投资回报方式精品(七篇)

时间：2024-01-30 15:23:38

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇投资回报方式范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

投资回报方式

篇(1)

一、边际概念在筹资中的应用

边际资本成本,是单位增加所需资本形成的成本,它可以分为:一是单种融资方式下的边际资本成本,即为单位增加单种融资方式下的资本形成的成本。二是多种融资方式下的边际资本成本,即为单位增加多种融资方式下的各类资本形成的加权平均成本。了解、计算单种融资方式下的边际资本成本和多种融资方式下的加权平均边际资本成本的目的,是要了解将某种融资方式下融得的资金进行投资,产生的收益能否等于、大于融资成本。

二、边际概念在定价中的应用

财务预测是指估计企业未来的融资需求,也是融资计划的前提。销售预测本身并不是财务管理的职能,但它却是财务预测的基础,只有销售预测完成后才能开始财务预测。而要进行销售预测,定价则很重要,以下就介绍边际成本在定价中的应用。

在社会主义市场经济体制不断完善的今天,边际成本等于边际收益的原则,对于各种所有制结构的企业进行经营决策都有重要的指导意义。利用边际成本制定产品价格,在市场经济中可以被广泛应用。在现实生活中我们经常遇到航空公司打折机票,并且票价远远低于成本,这是出于哪方面考虑呢?因为在正常情况下航空公司航班飞行一次的成本是固定的,因此票价必然有一个底价,一般情况下其售票折扣不能低于这个底价,但特殊情况下,航空公司可以通过考虑边际成本来增加利润。假如飞机起飞前还有少量空位,而候补的旅客愿意支付略低于底价的金额来购票,航空公司完全应该与其成交,因为虽然一次飞行的成本是固定的,但多增加一个乘客所增加的成本是微乎其微的,边际成本可能仅仅是这名额外旅客消耗的除飞行成本以外的一些餐饮成本,因此边际收益肯定大于边际成本,对于航空公司来说是有利的。

边际成本的概念是动态的,比平均成本分析更能提供有用的信息。从而企业能够应用边际成本的概念定价,并能够更好地完成财务预测,为投资决策做好准备。

三、边际概念在投资过程中的应用

作为投资者总是希望其投资回报最大化、投资风险最小化,这可以通过边际收入、边际成本及其两者的差额(边际投资报酬)来分析。一般而言,在相关范围内,随着投资规模的上升,边际成本是递减的;但超过这一相关范围后,随着投资规模的上升,边际成本是递增的;在这两者之间,也会有边际成本不变的区域。而对于边际收入来说,随着投资规模的上升,产生相应的规模效益,从而使差量收入上升,造成边际收入上升;但当投资规模达到一定程度后,边际收入将不再发生变化;继而随着投资规模的上升,产量不断增加,造成供需失衡,反使价格趋于下跌,边际收入下降;同样,在两者之间,也会产生边际收入不变的区域。所以,边际成本经历这样三个过程:边际成本递减、不变、递增;而边际收入也经历同样三个过程:边际收入递增、不变、递减。具体情况见图:

边际收入和边际成本之差就是边际投资报酬,即:每增加一元投资额为企业带来的投资回报。边际投资回报=边际收入-边际成本。从而边际投资回报也经历与边际收入、边际成本类似的三个过程,即:边际投资回报递增、不变、递减。一般来说,企业的投资目标有两大类:投资回报额最大化或投资回报率最大化。如果企业以投资回报额最大化作为其投资目标的话,那么最佳投资规模应是投资回报额最大时的投资额。由图中可以看出:在C点之前,边际投资报酬经历了从递增到不变最后递减的过程,但整体来说是正值大于零的,即:边际收入大于边际成本。这时,增加投资额,对增加投资回报额总是有效的。而在C点之后,随着投资额的增加,边际收入反而小于边际成本,有背于企业投资回报额最大化的投资目标。图中,C点上企业的投资回报额达到最大,投资规模达到最佳,即:IC是最佳的投资规模。也就是说当边际投资回报等于零(边际收入等于边际成本时),投资规模达到最佳。如果企业以投资回报率最大化作为其投资目标的话,由图中可以看出,开始时随着投资额的增加,边际收入和边际成本间的差额(边际投资报酬)在逐渐增加,有助于企业投资回报率的提高;当投资规模达到A点后,再增加投资额边际投资报酬不再发生变化,最终使企业的投资回报率是一个不变值(投资规模在B点之前);但当投资规模达到B点以后,由于边际投资回报呈递减的变化趋势,从而使企业的投资回报率随着投资规模的提高而逐渐变小。

篇(2)

