房地产工程论文精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产工程论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

房地产工程管理的内容不是单一方面的，而是多方面、多流程共同组成的。具体来说，房地产工程管理包含以下四个方面的内容，分别是工程建设方案设计、工程建设配合协作、工程质量检验监督、工程竣工后检查验收。工程建设设计方案是房地产开发建设过程中最重要的技术文件，对于整个工程项目的进行起到了总体的规划作用，并对很多工程项目的细节内容进行了规划，工程建设方案的设计是房地产工程项目建设的准备工作，也是房地产工程建设所依据的标尺，其重要性不言而喻。工程建设配合协作是指在工程建设过程中，为了使工程建设工作有计划地顺利进行而对多个部门进行的统筹协调工作，因为在房地产开发建设的过程中所涉及的部门是很多的，尤其是大型的房地产施工项目，花费的时间长，牵涉的部门更多，因此为了使多个部门之间实现协调合作，最大限度地发挥施工建设团队的人力资源、物力资源和财力资源，就必须对房地产工程项目建设的各个部门进行统筹管理，使各个部门之间彼此协调，避免工作内容的冲突。为了保证房地产工程项目的施工质量，必须在施工的整个过程中对施工质量进行检查和监督，检查和监督的对象包括施工材料的质量、施工操作方法是否得当、施工是否符合设计方案等。在房地产工程施工完成后，要进行最终的验收工作，由施工单位向验收单位发出申请后，验收单位着手进行工程验收，验收检查应当和前期报建相统一，确定工程项目是否符合国家相关标准、是否符合工程设计方案、是否达到了应有的施工质量等，在检查合格并通过验收后，才能够对施工单位进行竣工结算。

二房地产工程管理的有效途径

目前，我国房地产工程管理仍然存在一些明显的问题，如房地产项目开发之前准备工作不足、对施工过程的监管力度不够、工程管理机制不够科学、工程竣工后的验收标准和工程报建之初不统一等。这些问题的存在对于房地产工程管理质量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地产公司包括资金、信誉在内的损失，另一方面也是对工程项目和使用居民不负责任的表现，对房地产公司的长远发展和我国建筑业的发展带来了不利影响。因此，亟需对我国目前房地产工程管理中存在的问题进行研究分析，制定出一套针对性的改进策略，找到真正有效的管理途径，帮助房地产开发商及相关部门实现房地产工程管理实效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供参考：

1采用高效、先进的房地产工程

管理模式先进、有效的管理模式，是当前实现房地产工程管理效果提升的有利支撑和必要保障。具体来说，采用高效、先进的房地产工程管理模式应当做到以下三点：第一，采用职能制的管理模式，即在明确管理人员的专业能力的基础上，对管理人员的管理职责进行细化分工，并确定管理者的具体权力，通过对管理人员进行精细化管理，使管理人员的能力得以充分发挥，充分利用工程管理方面的人力资源；第二，采用项目经理制的管理模式，这种模式也是目前房地产工程管理中得到了广泛认可的管理模式，即企业在总经理之下根据项目内容设置项目经理，通过项目经理对项目的实施进行直接管理，并由项目经理承担项目管理责任，这种管理模式在使管理分散化的同时，也增加了管理的细化程度，增加了管理的实际效果和范围；第三，设立工程指挥部，尤其是对于大型的房地产工程项目来说，工程指挥部的设立具有很重要的意义，工程指挥部可以实现对整个工程项目的统筹管理、协调分工，工程指挥部可以由多个项目合资方同时参与，实现多个项目合资方对工程项目的共同管理，使工程项目的施工更加符合投资方的意愿。

2选择专业能力强、认真负责的管理者再大的房地产工程项目

其管理工作最终也是由人来完成的，因此，房地产工程管理者的素质和能力高低对管理的实际效果产生着最直接、最显著的影响。在这样的情况下，为了提升房地产工程管理的质量，就必须选择具有足够的工程管理能力和管理经验，并能够认真负责、承担责任、有良好的执行力、重视管理细节的管理者，尤其是项目经理。在这方面，房地产开发商必须有深刻的认识，大量的事实论据已经表明，房地产工程项目经理的良好的管理能力和管理态度是提升房地产工程管理质量的重要保障。此外，对于施工企业也应当慎重选择，一方面，要衡量施工企业的施工能力是否能够胜任房地产工程项目；另一方面，要对施工企业以往的施工信誉度、施工质量进行考察，确保施工企业的施工能力和施工资质能够按照标准完成工程项目。

3竣工后验收和前期报建相统一

工程竣工后的验收工作，其验收标准不仅需要按照国家相关的行业标准确立，也需要和工程报建之初的内容相统一，否则会造成工程验收工作无法检查出和工程报建方案相悖的工程内容，使验收工作名存实亡。为了实现竣工后的验收标准和前期报建相统一必须做到：首先，验收标准要体现报建时对工程建设的要求，尤其是一些关键环节和基础性内容，确保工程建设是按照既定的方案进行的；其次，验收要重点检查前期报建所规定的工程质量问题，及时发现没有达到前期报建要求的质量的工程内容，对这部分内容进行科学处理，保障房地产工程项目的综合质量和细节质量，对工程负责，对住户负责。

三结语

篇(2)

据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度

最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。

在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:

2.1项目选址是项目成功与否的基础

1)选址应符合城市规划;

2)项目要有准确的市场预测与市场定位;

3)要编制科学的环境评价报告;

4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。

2.2应编制项目成本投资估算控制表

根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:

1)建筑安装工程费用;

2)设备及工器具购置费;

3)工程建设其他费用;

4)基本预备费;

5)涨价预备费;

6)建设期货款利息;

7)固定资产投资方向调节税。

结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。

根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。

2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施

设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。

2.1总平面规划设计

1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;

2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。

2.2单体施工图设计阶段

该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:

1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。

2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。

3施工阶段工程造价的控制措施

按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

3.1工程招投标阶段的工程造价控制

1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。

2)根据项目实际,确定合理的投标条件

①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。

③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,

注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

3.2加强工程施工事中控制

1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。

3)严格按照合同进行工程款支付。

4)及时掌握国家工程造价调价动态。

5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。

4建筑项目工程造价控制与管理综合措施

工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。

1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:

①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;

②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。

③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。

④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。

2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系

3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。

在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。

5结束语

综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。

参考文献:

[1]建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.

[2]张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.

[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.

[5]骈永富,阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].北京:中国物价出版社,2003.

篇(3)

关键词：房地产项目，环境评价，清洁生产

 

1 引言

近年来，房地产业已成为我国国民经济支柱产业[1]，房地产开发项目在促进经济社会发展的同时，带来的环境问题也日益突出，引发的环境污染纠纷也时有发生。作为房地产开发项目环境管理的重要制度，房地产开发项目环境影响评价显得越来越重要。与传统建设项目相比，房地产开发项目环境影响评价开展较晚，技术尚未成熟，还没有形成一套适合自身特点的完整的技术规范。因此，积极开展房地产开发项目环境影响评价探索与实践，具有十分重要的意义。

目前，房地产开发项目环境影响报告书一般包括总论、工程概况及工程污染源分析、区域环境现状调查、环境影响预测与评价、环保措施、环境经济分析、施工期环境影响分析、景观生态环境影响分析、环境管理与监控计划、公众参与、结论与建议等[2]，一般很少进行清洁生产分析。

清洁生产是国际社会在总结了工业污染治理的经验教训后提出的一种新型污染预防和控制战略，以后又将清洁生产的要求逐步扩展到服务领域和产品，并开始探索建立“循环经济”和“循环社会”。清洁生产的实质[3]，是贯彻污染预防原则，从生产设计、能源与材料选用、工艺技术与设备维护管理等社会生产和服务的各个环节实施全过程控制，从源头减少资源的浪费，促进资源的循环利用，控制污染的产生，实现经济和环境效益的统一。建筑业能耗为世界总能耗的25～40%，建筑垃圾占城市垃圾的30～40%[4]，建筑工地噪音占城市噪音约1/3，水泥工业CO2排放量约占全球的7%。因此，对房地产开发项目进行清洁生产分析非常必要。

