房地产投资的方式精品(七篇)

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篇(1)

[关键词] 房地产 投资信托基金 模式

融资方式制约房地产业的发展,目前房地产行业的融资渠道单一、受政策影响较大,容易造成房地产开发风险在银行体系内部的积聚。房地产投资信托基金作为一种有效的融资方式已经被越来越多的房地产企业所重视。

一、发展房地产投资信托基金的意义

1.改善房地产内部结构和金融结构的需要

房地产投资信托基金最终的目的是为了盈利,那么这部分资金在利润的驱动下就会把资金投向具有一定潜力的房地产项目中,从而对房地产项目和企业起到一种激励和促进的作用,对于盈利能力比较差的企业或项目就会面临严峻的竞争,有可能走向破灭的道路。同时,房地产投资信托基金也可以帮助不同企业进行并购、重组,有利于资源的整合和优化配置。催进房地产企业良性循环,当企业有利润后也可以将闲置资金注入房地产投资信托基金,提高资金的利用率。通过房地产投资信托基金这种优化功能,使得房地产的专业化水平更高,竞争实力更强。

房地产投资信托基金直接将市场资金吸纳为房地产行业的资金,有利的补充银行资金的缺陷,进一步完善了房地产金融构建。通过房地产投资信托基金的引入可以分散银行的金融风险,提高金融行业的可靠性和安全性。通过将风险进行扁平化处理,有效解决不同当期房地产行业的风险累积。

2.满足房地产投资性需求

合理疏导和利用民间的资金避免“炒房团”现象的大量出现。房地产投资信托基金为这种民间资金提供了投资房地产的工具,缓解大量资金集中炒房的现象。通过房地产投资信托基金将民间的资金进行引导,避免房地产泡沫的形成。房地产投资信托基金可以将民间融资引导到投资工业、商业以及基础设施建设,从整体上平衡房地产的市场供需,使得市场的投资理念更理性、更成熟。房地产投资信托基金通过专业的金融机构以及专业的房地产投资和管理者可以增强民间资金的风险预测以及抵御风险的能力,进一步促进房地产的稳定性,避免过大的波动。同时,由于房地产投资信托基金成本小、流动性强的特点,可以更多的吸纳普通大众的资金,让更多的人受益,也有利于国家的宏观调控。

3.提高房地产市场机能、改善住房供应结构的需要

房地产行业具有投资和消费的功能,其自身有一套价格形成机制。对于一般的机制来说是通过房屋的租金计算已有房屋的价值进而计算新房的价值,但是,在我国正好相反,这种价格的机制,对于持有大量房地产的金融机构是不利的。通过房地产投资信托基金对于房屋交易数量大的特点,可以帮助市场形成比较均衡的交易价格,为提供真实的市场价格做基础。另外,房地产投资信托基金凭借其拥有的资金的聚集性优势,可以推动激发存量市场,引导市场合理定价,促进市场形成均衡的租金价格。在合理的市场价格机制下,有利于投资者形成良好的投资预期,调节房地产增量市场的交易需求、交易价格和交易结构。

二、房地产投资信托基金的发展路径设计

1.完善房地产投资信托基金立法模式

任何一个制度的实施,都必须有一个良好的制度环境对其进行约束,以便制度能够顺利实施。房地产投资信托基金同样需要有一个良好的法制环境,这个环境要依据我国的国情,从我国房地产发展的阶段、经济环境、法制环境、金融监管环境以及税法环境进行综合考虑。目前我国发展房地产投资信托基金的法律制度还不够健全,与美国相比差距还比较大。我国目前这个阶段要充分吸收发达国家在实施房地产投资信托基金管理方面的经验,加强监督管理,采取循序渐进,先易后难的亚洲专项立法模式。

2.房地产投资信托基金的发展路径分析

首先是信托计划模式,这种方式在我国比较广泛。目前由于我国的房地产行业的融资需求和证券市场对于低风险的追求,使得房地产信托计划能够成功发行。但是如果将房地产信托计划产品延伸为房地产投资信托基金,还存在一些问题。要对房地产信托产品进行重新设计,目前在我国的信托计划大部分是有到期日的抵押固定收益类产品,本质上是属于信贷融资。而房地产投资信托基金是一种有分红和税收规定的投资产品,属于优质物业的股权类投资。通过信托计划模式发展房地产投资信托基金使得持有者要进行转手交易时,会遇到很多障碍包括法律对信托合同数量、证券定义等方面的缺陷。而且信托计划方式的产品投资组合要求不严,标准化欠缺。其次是房地产上市公司模式。采用房地产上市公司模式存在的缺陷很难与已经上市的房地产公司相区别,也会增大基金管理成本,会激发很多潜在的固定利益之间的冲突。最后是契约型基金模式。主要存在的优势是可以采用封闭证券基金管理方式,可以引入专业管理人员进行管理、基金收益受到法律保护。但是存在主要缺陷是法律制度在产业投资基金方面不健全。

