房地产经济论文精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产经济论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

1.1低碳经济的内涵

低碳经济，其实质是一种可持续发展的经济，核心内涵在于一方面能够满足当代人的生存及发展需要；另一方面又能满足后世子孙的生存及发展需要，集中体现了可持续发展的经济理念。在这一理念的指导之下，借助一系列低碳处理技术和制度制约相关产业，最终实现减少碳排放的效果。推动低碳经济的发展，是我国经济的未来发展趋势之一，有助于我国整体经济结构的优化，由粗放型逐渐转换到集约型，从而为我国经济的可持续发展奠定良好的基础。

1.2低碳经济面临的挑战

低碳经济的提出和发展，给传统行业带来严峻考验和挑战。我国各行业的早期发展普遍存在高能耗、高污染以及低产出的问题，这一粗放型的发展方式已经给我国社会的可持续发展带来了一系列严重问题，尤其是环境污染以及能源危机问题。所以，推行低碳经济，开发新能源，同时最大程度地减少环境污染已经成为我国的必然选择，也是一项极具挑战性的任务。

2低碳经济对房地产经济的影响

2.1有利影响

有利影响主要包括：（1）低碳经济能够推动房地产行业朝着新的方向不断发展，同时还能够促进房地产产业结构的优化与调整。目前，国内房地产行业的准入门槛相对偏低，产业结构存在一定的不合理之处，低碳经济的不断发展能够推动房地产行业展开全满且深入的调整，走上一条真正的优胜劣汰的发展之路，如此一来，房地产开放商便会将更多的注意力投入到建筑质量、智能化水平、环保性能等诸多方面；（2）在低碳经济的推动之下，房地产行业将会更加重视建筑的智能化以及节能化。在当前的房地产行业中，建材的生产及应用往往伴随着惊人的能量消耗，另外，建筑内电器等的能耗也十分巨大。低碳化给房地产行业提出了更为严格的要求，要求其致力于低碳化和智能化的发展，通过对能耗的有效降低，以保障自身的可持续发展。对于当前的房地产而言，其建筑大多采用高能耗的发展方式，无论在建筑材料方面，还是在建筑方式方面，又或者在建筑管理方面，均带有明显的高能耗特点，而低碳经济的发展可以促使房地产业积极引入和应用相关新材料与新技术，如此一来，能够明显降低能耗，最终达成节能减排的目的。

2.2不利影响

不利影响主要包括：（1）低碳经济给房地产行业提出了更为严格的要求，其中最主要的一点便是节能减排，所以，将会导致房地产开发成本的大幅增加。低碳经济这一概念最早由西方发达国家提出，由于起步较早，当前一些核心的低碳技术依旧掌握在西方发达国家手中。我国房地产行业若想走上低碳化发展之路，不仅要面临技术上制约，而且要面临激烈的市场竞争，换而言之，需要付出一定的代价。由此可见，低碳经济将会在一定程度上增加房地产企业的运营成本，这将会给房地产整个行业的发展形成一定的阻力。对于低碳经济而言，新能源、新材料以及新技术的研发和应用是核心内容，然而现阶段，我国在上述几大方面的发展尚存在诸多欠缺，所以，这直接造成了低碳经济成本偏高的这一现实问题，短时间内还无法突破这一束缚。（2）就短期视角来看，低碳经济将会给房地产经济施加一定的不利影响。房地产当前采用的施工方式等普遍带有高能耗特点，另外，随着国内房地产行业的快速发展，碳排放量呈现出与日俱增的趋势，然而短时间之内又找不到适宜的能源或技术予以代替，所以，房地产发展低碳经济的过程中在短时间内将会受到一定程度的束缚和影响。

3房地产业发展低碳经济的措施

对于房地产行业而言，其未来的核心竞争力在于如何更加合理的应用低碳经济，即积极推动绿色建筑的发展。随着物质生活水平的不断提高，人们开始追求绿色环保型的家居环境，低碳建筑迎来了良好的发展契机。低碳建筑能够提高人们的生活质量，同时还能显著降低能耗，另外，还能够不断强化房地产企业的使命感以及成就感，如此一来，既有利于人类社会的可持续发展，又能为企业创造更大的经济效益和社会效益，同时还能显著改善居住者的生活条件。随着人们低碳理念的不断增强，低碳建筑已经成为未来建筑的主流发展趋势之一。

3.1推动住宅产业化发展

采用工业化模式进行住宅的建造，推动住宅产业化发展，一方面能够大幅提高住宅质量；另一方面能够明显降低能耗。在低碳经济时代，我国房地产企业若想获得可持续发展，则有必要加快自身的产业化建设，在降低消耗的同时，为自身创造理想的节约效益。在推动住宅产业化发展的过程中，企业应积极构筑沟通桥梁以全面且细致地了解和掌握消费者的实际需求，指导资源的优化配置，降低碳排放量，为消费者营造一个理想的居住或工作环境。