【关键词】价格规制投资回报率规制 A-J效应

价格规制是经济性规制的一种重要形式，是政府规制的核心内容。所谓价格规制，就是政府从资源有效配置出发，对于价格（或收费）水平和价格体系进行规制。价格规制的目的是在一定程度上恢复价格的本性，使它能够确实反映资源的稀缺程度，使其能够真正成为一种激励因素，成为沟通经济活动参与者信息的有效方式并切实地反映市场关系。政府的价格规制与实现资源配置效率的经济政策有着直接的关系，而且与维持原有企业的生存和健全经营有着直接的关系。

对于具有自然垄断性质的电业行业而言，价格水平的高低不仅影响着企业的生产经营行为和效果，也直接关系到资源配置效率和社会分配效率。因此，价格水平规制即是以优化资源配置、促进社会分配效率、激励企业生产和保障企业利益为目的的，对电信产业价格水平的高低进行的规制。

一、投资回报率规制的基本公式

投资回报率规制是美国对自然垄断产业价格规制的基本方法，其使用历史可以追溯至19世纪末。它以企业在生产、销售等方面能够进行有效率的运营为前提，是规制者所采取的既不使企业出现赤字，又不获得超额利润的收支平衡的规制形式。其通常做法是：被规制者首先向规制者提出要求提高价格（或投资回报率）的申请，规制者经过一段时间的考虑，确定哪些因素的变化影响到价格的制定，然后根据变化的情况对企业提出的价格（或投资回报率）水平做出必要的调整，最后确定企业的投资汇报率，作为企业在某一特定时期内定价的依据。

企业投资回报率是单位资本存量的净收益，两种投入要素时，投资回报率S=（1）

其中，L和K是企业投入的劳动与资本要素，w是企业劳动价格，u是资本的使用价格，pk是购买单位存量资本的价格，当资本直接以价值形态体现时，pk=1。

投资回报率价格规制模型为：

R（P・Q）=C+S（RB）（2）

式中，R为收入函数，取决于生产数量Q与产品价格P；C为成本费用；S为政府规定的投资回报率；RB为资本回报率基数，即企业的资本投资总额。

在企业只生产一种产品或服务时，规制价格P等于企业总收入R除以总产量Q，即P=R/Q；而当企业经营多种产品时，上式中的P・Q=i×qi，总收入除以总产量只是所有产品或服务的综合价格，对每种具体产品或服务的价格还要通过价格结构规制才能确定，这时就应该把价格结构规制和价格水平规制结合起来，以监督企业对不同消费者采取价格歧视的行为。

二、参数的确定

根据投资回报率规制模型，成本费用C一般是可以估算的，因而价格规制的关键就是要确定投资回报率水平S和投资回报率基数RB。投资回报率水平的确定是要找到一个保证企业能获得正常投资回报的S值，它通常是规制双方讨价还价的结果。被规制企业往往向规制者提供详细的财务资料，以证明按照先行的投资回报率制定的价格太低，要鼓励企业投资就应该提高投资回报率；而规制者往往认为企业所要求的投资回报率水平太高，价格不可能上升到企业所期望的水平。经过反复论证，规制者最后确定他们认为合理的投资回报率水平S值。

而对于投资回报基数RB是要确定资本投资的范围和计量方法，它直接关系到企业在一定的S值下的利润总额。确定投资回报率的方法有原始成本法、重置成本法和公平价值法，即原始价格和重置价格的加权平均。其中，原始成本法比较简单，只要把企业历年用于建造厂房、购买设备等方面的投资加以累计即可。但是这种方法易受到通货膨胀因素的干扰，按照过去的价格计算的投资规模，通常远远低于现行的成本水平，而合理的规制定价应该反映当前的边际成本，因此，原始成本法往往会使规制价格定得太低。重置成本法则会因为没有对技术进步所引起的价值降低作出调整而高估厂商投资。公平价值法看似合理，却又存在确定权重的问题。从经济定义上来讲，重置成本法较为合适。然而，与投资回报率的确定一样，规制双方的讨价还价能力的大小对投资回报基数的确定有重要影响。

三、投资回报率规制的缺陷

投资回报率规制模型是通过对投资回报率的直接控制而间接规制价格的。它的一个理论依据是，电信产业需要足够的投资，用该模型有利于鼓励企业投资。但是由于企业在一定时期内按照固定的投资回报率定价，几乎不存在政府规制对提高效率的刺激机制。由于投资回报率的基数是企业所用的资本，就会刺激企业通过资本投入而取得更多的利润，而任何削减成本的举动都将导致运营收入的下降。企业过度投资会增加生产成本，降低生产效率，并通过价格的上升与转嫁最终损害了消费者的利益，即产生A-J效应。

