构的行业差异方面，陆正飞、辛宇(1998)，王娟、杨凤林(2002)，郭鹏飞、孙培源(2003)研究发现我国上市公司资本结构受行业因素影响显著。也有一些学者研究发现公司资本结构的行业差异并不显著。

Schwartz和Aroson认为研究不同行业公司的资本结构是否具有显著差异，可作为研究最优资本结构是否存在的一种替代方法。如果存在最优资本结构，不同行业的公司将根据其所处行业的特定商业风险逐渐形成自身独特的资本结构;反之，如果不同行业的资本结构完全是随机形成的，则说明可能根本不存在最优资本结构(1967)。本文将我国房地产行业资本结构与其他行业进行比较，分析得出我国房地产行业因为资本结构成本高，高度依赖短期融资使企业抗击短期金融政策和行业政策的能力降低，资金链变得脆弱，增大了企业的经营风险。我国房地产行业应拓宽融资渠道，减少对短期投资的依赖，以实现其稳步发展。

研究设计。研究假设及其论证。假设各行业的负债比率没有显著差异。如果拒绝原假设，则说明样本间差异显著。本文首先将房地产行业与其他两个产业的资本结构样本数据进行描述性统计分析，再采用Kruskal-Wallis H非参数检验方法来检验不同行业的负债比率是否具有显著差异。如果差异显著，说明不同行业的的公司由其所处行业的特定经营风险逐渐形成自身独特的资本结构，并非随机形成。最后从行业经营风险角度分析差异形成的原因，从而对风险进行利用和规避。

资本结构指标选择。学术界普遍存在三种度量资本结构的方式:总负债/总资产，总负债/股东权益，长期负债/总资产。本文选择总资产负债率(即总负债/总资产)这个指标来衡量企业的资本结构。由于企业资产价值的市场价值获得比较困难，本文的总资产指标采用账面价值计算。

样本选择。本文所选房地产公司样本为2006-2008年在沪、深两个证券交易所发行A股的房地产上市公司。剔除PT、ST公司及资本负债率有异常的公司，选择沪市、深市92家房地产上市公司进行分析。同样，比较样本数据剔除PT、ST公司，选取了2006-2008年我国信息技术行业78家上市公司和批发零售贸易业54家上市公司为比较样本。在比较样本数据的选择方面，本文选取了零售行业、房地产行业和信息技术行业分别代表劳动密集、资金密集和技术密集型产业展开分析。本文使用SPSS11.5统计分析软件进行统计分析。

房地产行业与其他行业资本结构比较分析

(一)描述性统计

1.我国房地产行业资本结构特征。2006-2008年我国房地产上市公司主要财务指标(见表1)。根据对房地产上市公司2006-2008年度的会计报告分析计算表明:从整体上看，目前我国房地产上市公司的整体盈利水平不高。从各房地产上市公司3年的情况来看，存在着资产负债率过高或过低的不合理现象。2006年有的公司在总资产息税前利润较低的情况下资产负债率竟然达到了90.11%，而有的公司资产负债率只有23.65%。从结构上看，我国房地产上市公司偏好于债务融资。在债券融资和股权融资两种方式中，股权融资占了更大的比重。我国房地产上市公司总体资本结构的变化反映了不同时期各种外部经济因素的影响，将其与其他行业资本结构相比较可以反映行业的盈利性和成长性。为了更加深入的剖析我国房地产行业资本结构特征，将其与不同行业进行横向比较，从而找出差异。

2.房地产行业与其他行业资本结构比较。资本结构行业差异的统计描述(见表2)，从表2中数据可以看出，房地产行业和零售行业的资产负债率都很高，这与我国国情是相符的。我国目前正处于高速发展时期，房地产行业与零售行业都需要大量的资金，企业发展主要是负债融资。

(二)房地产行业与其他行业间差异的假设检验

房地产行业与其他行业负债比率比较的Kruskal-Wallis H假设检验结果(见表3)。从表3可以看出，房地产行业与其他两个产业的资本结构有非常显著的差异，同时2006-2008年检验统计量比较接近，说明这种差异具有稳定性。