房屋的建设也是一种产品的生产，房地产开发项目必须审视可持续发展的需求，在设计施工运营过程中应以“清洁生产”为理念，从生态层来获得对居住环境的重新认识，保护自己赖以生存的环境，解决人与自然和谐发展的问题。在房地产开发过程中清洁生产应贯穿于建筑整个生命周期——选址、规划设计、施工、使用管理及拆除过程中，以最节约能源、最有效利用资源的方式建造最低环境负荷情况下最安全、健康、高效及舒适的居住空间，达到人及建筑与环境的可持续发展。

2 建筑的规划、设计

房地产项目在规划、设计时必须结合当地生态、气候、经济、人文环境特性等诸多因素进行综合分析、整体设计，切勿盲目照搬所谓的先进绿色技术，也不能仅仅着眼于一个局部而不顾整体。如热带地区使用保温材料和蓄热墙体就毫无意义，而对于寒冷地区，如果窗户的热工性能很差，使用再昂贵的墙体保温材料也不会达到节能的效果，因为热量会通过窗户迅速散失。在经济拮据的情况下，将有限的保温材料安置在关键部位，而不是均匀分布，会起到事半功倍的效果。而对于有些类型的建筑如内部发热量大的商场或实验室，没有保温材料利于降低空调能耗，也会更利于节能。

利用场地自然条件，合理考虑建筑朝向和楼距，充分利用自然通风和天然采光，减少使用空调和人工照明，从而减少因采光、通风所导致的能耗和污染。日照时间是衡量日照效果最常用的指标，在冬季要求日照时间越长越好，而夏季则越短越好。居住区设计时日照时间应满足GB50180-93《城市居住区规划设计规范》。

3 施工期清洁生产

对房地产开发项目实施清洁生产，体现在工程建设的全过程，施工阶段是需要更加重视的一个阶段。建筑施工具有周期长，资源和能源消耗量大，废弃物产生多等特点，项目施工过程会对环境、资源造成严重的影响。对施工过程进行控制和管理，提倡以节约能源、降低能耗、减少污染物的产生量和排放量为基本宗旨的清洁生产，对于实现房地产开发的可持续发展有着不可忽视的作用。

3.1改进施工方式

（1）采用机械化、现代化、程序化、技术化的拆除方式，以尽量缩短拆除时间，并采取各种措施（如洒水抑尘、设置围栏等）减少拆除中粉尘的排放量；妥善处理处置拆除后期建筑垃圾的存放和综合利用问题。博士论文，环境评价。

（2）施工现场积极推行文明施工，大力开展“5S”（指对施工现场各生产要素所处状态不断进行整理、整顿、清洁、清扫和修养）活动，实施合理定置和目视管理，使施工现场秩序化、标准化、规范化。

（3）积极推广应用施工新技术、新工艺、新设备和现代化管理方法，提高机械化作业程度。尽可能地集中设置现代化搅拌站，或采用商品混凝土、混凝土构件，钢木加工等，尽量采用工厂化生产；改革施工工艺，减少现场湿作业、手工作业和劳动强度；并应用电子计算机和闭路电视监控系统提高机械化水平和工厂化生产比重；努力实现施工现代化，使文明施工达到新的更高水平。

3.2施工结合气候

在选择施工方法，安排施工顺序，布置施工场地时应结合气候特征。这可以减少因为气候原因而带来施工措施的增加，资源和能源用量的增加，有效地降低施工成本；可以减少因为额外措施对施工现场及环境的干扰；可以有利于施工现场环境质量的改善和工程质量的提高。博士论文，环境评价。为了能做到施工结合气候，需了解现场所在地区的气象资料及特征，主要包括：降雨、降雪资料，气温资料，风的资料。

施工结合气候的主要体现有：（1）尽可能合理的安排施工顺序，使会受到不利气候影响的施工工序能够在不利气候来临前完成。如在雨季来临之前，完成土方工程、基础工程的施工，以减少其它需要增加的额外雨季施工保证措施；（2）安排好全场性排水、防洪，减少对现场及周边环境的影响；（3）施工场地布置应结合气候，符合劳动保护、安全、防火的要求。产生有害气体和污染环境的加工场（如沥青熬制、石灰熟化）及易燃的设施（如木工棚、易燃物品仓库）应布置在下风向，且不危害当地居民；起重设施的布置应考虑风、雷电的影响。（4）在冬季、雨季、风季、炎热夏季施工时，应针对工程特点，尤其是对混凝土工程、土方工程、深基础工程、水下工程和高空作业等，选择适合的季节性施工方法或有效措施。

3.3施工节能

我国城乡现有建筑总面积约400亿m2，预计到2020年我国还将新增建筑面积300亿m2 [5]。如果不做好建筑节能，如此庞大的耗能建筑空间，必将是我国经济发展的承重负担。减少资源的消耗，节约能源，提高效益，保护水资源是可持续发展的基本观点。施工资源（能源）的节约主要有以下几方面内容：

（1）水资源的节约利用。博士论文，环境评价。通过监测水资源的使用，安装小流量的设备和器具，在可能的场所重新利用雨水或施工废水等措施来减少施工期间的用水量，降低用水费用；

（2）节约电能。博士论文，环境评价。通过监测利用率，安装节能灯具和设备，利用声光传感器控制照明灯具，采用节电型施工机械，合理安排施工时间等降低用电量，节约电能；

（3）减少材料的损耗。博士论文，环境评价。通过更仔细的采购、合理的现场保管，减少材料的搬运次数，减少包装，完善操作工艺，增加摊销材料的周转次数等以降低材料在使用中的消耗，提高材料的使用效率；

（4）可回收资源的利用。博士论文，环境评价。可回收资源的利用是节约资源的主要手段，也是当前应加强的重点工作之一。主要体现在两个方面：一是使用可再生的或含有可再生成分的产品和材料，这有助于将可回收部分从废弃物中分离出来，同时减少了原始材料的使用即减少了自然资源的消耗；二是加大资源和材料的回收利用、循环利用，如在施工现场建立废物回收系统，再回收或重复利用在拆除时得到的材料，这可减少施工中材料的消耗量或通过销售来增加企业的收入，也可降低企业运输或填埋垃圾的费用。

4 运营期清洁生产

4.1绿色室内装修

建设单位装修过程应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001），并采用环保型室内装修材料和建筑材料。为了从源头上杜绝对室内环境的污染，物业管理部门要做好防治室内污染的宣传，引导居民使用“绿色家具”，即要使用符合国家质量监督检验检疫总局规定的10项室内装饰装修材料强制标准[6]（包括：人造板及其制品中甲醛释放限量，溶剂型木器涂料、内墙涂料、胶粘剂、木家具、壁纸、聚氯乙烯卷材地板、地毯、地毯衬垫及地毯胶粘剂等有害物质释放限量，混凝土外加剂中释放氨的限量，建筑材料放射性核素限量等）的室内装饰装修材料，以减少室内有害气体的释放量，真正达到控制室内环境污染的目的。

项目工程竣工时，建设单位要按照GB50325-2001要求对室内环境质量进行检查验收，委托有资质的检测机构对建筑工程室内氡、甲醛、苯、氨、总挥发性有机化合物（TVOC）的含量指标进行检测。建筑工程室内有害物质含量指标不符合GB50325-2001规定的，不得投入使用。

4.2 提倡中水回用

1996年建设部颁发了《城市中水设施管理暂行办法》规定建筑面积超过2万m2的旅馆、饭店、公寓，超过3万m2的机关、科研、大专院校、大型文化体育设施，规划人口在3万人以上（或中水回用量在750 m3/d以上）的住宅小区必须修建中水设施。采用建筑中水系统，使污水处理后回用，有着双重意义：既可减少污染，又可增加可利用的水资源，可解决大量的水景景观用水和大面积绿地用水，有明显的环境效益、社会效益和经济效益。

