房产的税收筹划精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房产的税收筹划范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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一、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略 3、土地增值税的税收筹划 二、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产,用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税,用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时,也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样,这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租,打包收取租金,则需要按照总额缴纳营业税。

篇(2)

【关键词】 电网企业;税收筹划;企业五个税种

在依法经营的前提下,如何围绕现行法律法规开展适合电网企业经营特点的税收筹划方案,用好用足税收政策,尽最大努力降低企业税收成本,是当期财务管理的一项重要内容。本文结合电网企业就主要税种税收筹划谈相应对策。

一、增值税税收筹划

增值税作为电网企业最大税种,税收筹划的关键是进项税额如何足额、及时抵扣。

(一)进项税的筹划

电网企业涉及进项税抵扣的成本项目主要有购电费、材料费、修理费、低值易耗品、办公用品、运输费、取暖费等,其中加强修理费和材料费进项税的筹划是增值税税收筹划的重点。

1. 改变大修理工程结算方式

目前电网企业部分单位大修理工程管理上主要采取包工包料结算方式委托给多经工程公司。工程公司为建安企业缴纳营业税,自己取得的进项税发票不能抵扣,也不能开具增值税专用发票,使电网企业无法抵扣进项税。

因此,应改变大修理工程管理和结算方式,对大修理工程采取包工不包料的管理和结算方式,材料统一由电网企业自行采购,及时取得增值税专用发票,一方面公司增加进项税抵扣,另一方面多经工程公司通过节约工程材料成本可以增加利润,实现双赢。

2. 改变多经企业承包管理方式

电网企业与多经企业大都签订了各种各样的承包服务合同,且大部分为总包方式,统一开具发票,由于大部分多经企业为服务业(物业、运输业等),不能开具增值税专用发票,减少了进项税抵扣。

因此,应改变承包合同的结算方式,降低合同额,将可以抵扣的材料费和修理费项目由主业承担。例如:运输承包服务合同,可以规定车辆燃油费、修理费由承租方承担,取得外部增值税专用发票在承租方报销抵扣。

3. 购进商品或应税劳务应尽量采取商业汇票支付费用

这样可以得到两点好处,一是可以推迟付款时间,减少现金流出量;二是可以视同支付费用,获得进项税额抵扣,减少当期应纳税额,从而达到递延纳税的效果。

4. 加强进项税发票管理

一是加强增值税专用发票取得的考核力度,提高增值税专用发票取得率。购置货物、接受劳务尽可能取得合法、完整的增值税发票。在价格相同的情况下,要购买具有增值税发票的货物。在发生运费时,要取得合法的扣税凭证。电网企业在采购固定资产时,可以将部分附属部件单独作为材料或低值易耗品购进,抵扣进项税额。二是在取得增值税专用发票后,“认证”、“申报”和“抵扣”要及时有效。根据税务部门的规定,增值税一般纳税人申请抵扣的防伪税控系统开具的增值税专用发票,必须自该专用发票开具之日起90日内到税务机关认证,否则不予抵扣进项税额。因此应在最短的时间内按照规定进行专用发票认证,及时抵扣当期的进项税,为企业争取资金的时间价值。

(二)销售使用过的固定资产增值税筹划

按税法规定,企业销售自己使用过的属于货物的固定资产,只要同时满足以下条件,可以免征增值税,条件一是属于企业固定资产目录所列货物;二是按固定资产管理,并确认已使用过;三是销售价格不超过原值。

电网企业涉及的业务主要有更换固定资产变价处理和抵债收回固定资产的处理。应注意事项,一是对于电网企业取得抵债来的固定资产,要先将该抵债资产入帐使用和管理一段时间后再出售,可以免缴增值税;二是对于更换固定资产如果出现升值,需要缴纳增值税时,应确定适当的价格,计算净收益增减平衡点,保证销售价格与原值之差大于应缴纳的增值税税额,提高净收益。

通过以上分析可以看出,电网企业的主营业务虽然单一,但是在增值税税收筹划方面仍然有所作为,且非常必要。

二、企业所得税税收筹划

企业所得税由纳税人按照应纳税所得额的一定比例计算缴纳,其应纳税额与收入、成本、费用等密切相关,降低应纳税所得额的关键在于如何合法、合规地加大当期成本费用、减少当期收入确认。

(一)技术开发费的税收筹划

根据税法规定,企业在一个纳税年度内实际发生的技术开发费项目,在按规定实行100%扣除基础上,允许再按当年实际发生额的50%在企业的所得税前加计扣除。

2006年国家对技术开发费优惠政策进行了调整,一次性提足折旧进成本的科研设备价值标准由10万元提高到30万元,由于科研设备既可以一次性提足折旧及时收回资本性资金,又可以享受税前加计扣除,因此电网企业应充分利用技术开发费优惠政策,合理安排预算资金,一是适当增加设备购置的资本性支出预算,在实现所得税加计扣除的同时,解决公司资本性资金不足问题,从而达到企业整体税收优惠利益最大化;二是改变目前技术开发费核算和管理模式,运用科学合理的核算方法,将科技机构人员工资、设备折旧、管理经费等其他直接费用纳入技术开发费管理,加大加计扣除金额。

(二)专用设备投资抵免企业所得税的税收筹划

税法规定,企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免;当年不足抵免的,可以在以后5个纳税年度结转抵免。

