房地产行业的商业模式精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产行业的商业模式范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

一方面是调控政策未见松动，一方面是优秀企业业绩飙升，在资本与政策的博弈中，我们大胆对房地产行业下一步发展进行预测。调控政策短时间内不会松动

限购令短时间内不会消亡

限购令的实质是制止资金进入房地产市场，剥夺民间资金除刚性需求之外的房地产投资权，促使首次购房者能够有能力购买。从这层面上讲，限购不仅可以收到实效，也能获得民意支持。

其次，限购令逐步向三四线城市蔓延是必然。根据住建部市场数据，以7月为例，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个；与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1．0％，涨幅比6月份缩小的城市有15个。同时，近日住建部下发通知，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准，对于部分房屋价格增长过快的三四线城市，出台限购令，似已成必然。

第三，市场需求不允许其松动。一方面是持续增长的刚需，一方面是投资需求，这两种购房的主力群体，其被压抑的购买需求已处于随时都可喷发阶段。在没有找到更好的解决途径前，贸然的取消限购，必然导致房地产行业的变态爆发性增长，这也不是政府能够接受的；从这个角度讲，政策有可能松动的时间点可能是在保障房大量投入市场的时间。

第四，宏观经济环境不具备松动的条件。由于地产行业在中国经济中举足轻重的地位，在通胀压力与国际经济环境未见明朗的情况下，政府也不太可能对目前的限购政策进行较大的调整甚至是松动，而造成宏观经济波动。

行业发展趋势长期向好，增速放缓，业内竞争加剧

在经历了2007年、2010年两拨爆发性增长后，整个行业已偏离了其既有的发展轨道，在政府的强有力干预下，行业已进入持续震荡阶段，即使限购松动，但若在松动后出现超预期增长，必然会进入下一个调控周期，因此整个行业将在全国人民的监控下前行。在可以预见的3-5年内，房地产行业震荡将持续，难以发生较大改观。

由于城市化、收人增长、投资需求、传统购房思想、通货膨胀和人民币升值预期几个关键拉动因素的稳定，在在未来10年内房地产行业还将继续的增长，不会出现行业萎缩的局面，但增速会放缓。有限的蛋糕，近年来诞生的庞大竞争群体，注定房地产行业持续快速增长的主题会被房地产行业内竞争所替代，对于处于资金与能力均弱势的小型房企，其生存堪忧。

产业集中度持续增加

根据上半年数据CRIC统计数据，初步测算，今年上半年前十强销售额占全国的比例为15％，去年约12％。万科上半年占比2．9％，去年约2％。根据统计数据可以看出，行业集中度正在增加，强者恒强的势头将延续下去。究其原因在于房地产开发企业的规模优势、品牌优势、资金优势、能力优势已逐步显现，对于上述几个方面处于弱势地位的小型企业来讲，在同一竞争区域，市场份额必然会被侵占。同时，从国外经验看，行业集中度逐步提高，亦必不可免。

房企怎么办?

明确方向

当行业以逐步从资源导向型向能力导向型过渡，逐步由年轻迈向成熟，继续还是退出?相信对于以通过房地产行业积累了一定资源的老板们必须要面对的问题，需要做出更理性的判断。是逆水行舟，还是急流勇退?如果摇摆不定，必然会导致你愈发的迷茫，从现在趋势看，做墙头草必然会导致你在工作中面临无数的矛盾和犹豫。无论坚持还是退出，均无可厚非，但如果你选择坚持，就需要找到一条解决的路径。

盘点资源

首先需要系统盘点手头具有的土地、资金、人力、社会关系甚至是品牌资源，全方位的剖析自身的能力状况，重新认识企业，找出相对优势与弱势，判断企业在竞争环境中所处的位置，发掘突破口。

重新思索商业模式

什么是商业模式?商业模式核心是在于结合企业实际业务能力处理好与企业利益相关者的交易结构。但大家都知道，商业模式的创新是最难的，但对于国内房地产企业来讲，并非遥不可及，如万达模式、红星美凯龙模式、苏宁模式、步步高模式，这些都是国内优秀房企在运作过程中发现的成功商业模式。房地产企业的构建商业模式的核心在于如何发掘自身优势，有效组合更多的利益相关者。举个例子进行说明一下：

全球最大物流地产企业普洛斯(Prologis)1991年成立，主要业务范围为物流园与标准物流设施的开发、定制开发、收购与回租、咨询服务，目前旗下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达到4600万平方米，遍布全球22个国家，136个市场。但其如何以普洛斯不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元?

1999年，普洛斯发起成立第一只私募基金，用于收购普洛斯手中持有物业，收购后，普洛斯不再持有这些物业，而通过与基金公司签订管理协议，负责物业运营，并收取管理费用。目前普洛斯旗下基金总数15只，总投资规模超200亿美元，。而普洛斯自有资金投入仅不到20亿美元，普洛斯实际控制的资本规模达300多亿美元，是其1998年的10倍。1998年其管理的成熟物业及在建物业总数为1145处，到2009年增长到2509处，可出租面积从1．13亿平方英尺增长到4．8亿平方英尺，实际控制资产的投资规模从36亿美元增长到320亿美元

为何基金愿意纳入其业务体系中?因为其充分了解了其相关利益诉求，构建了如下的商业系统(见图1)：

引入投资者后其收益多样化(见表1)：

引入投资者后，资产回报率变化(见表2)：

篇(2)

8月渐近，气温日高，火热楼市的高温开始传导至土地市场，“地王”这个消失有一段时间的名词再次频繁出现。

从恒大广州地王到北京万柳地王，土地市场早已不平静，而中海近日在天津斥资近30亿元又创造一个地王。

似乎楼市和地市都向2009年发展轨迹靠拢，不过也许不会，中央政府有关部门已经发文。

7月19日，国土资源部和住建部就当前房地产市场形势联合下发了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》。

通知指出，房地产和土地市场近期出现了一些波动，虽然这些波动未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，加上房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。

通知要求，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门都要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