5 绿色物业管理

在环保方面，“绿色房产”的物业管理主要体现在对项目生活垃圾的控制。具体为：控制生活垃圾分布面积，减少垃圾在堆放、运输过程中对自然环境的破坏，收集应体现“谁污染谁治理，谁堆放谁付费”，处置以“无害化、减量化、资源化”为原则；提倡垃圾袋装化，实行分类收集（分有害类、可回收类和不可回收三类），尽量回收利用，其余的集中无害处理后回填大自然。

6 结语

对房地产项目实施清洁生产，使房产符合“住健康、可回收、低污染、省资源”的原则，实现人与自然的和谐统一，使房地产业可持续发展。

参考文献

[1]彭琦,刘绍任.房地产类建设项目环境影响评价的几点思考.江西化工,2006,3:99-102

[2]宋世伟.浅议房地产建设项目环境影响评价.辽宁城乡环境科技,2006,26(2):19-21

[3]化勇鹏,程胜高.环境影响评价中的清洁生产分析.安全与环境工程,2009,16(3):6-8

[4]王燕飞.对中国绿色建筑的几点思考.陕西建筑,2005,9(123):3-6

[5]张黎军.绿色建筑-中国建筑设计业新的挑战.住宅科技,2006,8:36-40

[6]申琪玉,李惠强.绿色建筑与绿色施工.科学技术与工程,2005,5，（21）：1634-1637

篇(4)

论文摘要：加入WTO后，我国将孕育出“现代不动产”行业，社会对房地产专业人才的常求，也发生了巨化。我国房地产专业教育砚状，已不能适应祈形势下的社会常要。文章分析如何以“砚代不动产”理念规范和发展我国的房地产类专业教育，对办好我国房地产专业教育捉出了前性的看法。

新华社入2003年1月5日电文“房地产业‘三外’现象预警风险”指出，在房地产领域，外行业插手、外来人涉足、外来钱染指的现象很严重，众多业务和房地产毫不相干的上市公司也加人这一潮流。这一状况，不但导致我国房地产业出现泡沫，也会导致金融业的高风险，甚至危及我国经济的健康发展。与房地产业的“三外”现象相对应，在我国高等教育中，也存在把“房地产”分别归属于工程管理、公共管理、工商管理“三专业”的现象，共同的原因是深受计划经济时代的理念约束。加人WTO后，无论是房地产行业，还是房地产业专业教育都必须“现代化”。

一、房地产专业教育现代化的内容和墓础

从行业实践看，现代不动产管理是综合性管理活动，专业内容涉及经济、管理、法律、金融、投资及少量的工程知识。这一学科产生的基础和存在的原因，在于这一行业中市场规律和管理规律的特殊性，以及开发过程和交易过程的复杂性、专业性，专业内容涉及范围广泛。其中，不动产市场规律的特殊性，表现在没有统一的市场、产品的非标准化(区位特性不同)、交易时产品不可移动交割等方面。房地产行业工作实践中，有估价、经纪、、法律服务、资产管理，也包括征地拆迁、报建、报批、项目筹资、风险管理、投资决策、资本运营、预结算、工程管理等各个方面，这些工作所需要的大部分都是“法商管理”专业知识。

“法商管理”是房地产专业教育现代化的主要内容。法商管理是以财经、政法类专业知识为主的法商综合应用管理，内容涉及经济、管理、营销、金融、投资、保险、会计、财经、政法等方面。由于其专业细分程度高，学科设置齐全，内容实用性强，能较好适应现代不动产行业发展综合性强、涉及面广的特点和要求。现代不动产行业管理中，还包含少量工程、规划知识。以法商综合管理为基础，经过专业资源整合，可以办起“现代不动产”管理这一新兴专业。美国著名不动产学者查尔斯·H"温茨巴奇等人所编写的《现代不动产》一书，为我们展示了美国现代不动产管理专业内容的全貌，主要内容也是法商管理的综合知识。从国外高等院校不动产教育的先进经验来看，不动产类专业作为一门应用管理专业，综合性强，专业性内容含量高，并非哪类专业基础都能办好。即使是有土木建筑专业的工科院校，也不一定在办房地产类专业方面具有优势，这与一般人头脑中的印象相反。在国际上，法商院校兴办的“不动产管理”专业教育，是最具发展潜力的。

国外高等教育的先进经验表明，现代房地产管理教育应以法商管理的综合知识为基础。

二、房地产专业教育现代化的规范和引导

办好不动产专业教育，重视专业人才培养，规范和引导我国房地产专业教育现代化，可从以下方面进行。

(一)搞好学科管理和指导

建议由国家教育部组织，联合国家建设部、国家土地管理部门、国家司法部门、国家资产管理部门，组织各大高等院校不动产相关专业的学者，成立“现代不动产管理”学科和专业教育指导委员会，规范和发展我国高校现有的房地产类专业教育。 目前各个高校的房地产专业教育，分属于“公共管理、工商管理、工程管理”三个不同专业，这是计划经济观念的产物，必须加以规范和统一协调，才能有利于房地产专业教育的发展。

(二)主要由具有法商专业资源的院校来兴办

从专业特点和内容看，兴办现代不动产专业教育，具有法商专业资源的院校更有优势和潜力。以广东商学院为例，房地产专业教育归属于工商管理学院，在房地产营销、投资、资本运营、估价、工程管理等方面的师资，已有一定的基础。此外，广东商学院金融学院的房地产金融、法学院的房地产法也有相应的师资。再加上正在筹建的行政与公共管理专业，若能进行资源整合，做好专业发展规划，可以发挥出巨大的潜力，在广东高校群同类教育竞争中有鲜明特点和相对优势。

(三)做好专业发展的规划定位

第一，“房地产经营管理”是个大专业，学历层次以研究生和本科教育为主，还可考虑设置“房地产金融投资”、“房地产法律”等专业方向。若仅以其中的“物业管理”作为专业，则可发展专科教育。因为房地产是应用学科，综合性强，涉及面广，不是专科两年所能学透的，否则学生毕业后，将难于胜任相关工作。

第二，专业内容规划可包括不动产营销咨询、不动产开发、不动产金融投资、不动产法律服务、不动产估价经纪、不动产公共管理。培养目标面向国土房管、税务等行政事业单位、金融机构、专业中介机构(律师所、估价所、经纪所、行、咨询公司等)。

第三，加强师资队伍建设。一方面整合现有的房地产专业师资，另一方面吸纳相关基础学科的人才。房地产是新兴学科，目前国内房地产类专业方向，具有博士学位授予权的高校仅有人民大学、清华等少数几家高校。部分高校若引进房地产类的博士、教授有困难，但是，如果有选择地吸纳房地产相关的基础学科、传统学科的专家、教授，如经济学、经济地理、城市规划、建筑理论、建筑历史、区域经济、民法学等学科的人才，这些领域有很多高层次人才，也有兴趣从事不动产这一专业，吸纳这些方面的人才并不困难。

(三)做好相关学科的分工协调

不动产管理的学科有“不动产开发”、“不动产金融”、“不动产法律”、“不动产估价”、“不动产投资”、“物业管理，’(本质是资产管理与服务)等，而“城市规划”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不动产管理的相关基础。

篇(5)

以江苏A房地产有限责任公司作为中小型房地产企业的代表进行分析，该公司主要进行房地产开发、销售;室内外装饰;建材销售等的业务。

企业特点:

1)产业内的地位:市场占有率低该公司的成立源于母公司的企业化改造，做为非主营业务的房地产开发的部门前身是负责集团内部基本建设的相关部门，主要服务于集团内部办公、居住的需求，在市场化过程中，还存在对母公司依存程度高，相比房地产上市企业，市场占有率很低。