电网在安全生产、节能减排、环保方面投入持续增加,利用该项政策可以为电网企业节省大量所得税支出。

(三)固定资产修理与改良支出的筹划

《企业所得税实施条例》规定,纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,需增加固定资产价值或作为递延费用,在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理,应视为固定资产改良支出:1. 发生的修理支出达到固定资产原值50%以上;2. 经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上。

电网企业固定资产修理支出能否税前扣除,关键是发生的修理支出是否达到固定资产原值的50%以上,因此,为了加大当期费用扣除,修理工程支出要合理安排,尽量不要超过固定资产原值50%。

(四)固定资产折旧和无形资产摊销的筹划

新企业所得税法对企业固定资产由于技术进步原因采用加速折旧的优惠政策力度更大,规定确需加速折旧的,经税务机关审批,可以采用直接缩短折旧年限的方式实行加速折旧。

对于软件摊销年限问题,新税法也制订了优惠措施,按照《关于企业所得税若干优惠政策的通知》财税[2008]1号规定,“企事业单位购进软件,凡符合固定资产或无形资产确认条件的,可以按照固定资产或无形资产进行核算,经主管税务机关核准,其折旧年限可以适当缩短,最短可为2年。”

因此,电网企业应充分运用优惠政策,利用电网企业设备技术进步较快的原因,与主管税务机关加强沟通,征得同意后缩短折旧和摊销年限。

三、营业税税收筹划

电网企业涉及营业税业务较少,主要是降低电网工程涉及的营业税,以有效降低工程造价。

目前电网企业营业税税收筹划主要是落实建安企业不计营业税的设备清单。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》有关政策规定,通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件等物品均属于设备,其价值不包括在工程的计税营业额中。另外还规定其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值,具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

目前在实际工作中经常有税务部门对电网施工企业设备和材料划分标准不理解,将电缆统一作为材料作为营业税计税依据,加大了工程成本。电网企业要与税务机关协调,确认电网企业不计入营业额的设备清单,该税收政策的落实有利于进一步规范电力施工企业税收管理,降低施工成本。

四、个人所得税税收筹划

个人所得税主要从以下两个方面进行筹划:

(一)奖金发放方式的税收筹划

个人所得税由于采用九级超额累进税率计算,因此个税税收筹划主要是从如何降低适用税率入手,从目前执行政策看主要包括两个方面,一要尽量做到奖金在各月均衡发放,减少季度奖、加班奖、节日奖等专项奖致使个别月份税率偏高的影响,从而达到均衡各月税负的目的;二要合理利用全年年终奖税收特殊政策实现节税,根据《国税总局 关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》,该通知一是规定了纳税人取得年终奖奖金,单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税;二是专门制订了年终奖适用税率,比日常薪金适用税率有所降低,因此当年终奖适用税率比月工资收入适用税率低一档次时,可以有效降低个税。举例说明:

某职工收入如下:月实发工资1 500元,月奖4 000元,扣除费用1 600元,应纳税额为3 900元,适用税率15%,需缴个税460元。

年终奖7 000元,年终奖适用税率为10%,需缴纳个税675元。

可见由于年终奖使用税率偏低,税率差为5%,存在节税空间。该职工年收入为73 000元,在年收入不变的情况下,可减少发放月奖,每月减少1 900元,共计22 800元,将月奖税率降到10%,增加年终奖发放22800元,可年节税22800×5%=1 140元。

(二)转化所得或转化所得类型

把现金性工资转化为提供非货币利,即通过提供各种补贴,降低名义收入,比如提供免费工作午餐、手机话费补贴、交通补贴等,这样既可以增加员工福利,又可少缴个人所得税。

五、房产税税收筹划

房产税是电网企业的一项小税种,税率不高,造成对房产税税收筹划不够重视。由于房产税计税依据是房产原值扣除一定比例后缴纳,因此只要房产存在就必须纳税,构成了企业的一项长期税负,假设房产使用寿命按50年左右测算,房产税将达到房产原值的40%-50%,税负很重。

房产税暂行条例规定,房产税的征税对象是房屋,包括与房屋不可分割的各种附属设备、一般不单独计价的配套设施。因此房产税税收筹划的关键是如何划分和核算房产附属设备。

即将实施的新会计准则的一些新变化,对房产税税收筹划提供了空间,一是《企业会计准则第6号-无形资产》规定,土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产核算,土地使用权和地上建筑物分别进行摊销和提取折旧;二是《企业会计准则第4号-固定资产》规定,对于构成固定资产的各组成部分,如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益,适用不同折旧率或折旧方法的,企业应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。根据以上规定,房产税税收筹划要把握好以下几点:

一是土地使用权要单独作为无形资产核算,不再结转到房屋建筑物价值。

二是减少列入房产价值的附属设备价值。要准确把握房产税暂行条例所列举房产附属设备,对于所列举以外的附属设备尽量不计入房产价值。

三是要充分利用税务总局对中央空调是否计入房产原值有关规定。根据规定,新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产设备中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调作单项固定资产入账,单独核算并提取折旧,则房产原值不包括中央空调。因此要按照新准则规定对中央空调单独入账,减少房产税支出。

总之,税收筹划是纳税人在法律规定许可的范围内,通过合理运用国家税收法规对企业的筹资、投资、经营、理财等经营活动进行事先筹划和安排,以达到税收负担最小化的目的。企业在加强税收筹划,用足用好各种优惠政策,有效降低纳税成本的同时,还要树立以风险控制为核心的安全理念,提高风险的辨识和分析能力,切实防范经营风险。一是充分借助会计师、税务师事务所等外部力量,以税法条款为依据,通过深入研究各项税收政策,制订出合法合规的税收筹划方案,为企业的税收筹划营造一个安全的环境。二是及时掌握政策变化,并适时对税收筹划方案进行调整,保证税收筹划行为在税收法律法规范围内实施。三是加强风险控制,充分考虑税收筹划的风险,在认真考虑经济环境及其他变数后,再做出决策,不能因为短期利益而进行盲目的税收筹划。

【参考文献】

[1] 陈晓瑜.个人所得税的税务筹划[J].时代经贸,2007(9).