3.2合理规划户型布局

就现状而言，我国大部分房地产行业采用粗放式的经营模式，开发商比较关注经济效益，而没有很好地满足消费者的实际需求以及低碳经济的要求，如设计大面积的楼道、客厅以及卧室等，形成了一定程度的资源浪费问题。为加速资金回笼，再加上消费者的不同需求，开发商通常不负责房屋的室内装修，由消费者自行解决，如此一来，将会浪费大量的人力、物力以及财力，这和低碳经济的理念是相违背的。在开发低碳住宅的过程中，房地产企业应该持续提升和优化自身的开发水平以及质量，尤其要做好户型规划设计工作，要尽量体现低碳经济的设计理念。开发建筑商品，适度增加精装修的房屋占比，开发商应具备大局观念，在发展自身的同时兼顾消费者的实际需求，真正做到与时俱进，如此才能在激烈的市场竞争中占据一席之地。

3.3积极应用环保材料和节能技术

我国在推动低碳房地产的工作中所面临的最大瓶颈是，建筑的保温以及给排水问题。受起步较晚的制约，我国低碳技术相对落后，制约了低碳房地产的发展。在目前很多建筑中，为增大采光面积，玻璃得以大量运用，其不足之处慢慢暴露，即散热速度较快，若想使室内温度保持恒定，则需要借助空调，大幅提高了电能的消耗。为规避上述问题，房地产企业可尝试新型玻璃（如低辐射玻璃等），这一类玻璃既能够满足采光的实际需要，同时又能够发挥隔热保温的效果，从而缩减空调的开机时间，降低能耗，达成低碳目的。绿色植物能够美化环境，还能够吸收CO2，尤其是夏季还能够起到遮阴降温的效果。因此，生物能源的利用也是低碳经济的主流研究方向之一。在再生能源开发和利用方面，太阳能以其清洁且取之不尽的特性获得了人们的青睐，如照明和提供热水等方面。总之，开发新能源也是低碳经济的重要内容。

3.4倡导低碳生活

在新的时代背景下，房地产企业应该深刻认识到低碳经济的重要意义，并落实到实际行动中去，加大人力、物力以及财力的投入和支持，同时落实宣传工作，让消费者了解低碳建筑及其优势，从而不断提高消费者的低碳意识，进而获得他们的认同和支持。房地产企业应让广大消费者意识到，低碳建筑的购置价格比同类普通建筑要高上一些，其优势也相当明显，即投入使用之后，低碳建筑的节能效果将会显现，从而为消费者节省一大笔相关开销，由此可见，低碳建筑的使用成本要比同类普通建筑低上很多。因此，房地产企业应与时俱进，立足长远，重视并做好低碳建筑的宣传工作，让消费者全面且深刻地了解这一类建筑的优势，从而刺激消费者的购买欲望。如此一来，自然而然地便推动了低碳经济的进一步发展。

4结束语

篇(2)

1.房价本身的形成直接诱因，来自购买方和出售方的协商议价。

只有房价在足够多的购房者认同的区间内，房地产的成交量才可以得以保证。也就是说，表面上是房地产开发方的单方面定价，但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于，如果成交量降低就会采用一系列的促销措施，从一定程度上降低房价，而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价，以确定自己的价格策略。

2.房地产经济的产业链延伸。

房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业，劳务技术等服务行业，房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。

二、房地产成交价格影响因素分析

1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。

就房屋的宜居性要求来说，不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求，但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以，单从2014年5月份数据来看，超过25000每平米的住宅只有12%，这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天，极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的。与此同时，有29%的房屋售价落在了15000~25000的区间中，26%的房屋售价落在了10000~15000的区间中，此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6000元以下区间、6000~8000区间、8000~10000区间中分别占有的比例为3%、11%和19%，本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。

2.投资用房产的需求对于房价的影响。

房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场，而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因，也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲，因为投资用房地产之前囤积量的存在，以及投资人止损心理的存在，房地产售价可能出现成本倒挂的现象。

3.房产供应量对于房价的影响。

就以居住为目的购买房地产购买者来说，其需求是接近刚性的，而以投资为目的购买房地产的购买者来说，其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升，而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来，杭州房价的连续下跌，也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是，因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在，房地产价格不会出现理论上的暴跌，而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。

三、地产开发企业的对策

1.积极控制土地保有量和开发量的关系。

开发商对于土地的保有可以分为两种形式，其一是完全融资保有，其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上，房产开发企业即使不进行土地开发，也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以，到底将手中多少土地开发成房地产项目，是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下，可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。

2.合理调查市场，做好产品定位。

房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查，可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力，以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位，才可以使产品达到完美的标准。

3.实行集约式资金管理。

集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式，各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式，这种资金管理模式下，会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法，通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果，使得企业的投资更加具有理性。

四、结语

篇(3)

市场经济是房地产经济的重要组成部分，尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好，在市场经济中所占比例越来越高，但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素，如果不及时的遏制住，很可能会影响市场经济的正常发展，因此必须有针对性的采取对策，是房地产经济与市场经济能够和谐发展，相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手：

1.1控制好房地产商品的价格

过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾，国家也采取了很多的措施来缓解矛盾，其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。

1.2做好金融监督

无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。

1.3尽快实现房地产经济转型

目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢，甚至有些脱离市场经济的发展走向，因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型，实现低碳环保，不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面：一方面，政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑，在开发的过程中给予更多的优惠，这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多，进而改变这种房地产开发商经济发展模式；另一方面，政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠，进而扩大购买人数，购买人数的增多，又会促进开发商开发智能化的环保的建筑，进而完全的实现了房地产经济的转型，也促进了我国建筑行业的良性发展。