2)管理方式:经营者直接面对员工企业规模小，成立时间短，经营者和员工80%以上来自原集团公司

3)组织结构

企业由小集团投资，采用集中制，资本和技术构成较低

4)经营活动主要在南京市，带有明显地域性公司现有项目全部位于南京市，在未来3年内将结合国家宏观环境和企业自身发展，逐步开发江苏省内集团公司的优质土地资源，将经营活动逐步发展到江苏全省。

5)资本和技术构成较低

6)内部层次较少

由于公司规模小，经营活动区域小，管理层次较少，仅设总经理、副总经理各一人，下设综合办工程部和财务部，项目管理另行抽调人员设置，由副总经理负责。

7)融资方式单一，主要来源于商业银行贷款母公司借款随着公司改制的顺利完成，融资渠道为商业银行贷款。今后准备上市，扩大融资渠道。

8)项目建设

公司组织结构源于集团公司原基建办，有长达20年以上的基本建设经验，在改制前十年间先后建办公楼4栋逾十万平方米，四星级酒店1座逾4万平方米，住宅(含改造)逾20万平方米，其中获鲁班奖工程(建设部优质工程奖)3座，有着丰富的建设经验，在开发项目上同样具备一定的经验。

9)财务信息

江苏A房地产公司的财务信息如下表所示:硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究

表4.IA房地产公司财务信息

4.2总股本对江苏A房地产公司业绩的影响

总股本对房地产上市公司的业绩影响很大且与业绩变化大小为负相关。公司规模变化时，其业绩变化明显，且随着公司规模的扩大，其对业绩的影响越来越小。因此对于中小型房地产企业来说，规模对于公司的业绩影响是大于对大型房地产企业的影响①。

以江苏A有限责任公司作为中小型房地产企业的代表进行分析，将总股本代入式(3.13)oddl=e0OO‘ZG，式中总股本单位为亿股。得到2005年。ddl=1.004一，2006年的。ddl=1.0040。对于该公司总股本使得业绩增长大于平均水平的概率增加大于1倍。因此，对于该公司而言，扩大规模是业绩增长的方法之一。

4.3货币政策对江苏A房地产公司业绩的影响

①规模并不是越大越好，也要保持适度，规模的经济性与生产技术水平，管理手段的现代化程度等因素有密切的关系，当一个公司的规模超越了一定限度，会使管理层次过多，管理效率降低，管理费用增加。同时若企业所占市场份额超出一定范围，也会面临政府的反垄断干预。因而充分利用现有的技术和设备，使单位产品(项目)的成本最低，占有并保持相当的市场份额，是实行规模经济要把握的一个度。房地产是目前我国主要调控的对象，这类上市公司在90年代是我国在扩大内需，促进消费时所保护行业，后来由于诸多因素的影响，此行业发展过热，与国家经济发展不相符，所以国家进入21世纪后进行重调控。由上面计算结果可知，2005年、2006年房地产企业的业绩受宏观政策影响较大。因为我国的房地产这个行业近十年来在我国发展迅速，房地产受物价波动影响较大，因为物价上涨，会影响房地产的生产成本，从而提高了房地产的价格，影响购买力，故对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响。中小型企业用于购买土地的资本，有很大比例均来自于外部的借款，尤其是商业银行的贷款。利率的高低影响开发的成本和利润。首先是银行提高贷款利率后，增加了房地产企业的建设成本。这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消费者转移，都会抑止房地产投资。利率的上调将直接影响到企业资金使用成本的增加，影响投资者的收益率，影响消费者的购房成本。以当前房地产企业平均75%左右的资产负债率计算，做一个简单的测算。对于一般的房地产开发企业，银行贷款占负债总额的比例为22.5%(根据统计局相关数据)，则在该企业的所有资产中，16.8750k为银行贷款，而自有资金占25%。因此，当商业银行贷款利率提高1个百分点时，所增加的利息费用占自有资金的比例将增加0.675个百分点。同时，央行的加息，使得人们对资金收益率有了较高预期，增加了房地产企业使用其他借入资金的难度，从而提高了现有的其他借入资金的机会成本，从而在一定程度上影响了公司业绩。

4.4股权结构对江苏某某房地产公司业绩的影响

表4.4江苏A房地产企业大股东持股比例

第一大股东

第二大股东

中国邮电工会江苏省邮政局机关委员会

江苏同达通信技术有限责任公司由表中可见，该公司的股权结构比较简单，股权集中度高。但上市后将面临股权结构复杂化，必然会有所分散。股权结构通过对公司治理产生影响，最终就会影响公司的治理绩效。而从模型分析可以得出股东持股比例对公司业绩影响很大。因此对于准备上市的江苏A房地产企业分析股权结构对于公司业绩影响是迫切需要的。股权结构对公司的治理影响主要依靠的治理机制包括激励约束机制②、监督机制③

②激励约束机制主要是处理内部人与外部股东之间的关系。股权结构通过这一传导机制影响公司绩效。

③监督机制是处理公司与其它资金供应者之间的关系。和外部接管机制④。

1)股权结构与经营激励

公司股权结构对公司治理的作用机理，首先表现为股权的集中或大股东的存在一定程度上有利于公司的经营激励，特别是在最大股东拥有绝对控股权的情况下更是如此⑤。由于董事长或总经理是控股股东的直接代表或控股股东本人，因而这些经营者的利益与股东的利益就越一致。这样，公司就可以在一定程度上避免将现金流量投入于净现值为负的项目之中。十大股东持股比例在一定程度上反映了公司股权的集中程度。对于股权极度分散的公司来说，经营者的利益很难与股东的利益相一致，单纯的年薪制与股票期权等对经理的激励措施毕竟作用有限，经营者利用剩余现金流量乱投资往往不可避免。

2)股权结构与收购兼并

公司购并是一种非常关键的治理机制，它可以导致合并后的公司价值大于收购公司与目标公司价值的简单算术之和，而且，收购兼并的目标公司往往是绩效较差的公司，成功的收购将可以更换原公司经理，因而被认为是控制经理随心所欲的最有效方法之一⑥，购并频率直接影响了公司经理的更换频率。股权分散对于收购兼并则非常有利。分散的股权使得收购方极易标价收购成功⑦。在公司拥有几个大股东的情况下，情况趋于复杂化，对于外部收购者(原来并不是公司股东的收购者)而言，公司的大股东无疑对他的收购会产生异议，或许会要求提高收购价，因而阻止收购的成功，但若收购者为公司的大股东之一，则可能有利于其收购成功，因为一方面收购方已拥有了不小的股权，只要获取另外小部分股权，便可以获得成功，这就减少了收购方的成本;另一方面，收购方作为大股东之一，对被收购公司的情况有所了解，这对收购是非常重要的。

3)股权结构与监督机制

对公司经营管理的监督机制，是公司发展、绩效提高以及确保资金和资源得以流向公司的重要保障。对转轨经济来说，内部人控制现象的存在使得股东对经营者或公司内部控制者的监督更为重要。如果缺乏监督，资金提供者便不敢向公司提供资金或购买股票，从而投资萎缩。尽管国家或有关组织机构通过法律规定或其他途径(如在公司法中规定上市公司须成立监事会，让独立审计机构审计公司，公开信息披露等)，可

④外部接管机制是指市场对公司的外部治理，主要包括收购、兼并和破产机制。

⑤根据Holdemess和Sheehan(1988)对美国纽约股票交易所困YsE)和美国股票交易所(AMEx)拥有绝对控股股东的公司的研究，9o%以上的控股股东派出自己的直接代表(当控股股东为公司时)，或自己本人(当控股股东为个人时)担任公司董事长或首席执行官

⑥MartinandMeZConnell，1991:shleiferandvishn又1997

⑦这也是在英美两国，收购兼并作为一种重要的机制被企业界普遍使用的原因”在这两个国家里，公司由控股股东或大股东所控制的情况较少，这与德国和日本的情形相反”