[2] 姚晓东.论个人所得税的纳税筹划[J].经济师,2006(12).

[3] 李红岩.对个人所得税问题的几点看法[J].会计之友,2007(1).

[4] 张亚青.刍议我国个人所得税征收及改革[J].会计之友,2007(12).

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[关键词] 中小企业 税收筹划 方法

随着社会经济的发展，税收筹划日益成为纳税人理财和经营管理整体的一个重要部分。我国的税收筹划研究尽管从20世纪90年代才真正开始，但这一技术受到越来越多的大企业关注和应用，但是中小企业运用的范围和技巧却非常有限。本文以物流企业为例来说明中小企业税收筹划的一般规律。

一、税收筹划理解

税收筹划在我国还有很多同义的称呼，如纳税筹划、税收策划等，而对于税收筹划的定义目前还没有一个统一而权威的定义。但不管如何具体表述，税收筹划都包括这样几层涵义：(1)纳税人立场。税收筹划是纳税人进行的一项行为，而非政府、税务机关的行为;(2)合法性。税收筹划是在遵守国家法律法规的前提下，所做的有关获得税收收益的行为，不能违法;(3)筹划性。税收筹划是对筹资、经营、投资等活动等进行事先设计和安排，不是事后总结;(4)效益性。税收筹划要达到一定的目的，就是取得一定的税收利益，这种利益可以是即期的也可以是远期的。

因此我们可以这样来定义，税收筹划是纳税人在合法的前提下，站在企业发展的全局角度对经营过程开展的纳税事项筹划。

税收筹划无论对纳税人还是对国家，都是有益的，这里只谈对企业的意义。(1)有助于企业获得额外的税收收益。从企业角度看实施纳税筹划可以降低纳税成本，节省费用开支，直接增加利润；通过对经济性选择条款的合理充分利用，增加资金来源；通过对投资、生产经营决策的选择，获得最大的税收利益；同时对税收和其他经济法规进行了详细了解和周密分析，对可能触犯税法的经济行为加以纠正和防范，可以避免违法处罚。(2)有助于培养维护自身权利和依法自觉纳税的意识。要进行税收筹划就要熟悉税收法律法规，在了解熟悉过程中就会明白自己的权力和义务。

二、中小物流企业税收筹划的环境分析

企业总是存在于一定的社会环境中，因此社会经济环境、税收政策、企业战略计划、经营方式等对企业税收都产生直接或间接的影响，我们把存在于企业外部和内部的影响企业税收的各种因素，统称为税收筹划环境。企业的规模不同、行业不同，其税收筹划环境是不一样的。税收筹划环境分为外部环境和内部环境。

中小物流企业税收筹划的外部环境包括政治法律环境、经济环境、社会文化环境、科学技术环境、自然物质环境，这些因素会直接影响到物流企业的生产经营所有方面。在税收筹划时重点要考虑税法规定的变化，这些变化对企业税负的影响程度，对竞争对手是否产生影响；经济增长速度、物价指数、通货膨胀率对企业业务收入的影响；产业结构调整、投资动向、利率对企业筹资、融资方式的影响等。

企业税收筹划的内部环境包括企业财务状况、经营业务、发展规划等。只有对环境进行充分客观分析，才能制定符合企业目标的税收筹划方案，有效规避筹划风险。

三、中小物流企业税收筹划的一般方法

对于一个企业来说，由于所从事的经营活动是多种多样的，其在生产经营过程中面临的税收问题也会是多种多样的，但是这些不同的税种对企业的影响程度是不一样的，也就是说税收筹划的重点是不同的，纳税方案的设计有其特定的客观空间，不是所有的情况都能够合理筹划，也不是所有税种都具有相同的筹划空间。对于中小企业来说，更具有局限性。一般来说，应选择节税空间大的税种着手筹划。节税空间大小考虑两个因素：一是税收筹划价值；二是该税种的税负弹性。

根据物流企业的业务特性，物流企业主要涉及的税种有营业税、增值税、企业所得税（或个人所得税）、房产税。下面通过几种具体情况来探讨物流中小企业的税收筹划方法。

1.改变业务模式，选择较低税率

(1)销售与的税收筹划。A厂是生产钢铁的厂家，起产品的市场销售价格为3000元/吨（不含增值税税），B公司为物流企业，由于该公司每年可以为A厂销售10万吨产品，所以可以享受2088元/吨的优惠价格。现在C企业需要1000吨A厂的钢材，有以下三种方案可以选择（假定增值税税率均为17%，企业所得税税率均为25%）：第一种方案：C企业直接在市场向A厂购买，这样就与B公司无关。第二种方案：B公司现以2800元/吨的价格购进，然后再以290元/吨销售给C公司。根据《增值税实施细则》规定，运输企业运输并销售所运货物的，一并征收增值税，故B公司应纳增值税10×17%=1.7万元，但转嫁给C企业承担；第三种方案：B公司进行销售，C企业按2900元/吨的价格直接付款到A厂，A厂支付10万元费给B公司。