3.我国房地产投资信托基金的发展路径选择

我国在选择房地产投资信托基金发展模式时,要从我国的国情出发,吸取国外先进的管理模式,采用多种模式的组合,寻求更适应我国国情的发展模式。目前,我国主要国情以及采用契约式模式的优势:(1)契约式基金在我国发展比较广泛。通过证券类投资基金的契约式管理方式可以为我国的房地产投资信托基金进行契约化管理提供经验。(2)投资者对利益保护想法强烈。我国投资者比较看重自己的利益是否受到法律的保护。契约式基金可以有效保护投资者的利益,使得持有不同份额基金的持有者享有同等的权利,并且可以控制基金的规模,防止基金的风险过度膨胀。

三、设计房地产投资信托基金的运行模式

1.设计房地产投资信托基金的运行环境

首先,规范房地产投资信托基金管理的当事人。要合理设定基金管理人的职责,必须做到以增强基金持有者的效益为目的。基金管理人要同时满足基金投资和房地产物业双方面的要求,结合房地产投资信托基金的特殊性对基金管理人提出要求。同时加强基金托管人的规定,对其任职资格要加强管理。保证信托基金在合法、合规条件下进行运行,对基金进行公证、客观的评估,增强自身的独立性,不要在利益驱动下成为一些部门的附属品。其次,规范投资行为。房地产投资信托基金投资目标是房地产也,不能偏离投资方向,同时要基于市场容量和监督的有效性规定投资地域。并且通过规定不同的持有期和转让条件,防止用房地产投资信托基金进行投机。最后,依据不同的地域规定房地产投资信托基金的借贷比例,要从风险控制和基金融资需求进行考虑。

2.完善房地产投资信托基金组织构架和交易方式

首先,完善房地产投资信托基金组织结构。实施契约式房地产投资信托基金时,要通过机构处理好当事人的关系,实现双重监管和信托的目的。处理好基金持有人、基金组织、基金管理人、托管人通过信托责任建立的关系体系。其次,完善房地产投资信托基金的募集方式。要采用多种方式募集,以公募方式为主。完善我国资本市场,规范金融结构,充分发挥我国整体储蓄金额巨大而单个储蓄金额小的特点。最后,对于房地产投资信托基金交易方式的选择。由于房地产投资信托基金是长期投资,变现能力差。可以先采用封闭式管理,当投资人购买房地产投资信托基金后,通过受益凭证去二级流通市场进行交易。

3.规范投资范围和方向

我国在实施契约式房地产投资信托基金时,要明确其投资范围。主要是商业物业,并且是优质的、升值潜力大商业物业;可以投资房地产行业的细分市场;也可以投资开发领域,包括一些中低档的住宅小区的建设;投资不良资产处置;鼓励投资廉租房建设项目。

总之,我国在使用房地产投资信托基金方面刚刚起步,需要借鉴国外发展经验,同时也要结合我国的实际情况,充分发挥房地产投资信托基金的作用,为我国房地产健康、快速发展注入活力。

参考文献:

1.王新,《我国房地产投资信托基金的模式研究》,住宅产业,2009(8)

2.刘浩丹,《王来福简析房地产投资信托基金模式研究》,辽宁行政学院学报,2008(3)

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内容摘要：我国房地产行业发展迅速，但随着一系列政策法规的出台，传统融资渠道缩紧，资金需求方面存在缺口，融资渠道的多样化成为房地产企业面临的重要问题。本文运用现代金融理论对房地产投资基金这一全新融资方式的概念做了界定，通过比较了国内外的房地产投资基金运作方式，认为可借鉴西方先进的经验，并在此基础上提出了发展房地产投资基金的现实意义及对策。

关键词：产业投资基金房地产投资基金REITs公司型

我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后，传统金融渠道紧缩，房地产开发商资金普遍吃紧，前期资金运作面临着极大的考验，寻求新的融资渠道成为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完善是条好出路。

房地产投资基金概述

基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。

房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。

由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。

国内外房地产投资基金的比较分析

美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。

在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。

日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。

我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。

我国发展房地产投资基金的意义

完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。

整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。

为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。

我国房地产投资基金的障碍

现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。

专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。

投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。

我国发展房地产投资基金的对策

健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。

改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。

篇(3)

房地产投资信托基金(REITs)在美国是20 世纪 60 年代兴起，90 年代迅速在全球推广。房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，募集社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理，且这种REITs 的股份或收益单位在证券场所挂牌交易。REITs不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，是房地产业发展的一条较好的融资渠道，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，是一种风险较低的股权类投资产品，为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径。