“A-J效应”是1962年Averch和Johnson在《规制约束下的企业行为》中一个规制方面的经典模型，描述投资回报率规制将导致企业对投入的低效率使用的观点。假设企业使用资本K和劳动L两种投入要素生产，企业的产量为Q（K，L），规制价格为P，因而总收益TR=P・Q（L，K），企业投入要素的价格分别为w（工资率）和i（利息率），则成本函数可以写成C=w・L+i・K，企业利润可表示为：?仔=P・Q（L，K）-w・L-i・K。因此，在投资回报率既定的条件下，企业最大化其利润的行为可表述为以下目标函数：

i/w是完全竞争条件下企业成本最小时的资本―劳动比率。因此，等式（14）表示当企业受到投资回报率规制时，追求利润最大化必然使得企业的资本―劳动比率小于不受规制时的资本―劳动比率。即被规制企业面临着一个扭曲的要素价格比率，它使得企业产生了对资本的过度投资现象。

图1中，企业的边际成本为MC，产量为Q。当规制机构对该企业的投资回报率进行规制后，产量上升为Qr，由于A-J效应的影响，企业的资本―劳动比率上升，企业的边际成本上升为MCr。在图中，ABCD阴影面积是由于规制而产生的成本，DFGH是规制带来的收益。当规制引起的成本扭曲越大，规制所能产生的正面作用越小，成本越大。所以，规制机构对企业的价格规制虽然能防止企业制定垄断高价，但是由于规制引起的受规制的对策，这种好的方面被抵消一部分。实际由于规制带来的福利改进为DFGH-ABCD，一项好的价格规制应该使DFGH与ABCD之比最大。所以，投资回报率规制模型会产生A-J效应，企业的过度投资会增加生产成本，降低生产效率。

综上所述，投资回报率规制模型是对电信产业的利润水平规制，消费者承担了企业提高或降低成本所引起的风险和利益，企业只有通过提高投资回报率水平或扩大投资基数才能获得更多利润，因此不会激励企业努力降低成本和提高内部生产经营效率，只会鼓励企业不断加大投资。所以投资回报率规制模型一般适用于电信行业的发展初期，这时行业的规制机构面临的主要矛盾是所需投资和供给不足，投资回报率价格规制可以使投资者获得公平的投资回报，保证了投资者的利益，从而有利于吸引和扩大社会资金投人，促进了行业的发展。而当电信产业发展逐渐成熟时，应及时转换规制方式以刺激企业努力提高效率和降低成本。

【参考文献】

[1] 黄剑文：对自然垄断行业政府规制的经济分析[J].学术论坛，2005（1）.

篇(3)

一、BT项目的概念和特点

（一）BT项目的概念

所谓BT模式，即“建设――转让”的意思，BT模式具体是指政府（或业主）授权BT承包商对项目融资、建设，建设后由政府（或业主）进行回购，政府（或业主）向BT承包商偿付融资本金及利息的一种新型的项目管理模式。从本质上讲，BT是一种投资方式。

（二）BT项目的特点

BT模式是一种新兴的建设项目管理模式，与普通的建筑模式有根本上的区别。它以政府和大型基础建设项目为主，分建设期，回购期，且期限较长。业主一般授权具有经济实力或融资能力的建筑企业进行投资、建设，建设完成后“交钥匙”――整体移交给业主。业主再进行回购，在回购期由业主按合同约定支付工程建设费用和融资费用。对于施工企业来说实施BT项目带有一定的投资性质，通过BT项目的建设获取投资回报，同时也解决了业主因为资金短缺而不能实施工程的难题。

二、施工企业BT项目会计核算的方法

施工企业在BT项目建设和合同执行过程中，具有三种职能：项目管理公司、项目投融资者、施工单位。所以其核算的内容包括：核算业主对BT项目的资金拨付以及资金的投入使用；核算BT项目融资费用，整个项目的投资完成情况；BT项目的建筑工程费用，核算工程收入、成本和利润；核算BT项目回购价和投资收益以及收回情况。

BT模式下的会计核算分为两种：一种是投资建设方虽然进行投资，但不参与项目的施工建设，所以工程施工收入和成本不用确认，而是按照《企业会计准则第22号―金融工具确认和计量》的原则，根据合同规定支付施工过程中的工程价款，确认金融资产。由于BT项目的建设周期和回购期较长，一般都超过1年，且资金量大，所以在建设期以“长期应收款”科目归集发生的投入费用，核算实际发生的成本和利息。根据金融资产的“持有至到期投资”的定义，如果项目公司有能力持有至到期且意图明确，可以在建设期结束后，由“长期应收款”科目转入“持有至到期投资”科目进行核算。项目公司在回购期的持续期间内，把每期收到实际的回购款按其占原全部回购款的比例冲减“持有至到期投资”科目，按合同规定把差额部份计入“投资收益”科目。另一种是投资建设方进行投资的同时还参与施工建设，对于业主提供建筑施工服务，应按照《企业会计准则第15号―建造合同》的规定确认合同收入及费用。对发生的借款利息，应按照《企业会计准则第17号―借款费用》的规定，将贷款利息计入工程总成本。具体会计处理如下：