通知还强调，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。

这份文件延续了中央一贯以来坚持房地产调控的基调，并不太出人意料，但明显可以看出，随着房地产市场升温，中央政府加强了防止房价反弹的力度。

房地产市场是否足够火热仍需观察，但在8月，一个“放在火炉上烤”的房地产论坛正在预热，即将揭幕。

8月8-11日，一年一度的中国房地产界最重要的盛典“博鳌房地产论坛”将在海南博鳌召开。据论坛组委会介绍，论坛筹备工作已经进入最关键阶段，预计论坛报名参会人数将达到史无前例的1000人。

作为房地产行业规模最大、规格最高、影响最广的专业论坛，2012博鳌房地产论坛依然选择在海南博鳌亚洲论坛大酒店共襄盛会，将延续博鳌论坛经典并加以扩展，议题覆盖宏观经济、市场、商业模式、资本、产业等。

其中，金融和商业地产方面将是本届论坛的重点与焦点，也是中国房地产行业未来值得期待的方向。

“最热的8月，每年还总是有许多人来参加，热火朝天”—这是博鳌房地产论坛十二年来的写照，而且一年比一年更加火热。

篇(3)

他见证着行业的起伏变化，

始终保持着冷静、客观的处事态度；

从房屋开发到物业管理，

他总是认真地做着每一件事，

投入的是一份感情、一份责任、一份耐心；

他不断地思考与学习，

完善并成就着自己。

他，就是杨永泰先生。

二十年地产经：冷静 客观

早在许多年前，杨永泰先生便选择了房地产行业，沿着这个方向，他走到了今天。二十世纪九十年代，杨永泰先生从香港的房地产市场转战到了澳门房地产市场。

澳门二十年，他亲眼见证着的是澳门房地产几起几落的历史，感受到的是特殊环境下有关地产行业的种种成因，心里想的是澳门房地产的未来。紧跟时代和环境变化的步伐，是杨永泰先生――一个地产行业资深人士在用他冷静而客观的处事态度，讲述着澳门地产的过去、现在和未来，亦讲述着自己与澳门房地产行业二十年来风雨相随的故事。

从香港到澳门，杨永泰先生首先需要适应的是与香港不一样的环境。澳门之于香港，与地产行业相关的法律政策有些不同，房地产行业的发展进程亦稍显缓慢，但是相同的是，澳门的房地产行业也曾历经过多次起落，在起起落落中向前发展着。

上世纪九十年代初，改革开放，澳门政府修订了土地法及土地竞投规则，很多内地人来到港澳地区投资房产，买了许多地建房，刺激了地价，楼价上升。杨永泰先生以“澳门的房地产行业将步入一个大发展时期”的判断为缘由，于1990年，在澳门房地产行业即将大热的时候进入了这一行业。

从1991年至1993年，澳门的房地产、建筑、投资等各种与房地产有关的公司由两百多家猛增至近千家，而澳门十年前后的土地价格升幅也高达两百多倍。

市场经济的一个规律是，当一个行业迅速升温，在一段时间之后，温度定会有所回落，而地产行业相对来说是一个不太稳定的行业，这样的趋势更加明显，成熟稳重的杨永泰先生已经意识到这一点，果不其然，“大约在1993年左右，国家出台了宏观调控政策，许多在港澳投资的内地商人来不及撤资，加上一些投资商因为资金不足的缘故，许多房地产项目虽已办理了用地、规划项目，但还是被迫停工，澳门出现了许多烂尾楼。”杨永泰先生说。在这样不利的环境下，他却顺利地避过了这次地产低潮，杨永泰先生谦虚地说：“运气比较好。”运气的背后，很大程度上依靠的是地产界前辈和合作伙伴丰富的经验、敏锐的商业触觉以及看透事物本质的能力的支持。

1997年后，澳门房地产又有了新的起色，“虽然当时整个亚洲遭受金融风暴的打击，但由于澳门房地产行业刚历经了一个低潮，正从低潮成长起来，因此，受亚洲金融风暴的影响较香港来说，要低一些。”杨永泰先生分析说。而他由于那洞若观火一般的先见之明，让他鲜受金融风暴的冲击和打击。2000年之后，澳门低迷的房地产走出了低谷。

在澳门二十年有余，杨永泰先生历经了商海中多次起起伏伏，脚下虽然是翻滚的风浪，他却始终泰然自若，在威胁和劣势中，冷静地寻找着机会。对于澳门房地产行业的未来，杨永泰先生充满了信心，他说：“澳门虽然只有二十多平方公里，却居住着四十多万人，从某一个方面来说，有一定的局限性，然而，政府会发挥适当的调节功能，让一些旧屋重建，协助房地产市场的平衡发展。”

二十年辛苦打拼，他收获的是专业的知识，宝贵的行业经验以及应对风浪的能力。这一切，都是他行走于澳门房地产行业的基础和重要保障。伴随着杨永泰先生在澳门二十年房地产行业经验的累积，他曾获邀成为澳门房地产联合商会学术部部长，这一职务，与杨永泰先生本身的学历无关，只与他的经验有关。

身兼学术部部长一职，杨永泰先生要做的是将行业经验与更多的行业人士分享。不久前，他获邀出任澳门房地产联合商会副理事长一职，为澳门地产行业营造一个温馨适宜的环境，推动其平稳地发展而出谋划策。

二十载行业路：求全 上进

随着澳门高层新楼宇、商业楼宇及大型基建设施的落成，加速了澳门管理服务的需求，杨永泰先生说：“随着人们需求的增加和变化，如今许多人买房看中的不仅仅只是房子，更多时候他们看中的还有环境、其它配套设施以及品牌的效应。”买房者的高要求是推动物业管理朝着高水平服务方向迈进的动力和源泉。

1995年，宏观调控一段时间后，杨永泰先生参与建造的楼房逐渐热卖了起来，在审时度势一番之后，集合“天时地利人和”因素，他顺势成立了物业管理公司，自此，他由单一的商业模式，转向了地产行业一条龙服务的模式，集房屋开发、房屋买卖、物业管理于一身，全面发展。

有人曾把房屋、楼宇比作了一个有生命的人，将物业管理比作了家庭全科医生，是因为当这个人还在孕育中的时候，物业管理部门便参与了其中，直到这个孩子在时间的流逝中一步步成长，历经整个生命周期后变老，“只是最初的时候，物业管理人员的工作还很轻松、简便，只需要知道楼房何时能建成就行。”第一国际物业策划管理有限公司董事经理杨永泰先生说。当孩子呱呱落地后，物业管理人员便担负起了照看孩子的重任，除了不离不弃照顾着它，还需要不间断地对其进行护理，尽最大的能力延续其生命，不让其轻易地坏下去。