2.结语

篇(4)

对于物业管理的概念,学术界还没有作出完整准确的定义,也没有为物业管理提供市场化方法的指导,可以说理论上欠缺。但是在实践中,随着1981年我国第一家物业管理公司在深圳建立,在将近30年里,物业管理实践一直进行。我们从实践中,可以分析其市场化的现状,具体可分为以下三个方面。

(一)物业管理市场定位与服务意识的缺失

物业管理虽然在走向市场化,但是其市场定位不明确,没有搞清市场化的主旨与精髓。这种以管理者自居的后果在现实中表现为服务质量低下。大部分房屋者对业主的服务态度不满意,这主要是其自身意识没有转变,由于以前计划经济条件下的惯性作用,服务还不可能完全跟上市场化的运作,加之目前物业管理成本的上升,而管理收费标准又存在偏低的现象,成本收益低,这就导致了一个恶性循环,造成服务态度越差,意识逐步丧失。

而且,投资商应该明白,由于物业管理属于一种成本收益低、低风险的行业,理论上来要想获得良好的发展,必须进行规模化经营,物业公司应将经营定位在规模效应上。但是纵观我国目前的物业管理市场,绝大部分经营规模偏小,利润小,形不成规模优势,因此发展壮大不起来。再加上政府没有对物业管理行业进行充分的了解调查,所定收费标准仍低于物业管理的标准,所以其发展步履维艰。可以说,物业管理市场定位的不明确,服务意识的缺失,使得企业市场化的改善变得更加的艰难。

(二)物业管理队伍水平与市场不同步

目前很多物业公司的高层管理都是家族化管理,大部分人员都为初高中学历,由于其最初的成立期就一直随企业主经营,到现在在公司的位置已经处于高层。但是其水平已经老化,知识学历偏低,观念成就落后跟不上时代的发展。由于情分、个人关系等影响,又不能将其辞退。这极大的影响了整个企业的人力资源的建设。

同时,目前物业管理队伍中,有的公司根本就没有专门的技术人员,加上公司内部没有明显的制度规范,人员纪律松散,服务观念与态度较差。在现实中,80%的住户感觉物业服务人员服务态度较差。而且很多行内人员认为,物业管理的工作无技术含量,不需要知识文化水平高的人去做都能做好,这种错误的观念在很大程度上造成了现在物业管理队伍水平的低下。而人力资源的更新不像物质资本那样,它更新速度慢,具有滞后性,其难度也很大,所以,素质水平提高起来就非常的艰难。

(三)物业管理市场运行机制不健全

虽然我国的物业管理公司现在都是朝着市场化的方向在建设,但是它并没有建立起规范有效的物业管理运行机制。据资料统计,我国目前大概有2万多家的物业管理公司,但是大部分都是从自己原来的房地产开发公司中分离出来的,管理经验缺乏,真正按照市场运行的还在少数,很多都没有建立起现代企业管理制度。

同时,在市场中存在不良竞争、垄断经营等现象。现在很多的房管所都变相的改成物业管理公司,其运行机制及其不规范,同时极大的排斥正规物业管理公司的市场进入,经济论文他们极力奉行“肥水不流外人田”的信念。这“很大的程度上影响了许多正处于发展中的优秀物业管理企业的竞争和发展,同时这也将影响到整个行业推广市场化的进程。”这也是导致目前物业管理市场不景气的一个重要原因。

二、完善我国物业管理市场的对策

(一)建立物业管理市场的三级管理体制

我国有关物业管理的行政法规十分多,如《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市私有房屋管理条例》等,国家应该在这些基础上逐步完善其法律法规。

同时,我们应该看到,在推动物业管理市场发展的过程中,行业协会应该发挥自己的作用。它要积极争取参与政府有关法律法规的建设,发挥自己的影响力,同时对于物业管理市场的一些纠纷争端,或不良竞争现象,给以协调与管理。而且要协助主管部门规范市场运作,完善行业的各种评测体系等。政府和协会发挥作用之外,物业管理企业自身的建设则是具有关键性的。

企业应该拓展自己的经营面,实行规模化经营,以赢得规模效益的优势,同时,也应该也应该多方向的来发展业务,多提供基本业务以外的多元化的有偿的服务项目,以带动相关产业的协调发展。

(二)准确市场定位,确定物业管理方向

可以说,物业管理要想市场化,其准确的市场地位是必须的。目前我们看到,物业管理企业已经很多,但是经营业务都相对单一,造成过分的竞争,这样必然会导致一些企业破产倒闭。“由于物业管理企业的发展背景、管理特色的不同,一个企业的人、财、物、信息资源是有限的,如何将这些资源合理使用,发生规模效应,产生最大的效能,就需要有一个明确的、适合企业发展的市场定位,需要根据市场的发展、企业的变化,适时地调整定位。”企业要在楼盘开之前做好充分的思考准备,对于整个期间的规划要做到尽量细致,不要一味的去争抢,因小失大。而且要找准优质市场,积极的开放优质市场的消费能力。同时也要具体选择的去考虑,地区差异也会导致物业管理定位与实施方法的不同。