（一）建设期

按实际发生的成本

借：工程施工

贷：银行存款、应付职工薪酬、应付账款等

根据项目管理公司、业主或监理公司的审核的工程进度额确认收入、成本

借：应收账款

贷：工程结算收入

借：工程结算成本

贷：工程施工

同时确认税金及附加

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金、其他应交款

在BT项目建设期间，均重复上述会计处理。

（二）回购期

BT项目的回购款及投资回报支付方式一般有两种：一种是等额本金方式；另一种方式是等额本息方式。

1. 等额本金方式

这种方式是指回购期内每期收到等额的本金，投资收益按照尚未支付的本金余额乘上投资回报率，所以每期投资回报不等，本利和也不等。具体步骤：

（1）确定建设期末回购的基价；

（2）计算在确定的偿还期内每期应偿还的本金；

（3）计算每期应支付的投资回报=尚未支付的余额×投资回报率；

（4）每期的本利和=每期应偿还的本金+每期应付的投资回报。

2. 等额本息方式

这种方式是指在项目回购期，每期支付的本金和投资回报之和是相等的，但每期支付的本金数和投资回报数均不相等。具体步骤：

（1）确定建设期末回购的基价；

（2）根据年金现值系数计算出每期相等的偿还金额；

（3）计算每期应支付的投资回报=尚未支付的余额×投资回报率；

（4）计算出每期偿还的本金=每期相等的偿还金额-每期应支付的投资回报。

两种支付方式的不同可以看出：采用等额本息的方式，每期支付的金额相等，但前期支付的本金少，投资回报多，后期支付的本金多，投资回报少；采用等额本金的方式，每期偿还的本金一样，但前期支付的投资回报多，后期相对较少。

（三）收到合同价款时

借：银行存款

贷：应收账款

三、加强施工企业BT项目财务管理的建议

参与BT项目的建设是施工企业发展的必然趋势，为保证工程的顺利进行，财务管理提供了有效保证，因此财务管理工作在施工企业的BT项目中具有十分重要的作用。

（一）承接BT项目事前应做好前期决策的融资准备和财务支持工作

在公司经营部门的协调下，各相关职能部门应当对照招标文件的要求，对项目进行综合分析论证，对项目的总体风险进行预测，对项目业主的信誉、财政状况进行充分调研，对项目收益和融资成本进行测算，并对融资方式和融资方案进行选择，并和贷款银行进行融资洽谈，制定积极的财务管理制度，创造良好的财务环境，为BT项目提供强有力的财务支持。

（二）投标报价时要充分考虑资金成本

由于BT项目的建设期和回购期较长，在测算投标报价时，对融资费用及融资风险要考虑充足。如对融资方案和融资方式的选择对融资费用的影响、国家宏观调控的货币政策对贷款利率和利息的影响、项目实施过程中施工成本的融资成本控制，这些都会给BT项目的资金成本带来风险，所以在资金能够按期足额取得的条件下，公司才能考虑是否参与BT项目的投招标工作，并结合BT项目的进度计划和融资情况对用资计划进行定量地分析，制定预算，控制资金成本，满足施工进度需求。

（三）合同签订时要与招标文件衔接，确保合同签约质量

BT项目的合同中须明确回购基准日、回购期数、回购条件和回购期资金利率等。对每期回购款的具体支付时间、履约保证金的退还时间等同样须在合同中明确规定。为确保回购资金的按期支付，还可以要求政府或业主出具项目回购承诺函，或以第三方（银行）的名义提供回购担保函。

（四）施工阶段要加强总体筹划，提高工程质量

施工单位要组建BT项目的管理机构，落实内部考核目标。编制项目资金的预算，落实融资资金到位，并制定科学的建设计划，按照工程进度合理安排资金使用量，控制融资费用。同时定期召开项目分析会，及时发现问题，促进项目经营目标的实现。当BT项目完工达到验收条件，及时办理材料调差、人工单价、设计变更等资金费用的调整工作，及时清算监理费用、建设管理费等资金费用，项目审计决算后，与业主确认项目回购基价，计算确认建设期资金利息。

（五）重视回购期的资金收回，确保企业收益

BT项目竣工后，按业主要求做好项目的移交，配合审计部门做好审计工作，业主按合同约定按时支付回购款，若出现不能按期收回时，应派专人及时与业主进行沟通谈判，及时解决资金回收问题，减少企业资金额外的融资成本。

