房产投资的策略精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房产投资的策略范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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论文关键词：商业房地产投资风险　防范风险　防范

论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：

(一)经营风险

经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

(二)财务风险

财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

(三)市场风险

市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。

(四)利率风险

利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于

(五)无流动性变化风险

由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。

(六)自然灾害带来的风险

自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

总结

总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。

参考文献

[1]杨洋，房地产估价风险分析与防范[J]价值工程，2010，26

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策略一:寻找合适时机出手

因为担心房价变化,不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手,因为历史经验告诉我们,买房时机永远都存在。

案例:方先生在西湖附近找到一套两房后,决定买下来。去年初,方先生开始关注房产,考虑到小孩上学问题,他想在名校附近置业。2009年初害怕房价下跌而犹豫不决,没料到房价反而上涨了,让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律,方先生意识到虽有可能会经历调整阶段,但总体趋势还是会保持向上。

应对策略:现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。虽然在这之前房地产市场经历过两次调整,其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形,但时至今日,房价水平都超过了调整之前的顶点位置。现在买房应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业,如交通便捷程度高的房产,即使购买之后价格再次回落,但等到市场好转之后,这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定,如果购房条件已经成熟,那么选择合适的房子及时买入。此外,市场供应量较大的时候,价格稍微合理一些,因为供应偏少时,开发商往往会提价。

策略二:购房须活用政策

政府鼓励住宅消费,出台系列鼓励自住消费政策,并通过降低首付比例以及贷款利率水平来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策,让购房变得相对轻松一些。

案例:四川来杭州打拼的姜先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房,其中一套出自板块内一个新近开发的大盘,小区配套完善,他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间,因此要支付营业税、个人所得税等,虽然没有明说让他来承担,但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久,姜先生选择了另外一套住房。虽然这套房子出自半山附近某新村内,配套稍微欠缺一点,但购买这套房子无需支付更高的税费。

应对策略:业内专家认为,目前政府鼓励自住消费,因此专家建议购房者尽可能用足政策。首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策,购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外,对于取得房产时间超过两年的,也可减免营业税和个税。

其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行2008年连续5次降息后,5年以上商业贷款利率已降至5.9474,但如果满足利率优惠条件,还可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可减少30%。当然,活用政策的同时也要关注政策的时效性,要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

策略三:妙用住房公积金

住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面,还能有效降低二次置业的成本。

案例:余小姐即将跟男友步入婚姻殿堂,买房成为眼下最重要的事情。两人打算在杭州市区购置一套两房,购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元,加上两人积攒下来的20万元,他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担,他们决定先领结婚证。然后共同申请住房公积金贷款,因为按照当地相关政策,他们可以申请到公积金贷款80万元,

应对策略:在购房过程中如何用足政策,这是购房者应该认真思考的问题。如对于余小姐而言,按照他们当前的实力,需要贷款100万元,假设以一个人的名义购房,虽然能够申请到40万元的公积金贷款,但相对于以夫妻名义而言,成本还是要高一些。笔者计算发现,假设还款期限为20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可见。活用政策能够有效减轻购房负担。

策略四:换筹获得更高回报

考虑到目前房产的长期投资回报偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。与其这样,还不如通过“换筹”来获取更高的回报。

案例:黄女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了,准备加点钱在位于杭州下城区的东新园买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金。当然,还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大,投资这类物业能获得更高的回报。

应对策略:投资房产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘,其消费群体不是普通消费者,因此它的价值不仅仅只是体现在单价上,这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外,随着市中心新盘开发量的减少,未来供应量极为有限,正所谓物以稀为贵,高档住宅的升值空间要大一些。因此,投资高档住宅,其实是一种更为合理的做法。

专家表示,近期通胀压力显现,在这种情况下。投资优质资产如高档住宅以求保值增值,也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许,投资者可以通过“换筹”方式,投资高档住宅。

策略五:盲目追涨不可取

近期有不少楼盘已开始提价,二手房房东也开始跳价,在这种情况下,购房者是盲目追涨?还是隔岸观火?专家给出的建议是学会“拣房”,挑选真正适合自己的房子。

案例:冯先生最近碰到了一件郁闷事。他在九堡附近某中介公司看中了一套三房,报价125万元。而这套房子一个月前的报价为115万元,但考虑到近期行情有所上涨,他接受了新的报价。没想到临近签约时,卖家突然来电称有人出130万元,如果冯先生愿意接受这个价位,可优先卖给他。