以在一定程度上监督经营者或内部控制者，但真正有效与直接的监督，还是来自于股东的监督。而股权结构对于股东监督同样具有至关重要的影响。在公司拥有控股股东而其他股东均为小股东，同时公司经营者又是该控股股东本人的情况下，小股东对经理的监督便成为问题。因为小股东往往无法对控股股东本人形成直接的挑战，在公司股份分散的情况下，对经理的监督便成为一个非常严重的问题。由于监督经理是要付出成本的，因而分散的股东们便各自存有搭便车的动机，而不去对经理进行监督，这是使此类公司出现意义上的内部人控制问题的重要原因。除此之外，由于从避免干扰经营班子经营等因素出发作为立法依据，世界上大部分国家的法律均不对小股东经营班子或经理本人提供诉讼支持，这就使得小股东对股权分散的公司的监督更趋困难。而那些大股东的股权相对集中的公司，股东对经理进行有效监督具有优势。大股东因其持有一定的股权数量而具有监督的动力，他们不会象小股东那样产生搭便车的动机，监督成本与他们进行较好监督所获得的收益相比，后者往往大于前者。另外，极大部分国家的法律都支持大股东对董事会或经理的诉讼请求，这就使得大股东在监督经理方面具有较大的优势，因此，整体而言，此类股权结构的公司在股东监督方面的好处较为突出。

两种股权结构，第三种公司股权结构(股权有一定集中度，有相对控股股东，并有其他大股东存在)，对公司治理的机制作用发挥，总体较为有利。由于治理机制对公司的经营及促使经理按股东利益最大化原则行事具有决定性的影响，因此，该类股权结构比之于其他类型的股权结构，可使公司的绩效最大化。

4.5对以江苏A房地产企业为代表的中小型房地产企业发展建议

房地产开发行业中80%以上属于中小企业，在数量上中小开发企业占了多数，从而构成了微观经济的重要组成部分。笔者对这类房地产企业建议:

1)适度扩大规模⑧，以实现最大的经济效益。

⑧扩大资产规模的方法主要有两种:1.通过自我积累、自我发展，实行资本积累。这种方式发展速度缓慢，是房地产发展的低级方式，在我国房地产发展不规范的初期有一定的效形成规模经济规模开发可以使房地产企业获得低成本优势和差别化优势。扩大规模的途径主要有三条:①充分利用证券市场②并购。③结成战略联盟⑨。江苏A房地产企业适合采用以下方式:

①充分利用证券市场

房地产开发最大的问题便是资金的匾乏、过长的资金回收期以及跨地域经营的困难和巨大的风险。有条件上市的公司可以通过上市迅速作大规模。实现企业内部扩张，形成发展的良性循环。

②并购。

在实现规模经营的过程中并购一直是不可或缺的有效手段。在实际执行过程中分为三种形式:第一种形式是横向兼并，即房地产企业之间的兼并。如兼并有土地资源但无开发实力的企业;兼并出现“烂尾楼盘”的企业。横向兼并可使房地产开发结构更趋合理、资源配置更为集中，有利于推动房地产规模化经营的形成，实现规模效益，就是通常所说的1+1>2的效果。第二种形式是纵向兼并。即房地产企业对设计、建材、施工、物业管理等相关企业的兼并，目的是进行房地产开发经营的一体化运作，实现房地产开发上下游的对接。这种兼并有利于房地产企业进行行业扩张，降低人力资源耗费，增强对市场反应灵敏度，降低中间成本，提高经营效益，从根本上提高企业的竞争力。第三种形式是混合兼并。即房地产企业兼并其他行业或产业部门的企业。这种兼并可以使房地产企业顺利进入新行业，实现多元化经营。在扩大规模，壮大实力，增加总利润的同时，分散经营风险。江苏A公司不仅从事房地产开发、销售，也从事室内外装饰;建材销售等的业务，在扩大规模的同时，也降低了中间成本，提高经营效益，有利于企业竞争力的提高。

2)采用多种融资方式，减轻国家调控带来的影响

在考查公司的绩效指标时，不仅要考虑企业的内因，也要注重企业的发展大环境，因此，企业在进行决策时，应根据各行业的特点，并注重企业所面临的社会大环境，(续前页)果，但是已经不能适应当前房地产发展的要求，依赖这种方式来发展企业的规模经济不太现实。2.通过对外投资、兼并、收购等资本经营的方式，实行资本集中，扩大经营规模。这种方式比较适合房地产业发展现状。

⑨战略联盟是管理学上一种新的组织模式，是一种网络式的联合体。具有反映迅速、机动灵活的优点。例如，房地产企业可以与承包商、供应商结成联盟，发挥各自的优势，共同争取市场份额。而具有管理优势的企业可以与土地储备相对富足但管理相对较弱的企业进行合作，以实现各自的目标。1999年5月圳万科、北京万通、和河南建业等等公司实践，并成立了“全国房地产策略联盟”，后更名为“中城房网”，还有“中住联”和“青年联盟”，以及其他一些区域性房地产策略联盟都是伙伴联盟。以中城房网为例，这种伙伴联盟开发模式初期主要发挥“采购联盟”所起的作用，即为成员争取信息优势和成本优势。显然这种投资运作模式对伙伴的要求较高，恰好适合于我国的大型房地产企业，联盟成功与否在很大程度上取决于联盟成员合作的强度。因此不适合中小型企业。

即要注意我国的物价变动趋势和我国的货币政策对它们的影响。中小型房地产企业往往融资方式单一，主要靠商业银行贷款，国家货币政策变化时比较被动。而在债券市场中，企业债券比重远远低于国债和金融债比例。增加新的融资方式可以减少这方面的影响，从而规避一定风险，变被动为主动。如采用短期融资券来融资。而发行上市对企业的要求高，我国目前企业发行上市实行核准制，上市的门槛非常高，而短期融资券为企业提供了一个新的融资渠道，从发行条件看，短期融资券发行的门槛对一部分房地产企业来说是可行的。在短期融资券管理办法的第10条规定:企业申请发行融资券应当符合下列条件:1.是在中华人民共和国境内依法设立的企业法人;2.具有稳定的偿债资金来源，最近一个会计年度盈利;3.流动性良好，具有较强的到期偿债能力;4.发行融资券募集的资金用于本企业生产经营;5.近三年没有违法和重大违规行为;6.近三年发行的融资券没有延迟支付本息的情形;7.具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度;8.中国人民银行规定的其他条件。短期融资券的发行不考察企业的所有权性质，不考察企业的行业差别，只要是优质的企业并且满足国家规定的条件，那么在理论上来说都可以发行。其进入的门槛较低，这就为某些优质的房地产企业开拓新的融资渠道提供了可能。

3)利用保持自身股权结构集中的优势。

中小型企业股权较为集中，且其组织结构扁平化，因此管理和激励机制灵活，在公司管理中注重利用并在今后的发展中保持该优势。加强对企业和产权激励的优化和整合，充分重视技术创新人才的价值，选择适度超前的策略谋求人无我有，人有我优，人优我特的竞争优势。虽然分散化的股权结构在外部市场监督机制较为成熟的美国和英国等国家的公司治理中取得了较好的实践结果，但对于目前市场尚未成熟完善的中国来说，房地产上市公司的股权分散化并不是提升公司治理绩效的最优选择。对我国房地产上市公司来说，应保持一定的股权集中程度，提高委托人对人的监管效率，降低成本。股权的适当集中使得大股东具有足够的动机和能力来获取公司的内外部信息，并有效地监督公司的经营者;这些监督行为也使中小股东从中受益，规避了股权高度分散状态下可能产生的“免费搭车”问题。此外，在当前我国的外部治理机制和证券市场监管体系尚不完善的情况下，股权的适度集中可有效保护投资者的利益。硕