房地产行业与其他行业资本结构差异的成因分析

房地产行业与其他行业的资本结构差异是显著的，本文从行业经营风险分析造成这种差异的原因。

资产运营能力。行业的总资产周转率越高，资产的运营能力越强，销售收入就越高。零售行业资金循环回收速度快，有很强的举债能力，偿债能力有保障，可以看出它倾向于高负债的融资决策。房地产行业的总资产周转率比零售行业低，比信息技术行业高，它的负债也比零售行业低，比信息技术行业高。

资产结构。根据国内外大多数学者的结论，资产结构影响行业资本结构主要表现为，有形资产比重越高，资本破产清算及担保价值越大，越容易得到银行信贷，会导致企业负债率较高。房地产行业的有形资产比率明显高于其他行业，那么融资会依靠抵押贷款方式，负债就会较高。

行业的成长性。成长性行业内源融资有限，需要更多的外源融资。Myers认为，流动负债会减少成本，并且通过对样本公司的统计，发现流动负债在总负债中占绝对比重，导致这类行业总负债水平较高。房地产行业的增长率较高，但发展中存在许多问题，受政策影响较大，流动负债水平较高。

投资时间。房地产行业投资的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性，所以其风险更大。而其他行业投资时间相对于房地产行业来说时间短，效益更快。

市场信息的分散性。房地产行业市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。零售行业与信息技术行业市场发展更充分，变现容易。

综上所述，我国房地产行业融资渠道主要依赖向银行举债，而房地产行业投资周期长，变现困难，一旦资不抵债就会将其经营风险转嫁于银行。并且房地产行业受政策、经济环境影响都较大，所以其经营风险较其他行业大，融资成本高。

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关键词： 住房公积金；住房金融；融资渠道

2009 年8 月1 日，北京市在全国率先出台《北京市公共租赁住房管理办法》，建立了公共租赁住房建设和管理制度，并逐步把公共租赁住房作为保障住房供应的主要形式，加大建设供应规模。为此，上海市政府想方设法为公租房建设广开低成本融资渠道。一方面，由政府财政提供部分资本金和贴息；另一方面，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸纳公积金沉淀资金、商业保险、企业年金、地方社保等资金投入保障性住房建设；同时鼓励社会力量（如上市公司、开发商等）投资建设公租房,问题的关键是住房公积金能否用于公租房的建设？

一、住房公积金的性质

我国《住房公积金管理条例》中明确规定，住房公积金增值保值的途径只限于购买国债，因此，政府为了解决中低收入群体的住房问题将住房公积金作为资金来源欠缺法律依据。目前我国公积金管理中心存在定位不准确的问题，它一方面成为职工福利的保障者；另一方面却成为一个金融机构争夺的准金融机构,负责公积金的归集、保值和增值,形成了一个事业法人在从事金融运作的尴尬局面。

首先，住房公积金的组成是两部分：职工缴纳与单位缴纳。无论是哪种方式，存入公积金管理中心的钱的所有权仅属于职工个人所有，是合法的公民个人财产，受到宪法及法律的严格保护。实现中，住房公积金的参保人数众多，逐个告知并得到其同意没有可操作性，但实践中的问题不能动摇公权力使用公民私有财产的严格程序设定。

其次，住房公积金设立的目的，是使职工在购买房屋时享受的社会福利。因此，使用这笔资金的任何途径都应首先保障参保公民的个人购房等合法用途的实现。而公租房的适用人群远比住房公积金的缴纳人群小的多，从资金的根本用途上也可以反映出动用住房公积金本金去建设公租房实属不妥。

最后，解决建设公租房的资金问题，政府应优先合理规划税收使用结构以及中央与地方财政转移支付制度，真正做到“取之于民、用之于民”，而并非动用住房公积金本金以拓宽资金来源。

二、分析我国“住房金融”市场融资渠道问题

（一）我国“住房金融”的模式

广义的住房金融是指与所有住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动；而狭义的住房金融只包括居民和消费性的非盈利住房机构。应该说目前我国住房金融模式兼容了美国的住房抵押贷款模式、新加坡的住房公积金模式、德国的合同储蓄模式，是一种混合型的、过渡的住房金融模式[1]。