应对策略:开发商提价、二手房卖家跳价,购房者是不是要通宵排队抢房源?或者咬牙接受房东的“跳价”要求?专家表示完全没有必要。当市场转向卖方市场时,卖方会出现惜售、涨价等情况。但考虑到房地产市场经历了近10年过程,已渐渐趋于成熟,而且市场供应也趋于多元化,因此购房者可以在新房、二手房两个市场选择适合自己的房源。完全没有必要因为看到涨价而惊慌,乃至盲目追涨。

专家表示,在目前这种市场行情中,尤其要讲究“拣房”策略。如何“拣房”,简而言之,就是多花点功夫在市场上了解各种信息,并从中优选出最适合自己的。这样,方能做到理性置业。

策略六:安全置业是根本

国家出台各种鼓励住房消费政策,并非意味着就可以不顾自身经济实力而“小马拉大车”,安全置业是购房者的底线,不要因为买房而影响到自己的日常生活。

案例:郑先生最终还是放弃了一步到位打算。根据他之前的考虑,他准备在下沙板块购买一套90平方米左右的新房,预算约140万元左右。他手上现有的资金只够支付两成首付,因此他还需申请110多万元的按揭贷款,每月近7000元的还款额,让他吃不消。因此他最后选择购买一套面积较小的二手房作为过渡之用,等到经济条件改善之后再换房。

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住房是我们躯体的外延，如黎巴嫩诗人卡利尔吉布兰所说：“是你更大的躯体”。买房子是人生大事，购房前首付款的筹备与购房后贷款偿还的负担，对家庭现金流量、生活水准的影响长达十年甚至几十年。

房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。

首次置业：先考虑承受能力

刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。

因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。

首先，在购房之前将更多的资金投资于股票或成长型的股票型基金，以期获得较高的预期收益，从而使你的净资产尽快增长。

其次，在计划购房到交首付款期间需要逐渐提高资产的流动性，可以将你的资金更多的投资于货币型基金或短期零息国债上面，从而降低流动性风险、利率风险和再投资风险；同时，需要选择合适的市场时机，尤其是当房地产价格面临拐点的时候。

再次，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易的租售出去。

此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。因为，除了每月的还款额外，还需要支付物业费、采暖费、车位租金等其他支出，所以你需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。

最后，通过购买适当的债券投资组合实现对月还款额的免疫，并在此基础上保持适当的现金和一定的货币型基金份额，以满足流动性需求。另外，剩余的资金可以投资于股票或成长股票型基金，获得更高的收益，使其保值增值，提高自身的净资产。

中年人置业升级：便利最重要

中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大学，学杂费用负担便会加重，因此储蓄在子女上大学前是逐渐增加的。另外，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后才考虑财务上的承受能力。

首先，根据转让所有权一次性获得买卖价差和通过出租使用权分期获得租金收益的投资收益率来确定应该选用哪一种方式。假如你预测长期房地产的价格将下跌，则你应该选择尽早出手转让多余的房产，以节省其他房产的融资成本，防止房产交易损失；如果你预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，则可以考虑采用出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月分期还款，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。

其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。例如，中国这两年的存款准备金率持续上升，使得月分期还款额增加，降低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资行为；在房产租售决策中，利率调高的趋势将进一步增大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定。根据利率变动对房地产投资市场的负面影响，需要考虑如下投资策略：降低月分期还款额占可支配收入的比重；降低预期的房租收入在还款来源中的地位；在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减小不必要的利息支出。

再次，通过将一部分资金用于子女的教育年金计划的方式来减轻后期子女的大学学杂费用等大额支出导致的负担。

最后，这个阶段的剩余资金投资于股票或成长型股票基金的比例应该适当减小，以控制风险。

老年人置业升级：首选房屋品质

为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况最好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期；此外，由于拿退休工资，收入稳定不变，此时需要更多的控制来降低风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。

第一，通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款。这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，将一部分资金适当的投资于收益型股票基金上，以期获得稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当的选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。

房产投资技巧知多少

（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率将上调，应该提早办理贷款手续，从而贷款利率相应较低；