5结束语

本文利用1。git回归模型对深沪两市56家房地产上市公司进行了实证研究，得出房地产上市公司的业绩的影响因素主要为总股本、货币政策、股东持股比例。最后利用结论对案例进行分析，并给出对策建议。本论文研究结果对房地产上市公司清楚的认识自己、分析自己和改进自己都有一定的实用价值，同时可以启发企业的思维，具有一定的实用价值和社会价值。

6本文局限性

1、本文房地产公司的财务数据来自证券市场公开公布的信息数据，由于我国证券市场还处于发展初期，上市公司粉饰财务报表的现象还存在，建立在财务报表数据基础上的实证分析的精确性会产生一定的误差。

2、由于房地产公司业绩影响因素众多，鉴于本文研究对象是上市公司，一些影响因素的量化数据不易获得，因此，在模型分析时没有分析这些因素的影响，比如供求结构、市场竞争状况等。以上是今后研究需要改进的地方。硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究

致谢

本研究及学位论文是在我的导师的亲切关怀和悉心指导下完成的。从课题的选择到论文的最终完成，导师都始终给予我细心的指导和不懈的支持，在此谨向导师表示深深的谢意。感谢南京理工大学的经管院的领导和老师们为我提供了良好的研究条件和学习环境，在此谨向各位老师表示诚挚的敬意。感谢我的家人对我长期的支持，他们的关心和爱护是我坚持学习的动力。最后，向我的同事、领导致谢，感谢他们对我的理解与支持。

参考文献

11]李蔚青.我国房地产行业上市公司资本结构与公司业绩的实证分析.中国海洋大学

12]赵蒲、孙爱英.产业竞争、非理、公司治理与最优资本结构一现代资本结构理论发展趋势及理论前沿综述.经济研究，2003.6，P87

[3]张斌、府亚军.我国房地产上市公司经营业绩实证研究.北京机械工业学院学报.2005，20(3)，62一66

[4詹秉.物价变动、货币政策与上市公司绩效的实证研究.西南大学硕士学位论文，2006.4

〔51金学惠.人民币升值趋势对房地产市场的影响.上海房地，2006第7期，25一27

[6l.升值对不同行业影响的比较分析.经济管理文摘，2005(17)，14一18

〔71张敏.股权结构、股东行为与公司绩效的关系研究—以我国房地产上市公司为例.北京师范大学硕士学位论文，2006，1一29

【8]成依婷.湖北省房地产业发展与经济增长的关系研究.时代经贸:下旬.2007(012)，65一66、74

{91杨井贺、刘朝马、潘鹏.浙江房地产开发投资与GDP增长的关系分析.现代商业，

2007(06X)，128一129

[10]王西军、刘传哲.我国房地产价格与GDP关系实证分析.科技导报(北京).2007，25(8)，61一64

〔11]闰之博.GDP与FDI对中国房地产价格影响效果的实证分析.经济研究导刊，2007(l)，177一179

【12]沈悦、刘洪玉.房地产价格与宏观经济指标关系的研究.价格理论与实践，2002年08期

【131蒋圣新、沈子荣.2006年全国房地产价格分析—探讨决定和影响房价的几个重要因素财经界(旬刊)，2007年05期

[14汤青.中国上市公司盈利能力影响因素实证分析.山东财政学院学报，2005年02期

【15〕张霞.探悉影响房地产市场发展的若干因素.科技促进发展，2007年09期

[161曲闻.影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析.价格月刊，2006年09期

【171李春吉、孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析.产业经济研究，2005年06期「18时绮仑、雷星晖、苏涛永.房价波动与影响因素分析.价格理论与实践，2005年04期

【19]黄海波.中国房地产类上市公司多元化与企业绩效的实证分析.西安交通大学学报:社会科学版，2007，27(l)，39一42、48

〔20杨华、杨琼.我国房地产上市公司资本结构的实证研究.福建行政学院福建经济管理干部学院学报，2004(2)，58一61

[2l]佘晖惠.深沪交易所房地产上市公司盈利能力研究.北京林业大学硕士论文，2006

[221贺胜兵.我国房地产价格若干影响因素的实证研究.华中师范大学硕士学位论文，2006

[23]薛小荣.房地产企业核心竞争力构建.商业时代·学术评论，2006年8期

[241余健英、何旭宏.数据统计分析与sPss应用.人民邮电大学出版，2003年4月，237一247

[25]洪楠.Spssfor诚ndows统计分析教程.电子工业出版社2000年，245一258

[26]阮桂海.Spss实用教程.电子工业出版社，2000年，135一137

[27]王家庭、张换兆.利率变动对中国房地产市场影响的实证分析.中央财经大学学报，2006年01期

[281金雪飞、许敏.房地产类上市公司股权结构与经营绩效关系的实证分析.经济师，2005年03期

[29]赵晓玲、杨程远.宏观调控背景下的房地产业发展.中国房地信息，2008年21期

【30]王万全.我国房地产宏观调控政策研究.上海交通大学硕士论文，2007

「311张余.我国房地产业现行宏观调控政策分析.湖南大学硕士论文，2007

【32史小今.当前房地产市场的形势、问题及对策—访中国社会科学院金融研究所易宪容研究员.理论前沿，2007年n期

【33高小丹.我国房地产金融政策及实效研究.东北师范大学硕士论文，2007

[34]易宪容.房市政策加压.卓越理财，2008年02期

【35易宪容.2008年房地产基本形势与发展.学习月刊，2008年03期口6J李雅静、杨毅.利率和货币供应量对我国房地产投资的影响.西安财经学院学报，2005年05期

【371宋玉娟.银行利率与房地产业关系的实证分析.统计与决策，2005年17期汇38]吴凡.房地产价格与宏观经济关系的实证研究，对外经济贸易大学硕士论文，2006

【39]江涛.利率政策与房地产业发展关系研究.苏州大学硕士论文，2006

[40]DailyCDDaltonDRCannelaJrAA.Corporategovernance:deeadesofdialogueanddata.AeademyofManagemeniReview，2003，28:371一382.

【41]ClusteringinRealEstatePrices:DeterminantsandConsequeneesJoumalofRealEstateReseareh，Vol.26，No.2，2004

[42〕LaPorta，R.，LoPezdeSilanes，F，Shleifer，A.，VishinyR.InvestorProtectionandCorporateGovenrance，JounxalofFinaneialEeonomics，2000(58):327

【43ThePerformanceofRealEstatePortfolios:ASimulationAPProaehYaleICFWorkingPaPerNo.05一07，APril13，2005

[44TheCitalStruetureDeeisionforListedRealEstateComPanies，PETERJ.

SCOTT，UniversityofCambridgeDePartmentofLandEconomy，January2006

[45]MoreEvideneeontheRelationshiPbetweentheStoekandtheRealEstateMarketNICHOLASAPERGISLAMBROSLAMB[NIDIS，UniversityofPiraeus，May2007

[46]TheDynamiesofLongMemoryinRetumandVolatilityforIntemationalRealEstateMarkets，KIMHIANGLIOW，NationalUniversityofSingaporeDePartmeniofRealEstate，February21，2006.

[47JerfreyMBJohnAB.Thesearehforthebestfinaneialperformancemeasure.FinaneialAnalysis，1997，53:11一20.

【48]Hastings5.Astrategyevaluationmodelformanagemeni.ManagemeniDeeision，1996，34:25一35.

[49]MarkidesCWilliamsonpJ.RelateddiversificationeoreeoctenciesandcooratePerformanee.StrategieManagemeniJoumal，1994，15:11491165.

[50]Koh，WinstonT.H.，Roberto5.Mariano，AndreypavloVSoekYongPhangAugustineH.H.Tan，andSusanM.Wachter.BankLendingandRealEstateinAsia:MarketOPtimismandAssetBubbles.JournalofAsianEeonoes.2004.

【51]HelblingehardSusanWachter.BubblesinRealEstateMarkets.ZellLurieRealEstateCenierWorkingPaPer402.March2002.