同时不得不提的是,品牌战略也是物业管理公司定位需要考虑的重要内容之一。企业市场要细分,根据居民消费者的具体情况来做出具体合理的管理服务措施,这样精而细的分工需求,可以有效的提高企业的管理水平,同时也更符合物业管理的市场化走向。

篇(5)

关键词 人口老龄化；经济对策；产业结构；老龄产业

中图分类号 F062.9

文献标识码 A

文章编号 1002-2104(2007)01-0124-06

关于老龄化国际上的定义标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过了10％(本文以此为标准)，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7％。人口老龄化问题是带有全局性、战略性的重大问题，涉及到社会、政治、经济、文化等各个方面，解决得如何，对国家的稳定与发展至关重要。截止2004年底，重庆市现有60周岁以上的老年人有约414万，占全市人口的13％，这表明重庆已经进入人口老龄化社会。预计2036年左右将是重庆人口老龄化高峰时期，全市老年人口将突破900万，占总人口的23.6%。老年人口的持续增长将带来一系列的问题，诸如社会劳动人口减少，社会和家庭负担加重，社会经济发展受制；国家、社会和家庭在物质和精神方面对老年人需求的投入增加；社会物质财富的分配关系由此产生的社会福利政策的调适等等。

1 人口老龄化对经济的影响

人口老龄化的挑战与机遇并存，老年人是社会不可忽视的宝贵资源，他们对社会做出过重要贡献，促进社会经济的持续发展。但人口老龄化也对经济社会发展产生挑战，老年人口的比重加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，将会给社会经济发展等带来一系列的负面影响。

1.1 人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的趋势

人口老龄化是由两个原因造成的：第一是人口年龄结构金字塔底部收缩所引致的人口老化（生育率下降导致青少年人口比重下降，即底部老龄化）；第二是人口年龄结构金字塔顶部延伸所形成的人口老化(预期寿命的延长和老年人口死亡率下降，促成老年人口比重上升，即顶部老龄化)。老年型社会象征着人类社会的成熟，是社会发展的表现。人口老龄化是经济快速发展、医疗卫生条件改善、居民生活水平的显著提高带来的人口预期寿命延长的结果。老年群体是蕴藏着技能、经验、智慧的人才宝库，是社会经济发展的资源，人口老龄化可以与社会经济协调发展。

1.2 人口老龄化将带动老龄产业的兴起和发展

老龄产业的发展是社会进步和经济发展的必然结果，而社会的进步和经济的发展又是老龄产业发展的前提和基础。随着人口老龄化程度的不断加深，人口平均预期寿命的延长，老年人口的数量将越来越多。在这部分人口庞大的数量规模背景下，其对社会的需求将越来越大，已经并将形成一个特殊的消费市场。

老年群体特殊需求的扩大，是经济社会发展的一种动力，需求带动供给，可以形成可观的消费市场。老龄产业的兴起和发展，会给市场注入新的活力，是一个新的经济增长点。老年市场是竞争性极弱的市场，开发潜力巨大。不同经济状况、不同文化背景、不问民族习俗、不同健康状况、不同心理素质、不同年龄阶段、不同人生经历的老年人对各种商品与社会服务的需求各不相同，多层次、多元化的需求必将形成一个丰富多彩的消费市场。随着政府的重视和引导，老龄产业必将为经济的发展做出它应有的贡献。

1.3 人口老龄化具有影响消费市场的结构,深化产业分工、在“人口红利”时期可化弊为利

人口结构的改变也影响了社会储蓄和消费的方式,老年人的消费以老年日用商品、健康医护、精神娱乐为主，储蓄意愿下降。实证结果表明,35～50岁年龄段的人储蓄意愿最高,之后便逐步下降。日本的高储蓄率曾经是经济发展的重要支柱,但随着人口的老化,其储蓄率持续降低,1980年为17.3%,1990年为13.9%,2003年仅为 7.5%。同时,年轻一代的负债率上升，这两方面因素将导致日本的消费市场的结构发生变化。

在“人口红利”时期，丰富的劳动力资源使劳动力价格保持在较低水平，投资的收益率较高。而劳动力年龄结构较小，劳动者为养老而进行储蓄又为社会提供了大量的资金，压低了利息水平，这两者都有利于促进投资的增长。众多的劳动人口产生了大规模的市场，促进了分工的进一步细化，催生了相关产业的产生。因此，“人口红利”时期的经济将呈现出投资活跃，市场规模持续扩大，劳动生产率不断提高，经济持续高速发展的局面。值得注意的是，“人口红利”期不会长期持续，一般只有15～20年，而后老龄化的不利影响将开始加剧。因此，应该充分利用“人口红利”期，加速经济发展。