篇(4)

关键词：地铁ppp模式票价政策实证分析

在承办2008年奥运会的背景下，北京地铁迎来了前所未有的发展机遇。到2008年，力争新增城市轨道交通线路15 6km，总里程达到251km，地铁在城市客运出行量中的比例达到10%以卜。此外，还将建设昌平、良乡、顺义三条城郊铁路，使北京轨道交通运营总里程超过300 km，总投资规模超过638亿元。巨额资金需求对传统的地铁投融资管理体制提出了空前的挑战。

为拓展地铁项目融资渠道，提高建设和运营效率，减轻市政府财政负担，按照北京市政府在市政公用行业引入多元化投资、推进市场化运作的政策精神，北京地铁参照国际惯例，探索研究了采用公私合作模式投资建设和运营北京地铁新线的方案。公私合作模式(PPP模式，Public & Private Partnership)是国际上城市轨道交通等基础设施领域新兴的一种特许经营模式，目前在英国、阿根廷、巴西等国家都有一些成功的案例。

由于PPP模式在我国地铁等基础设施领域尚属新生事物，在具体实践过程中，地铁项目市场化过程中的政府管制模式的优化与选择，成为地铁项目实现PPP模式运作的前提条件;而地铁定价问题由于是直接决定投资项日的价值评估，成为投资者对政府管制最关心的问题。笔者作为北京地铁市场化改革和PPP运作实践的一线工作者，从经济学和公共管理学的角度，结合北京地铁实际情况，分析了票价问题在PPP运作中的作用，尝试确定我国地铁票价管制模式取向，为建立完善适合我国国情的市场化地铁票价政策做出努力。

1 PPP运作对政府管制提出了更高的要求

像其他公用事业一样，从经济学的角度看，地铁也属于自然垄断行业。这种行业实行市场化改革后，并没有消除其白然垄断属性;同时，由于实行PPP运作后，地铁行业的经营主体从单一国有制转变为多种所有制，政府就不能像改革前那样，用“一竿子插到底”的方式直接干预地铁企业的生产经营活动，而必须依照一定的游戏规则，对地铁行业实行“公开、公平、公正”的管制。

传统经济理论认为，由技术绎济特性所决定，地铁行业只能由一家或极少数几家企业垄断经营，市场竞争机制不能发挥作用，是市场失灵的一个典型领域。而以社会公共利益为重要经营目标的国有企业则是对付这种市场失灵的最有效手段，并在地铁行业实行政企合的管制体制，政府既是地铁行业管制政策的制定者，也是地铁行业的实际经营者(这就是我们目前的体制)。在这种管制体制下，通常采取简单的、直接的管制方式，政府在制定价格时其有相当的主观随意性。但理论与实践证明，国有企业垄断经营必然导致低效率现象。因此，从20世纪80年代以来，世界各国都在不同程度上对地铁行业实行市场化改革，相当数量的社会投资者进人地铁行业，成为其经营主体。这样，就对政府管理方式水平提出改革的要求。

从先行改革国家的政府管制实践看，地铁行业实行市场化改革后，不但不能消除政府管制，而且在许多方面要加强政府管制。这是因为，社会投资者要以利益最大化为经营日标，怎样既为投资者保证其合理的投资回报率创造条件，又维护社会公共利益，使地铁票价控制在社会居民承受能力的范围内，有效地实现两者的动态均衡，这是政府管制者必然面临的新问题。可见，市场化改革后，地铁行业的政府管制问题将变得更为复杂，更富有挑战性。这在客观上要求深化我国目前的地铁行业的政府体制改革，不断进行管制方式创新。

2 PPP运作下票价管制的政策目标必须明确

地铁行业的管制票价水平不仅与地铁运营企业的利润水平密切相关，而且会直接影响新企业进入地铁行业的预期利益。因此，票价管制政策是地铁市场化改革过程中政府管制政策的核心内容。政府要制定科学的票价管制政策，必须明确票价管制的基本目标。

地铁票价管制的政策目标体现着政府对票价管制的偏好，它是政府制定管制票价的指导思想和主要政策依据。从整体、长期的角度看，促进社会分配效率、激励地铁运营企业提高运营效率、维护运营企业发展潜力、充分考虑居民收入承受能力，应是价格管制的四大政策日标。

(1)地铁通常由一家或极少数几家企业垄断经营，由干这此企业拥有市场l断地位，如果不存在任何外部约束机制，它们就成为市场价格的制定者而不是价格接受者，就有可能通过制定垄断价格，把一部分消费者剩余转化为生产者剩余，从而扭曲分配效率。这就要求政府对地铁票价实行管制，以促进社会分配效率。