（2）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款的组合贷款，从而降低借贷成本；

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1.1空置率、房价收入比两个指标高居不下房屋的空置率及其房屋价格收入比值是测度房地产的泡沫程度的两个重要指标，通过对这两个指标测度可以很容易的看到房产市场的泡沫现象存在的严重程度。其一，在我国商品房的空置率居高不下，据统计，北京、上海、深圳已经高达50％以上，根据空置率的正常取值应该在5％以下，10％－20％及20％已为高危区甚至为高堆积现象。高空置率也使我国多地出现类似鄂尔多斯“鬼城”的现象。其二，房价收入比也同样能看出房产泡沫程度，它是指房价与购房者一年的家庭年收入的平均值的比值。这个比值主要反映有购房需求的家庭对住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般发达国家的比值保持在1．8－5．5倍之间，发展中国家保持在3－6倍之间，而我国已经高达7．8倍。数据说明房价已经影响了人们正常的生活质量，人们超前的消费可能会导致今后的生活水平。

1.2非理性的投资者行为从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的“羊群行为”也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。

1.3房产商借贷市场混乱现象房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。

2行为金融学在房地产泡沫现象的应用

大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。

2.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。

2.2羊群效应羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过“热”或过“冷”的羊群效应。

2.3反馈机制在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。

2.4从噪声交易者理论看房地产泡沫噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着“噪音”的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。

3从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议

3.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素（1）建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。（2）抑制投机性购房。国家和政府应制定一系列合理的房产税和信贷政策，提高投资者投融资成本。同时，政府及其相关机关采取经济和行政处罚，提高其在房地产投机活动的风险。针对开发商的民间借贷机构的政府监管，可以做完善信贷市场机制。（3）建立相对完整的信息共享平台，进一步完善信息机制，减少噪声交易者的认知能力，使投资者掌握更多的被披露出来的真实信息，规范购房者和开发商的投资行为。加强正确的舆论的宣传，减少投资者在房地产市场中所掌握的不对称信息。组织相关金融房产部门对购房者，尤其是噪声交易者进行系统正确的理财、房产风险教育，并在房地产市场发展超出合理值，不论过热还是过冷时都给予及时的提示信息，抑制非理性投资行为。

3.2规范银行及其民间金融机构对房价引导和监管机制（1）银行和民间金融机构认真贯彻政府对房地产行业控制和调整的宏观调整，结合自身状况做好结构调整。各银行要对房地产开发商进行严格的审查，控制好房产抵押贷款的比例和开发商的持有资金比例。并要实时沟通和提醒，引导开发商适当的时候采取降价措施，保证现金流的正常运行，正常的回笼资金。（2）整顿民间金融机构，完善房地产市场的信贷风险预警预报系统机制。可以看出民间组织有着很强的资金实力和金融信息知识资源，内控机制相比个人投资者而言也相对全面和完善，能对风险进行及时的控制和梳理。在民间机构要剔除不合规不合政策的小组织机构，使得正规的民间机构集合更全面更好的信息和资源与金融接轨，成为正规的村镇银行及实体投资公司。提高民间机构投资者在市场上的投资行为的科学性。

3.3规避购房投资者和开发商投资的非理性投资行为（1）对于开发商，要严格的执行国家土地使用政策，要时刻的关注政府宏观政策的变化，确定房地产市场变化莫测的需求，避免过多的开发用地。其次，开发商要有财务风险意识，有正确的信息投资观，以防盲目的跟风投资，不顾自己的资金安全进行投资，避免投资中出现资金链断掉的危险，使房屋的供给和需求趋于均衡。最后，开发商还应采取自身反省机制，严格规范自身行为，不虚假消息哄抬房价，互相监督，维护市场秩序。（2）个人购房投资者应通过正规渠道获取信息，采取正确的投资政策。正确的利用新闻媒体媒介，树立正确的投资心理和投资行为。严格的贯彻个人贷款审查程序，积极地参与政府及其民间金融的有关金融培训和信息灌输，保证自身资金和信息的正确和完整。

4结束语

篇(5)