乜堪雄等：人口老龄化背景下的经济对策与产业选择中国人口・资源与环境 2007年 第1期1.4 老龄人口的增长会改变人口的抚养比，使劳动人口的总负担系数提高

人口抚养比即平均每100个劳动年龄人口所抚养的老年人数量。重庆目前的平均抚养比是15.7，高于全国平均水平，而且全市内表现出明显的区域差异。在一般情况下，老年人口平均抚养费用要远远高于青少年人口的抚养费用。从经济学角度讲，青少年抚养费用支出可以看作人力资本投资，老年人口的抚养费用则是资源的重新分配，多属于消费性的。老龄人口增多导致储蓄水平下降，削弱经济增长的潜力，导致未来经济增长率的降低。

1.5 劳动力的老化，必将影响到劳动生产率的提高

人口老龄化速度加快，劳动年龄人口逐渐老化，尤其是在2025-2040年之间，是重庆人口老龄化的高峰时期和人口高龄化的高峰时期，低龄人口比重下降，高龄老年人口比重上升，人口老龄化加速，最后形成老化程度较高的老年型人口结构。届时劳动力将出现严重短缺，经济发展对劳动力的需求也开始从需求制约型向供给制约型发展。

1.6 社会保障负担加重，公共开支增加，导致税收负担加重，进而影响经济增长

随着人口老龄化的加速，老年人口的病残率上升，社会养老和医疗的压力加大，劳动年龄人口减少，养老保险和医疗保险基金储备不足，支付越来越多的老年人口的社会保障基金的风险加大。社会保障支出的急剧增加又严重削弱了本市企业的竞争能力。按照现行的社保制度规定，企业单位必须为日益增加的老年人口支付大量费用，养老金支付增加了企业负担。

1.7 人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化特殊的需要

由于老年人特殊的生理、心理和行为特征，决定了其消费能力、消费偏好、消费行为、消费方式、消费观念、消费习惯、消费决策等方面的特殊性，引起了需求结构的变化，对产业结构调整提出新了要求。为实现“老有所养，老有所医，老有所教，老有所学，老有所为，老有所乐”①，提高老年人口的生活质量。我们需要改善老年人经济供养、医疗保健、照料服务、精神慰籍、文化生活、临终关怀等，调整现有对老年人的供给结构，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境，发展老年人衣、食、住、行、用、文等各种消费品。

1.8 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使家庭养老功能不断弱化

老年空巢家庭增多，家庭养老资源减少，使后代难以承负照顾老人的重任，在社会保障制度尚不健全的状况下，解决老年人的生活照料问题日益突出。“4-2-1”型的家庭结构，使得一对夫妇要供养4位老人，不论是目前的家庭收入，还是夫妇能够用于赡养的精力和时间，都难以满足老年人的养老需求。据统计，2002年，我国家庭平均规模是3.32人／户，家庭人口和劳动力的减少，都意味着家庭收入的减少，赡养老人能力的降低。而且随着社会经济的发展，年轻人价值观念的变化，老年人独立意识的增强，都使老年人不愿意依附年轻人来养老。不仅使家庭养老的功能弱化了，而且对社会代际互动产生重要影响。这要求加快发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。

2 重庆市老龄化与经济发展状况

1997年重庆直辖后，60岁以上的老人330万，占全市总人口百分之10.25%，而GDP增长7.5%；2000重庆60岁以上的老人361万，占全市总人口百分之11.32%，而GDP增长8.5%；2002重庆60岁以上的老人386万，占全市总人口百分之12.1%，而GDP增长10.1%；2004年重庆60岁以上的老人380万，占全市总人口百分之12.7%，而GDP增长12.2%；2005年重庆60岁以上的老人414万，占全市总人口百分之13.1%，全市GDP完成2650亿元，年增长12%.按常住人口计算，人均国民生产总值达到9 550元，跨上1 000美元台阶。 预计2010年重庆60岁以上的老人500万，占全市总人口百分之15%。

2.1 重庆老年人的收支状况

重庆市老年人的收入来源有政府统一发放的养老保障金、企业定期支付的退休养老金、子女支付的抚养费、个人其他收入等。目前重庆市城镇退休老人的平均年收入8 000元左右，人均月收入在600～700之间。城镇事业单位的离退休老年人年收入在12 000元左右，而大部分企业退休老年人处于月收入在400～500元左右的低收入状态，其次是处于低保状态的老年人；农村老年人的收入主要是依靠土地的农业劳动收入。收入决定了消费，这种低收入状态使得老年人的消费指向为解决温饱和物质享受，很难上升到较高层次的精神享受以及人的全面发展。随着国民经济的快速发展，老年人收入也将逐步提高，但受传统观念的影响，老年人仍持谨慎的消费观念。基本生活的消费只占其支出的一少部分，而且老年人身体状况多较差，据统计，老年人特别是高龄老年人的支出除满足温饱外多用于医疗方面。由于重庆市现有的家庭结构仍以较为稳定的“2-2-1”形式存在，且受传统“养儿防老”的思想影响，老年人的收入中有一大部分仍然用于支助子女后代，这直接影响到老年人用于自身的消费。