物业管理不是一件容易的事，在这个行业领域已有十余年经验的杨永泰先生说：“假如一个楼盘一千多个单位，十个楼盘就有一万多个单位，其中牵涉的是一万多个不同的家庭，协调好这一万多个家庭，让他们没有投诉，这不是一件简单的事。”这个过程是一种挑战，需要投入的是一份感情，一份责任，一份耐心。

除了做好每一项工作，杨永泰先生还不忘时刻提升自己，在他看来地产行业是一个竞争大的行业，为了不被时代的浪潮淘汰，必须要保持终身学习的态度，不断学习，以提高自己的竞争力。不久前，他刚刚通过考试，获得了英国特许房屋经理学会亚太分会会员资格，“今年还有四本书要读。”杨永泰先生说。下一步，他计划考取内地的物业管理师证。他用自己的行动践行着人们常说的一句话：“活到老学到老。”

杨永泰先生不断地用知识充实着大脑，学习让他轻松地适应着每一个不同的环境，让他准确地捕捉到行业的变化，并适时作出调整，在成长中向前迈步。

行走在地产行业，杨永泰先生更像一位思想者，不断地思考，不断地总结，永远面对变化，不断取舍，不断分析，努力完善自己，让自己迎合这个行业的发展，努力提升自己，为这个行业的和谐发展，尽一份心，出一份力，也因此，活出了自己精彩的人生。

杨永泰先生主要职务与履历

第一国际物业策划管理有限公司董事经理

第一国际投资发展有限公司董事经理

盈丰置业有限公司董事总经理

国联物业管理有限公司董事兼行政总经理

历任澳门房地产联合商会学术部部长

现任澳门房地产联合商会副理事长

澳门物业管理业商会副会长

澳门电力客户谘询委员会委员

篇(4)

王东亮 诺承投资合伙人

嘉宾：

曹少山 河山资本董事长

林 竹 中信地产总裁助理

孙树涛 中城联盟副总经理

时宝东 北国投副总经理

王戈宏 赛富不动产合伙人

吴 涛 稳胜投资总经理

肖 乔 酒美网COO、副总裁

张民耕 盛世神州董事长

趋势与机会

王东亮：新型城镇化是否意味着又会迎来新一轮房地产行业的发展？房地产基金未来趋势会怎样？房地产企业，房地产基金，相关第三方如何在其中找到真正适合自己的机会？

林竹：新型城镇化为房地产行业带来一个新契机。新型城镇化至少在未来的10-20年能够为中国房地产业提供正能量。城镇化的过程中，一定会有更大更多的需求；新型城镇化给整个房地产行业的发展，也带来一个新课题。这次的新型城镇化更多是产业的导入，而产业的导入和资本的运作两个重要的元素融合，可能会给房地产业开发模式、策划模式，命名模式等方面带来一个创新的驱动。新型城镇化确实给房地产业带来了很多新动力，驱动力往哪个方向走，每家公司，每家基金、每个产品的方向都不同。在同样的驱动力之下，可能会产生出种类繁多的产品和服务，但都要回归以人为本。因为这次城镇化的核心是人的转移，人从农村转移到城镇来以后，需要方方面面的服务，需要大量的城市产业去支撑，提供服务。作为房地产开发商，不能仅想得建楼卖楼等简单的事，可能要引入大量服务实体，如果做到这些点，可能在产业发展进程中取得一些优势，也会推动整个行业走上一个新台阶。

曹少山：很多地产基金成立之初，都是想跟着地产商挣钱，地产商永远缺钱，所以我们希望能在地产商缺钱时也分到一杯羹，但地产商在选择资金时，有自己的判断。而一般的私募资金管理人，对地产商的吸引力是不是很大？首先资金量很小，所有私募地产基金资金加起来不超过100亿，这在整个中国地产金融领域只是九牛一毛。所以，地产基金如果依附于地产商，希望在地产商融资过程中挣一笔钱，谈判力很弱，商业逻辑、生存逻辑很弱。

所以，开始时给开发商的融点资，占一点股份，占点开发商的便宜，但从长远看，逻辑不成立。不管是地产基金还是VC/PE，投资领域是消费业还是制造业，投资逻辑都是要有挣钱的道理：要不就是你眼光独到，在别人没发现时，你发现并进入；要么就是能给企业带来特别独特的价值，否则你就是稀里糊涂地挣钱，或是把手伸到别人的口袋里。

私募地产基金融不到太多钱，因为很难跟主流的机构投资人对接，而融民间的钱成本较高，这样逼着我们去创新，去找别人发现不了，或别人不太愿意去尝试的一些项目。地产商挣钱一定是在细分领域，因此一定要吃得特别透。

肖乔：城镇化建设对电子商务是个大利好。前几年，电子商务只能覆盖北上广深等一线城市、省会城市以及一些好的地级市，因为物流能力不够而覆盖不到农村。而城镇化建设，拉近了电商总部与最后一公里之间的距离，这是一个非常好的消息。最近三年，电子商务发展迅猛。传统的商业肯定是要转型，电商的体验店可以与商业地产的结合，能够形成非常庞大的物流、仓储的产业链，而这恰是未来城镇化的方向。

张民耕：前几年全民PE热，现在可能是全民基金热。各种机构，有牌照的、没牌照的，金融机构，准金融机构，现在都看好房地产基金。VC/PE困难，退出不易，项目要卖个好价钱更难，如果维持生存或机构正常运转，必然都会找到地产基金市场。因此，要充分利用这样的机会打通各种渠道。不是几天之后他们去做房地产基金了，地产基金就没戏了，因为他们已经落后我们一点。房地产基金还是一个产业化的基金，对房地产行业的理解，对大势的判断，对具体项目的评估，对于项目利润点的判断，风险控制与风险预案，这些都是问题。所以，我们在招聘员工时，寻找一些具有金融背景，但更注重房地产行业从业经验，经历过顺境逆境的人，这些可能给我们带来很多经验。只要地产基金越来越专业，就会有越来越多的金融渠道找到你。