根据《财政部、国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》规定，销售行为不征收增值税，只征收营业税，但是销售必须满足下列条件:①受托方不垫付资金;②销货方将发票开局给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方;③委托方按销售方实际收取的销售额和增值税与委托方结算货款，并另外收取手续费。那么B公司应纳营业税10×5%=0.5万元，由B公司自己承担。C企业所付资金339.3万元（其中增值税49.3万元），与第二种方式相同。在转销和方式下，B公司承担的流转税、所得税和净收益情况：

由上表可以看出，B公司有转销和二种业务方式可以选择，但是对企业的净收益来说是有差别的。

(2)租赁与仓储的税收筹划。在业务不饱满或在淡季的时候，物流企业往往会有闲置的仓库，是选择收取租金还是选择收取仓储保管费，这其中有巨大的节税空间。

某物流公司有闲置库房，房产原值为600万元，有A单位愿意承租，用于存放商品，年租金支付10万元。A单位会发生该商品保管费用2万元。

我们知道，租赁是租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方，并收取租金的一种经营行为。仓储是在约定的时间内，库房所有人利用仓库代为客户储存、保管货物，并收取仓储费的一种经营行为。租赁和仓储都应该缴纳营业税，以及房产税。营业税都适用5%的税率，因此，不存在筹划空间，但房产税的计税依据和税率存在很大的差别。在收取租金的情况下，房产税以租金收入的12%缴纳，；在收取仓储费的情况下，房产税按房产余值的1.2%缴纳，比较可知，选择仓储业务比租赁业务节税6.96万元。如果出租仓库，则该物流公司年应纳房产税=100×12%=12万元，A单位会发生10+2=12万元的支出；如果为A单位提供仓储服务，收取12万元，该物流公司年应纳房产税=600×（1－30%）×1.2%=5.04万元，对A单位来说支出一样却又可以减少管理上的麻烦。

2.减少计税依据

这种税收筹划思路对于物流企业的营业税、增值税和所得税都可以适用，由于营业额往往比较确定筹划空间很小，故而对所得税的筹划应用较多，其中主要通过费用的合理安排达到筹划的目的。

(1)个人所得税与企业所得税纳税人身份的税收筹划。我国对公司类企业征收企业所得税后利润分配时再征收个人所得税，对个体工商户、个人独资企业、合伙企业仅征收个人所得税。但是，由于税法将企业所得税税率调低到 25% (微利企业为20%)，从而使相关企业的税负发生了变化。我们用TI表示企业得税，T2表示个人所得税，T表示二者的税负之差 (TI一T2)，D表示企业应纳税所得。新所得税法中对微利企业认定标准为应纳税所得额为30万元（假定其他认定条件符合）。当纳税人的应纳税所得额在不同级距时，纳税人缴纳个人所得税和企业所得税是不同的。计算如下：

当D≤0.5万时，T1＝20%*D,T2=5%*D，即T＝0.15D。

当0.5＜D≤1万时，TI=20%*D，T2=10%*D－0.025，即T＝0.ID+0.025。

当1

当3

当5

当D＞30万时，T1＝25%*D，T2＝35%*D－0.675，，即T＝一0.ID+0.675。

由于D所在区间不同，T随D的变化方向和变化速度也不同。当D4.25万元时，个人所得税的税负高于企业所得税的税负；当D=4.25万时，二者的税负相等。当然这里没有考虑企业税后利润分配再个人所得税，如果考虑，税负将会发生变化。可见如果仅从税负考虑，企业在组建时如果预计未来年应纳税所得额在3万以上可以选择公司制企业形式，如果未来年应纳税所得额在3万以下则应选择个体工商户、独资或合伙企业形式。

(2)固定资产修理的税收筹划。固定资产的修理费用是企业生产经营过程中经常发生的费用，根据修理程度的不同，企业所得税法规定了不同的政策。《企业所得税税前扣除办法》第32条规定，固定资产的修理支出可以在发生当期直接扣除，但如果修理支出符合下列条件，则应该资本化:①发生的修理费用达到固定资产原值的20%以上，②修理后的有关资产的经济使用寿命延长2年以上；③修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。当企业的修理费用达到20%以上时，可以考虑采用多次修理的方式来获得当期扣除修理费用的税收待遇。

某企业2007年度准备修理一台价值100万元的设备，修理费用为35万元。该设备的折旧年限为10年，固定资产残值为原值的10%，已经提取折旧5年。

第一种方案：假设2007年10月2日开始进行修理，11月30日完工。由于修理费占原值的35%，不能在当期进行税前扣除，只能通过折旧方式扣除。该企业2007年前11个月应提折旧100×（1－10%）÷120×11＝8.25万元，截止到2007年11月企业共提折旧53.25万元。修理以后该设备的价值为100－53.25＋35＝81.75万元。假设该设备的残值和使用年限不变，则第12月应提折旧1.464万元。如果企业不考虑折旧和修理费的2007年、2008年应纳税所得额为300万元，这两年企业应纳企业所得税情况如下表：