篇(6)

【论文摘 要】施工阶段是材料耗费最大的时期，因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析，力图为房地产企业提供一些建议，促进中国房地产企业的健康发展。

前言

上世纪90年代以来，我国的房地产业逐渐放开，房地产市场也逐渐升温，时至今日可以说几近疯狂。房地产开发项目在国内处处开花，虽然在目前疯狂的形势下房地产企业基本都有盈利，但是随着国家调控的开始，其火爆程度必将下降，房地产业也将重新洗牌，竞争力比较强的企业会继续下去，没有竞争力的企业则会被淘汰，所以，及早的提高企业的竞争力才是企业生存的王道。提高企业竞争力，从成本控制开始，因为成本是项目建设中最为敏感的因素之一，成本得以控制的话企业就可以具有盈利的机会，成本控制不好一切免谈。施工阶段是材料耗费最大的时期，因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析，力图为房地产企业提供一些建议，促进中国房地产企业的健康发展。

1 房地产企业项目工程成本管理的现状

目前国内房地产企业的项目工程成本管理处于发展阶段，具体表现有以下几点：

1.1 工程成本管理工作不被重视

工程项目成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一，但目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点，工程成本管理工作只是留于表面，并没有真正体现成本管理在企业中的重要作用。

1.2 工程成本信息不准确导致成本管理工作偏离实际

工程成本信息在成本管理中起着非常重要的作用，企业的成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之上的。但目前许多房地产企业的工程成本信息并不能反映企业成本的真实情况，从而导致了工程成本管理工作偏离了实际。

1.3 责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重

责任成本制度是现代成本管理的重要思想之一，把成本与责任相结合可以使成本处于受控的状态，出现异常可以找到相关的责任人落实原因。但目前许多房地产企业的工程成本管理并没有引入责任成本的管理思想，工程成本与管理人员利益无关。

在以上问题存在的情况之下，存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显得很有必要，下面本文就施工阶段的成本控制做简要研究。

2 施工阶段成本控制的主要工作

2.1 施工组织设计的审查

施工组织设计是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方质量、工期、成本目标控制的主要依据，也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。

2.2 严格控制工程款的支付

2.2.1 当工程进度达到合同规定的付款要求时，工程师也要根据工程计量的结果，扣除不合格的工作量，及时支付进度款。

2.2.2 当工程进度没有达到合同规定的付款要求时，不能提前支付工程款，尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处，但这样就会造成开发商投资控制的失控。

2.2.3 当工程进度达到合同规定的付款要求，工程师也出具了付款依据时，开发商不能拒绝或拖延付款，否则，将会对承包商的积极性产生负面影响，而且承包商有权向开发商请求延期付款索赔。

2.3 工程变更的控制

建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能是由于勘察设计工作粗糙，以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素，不得不改变设计，从而引起工程量变化；另一方面也可能是由于许多事先无法估计到的因素变化，带来了设计修改、原材料更换、工期延误等。无论是什么原因引起的设计变更，都将带来投资变动的后果。

2.4 工程索赔的控制

认真研究合同中索赔条款，减少索赔情况发生；熟悉相关法规的规定，运用法规综合处理索赔事件；加强反索赔管理。

3 施工现场成本控制措施

现场成本控制也就是项目从开始施工到工程竣工全过程的成本控制，整个项目开发过程中可以创造商品价值的基本活动。在这个环节上成功地进行成本控制可以提升本项目在市场上的重要的核心竞争力，因此施工过程成本在整个项目的成本控制中的一个主要的工作。

3.1 施工期间成本影响的因素

在施工建设期间，找出影响现场成本控制的因素是对工程进行成本控制的关键所在。

一般说来，主要影响施工期间建设成本的因素有以下几点:

3.1.1 规章制度不健全以及管理组织不落实，在施工过程中对施工图纸和施工合同以及各项计划的执行情况监督检查不及时，造成成本失控。

3.1.2 由于没能很好的控制设计变更，导致合同工程量增加经济洽商大量出现，致使了成本的失控。

3.1.3 对施工过程中可能出现的各种将要影响工程质量、施工进度风险估计不足，当风险一旦发生之后，形成了工期延误、质量事故等等损失，引起施工企业的索赔，造成工程成本加大。

3.1.4 对工程质量和施工进度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延误了最佳的施工季节使得整个项目周期加长，资金回笼周期加长，资金投入成本加大。

3.2 工程施工成本控制的实际操作

工程施工期间的成本控制目前一般分为两种情况进行实施操作:

3.2.1 建设项目在建设的过程中，事前控制比事中控制和事后控制意义更大。工程项目也是一个动态的投资，在做好事前控制的同时，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、变更的控制也是不能放松的。施工过程中，对招投标、合同、采购的管理应该都算是事前控制的内容，同时作好施工图纸核查校对以及做好技术交底，也是进行事前控制的重要一环。这是现场成本控制的重要一步，也是进行事中控制和事后控制的重要基础。

施工过程中按照进度计划、设计图纸以及工程的资金计划进行监控，随着工程进行中发生的突况洽商或者变更进行成本投入的调整和控制，这是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容，也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重要工作。

3.2.2 主动控制和被动控制

主动控制是预先分析目标偏离的可能性，并拟订和采取各种预防措施，以使计划目标得以实现。主动控制是一种事前控制，它必须在事情发生之前采取控制措施。主动控制的具体措施体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系，落实制度和计划的执行情况进行监督和检查。

被动控制是指当系统按计划进行时，管理人员对计划的实施进行跟踪，把它输出的项目信息进行加工、整理，再传递给控制部门，管理人员从中发现问题和偏差，提出并确定解决问题和纠正偏差的方案，然后再回送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正。

参考文献

[1]潘蜀健.房地产项目控制［M］.中国建筑工业出版社.2005年

[2]王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用［J］.《福建建筑》.2008年6期

篇(7)

关键词 工程管理 实践教学 体系

中图分类号：G424 文献标识码：A DOI：10.16400/ki.kjdks.2015.04.042

Project Management Professional Practice

Teaching System Construction

LEI Xiaoli， LI Shumin， YANG Lichun

（Chongqing Nanfang Transators College of Sichuan International Studies University， Chongqing 400025）

Abstract Project management is a very strong practical profession， therefore， the practice of teaching students of engineering management culture plays a very important role. This paper analyzes the importance of project management professional practice teaching， and build the project management professional practice teaching system made a number of suggestions and views.

Key words project management; practice teaching; system

1 工程管理专业实践教学的必要性

1.1 从专业定位角度分析

工程管理专业是教育部1998年颁布《普通高等学校本科专业目录》中一级学科――管理科学与工程下设置的一个专业，培养目标是使学生具备经济管理、土木工程技术等基础知识和专业知识，能成为具有创新能力和工程管理实践能力的复合应用型人才。由于工程管理专业横跨管理学与土木工程两个专业，是一个复合型专业，培养的学生不仅要具备一定的经济管理知识，同时还要有工程技术方面的知识和实践，能够在工程建设领域从事项目决策和全过程管理的工作。对于工程管理这种实践性和应用性很强的复合型专业，实践教学对人才培养的重要作用尤为突出。

1.2 从社会需求和毕业生就业方向角度分析

通常工程管理专业学生毕业后在咨询事务所、建设单位、建筑施工单位、工程建设监理单位、房地产企业工作，无论学生工作选择的是哪一个方向，从事的工作都是对建设项目全过程或其中的某一个过程进行管理，都是实践性很强的工作。从近几年学生就业情况来看，用人单位在招聘时，不仅要考察学生的学习成绩，更看重学生的实践能力。据调查，用人单位普遍认为工程管理专业毕业生的实践能力、创新能力较弱，对整个工程项目的管理过程缺乏足够的认识，很多知识只停留在书本层面。而如今市场竞争环境愈加激烈，企业没有更多的时间和财务成本去培养人才，加上人力资源流动频繁，最终导致企业只愿更多地招聘有工作经验、能直接创造价值的人才。在这样的大背景下，给高校在学生培养上提出了挑战，学校要不断加强实践教学，不断提高学生的实践能力，才能适应社会的发展需要 。

