物业税论文精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业税论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

[关键词]税收遵从；物业税；财政交换论；公平原则

税收遵从理论是近些年来西方税收理论界逐渐兴起并迅猛发展的税收研究分支，学者们逐渐认识到纳税人的税收遵从水平对税收的公平、效率、归宿、收入分配等各种效应起着制约作用。无论税制设计如何完美，没有纳税人较高的税收遵从水平，税收的各种作用仍然不能很好发挥。物业税(财产税)因为其独特属性，更会出现税收遵从水平低的情况，在美国就曾三次出现纳税人针对财产税的税收革命事件，导致几乎每个州都有对财产税限制的制度安排，目前美国公众和官员对财产税的限制依然有很大热情。我国正在对物业税改革进行广泛讨论和研究，在这个进程中，考虑纳税人对物业税税收遵从的关键影响因素，有的放矢地进行制度安排，从而提高纳税人对物业税的税收遵从水平，对于顺利推进物业税改革进程显得尤为必要。

一、税收遵从水平的影响因素

税收遵从是指纳税人在没有被依法强制的状态下按照税法规定如实、准确、及时地履行自己的纳税义务的行为。在我国，税收遵从的概念是在《2002～2006年中国税收征收管理战略规划纲要》中首次被正式提出的，其中包括三个基本要求：及时申报、准确申报和按时缴纳。据国家税务总局的数据，我国在2007年全国税收收入累计为49449亿元，其中税务稽查部门全年共检查各类纳税人53.7万户，查补税款430.2亿元，比上年增长43.8亿元，增长了11.3％。由此可以看出，在我国纳税人的税收不遵从行为相当严重，提升纳税人的税收遵从水平现实地摆在决策者面前。分析哪些因素影响税收不遵从将是解决这个问题的首要步骤，下文将分析各种因素对税收遵从的影响，以期最终得到税收遵从水平的影响函数。

1基于期望效用理论的A—S模型

Allingham，Sandmo对税收遵从进行了开创性的研究，在1972年提出了A—S逃税模型。在模型中，他们采用经典的期望效用最大的思路，假定充分理性的纳税人采取最大化其预期效用的方式来申报其收入数额。得到的结论是最优申报收入与处罚率正相关，与被审查的概率正相关，但是与税率的关系不能确定。

2基于行为经济学的前景理论

人们发现基于期望效用理论的A—S模型并不能解释预缴款影响税收遵从度的问题，因为实践中往往是预缴款多于应缴税额的纳税人税收遵从水平高于预缴款少于应缴税额的纳税人，这在A—S模型看来应该是相同的税收遵从水平，所以人们开始用行为经济学的前景理论来解释纳税人的税收遵从差异。其核心思想是纳税人决策时将考虑价值函数和权重函数的综合，其中价值函数在大于参照点时为凹的，小于参照点时为凸的，这意味着决策人对待损失和收益是不同的心理状态，对损失更为敏感。对于权重函数来说，它是概率的单调函数，小概率事件被赋予较大的权重，大概率事件被赋予较小权重。前景理论基于这两个概念的综合得到三个观点：一是人们面对收益前景时更加趋向于风险厌恶，面对受损前景时更加趋向于风险偏好；二是人们对待损失比对待收益会更加敏感；三是收益和损失是相对于参照点而言的。这些理论很好地解释了税率与税收遵从度负相关和预缴税款问题。

3简明的税制设计

税收遵从成本也会影响税收遵从水平，而税收遵从成本很大程度上取决于税制的安排。按照亚当·斯密的赋税原则，“各国国民应当完纳的税赋，必须是确定的，不得随意变更，完纳的日期、完纳的方法、完纳的额数，都应当让一切纳税人及其他的人了解得清清楚楚”。同时，税制设计还需要是便利的，“各种税赋完纳的日期及完纳方法，须予纳税者以最大便利”。税制设计的确定和便利是影响税收遵从成本的关键因素，因此，降低遵从成本要求税制设计的简明和确定。相反，税制设计复杂，纳税人会由于繁琐的环节程序而逃税，使得税收遵从水平下降。

4纳税人的公平意识

在影响税收遵从水平的诸因素中，纳税人的公平意识起到非常关键的作用。美国社会心理学家海德(Heider，F，1958)的认知平衡理论认为，人的心理活动是人与社会因素(社会、事件、他人、文化等)相互作用中，实现动态平衡的过程。菲斯廷格(Leon，Festinger，1957)提出来的认知失调理论认为认知失调是指由于做了一项与态度不一致的行为而引发的不舒服的感觉，此时常常会引起个体的心里紧张。为了克服这种由认知失调引起的紧张，人们需要采取多种多样的方法，以减少自己的认知失调。按照这些理论，当人们有不公平的意识后会做出相应行为来缓解这种心理紧张从而实现自己的动态平衡。对于纳税人来说，如果在纳税过程中感到不公平，出于心理平衡的意识而对税收采取不遵从的行为就是理所应当的。在纳税过程中，如下几个因素会导致纳税人产生明显的不公平意识。

(1)税前发现税制设计不合理而感到的不公平。每一个税种在设计时都首先需要考虑公平问题。亚当·斯密在《国民财富的性质和原因的研究》中提出的税收原则第一个就是公平：“一国国民，都必须在可能的范围内，按照各自能力的比例，即按照各自在国家保护下享得的收入的比例，缴纳国赋，维持政府。”这实际体现了税制设计应该坚持税收公平的受益原则和能力原则。实践中，对于任何一个税种，公众是不会去仔细推敲它是累进还是累退的，他们只是需要该税被感到公正，“除非一种税收被理解为公正的，否则就是不可接受的”。相反，有些税种即使不符合累进性质，如果它们被感到是公正的，也可以接受。因此，在设计任何一个税种时必须要考虑到包括税基、计税依据、减免税等方面在内的税收要素的公平，这样才可以提高公众的可接受性，提高税收遵从水平。

(2)税中发现他人逃税却未受到应有惩罚而感到的不公平。Klepper，Nagin说过一句话，“生活注定有三件事情：死亡、纳税以及人类不屈不挠规避二者的努力”。由于个体偏好不同，总会有纳税人的税收不遵从行为，对此要有足够的监管和处罚措施。逃税者的行为会造成纳税者负担的加重，导致纳税人意识到对自己不公平，出现心理上的不平衡，为了实现自身的平衡，纳税人的理将是也选择逃税；同时这种现象还会出现示范效应，导致更多的人去逃税。这些都将导致纳税人的税收遵从水平下降。加大征管力度和处罚力度，将是提高税收遵从水平的有效措施。

(3)税后发现以税收所交换到的公共商品的数量和质量不满意而感到的不公平。现代税收观点是以契约论为基础的，即税收是保障公众各种权利的成本，是为了获得政府提供一定数量和质量的公共商品而付出的代价。在这种观点之下，公众会拿自己获得公共商品的水平去衡量自己付出的税收成本，尽管不能做到边际成本与边际收益的一致，不能得到完美的林达尔均衡，但是他们还是能得到一些感性的认识。如果公众发现付出的税收成本和获得公共物品的收益不匹配，前者多于后者，那么公众会出现不公平的感受，认为政府把公众的税收并没有全部用在公共服务上，而是被浪费掉。此时公众很重要的一个选择将是逃税，使得税收遵从水平下降。同时，公众对于财政支出的透明性及程序性也尤其在意，他们认为支出的透明性提高，会增加自己对税款运用的监督，使得当政者更多地将税款用在公共利益上。支出的不透明和非程序化的做法在过程上就让公众感到税收与公共服务的交换过程中存在使自己利益受损的因素，产生过程中的不公平。所以，提高财政支出的透明性及程序性，将税款运用于公共服务中去，这无论从过程上还是结果上都将增强公众对交换论的认可，提高税收遵从水平。