等政策的陆续出台，银行对房产企业的信贷也呈现出持续收紧的趋势，这使得原本就不占竞争优势的中小型房产企业在现

有的市场竞争中备受挤压。尤其是刚刚起步的房产企业，其生存和发展形势并不乐观。作为我国房产行业的主力军，基于

目前房产市场日趋激烈的市场竞争，中小型房地产企业的生存与发展面临着哪些问题？而其又该借助于怎样的发展途径在

“僧多粥少”的房产市场中突围冲出，实现企业的发展与壮大？以下主要从这两个方面对竞争环境下我国房产企业的发展

途径问题进行简单的分析与讨论。

关键词：市场竞争 房产企业 发展途径

一、现代中小型房产企业生存发展面临的问题

在现有的市场环境下，不管是那些房产巨头还是处于

发展阶段的中小型房地产企业，其生存与发展都面临着各

种各样的问题。我们把重点集中于中小型房产企业来看，

其目前的生存与发展所面临的问题主要来源于两个方面：

（一）外部问题

从中小企业所处的外部环境来看，我国现有的各种房

产政策依然偏重于大型房产企业，大型房产企业的异地扩

展给不同区域中中小企业的发展带来巨大压力，而外资房

产企业的入驻则进一步加剧了整个房产行业的竞争程度，

这使原本就处于夹缝中的中小房产企业的发展面临更大的

挑战；与此同时，不管是房产市场还是经济环境，都处于

一种复杂多变的状态中，不同的调控政策的调整和经济形

势的变化，往往会造成中小企业的应接不暇，企业运营的

重点都集中于对外部形势的适应与兼顾，根本没办法进行

企业的“发展性”规划。

（二）内部问题

从中小房产企业内部来看，目前我国多数中小房产企

业的管理人员无法适应现有市场环境中企业发展的基本需

求，对于企业规模、资产负债以及经营风险等问题无法进

行系统的考虑和科学的规划，这直接造成企业集约化程度

与发展后劲的不足；而受制于企业自身发展规模的影响，

中小房产企业的资源能力、管理能力和创新能力都相对有

限，其核心竞争力无法得到有效提升，如此条件下要在资

本市场激烈的竞争中脱颖而出，实为困难。

在我国房产行业中，中小型房产企业所占比重约为

90%，可以说是我国房地产行业当中的主力军。尽管在现有

的市场竞争条件下中小企业的发展之路相对艰难。但要维

持我国房地产行业的稳定发展，则依赖于我国中小型房地

产企业的发展和壮大。因而，针对以上对中小房地产企业

生存发展中所面临的各种问题的分析，加强对其发展途径

的分析与探讨已是势在必行。

二、市场竞争下房产企业发展途径分析

要探讨现有市场竞争条件下中小房地产企业的发展途

径，首先我们要理清中小房产企业在发展中有哪些优势，

对其发展优势加以利用，进而结合房地产企业生存发展过

程中所面临的各种外部影响和内部问题，对其发展的具体

途径与策略进行综合研究。

（一）理清优势，以优势带动企业的发展

相比于房地产行业的那些大型企业而言，中小企在资

金、资源、管理技术等方面都还存在一定的局限性，这点

是毋容置疑的。但这也并不意味着在现有的市场竞争环境

下，中小房地产企业毫无竞争优势科研。结合我国房地产

行业的市场环境以及国家的相关政策来看，中小企业的经

营与发展更加灵活性，可以满足市场的多元化需求，企业

城市建设理论研究 •1•

城市建设理论研究2011 年11 月25 日Cheng Shi Jian She Li Lun Yan Jiu•理论前沿•

整体的运营成本和协调成本相对较低，且企业管理的灵活

性和市场适应能力要优于房产巨头。因而中小房产企业大

可利用自身的这几点优势来维持企业的生存与发展：

1．以拾遗补缺的方式，在填补企业所在区域房产行

业当中的剩余空间，以回报率相对较低的中低档建筑市场

为企业的存活区域；

2．完善企业成本控制，在保证房产质量的基础上，

借助于先进的管理策略来降低施企业运营及项目投资的整

体成本，以便于取得价格优势；

3．采用差异化的策略，通过摆脱大城市和高端性房

地产产品的方式，避开与行业巨头的竞争，通过另辟蹊径