中国房地产基金在起步阶段，也将经历较大的转变：一是，股东考核公司发展的主要指标转向盈利和业务规模。这是任何一家房地产基金公司要想发展做大必须要考虑的问题。如果没有规模，做不到盈利，不能给股东创造价值，整个经营团队没有太大意义。二是，融资问题得到了彻底解决。三是，未来十年，房地产行业会进入到重组、并购阶段，一些经营比较好的公司，会用自己的融资能力和管理能力，去把那些经营不好，规模小，融资能力差的公司，从市场上慢慢地挤掉，行业集中度将提高。四是，资产证券化。

路林：我们管理公司的发起人实际上是50家开发商。公司成立至今，大概花了三分之一以上的时间，告诉消费整体，我们是开发商，这些开发商在一个体系之下。六年前，我们把公司做成一个投资型基金，把股东都变成了LP。我们不是服务于一个特定的开发商，服务于管理公司的股东。我们做到独立，经营产品对管理公司、LP投资人的信息披露也做到透明。

王戈宏：地产基金这三年来在跟一系列不确定性做交集，项目不确定、钱不确定，投资模式不确定等。未来地产基金依然面对很大困惑：一是，钱在哪里？没有其他机构投资人，所有地产基金融资都非常有限。在目前中国地产基金中，规模以3亿为标准的占到了54%，基金规模非常小。真正的机构投资人对风险与收益有比较明显的认识。未来，中国的机构投资人关注房产基金时，房产基金可能告别小规模。二是，做全资产市场，还是做金融市场？中国地产基金GP有很多投行，但我们又没有像其他投行那样的信誉。三是，做全资产还是细分？做细分就要根据消费者的需求，是商业模式、管理品牌和资本的问题。细分市场的规模化未来有很大的空间。地产基金是三岁小孩，中国的地产结构不合理，还需要不断地支持。

时宝东：随着房地产行业的细分，对不同的细分行业（住宅地产、商业地产等），信托提供的金融融资手段就不同。像商业地产、零售地产，可能运营的成分更突出，不仅仅是拿块地建个房子，因为如果没有好的运营商，地产项目做不好，仅仅盖了房子，可能你根本就招不到租，没有租金，物业就一钱不值。在这些领域，信托和房地产基金有很大合作空间。

信托和房地产基金有多种合作方式：一是，接力棒。房地产基金的眼光独到，敢于冒险，可以先行介入，相对来说，信托投资人比较稳健，比较保守，可以采用接力的方式，地产基金先介入，信托后介入，信托介入时，风险比较小。二是，信托可以作为地产基金的LP，借助地产基金专业的管理能力。信托公司毕竟是金融机构，在房地产某些细分领域，像养老地产、商业地产、旅游地产、物流地产，工业地产等都需要专业的团队来运作，实际上这些专业的细分地产，要降低地产地位，突出产业地位，应该突出专业能力，而这些专业能力，恰恰是各基金管理公司所能够提供的专业服务，这凸显各专业房地产基金的不同特点，房地产信托下一步的发展，必须依靠这些专业团队来运作。

那些已经成熟的房地产基金，已经有了所谓的基石投资人，跟定了这个GP之后，为其提供一种杠杆，你的投资人可能需要20%-25%的投资回报，我的投资人可能只要8%-12%的稳定回报就已经很好了，那信托就可以地产基金进行结构化。因为信托最大的一个特点就是结构化，可以通过结构化安排，为地产基金的基石投资人提供杠杆，当然要承担更大的风险。所以，信托公司和房地产私募基金的合作空间非常大。

策略与应对

王东亮：城镇化不只是个经济话题，更是个政治话题。在这一大的行业形势下，怎样制定自己未来几年的发展策略，怎样定位自己的核心竞争力以及与团队能力相匹配的策略？

林竹：中信集团跨越了56个行业，所以产业资源非常丰富。另外中信本身是一家金融机构，在金融融资又有独特的背景。未来，中信在房地产行业，会偏向于做一个系统方案的提供者。在新型城镇化的过程中，会更多地走出来主动跟地方政府合作，通过市场手段提供一整套系统方案。中信立足于做一个资源整合者，会建立一个资源整合平台。

市场是不断变化的，市场细分的规律以及轨迹非常清晰。对业态的理解程度、把控能力，会直接影响到基金产品最终的效益，可能地产基金的创意非常好，设置的架构也OK，但专业基金管理人的运营能力不够，最终会导致运营的风险转变为基金的投资风险。在市场的细分潮流下，非公募的、偏向市场化的基金也会走向细分，这也是体现竞争力的关键所在。

一家公司不可能什么都会，要做专做精，也能吸引人才，运营团队的能力体现了增值能力，所有的资金就会往这边流。要寻找业态中最优秀的基金提供者、运营者合作，这样，大家都能找到自己的生存与发展空间。

曹少山：老的城镇化是以造城为标志，就是城市建城面积不断扩大，建更多的房子。新型城镇化是城镇化的生活方式可以提供给更多人，同时城镇化生活方式的内涵不断提高。延伸出来一个启示是，更多的市场机会不在于造城，不在于建更多的房子，而在于怎样让这些房子作为一个物理载体，以更好的服务的方式提供给城市居民。住宅地产行业的集中度会越来越高，以后会出现很多两千亿规模的住宅巨无霸公司，住宅市场对私募资金价值不是特别大。泛商业地产会向两个方向发展：一是不能被电商取代的，贴近日常消费的新区商业。二是，与电商相关的地产投资机会，即仓储物流设施，这块有庞大的市场。

吴涛：新型城镇化和原来城镇化的不同在于从注重规模到注重质量。第一，金融化。我们用几十年时间走完了人家几百年才走完的路。房地产金融化趋势已经非常明确。第二，大型化。出现了4个千亿级的集团，大企业会越来越大，小企业做小做精。第三，细分化。各细分行业会更加欣欣向荣。大企业现在是不是没有资金需要？其实，房地产基金对房地产企业来说还是很可贵。大型房地产企业也面临着做大做强做规模，钱也经常不够。此外，区域性、专业性方向的企业，是我们重点支持的方向。

孙树涛：我们未来基本上不会参与到所谓的新型城镇化，全球的市场发展证明，核心城市的聚集能力和经济发展的承载力，是其他普通城市没法相比的。作为房地产金融的一个从业公司，我们不会去关注农民没了地以后怎么办，这些问题太复杂，应该是政府操心的事情。