(2)政府通过一定的票价管制政策与措施，建立一种鼓励竞争的激励机制，以刺激地铁运营企业提高运营效率。囚此，价格管制作为一种重要的管制手段，其管制功能不仅仅是通过制定最高管制价格，以保护消费者利益，实现分配效率，而且要刺激运营企业优化生产要素组合，充分利用规模经济，不断进行技术革新和管理创新，努力实现最大运营效率。

(3)地铁行业具有投资额大、投资回报期长的特点，而目_随着国民经济的发展，对轨道交通的需求具有一种加速增长的趋势。为适应这种大规模的、不断增长的需求，要求地铁行业的纤营企业不断追加投资，以提高交通服务供给能力。这就需要政府在制定票价管制政策时，考虑到使企业具有一定的自我积累、不断进行大规模投资的能力。

(4)地铁的公共交通属性，决定了其票价水平的制定必须考虑居民收入承受能力。通过对城市居民收入状况和消费结构的统计分析，可以推算出所在城市居民交通支出的承受能力，从而为制定合理的票价提供

上限值。任何超出居民承受能力的票价，都会极人地削弱地铁的吸引力。

3 PPP运作下票价管制模型的选择

票价政策的核心就是选择合适的定价方式，井以科学的票价管制模型作为定价的重要依据。

目前，国际上存在两种典型的票价管制模型，即美国的投资回报率票价管制模型和关国的最高限价管制模型[1]。美国的票价管制模型是通过对投资回报率的直接控制而间接管制票价，其理论依据是:地铁行业需要足够的投资，用投资回报率票价管制模型有利于鼓励企业投资。但是，这种模型也存在明显的缺陷。

(1)企业在一定时期内按照固定的投资回报率定价，几乎不存在政府管制对提高效率的激励机制。

（2)由干投资回报率的基数是企业所用的资本，这就会刺激企业通过增加资本投人而取得更多的利润，所以这种票价管制模型会产生A-J效应①，企业过度投资会增加运营成本，降低运营效率。

(3)政府和运营商不仅要就投资回报率的水平问题做反复的讨价还价，而且管制者还要为正确计量投资回报率的基数大伤脑筋。

英国试图通过直接管制票价，以避免美国投资回报率票价管制模型的上述不足。英国基于通货膨胀的CPI②士X，票价管制模型的基本优点是:在一定时期内固定票价的上涨幅度，使企业只有通过降低成本才能取得较多的利润。同时，票价管制限制了企业的利润率，促使企业对生产要素实行优化组合，但不至丁出现在投资回报率票价管制下过度资本密集化的现象。此外，从以下几个方面看，英国的票价管制模型也相当简便。

(1)票价管制模型并不需要详细评估企业的固定资产、生产能力、技术革新、销售额等变化情况。

(2) 3～5年作为一个票价调整周期，这种中期的调整周期具有合理性:如果调整周期太长，票价就会受许多不确定因素的影响;反之，若调整周期太短，就显得票价管制太滥，使地铁运营企业缺乏对政府管制的可信性。

(3)管制者希望地铁运营商形成一个合理的票价结构，使服务的价格能较好地反映成本。管制者确实也有权力要求运营商通过不断调整，使票价结构合理化。但这种票价管制模型只控制最高综合票价水平，并不是特定的票价结构。

(4)票价管制模型并不直接控制运营企业的利润。地铁运营商在给定的最高限价下，有利润最大化的自由，企业可以通过优化生产要素组合、技术创新等手段降低成本，取得更多的利润。

因此，从理论上分析，美国的投资回报率票价管制模型与英国的最高限价管制模型具有根本性的差别，表现为:从利润水平管制到票价水平管制的转换，将会产生风险与利益在企业和消费者之间的转移，在投资回报率票价管制下，消费者是提高成本引起的风险与降低成本带来的利益的承受者;而在最高限价管制下，这种风险与利益都由企业来承担和享受[2]。这也就是说，在投资回报率票价管制下，消费者只能通过运营商降低成本才能获得利益，但运营商却没有降低成本的动力，因为企业只有通过提高投资回报率水平或扩大投资基数才能取得更多的利润;而在价格水平管制下，由于企业受到最高限价的制约，它们只有通过降低成本才能取得较多的利润。因此，相比较而言，英国的票价管制模型会对企业提高生产效率产生更大的激励。

4 北京地铁票价政策的取向及实证分析

篇(5)