的方式向房产市场提供个性化、短缺性和不可替代性的产

品；

4．组建发展战略联盟，通过战略联盟的方式弥补企

业在资源和规模方面的不足，将不同组织的优势集合在一

起进行协调性发展，以实现企业的发展与壮大。

（二）突破局限，以发展的眼光统筹规划

当然，对中小型房地产企业而言，仅仅依靠对自身优

势的利用来谋求自身的生存与发展是远远不够的，要实现

企业发展规模的不断扩大，使企业的核心竞争力得到逐步

提升，还必须突破局限，以高瞻远瞩的发展性眼光对企业

的运营与发展进行统筹规划：

1．转变观念，顺势而为。在我国房产政策不断调整

的环境下，整个房产行业的市场秩序与市场结构都还不够

稳定，中小型企业必须转变观念，顺势而为，以规范的操

作来保证企业对政策的应变能力和市场的适应能力，使企

业在多变的政策调控中能够维持稳定的运营；

2．突破局限，调整企业运营及发展策略。由于资源、

管理、技术及资金竞争水平的不足，中小企业应该放弃“贪

大求全”的观点，图片企业经营发展在思想观念的局限，

根据自身的特点与优势来对运营和发展策略进行调整，以

“小而专”的方式寻找适合企业发展的“特色市场”，以

便于为企业的发展开辟新的市场空间；

3．强调细节，重视并提高企业的开发能力。所谓细

节决定成败，中小企业不管是从管理还是从设计、开发和

技术等方面考虑，都应该对细节进行强调，根据企业自身

的能力与实力，对投资结构和投资规模进行精细化和理性

化的管理，提高自身对风险的预测和管理能力，同时还应

当对施工过程的图纸设计、方案规划、施工质量等方面进

行细致的管理与控制，通过产品的质量来赢得客户和市场

的信赖；

4．优化管理，发展多远融资。中小型房地产企业必

须对现有的内部管理工作进行优化与完善，并将内部管理

与控制工作逐渐向制度化和规范化的方向推进，以内部管

理水平的提升来提高企业融资水平，以便于以多元化的融

资方式降低企业的运营风险；

5．优化团队，保证发展策略的执行效力。中小型房

地产企业要切实实现在保生存的基础上求发展，就必须对

内部团队进行优化建设，提高对企业员工的专业性培训和

发展，借助于相应的考核评价体系和激励机制，使员工在

自我约束的基础上将各项发展策略落到实处，借助于企业

的团队作用来保证发展策略的整体执行效力。

三、结论：

现代资本市场的发展依然处于一种不稳定的状态中，

国家对于房产行业的规划与调整也还在进行的过程中，基

于本身竞争能力的不足和发展规模的局限，中小型房地产

企业必须对自身的运营和发展进行长远的规划，确定好企

业的市场定位，从企业资本、品牌、产品、服务及人才等

多个方面进行研究，在充分发挥企业优势的基础上，逐步

探索出企业运营发展的新途径。

参考文献

[1]陈林杰.房地产企业实施专业化发展战略

[J].上海房地,2011,(01).

[2]王恕立,耿建明,胡宗彪.论房地产企业的竞

争策略选择[J].企业经济,2011,(01).

篇(6)

在当前的时代之中，房产行业在国家的总的经济中体现着非常关键的意义，其成为了带动经济进步的关键行业，而且对于货币以及财政政策的落实等有着非常积极的意义。所以，要认真的分析其发展规律。

1 房产经济对于国家经济的带动意义

在我们国家，它是经济的基础行业，在经济中占据非常关键的位置。其发展带动了内需，而且也带动了有关行业的进步，其对于国家的经济进步来讲有着非常关键的意义。不过在经济进步的时候，也会存在很多的不利现象，干扰到经济的几部，因此要积极的应对存在的变化。

1.1 行业的进步带动了其他的一些行业的进步，对于国家的总的经济有着非常关键的意义。像是房产行业的进步，就能够显著的带动家电本文由收集整理以及建材和装修等领域的进步，其有着非常紧密的关联，此类行业的进步，能够切实的带动经济的进步。

1.2 经由群众对房产的消费，能够带动很多行业的消费，其牵扯到很多层次。对于房产消费来讲，其是一项综合化的消费活动，因此群众的消费活动，使得内需扩大，带动了经济的进步。