5社会环境和文化对税收遵从水平的影响

社会环境和文化作为税收的载体而出现，对于税收遵从有着极大的影响，但也是变迁极慢的。在注重声誉效应和法制意识较强的区域，纳税人的税收不遵从成本极大，税收遵从水平相对较高，这对纳税人也是一种激励。在信誉缺失、法制意识较差的区域，人情风、关系风盛行，公众对于各种事项的处理首先想到的是找关系而非找法律制度及规章，此时税收不遵从成本相对较小。同时，我国的传统文化尤其重视“面子”，看到其他纳税人能够堂而皇之地税收不遵从，这会使得许多缴税的纳税人感到面子尽失，于是也会尽自己所能去做这样看似有能力的事情，在这样的人情、关系、面子为重的文化环境下，税收遵从水平相对较低是可想之事。

6纳税人个体特征对税收遵从水平的影响

包括受教育程度、风险偏好、年龄、背景经历、性别、价值观等在内的纳税人自身特征也会影响税收遵从度，不过要想改变这些因素也是很难的。由于这些因素对于税收遵从度的影响并不具有普遍意义，所以本文不想对这些个体差异进行分析。

综上，税收遵从水平的高低受诸多因素的影响。既有宏观因素也有微观因素，既有主观因素也有客观因素，有我们能够控制的因素也有我们很难改变的因素。我们用TC(Taxcompliance)来代表税收遵从水平，那么根据其影响因素可以构造如下的函数：TC=Tc(tr，tsc；te，tp，pge；ec；ic)。其中tr为税率，tsc为税制简明程度；te为税制设计公平，tp为对逃税者的审查和惩罚程度，pge为对公共物品交换公平性的认可度；ec为社会环境与文化；ic为个体特征。对于各个因素与Tc的关系，我们基本有tr与Tc负相关，tsc、te、cp、pge与Tc正相关，而ec和ic起到制约税收遵从水平的效果，其相关性无法确定。

二、物业税的独特属性

我国拟开征的物业税是一种财产税，一般是以土地和土地改良物(建筑)的评估价值为计税依据并由地方政府征收的一种税。对于这样的税种，纳税人一般是不能逃税的，因为课税对象相当明确。经济分析表明对这样无弹性征税对象征收的税种所导致的超额税收损失很小，是效率极高的税种，但这种税却面临着公众的抵抗，甚至会形成如前所述的美国公众集体发起的税收革命，这表明独立的经济分析与公众认识之间的鸿沟是极大的。这种差异是由物业税的极端特殊性所决定的。

首先，这种税的课税对象不易移动，难以规避和转嫁，是一个太透明的税种，且征收范围极其广泛。尽管按经济学理论分析物业税导致的超额税收负担很小，对经济扭曲不大，是有效率的税种，但是公众在心理上很难接受。这个税是对自己财富存量征收，税源与征税对象相背离，是直接从公众收入中付出的，是在本人并没有任何与之相关收入的情况下直接付出的(当然，这里主要是指居民的物业税，经营性物业的物业税还是有可能转嫁出去的)，同时，其征收范围很广，涉及所有拥有不动产的家庭和法人，这不能不引起公众的心理阵痛。

其次，该税的计税依据是一般房地产的评估价值，主观性较大。对于物业税的计税依据，世界各国推崇的是房产的市场价值，但是对于房产交易不频繁的区域(占征税范围的很大部分)，其交易的市场价值难以准确得到，在此情况下税务机关一般采用房产的评估价值作为计税依据。这对于纳税人来说很难接受，好像是一个凭空降下的价值，纳税人视之主观随意性很大。其他税种都不具有这种显著特征，至少是有准确计量依据的。这使得公众对该税尤为反感，税收不遵从甚至抗税行为发生的可能性很大，需要采取一定的措施加以缓解。

再次，物业税会导致区域间不公平加剧，这是物业税的内在缺陷，直接影响纳税人的税收遵从水平。设计中的物业税应该是归于地方政府，准确地说应该归属于县级政府的收入。它是纳税人享受地方政府公共服务的成本，理论上应该归属区域越小效果越好，区域增大将会增加区域内公众社会福利的损失，基于我国目前实际，归属到县区级政府已是极限。但是我国区域经济发展很不平衡，必将导致物业税税基差异较大，地方政府收入单纯依赖物业税的行为将陷入这样一种恶性循环：贫穷辖区税基不大，要提供公共服务，就需提高物业税税率，致使房产价值下降，吸引投资的竞争力下降，资本流出本辖区，导致更加贫穷，地方政府只得再提高物业税水平。富裕辖区恰恰相反，物业税税率可以设定到最低，在提供优质公共服务的同时又能吸引资本的进入，进一步加大区域间的经济发展差距。BarryBluestone，ChaseM.Billingham对此做了研究，作者用两组样本来进行比较说明，一组是财产较多的，一组是财产较少的。在1987年，它们在税率上没有什么差别，然而在下个20年间，12个老工业城市中有7个提高了住宅税率，富裕地区仅有一个提高。从这方面看，单纯依靠物业税而无其他措施的配合，纳税人基于辖区间的比较，不公平感会增强，对于物业税是抵制的。

最后，物业税的税收负担与纳税人的支付能力可能不相称。房产在一定程度上是拥有者财富的象征，个人、家庭的收入与其所拥有的财产价值之间常常有较强的正相关关系。作为消费品和投资品双重属性的建筑物，房产的大小、位置、数量无疑代表拥有者的身份，所以物业税一般被认为是能够满足征税的支付能力原则的。但是，物业税的不遵从也有应纳税额与支付能力脱节的原因。在财产税占重要地位的西方，这种脱节通常是指那些年老和退休的纳税人，他们的收入并不高，但是按公式计算应承受的物业税却很多，物业税占这部分房产所有人收入的比例较大。在我国，这当然是一个因素，但我们还要比西方更特殊一些，原因在于我们存在计划经济下的福利房(目前仍然存在这种现象)。这部分房产所有人的工资不高，分得的住房属于政府或企业补贴的性质，那么按市场价值评估的计税依据征收物业税的合理性首先就会受到质疑。即使这个问题暂且不予考虑，物业税的负担与这类人群目前的支付能力也通常是不相称的，这会使得物业税与其家庭收入的比值较大，加重纳税人负担，必将影响物业税的遵从水平。如何对这类纳税人进行税收优惠进而提升其税收遵从水平是必须要研究的课题。

物业税的上述独特性质使得纳税人对它的税收遵从水平比其他税种更低一些，并且容易出现集体抗税事件。在阿根廷，除极其特殊的情况外，一般约有20％～25％的纳税人没有缴纳财产税。在美国，1870年阿拉巴马州、德克萨斯州和密苏里州就规定了财产税的最高税率；大萧条时期，财产税的逃税率从1930年的10.1％增加到1933年的26.5％，在1933年有3000～4000个地方同盟煽动税收革命，导致地方政府对财产税设置了很多限制；1978年第13号提案在加利福尼亚州的通过更是标志着现代税收革命的开始，矛头直指财产税，最终导致财产税的限制成为流行。2003年波士顿的私房屋主聚集到该市税务部门的办公室，和估税员进行争论，并寻找各种办法想把自己的高税降下来。还有一些人冲进市政厅，向政府官员发泄他们的愤怒。所有这些都表明由于物业税的独特属性，在设计时必须考虑到公众的税收遵从水平，这样才能使得改革顺利安全推进。基于本文第一部分抽象出的影响税收遵从水平的因素，本文认为物业税改革时有以下几点是必须考虑的。

第一，物业税改革尤其需要坚持财政交换论。财政交换论最初源于维克赛尔(Wicksell，K)的自愿交换理论，后来由布坎南(J.M.Buchanan)加以延伸。其理论出发点是政府具有利维坦属性，实质是研究怎样限制政府征税权力的问题，布坎南在经济学中提出通过税基和税率结构方面的选择来实现对政府的限制。作为税制改革的三大理论基础之一，财政交换论强调要尽可能地采用受益税，同时强调政治程序在约束均衡决策中的重要性。虽然财政交换论提出了与主流理论不同的思想，开创了财政理论研究的全新视角，但基于国家税的性质，试图在现实中全部地坚持受益税标准是非常困难的，纳税人付出的税收与其得到的相应服务受益很难匹配。尽管如此，地方税的匹配是可能的，其中的财产税相对于其他税种更能有效率地反映地方服务成本。