路林：面对新型城镇化，更多人、更多机构，不管愿不愿意，都要入局。我们的使命就是，赶紧提供出更多的金融投资类的产品，供他们选择。

篇(5)

【关键词】 VGC模式 轻资产时代 房地产企业 战略转型

一、引言

中国的房地产行业，在经历过一段高速增长的黄金时代后，如今面临的市场供求已经逐渐趋向平衡，买方市场的特征越来越明显，行业利润率的持续性下滑成为“新常态”。在这种背景下，为了获得持续的盈利能力和风险控制能力，房地产企业除了通过调整企业组织架构等措施来降低成本之外，通过在未来品牌溢价、物业管理、商业运营以及其他衍生收益等方面构建新的利润增长点的“轻资产”模式也逐渐受到房地产企业的青睐，房地产行业逐渐进入“轻资产时代”。

上个世纪90年代初期开始，在经历了奇迹般的高速增长后，日本的泡沫经济崩溃，房地产价格急速下降，房地产行业从黄金时代急速进入萧条时代，大批的房地产企业接连倒闭，整个行业哀鸿遍野，整个日本经济也进入了持续数十年的低迷时期。但是，有这样一家房地产企业，在此期间不仅没有遭受重大损失，反而更加发展壮大，迅速成长为日本房地产业的三巨头之一。缔造这个奇迹的，就是森氏家族的森大厦株式会社。而森大厦株式会社所依仗的开发模式，主要就是VGC模式。这种模式的成功，可以为中国房地产企业在当前形势下的战略转型提供有意义的借鉴。

二、VGC模式概况

1、VGC的开发理念

森稔（Minoru Mori）从1993年开始接替其父亲，继任森大厦的社长，正是他缔造了森大厦的真正巅峰，也正是他创造了森大厦盈利模式的核心理念――VGC。

森稔曾经这样描述其心中的“垂直花园城市”：“高楼层，日照充足，办公、购物、居住、娱乐都在一起。楼群里还必须要有自然――庭院里有流水潺潺，春天百花盛开，秋天要有落叶飘落……”概括而言，VGC就是摒弃了传统的平面密集型开发模式（如图1所示），创造出一种新的垂直密集型模式（如图2所示）。

显然，VGC模式大大缩减了人们上下班的通勤时间，并且腾出了大片的地面开放性空间。体现VGC理念的经典案例是森大厦集团开发的六本木新城（Roppongi Hills）。该项目位于东京闹市区，从1986年启动，到2003年才完工，历时17年，耗资40多亿美元。在占地面积仅为11.6公顷的土地上，六本木新城整个建筑群以高达54层的森塔（Mori Tower）为核心，还包括东京凯悦大酒店、朝日电视台总部大楼、毛利庭院、露天广场以及四座住宅大楼等主要建筑。建筑群里有写字楼、商店、电影院、精致的日式庭院、博物馆、幼儿园等各种各样的商务和生活设施。而这一切，全部呈现在占地面积仅有11.6公顷的土地上。

该项目完成后，迅速成为日本甚至全球的热点地区，很快便吸引了包括雅虎、乐天、活力门等知名企业在内的大批客户入驻。在六本木新城上班的人被称为“Hills一族”，这一词语后来迅速成为日本的流行语。另外，六本木新城每年接纳的前来参观的游客超过4000万人，比去东京迪士尼乐园的还多，因此被称为“战后日本最具野心的建筑物”。

2、对VGC模式的评价

以六本木新城为代表的VGC模式之所以如此成功，主要是由于该模式具有下列优点。

（1）在其中工作生活极其便利

居住在六本木新城的人，从居住地到工作地步行几分钟就可以到达，完全不用担心上下班交通高峰造成的堵车和极度拥挤的地铁。业余时间，人们在家门口就可以进行购物、餐饮、看电影以及欣赏艺术展览等各种休闲文化活动，甚至接送小孩去幼儿园都可以通过步行轻易完成。这种环境使得人们很容易平衡自己的工作和生活，并有更多的时间和空间来创造出更新的理念和更大的价值。

（2）建筑物的抗震性很强，安全性能极高

日本是一个地震频发的国家，考虑到这一点，六本木新城在各个建筑物中都设置了能抵抗关东大地震、阪神大地震等地震级别的耐震性装置，将地震引起的摇晃控制在最小限度，以保证建筑物的安全。对于抗震效果，一个有力的例证是，在2011年的东日本大地震中，整个森大厦的摆幅得到了有效控制，即使是位于大楼高层的会员制俱乐部，也没有一个酒杯餐具因为摇摆而落地损坏。

（3）环保、亲近自然以及崇尚文化等人文环境因素

该项目通过建筑物的集约化和高层化，灵活利用人工地盘和地下空间，在地面创造出多样化的开放空间。在这个寸土寸金的地方，规划出了大量公园和绿地，各种小巧的园林错落其中，当初建设时暂时移走的百年古树，后来又重新移回原地，绿色步道几乎串联了整个城市空间，甚至在屋顶上还种植了几十亩的樱桃、草莓等果木蔬菜。传统与现代元素就是以这样的方式和谐共生于六本木新城中。

三、VGC模式对轻资产时代中国房地产企业战略转型的启示

1、自行创造“好地段”，提高地产价格的抗跌性

亚洲投资界超人、香港首富李嘉诚说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。这句话一直以来被地产业界奉为金科玉律。现实中，多数的房地产企业，在设置社区门槛时，也主要是依靠天然形成的地段环境，来维持和增加房地产的价值。但是，在房地产企业通常的业务模式下，一个地段的价值并不是一家企业所能够控制的，它主要取决于当地政府的总体规划和城市发展的多方面需要。这样房地产企业在发展过程中就会遇到一种困境：配套设施完善的好地段毕竟是有限的，不仅各个企业在其中竞争激烈，而且也大大限制了企业的发展速度;另一方面，比较差的地段不仅利润率低，而且风险大，因为当房地产价格泡沫破裂时，不良地段的项目会首当其冲，率先崩盘，这些项目所在的企业也将不得不吞下自酿的苦酒。