1.3 行业的发展要靠着很多的工作者来扩充其实力，因此能够有效的缓解目前的就业压力。行业的发展速率越快，其供应的就业职务就越多，就可以更加积极的缓解目前的压力。除此之外，行业的发展还能够带动其他行业的进步，而且也增加了就业机会。

2 积极的分析当前的房产经济的发展特点

我们国家的房产行业是一步步发展得到的今天的成就的，该过程是有很大的变化性，从最初到目前总共历经了四个时期：1981～1983年的第一轮周期；1984～1990年的第二轮周期；199l～1996年的第三轮周期；1997年开始至今的第四轮周期。通过比对这四个阶段我们得知国家的房产和走起的体现形式有着非常显著的改变。其时间在增加，而且变化的幅度降低了，衰退与扩张的时间比在减少。我们可知，在今后的一段时间中，行业除了要持续这种发展规律，还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式，且变化越来越无规律性。从20世纪80年代初开始，我国房地产业发展已经经历了三个周期，目前正处在第四个周期。行业的高速前进带来了非常多的经济以及社会方面的不利现象，对于房产发展太快的担忧，国家设置了很多的调控法规，这种发展态势过热的问题，其实是发展周期波动规律的表现。

3 当前的宏观经济对于房产市场发展规律的意义

3.1 国民生产总值的影响

我们国家的总的经济进步和行业的经济进步之间有着非常大的关联意义，其是互相影响的。经济的高速前进，带动了国家的生产总值的提升，此时群众收入也开始增加，在这种背景之中，群众的物质生活能力也得到了显著的提升，对于房产行业的进步有着非常积极的带动意义，价格稳定上升。所以国民生产总值和房价是正相关的关系。

3.2 利率的影响

在行业高速发展的时期，要靠着充足的资金扶持，其是一种非常显著的资金性的行业。在行业之中，不管是结合房产来投机亦或是投资，均要靠着非常多的资金投入，在利率降低的时候，很多的单位或是个体就会贷款然后将资金投入到房地产市场中，促进了房地产价格的上涨。同时由于利率的下降，在还款难度上也有所下降，那么就会刺激一部分消费者进入的市场中，贷款购房，推动到了房地产市场的价格。反之，利率上涨，就会出现相反的状况。所以说利率的变化和房价是呈负相关的关系。

3.3 消费水平的影响

在经济快速发展的背景下，居民的消费水平有所提高，在消费方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就会有所增长。这种消费水平是在不断的累积过程中逐渐上升的，在消费水平达到一定层次的时候，房价上涨也可以在居民的消费能力范围之内，所以消费水平的增长会促进房价的提升。所以说消费水平和房价之间是正相关的关系。

3.4 货币供给量的影响

央行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金率等货币政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性。当货币供应量下降时，贷款难度增加，会引起房价下跌；而货币供应量增加时，贷款难度减小，就会引发房价上升。也就是说如果央行实行从紧的货币政策，则房价会下跌；反之，则房价就上升。

4 促进我国房地产经济可持续发展的对策分析

4.1 加强规划的科学性和有效性，实现各种资源的有效利用

首先要在政策上限制粗放型的房地产经济，努力使房地产经济向资源集约利用的方向转变，尤其要提高对土地、空间资源的利用效率；其次，应作好房地产发展中的科学规划，使房地产与其他行业协调发展，既要发挥房地产对国民经济的支柱作用，带动经济增长，也要避免那种过分超前，危害经济的行为。

4.2 调整房地产投资政策，确保房地产经济健康发展。房地产投资政策的制定和出台，要特别注意到以下经济状况：（1）密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应，不能脱离宏观经济基本面的支持：保持房地产投资占固定资产投资的合理比重，防止比重过大或过小；（2）投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化，要重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上，成为市场需求拉动型投资扩张。

4.3 变革目前的土地策略。我们国家在之前的土地出让形式中面对很多的不利现象，此时就使得开发商对于其使用不合理。价格增加，就会使得房价变高，因此要对土地策略积极的调节。在出让的时候，要防止暗箱操控，确保交易工作是公平的，确保行业发展顺畅，确保经济有序前进。

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关键词：竞争态势；目标市场；商业模式；盈利模式；投资信托

