专项债券的资金来源精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇专项债券的资金来源范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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当前，经济下行、减税降费等多重因素影响，税收任务面临前所未有的挑战，加之我区可用财力有限，融资门槛提高，融资成本加大，合规且低成本的新增专项债券资金将是政府类投资项目当下乃至未来几年最主要的资金来源，按照有关政策要求和规定发挥好新增专项债券资金效益意义重大。近年来，专项债券作为我国重要的积极财政政策创新工具不断被运用，省财政厅下达我区新增专项债券资金占比也逐年增加，2019年的占比为90.49%、2020年的占比为93.24%。因此如何加快新增专项债券资金使用，助推我区经济社会发展重若丘山，结合工作实际，浅谈几点认识：

一、现行新增专项债券资金使用的要求

根据新《预算法》规定“经国务院批准的省、自治区、直辖市的预算中必需的建设投资的部分资金，可以在国务院确定的限额内，通过发行地方政府债券举借债务的方式筹措。举借的债务应当有偿还计划和稳定的资金来源，只能用于公益性资本支出，不得用于经常性支出”，明确了新增债券资金使用的原则性要求。

财政部《关于印发〈地方政府专项债务预算管理办法》的通

知》（财预[2016]155号）要求，专项债务（含专项债券）收入、安排的支出、还本付息、发行费用纳入政府性基金预算管理”，也就是由财政部门按照传统的预算管理方式分口径对新增债券资金进行日常管理。但是新增债券是有偿融资，增强投资效益、保证投融平衡是必然要追求的目标。且债券资金往往用于建设和运营期限较长的基础设施和公益性项目，需要财政部门与发改部门树立政府投资计划的概念，建立政府投资计划与预算管理衔接的意识，从而提高债券资金使用效率。

二、当前新增专项债券资金使用存在的风险

一是项目建设风险。新增专项债券资金的主要投向领域为公益性大基建项目，具有庞大、复杂、周期长、相关单位多等特点，往往因征地拆迁、规划设计、用地指标等前期工作不能按时完成，或由于建设工程拖延，造成不能按期开工、完工，或部分项目虽已完工，但由于种种原因竣工验收较慢，或未办理竣工决算及决算审计，容易导致债券资金无法及时拨付，造成资金沉淀闲置。

二是新增专项债券资金与项目融资需求不匹配的风险。目前新增专项债券发行模式是自上而下的，市县（区）级政府无自主发债权限，债券分配的规模受上级和本级债务限额管理，发债规模、结构和用途无自主决定权，中途也不能根据需要调整债券规模和资金用途。此外，受发债时间限制，部分债券资金到位时间不能很好地与建设进度相匹配，项目建设与资金实际需求脱节，造成资金来源断档、项目推进不畅，存在项目推进和资金使用的错位，从而造成资金使用效率不高的问题，同时也增加库款管理的压力。

三是财政监管风险。部分新增专项债券使用单位对债券资金使用要求不熟悉、不研究、不咨询，认为可以用本单位现有资金先行垫付的情况时常发生。此外，新增专项债券项目大多数是打包项目，项目支出哪些可以使用专项债券资金，哪些不可以用专项债券资金没有具体的明确规定，所谓的“公益性资本支出”需要上级财政部门进一步明确。

三、加快新增债券资金管理使用的建议

一是精准谋划新增专项债券项目。发展改革和财政部门、行业主管部门、咨询机构，四方力量有机组合，现场办公，有效衔接。本着谋划一批“想干没钱干，没钱也要干”的项目原则，按照专项债支持的领域，建立引进高水平咨询机构联合会战模式，提早介入对项目策划、融资方案、风险管理、可持续发展等方面，帮助谋划和策划一批符合专项债支持领域、符合行业标准、符合本地区实际的高质量的专项债项目。