二、我国发展房地产投资信托基金的意义

1、房地产投资信托基金可以降低银行金融风险。房地产业是资本密集型行业，具有开发周期长、资金规模大的特点。经有关部门统计，我国房地产企业项目开发所要的资金的70％至80％来源于银行，由此可见，我国房地产行业的融资渠道十分单一。并且当前房地产市场的不稳定性，使得大量金融风险积聚于商业银行。房地产投资信托使大额的房地产投资变成了小额的证券投资，大大地扩展了房地产投资者的人数。因此，房地产投资信托基金(REITs)，对降低银行金融风险，促进我国房地产业的健康发展有着积极的作用。

2、房地产投资信托基金可以优化房地产企业的资本结构。房地产投资信托以收益凭证在资本市场募集资金投资于房地产市场，这种方式促进了房地产市场和资本市场的结合。这种融资方式的成本低于银行贷款利率，降低房地产公司的融资成本，节约了财务费用，并且，房地产投资信托基金是直接投资，来源稳定，风险较低，不会提高公司资产负债率，优化了公司的资本结构，利于公司的持续发展。

3、房地产投资信托基金可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金的经营方式和治理机与股份公司有些相似，股份公司的运营受到股东及董事会的监督，而房地产投资信托基金也由众多的投资者作为小股东对项目的开发进行外部监督。这种模式可以促进公司的规范化运行。另外，投资者们更关注他们投资的收益，因此，他们会把更多的房地产投资信托基金投向具有一定发展潜力的房地产企业及项目，获得基金的房地产企业实力变得越来越强大，逐渐的它可以通过兼并、收购等手段加快房地产企业联合，有利于房地产大型企业集团的出现，从而有利于资源的优化配置。

三、我国发展房地产投资信托基金面临的障碍

1、我国缺乏相关房地产信托业务的政策、法规及实施细则。我国房地产投资基金发展起步较晚，一些相关的政策和法规目前还不健全，税收制度也没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。

2、市场发展还不够完善。现在一些实力较好的房地产公司的融资渠道较多，除了能从银行获得贷款外还能通过上市等来获得资金，再加上，投资信托基金在我国发展还不够成熟，所以对于实力较好的房地产公司来说投资信托基金的吸引力还不够。中小型房地产开发企业抵御市场波动的风险较小，因此，金融机构不愿像它们融资，这就形成了一个在确定市场主体上的两难问题。

3、专业理论和专业人才的欠缺。房地产投资信托基金是比较新型的融资渠道，但是它需要较强的理论知识和实际操作经验做支持，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段房地产投资信托基金还处于起步阶段，国内能够拥有这些知识和经验的人才并不多。目前，发展我国房地产投资基金需要更多相关专业人才。

四、发展房地产投资信托基金的建议

1、在政策上建立完善的法律体系。要建立完善的法律体系，必须将法律制定工作细化、完备化。除了完善《投资基金法》，还需要制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如房地产投资信托基金具体运作的方法、经营业务的税收制度、产权转移或变更登记的程序等问题，都是房地产投资信托基金具体操作中需要探讨和解决的关键问题。

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关键词：房地产；城市；经济增长

一、房地产投资对我国城市经济增长的影响机制

房地产投资的定义根据国内外市场的不同还存在一定分歧，笔者根据国内房地产投资的现状，将房地产投资定义为：投资者将持有的货币或者其他经济要素直接或间接投入到房地产开发、管理、经营、消费、服务的一种经济行为。当前，我国房地产投资对我国城市经济发展的影响机制主要体现在以下三个方面：

（一）房地产投资的供给效应

根据用途，房地产投资可以分为生产经营性房地产投资和非生产经营性房地产投资。通过资本存量的增加，生产经营性房地产投资可以作为生产要素来参与生产和交换过程，从而对城市经济增长产生长期的影响；通过资本存量的增加，非生产经营性房地产投资的供给效应则表现得更为直接，即增加的住宅能够满足消费者不断增长的需求。但需要注意的是，房地产投资与消费者需求必须是相互匹配的，交换过程要顺利实施，否则将会造成供需失衡和资源的浪费，在住房领域甚至会引发深层次的社会问题。

（二）房地产投资的需求效应

作为一个关联性极强的行业，房地产投资与一个城市的发展息息相关，有数据表明，房地产投资变化不仅表现在房地产本行业的发展变化，与其他衍生行业和相关产业的变化也有很大相关性，特别是房地产行业的投资行为增减将会对相关产业的劳务需求和社会产品需求产生一定影响，从而对整个城市的经济发展起作用。