由于物业税的征税对象是不易移动的，这样一方面物业税会减小财产的价值，另一方面，辖区服务质量的提升也会增加财产的价值，两者对财产价值的共同影响取决于物业税用于公共服务的程度。财产税实质被资本化到财产中，恰当应用会形成良性循环。纳税人也会明显看到财产税能带来公共服务水平的提升，自己付出的财产税并没有被政府浪费和腐败掉，此时，纳税人——受益人角色恰当形成。尽管物业税的独特属性导致公众的反感，这种财产税与公共服务的交换却会影响纳税人——受益人的心理，他们感知到这种公平交换，心理会达到平衡，逃税及抗税意识减弱，税收遵从水平将得到提高。如果物业税只是用于政府的一般行政开支甚至被腐败掉，公共服务水平并未得到相应提升，纳税人——受益人模型将无法形成，物业税的独特属性使得公众的反感加剧，认为这个税是极端不公平的，出于寻求自身心理平衡考虑，抗税意识明显增强，税收不遵从行为将难以避免。因此，尽管财政交换论对于大部分税种可能是无法实施的，但是对于具有特殊属性的物业税来说却显得极为必要。基于税收遵从理论，我国的物业税改革需要坚持财政交换论的论点：首先是要成为受益税；其次是物业税决策中需要公众的政治参与，决策程序透明化。这对于物业税改革的顺利推进是有实质意义的。

第二，物业税改革尤其需要坚持公平原则。税种开征需要坚持公平原则，包括受益原则和纳税能力原则。前者是按个人受益水平纳税，大体属于财政交换论的内容，公平原则基本上只考虑纳税能力原则。对一种税收来说，必须让纳税人感到公正，而不仅仅是具备纳税技术能力，物业税尤其如此，其独特属性决定了它对公平性要求极高。本文对物业税的公平课税按照不动产价值评估公平、税制设计公平、对纳税人税收不遵从行为进行必要惩罚以体现公平原则三个部分展开论述。(1)评估的公平。物业税的税基主要是基于市场价值的不动产评估价值①，这是一个主观性较强的数值，公众对物业税的反感起因于此。因此，顺利开征该税首先要保证辖区内不动产的价值评估公平、公正、公开。评估需要由具有评估资质、品行公正的人员来进行，并接受公众的监督，避免寻租行为。评估方法应该采用分区回归法，对辖区内的所有不动产按照地理位置等标准划分成若干小区，把对不动产价值具有解释能力的自变量指标放在回归方程式中，然后根据具体不动产的特征回归出其价值。这一方面使得评估有一定的客观标准，凸现其公平原则，同时也符合物业税成为受益税的标准范式——分区界定。(2)物业税税制设计的公平，应该分析辖区内和辖区外两种情形。对于辖区内的公平，主要体现在对支付能力与其物业税不相称群体的税收减免方面。如前所述，物业税的独特属性会导致该税不符合支付能力原则，解决这种横向不公平的思路在于政府针对如退休人群等低收入家庭制定减免税措施。但是这个措施要设计得当，标准应该是全面和动态的，设计不当会对其他不能享受减免税的公众产生不公平。应把整个家庭所有成员的所有收入考虑进来，包括其退休收入和社保收入。同时要采用动态标准，因为这类群体的收入状况是多变的，应根据其现实收入及时变更其减免税。对于辖区外的情形，需要根本解决的是低税基辖区和高税基辖区在物业税税率上的背反，避免前者高税率后者低税率而两者享受相同公共服务水平的情形。如前所述，物业税的内在缺陷就在于此，解决的根本思路在于上级政府的补贴与物业税的配合。目前无论在美国还是在欧洲各国，物业税在地方政府财政收入中并不占很大比例(尽管还在税收收入中占60％～70％的比例)，都有相当比例的上级政府补贴为地方公共服务提供资金来源。根据美国加利福尼亚州1995年的数据，在市、县、特别地区和学区的财政收入结构中，市税收收入占35％，政府间转移支付占14％；县税收收入占15％，政府间转移支付占56％；特别地区税收收入占11％，政府间转移支付占21％；学区税收收入占31％，政府间转移支付占60％。我国县级政府收入也不宜强依赖于物业税，要建立物业税和上级政府转移支付的二元主体财政收入模式，这是由物业税自身难以克服的内在缺陷所决定的，也是符合我国社会文化的，同时这样的做法也保证了公众的纵向公平。(3)对税收不遵从行为的惩罚。由于人的特质不同，总会有人逃税和抗税。对于征收如此广泛的物业税来说，由于其特殊的属性，公众本来就对该税反感，逃税人的行为更是加大了公众的不公平意识，逃税将导致示范效应，引发公众的群体不遵从行为。因此，必须加大监管和惩罚力度，使逃税的成本大于其获得的收益。这既可维护税法的尊严，同时也有利于平衡公众的心理，提升税收遵从水平。

篇(2)

关键词:物业税;课税范围;有效征管

面向房产和地产课税是多数国家的普遍做法。不过，有些国家是对房产和地产单独课税，而有些国家倾向于将房产和地产合并征税。我国现行房地产税制比较复杂，涉及房产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，企业所得税，印花税，契税等十多个税种，这些税种相互交织，对于加强房地产管理，提高房地产使用效率，控制固定资产投资规模，和配合国家房地产政策的调整，合理调节房地产所有人和经营人收益发挥了积极作用。但不容否认，现行房地产税制的设计存在严重的制度性缺陷，特别是保有环节税制设计的科学性与多数发达国家差距较大，致使其调节职能和筹资职能未能随着经济和社会的发展而增强，反而呈现弱化的态势。因此，如何完善保有环节的房地产税制成为理论界和决策层关注的焦点。

尽管目前对物业税制的设计已经有了种种设想，但最终的制度安排仍未敲定，许多问题人在研讨当中。笔者认为，作为我国税制改革的一个重要组成部分，物业税制的设计总体上应当遵循“简税制，宽税基，低税率，严征管”的现实选择。

一、统筹物业税与其他房地产税种关系，简化房地产税制

物业税属于财产税的范畴，是对保有环节不动产课征的一个重要税种，因此，它的出台必然涉及原有房地产税制中保有环节的象管税种，即房产税，城市房地产税和城镇土地使用税。以往房地产保有环节的税收制度安排将房产和地产进行了分离，并实行了不同的计税方法，同时对房产和地产的课税还体现出了“内外有别”，人为地造就了税制的复杂性。事实上，房产和地产同属于不动产，并且房产价值与地产价值有着不可分割的联系，物业税将房产和地产视为一个整体予以课税更加科学合理。同时计税依据应以经过专业财产评估机构确定的评估价值为基准，并且评估价者应当力求准确和公平，使其尽可能接近于市场价值。兼顾科学性和可行性的需要，房地产价值的评估周期应以3—5年为宜，这样既可保证计税依据在一定时期内的相对稳定，也有利于动态地反映房地产价值变动。从物业税的整体制度设计看，该税种实际上是房产税，城市房地产税和城镇土地使用税的替代物，这既实现了现有税种的有效整合，符合“简化税制”的基本要求，也有利于推动内外税制统一的进程。但物业税的影响并非仅限于房地产保有环节，还会同时渗透到其他环节。有的学者认为，即使开征物业税，也应该保留土地增值税。但笔者认为，开征物业税后，土地增值税应随之取消。理由如下：

第一，土地增值税的课税对象与营业税，所得税等税种存在明显交叉，只是针对同一项收入的课税名怒繁多。按照现行《土地增值税管理条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，就其转让所得征收的税收。但土地增值额显然已经内涵于营业税的营业额和所得税的应税所得中，国家面向单位和个人课征营业税和所得税的同时已经对土地的增值收益进行了调节，如果单独再课征一到土地增值税有调节过度之嫌，加重了纳税人的负担。

第二，由于物业税对房地产的价值实行动态评估，不动产的增值部分可以相应转化为物业税的计税依据，国家通过征收物业税同样可以实现对土地及其地上建筑物和附着物增值收益的调节。