【关键词】小户型；投资决策；价值指数法；投资回报率

2012年2月底、3月初，北京租赁市场部分热点区域的小户型出现了“闪成交”现象，许多新房源刚刚贴出，便被以户主提出的租金成交，这一现象再一次将小户型公寓推向了房产市场的风口浪尖。小户型的发展也不过这两三年的事，小户型的崛起使它成为了投资者关注的焦点，我们不必去探讨它为我们带来了什么，它的出现必然有它存在的意义，而现在这种意义更多的体现在投资上面，怎样获得更高的投资回报？怎样的小户型更具有发展潜力？作为投资者这些问题在目前更具有实际意义[1]。

目前为止，由于小户型需求的持续升温，对小户型的投资决策多停留在定性分析阶段，并且与房产投资大为趋于雷同。区别于其他房型，小户型是因为当下房产市场房价居高不下应运而成的产物。本文选取典型案例，利用价值指数法以及房产行业投资回报率的计算方法，综合考虑了小户型投资中需要注意的多个因素进行定量分析，便于帮助投资者针对小户型进行投资决策。

1.小户型的界定

1.1 小户型的概念

对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下的房屋。市场需求量大的小户型一般具有以下特点，建筑面积最小可至20平方米，大则不过80-100平方米[2]。每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。

1.2 小户型与其它房型的区别

目前，随着人均GDP的稳步增长，众多购房者依然认为房地产的价格颇为偏高，这使有意愿购房的消费者望而怯步。目前中高收入购房者大都想在市中心购房，但由于房价过高购买后会给自身带来沉重的经济负担，若选择远城区则对日常生活与工作有一定影响。小户型的出现逐步让更多的消费者接受而去购买。

小户型区别与其它房型，将自己的市场的定位设定为中青年购房者，原因如下：（1）小户型造成经济负担小生活压力低，目前大部分买房者都是以贷款方式购买，选择小户型不仅总价低、首付低，月供也低。（2）购买小户型的用户若该房日后无法满足家庭的需求能让购房者更快的换房。（3）小户型装修比其他房型更省钱更节约时间，但装修缺乏灵活性。（4）目前大多中青年约为两口之家或三口之家，购买其他大户型入住后往往造成空间过大。

2.小户型在房产市场崛起的原因

在买卖市场，小户型由于其总价低的特点，成为了年轻人热捧的房型；在租赁市场，很多购房者都把它当作一个过度的居住场所，而更多的是以租赁为目的的投资者[3]。

投资者普遍看好小户型的高回报率。以北京的刘先生为例：2010年3月刘先生在东亚三环中心买了4套房，一共花费了100多万，可以分期付款：首付30万，9月份之前再交30万，明年3月交房前再交几十万，这样一次不用占用太多资金，但今后再转手小户型肯定比大户型好卖。其中60万是刘先生的存款，其余均来自银行贷款，而首付30万在别的项目也就够一套的首付。加上东亚三环房源紧俏，刘先生的4套小户型交房后都可以立即租出，租金算下来4套零居远大于同价值的两居和三居。我们不妨按目前零居2400元左右的月租金计算一下这笔投资的投资回报率。

计算条件：

（1）机会成本—刘先生这笔钱分批投资于股票、基金等带来的收益，保守估计这些金融产品的投资回报率在3%左右；

（2）期房是购买尚为完工的、没有经过验收、没有取得销售许可的准房产，由于在房屋还没有交付使用前就购买了，并且办理了按揭贷款手续，银行审批完贷款手续后，将购房款转入开发商的账户的之日的次月即是缴纳按揭月供的时候，因此刘先生的按揭款从2010年4月开始缴纳；

（3）假设刘先生选择5年共60期贷款40万，根据银行公布数据，5年60期购房按揭年利率为6.65%，月利率5.42%，计算得月供为7854.59元。

按照业内算法，投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）12/

（首期房款+期房时间内的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/

（首期房款+期房时间内的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%

已经超过转投其他金融产品所带来的3%的投资回报率。

业内人士分析认为，如果房产投资收益率稳定保持在5%，当数优质投资产品，目前小户型的房产开发商一般会承诺在5-8年内给投资者固定的回报率为7%左右。小户型被普遍认可的高回报率使其成为了投资者们争相购买的原因。

3.影响小户型投资决策的因素

需求的增长和房源的相对短缺造成了本文开始提到的“闪成交”现象。据业内人士分析，小户型在未来一段时间内还有市场的需求空间，这一点判断是基于近期市场成交数据、房价上涨带来的购房热得出的。这对于开发商来说是一利好消息，但对于投资者则存在着很多不稳定因素，需要仔细分析，不可盲目跟风，以免陷入投资误区。