虽然直辖以来，重庆经济有了突飞猛进的发展，政府财政收入与居民的收入都有了大幅提高，用于个人消费的积累越来越丰厚，用于老龄事业的支出也有所提高，但相对与老年人口的迅速增加还显的不够。根据重庆市老龄委于2004年对全市40个区县（自治县、市）城乡范围内贫困老人进行的摸底调查，城乡贫困老年人的基本状况是：城市老年贫困人口每月退休金或其他收入300元以下的占11.2％，为11.24万人；农村贫困老年人数约为44.57万人，占农村老年人数的17.8%，合计占全市老年人总数的16％。我市贫困老年人城乡贫困老人性别差异较大，农村男性贫困老人占40％，女性占60％。城镇男性贫困老人占47％，女性占53％。这是因为，在农村女性劳动能力低，主要依靠男性劳动力来维持家庭生活，经济上的依赖性较强，一旦遇上丧偶，就会导致贫困，而且女性的寿命普遍高于男性，由于年龄原因再婚的可能性低。在地区分布上，全市40个区县都有贫困老人。按地域片区统计，其地处三峡库区的渝东、渝东南片区农村贫困老人比例较高，达到农村贫困老人的60％。

2.2 重庆居民的消费状况

根据1985-2003年重庆市居民人均可支配收入的增长幅度变化，我们把这段时期分为3个阶段：

(1)1985-1990年段。对此段时期重庆市居民人均消费与人均可支配收入的回归及相关分析表明：Pearson 相关系数为0.984，回归系数为1.001。

(2)1991-1997年段。对此段时期重庆市居民人均消费与人均可支配收入的回归及相关分析表明：Pearson 相关系数为0.997，回归系数为0.929。

(3)1998-2003年段。对此段时期重庆市居民人均消费与人均可支配收入的回归及相关分析表明：Pearson 相关系数为0.994，回归系数为0.797。由以上三阶段的数据，发现随着人口老龄化的加快人均消费与人均可支配收入之间的回归系数呈下降趋，收入的增加对消费支出的刺激作用弱化。

可以看出，从总体上说，重庆市居民的平均消费一直比较稳定，而消费倾向自1996-2003年的边际消费倾向变化可以分为三个阶段：

（1）1998年之前，边际消费倾向剧烈波动。居民边际消费倾向由1996年的0.733突升至1997年的0.863，然后急剧跌落至1998年的0.754。

（2）1999-2003年间，虽然下降幅度有变化，但总下降的趋势比较稳定。

显然，从长期下降通道的图形看，其图形与我国经济增长的景气波动相关性很差，90年代经济高增长与高通货膨胀对重庆市居民边际消费倾向变化的下降通道几乎没有影响，这说明决定重庆市居民消费倾向变化的因素绝非景气波动短期因素。

（3）2003年，边际消费倾向曲线突然呈剧烈上升趋势，由2002的0.573 升至 0.744，这主要是因为近年由于通信业的迅速发展，人们的通信费用猛增，而且人们对教育的投入到今年进一步达到高峰。

尽管影响消费倾向的因素是多方面的，如文化传统、消费观念、消费行为等，但影响重庆市居民消费倾向变化的因素中，老龄化却是不可忽视的因素，老龄化使老人收入下降。随着老龄化加快，老年人口的增加，持久收入增长缓慢，短期收入变化大使得老年人的高收入幻觉消失，老年人的收入下降，对未来收入预期乐观者比重下降，对未来收入预期不稳定者增加使储蓄倾向上升。多数老年消费者持久消费增长只能根据持久收入增长来决定，他们将短期收入多数储蓄起来以便生病养老备用，使得储蓄倾向增加，带动居民消费倾向下降。

3 人口老龄化条件下经济发展的对策

3.1 正确认识老龄化问题

首先要承认人口老龄化是社会经济发展的必然现象，辨证的看待老龄化问题，它是人类社会经济发展，文明进步，医学科学水平和人民生活水平不断提高的结果，是可以与社会经济协调发展的。同时也要认识到老人随着年龄的不断增长，体弱多病，需要别人照顾的地方多了，必定会加重处于劳动期人口的负担。发达国家和地区是“先富后老”，而重庆“未富就老”，使得重庆市的老龄化问题显得更为突出，必须高度重视它和认真地对待它。

3.2 构建符合地区实际的养老模式,降低社会养老成本

重庆的养老模式将以家庭养老为基础，社区养老为依托，社会机构养老为补充。

机构式养老是指由专门的养老机构将老人集中起来，进行全方位的照顾。家庭式养老是由家庭承担老人的物质、娱乐、医疗保健和日常护理等工作。社区式养老则是社会化养老的基本模式，指老人不离开家庭，而由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。现代社会生活节奏加快，很多家庭的子女忙于工作，经常无暇顾及老人，社区养老作为家庭养老和机构式养老之间的过渡形式，将是许多老年人和家庭首选的养老方式。社区养老网络主要以社区服务中心为核心，以社区敬老院、社区托老所、家政服务中心、社区卫生康复中心为依托，社区志愿工作者为补充，以社区内有老人的每户家庭为服务对象，建立一个畅通的网络服务体系。

3.3 进一步建立健全老年社会福利制度

社会保障体系、社会救助体系、社会福利服务体系是社会福利制度的三大支撑体系（如图3所示）。三者之间既有区别、相对独立，又相互联系，互为补充。社会保障主要包括各种社会保险，以“防贫”为目的，是社会福利中最根本的制度；社会救助主要包括救灾、救济、扶贫等，以“济贫”为目的，是社会福利中最基础的制度；社会福利服务主要为优抚安置对象，为老年人、残疾人、孤儿特殊群体提供福利和服务，以扶老、助残、救孤为目的，是社会福利中极具发展的事业。