（二）我国“住房金融”市场融资渠道的现存问题

随着中国房地产市场商品房价格非理性的过快上涨，房地产市场的结构性矛盾也逐渐凸显出来，有关融资渠道这方面主要表现为：住房金融领域狭窄。首先银行融资渠道单一；从目前银行融资的方式看，我国住房抵押贷款主要来自于住房基金存款，包括政府和企业住房基金存款，公积金存款和住房储蓄存款、融资渠道的单一，造成银行信贷资金不足[2]。其次银行贷款种类单一；就各银行的贷款政策看，其贷款要求都是相同的，在贷款条件偿还期限、利率、还款方式等方面，没有根据借款人的不同情况作出不同的安排，不能满足不同消费群体的具体要求。最后，住房金融几乎未涉及住房建设的直接融资业务，如通过住房金融债券、住房抵押债券、住房开发股票等有价证券来进行融资的项目都很欠缺。

三、构建我国住房储蓄与公积金贷款组合的住房储蓄银行模式

由于我国住房公积金管理中心都是地方政府的专门管理住房公积金的管理机构，而且地方商业银行也是由地方财政、企业入股组建得城市合作银行。基于这样的性质可以相结合组建住房储蓄银行，成立的住房储蓄银行以各地方商业银行为基础，将政府住房公积金管理中心纳入住房储蓄银行，成为住房储蓄银行其中的一个部门，而住房储蓄银行则属商业银行的子公司[2]。同时可发挥现有商业银行广泛的营业网点优势，尽量多地借助主体商业银行在全国的营业网点和己有的客户资源开展住房储业务，这样住房储蓄银行就可以和主体商业银行一起为客户提供“一揽子”的组合贷款，这也是充分发挥商业性金融机构功能的体现。但需要说明的是，这种构想的前提是仅将住房公积金收益部分作为流动资金用于公租房的建设。在此种模式下，各个地方政府下属的住房公积金管理中心既可以继续办理住房公积金贷款工作，又可以利用住房储蓄银行专业的金融管理经验和管理办法保证住房公积金的安全和保值。

个人认为，将住房公积金作为公租房建设中的融资渠道值得商榷，但研究公租房融资问题时引入“住房金融”的理念，可为公租房的发展、建立长效机制提供良好的基础。由于目前我国专业性的住房金融机构还没有完全建立起来，所有的商业性住房金融业务和政策性住房金融业务均由各国有商业银行的房地产信贷部经营，缺少一个专业机构的统一管理，这样就容易出现各银行之间职责不明确，各自为政，大大降低了我国住房金融资金的利用效率。随着住房业和住房金融的发展，有必要建立一个以政策性专业住房金融机构为主体、其他金融机构为补充的运作规范的住房金融机构体系[3]。

参考文献：

[1]陈婷婷、马建华．完善我国住房金融模式整体探析[J].金融与经，2009，（7）

[2]曹国斌．关于构建我国住房金融模式的问题与对策[J].经济师，2004，（8）：45．

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关键词：房地产；市场经济；趋势；建议

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。

一、房地产市场价格的构成

1.土地成本：包括地价及综合配套费、搬迁安置费，土地交易税费、土地契税和土地营业税等；

2.工程建设费用：包括项目前期费用、工程建筑安装工程费，附属工程费，室外基础实施配套工程费；

3.各种配套及税费：公共建筑配套工程费，环境卫生绿化工程费，“四源费”，大市政费，两税一费，粘砖土专用费，管理费，利润。

4、其它费用：包括财务成本费用、不可预见费、销售费用等。

二、影响房地产市场价格因素

1.一般因素，主要包括：社会因素（社会稳定状况、人口状况和城市化）。经济因素（国民经济水平发展和发展趋势，金融环境，税负）； 制度及政策因素（土地制度及政策，住房政策及制度）。

2.区域因素，主要因为一个城市内部不同功能分区地价；主要分为：商业区、住宅区和工业区。

3.个别因素，所谓的个别因素指影响同一功能分区内不同具体地块价格差异的微观因素。其中包括：区域内因素（宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、地质基础）；区域周边因素（临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况以及给排水状况）；土地利用状况；项目因素（建筑物与土地的组合是否得当）；其它因素（土地使用权限的长短等）。