（三）房地产投资的挤出效应

房地产行业与其他行业具有较强的关联性，房地产投资变动会对其他行业的投资产生较大影响，即在投资总量不变的基础上，房地产领域的投资变动会对相应的产业带来一定的挤出效应。比如2015年我国股票投资红火，一定程度上会挤压房地产投资的比例，但当股民在股票市场获利后又会将资金投资到房地产市场，从而对股票市场形成挤出效应。相关数据表明，房地产投资增长率与其他产业投资呈负相关，即当其他产业的投资增长率提升时，房地产投资增长率下降，反之则提升，由此可以看出，房地产市场的投资对其他产业的投资存在挤出效应。

二、房地产投资对我国城市经济增长影响分析

本文按照经济规模、人口规模和地域上的空间规模等，将我国城市划分为第一类城市（如北京、上海、广州、深圳、天津等）、第二类城市（如杭州、南京、重庆、大连、成都、厦门等）和第三类城市（如合肥、南昌、昆明、贵阳等），以此来研究房地产投资总量和房地产投资结构对城市经济增长的具体影响。

（一）房地产投资总量对我国城市经济增长的具体影响

1.房地产投资对一类城市经济推动能力不大。一类城市人口基数大，流动人口数量多，产业集群丰富，经济发展方式多样化，房地产投资作为投资方式的一种，对经济发展的贡献并不明显。究其原因：第一，一类城市房地产投资已呈饱和或接近饱和状态，政府的政策在于将人口往其他城市疏散，限制人口进一步聚集，房地产投资发展空间小；第二，一类城市房价高企，居民消费中绝大部分消费用于购房，普通大众购房能力远远赶不上房价上涨的能力，在很大程度上抑制了房地产投资；第三，一类城市房地产供需不平衡，房地产投资只是富人的游戏，房地产投资实现经济增长的渠道不畅通。

2.房地产投资对二类城市经济增长的推动力最好。二类城市相较于一类城市，产业发展并未过分饱和，同时基础设施建设趋于完善，人口适中，房价还有一定的上涨空间，房地产投资空间很大，对经济推动力最好。但这并不是说二类城市为了经济发展就要全力发展房地产市场，过大的资本流入房地产市场会催生房地产泡沫，反而给经济发展带来反作用。

3.房地产投资对三类城市经济增长推动力较好。三类城市相较于一、二类城市来说，人口规模不大，产业发展还不够完善，房地产投资规模较小，但近几年由于房地产市场的火热，三类城市房地产投资的规模大幅度增加，与经济发展不相适应，但是三类城市房地产投资的渠道较为通畅，房地产投资对经济增长的推动力较好。

（二）房地产投资结构对我国城市经济增长的具体影响

1.就房地产投资的区域结构而言，房地产投资规模与城市区域呈正相关，即城市经济发展程度越高、城市区域结构越好，房地产投资的规模越大。

2.就房地产投资与其他产业投资的关系而言，房地产投资额占固定资产比例与城市产业规模呈正相关，即城市产业规模越大，房地产投资所占城市固定资产投资比例也越大。这说明房地产投资趋于饱和的一类城市要适当调整投资结构，降低房地产投资在全社会投资中的比重，同时二类和三类城市要对发展势头迅猛的房地产投资加以控制，避免投资过热导致房源供大于求，造成资源浪费，进而影响经济增长。

3.就房地产投资的用途而言，目前来讲还是主要用于解决居民刚性住房需求，这说明无论在一类、二类还是三类城市，房地产市场的刚性住房需求都还是带动经济增长的主要因素，住房投资将是我国各城市房地产投资的主体。但是2010-2014年的调查数据表明：投资性住房需求才是带动城市经济增长的主要力量，这是各级政府大力推动房地产市场发展的主要原因，但同时也要理性看待投资性住房对于经济的拉动作用。

（三）房地产投资过热对我国经济发展的潜在威胁

1.银行普遍将住房按揭视为优质资产，按揭贷款利息成为银行收入的重要来源，但是当按揭贷款超过一定比例，银行将会成为房地产投资市场最大的风险承担者，对经济稳定发展极为不利。与此同时，房地产投资市场资金的主要提供者也是银行，渠道过于单一，一旦国内爆发类似于美国的次贷危机，将对各大银行造成巨大打击。

2.房地产市场无序竞争和利益相关者串谋给银行业带来风险，一方面银行推出的刺激消费的房贷产品本身存在一些风险，同时开发商、房产中介等凭借在房产交易中的信息优势串谋压低按揭门槛，形成无序竞争，给银行带来潜在威胁。

三、政策建议

通过上述分析，可以看出房地产投资与我国经济增长有很强的关联性，但是房地产投资过热却未必是好事，就目前情况来看，房地产投资稳中有升对经济发展与人民生活水平的提高尤为重要。