第二种方案：如果该企业将该修理变成两个阶段，第一阶段从2007年10月2日开始修理至10月31日完毕，支付修理费25万元，第二阶段从2008年1月2开始修理至1月31日完毕，支付修理费10万元。则2007、2008年度企业提取折旧100×（1－10%）÷10＝9万元，这两年企业应纳企业所得税情况如下表：

经过税收筹划，第二种方案比第一种方案少纳企业所得税8.3724万元。从长远看，两种方案最终较拿的企业所得税是一样的，但是第二种方案提前获得了修理费的税前扣除，从而相当于为企业提供了一笔无息贷款。

3.使用税收优惠

现行税法中对于物流企业的专门性税收优惠政策很少，可以享受的是符合条件的中小企业普通优惠。这里仅介绍免税运输工具的税收筹划。

物流企业购置运输工具需要缴纳车辆购置税，如果经常在农村运输，可以使用一些农用车辆。如某企业欲购置10辆货车，单价4万元，那么总购置成本4×10＝40万元，需要缴纳车辆购置税40×10%＝4万元，总成本为44万元。如果农用三轮车可以满足运输需要，农用三轮车单价3万元，总成本为30万元。根据《财政部、国家税务总局关于农用三轮车免征车辆购置税的通知》的规定，自2004年10月1日起对农用三轮车免征车辆购置税。即使不考虑购车费用，就车辆购置税而言，就可节约3万元税款。

参考文献:

[1]蔡昌:蔡博士谈税收筹划.北京:东方出版社，2007

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关键词 房地产企业 税收筹划 案例分析

一、研究背景

税收筹划近年来在税收管理领域的应用研究和企业决策中占有非常重要的地位。那些知名的国际公司已成立专门的纳税筹划部门，深入研究各国税收法律法规，针对这些法律法规制定出合理的纳税筹划方案，并取得了很大的经济 效益。税务筹划能够提高企业的财务效益及增强企业的竞争力，因而获得了管理者及学术研究者的普遍关注。

二、国内外现状

（一）国内现状

在西方国家视为“智慧者的文明行为”的税收筹划，在我国过去很长一段时间被视为。税收筹划在国外早已发展成为一个成熟的行业，而在我国，关于纳税收筹划的研究才是近些年的事情，税收筹划在企业中的应用更是少之又少。1994年，我国才有了第一本关于税收筹划的专著；2000年，我国才开始全国范围内的注册税务师资格考试；2001年，中国税务报社举办了关于纳税筹划的研讨会，至此，税收筹划才在我国开始得到认可。

（二）国外现状

在国外，企业进行税务筹划已经不是什么新鲜事了，早在20世纪初期，税收筹划便取得了西方多国各政党及政府各界的承认并批准实施。经过这么多年的发展，税收筹划的理论研究上在经济发达的国家已达到成熟甚至狂热的阶段。近几年来，国外税收筹划的研究有了进一步的扩展和深入，针对不同的行业，学者们提出了不同的税收筹划思路与方法。

（三）国内外研究现状比较

综观国外研究者的成果，可以看出国外研究呈现出以下特点：首先，国外大多数学者的宏观研究都是以发达国家税制结构为背景，重点研究所得税的避税问题。这与发达国家税制结构以所得税占主要地位有关。其次，国外大多数对企业税收筹划的微观研究都是以跨国公司的国际避税为主。特别研究发达国家的资本流向发展中国家，利用这些国家之间的税制差异及漏洞，通过运用关联交易价格方式达到调节跨国公司纳税事务的效果。

三、房地产企业的概念

关于房地产企业，我国官方并没有给出明确的界定。《城市房地产管理法》中明确指出：“房地产开发企业是指以营利为目的，进行房地产开发和经营的企业。”从该法的规定可以看出，国家只是对房地开发企业进行了界定，而事实上，房地产开发企业只是众多房地产企业的一部分，还有诸如房地产销售企业、房地产租赁企业、房地产物业等等。

四、房地产企业的特征

不同的行业有不同的特征。房地产企业因为其业务的复杂和多样性，其特点更加鲜明。下面简要阐述一下房地产企业的主要特征。

（一）业务范围广

房地产企业业务多元化且运作程序复杂。其业务面通常涵盖规划设计、征地拆迁、房产建设、工程验收、销售管理及物业服务等领域、贯穿第二产业和第三产业，业务实施过程中涉及市政、园林、环卫、金融、财政、税务。房地产企业税负特征及纳税筹划的理论分析等各个职能部门，牵扯面广，运作程序比较复杂。

（二）生产经营周期长、资金需求量大

房地产企业生产经营周期比较长，资金需求量比较大。由于房地产企业业务的复杂性，我国房地产企业从立项、开发、建设、销售到结项一般需要几个年度，特别是一些大型项目的开发，需要的时间更长，我国商品房的平均经营周期大约4年。同时，房地产企业又处于资金密集型行业当中，整个房地产企业生产经营流程中需要大量的资金。

五、税收筹划的定义和特点

（一）税收筹划的定义

“税收筹划”又称“合理避税”。它来源于 1935 年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。

（二）房地产企业税收筹划的目的与意义

（1）房地产企业税收筹划的目的。税收筹划的基本目标是在可接受的税收风险水平下降低企业税收负担，实现利润最大化。为实现这一目标，具体可细分如下： 1）合理进行纳税申报。 宏观经济形势和税收法规政策不断地变化和调整，作为纳税人需要不断的学习，即使准确的理解把握现行税法，只有这样才能进行有效的税收筹划，能降低企业的税收筹划风险，防止额外成本费用的发生。2）降低纳税成本。纳税成本包括直接成本和间接成本两部分。直接成本指的是企业在纳税申报过程中直接发生的人、财、物等成本费用。3）全面减轻税收负担。这是企业税收筹划的最终目标。税收负担的轻重不是具体纳税数额的多少，而是税收负担的比率。