第三，土地增值税税额计算较为复杂，征管成本高，筹集的收入有限。2007年土地增值税收入达到了历史最高水平，绝对额为4031454元，但其占地税收入的比例仅为2.7个百分点。可以说，取消土地增值税具有逻辑上的充分理由。不难看出，物业税制并非房地产税制的替代，而是现行房地产税制改革的重要组成部分，出台物业税应做好与其他相关税种的协调与衔接工作。

二、拓宽物业税课税范围，提供充足的税源

1.将物业税课税范围覆盖农村地区

以往的房产税，城市房地产税和城镇土地使用税均将课税范围限定为城市，县城，建制镇和工矿区，广大农村地区有利于上述三税的课税范围之外，这是城乡二元税制的现实表现。将农村地区的房产纳入房产税课税范围，一方面是统一城乡税制的客观要求；另一方面，农村工业和副业已有较大发展并具备了一定实力，有些地区与城镇相差无几，对这部分房地产产权所有者征税，纳税人是有能力负担的，同时也有利于提高农村房地产使用效益和促进企业间公平竞争。此外，根据现行相关法律规定，农村土地属于集体所有，农户兴建各种房产必须首先依法取得集体土地使用权。农户取得集体土地使用权是一次纳一定数额的税费后，便可长期无偿地占有和继承，拥有了事实上的“物权”这实际上是对集体土地使用权的一种变相侵蚀，同时也不利于提高土地利率和使用效益，违背了可持续发展的原则。现阶段，在不少农村地区，农户占用土地建房（包括住房和营业性用房）的行为十分猖獗，只是农村土地减速过快。对此，必须通过开征物业税加以调节，这既有利于促进节约利用土地，提高土地资源配置效率，同时也可增加地方财政收入。考虑到农村土地的集体所有制性质，建议将物业税的一定比例以物业税附加的形式返还集体，既可确保农村集体土地所有权在经济上的实现，也可化解农村税费改革后村级组织财力的困境。

2.非营业用房产应纳入课税范围

借鉴国际经验，我们认为，今后将个人所有的非营业用的房地产纳入课税范围是税制改革的必然趋势。理由有三：

（1）个人所有的非营业用房产与营业用房产类似，同样具备以下优势，其一，房地产位置固定，有利于税源监控；其二，房地产税的税基不易产生流动性，纳税人难以从税负高的地方转移到税负低的地方来逃避纳税；其三，房地产税比较稳定，可以预测，有利于增强地方税收收入的稳定性；其四，房地产税能较好地体现“受益”原则，可以避免税款使用与地方社会福利脱节现象；其五，地方政府对农村居民房地产具有性席上的比较优势，有利于降低征税成本。

（2）近些年来，城乡居民的住房条件已有了较大改善，在某种程度上出现了住房过度投资的现象，扭曲了消费结构，有必要通过开征房地产税予以调解。而且，通常情况下，居民住房条件与其收入平呈正相关，开征房地产税有利于调节居民收入差异。

（3）对保有环节的房地产课税，可以在一定程度上遏制房地产投机行为，抑制房地产市场的过度需求，有利于控制房价过快上涨，提高房地产利用率。我国土地资源稀缺，土地供给的有限性和人类对其需求的无限性决定了土地存在巨大的升值空间，许多单位和各人在低价取得土地使用权侯囤积于手中，等待地产升值。为依法处理和充分利用闲置土地，1999年4月28日并实行国土资源部第五号令《闲置土地处置方法》，但实际执行情况远不容乐观，全国各地土地囤积和闲置现象比比皆是。为进一步加强土地集约利用，减少土地闲置和浪费，完全依靠行政手段对土地闲置行为进行控制极有可能“孤掌难鸣”，还必须辅以税收手段，提高土地闲置的成本。同时，房地产开发商捂盘销售和房产投机者长时间持有多套住房，导致了“有房无人住，人无住房”的尴尬局面，许多城市的居民小区入住率极低。虽然上述现象的成因是多元的，但持有房产的成本过低无疑是重要原因之一。房地产保有环节税负过轻，难以提高房地产利用强度。对此，应取消现行税法中“房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征房产税”和“个人所有非营业用房产免征房产税”的规定，相应地可征物业税，以此减少投机行为的发生，有效实现对房地产市场的调控，也有利于地方税收收入的增长。、科学计征物业税，实现物业税的有效征管

1.税率的确定

物业税属于财产税，同所得税类似，发挥着对纳税人的财富调节作用，从这个角度看，该税的税率设计应选择超额累进税率。由于物业税以不动产评估价值为计税依据，为了防止纳税人税负过重，超额累进税率的边际税率不宜过高，并且对居住用房地产和营业用房地产体现出一定差别。当然，物业税的税率由名义税率和实际税率之分。从其他一些课征不动产税的国家来看，在不动产税的管理中存在一个独特现象，就是要对不动产进行部分评估。当只对不动产市场价值的一部分进行评估时，就是部分评估。大部分的部分评估是由于在财产价值上升的整个期间中对财产的价值评估不够频繁。在部分评估的情况下，物业税的税率宽大了实际税率。例如，如果物业税的名义税率为3%，而评估率仅为真实市场价值的60%。那么有效税率则仅为1.8%。有证据表明，评估率随房屋价值的上升而有所下降。昂贵的财产比起不那么昂贵的财产，在征税时其有效税率比较低，它能够产生是那些租住或拥有相对低价住房的低收入阶层承受更大的财产税负担的效应。因此，我国物业税的税率水平在确定时要考虑评估价值与真实价值的偏离程度。

2.征管方法的确定

虽然不动产是纳税人财产的重要组成部分，但它属于纳税人的非货币性资产，而物业税则是以货币形式缴纳，在许多情况下，货币收入低的个人住在目前的市场价格下可以认为相当贵的房子里，有关他们难于支付财产税的真正问题不是贫穷问题，而是现金流量问题。这一问题在以下两个群体中表现尤为突出：一是退休的老年人。由于他们在退休后的收入远远低于以前，而他们居住的房子却承担着很重的财产税负，因此会感到难以支付房产税，他们要交税的话不得不变卖房产。二是通过贷款购房的人。他们在未来具有较为乐观的预期收入，但由于在相当长的一段时期内需要偿还住房贷款，进而会出现现金流前紧后松的问题。考虑到现实中的特殊情况，鉴于物业税总体上实行“按年计算，分期预缴，区别情况，分类处理”的征收办法。其中分期预缴时，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具体办法由地方自主决定。

对于因现金流量问题而不能按期纳税的特殊群体，笔者认为可以允许其延期纳税，但为了鼓励纳税人尽早支付税款，需要加收延期缴纳税款的利息，利率可以按照同期人民银行公布的1年贷款基准利率执行。具体缴纳税款的时间，对于老年人而言，可以在其辞世后用其房产变卖收入支付税款和相应利息，或者由房产继承人或受赠人在继承或受增值前缴纳该房产欠缴的税款及相应利息。对于贷款购房者，应在住房贷款偿还完毕的下一个季度一次性或分次支付税款及相应利息。这种征税制度安排既体现了较强的灵活性，对纳税人也具有一定约束力，有利于防止纳税人无期限拖延税款。

参考文献：

[1]黄朝晓:土地增值税去留之我见.税务研究，2008，（4）：64-65.

[2]李普亮朱永德:乡镇财政收入研究：给予农村税费改革后的视角.中国农村观察.2005（5）：64-65.

[3]刘明慧崔惠玉:建立房地产保有环节课税制度的探讨.税务研究，2007，（6）：42-45.