（一）制定区域性长、短期政策，合理引导房地产投资。房地产市场因其自身特点具有很强的地域特征，且针对不同类型的城市，房地产投资对经济发展的作用点也不甚相同。因此，在制定各项房地产调控政策时，必须充分考虑到其区域性和阶段差异性，结合国家宏观经济大的环境，制定出较为科学合理的长短期区域性调控政策，以正确引导房地产投资的方向和目标，充分发挥房地产投资对国民经济的拉动作用。

（二）政府要长远规划，引导房地产市场合理投资。房地产市场对于经济增长的影响与区域产业结构、人口规模、城市发展水平具有很大的相关性，因此政府在制定政策时，要充分考虑到房地产投资与经济发展的相关性，既要结合国内宏观调控的大环境和大趋势，又要结合地方区域性发展的特点，以此来制定科学合理的房地产投资发展政策，引导房地产投资朝着理性的方向发展，提升房地产投资对于经济增长的拉动作用。

（三）优化房地产投资渠道，促进融资渠道多元化发展。长期以来，我国房地产投资渠道过于狭窄，绝大部分资金来源依靠银行贷款，对于普通群众来说，更是依靠高储蓄率。银行对于房地产投资市场的制约作用太大，不利于房地产市场的健康有序发展。作为资金密集型行业，资金问题是房地产投资需要首先解决的问题，政府和企业可以从增加和扩大上市、发债、私募、信托等多种融资渠道，努力提高房地产企业自有资金的生成能力，同时，房地产企业应多与融资机构建立良好合作关系，从而优化房地产投资的融资渠道，促进房地产投资朝着稳定有序的方向发展。

（四）健全房地产投资防御体系，预防投资过热增长。近几年，房地产市场投资明显过热，无论是政府还是房地产商，抑或是普通消费者，都将精力放在房地产市场，造成房价高涨，大大增加了普通居民的生活压力，新形势下，在一些经济欠发达地区，房地产投资肩负着很大的经济增长使命，导致房地产投资过于盲目，长期来看，对经济发展有阻碍作用。对此，政府应该理清思路，破除唯GDP论，要科学分析本区域的房地产市场发展现状，理性看待房地产投资对于经济增长的作用，建立健全科学合理的房地产监测预警体系，正确引导房地产投资，使房地产市场发展在正常的轨道上运行。

结论

总之，房地产投资对于一个城市经济的发展是一把双刃剑，需要理性看待，合理运用，需要政府更加智慧、科学、合理地布局和规划，也需要投资者保持清醒的头脑，理性投资，以此来保证房地产市场的健康有效发展，使房地产投资真正成为城市经济发展的推动力。

参考文献：

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【关键词】房地产投资；经济增长；探索

通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。

（一）房地产投资与经济增长之间的关系

1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。

2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。

3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。

4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。

（二）房地产投资与产业发展之间的关系

1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。

2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。

3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。

4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。

启示与建议

通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。

第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。

第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。

第三，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。首先，在房地产投资统计中，反映企业经营状况的指标较少。目前，在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。这不利于把握我国房地产企业的经营发展情况。其次，尚没有反映二、三级房地产市场的统计指标。在目前的统计体系中，还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合，特别是对二、三级市场中的房地产投资行为统计不够，这也是目前房地产投资统计指标体系中缺少的内容。最后，某些指标被明显低估，统计体系有待进一步完善。例如，现在随着经济增长和房地产业的快速升温，土地价值被不断抬高，其资产效应日益明显等，这些目前都没有通过统计指标反映出来。

第四，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。由于房地产投资占GDP比重不断加大，房地产业与其他行业特别是金融等行业的关联效应日渐增强，房地产投资本身存在风险，因此，可以建立房地产投资预警系统，通过跟踪投资规模、投资增速、投资结构与投资方向，了解房地产投资变动对经济增长和其他产业的影响效力，并于房地产市场发展过热前及时预警，避免整个行业及国民经济的大起大落。因此，建议统计部门将房地产投资作为切入点，通过科学、正确地投资数据获取与分析来监督整个国民经济及产业发展运行情况，及时就房地产投资规模及速度变动情况作出未来预测及情势判断，为中央政府更科学地对国民经济进行宏观调控提供基础性资料。

参考文献：

[1]罗伯特 S.平狄克丹尼尔 L.鲁宾费尔德：《计量经济模型与经济预测》（中译本），机械工业出版社，1999年版

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[3]李蔚：（2003）“深圳房地产的现状与发展思路，”《特区经济》第12期

[4]林玉伦葛新权周将：（2007）“北京房地产业与经济增长的实证研究，”《当代经济》第2期

[5]谭刚：（2001）“深圳房地产周期波动研究，”《建筑经济》第8期

篇(6)