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01

一、二手房市场目前的机会

尽管二手房面临着暂时的低谷时期，但是，相对于其它城市来说，房价却没有出现大幅度的下降。并且，最近几年随着沿海城市的迅速发展，大量外来人流涌入青岛，使得青岛的住房需求依然很大。并且，相对于一手房市场来说，二手房市场在性价比上占有一定的优势，从目前的状况来看，其存在很大的增长机会。

原因主要有以下几点：首先，随着我国房地产市场的逐渐成熟，二手房市场的逐步放开，相关政策的出台、资金监管力度的加强、网上签约以及信息公示制度的推行等，使得市场规范化程度越来越高，从而使该二手市场的体系得到进一步地发展与完善，从而促使进入该市场的交易数量越来多，交易规模也越来越大。其次，由于近年来二手房市场的房价相对于新房价格来说，其近几年的增长趋势不是很明显，对于大部分中层左右收入的家庭或个人，其有能力购买，再加上土地资源紧缺，土地价格的上升，也将会促使二手房市场将有一个比较好的市场前景。

二、该市场中的竞争态势

对于该行业的竞争态势的分析，我们可以借助波特五力模型来分析该行业。

三、客户分析

目标市场及目标客户分析：

细分市场表

将目标市场定位在中低收入阶层。

目标市场的购房消费特点

四、商业模式及盈利模式

(一)房地产投资信托经营模式

这种策略主要是通过发行权益凭证的方式吸收多数投资者的资金和实物(主要是房产等)，再由信托机构对其进行投资经营管理，并将投资所得的收益按照一定的比例分配给投资者。

对于这种方式，其财务管理方面的分析如下：

1.运营基金的分析。这种权益型的经营模式特别要在注重对于其运营基金的管理，其投资价值主要来源于资产净值和运营基金收入。

运营基金主要从两方面影响房产投资信托的收益：一是运营基金的收入，通过租赁、出售等，使其资金增长，需要通过专业管理人员的管理，以及对市场信息的充分把握和分析做出正确的投资方向，使其资产的收益实现最大化；二是由于基金收入的表现从而影响投资者的信心，进而也会影响基金的增长。

2.置入成本分析。在管理水平、市场价值相差无几的情况下，由于两者的物业购入价格不一样从而导致收益也不一样。假设一家是在高峰期置入，一个是在低谷期置入物业，明显，前者的最终受益低于后者。即使对于高收益的房产公司而言，负债率也要保持在一个较合理的水平。

3.盈利能力。通过国外市场证明，盈利能力主要取决于如何更好地获取资金以及房源，如何进行更好地投资，而随着我国房产市场逐渐走向成熟化、资本化，这种策略在我国将有很大的推广空间。

风险分析如下：(1)政策风险：目前对于信托“200份、5万元、不允许公开宣传和擅自异地销售”的规定，使得信托公司难以开展大项目，同时对于房产方面的税收政策也是没有明确的规定，使用一般税收政策，由于其特殊经营模式，伴随着产业转移和资金委托，会使其遭受双重缴税的风险。(2)经营风险：主要是当前的投资信托公司没有建立良好的信誉，高风险产品难以获得客户的信赖。

应对策略如下：(1)与来自欧美、东南亚、我国香港和台湾地区的大型企业进行合作，在香港或海外注册，然后在在境内设立相应的投资公司，这样就可以避免我国的政策障碍，同时，依托海外知名企业已经建立起来的良好信誉，可以吸引大批投资者，降低目前所存在的信用风险。(2)要摆脱普通的信托公司单纯依靠金融业的经营，或者仅仅只是为了获得当前的资金融通而采取“过河拆桥”方案，而要设立独立的适合我国目前现状的房地产投资信托公司，从事的项目也要走多元化途径(租赁、收购、买卖和管理等)，真正做到以房地产经营公司为实体，进行长期的业务操作。

(二) C to C 模式

该模式的投资策略：实践中证实，房屋的买卖双方在登记了房屋的出售和求购信息后，房地产供求信息被统一放入一个房地产信息库，买卖双方可以通过查看出售信息或查看求购信息找到自己感兴趣的房屋，再通过与之相连的C to C 交易平台进行房地产的比价、询价、竞价的过程，最终签订协议。

普通会员：可以免费购买\销售信息。可以免费查看所有房源信息。