政府应进一步加大对贫困老年人救助的投入，凡有条件的地方应加快建立针对老年人特殊困难的专项救助经费，并形成制度。建立和推行依靠社会各阶层和社会力量认助、认养、认捐特困老年人的制度，逐步建立起政府和民间相结合的特困老年人救助体系。建议市政府利用减持国有股所获资金、福彩收入、政府财政、社会上的捐助及其他各种方式筹集的资金设立社会养老保障基金，成立专门的机构进行运作和管理，这样可以保证社会救助资金的源源不断。在农村要逐步建立和完善土地保障、家庭赡养和社会扶助相结合的农民养老保障体系，并把最低生活保障制度深入农村。

3.4 建造集多种功能于一体的老年人综合活动场所

老年活动场所可分为室内和露天。室内场所主要是老年人用来聊天、下棋、打牌等；露天场所往往用来安排健身的，如跳舞、打太极、练香功等。通过老年人之间的沟通，疏解心理矛盾，通过室内和露天活动设施的分流，解决不同层次的老年人之间需求差异的矛盾。最常见的是老年人就近在其居住小区的广场或中庭做健身活动，但很多小区不具备这样的广场，而且具有条件的广场可供老年人使用的面积又较小。像其它城市的老年公园就是一个集多种功能于一体的综合活动设施，环境优美、空气清新，但这在重庆几乎很少。建议根据重庆城市发展规划，在各区住宅小区密集的中央地带建老年公园。

另外在县（市、区）要建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道要设立老年活动站，有条件的村委会、居委会要开设老年活动室，构筑重庆市全方位、多层次的老年活动场所。

3.5 政策鼓励引导民间资本进入，建立老龄事业的多元化投入机制

面对老龄化高峰的挑战，仅靠政府的财政投入扩大社会福利和社会保险手段是不够的。要大力推进老年福利事业社会化、产业化和法制化进程，在坚持政府主导，加大对老年福利事业投入的同时，要充分运用市场机制，动员社会各方面力量广泛参与。政府要制定优惠扶持政策，简化项目立项和审批手续，鼓励社会团体、民办非企业单位、私营企业和国内外人士投资老龄事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群体对设施、产品与服务的需求。发展多元投资主体，鼓励社会捐助，鼓励社区自办经济实体，多种形式创办老年服务机构。另外，要充分利用现有资源，启用闲置的社会设施进行再利用，招募社会志愿者扩充老龄事业的人力资源。

4 人口老龄化背景下产业调整与产业选择

当人类进入老龄化社会以后，老年人的需求就决定了一些产业的生存与壮大，面对人口老龄化的严峻形势，重庆市产业结构调整和升级的任务十分艰巨，建议采取相应对策：

4.1 大力发展老龄产业

政府应有计划、分步骤地大力扶持和发展老龄产业，坚持推进老龄产业发展和培育老年消费市场并重。在税收、资金、贷款等方面给予老龄产业各种优惠，在政策上鼓励全社会、企业、房地产开发商和设计人员为老年人开发、研制、生产老年用品和老年设施，为老年人提供服务；推动老龄产业发展。老年人的消费偏好主要取决于老年用品能不能具备三个方面的功能，即保健功能、便利功能和精神满足功能。可以根据目标人群需求类型的不同对老龄产业市场进行细分如下：

（1）养老助老需求市场。家庭养老功能的弱化已是不争的事实，负重的中青年在强烈地呼吁老年服务的社会化和商业化。建立老年公寓、“老少户”合住的新型住宅，“聚家养老”的方式受到很多人的欢迎。目前重庆除“三无”老人安置在敬老院、福利院，家庭照料困难的老人居住在老年公寓外，绝大多数是“居家养老、社区服务”。因此，开发更多方便、舒适，价格适宜的老年型住宅，应成为城市房地产业一个重要的市场取向。此外，中国人寿保险市场极为宽广，商业化养老前景看好，重庆也不例外。

（2）健康医护需求市场。随着人口的老龄化和高龄化，高龄老人患病卧床率日益增加，有的生活不能自理，需要别人护理。老年人的医疗护理和自我保健，是老年人最急需、最舍得花钱的市场，因为老年人对健康有比其它人群更为强烈的需求，这将促进健身器械、运动和抗衰老产品的发展。老年门诊、家庭病床和护理、健康咨询、老年医院、康复中心和临终关怀等类服务需求面广量大，极具发展前景。

（3）老年日用商品需求市场。老年人受自己年龄和心理特征的影响，在饮食、衣着、医疗保健和文化消费用品等方面都需要符合本年龄群体个性的老年型商品，甚至一些日常生活用品也和中青年需求有别，这些是老年市场中最重要的组成部分。

（4）精神娱乐需求市场。老年人希望的娱乐用品一般兼顾两个方面：既好玩，又利于身心健康。如对老年玩具的开发就极富市场前景；对老年人旅游市场的开发也很有潜力。根据有关调查，大多数老人喜爱短线旅游、登山、游泳、气功、钓鱼、球类活动，还有的喜爱书画、跳舞、收藏、花鸟养殖等等，企业可据此有针对性的开发相应产品和服务。