房产市场，历来受很多因素的影响，比如政治因素、国家政策、自然条件、市场因素以及来自房地产开发商的原因等。小户型作为房产市场众多产品中的一种，自然也具有房产市场的属性及风险，但这些风险大部分针对的是房产开发商，作为投资者更应关注的是影响自身收益的因素。不是所有购买小户型的投资者都能像上文提到的刘先生那样幸运，投资小户型有许多特有的风险，比如新开盘的楼盘或者超小户型可能一段时间内没有租客，尤其是那些地理位置没有优势的小户型，这就导致了回报时间的滞后，进而消耗投资者已投入资金的机会成本；又比如随着更多投资者的关注，更多的开发商开始小户型的开发，导致供远大于求，进而造成市场萎缩；再比如由于面积的限制，小户型的同质化极为严重，如果与其他房型没有区别或优势，极有可能出现和第一种情况一样的没有租客的情形；此外，由于现在是房地产行业大热的时机，很多开发商苦于找不到空地开发新的楼盘，于是便收购以前的烂尾写字楼进行改造，很多投资者急于购房，只签署了收益合同，安全协议及赔偿协议等都没有签署，交房后发生了问题也无法要求开发商赔偿[4]。何况出现问题的房产实在难有升值空间。购房时需要考虑的风险还有很多，这里不一一赘述，本文在投资决策中将会对重点因素量化，进行综合考量。

4.价值指数法和投资回报率在小户型投资决策中的应用

4.1 方法介绍

价值指数法通过比较各个对象（或零部件）之间的功能水平位次和成本位次，寻找价值较低对象（零部件），并将其作为价值工程研究对象的一种方法，通俗的讲，通过价值指数法可以得到个对象性价比的排序。

投资回报率（ROI）反映的是投资的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性。而这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念，当一个项目的投资回报率低于某投资中心的投资回报率而高于整个企业的投资回报率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资回报率高于该投资中心的投资回报率而低于整个企业的投资回报率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害，因此就有必要进行投资组合分析。

4.2 投资决策实例

选择小户型，无论是自住还是投资，都要首先考虑到交通的便捷性优先、生活设施配套成熟度，在户型设计上宜比较方正，使得空间更加容易利用和改造，做到“麻雀虽小，五脏俱全”，为了保证投资回报率，价格的合理性也是投资者需要考虑的因素。下面具体以张女士打算在大连市投资的三处小户型房产为例，利用价值指数及组合投资回报率进行投资方案的决策。

张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，现有三处小户型即将开盘，详细信息如下：

A房：如图1A房结构图，总价42万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面积32平方米，一室一厅一卫。位于大连市市中心，手续齐全，交通便捷，临近商圈和金融圈，购物方便，但环境嘈杂，夜间受城市灯光工程影响。

房：如图2B房结构图，总价38万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面积38平方米，一室一厅一卫。位于大连市星海广场，手续齐全，由知名开发商万科地产开发，附近是日企的聚集地，楼盘面朝大海，空气清新，步行5分钟就有公交车站，距火车站仅3站地。

图1 A房结构图

图2 B房结构图

C房：如图3C房结构图，总价35万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面积42平方米，一室两厅一卫。位于大连市甘井子区，手续齐全，紧挨大连海事大学，周围生活设施完备，但距市中心及火车站、飞机场等有一定距离。

图3 C房结构图

4.2.1 主要评价指标的确定

确定6个主要评价指标分别为：交通便捷性（F1）、经济合理性（F2）、结构合理性（F3）、环境舒适性（F4）、手续齐全性（F5）、生活设施配套成熟度（F6），各指标之间的重要性关系为：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。

对A、B、C三套住房进行评价，各指标的评价得分结果见表1三套住房的评价指标及得分。

4.2.2 用价值指数法对各房型进行排序

（1）计算各房型功能指数

各房型功能指数计算结果见表3各房型功能指数计算结果。

（2）计算各房型价值指数

各房型价值指数计算结果见表4各房型的价值指数计算结果。

以上通过价值指数法计算得出的结果可以说是综合考虑了购房者的各种需求及小户型购房时需要注意的因素，因此在房型的选择上C优于B优于A。

租房者在选房时考虑的因素其实和购房者大部分是相似的，所以我们可以确定以上三处房产在对外出租时，被租出的难易程度也是C易于B易于A。

4.2.3 投资组合

已知张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，通过计算10年120期的30万元按揭贷款，月供为3452元。房产投资中每处房产作为独立方案，可以通过组合的方式以寻求有限资金内的最大投资回报。接下来通过计算投资回报率分析组合投资的可行性。

通过上一段的分析，可以确定张女士可接受的按揭贷款最大金额为30万元，加上其自有存款50万元，共有80万元可用于房产投资。我们假设张女士贷款30万元，故月供为3452元。

分别计算三处房产不同组合情况下的投资回报率：

（1）投资方案1

投资回报率（A+B）