    房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITS),是一种采取公司或者信托(契约)基金的组织形式,以发行收益凭证(股票或受益凭证)的方式将多个投资者的资金集中起来,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,收购持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资,并将投资综合收益按比例分配给投资者,共同分享房地产投资收益的一种信托方式。REITS在香港被译为“房地产基金”,在台湾译成“不动产投资信托”,而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同,在美国等大多数国家直接称为REITS,但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金(Property Investment Fund,简称PIF)。

    作为一种投融资工具,REITS具有多元化组合投资分散风险,专业化经营管理,快速汇集资金,可随时买卖赎回,流动性强的特点,在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化,其法律关系也相对复杂。

    二、我国发展REITS的背景

    我国房地产业发展时间短,融资形式的扩展也刚刚起步,但随着近年来行业的快速发展,我国现已有60多家房地产上市公司,房地产开发企业也有约30000家,巨大的市场对金融工具创新提出了新的需求。2005年6月,香港证监会撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制,可以看出我国房地产业的融资需求已经吸引了海外投资者的注意力。2007年3月,天津滨海新区的房地产“领锐基金”获得银监会批准,标志着国内房地产信托投资基金试点进入了实际操作阶段。2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出要“开展房地产信托投资基金试点”。银监会2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出,“根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则,积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。

    从实践情况来看,虽然受到政策、法律、税务等多方面因素的制约,我国尚未形成REITS这种高端的融资形态,但REITS的概念已广泛运用在了地产类信托产品的设计中。在许多信托公司的房地产信托项目中,准REITS已初显雏形。准REITS强调在保证REITS核心释义的前提下,结合中国目前地产金融发展需求,对投资产品的环节有适度的调整。同时在市场发展的推动下,上海、天津等地正在竞相研究推进成立正式的REITS。

    三、我国发展REITS的路径选择

    由于我国面临着独特的历史背景、经济发展阶段、法制环境、投资基金和上市公司的监管经验以及税收体制等,对于国外先进的经验和模式只可借鉴,不可照搬。以下将根据国外REITS的发展经验,结合我国的法律环境和投资特点,探讨适合我国的REITS的发展模式。

    1.REITS在我国发展的模式选择。从REITS在世界范围的发展路径来看,存在两种模式,即以美国、澳大利亚为代表的市场需求推动型和以香港、新加坡为代表的政府立法推动型。美国模式主要是从税收的角度,确立REITS符合税收优惠的条件,根据税法和市场状况,在投资结构、经营策略上做出相应的决策,因此美国模式基本上是在税收优惠驱动下的市场型模式。而亚洲REITS是在本世纪才起步的,它是在经济全球化和金融一体化的背景下,为加强本国经济金融竞争力,政府通过专项法规驱动的结果。

    目前我国没有制定类似美国的税收优惠来推动REITS发展,而中国成文法的法律环境,在某种程度上决定了我国会倾向于制定类似亚洲国家或地区的专项REITS法律,来引导并规范REITS的成立。对于具体的业务运行模式,更多的应借鉴亚洲模式,特别应充分研究香港、新加坡经验,同时也参考美国的经验,但不能直接照搬美国模式。

    2.REITS在我国发展的组织形式选择。美国的REITS主要以公司形式运作,具体形式有三种,即传统型的封闭式基金、可以公开上市的伞形合伙结构的UPREIT,以及在传统的封闭式基金基础上发展起来的伞形多重合伙结构的DOWNREIT,它们发展运行的动力都是来自市场的推动。与美国的市场驱动型不同的是,REITS在亚洲的发展基本都是按照法规的要求设立的,主要以信托契约形式运作,突出特点是强调受托人和管理公司的独立性。

    从国际上通行的组织结构中可以看到,我国的REITS发展主要有信托型、公司型和契约型三种路径。但在我国现有的法律法规中,《公司法》和《信托法》在不同领域、不同程度上对公司型和信托型的REITS产品都有所限制,同时信托产品在我国缺乏统一的交易平台,很难解决其二级市场的流动性问题。借鉴香港、新加坡经验,结合我国法律环境,本文建议在目前我国设立契约型REITS模式,法律、政策障碍少,可行性强,试点成功的机会更大。

    契约型结构中主要包含基金管理人、基金托管人及持有人。三方当事人在结构中的关系为双重委托和双重监管。第一,持有人委托基金管理人投资,委托基金托管人托管。第二,管理人接受委托进行投资管理,同时监督托管人并接受托管人的监督;托管人保管基金资产,执行投资指令,同时监督管理人并接受管理人的监督。这样的组织形式能够保证REITS产品的投资和收入分配策略顺利实施,并有效保护基金份额持有人的利益。