森大厦崛起之初，东京的城市规划一度是按功能划分区域，工作地段就是工作地段，住宅地段就是住宅地段，泾渭分明，导致住宅舒适度和城市基建都跟不上。森大厦的VGC模式，不仅在同一个建筑群中为业主提供工作和生活所需的极其便利的空间和建筑，而且还提供时尚、美食、休闲、娱乐以及社交等无所不包的各种软硬件设施，这样，通过多元化的产业结构，可以创造出一种优秀的社区环境，也就自行创造出了好“地段”。如此的好地段，将可以吸引更多的投资，物业的估值也将更高，进而将有更多的资源可以用于进一步完善各种配套设施，使得所在的“地段”变的越来越好。这样，不仅可以摆脱与其他房地产企业拼抢旧有好地段的红海困境，而且可以不断地创造出属于自己的广阔蓝海。更重要的是，当房地产价格泡沫破裂、市场下行时，这些地段的房产价格将是最抗跌的，房地产企业也将因此获得喘息机会，在危机中更容易存活并获得发展机会。

2、目光宜放长远，而不应盲目追求“快进快出”

国内的房地产传统商业模式一直具有“快进快出”的特点，在目前楼市宏观调控成为新常态的情况下，追求薄利多销、以价换量更是成为大中房企的主流业务模式。很多专家认为，大型开发商不仅要做大鱼，也要做快鱼，要通过高速周转策略提高开发和销售速度，要跑得快一些，并且不断扩大自己的市场份额。比如，作为中国房地产标杆企业之一的万科集团，十多年来一直坚持的就是“专注于住宅，快进快出”的商业模式，根据万科2013年的年度报告，万科“坚持面向自住购房者的产品定位，……以中小户型普通商品房为主，2013年度，万科144平方米以下的户型占比达到91.5%。……在选择投资地段方面，万科充分考虑到不同城市的市场分化明显加大，依据PIE（即人口、基础设施建设和就业三因素）评估模型，严格评估投资风险，理性选择投资区域，规避估值过于乐观的地块。”

反观森大厦的VGC经营模式，各个项目的开发过程无不都是漫长而曲折，显然是与“快进快出”的理念背道而驰的。比如，六本木新城项目中，为了获得所需的土地，森大厦集团与500多位个人业主进行了800多轮磋商，整个谈判和规划过程就用了14年，建设过程又用了3年，合计耗时17年，终于把被二战空袭的战火烧毁过的、汇集了狭窄的道路和小型建筑物的六本木地区，建成了一个安全、便利、舒适，极富吸引力的垂直花园城市。1994年，森大厦集团又决定投资建设上海环球金融中心，虽然相继遭遇了1997年亚洲金融危机、2001年911事件对高层建筑的打击以及2003年非典对商业活动的影响，一度停工数年，但是森稔始终对这个项目满怀信心。在经历了14年的漫长开发过程之后，2008年8月，耗资83亿人民币的上海环球金融中心终于竣工。虽然写字楼租金是同等地段其他写字楼平均租金的2倍，但是，世界500强中的证券、银行以及保险等金融机构依然趋之若鹜。

诚然，在市场周期的上行阶段，“快进快出”战略无疑是很赚钱的，但是，要想维持和扩大收益，房地产公司所运营的资产规模就必须不断扩大，越来越“大进大出”。一个例证是，在“快进快出”战略下，万科已经迅速成长为全球规模最大的房地产企业。然而，一旦市场周期转入下行，资产价格进入下跌通道，需求持续萎缩，那么，奉行这种战略的房企首当其冲将遭受连环致命打击：手中巨额资产贬值，资产负债率上升，资金链断裂……相反，森大厦的深耕增值战略所占用的资产较少，盈利能力对资产价格的敏感系数很低，因而抵御资产价格下行的能力更强，发展壮大的可持续性更好。不仅如此，与奉行“快进快出”战略的企业相比，森大厦的总资产周转率依然是比较理想的。以2011年度为例，万科的总资产周转率为0.22，森大厦的总资产周转率则为0.19，差距并不大。

3、利用房地产价值链的长度，提高投资的多元化水平

对于房地产行业而言，其价值链本身是很长的，包括了土地投资策划、楼盘工程建造以及物业销售客服等三大环节。与房地产行业相关的其他行业也很多，比如建材行业、钢材行业、水泥行业、家装行业以及物业管理行业等等。价值链各个环节之间以及相关行业之间的联系是非常紧密的，往往是“一荣俱荣，一损俱损”。

再次以六本木新城项目为例来看森大厦对行业价值链长度的充分利用。实际上在这个项目中，森大厦的经营触角已经向前延伸到了城市规划环节中去了。六本木地区中央地带是日本朝日电视台总部的地基，当时该地区的规划已经十分老旧，道路狭窄杂乱，建筑物矮小拥挤，防灾抗震性能很差。从20世纪70年代开始，朝日电视台与东京都港区政府开始商量该地区的规划重建问题。森大厦抓住了这个千载难逢的时机，与朝日电视手，全程参与并积极推动了政府部门对该地区的重新规划和建设。同样，早在“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的时代，森大厦就与上海政府商谈在浦东开发建设上海环球金融中心的事宜了。

在“垂直花园城市”模式下，森大厦重新定义了房地产企业，已经不再是简单的建房子卖房子，而是向客户和居民提供一种全新的生活方式：不仅向人们提供居住场所，而且还提供工作场所、娱乐场所、购物场所、教育场所甚至文化活动场所。这些属于不同行业的业务都会向森大厦提供收益，而且现金流相当稳定。因为，不仅各个业务之间可以充分利用规模经济的好处，资源共享、相互促进、相得益彰，而且这种多元化的投资结构无疑可以有效降低总体的风险水平。

四、结语

实际上，在房地产行业经营模式的类别划分中，森大厦的VGC模式可以划归“城市综合体模式”（英文简称HOPSCA），该模式把酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）以及公寓（Apartment）等多种功能集合于一体，形成多功能、多业态的大型建筑体。一般认为美国的洛克菲勒中心是城市综合体的开山鼻祖。但是，森大厦无疑把这种模式进行了改造和升华，获得了更大的成功。在中国目前宏观经济发展进入“新常态”，特别是房地产行业泡沫疑云密布，风雨欲来的环境下，在轻资产时代，房地产企业的战略转型应该可以从中汲取宝贵的经验。