篇(3)

物业税“空转”,是指虚拟意义上的资金循环,虽然没有实际征收物业税,但一切步骤和真实征收物业税流程相同,由财税部门和房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和计税。

从2003年开始,财政部和国家税务总局先后分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展房地产模拟评税试点(“空转”)。首批试点至今已6年之久。

就在“物业税‘空转’范围将扩大”、“北京已具备开征条件”等说法传开之际,2010年1月中旬,《财经国家周刊》记者以传真、电话和电子邮件三种方式,向上述10个物业税“空转”试点省区市发出问卷调查,并对部分地区进行了实地采访。

来自试点省区市的问卷调查结果是:“空转”6年,很多城市至今还拿不出一套完整的方案和完全可信的数据。所谓“空转”,多数时候仅是专家与学者的“学术之谈”。

“‘空转’经验老掉了”

作为首批“空转”试点的江苏省,2004年就指定南京市地税局作为空转试点单位。当地曾有消息说,南京市的试点范围选在鼓楼区、江宁区和高淳县。

而在南京市地税局办公室主任楚天佑印象中,有关物业税“空转”的试点工作,只是“开了个会讨论了一下,后来就一直没做什么”。

楚天佑在回复《财经国家周刊》记者的问卷调查中坦言,“比较难做,基本没有‘空转’,仅做了一些学术讨论。”

江苏省地税局副局长倪静石则告诉《财经国家周刊》记者,2004年模拟评税试点初期,“南京经验”曾因相对超前而被国税总局在其他地区试点推广。“现在只不过因为没完没了地空转,(经验)逐渐老掉了”。

在外界看来,与江苏同期试点的深圳似有很大机会率先开征物业税――“土地资源基本用尽,空置率、炒楼比例和楼价高得离谱,且具备‘先行先试’的行政条件等。”

实际情况是,深圳6年来的“空转”结果是真的空转。

深圳市地税局办公室副主任史小娟委托其同事告诉《财经国家周刊》记者,“还没有做物业税空转的具体工作,因此没办法做问卷回答。”

深圳市地税局章家寿和杨龙两位副局长1个月前在接受《财经国家周刊》记者专访时表示,物业税“空转”在深圳并无实质进展,“虽曾做过模拟评税,但并没有形成具体方案和数据。”

据了解,2009年,深圳曾向国税总局上报过一套运作方案,对开征物业税提出了诸多意见,未获总局同意。此后,深圳的“空转”试点工作就再没继续。

税务部门:“没什么东西可说的”

重庆,是西部地区,物业税“空转”试点。

公开信息显示,重庆市的“空转”工作具体安排在九龙坡区、合川区和綦江县三地。可从重庆市地税局办公室,到信息中心,再到宣传部等,接连5个部门的相关人员,均对《财经国家周刊》记者表示“不清楚‘空转’情况”。

当地地税局一位人士在电话中告知《财经国家周刊》记者,物业税“空转”是“被媒体放大了”,“每年国税总局和财政部都有课题调研,就是写一个论文,可能每个单位都要做这样的事情。但每一次课题调研会一开,全国媒体都要炒一阵子。”

而据重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇的了解,重庆物业税“空转”尚在“研究中”,研究的重点则是“如何保证现有住房价格平稳,以及物业税和其他税种是什么关系”。

张定宇还表示,目前当地国土和房管部门并未介入物业税的“空转”,“还没有实质动作”。

一位曾考察过重庆的专家则告诉《财经国家周刊》记者,“重庆目前已开发了相关的评税软件”,可能是出于“保护知识产权的考虑”,所以守口如瓶。

更多的试点城市选择了“沉默”。

天津市财税局负责对外宣传的曲明在电话中明确告诉《财经国家周刊》记者,天津市物业税空转试点工作“没什么东西可说的”。

与天津同为2007年10月国家税务总局和财政部批准的房地产模拟评税第二批试点省市的还有福建和河南。

福建省地税局办公室一位陈姓科长说,“因为现在整个工作情况还不够明朗,不能提供什么情况。”

而的采访对象,如福州市土地发展中心招商部主任林胜和厦门市规划局局长赵燕菁均表示,“至今还没听说(福建)省里有关财产税、物业税的讨论内容”。他们所在的部门也“未介入此项研究”。

河南省地税局财产和行为税处于姓处长以“总局不要求报道”为由没有接受《财经国家周刊》记者的采访。他表示,河南省的“空转”试点与其他地区一样,“在中等偏上的水平”。

河南当地媒体近期曾援引省地税局相关人士的话说,河南“今年绝无开征物业税的可能性”,即便是已经“空转”试点两年多的焦作、濮阳也尚不具备开征的条件。因为直到目前,这两个试点城市“也仅仅是对本市各个区位的代表性房产做价格统计,而不是对所有的房产价格都进行统计”。

“报个数就完了”

10个物业税“空转”试点省区市中,宁夏方面对外界评价颇为坦然,其试点进展也仍处相当初级的阶段。

宁夏回族自治区地税局税政三处处长沈建中对《财经国家周刊》记者表示,最初计划在银川市设置“空转”试点,但“银川市不愿意搞,态度不积极”。最后试点放在了位于宁夏中部的吴忠市,“该市房地产规模相对较小,便于统计”,用沈建中的话说,“房地产小区只有五六个”。

“空转”过程中,吴忠市借鉴了辽宁省丹东市的评税软件,对二手房交易产生的契税和营业税进行基准价监测。沈建中说,他最近听说,这套借鉴来的“小软件”和主体征税软件“挂不上钩”,还不成熟。

至于模拟征收物业税所要涉及的税基、税率和征税范围等问题,吴忠市目前并未涉及。在沈建中看来,物业税空转试点“就是采集几个数字,每年给总局一报,没有什么实质性的进展”。

沈建中的印象中,2009年全年,宁夏自治区一级地税局从未开过一次讨论物业税的会议。但在2009年8月份,他曾与吴忠市的3位地税人员一起参加过税务总局举办的模拟评税培训班,地点在河南省开封市。

在那次培训班上,沈建中和同事第一次接触到当前国际上通用的三种房地产估价方法:成本法、时差法和收益法。此外,沈建中还见到了来自10几个省市地税局的同行。培训班分期分批举行,之前全国地税系统已有多人参加。

沈建中告诉《财经国家周刊》记者,对于“空转”试点的进展,总局并没有相关的例行检查,也不作为地方政绩考评。因而他认为,“‘空转’啥实质内容也没有,报个数就完了”。

就物业税“空转”的前景,沈建中的结论是,“不可能大面积推开”。

被质疑的典范

在接受《财经国家周刊》记者采访时,一些业内专家表示,辽宁省物业税“空转”试点开展较好,经验颇受业内认可。辽宁省选取的试点城市丹东市,近年来几乎成为专家考察和同行取经的典范。

丹东市政府网站2009年8月20日的一条消息显示,由丹东市地税局研发的“房地产评税及二手房计税价格核定软件”目前已经在全国税务系统被推广使用。

有专家向《财经国家周刊》介绍,丹东房地产模拟评税的“核心技术”,是将全市所有房产统计在案,依据片区市场价格形成评税基价(如周边数个楼盘价格相加后求出均值),相对于过去以“原值”计税的评税方法更为科学,可防止纳税人瞒报价格和避税。

但也有专家评价,丹东的估价手段过于简单,“仅用三两个楼盘就确定一个基价,数据与真实的市场动态尚有距离。”

同样的情况还出现在安徽省的试点中。

有当地学者曾表示,“空转”试点的芜湖和马鞍山两市已初步建立房地产数据库,开发了若干评税软件,且“在人员培训、人才储备等方面也逐渐成熟”。

而当地媒体近期援引马鞍山市地税局一位知情人的话说,“每年的‘空转’税率都不一样,因此难以立刻征收”。

即使是外界最为期待的北京,《财经国家周刊》记者的调查发现,有关“北京最具备开征物业税条件”的说法,亦缺乏坚实依据。

早在2008年1月北京两会期间,北京市政协委员、北京市地税局原局长王纪平就曾表示,“北京已提出进行物业税‘实转’的申请”,有望在2008年6月份之前获批向工业企业、写字楼等商业地产开征物业税。

如今时间已过去一年半,消息仍处在“空转”阶段。

《财经国家周刊》记者获悉,北京市的“空转”试点区域在东城、西城和大兴三个区。大兴区地税局工作人员向《财经国家周刊》记者证实,“之前虽然看到有文件下来,说要试点‘空转’物业税,但之后就没有下文了。”