（2）房地产企业税收筹划的意义。税收筹划对于企业的经营管理及企业目标的实现具有重要的意义，具体有以下几点： 1）税收筹划可以促进企业纳税意识的提高。税收筹划和纳税意识具有一致性，税收筹划本身就意味着企业纳税意识的提高。2）税收筹划可以健全企业的财务管理体系，促进企业财务管理水平的提高。

（三）房地产企业税收筹划的方法

税收筹划的方法比较多，但是无论哪一种税收筹划方法归根结底都是在具体的背景下的运用，是对具体税制要素的选择，其目的都是达到事先确定的税收筹划目标，减轻企业税收负担。

（1）充分利用税收优惠政策。利用税法关于减免退税的优惠进行纳税筹划的方法。例如，税法规定持有非经营用的房产免交房产税，房地产企业可以利用税法关于其涉税环节的减免税退政策进行合理的纳税安排以获得节税的收益。

（2）努力适用低税率。尽力选择低税率进行纳税筹划的方法。房地产企业销售房产需要按5%缴纳营业税，而建筑安装服务只需要按3%缴纳营业税，同时土地增值税是四级累进税率，房地产企业应该通过一些必要的手段尽量按照较低的税率纳税。

（3）扩大可抵扣项目金额。通过可抵扣项目的调节进行纳税筹划。房地产企业涉及的税种中，土地增值税、企业所得税、个人所得税和房产税都涉及成本费用的扣除。房地产企业应该充分利用这些可抵扣项目，努力增加可抵扣项目的金额，进而相应地减小税基，税基的减小会使应纳税额得到明显的下降。

（四）房地产企业税收筹划的影响因素

（1）新企业所得税法对房地产企业的影响。2008年1月1日开始，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多。第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。

（2）新企业会计准则对税收筹划的影响。2007年1月1日，我国开始推行新的企业会计准则，新会计准则对于房地产企业开展税收筹划仍然会产生很大影响。一方面，在新会计准则里面，公允价值计量属性被引入进来，计量属性将直接影响着房地产企业流转税的计算，房地产企业在开展税收筹划之时，必须选择合适的计量属性。

六、结论

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一、新会计准则环境下房地产企业税收筹划受到的影响

新会计准则实施后，创新性地实现了会计信息化，且具有比旧有会计准确更加明确的使用范围与财务报告目标。在新会计准则环境下，房地产企业税收筹划主要受三方面内容影响：第一方面为存货计价方法，第二方面为投资性房地产，第三方面为固定资产计量。在新会计准则中，房地产企业存货计价方法一改后进先出法，新的加权平均法和先进先出法会导致房地产企业在毛利上出现一定程度的波动，若房产企业缺乏正确应对方法将会增加其企业的税负；房地产企业在建设周期上较长，其当期损益也会受到存货计价方法变化的直接影响。新会计准则规定，关于投资性房地产如采用公允价值这一计量方式，就不能再实施摊销或计提折旧，而这一规定也会促使企业税负有所增加。在固定资产计量方面，新会计准则也确定了新的规定，新规定对房地产企业涉税状况具有直接影响。此外，新会计准则在公允价值计量模式方面所作出的新规定，使房地产企业可以通过公允价值来实施税收筹划，促进了房地产企业税收筹划空间的扩展，将会较大程度地影响到房企负债和资产计量，进而影响到房地产损益计算。针对投资性房地产的会计处理，新会计准具有较多的限制，会影响房企税收筹划使其对当前的操作手段与方式作出相应地调整，而这些将给我国房企纳税额度计算带来直接性影响。

二、新会计准则环境下房地产企业进行税收筹划的对策

房地产企业主要收入来源为不动产销售，关于企业销售收入在新会计准则中确认要求相对比较严格。为了规避或者最小化负面影响，房地产企业应在销售收入方面加强税收筹划。立足目前房地产销售情况来看，在销售过程中要求客户对房款一次性付清难度较大，所以房地产销售中以分期付款为重要策略。根据此种情况，房地产企业为遵循新会计准则中对收入严格确认原则，可以与客户做好收款时期约定，让客户分次对收入进行确定，使相应的成本得以结转，在此基础上收入确认时间便可以被延迟，从而实现对纳税的延迟。房企在处理预售房款时，也可对此种方式加以采用。这样一来，房地产企业开发过程中资金紧张问题不仅能够得到一定程度缓解，同时可以在不违反新会计准则规定下延缓纳税时间。

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[关键词]新会计准则 房地产企业 税收筹划

一、引言

房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。

二、房地产企业税收筹划的必要性

1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等；经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。

2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划；此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。

三、房地产企业税收筹划的具体思考

1.对企业所得税的税收筹划。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或已开始投入使用，或已取得了初始产权证明，均视为开发产品完工。在此情况下，已完工的开发产品须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，而非按照计税毛利率的方式来计算。针对于此，房地产企业在经营过程中应注意文件规定的完工条件，充分利用税法规定的税前扣除项目包括财产保险、失业保险、工伤保险、营业税及附加等，推迟完工时间，合法应用迟延纳税的筹划，延迟纳税时间，使货币的时间价值得到有效发挥，进而达到缓解企业资金压力的效果。