（基金项目：天津市“十一五”社科规划项目“会计制度改革与经济发展互动机理的中日比较研究”（代码TJGL10-966）。）

【参考文献】

篇(6)

继前期的“零首付”和“对赌降价险”，合生创展（合生・麒麟社 合生・世界村）近日也牵手互联网营销新噱头，其旗下的北京通州区合生摩尔公馆项目利用网上的“房抵贷”金融产品推出了“100%贷款购房”计划。看来，房企们联网的决心是坚定不移了！

“房抵贷”看上去很美吗？

据悉，合生创展此次计划的具体内容为：购房者利用自己或亲友名下房产，经过估值评测后，抵押给网上金融机构房金所申请“房抵贷”，半个月内即可获得为期1年、最高50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款，剩余房款依然可以申请商业贷款。

另外，值得注意的是，“全贷款购房”实际也是“地产+互联网+金融”相结合的实践产物，是对传统卖房模式的一次大胆挑战。

就像之前万科牵手淘宝，万达牵手百度、腾讯，合生创展在此基础上进行了创新，于是便有了“全贷款购房”。

其实，合生创展之所以推出“全贷款”购房计划，也是为了缓解资金链压力，加快回笼现金，提升项目周转速度的试水。今年以来，合生创展与珠江地产两个兄弟公司已经多次尝试以金融手段刺激项目成交的销售手段。

这个计划牵手互联网金融突破政策限制为购房者提供贷款，实际上也是在抢食银行房贷蛋糕，是对传统金融的另一次搅局。因为，房产首付贷款是传统商业银行不能碰的，而“全贷款购房”的新型金融模式，瞄准房地产市场，或能从一定程度上绕开限贷，为房企打开销路。

此外，“全贷款”买房并没有听起来那么美，就如“零首付”一样，也存在一定风险，而这些风险可能更多来自P2P网贷平台。近年来，P2P网贷平台如雨后春笋般呈现爆发式的增长，随之而来的公司跑路就成了屡见不鲜的事情。“房抵贷”金融产品，就是目前火热的金融P2P产品中的一种，虽然其可以让购房者“100%房款可贷，0元轻松置业”，但这一新事物仍有待市场认可和接纳。

不过，目前来看，市场对“全贷款”购房颇有“兴趣”。合生摩尔公馆项目营销总监向表示：“‘全贷款’政策推出不到2天，项目收到了500多个购房者申请，售楼处现场已经有300多组客户到访并了解‘全贷款’购房的具体细节。”但是，还是要提醒投资者们，谨慎为好，切忌盲目跟风！

现实依旧骨感

其实，纵观过去和现在，国内的住宅小区在经历了过去10年的房地产大开发后，目前的规模的确已极其庞大，这也为房地产企业从事社区服务提供了广阔的机会。利用互联网发展社区服务将会使地产企业走向社区服务供应商，提供服务和商品成为房地产开发企业战略转型的一种选择。

然而，到目前为止，尽管很多房企热情投入，各种尝试，互联网社区掘金的模式依然没有成型，舆论意义依旧大于现实意义。

以万科、万达、恒大为代表的一线地产商与以BAT为代表互联网巨头的合作仍处于探索期，但他们也都应该意识到未来可持续生存的关键还是服务。未来10年，他们或将会以城市、园（景）区、社区、家庭等不同规模物业的服务集成商的角色来定位自己。

虽然在国内地产企业过去的发展岁月中，借鉴学习国际先进地产企业是国内房企进步的主要途径，但是在国内房企尝试与互联网合作试水社区服务方面，国际上还没有可借鉴的成熟模本。

以美国为例，这个国家的住宅物业产权特别清楚，业主自己照顾住宅，或者请专业人员进行草坪维护及房屋清洁，他们并不需要开发商提供物业服务。而国内的社区周边商业配套正在经历从无到有的过程，所以我国房地产开发商有条件去做系统的规划和前瞻性的思考。

条件相对较丰满

当然，不可否认，西方发达国家自动化程度更高，互联网技术的发展也更先进，但是，从服务的整合程度上来讲，国内在全球范围来看应该是最好的，这或许是国内地产企业的一个优势。

譬如，一款互联网工具，在一个小市场和一个大市场使用数量差异很大，那么，对社会资源的整合能力也大不一样，互联网需要发挥的就是规模效应和长尾效应，犹如只有在中国这么大的市场才能孕育出像阿里巴巴这样大的商业公司。阿里巴巴就是因为国内线上的信用体系比线下的信用体系做得好，它以线上的优势整合了线下的劣势的规模，才远超了亚马逊，。

因此，国内房地产开发商也具有这种整合的优势，加之赶上了互联网的发展潮流，所以演化出这样一种商业模式也是一种必然。

地产龙头企业万科已经连续多年成为全球最大的住宅地产开发商，而万达则是全球最大的商业地产运营商。国内众多一线房企也已经开始了国际化的实际动作，加之又处于全球移动互联网应用最为巨大的市场，应该成为全世界的模本。

正如万科集团高层日前的表态：“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴等商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，全方位地服务供应商和业主，以获得更大的利润空间和可持续的发展空间。”

梦想与现实或只是一步之遥

对于国内地产企业来说，互联网技术支持固然重要，但是，对客户的极致服务意识才是需要学习的精髓所在。房地产行业如要进军互联网，掘金新时代，那么，首先要改变的就是思维方式。

多年以来，房地产开发商的思维模式都带有资源取向，好像拥有土地就拥有了广阔的盈利空间。所以，对于地产企业而言，获取土地资源就具有了核心竞争力。但对于互联网企业来说，客户意味着一切。

房地产开发企业的商业模式和互联网企业的商业模式的基因的不同，决定了地产企业和互联网企业对客户服务的意识和敏感程度的差别。譬如互联网企业小米公司，追求极客精神，就是对客户服务的追求是极致的，要为客户提供企业所能提供的最好的产品和服务。

所以，房地产企业与互联网合作发展社区服务，甚至设想未来进步为城市配套服务商，仅仅依靠APP是不能实现的。因为，数据本身没有价值，数据的分析才最有价值。

篇(7)