另一位曾亲身参与北京“空转”调研的内部专家则透露,北京虽然在商业地产模拟评税方面投入了精力,可“都不是很完善,离开征具备的条件还相差很远,有各种各样的问题”。

声音一

国家税务总局:

物业税目前还处在研究阶段 1月28日,国家税务局财产行为税司副司长杨遂周披露,物业税与环境税目前还处在研究阶段。财政部财科研究所副所长王朝才在接受媒体采访时也表示,目前税务部门基本确定了按照面积征税的思路,即给出一个最低基点,在基点以内的免收,在基点以外的开始征收。但就基点的确定问题,目前还“争论很大”。

声音二

篇(4)

陈志勇。男,广西贺州人,1958年4月出生,经济学博士,教授,博士生导师。现任财政税务学院院长、湖北财政与发展研究中心执行主任、中国政府采购研究所副所长。

学术兼职。中国财政学会理事,全国高校财政学教学研究会常务理事,湖北省财政学会常务理事,武汉市财政学会副会长,湖北省国际文化交流中心理事。

学术经历。1981年9月―1987年7月在原中南财经大学财金系就读,先后获经济学学士、硕士学位,毕业后在原中南财经大学、中南财经政法大学从事财政学、国家预算管理等课程的教学和研究;1999年考上中南财经政法大学财政学博士研究生,2002年获经济学博士学位;2002年任中南财经政法大学财政与公共管理学院财政系主任;2003年任中南财经政法大学财政税务学院副院长;2005年任中南财经政法大学财政税务学院院长。2004年在加拿大圣马力大学作为期半年的学术研究,近年来先后应邀到美国佐治亚州立大学、澳大利亚南昆士兰大学、英国卡蒂夫大学、日本京都大学、日本岛根县立大学、香港城市大学、台湾逢甲大学等高校作讲学和访问。

研究领域。主要研究财政理论和财政政策,涉及税收、公债、公共收费、财政支出、预算管理制度、财政管理体制、财政宏观调控、地方财政等方面,并形成了财政收支政策与预算管理制度、财政分权与财政管理体制、区域经济与地方财政三个主要研究方向。

专业业绩。近年来,主持国家社科基金、教育部规划项目、财政部科研项目、湖北省科技攻关项目等各类科研课题20余项,公开发表学术论文60余篇,出版专著和主编教材各三部,领衔讲授的《财政学》课程荣获国家级精品课程。代表作主要有:《区域经济协调发展与财政政策调控》(湖北人民出版社,2003)、《财政学原理》(中国财经出版社,2005)、《国家预算管理》(中国人民大学出版社,2007)、《公债学》(中国财经出版社,2007)、《2007―2008中国地方财政发展报告:地方财政支出结构优化研究》(经济科学出版社,2008)、“地方财政支出结构优化:理论模型与实证分析”(《财政研究》,2006.9)、“我国开征物业税的若干思考”(《税务研究》,2007.3)、“税收法定主义与我国课税权法治化建设”(《财政研究》,2007.5)、“公共财政的分析”(《财贸经济》,2007.10)、“财政体制与地方政府财政行为探讨――基于治理‘土地财政’的视角”(《中南财经政法大学学报》,2009.2)、“土地财政:缘由与出路”(《财政研究》,2010.1)。2009年度,学术论文“地方财政支出结构优化:理论模型与实证分析”获湖北省人民政府颁发的第六届湖北省社会科学优秀成果奖三等奖,研究报告“科学发展观下湖北公共财政发展职能研究”获湖北省人民政府颁发的湖北发展研究奖(2006―2007年)三等奖,研究报告“本科生导师制度研究――基于中南财经政法大学的实践”获湖北省人民政府颁发的湖北省教学成果奖二等奖。

篇(5)

【关键词】房地产；宏观调控；土地财政；房产税

一、我国房地产宏观政策调控政策体系简介

我国房地产宏观调控目标主要有两个：一是经济增长目标；二是社会公平稳定目标。调控政策主要包括经济政策、行政政策及一些宣传引导手段。通过经济政策（主要是货币、财政政策等）进行调节，以行政政策（主要是规划、计划等）进行管理和指导，同时配合信息宣传活动进行引导，以实现对房地产业的政策调节。经济政策和行政政策各具特色，相互联系，相互补充，共同构成了我国房地产宏观经济调控政策体系，如图1所示。

在我国房地产宏观调控政策中，经济政策主要包括货币政策、财政政策和土地政策。经济政策主要是通过影响房地产市场的供求进而调控房地产价格的。供求关系决定价格是市场的基本规律，房地产市场在运行中也必然受到这一市场规律的支配。政府可以通过调节一些经济参数，如价格、税收、利率、折旧率等影响企业的投资和消费者的需求，达到调控目标。行政政策的作用路径不同于经济政策，其主要是针对开发商施加影响，不适用于一般消费者。主要可以通过限制直接限制房价的方式，限制房产结构等方式调控房地产市场。现阶段我国政府主要采取经济政策调控，一般只有当房地产业发展影响我国国民经济正常发展时，才会采取行政政策手段。

二、我国现阶段房地产调控政策遇到的困境分析

近几年来，我国出台了一系列房地产宏观调控，但效果不容乐观。

可以看出，今年来我国房地产价格依然以强劲的势头持续走高，房价涨幅也随调控政策起伏不定，很多调控政策的实施都只是起到暂时抑制房价的作用。造成这种困境的原因主要有以下几个方面。

1.随着我国城市化进程的发展，土地资源愈发紧缺。这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。我国地少人多，房地产开发用地紧张。目前我国人均耕地约1.43亩，不足世界平均水平的40%。我国人口基数大，随着城镇化进程的加快，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。这种情况导致土地价格大幅上涨，继而导致房价持续攀高。

2.我国经济发展对房地产业过度依赖。长期以来，我国房地产业被设计成国民经济的支柱性产业，导致了我国经济对房地产的过度依赖。我国现行的土地批租制度使得出卖土地成为地方的主要财政收入。因此，房地产业为地方政府创造了巨大的经济业绩和财政收入。2012年前11个月，我国130个主要城市土地市场总土地出让金额达1.18万亿元，与2011年同期相比减少了30%。以此推及全国所有城市，2012年全国地方政府的土地财政总收入可能会比2011年减少上万亿。这样，各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方，因此地方政府在实施调控政策时的积极性不强，执行力度不大，这对调控效果产生很大影响。在经济增长和社会公平稳定双重目标追求下，政府往往更注重经济增长，其结果必然造成地产市场的持续升温和房价的不断推高。

3.我国贫富差距悬殊，目前政府房产业税收政策不完善。我国目前最贫困人口约占总人口20%，但他们占收入或消费的份额却只有4.7%，然而占总人口20%的最富裕人口所占收入或消费的份额却高达50%。富人有一次性付款买好几套房子的经济实力，而穷人则可能几辈子的收入也买不起一套房子。在在这种大背景下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。比如提高首付比例和房货利率，这使得买房的经济起点提高。对于富人来说买房本不差钱，一次性全额付款也没关系，而对于穷人来说，高额的首付和高的房贷利率对其构成了巨大的经济压力。提高房货首付比例和利率不仅不能限制富人炒房，反而给穷人增加购房压力，导致更多的人买不起房。变相的给了少数富人买更多房子的机会。至于通过征收二手房交易税来抑制房价的政策就更收效甚微了。价格由供求关系决定，当前房地产市场需求远远大于供给。此时征收交易税对对抑制房价毫无影响，市场的力量会导致卖方完全税收转嫁给下家。这样，相当于政府直接向买方征税，这在一定程度上进一步促使了我国居民收入差距的扩大。