三、房地产市场经济发展现状

1、房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。2000年房地产开发投资额为4902亿元，到2011年达到75685亿元，房地产投资额增长了14.44倍，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

第二，房地产市场开发规模不断膨胀。开发规模快速增长。全国房地产施工面积从2000年的71072万平方米上升到2011年的204424万平方米，增加了133352万平方米，平均每年增长17.06%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。

2、房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。商品房单套销售均价从2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增长到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相应的，2000年的商品房单套销售均价/居民平均家庭年收入的指标值为8.92倍，2011年的指标值为7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一线城市测算这个指标的话，数值接近于20。

3、房地产市场金融贷款额度不断攀升

据央行公布的数据，2000-2011年的12年间，中国的金融机构贷款总额从2000年的99400亿元增长到2011年的582000亿元，增长了4.86倍，而房地产开发贷款总额却从2000年的1385亿元猛增长到2011年的27200亿元，增长了18.64倍。最值得关注的是2010年、2011年这两个年份。2010年，中国房地产开发贷款额为2.32万亿元，房地产开发贷款增长率为23%，金融机构贷款总额为50.9万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额为4.56%。2011年房地产开发贷款额为2.72万亿元，房地产开发贷款增长率为17.1%，金融机构贷款总额为58.2万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额的指标值达到了记录新高。

四、中国房地产市场经济发展趋势

1、市场供给趋势

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。

2、多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。近年来，中央相继出台的相关举措，为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

3、房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

4、合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。

五、推动我国房地产业发展的建议

1、土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

2、完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

3、 建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

总之：房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，所以加强房地产市场可持续发展尤为重要。

参考文献：

[1]刘艳梅摘要：浅论诚信和房地产经济[J.科技咨询导报，2009（9）.

[2] 李建家摘要：对我国房地产经济的思索[J.金融经济，2010（6）.

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【关键词】REITs（房地产投资信托） 公租房融资创新对策建议

一、引言

公租房制度推行以来，资金的筹集始终是各地方政府的一大难题。目前，建设公租房的融资方式主要有两种：一是地方政府的资金投入或补贴。二是市场化融资。较为单一的融资方式，一方面使部分财政实力较为薄弱的政府更加心有余而力不足，另一方面，公租房的保障性决定了其投资回报低，难以通过传统的市场化融资渠道筹到资金。因此，地方政府亟须拓宽融资渠道、创新融资方式以保证公租房建设的长久可持续发展。2010年5月，央行曾将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院，国务院则要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。而后，原REITs试点的方案全部改为支持保障性住房。然而，最近一次方案的批复仍是悬而未决，REITs在中国的推行又一次面临了难产的现状。由此看来，将REITs运用于公租房建设尚存不可行之处。

二、REITs运用于公租房建设的难点分析

（一）REITs在中国尚未得到成功推行

国际意义上的REITs，是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，[2]以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

真正的REITs在中国市场尚未成功落地，目前中国市场上被运用的只是类似REITs的房地产信托，作为过渡性金融工具，与国际意义上的REITs相比存在多方面的不足，主要表现为：1、信托财产登记制度缺失；2、尚无税收优惠制度；3、市场环境不开放；4、监管力度不足；5、复合型人才稀少。无论从政策法规的完善，还是从专业性提升的角度来看，将REITs运用于中国公租房的建设，尚需将大量发达国家或地区的经验本土化，经历REITs逐步成熟起来的渐进性过程。

（二）公租房自身的特殊性分析

1.“新生性”――还未形成稳定的现金流

公租房在保障房的队伍中是后来者，尚未大批完成出租进入租金的稳定回收阶段；管理办法也尚需健全，长期来看市场价格波动、土地增值等因素出现时如何对公租房租金的进行调整未见明确规定。可见，公租房的租金回收所形成的现金流入尚未形成气候，而长期的现金流入的预测也相当困难。

2.“公有性”――与REITs的运作方式相悖

公租房是在政府政策的主导下、各地方政府专项资金与补贴的支持下建设的，保障的是社会集体的利益。因而其所有权应为国家公有，其管理也应由政府主导。而从REITs典型的两种运作方式来看，意味着公租房产权将由国家公有转换为投资者私有，管理运作权也要由政府交到专门的机构手中。