2 工程管理专业实践教学体系构建

从以上分析来看，加强工程管理专业的实践教学是非常重要的，实践教学不仅是专业培养目标的体现，同时也直接影响到学生是否能够顺利走上工作岗位。而构建科学系统的实践教学体系才是提高实践教学质量的保证。工程管理专业需要培养学生利用工程技术知识和经济管理知识对工程建设全过程或某个环节进行管理，这种能力是基于工程技术、管理、经济和法律这四个知识平台构建的。

2.1 专业实习

实习教学是工程管理专业实践教学基本途径和手段。通过现场的实习，学生亲自参与到工程建设和管理的各个环节中，不仅可以提高学生的解决实际问题的能力，而且使学生对理论知识有了更加深入的认识。实习教学应该是根据理论教学的进程分层次地进行，从认知实习、生产实习再到毕业实习。

（1）认知实习。认知实习是学生在学习专业课之前或刚开始专业课学习时进行的。认知实习可以通过到相关企业或施工现场参观实习和观看相关视频的方式进行。通过认知实习，可以使学生对工程项目管理过程中的各个环节及管理的技术、方法有初步的认识。通过在施工现场参观实习，使学生对房屋建筑的构造、功能及其特点有一定的了解，对一般房屋建筑整个施工过程和施工技术有一定的了解，增加对专业知识的感性认识，为后续课程学习打下基础。通过认知实习，学生在日后的学习过程中不再盲目，而是更加有目的性和方向性，从而提高学习效率。

（2）生产实习。生产实习是在学习完若干专业基础课程，指导老师带领学生到实习基地或合作关系企业进行实习。生产实习主要工程施工实习、建筑（安装）工程施工工艺实习、工程测量实习。工程测量一般是在理论教学完成后用一到两周的时间来进行，学生根据实习内容和实习步骤来进行工程测量，主要是为了培养学生掌握测量仪器的基本操作方法、测量方法和数据处理的基本方法。其他方面的生产实习应该在大三开学用一个月的时间来进行。生产实习要制定详细的实习的内容和步骤，在实习过程中，对学生进行严格要求，每一个实习内容结束，要求学生提交实习报告;同时，可以请企业的工作人员为学生对每一个实习内容进行讲解，让学生对实习的内容有进一步的理解和掌握;实习结束后，学生提交一份总的实习报告。通过生产实习，可以使学生把课堂上所学的理论知识应用到实际操作过程中去，不但提高了学生解决实际问题的能力，并且使学生对典型工程的结构构造、施工技术与施工组织管理以及工程造价与成本控制等内容有进一步的理解和掌握。

（3）毕业实习。毕业实习是在学习完大部分专业课程基础上的实习，一般是在第八学期的前四周进行。毕业实习的目的是使所学的理论知识能够得到综合运用，通过参与工程实务操作，掌握工程项目管理业务及流程，培养学生实际操作能力，也是学生能顺利走上工作岗位的一个重要过渡。同时，在实习过程中要开展调查研究、收集原始材料和数据，为毕业设计（论文）工作打好基础，做好充分准备。毕业实习一般是由学生自主联系实习单位，鼓励学生到签约单位实习，根据毕业实习的任务书和指导书来进行实习，最终交实习报告。

2.2 课程设计

课程设计环节是帮助学生巩固所学理论知识，实现理论与实践相结合的重要环节。课程设计贯穿整个在校学习过程，针对实践性非常强的课程设置课程设计环节，一般是在课程教学过程的最后几周进行。课程设计题目和所需资料应该来自实际工程项目，并且设置完善的课程设计指导书，配备详细的工程设计资料。比如，建筑工程识图与制图、房屋建筑学、工程结构、工程项目管理、工程造价管理与编制、房地产估价、 房地产营销策划、国际工程风险管理与索赔、Photoshop和建筑画等课程实践性非常强，学生除了掌握理论知识外，还必须根据要求进行课程设计，加强学生的动手能力和创造能力。

2.3 实验环节

从目前工程管理专业实习环节来看，学生主要是在建筑工地实习，实习的内容主要是对建筑施工的整个过程的熟悉，也就是说对施工过程和施工技术的熟悉，而很少接触工程项目管理的内容。比如，对工程造价、工程项目的融资、工程项目的进度管理、工程项目的质量管理、工程招投标过程、工程合同管理和索赔等方面的实践是非常少的，不能体现出对学生管理技能的培养，从而也偏离了工程管理专业的定位。同时，由于各种原因，学生实习的时间和条件都很有限，学生对工程项目管理的各个环节不可能全部熟悉和掌握。因此，学院必须加强实验室的建设，设计各个实验项目，给学生提供系统全面、直观的工程技术与管理的模拟或实物情景，学生通过实验，能够快速而全面地掌握工程管理实务的各个方面。当然，实验教学和实习教学是相辅相成的，通过实验教学获得的认知，还需要通过实习环节加以验证。实验室的建设可以从两个方面进行：技术类实验室和管理类实验室。技术类实验室主要是建筑材料实验室、工程力学实验室和工程结构实验室、制图实验室;管理类实验室主要是工程项目管理软件和沙盘实验、工程招投标模拟系统实验、工程造价软件实验、合同管理和索赔实验、工程项目融资实验等。

2.4 课外实践活动

课外实践没有固定的方式和时间安排，由学生根据自己的兴趣、自身能力和未来规划等选择的课外实践活动。学院可以聘请有关专家来学校为学生进行专题讲座，使学生对相关领域的最新动态和行业发展有更多的了解;学院可以经常举办一些竞赛活动，比如建筑建模比赛、室内外装饰设计比赛、房地产营销策划比赛、工程项目管理沙盘比赛等;鼓励学生利用课余时间或寒暑假到企业兼职和参加一些社会服务活动;在大三、大四时，学生可以参加五大员的培训并参加资格考试，获取相应的从业资格。通过形式多样的课外实践活动，可以提高学生的自主学习、主动探索的意识，对学生的组织协调能力、沟通能力和职业道德的培养都起着很大的作用。从某种意义上说，课外实践是更为重要的实践环节。

2.5 毕业设计（论文）

毕业设计（论文）是实践教学的最后一个环节。毕业设计（论文）是学生完成所有专业课程理论学习和其他实践学习的基础上进行的，是对学生的科研能力进行提升的重要方式。关于毕业论文写作，每个学生都配备有论文指导教师，学生在教师的指导下进行论文选题、论文写作和论文答辩。论文的选题是学生根据自己的兴趣爱好、未来的就业方向选择与专业相关的具有写作价值的题目，通过查找资料和工程调研，在教师的指导下完成论文的写作。毕业设计是培养学生对多门专业课程综合运用的能力的环节，针对不同方向的学生设置不同的设计内容。比如，对于国际工程管理方向主要是进行工程招投标文件的编制和工程可行性报告的编制;对于房地产开发与经营方向主要是进行房地产项目可行性报告编制和房地产项目营销策划方案的编制;对于建筑装饰工程方向进行室内外装饰设计方案和建筑装饰工程预算文件的编制;对于工程造价的方向主要是进行工程招投标和工程量清单报价文件编制。

3 结语

工程管理是实践性非常强的一门专业，因此，实践教学对工程管理专业学生的培养起着非常重要的作用。但是从目前来看，很多院校的工程管理专业实践教学都存在很多的问题，尤其在一些民办高校工程管理专业实践教学很薄弱。笔者认为，学校除了要提高对实践教学的重视程度之外，重要的是应该有一个清晰系统的实践教学体系，这是提高实践教学质量的根本。

参考文献

[1] 郭静，陈远祥.工程管理专业创新人才培养实践教学改革模式研究[J].中国科教创新导刊，2012（2）.

[2] 吴丽，吴飞.工程管理综合实验研究及实验室设计与建设[J].成都理工大学学报（社会科学版），2011（1）.