4.部分房地产宏观调控政策产生了很大负面影响。部分房地产宏观调控政策未根据我国房地产市场现状设计，产生了很大负面影响。一些房地产调控政策设计初衷是为了抑制“投机型需求”，但忽视了政策对房地产供给的巨大负面作用。例如在房地产宏观调控中，房地产行业向金融机构贷款被限制，这大大阻碍了房地产供应商的发展。2011年度银行几乎停止了90%以上的房地产按揭贷款的发放，这导致2011年因缺少资金而破产退市的房地产公司多达6000多家。近几年来我国房价上涨过快，最根本的原因还在于住房供求的不均衡。因此，从长期来看，如果房地产市场供应不能继续增加，房地产市场的刚性需求仍将是住房价格的最有力支撑。人们对未来房地产供应紧缺的预期将不会变化，房价上涨压力依然很大。

此外，房地产市场本应该是这样一种垄断竞争型市场：既能使房地产业达到规模效率，又可以使其性价比在比较激烈的竞争中提升。然而，随着调一些控政策的实施，导致房地产市场洗盘严重，已初步形成寡头垄断的市场格局。一些大的房地产开发商可以凭借其雄厚的资本，在城市或者全国形成房地产市场的资源垄断。

三、我国当前房地产业宏观调控的出路

1.加快土地税制改革，合理规划，提高土地配置效率。世界上有很多发达国家都有像中国现阶段一样去依靠土地财政，千方百计地去抬高地价赚取更多的土地出让金去创造经济业绩和财政收入。但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入。国外中央政府限制地方政府对土地的处置权，土地出让由政府统筹规划，这样既能大大降低地方政府对土地财政的依赖性，又能在一定程度上保护耕地，使地方政府转向追求传统的工业和农业经济的可持续发展。同时，土地征税制度的改革，对存量土地征收物业税、房产税，还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投机，降低房价的作用。因此，我国房地产业可以借鉴新加坡、德国经验，合理规划房地产用地，以开发中小户型为主，着更集约的原则来进行房地产开发，提高土地的配置效率，坚持走资源节约型道路，满足人民群众安居乐业的需要。

2.逐步改革地方政府绩效评估体系。重视对社会公平目标的追求，建立更科学的绩效评估体系。同时，实施对地方政府的房地产调控的问责制把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，切实强化对地方政府行为的约束，多管齐下，促使地方政府将房地产宏观调控政策落到实处。

3.加快对现有税制的改革，设计更合理的房地产业税制。房地产税的设计应当以抑制房地产市场的投资性需求为主要目标。对于我国当前的房地产市场来说，征收房产税是一种长期有效的调控手段。房产税的开征能大大增加以投资为目的消费者的税收负担，从而有效的抑制投机性需求。这种调控方式可以长期留存，并通过税率的调整来收紧或放松。我国目前已在上海和重庆部分地区开展征收房地产税的试点工作，且已取得了初步成效，当然也发现了一些问题。因此，要总结经验，对房产税征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估一些列问题，组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定，逐步去完善房地产税制度。

此外，还应建立健全房地产业相关的行政法律法规，切实保障房地产宏观调控政策的实施。并通过信息宣传，舆论引导等手段使政府房地产宏观调控政策为大众所知，彻底深入人心。

参 考 文 献

[1]金海燕.我国房地产宏观调控政策运行过程研究.哈尔滨工业大学博士论文.2008（9）

[2]王兵.关于当前房地产宏观调控政策的思考[J].科技信息（科学教研）.2007（15）

[3]余凯.中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究[J].经济研究导刊.2013（4）

[4]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示[J].特区经济.2007（1）

篇(6)

[论文摘要]批量评估采用统一的模型和标准，能够在短时间内低成本、高效率地完成大规模的目标对象评估，达到效率和公平的统一。随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，在研究批量评估的相关理论基础上，探讨如何建立批量评估系统，成为目前中国的新课题。

一、批量评估技术的发展现状

批量评估（Mass Appraisal/Valuation）的产生始于从价税评估[4]中对一致性和统一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard发表了《反馈模型在不动产自动评估中的应用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自动评估的概念，其认为评估管理的目的不仅仅是评估结果的准确，更重要的是要使纳税人认为自己是被公平对待的。

二、批量评估的基本理论

批量评估（Mass Appraisal/Valuation）指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的对一系列房地产进行评估的过程。

（一）批量评估的理论基础

从价值评估原理上看，批量评估系统是运用价值评估基本方法，依据财产特征或跟踪财产价值随时间变化的趋势，结合多元回归等数理统计技术、计算机技术和地理信息系统等对系列房地产价值进行评估的技术方法系统。批量评估根据所评估群体资产的特征，一般选择适当的成本法、市场比较法或收益法作为模型设定层次，再根据所选择的模型和所能获得的数据，选择数理计量方法获得模型设定的系数，进而再推广应用到大批量资产价值的评估。

（二）批量评估应用的前提条件

由于批量评估技术着重保留了影响其价值的重要的、特殊的因素，忽略了评估对象的一些特殊差异，因此，批量评估的应用必须满足以下前提条件：

1．相对成熟的房地产市场，包括房地产市场信息公正透明；买卖双方力量对比比较均衡，行为理性；房价总体平稳，没有出现爆炸式上涨或快速下跌；市场交易活跃，成交量大等等。

2．完善的房地产信息系统的支持。一般而言，评税系统中考虑因素越多，评估结果相对越准确。但这需要完善的房地产信息系统的支持，如果不能获得大样本的、影响房地产价格的参数体系的支撑，评估结果的准确性会大打折扣。

3．合理的房地产分类。批量评估技术是分类分区评估基准价格，然后对实体因素进行修正，如果实体因素相差太大，基准价格必定没有代表性，因此，批量评估技术适用于使用功能一致、实体因素基本相同的房地产。在批量评估技术应用前，应先对房地产进行分类，分类制定批量评估体系。对于评税区域内的一些特殊房地产，应该采用个案评税的方法。

4．合理的评估分区。不同地段、区位房地产市场价格水平表现具有明显差异，在房地产评估价值通过区位划分来反映不同区段房地产价格水平的差异，作为应用市场比较法评估房地产价值的基础。为适应房地产税征管需要，一般以地区行政管辖区域界线为边界，在区域内主要以区位地段的同类房地产的平均市场价格水平为标准和依据。

（三）批量评估的步骤

专业评估执业统一准则认为批量评估的步骤包括如下7个[5]：（1）确立要评估的财产。要求对辖区内所有财产进行定义和基本描述。（2）根据使用于财产的一贯行为定义市场区域。（3）确认影响价值形成的特征。（4）建立模型。（5）校准模型。（6）将模型中反映出来的结论应用于被评估财产的特征中，即利用经检验通过的模型结论对批量财产进行估价。（7）检查批量评估的结果，确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的财产需仔细地复查。

（四）批量评估系统的构成

一般而言，用于税基评估的批量评估系统包括5个子系统：

1．数据收集与管理系统。负责批量评估系统所需要的数据的收集、审核、保存、维护和管理等工作。

2．评估系统。负责根据所要评估的不动产类型以及不动产所处区域及所要采用的评估方法，采用不同的专业评估软件、模型对目标不动产进行评估。

3．业绩分析系统。负责对财产税及评估的表现进行分析，进一步确定是否进行重新评估以及对评估结果进行辩护。

4．管理支持系统。负责为财产税税基评估提供各种自动化的支持。

5．诉讼系统。负责对税基评估中出现的各种争端诉讼等进行应对。

三、我国批量评估的应用展望

（一）制定税基评估相关的法律制度

建立完善的房地产评估架构，关键在于相关法律制度的建设。目前我国有关评估的立法还不健全，有关税基评估的立法更是尚未起步。税基评估不仅是评估本身需要立法，与之相关的一系列评估过程、后继程序都需要立法上的支持。通过立法规定什么时候进行评估、怎样评估、评估的标准是什么，规定税基、税率以及由谁来承担评估工作，由谁负责监督检查等，是十分必要的。

国际评估准则（IVS）的不动产税批量评估准则中就认为定义、支持并保护财产权的法律法规体系是财产税体系正常运转的必要因素之一。

（二）建立健全税基评估数据库

税基评估是否能实行、批量评估系统能否成功建立以及评估结果能否为公众和政府接受，评估基础数据的质量至关重要。因此，不动产税批量评估的基础首先就要保证一个翔实的税基评估数据库的建立。不仅要搜集物业的基本信息，还要收集市场信息。并能建立配套的信息管理系统，通过计算机网络把房地产信息相连接，为实现税基评估提供基础。在这个过程中，需要政府国土、房管、税收等多部门之间的交流与合作，实现信息共享。