二是着力解决新增专项债项目的前期工作问题。一要解决项目合法合规性的问题，项目相关的选址规划、用地、用能、环评、水土保持、审核报备等手续要办理完成。二要解决项目成熟度的问题，与项目相关的征地拆迁、市政配套、水电接入等项目实施必备条件要基本办理完成，具备开工条件。

三是提高新增专项债券资金使用的集中度。按照国家对新增专项债券资金的使用规定，有针对性地筛选出一批在经济、社会事业发展等领域最突出、最迫切的公益性资本项目，按照集中财力办大事的原则，确保新增专项债券资金集中用于重大公益性项目建设，防止资金使用“碎片化”，切实发挥新增专项债券资金在经济社会发展中的牵引性、带动性、关键性作用，更好地服务我区经济社会发展。

四是及时拨付新增专项债券资金。省财政厅新增专项债券限额下达后，区财政部门应及时提出新增专项债券资金分配方案，经区领导同意后通知债券项目主管部门，待新增专项债券资金下达后及时拨付至新增专项债券项目主管部门，保障新增专项债券资金及时使用。

五是加强指导合规使用新增专项债券资金。新增专项债券资金有其特殊的使用要求，对照项目发行前期编制的实施方案和可行性研究报告，帮助项目主管单位逐个项目梳理，确定专项债资金可支出范围，提醒项目单位在签订合同时，优化支付条款约定，加速新增专项债券资金拨付到施工单位。

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【关键词】保障性住房 融资 途径

一、我国保障性住房建设融资途径

根据国家方针政策，保障性住房建设资金应来源于：地方政府预算和中央财政拨款；住房公积金增值收益；土地出让金的10%；其他资金来源：银行贷款、房地产企业投资及发行债券等。

政府投资一直都是保障性住房建设的主体，财政预算、拨款已成为保障性住房建设的固定资金来源。2009年中央财政安排保障性安居工程补助资金551亿元，2010年达802亿元，整个“十一五”期间，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1336亿元。可见政府投资正在逐年大幅增加，地方政府预算和中央财政拨款目前是我国保障性住房大规模开发建设的主力军。根据住房和城乡建设部2009年3月底公布的2008 年住房公积金管理情况显示，截止2008年末，全国住房公积金缴存额为20699.78亿元，缴存余额为12116.24 亿元，公积金沉淀资金为3193.02亿元。与此形成鲜明对比的是，我国保障性住房建设资金严重不足。利用住房公积金进行保障性住房建设，其积极影响不言而喻。但也存在侵犯公积金缴存人处分权，在公积金总量在未明显变化时增加使用量的问题。因此，这一措施只能是一项阶段性、补充性、探索性的政策。我国土地出让金一直是财政收入的一大块，然而把这笔钱用于没有经济收益的保障性住房，很多地方政府没有积极性甚至还常常予以抵制，导致这方面资金很难落实。近几年来主要银行业金融机构加大了对保障性住房的信贷支持力度，但银行贷款仍然只能用于短期的、辅的缓解融资压力，不适合大规模投入建设。

二、国外保障性住房建设融资途径

国外保障性住房建设融资途径主要包括财政拨款、地方政府发行债券、房地产投资信托基金（REITS）、政府担保专项基金等。在大多数西方国家都有着十分完善和成熟的地方债券市场。当地方政府提供公共品资金不足时，就会采用发行债券的方法获取。房地产投资信托基金是房地产企业一种创新的融资手段，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。它有保值性，相对稳定性，可信度较高等重要特性。美国是发展REITS的典型国家。政府担保专项基金是以政府信用作担保，由政府部分出资建立的专项基金。主要用于提供住房建设融资担保、为购买中小型住宅提供资金支持。荷兰和韩国是建立政府担保专项基金的代表。