（5）学习深造需求市场。随着生活水平的不断提高，老年人的精神文化需求也日趋突出。老年人就怕一个“空”字，无事可做，必然产生很多心理生理的问题。“老年教育产业化”是实现健康老龄化战略的重要方面。如在老年大学里可以开设很多新兴的健身娱乐知识，提倡“活到老，学到老”。

（6）生活咨询需求市场。现代社会节奏的加快，知识的更新换代日新月异，老年人毕竟是过去那个时代过来的人，有些知识落伍于时代也是必然的。而老年人遇到的问题往往又格外地多，他们有疑难就需要有人帮助解决，其中有偿的咨询服务就是一种。

4.2 在产业结构的调整中，要重视发展就业容量大的老龄服务业

重庆作为我国的老工业基地，有几十万的下岗职工，而且农村众多的剩余劳动力也需要转移。就业问题已经成为关系社会经济稳定发展的重大问题②。把劳动力的数量优势转化为劳动力资源优势是重庆市目前和今后一个时期必须注意解决的大问题。在普遍的老龄化到来之际，扩大就业，尽快健全养老保险制度，筹措正在劳动大军行列中的这批人的养老金，以保证他们在年老退出劳动行列后，有相应的生活保障，对缓解未来老龄化高峰的压力具有十分重要的意义。同时，在目前抚养系数较低的情况下，筹措养老金是增加积累、促进产业结构调整和经济发展的一条重要途径，也将为解决人口与发展问题提供较雄厚的物质基础。

4.3 优化传媒产业和教育产业结构，构造终身学习的市场体系

老龄化社会的到来，需要大批人员从事直接以老人为服务对象的工作。因此，中短期的服务培训工作就成为社会的当务之急和一个中长期的任务。培训是解决老龄从业专业人员短缺最有效的方法。另外建立老年教育网络，发展老年电视大学、老年网上学校等多种形式的老年教育，帮助老年人增长知识，倡导科学、文明、健康的生活方式，满足老年人的学习教育、文化娱乐需求，同时要重视老年人才资源的开发和利用。

5 结 论

面对社会人口的老龄化，政府必须从实际出发，坚持科学发展观，逐步建立和完善老年社会养老制度和福利制度，依法保护老年人的合法权益；根据老年消费市场状况，规范、引导投资，调整、优化产业结构用产业化、市场化、社会化的新运行机制，推进安老、养老产业的发展，促进重庆经济协调发展；根据老年人的不同需求，有计划地发展老龄产业、开发老年用品，增设老年服务项目，满足老年人在物质和文化方面的发展需要。

参考文献(References)

［1］重庆市发展计划委员会.重庆新世纪开局方略［M］. 重庆：重庆出版社，2002：15～18. ［Chongqing Development Plan Committee.Chongqing new Century Beginning General plan［M］.Chongqing:Chongqing Press, 2002：15～18.］

［2］刘雪琴 ，任晓琳.老年人的生活质量现状及其对策［J］.护理研究，2002，11. ［ Liu Xueqin, Ren Xiaolin.

Old Person's Life Quality Present Situation and Its Countermeasure［J］.Nursing Research,2002，11.］

［3］邬沧萍， 姚远.老龄社会的一项重大战略选择［J］.求是，2002，2:16～17. ［Wu Cangping, Yao Yuan The Old Age Society's one Significant Strategy Chooses［J］. Qiushi Journal，2002，2:16～17.］

［4］穆光宗.建立代际互助体系，走出传统养老困境［J］.市场与人口分析，1999，6:21～24.［Mu Guangzhong. Establish the Acting Occasion System of Mutual Aid, Walk out of Tradition to Live in Retirement Difficult Condition［J］. Market and Population Analysis，1999，6:21～24.］

［5］顾大男.中国人口老龄化与未来商机分析综述［J］.市场与人口分析，1999,5: 41～43. ［Gu Danan. Chinese an Aging Population and the Future Analysis Summary of Business Opportunity ［J］.Market and Population Analysis.1999,5: 41～43.］

［6］原新.中国未来人口老龄化展望［J］.人口学刊,1999,6：17～21. ［Yuan Xin. The Future Chinese Prospect of An Aging Population ［J］. Demography Publication, 1999,6：17～21.］

［7］岳颂东.我国人口老龄化趋势及其对策［J］.社会保障制度,2001,5:56～58.［Yue Songdong.The Tendency of An Aging Population of Our Country and Its Countermeasure ［J］. Social Security System, 2001,5: 56～58.］

［8］.经济论文选集［M］.北京：北京大学出版社，1981:353～356. ［Ma Yinchu. Economic Paper Selected Works of Mayanchu［M］.Bejing: Beijing University Press, 1981：353～356.］

The Economic Measure and Industry Choosing Under the Aging Population

Background On the Rasis of Aging Population of Chongqing

NIE Kan-xiong1 HE Xiao-zhou2

(1.Chongqing Jiaotong University, Chongqing 400074, China;2.Chongqing University, Chongqing 400044, China)