（三）建立评估争议处理制度

一个成功的税基评估必须包括争议处理制度，其基本要求是要建立透明化、规范化、法制化的争议处理程序，并通过及时通知与充分考虑各方申诉和受理行为时间以保持良好的公共关系。建立物业税税基评估争议处理制度，就要注重对不同性质的争议内容区别对待，实行逐级递进的申诉受理层次。区分不同性质的争议可以有效引导业主，方便争议的解决，也能在一定程度上确保税额的征缴。同时利用从简单、非正式的沟通到正式的逐级提高关注程度、逐级受理不同复杂程度的申诉，力求减少最终进入最高级别的上诉的案件数量，有利于提高受理案件的质量，节约处理成本。

（四）培养高素质的专业人才

进行房地产税基评估在我国是一个尝试，其中涉及房地产税收理论、房地产评估、数理统计、计算机应用、地理信息技术等多个专业领域的知识和技术。这都需要大量的具备上述一种或多种专业知识背景的专业型人才。因此可以利用国际、国内的各种资源，采取多种方式，着力培养适应房地产税制改革工作需要的专业型人才。一方面，可以与国际专业性组织合作或与在房地产税方面具有先进管理经验的政府机构合作。另一方面，可以组织工作人员到上述机构进行工作学习，请他们为我们培养人才。另外，还可以充分利用国内的大学或专业机构的专家资源，进行沟通协作。

参考文献

[1] IAAO，Mass Appraisal of Residential Properties[A]，2005

[2]纪益成，王城军，傅传瑞，国外AVMA技术再批量评估中的应用[J]，中国资产评估

[3]廖俊平，任作风，《香港差饷税征收管理系统介绍》，《涉外税务》，2004-8

篇(7)

【论文摘要】住房问题是关系国计民生的热点问题，也是重大的 社会 问题和 政治 问题。解决好城市中低收入群体的住房问题，是城镇住房的重点和难点，也是政府的重要职责和住房政策的主体目标，各国政府在城镇居民住房保障制度方面都进行了积极探索。学习和借鉴国外的成功经验，对加快完善我国的住房保障制度有着重大的启迪意义。

住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和 公共 产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。中低收入群体由于受支付能力的限制而无力通过 市场 机制解决自己的住房，他们更加需要政府的政策性帮助。因此，要实现社会的公平与正义，构建和谐社会，必须切实做好中低收入人群的住房保障工作。经过多年来的改革与实践，我国已经初步建立起了以 经济 适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。自去年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布以来，住房保障问题被提到了空前的高度。国家接连出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房 管理 办法》以及《经济适用住房开发贷款管理办法》。许多地方按照中央要求，制定并公布了住房建设计划，对保障性住房的建设规模做出了明确要求，力度颇大。除了国家所明确要求的廉租房和经济适用房，很多地方还积极尝试、创新经济租赁房、限价房等多种形式的保障措施。虽然住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，但是其中规律性的先进经验对完善我国住房保障体系有重要的启示作用。本文选取了美国、日本、新加坡三个国家进行比较分析。

一、国外住房保障制度的经验及做法

1、美国

美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。

美国住房保障内容可以概括为六方面。一是扩大房屋抵押贷款 保险 。除少数富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向 银行 和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。 《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。 《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人 投资 低收入家庭公寓住宅建设，建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地中等收入80%以下者均可 申请 此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。

发达的房地产 金融 是美国住房保障的制度基础。美国的各类 金融机构 积极地参与住房建设，其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保、采取减税政策等。

2、日本

二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时 人口 的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。

其住房保障措施主要包括三个方面。一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88%降为7.35%，全国银行同期放款7789亿日元的住宅信用贷款。二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾举办一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”，在不动产税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。三是建立健全公营住宅体系。日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用，其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上，合理界定受益对象的收入标准、制定多档次房租水平，以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入。由于申请这种住宅的人比较多，而住宅数量有限，取得公营住宅需要相当长的时间。1996年日本对《公营住宅法》进行了修改，提出公营住宅房源新思路，即：由地方公共团体建设公营住宅，由地方公共团体收购民间住宅，由地方公共团体租用民间住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。

其住房保障制度具有许多特色。一是制定长远规划，政府出资建房。1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的规划、开发和管理，并把实行“居者有其屋”当作国策。二是实行住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，经过发展和完善，中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制

度之一，涉及到养老、医疗、住房、 教育 、 投资 等 社会 生活的各个方面，是一种综合的社会保障储蓄制度。三是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。在住房短缺时期，政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法，例如：一室一套，政府补贴1/3；三室一套，政府只补贴5%；四室一套，政府不仅没有补贴，而且按 成本 价加5%的利润；五室一套，政府按成本价加15%的利润。四是公有住宅的合理配售政策。为确保 公共 住房的可承受性，房屋发展局根据中低收入居民的实际负担能力来确定组屋的价格，在社会发展的不同阶段，历经了低于成本价、成本价和略高于成本价的调整过程，并逐渐形成较为合理的定购制度。

二、对我国的启示

从以上住房保障制度的经验和做法来看，我国应在结合实际的基础上按照统筹规划、 市场 导向、适度保障、动态调整的原则，多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系。

1、尽快建立完善的住房保障 法律 体系

自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度” 以来，我国至今仅出台了《廉租住房 管理 办法》和《 经济 适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件，尚无全国性的住房保障法律法规问世，甚至连基本的《住房法》都没有颁布。因此，应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置等作出明文规定。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。

2、健全以政府为主体的住房保障体系

由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷，只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题。政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建住房保障体系的主体，并应自觉、主动承担起住房保障的各项职责。同时，改变当前的政绩考核机制，建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系，着重凸现政府的 公共管理 与社会保障职能，住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标。

3、建立健全廉租住房制度

从国际经验和我国当前的实际来看，廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心。在我国廉租住房制度实施中，存在着门槛过高、覆盖范围过低、资金瓶颈等问题。以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为7平方米和600元/月，累计受益家庭仅3万户左右，占家庭总户数比例不足1%。

首先，有必要加快放宽廉租住房政策标准，适当降低准入门槛，扩大廉租住房对象覆盖面，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，争取实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。其次，拓展廉租房来源，拓宽廉租房建设资金 融资 渠道，解决资金瓶颈问题。其中，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是种好思路。最后，建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该立即搬出原廉租住房；未达到中等收入水平，也应该按照收入增长适当调整租金水平。

4、改进和规范经济适用住房制度

经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径，但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处。如政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等，出现“开宝马住经济适用住房”的怪现象，使政策实施效果大打折扣。必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题，进一步完善政策措施。一是明确保障对象。要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，且要与廉租住房保障对象相衔接，购房人拥有有限产权。二是依法严格监管。关键要加大经济适用住房建设力度，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平米左右的小户型建设标准，加强全社会监督。三是完善退出机制。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。

5、综合运用各种配套手段

（1） 税收 政策 。即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设。如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费，对个人购买经济适用房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等，以期达到“正税、明租、清费”的目标。

（2）补贴手段。目前我国各地享有住房补贴的 人口 比例低，覆盖面窄。随着住房分配货币化改革的深入，应把对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴，变暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。这样可以大大提高补贴资金效率，使补贴无法产生对高收入家庭的溢

出效应，减少补贴额，能更有效地解决“夹心层”的住房问题。

（3） 金融 配套措施。在目前的住房公积金制度基础上完善政策性住房金融体系，加大住房金融对住房建设和住房消费的支持力度。适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量；借鉴国外经验，吸收外资和民间资本组建住房 银行 ，开办住房储蓄业务，为符合条件的居民提供低利率的住房贷款；积极推行个人住房抵押贷款 证券 化，建立住房贷款担保制度。

【参考文献】

[1] 张庭伟：美国住房政策的演变及借鉴[j].中外房地产报道，2001（7）.