三、我国保障性住房建设融资新途径

对国外的保障性住房建设融资途径进行考察，不难发现国外大量使用金融品甚至是金融衍生品来大量募集资金的融资途径的存在，这对我国保障性住房建设融资有很大启示。

（一）建立城市发展指数基金

借鉴金融期货交易模式，进行专业期货资本运作。通过建立专业的全国性城市发展基金和独立的第三方城市发展指数评测机构，使保障性住房及其配套设施建设给城市带来的巨大发展后劲转化为投资动力和吸收资金的筹码。这套机制是通过独立的第三方专业评测机构对某一城市的未来发展动力、财政收益和由此带来的其他经济成就做出公正的、标准化的评测并将其指数化，再由全国性城市基金吸收金融市场的投资，并以指数和城市发展的关键需求为主要标准进行投资。

其投资的主要领域是保障性住房及配套设施、城市发展所带动的各种优质企业、政府给予支持的专营产业。投资收益主要来自于保障性住房收益、城市财政的部分增值收益、城市发展带来的企业投资收益、专营权收益。通过这样的投资收益模式，对城市未来的发展预期将可以转化为投资意愿，更是其成为金融品融入资本市场的重要途径。即是将整个城市的发展当做一只“股票”或是其他金融品来融入资本市场，从而吸收资金的过程。需要注意的几点是：首先，城市发展指数基金要求专业、独立、全国性的运作，资金使用效率较高，运作较为复杂，容易出现不稳定性。其次，投资项目除保障性住房以外必须是有利于城市发展的、潜力较大的项目。再次，第三方测评机构应完全独立，保证其公正性。最后，整个运行过程要纳入到证券监督和银行监督体系之内，以便接受各方的监督，保证运作过程公正、透明。

（二）发展房地产信托基金

从国际发展经验看，几乎所有REITS的经营模式都是收购已有的地产项目并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REIT存在。目前我国一方面随着城市化进程的加快，城市土地资源紧缺状况日益严重，保障性住房对土地的过多占用将会影响城市规划建设，另一方面城市有大量空置房和普通租赁住房闲置，因此应该鼓励由政府建立融资基金，通过公开招标募集资金，由财政补贴收购或承租民房，再转售或转租给低收入群体，同时将募集基金放入金融市场，通过房租收益给投资人带来收益。

总之，无论是哪一种模式，都不能忽视保障性住房是政府用以缓解社会突出矛盾，解决民生之所愿的福利性物品，是社会公共品。因此保障性住房建设的资金来源还是应该以政府投资为主，其他各种模式所解决的都只是短时期内的资金需求。中央和地方政府应进一步加大资金投入力度，并适当调整保障房品种结构。此外，还要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。

参考文献：

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一、代建制保障性住房项目建设单位财务管理的主要内容

建设单位在代建制保障性住房项目中起着承上启下的重要作用：一方面代表政府投资具体项目，筹集和管理项目建设资金;一方面作为项目业主使用和拨付建设资金。建设单位财务管理的主要内容包括资金计划、资金筹集、资金预算、资金划拨和财务决算等方面，贯穿项目建设全过程。

(一)项目申报阶段注重投资总额控制

各相关部门和单位组成项目团队论证初步设计方案，编制可行性研究报告，继而实现项目概算评审。建设单位根据概算评审批复拟定资金计划和筹集方案，加强投资总额控制。

(二)项目实施阶段注重合理安排资金进度、专款专用

一是保障性住房项目建设周期长、资金需求量大。建设单位做好各年度资金预算、申请和拨付等财务管理工作，与项目的顺利进行有着非常紧密的联系，既不能出现资金滞留更不能出现资金断链现象。二是保障性住房专项资金来源渠道复杂，既有中央、省、市财政资金，又有政府债券、银行贷款等，不同的资金来源需要接受不同部门的审计检查，因此要求各类资金必须专款专用，并进行分级分类核算和管理。