    3.REITS在我国发展的流通机制的选择。房地产投资信托基金按照流通机制不同可分为封闭式和开放式。封闭式基金的规模是固定的,而开放式基金可以随时购买和赎回。两者的主要区别在于REITS的存续期间、基金总额以及变现能力不同。就国际情况来看,目前美国以开放式REITS为主,新加坡的房地产投资基金有封闭式和开放式两种,而香港房地产投资基金是封闭式投资基金。产生差别的主要原因在于资本市场的成熟程度与管理水平不同,开放式REITS对市场的成熟度要求较高,市场发展的初期较难满足开放式REITS的运作要求。根据我国现有的法规制度,以及房地产行业的投资特点,本文认为在目前已有的证券投资基金的基础上,我国设立封闭式产业基金模式可行性比较强。建议我国先采用封闭式运作方式发展房地产投资信托基金,随着金融技术以及资本市场的成熟与发展,可以逐步尝试发行开放式REITs。

    首先,实施封闭式的交易方式,适应房地产行业投资特点。房地产业投资项目流动性较差,投资周期较长,要求资金来源具有较强的稳定性。封闭式的交易方式,可以使得基金规模保持不变,便于投资运作,因此采用封闭式交易方式更加适合产业的投资特点。其次,由于证券市场、房地产市场都具有高度的波动性,如果发展开放型房地产投资基金,可能会加剧证券和房地产价格的波动,不利于我国初期的REITS发展。最后,由于开放式REITS必须保留一定数量的现金用于投资者赎回,这必然会影响到基金的收益,而且开放式REITS资产规模经常变动,需在每日交易前对价值进行评估。然而,目前国内的资产评估机构体系不健全,无法对基金所持有的房地产项目价格进行持续评估,这也会提高投资操作难度,影响投资对象的选择。

    在发展封闭式REITS的同时,也不能忽视为开放式REITS创造发展的条件。封闭式REITS运营成本较低,且不会稀释投资者权益,利于长期投资。但封闭式REITS也有诸多弊端,比如其流动性要低于开放式,当资产价值下降时,投资者只能承担损失而无法退出,因而投资风险要高于开放式。随着资产证券化以及产权交易市场的发展,房地产投资的流动性逐步提高,其变现能力将大大增强,发展开放式REITS的条件也将逐步成熟。

    4.REITS在我国发展的募集方式的选择。房地产投资信托基金的募集方式主要有公募和私募两种。公募指向社会大众公开发行,私募则是指采取非公开发行方式向特定投资者发行。公募和私募各有优点和缺点,但是综合来看,本文认为目前我国发展房地产投资信托基金更应选择公募方式。

    首先,目前我国进行私募REITS的风险较大。私募形式对金融市场的要求较高,其附带的市场风险以及政策风险较大,而我国金融市场还不够规范,资本市场的发育还不够成熟,建立私募式REITS可能损害投资者的利益,造成金融市场混乱。同时,从国际经验看,私募形式在很大程度上依赖于机构投资者,而我国机构投资者的成熟度不足,且投资方向受到国家法律法规的限制,因此私募方式较难募集到所需的巨额资金,从而使REITS长期渐进式发展的体系难以建立。

    其次,公募形式募集可以丰富市场投资理财工具,拓宽居民投资渠道,吸引资金的流向。目前我国居民的富裕程度越来越高,而适合居民投资理财的工具较少。公募发行REITS可以将广大居民手中的小额资金汇集起来投资于资金需求量较高的房地产行业,使得居民无论资金数额大小均可以参与房地产行业投资,分享我国房地产业高速增长带来的回报。

    最后,目前我国公募化金融产品已经初具规模,很多市场基础和资源可以共享和利用。作为一种典型的公募产品,证券投资基金在我国的发展已经日趋成熟,可以给REITS的制度安排提供较好的借鉴。同时,监管机构在分类监管模式、信息披露的充分性以及托管责任的独立性等方面的规定也在逐步完善,这些都给公募方式提供了发展环境。

    5.REITS在我国发展的投资管理方式的选择。房地产投资信托基金根据投资组合方式不同,可分为权益型REITS、抵押型REITS和混合型REITS。权益型REITS直接投资并拥有房地产,其收入来源主要为拥有的房地产的经营收入。抵押型REITS是指以金融中介的角色将所募集的资金用于发放各种房地产抵押贷款以及购买抵押证券。而混合型REITS具有权益型和抵押型REITS的双重特点。

篇(7)