2.对土地增值税的纳税筹划。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，是房地产企业税负的主要部分。把握土地增值税的税率特点及有关优惠政策，应用税收筹划手段，适用低税率或享受免税待遇，对降低房地产企业经营成本极为重要。首先，要合理利用土地增值税的征税范围界定进行税收筹划。具体来说，判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。由此，房地产企业可以采取房地产代建房形式，在开发项目之初确定最终用户，定向开发，合作建房，开发完成后收取劳务收入性质的代建资金或建成后按比例分房自用，期间就不会出现房地产权属的转移，避开土地增值税的征税范围，达到减轻税负的目的。此外，房地产企业还可以分离装修费用、折扣价销售商品房等方式来加快资金回笼，降低增值额达到减税的目的；或是适当追加项目投资，如增加园林绿化投入，提高住宅配套设施标准等，在提升品牌美誉度、促进销售的同时，也可以增加可扣除项目的金额，减少应付税额。

3.对房地产企业销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业的主要收入来源。新企业会计准则中的收入准则严格规定了企业销售收入的确认条件，但也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。准则规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但从房地产销售情况来看，由于房价趋势走高，单次付款较为困难，分期收款销售房产是目前房地产业销售的主要营销策略。对此，为体现会计的谨慎性原则，企业也应按合同约定的收款时间分次确认收入，结转成本，达到延迟收入确认时间和缴纳各种税款的目的，对于预售房款的会计处理也是如此。这样，一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，同时还获取了税款资金的时间价值，侧面达到了节税的目的。

四、结语

新会计准则的和实施是中国会计业界与国际接轨的重要举措，也是中国会计改革的历史中的飞跃式进步。房地产企业作为资金密集型企业，财会人员尤其要重视新会计准则所带来的诸多变化，深入了解企业实际状况，熟练掌握国家税收法律规定，做好税收筹划工作，合法运用节税措施，解决企业纳税实务中的一些问题。

参考文献：

[1]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].哈尔滨：东北财经大学出版社，2005

[2]毛庆.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].经济研究导刊，2011，15（4）

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关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划；清算

随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业税收也随之升高，税收数额比较大，一般占项目收入的12%左右，一般一个房地产项目的税收总额都有数千万，有的甚至高达数十亿。房地产管理人员和财税人员如果可以制定科学完善的税收筹划方案，不仅能够减少企业税负压力，也能提高企业盈利水平，在减少企业税收风险的同时，帮助企业健康发展。虽然大多数企业都知道可以通过税收筹划来实现利润最大化，但仍有大部分企业在实际工作中缺乏详细的筹划策略，导致企业税收筹划过程存在一定的风险，还有的企业只关注眼前局部利益，没有着眼于企业长远的整体利益。基于以上背景，探讨房地产企业土地增值税的税收筹划及清算具有重要的现实意义。

一、房地产企业土地增值税税收筹划与清算概述及其意义

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋[1](不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为)，具有征税面广、按次征收、实行超率累进税率，以转让房地产的增值额为计税依据等特点。土地增值税清算是指房地产企业在合法合规条件下，科学合理计算房地产开发项目中需要缴纳的增值税的资金额度。土地增值税税收筹划是房地产企业在合法合规合理范围内，通过采取不同的缴税渠道、采纳合理的缴税时间等方法和手段，从而达到降低企业税负成本的目的。从房地产企业角度来说，土地增值税税收筹划和清算起到的作用主要有两点：第一，便于完善现有的法律体系。当前我国在土地增值税税收法律体系上有待完善，一方面减免税相关要求缺少规范性，另一方面税率设定缺少合理性和科学依据。通过土地增值税税收筹划和清算，能够对现有的土地增值税政策进行探究，及时找出存在的漏洞和不足，完善相应法律机制[2]。第二，可以有效提升房地产企业整体效益。通过土地增值税税收筹划和清算，可以提高房地产企业财务管理效率，并且强化企业税务筹划意识，结合现有的法律保证，降低土地增值税，从而保证企业的整体利益。

二、当前房地产企业土地增值税税收筹划及清算工作存在的问题

(一)税收收入问题房地产企业在进行土地增值税税收筹划和清算过程中，普遍存在收入不规范等问题，实际工作中主要存在以下两个方面的问题。一是部分房地产企业不重视纳税筹划工作，工作实施不及时，有的企业在销售房产项目时没有第一时间申报销售金额；有的企业推迟结算工程，将预收购房资金或者本期收房资金长时间记录在往来账目中，作为调整效益的依据，在结转收入过程中缺少实效性，没有及时开具房地产专用发票。二是部分房地产企业对于直接销售的房产项目，采取一房一价方式，存在销售金额和实际记录金额不相符的情况，影响最终筹划和清算结果。

(二)费用扣除问题房地产在成本费用扣除过程中，存在随意扣除或者混淆扣除的问题，具体体现在以下三个方面。一是存在虚构工程项目或者虚构工程量等现象，例如，在虚构工程项目中虚假编制工程决算规划方案；或者在税务部门中，利用建筑发票进行减税。二是降低成本归属期比较混淆，在成本结算过程中随意控制，一些企业没有根据工程项目实际要求做好成本明细划分工作，将不同工程项目成本相混淆，或者把结束施工和没有结束施工的项目成本相混淆[3]。三是存在虚增扣除项目现象，有的把物业管理费用、车库管理费用等纳入到住宅成本中，还有的把不具备产权的车库销售给业主，无法保证增值税筹划和清算结果的真实性。