3.社会福利性”――决定其收益率较低

REITs作为金融产品，对于投资者而言，关键是从中获取收益。中国的公租房，作为社会福利的一种，将以低于市场普通出租用房的租价出租，在盈利方面将明显低于普通的出租用房，因此，更难以与商业性地产相比。而在某些房价本身就比较低的城市，盈利性将更弱。因此，将REITs运用于公租房的建设，其收益率与其他投资产品相比毫无竞争力可言。

三、REITs运用于中国公租房建设的对策建议

（一）完善政策法规

首先，应当依照《信托法》的规定，建立健全信托登记制度及相应的操作办法，为REITs提供规范的运作环境；其次，推行REITs的进程中制定税收优惠政策势在必行，提高对投资者的吸引力；此外，还应通过放松对信托计划中包含的自然人数的限制、房地产信托交易中对合同的份数与金额等限制，为广大小额资金提供准入机会；对信托基金的公募放行，逐渐实现银行间市场与证券交易所两个交易市场同时开放，提高REITs流动性，吸引更大范围内的众多投资者；REITs的运作也应与国际规范接轨，其期限也应延长至房地产项目的运营期。

（二）创新融资模式

对于公租房预期收益率低的问题，可以通过组建公租房融资平台与发行公租房与商业物业相结合的混合信托的模式进行解决。组建公租房融资平台，即将通过银行贷款、公积金贷款、发行债券及财政资金等各种途径筹集到的款项交由专门的机构或部门进行统一的管理。发行公租房与商业物业相结合的混合信托，即将公租房及其商业配套打包发行信托的创新思路，商业物业以市场价格出租，其收益率相对较高，中和公租房收益低的弱势，从保障投资者的预期收益。

（三）广纳国际经验

国际上REITs发展较早的发达国家或地区，如美国的保障性住房、香港的公屋建设过程中，都曾运用REITs融资方式解决保障房建设中资金瓶颈的问题，非常值得学习与借鉴。因此，中国公租房建设过程中，政府及相关管理部门应大胆学习发达国家或地区开放思路、广开渠道、模式创新的思想。

（四）坚持由政府主导管理

REITs融资方式的运用使公租房的产权发生了变更，为了保证公租房的社会福利性，其运营管理仍然应该由政府来主导并参与。政府继续保留制定公租房管理办法的权利与职责，并在公租房的运营中不断修改完善。以公租房为基础资产设立REITs新组建的公司机构或部门，应由政府参与甚至完全控股，由政府招贤纳士并对其进行专业、专项培训。

参考文献

[1] 周义,李梦玄. 公共租赁住房融资的创新研究[J].武汉金融,2011(9).

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【关键词】民间信贷 融资 金融体系

榆林地区处于陕西北部，具有丰富的地质资源。近几年随着地质资源的不断开发、再加之房地产市场的催化，使得区域经济跨越式发展，民间资本迅速积累，民间游资不断增加。民间信贷已成为中小企业、个体工商户的重要融资渠道，为推动本地区民营经济发展发挥着极其重要的作用。

一、榆林地区民间信贷现状分析

（一）民间融资地区差异明显

上世纪的90年代还比较落后的陕北，尤其神木、府谷在最近的10多年里经济迅猛发展，跃居全省、乃至全国的经济强省。只要原因是该地区有丰富的矿藏资源，随着这些资源的不断开采，推动了煤炭以及房地产业的快速发展。这些行业对资金的需求表现的非常高，其融资的形式更趋向于有组织、有规模的各类民间融资机构。调查显示在榆林地区民间资金70%以上集中在榆林、神木、府谷等具有矿藏资源的地带。

（二）融资方式多样、资金流向呈现多样化

从2002年第一家典当行运行到目前榆林民间融资机构的不断壮大，这给民间资金提供了渠道。调查显示目前在榆林地区民间信贷机构主要有典当行、小额贷款公司、投资公司等，其中具有工商注册的大约有60多家，没有注册但在运营的约有170多家；其资金已经达到2000亿。这样庞大的资金主要投向房地产、煤炭、化工和个体商户等行业。其中资金55%流向煤炭企业，24%流向房地产业，15%流向化工企业，其余6%为个体商户。民间信贷资金已经向早期的消费型向投资型转变。