关键词：新准则 房地产投资 会计影响 变化 分析

房地产作为我国国民经济的重要组成，随着近些年来金融监管的宽松、开放力度的加大、信息技术和金融工具的创新，其自身得到了很大程度上的发展，并为我国国民经济做出了巨大贡献。近几年来，随着国外热钱与国内民间资金向房地产业的大量投入，房地产正发生着一场地震级的变革，甚至改变了人们的传统生活理念。从另一方面来说，随着房地产行业信用化、资本化程度的不断提高，其市场风险亦在不断的增加。因此，对房地产行业进行有效的控制和管理，规范行业会计行为，提高行业信息质量，从而减少行业违规现象十分必要。2006年2月15号，财政部颁布了新企业会计准则，准则中，增设了投资性房地产准则，对以往投资型房地产会计核算单独核算体系缺乏的现状加以改变，需对通用企业会计制度进行参照的局面，是房地产投资会计的一次重大变革，对房地产行业有着深远的影响，具有里程碑式的意义。基于此，本文试探讨新准则下房地产投资的会计影响与变化。

一、 新准则下房地产投资的会计影响

（一）信息披露质量进一步提高

相较于原有的企业会计制度，新企业会计准则有了很大改进，将公允价值计量理念充分引入其中，这在房地产投资会计的相关核算中亦得到有效体现。新企业准则中对于房地产投资真是价值的反映更加可靠客观，降低了企业经营者实施理论操作的几率，强化了投资者在内相关信息决策的正确性。另外，新准则颁布之后，房地产投资领域中各企业资产总值将得到很大程度的增长，进而促进公司规模的良性扩张，使投资型房地产的整体价值真实地体现出来。

（二）行业整体价值进一步提升

投资房地产本身具有升值性，旧企业会计制度中基于历史成本的计量方式低估了房地产实际价值，致使投资型房地产行业整体实力难以增强，相悖于企业价值最大化的目标。新准则实行之后，房地产投资可通过重估市场价值，来促进拥有资产账面价值的提高，从而利于企业整体实力的提高。另一方面来讲，重估市场价值，并不意味着虚增企业资产，而是通过这种方式来恢复企业原先被低估的资产。从理论上来讲，新准则对房地产投资会计的客观性更加相符。

（三）行业的波动性增加

新准则的出台，对于房地产投资会计的最大影响来自于企业自身所又有的资产溢价能够在账面价值上加以体现。房地产投资行业中，上市公司将会对财务报告中这一因会计政策变更而造成的资产溢价加以确认，从而促进整体行业利润的大幅度增长。房地产投资行业整体上获益，利于该行业整体融资规模的进一步扩大。

（四）税收问题

现阶段，在采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，肯定会导致大幅的资产增值，同时调增留存收益。目前财政部对这部分留存收益是否要征税尚未作出明确规定，当前税法上对收入和费用的确认强调收付实现制，同时参照国际会计准则的相关规定，对这部分增值收益征税的可能性较小。而引入公允价值模式后，折旧和摊销抵税功能的丧失肯定会导致企业大量的现金流出。我们在这里特别要强调的是，决定企业价值的是未来的现金流，体现为企业的盈利能力和真实的资产价值，采用公允价值计量只是让企业的价值更加透明，并没有改变企业的内在价值。因而企业如若采用公允价值就要权衡这部分现金流出的成本收益。

二、 新准则下房地产投资的会计变化

（一）单独核算准则的设置

新准则颁布之前，我国对于房地产投资并为指定单独的会计核算标准，其指导的具体原则需以会计制度中的相关规定为依据开展实施。新准则中，为了同房地产投资行业本身高风险高收益的特性相适应，特别进行了单独投资性房地产科目的设置，来对企业以获得资本增值或赚取租金为目的所拥有房地产进行核算。

（二）公允价值的引入

旧企业会计准则中，对无形资产和固定资产科目中投资性目的性的房地产基于历史成本的原则，通过计算该项资产所发生的实际成本，来对房地产投资加以反映。新准则中，在成本法的基础上，引入了公允价值计量方式，当符合一定条件时，即可用公允价值计量模式对房地产投资进行核算和反映。

（三）用途变更的变化

旧准则中当某项房地产的用途发生改变时，应将变更前账面价值转化为变更后入账价值，而无需调整账面价值的差额。新准则中，运用公允价值计量的房地产在发生用途变更时，需按照公允价值来进行后者的相关计量，并将账面价值与公允价值的差额计入到公允价值变动损益科目当中。

三、 结束语

相较于旧准则，新准则下的房地产投资更全面和更具保障性。会计影响及变化上均呈现出优势走向和变化，信息披露质量的提高、行业整体价值的提升、行业波动的增加都显示新准则的新鲜活力，加之独立核算准则和公允价值的引入使其更及适应当前形式。积极履行新准则，从而促进房地产投资的良性发展。

参考文献：

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