市场双轨制发展模式成为共识

从2003~2004年的一线城市房地产价格飙升为开始的住宅市场调控，到如今已经历8年时间。70/90、住房限购、控制信贷、差异化贷款利率、商品房限价等一系列行政和市场化的手段都未能抑制持续上扬的房价。

针对当前商品房房价仍处于高位、城市化进程正在加速的发展时点上，总结过去政策经验，可以发现，历时8年的调控仍将继续。房价增长过快和市场对购房需求未能满足，这一当前市场主要矛盾仍未能妥善解决。因此，展望2011年，以“建、管、限”为核心的房地产调控基调将成为常态。2011年，房地产市场调控将进一步围绕满足首次置业需求的普通商品房市场需求，打击投资性购房需求，控制改善性住房需求为主要目标，通过保障性住房的大力建设来规模化满足中低收入人群自住需求，调节房地产市场的发展。

回归双轨制，这一行政色彩较浓的政策方案，让我们遥想起早期的双轨制，那是外销房和内销房的双轨制时代。而如今的双轨制，将更多是体现在商品房与保障住房两大类住房的建设模式和市场价格的显著分别。

但对于双轨制的发展模式，有两个核心问题，未能解决。第一，保障性住房的持续建设资金从哪里来？第二，保障性住房与商品房市场的边界点在哪里？其实，这两个问题的核心就是如何界定市场与政府的边界。政府建设资金将主要来自于商业房地产市场，而保障性住房供应放量会影响商品房市场的需求量，土地出让金收益会受到影响，从而制约保障性住房的发展。这一市场边界的确定，将在未来不断的市场和政策实践的磨合中取得统一。

国内地产基金衔枚疾进

近两年宏观调控中，房地产信贷日渐收紧，银信合作面临全面叫停，房企上市融资和再融资行为逐步受限。诸多政策信号表明，传统融资渠道或将无法满足嗷嗷待哺的地产企业。在“国退民进”的行业大背景下，融资困境在民营地产企业中，尤其是中小型地产企业中，显得更为迫切。此时，前两年以概念和理念流行一时的房地产基金重获国内房企青睐，并于2010年取得实质性突破。

在此过程中，上市公司似乎成为先知先觉者，其积极态度无疑加速了地产基金的落地。2010年3月，金地集团通过旗下子公司稳盛投资，与瑞银环球资产管理合作发起房地产基金。首期募集资金超过1亿美元，并于同年12月，再次成功募集二期资金近2亿美元。

在此之前，复地集团已开展类似尝试。早在2009年8月，复地集团新设智盈股权投资管理公司，与第三方财富管理机构诺亚财富发起复地景业基金，规模约为5.5亿元。2010年4月，智盈完成另一只人民币地产基金景盈基金的募集。与此同时，中国海外发展于2010年3月，联手工银国际募集2.5亿美元的房地产基金；首创置业也着手人民币基金和美元基金的募集。

从后续投资标的来看，上市公司似乎更为看重地产基金对旗下已有项目的融资功能，而非新商业模式本身。比如，金地募集的首期资金投资于本集团在沈阳的两个住宅项目，而复地旗下的景业基金也基本用于该集团在成都、南京、上海三地的项目发展。在此过程中，上市公司可充分利用房地产基金的杠杆，放大自有资金投资能力，获取更大市场份额，从而提高盈利水平。简而言之，用更少的钱，办更大的事。与此同时，地产基金投资者，也需要上市公司的项目和品牌，提供一定程度上的信用背书，降低不可控风险。因此，两者结合显得尤为自然。可以预见，在宏观流动性不减和传统融资渠道不畅的大背景下，地产基金的备用融资渠道功能在新的一年仍将大幅提升。

不过，部分民间资金仍希望通过地产基金寻求地产行业的商业模式突破。盛世神州基金的出现，即是一个尝试。该基金由北京银信倡议发起，并联合复地集团、阳光100、富汇投资、全国工商联房地产商会等机构，募集规模约5亿元。与上市公司自身发起的房地产基金不同，在募集之初，该基金投向并不存在“内”项目，需要通过相对规范的投资程序筛选合适标的，更能体现地产基金的投资能力和专业性。2010年12月，该基金已拿下北京某项目开始进入实际操作。这一基金操作手法，已具备国外成熟房地产基金的雏形。至于其能否在国内真正生根发芽，有待时间的验证。

代建模式大流行

在地产行业，土地和资金无疑是最为重要的两项投入。在资本市场上，房地产企业估值以土地储备作为重要参考，即为明证。然而，如今面对土地价格的高企，融资渠道的不畅，不少品牌地产公司不得不重新审视两要素的影响力。对此，绿城已向市场给出明确回答。2010年9月，绿城高调宣布成立绿城房产建设管理公司，全面开展商业代建业务，包括资本代建、项目代建、安置房代建三类，暂以项目代建为主。根据服务内容的不同，绿城将收取销售额的7%~12%作为代建费用。此举表明，在新形势下，绿城试图摆脱资金和土地的资源束缚，强化产品技术和管理团队的制度化优势，从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型。

无独有偶，另一家以产品技术见长的品牌开发商星河湾也在加入代建阵营。星河湾以高精度和整合化的设计与施工著称，在广州、北京、上海等一线城市树立了高端品牌形象。然而，在进一步的全国性复制时，星河湾不可避免的遭遇土地储备问题。为解决这一难题，星河湾选择更低风险的商业代建和品牌输出模式，而非直接拿地。2010年12月，雅居乐宣布，在成都雅居乐花园项目上与星河湾进行合作。此次合作主要方式即是星河湾为该项目提供设计和产品建设管理工作。

商业代建看似门槛不高，实则需要企业具备深厚积累。以绿城为例。16年的发展历程中，绿城在产品系列化、成本控制的套餐化、工艺流程化、建材采购、设计创新、人力资源梯队建设、产品代际更新、项目团队激励等方面具备了详尽制度。这些制度，均非一日之功可以建立。因此，商业代建实际上正是将绿城多年积累的企业核心竞争力和品牌优势真正商业化与资本化的一种手段。同样，星河湾十年开发五盘的速度虽然不快，但十年中积累的各种产品能力却让业界无比艳羡。走上商业代建的道路，或是星河湾厚积薄发的自然选择。