（三）利息高、期限灵活、趋利性较强

民间信贷的期限由于用途广泛以及利率水平档次多而灵活多用。但总体期限集中于短期。目前榆林业内的行规：有工商注册的民间信贷机构月利率平均为2.7%，其他利率约为2.5%。随着民间信贷的发展，其信贷趋利性增强，部分公众通过利率差的方式将房产抵押银行，然后投入信贷机构，获取高额的利率差。

（四）信贷方式灵活、手续简单方便

民间信贷条件灵活，手续简捷，相对于银行繁琐的审批制度，民间信贷更加干练。这种信贷方式主要以信用信贷为主，整个交易过程遵循“4C”原则（品德、能力、资本、经营），很好的适应了个体经济和小规模经营的需求[1]。

二、民贷对榆林地区经济的影响

榆林地区民间信贷对缓解正规金融体系信贷资金压力、分散金融风险、拓宽社会融资渠道、优化经济结构起到了积极的作用。

（一）缓解资金紧张的矛盾，有利于地区内资金配置效率的提高

据统计，榆林地区民贷总量占该地区贷款总量的1/3。民贷的存在弥补了正规金融机构的不足，促进了本地区融资市场化，提高了本地区的储蓄—投资的转化效率，一定程度上缓解了资金的供需矛盾，满足弱势群体对资金的需求，推动了中小企业的发展和促进地区经济的增长。

（二）促进了民间财富的积累和就业

民间信贷改变了居民长期以来单一依赖于银行储蓄的投资渠道，使得民间投资出现了多样化，增加了居民的财产性收入，加速了民间财富的积累速度。民贷通过支持中小企业和部分创业者创业，间接的支持了本地区的劳动就业和农村劳动力的转移。

（三）推动了非公有制经济的快速增长

非公有制经济已成为榆林地区经济发展的主导力量，本地区只有21%的中小企业能够获得正规金融机构的信贷支持，其余资金主要依赖民间融资解决。目前榆林地区中小私有煤矿约为248家，其资金85%来源于民间信贷；45%的个体私营企业初期的起步依靠民间信贷[2]。

三、存在问题

民间信贷不属于正规的金融体制范围，游离于国家的金融体系之外，主要存在以下问题：

（一）监管失控，税收流失

民间信贷是民间的自发行为。其存在对正规的金融安排具有破坏性，容易造成金融信号失真，降低了整个国民经济的渗透力。大量资金的“体外循环”不仅加大了政府对资金运作监管的困难，减少国家的税收，而且增加了金融市场的不确定性[3]。

（二）行业投资集中，潜在风险较大

截止2011年榆林地区的房地产企业达到146家，房地产开发投入125亿元；煤矿投资达到2534亿元。榆林地区的民间信贷资金84%投入煤炭行业以及房地产业，资金投入较为集中。而这些行业又属于典型的周期性行业，受国家政策的影响较大，在经济下滑期容易引发支付风险乃至影响企业的生存。在波动的经济周期中资金链的断裂有可能出现连锁反应，波及地区金融秩序的稳定[4]。

（三）缺乏合法的法律手续

民贷容易引发纠纷，使得社会心态浮躁、降低风险的防范，助长如信用观念淡薄、法律意识不足等各种社会问题。

四、结论

民间信贷在经济快速增长的背景下运行，为榆林地区经济发展做出了贡献，推动了本地区多元经济、民营经济的发展。民贷作为一种非正规金融的衍生物，有其存在的必然性。它能满足非国有经济的发展，对正式的金融系统具有互补性。要想改变民间金融市场的高利率趋势，通过疏导的方式把非正式的金融机构纳入到正式的金融体系中来或允许民营资本进入正规的金融市场，对其加以规范、约束、引导和充分发挥其对经济的助推作用。

参考文献

[1]刘丽华.鄂尔多斯民间信贷问题研究，内蒙古大学硕士论文，2008.

[2]龙昊.榆林民间信贷调查，2011（12），中国经济时报.

[3]陈志刚.民间借贷与中国金融调控[J].武汉金融，2006（5）.