三、房地产企业土地增值税税收筹划及清算的相关策略

(一)应用合理税收优惠在房地产企业土地增值税税收筹划和清算过程中，为了保证工作结果，需要对工程项目类型进行合理划分，并独立核算出土地增值税。房地产开发项目不仅仅包含了普通住宅，也有可能涉及各种不同类型的房产项目，所以结合不同类型房产项目核算土地增值税，从而让购买普通住宅的居民可以享有税收优惠政策，实现合理避税的效果。根据现行税法要求，纳税人在向外销售自身建设的普通住宅过程中，增值额不大于扣除项目数额的20%，则可以获取免除土地增值税优惠政策[4]。如果增值税率大于20%，则应结合不同增值税率及增值额核算出土地增值税。与此同时，纳税人如果能把住宅预售价把控在合理范畴中，并在保证自己利益不受侵害的情况下控制好产品价格，且把土地增值税率控制在20%以内，就可以实现免税。一般情况下，房地产开发企业会在项目前期户型设计阶段，尽可能多设置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以内，免征土地增值税”的税收优惠政策，降低企业税负，提高企业效益。但是也应避免“普通住宅越多越好”的认识误区。有的房产项目，项目类型多样化(同时含有高容积率的高层住宅，低容积率的别墅、商业公寓、写字楼等多种类型)，售价差别化，面积小的高层住房售价低增值率低，面积大的别墅住宅售价高增值率高。此时应该逆向思维，反其道行之：拉大低售价高层住房的面积到非普通住宅，与大面积的别墅住宅合并为一类清算类型，从而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值税金额，提高企业利润。

(二)加强利息支出管理房地产企业在房地产项目开发时，产生的利息数额，在应用利息数值土地增值税核算过程中，应采取两种核算方式。首先，结合获取的土地使用权所支付的资金数额和房地产开发成本之和，如果在5%以内可以扣除，这种方式主要应用在无法按照转让房地产项目计算分摊利息支出中。其次，结合实际扣除利息情况，但是扣除的数额没有大于商业银行机构贷款利率标准计算的数额。由此可以得知，这两种扣除方式存在一些差异，在应用要求上各不相同。房地产企业应该结合项目实际情况，合理选择最佳的计算方式。

(三)选择最佳清算时机预征主要指在工程项目建设完成以后，通过合理预征率对土地增值税进行筹划和清算。在我国，当前土地增值税征收采用的方式主要以预征方式为主。这种方式需要房地产企业根据预征率，把获取预售资格以后的销售收入当作计税依据，之后在满足项目清算要求的情况下，对土地增值税进行清算处理。但是，实际上我国不同地区政府部门对预征率提出的要求有所差异，在实际预征过程中，如果出现应缴税额低于清算过程中纳税数额时，应推迟清算；在应缴数额高于清算过程中应缴税额时，应尽早清算。房地产企业在土地增值税筹划过程中，应该合理设定公衡项目清算时间，在土地增值率高于土地增值率平衡点时，需要推迟清算，在低于土地增值税平衡点时，需要提前清算。房地产企业应时刻关注清算时间，在工程项目符合清算要求的情况下，严格控制好清算时间点，让企业土地增值税清算更加合理、规范、优惠，保证企业利益最大化。

(四)明确可扣除项目金额可扣除项目金额在土地增值税及增值税确定上发挥着重要作用。所以，合理设定可扣除项目数额，能够减少土地增值税税收压力。通过做好土地增值税筹划工作，能够让房地产企业税后效益得到大幅度提高。在整体上，企业税收效益随着可扣除项目数额的提高而增加，所以，在可扣除项目金额确定过程中，应尽可能满足税收筹划要求[5]。在确定可扣除项目数额的情况下，结合企业实际状况，合理设定数额，顺利实现企业税后效益目标，达到税收筹划的最佳效果。房地产企业在土地增值税清算过程中，确认扣除项目时，要特别关注以下三种特殊清算。一是无偿提供给业主的停车场，无偿移交给政府的幼儿园、学校等配套设施，其成本可以作为土地增值税的扣除项目予以扣除。但如果是有偿提供的，不能作为扣除项目予以予扣除。二是列入质量担保的工程安装费用可以作为扣除项目予以扣除，且该费用必须要有施工单位开具的增值税专用发票。但是一定要注意，因为工程延期导致的土地闲置费用，不能作为扣除项目予以扣除。三是开发过程中建造的供工人居住的板房、供销售的销售中心等产生的费用可作为扣除项目予以扣除[6]。

(五)优化土地增值税清算方式因房地产企业根据四级累计税率进行清算处理，在开展土地增值时清算工作时，企业应密切关注土地增值税增值率，若造成税率累进则会大大提高企业税负。比如，普通住宅需要参考免税零界点定价系数进行设计，单纯的提高售价，不一定能带来利润的提高，尽量把增值率控制在20%以内，避免造成售价提高，利润反而降低的现象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地产金额市场中行情比较理想，如果提高房地产销售价格，土地增值税也会随之产生，且随着销售价格的增加而增加。