(三)项目验收阶段注重决算投资控制

项目验收合格交付使用后，建设单位及时编制项目竣工决算并报送政府审计部门，按审定金额结清工程尾款，有效控制项目总投资。

二、代建制保障性住房项目建设单位财务管理措施

(一)多渠道筹集资金

随着政府投资项目增多，财政资金压力增加，难以保证保障性住房项目投资全部预算安排财政资金。为避免影响工程进度，建设单位采取财政资金与社会融资相结合的方式，通过政府债券、银行政策性贷款等多种渠道筹集资金，并将贷款还本付息纳入财政年度预算，以缓解财政资金压力。

(二)严格执行财务制度，项目资金专款专用

工程项目依据国家规定的财务会计制度及专项资金管理办法实施管理，确保建设资金专款专用。一是建设单位制定专项资金管理办法和代建制项目管理办法，规范业务流程，加强资金计划、申请、拨付等各环节审批。二是建设单位开设银行专户，实现专项资金专户存储、分账核算，同时代建单位开立项目专户，实行专户存储、专账核算，资金封闭运行。三是建设单位委托开户银行对代建单位进行资金监管，保证资金使用安全有效。四是建设单位审核代建单位报送的项目资金计划和年度资金计划，按工程进度合理筹集资金，保证建设资金及时到位。五是加强工程项目的过程管理和费用控制，建设单位根据代建合同、施工合同、施工进度报告等资料严格审核代建单位资金申请，及时拨付建设资金。六是对既有财政投资又有社会出资的混建型保障房项目，严格区分房屋性质并分别筹集和拨付资金，非财政投资的房屋严禁挪用、挤占专项资金。

(三)完善财务核算体系，加强会计系统控制

为配合各级部门对保障房项目专项资金的使用进行全程管理、绩效评价，建设单位需规范和完善会计核算体系。一是加强会计基础工作，每笔资金的申请和拨付均附资金拨付通知单，明确资金来源和类别。二是合理设置会计明细科目，银行存款专户按资金来源和性质进行明细科目核算，动态反映不同来源的资金收支结余情况;成本类科目按房屋性质设置明细科目，同时按代建单位和代建项目设置辅助核算，动态反映项目各房屋类别的投资完成情况。三是建立资金台账和项目台账，定期自查会计核算中的错误与不当，并与主管部门、代建单位等进行账账核对。四是正确编制专项资金报表，确保会计信息数据清晰、准确、真实，为财务决策提供依据。

(四)构建项目协调沟通机制

加强代建制项目财务管理，建立完善的项目协调沟通机制，建设单位既要注重政府部门等外部单位的参与性和合作性，也要加强内部业务部门之间的沟通协调。一是建设单位与财政、审计、主管部门之间的外部沟通，以有效监督建设项目实施进展情况和专项资金的使用情况。二是建设单位与代建单位之间的外部沟通，及时解决保障性安居工程项目实施中出现的问题。三是建设单位与金融机构之间的外部沟通，配合金融机构的监管要求，确保资金专款专用。四是建设单位内部财务部门与业务部门之间的沟通，做好保障房项目相关政策上传下达，确保项目正确实施。

(五)加强资金预算管理

资金预算管理是财务管理和控制的重要内容。一是按项目建设期编制资金预算，预算总额不得超过项目投资概算批复。在项目投资不能足额安排财政资金的情况下，便于及时拟定其他资金筹集方案。二是将项目预算按年度分解编制资金预算，并将财政资金需求纳入财政部门预算，按合同约定和工程施工进度申请财政资金，提高资金使用效率。三是加强资金预警管理，设置资金预警线，一旦资金存量接近资金预警线，应立即组织资金保证存量。四是加强资金预算的动态管理，实时监督财政资金收支及预算执行情况。实际资金需求出现较大差异时应分析差异出现的原因，按规定程序进行预算调整，杜绝资金滞留、积压、短缺现象;确保资金的流向和使用符合预算目标，及时纠正与概算、投资计划的偏差;对预算编制、预算执行、资金使用效率等加以综合分析，结合项目绩效评价进行考核。

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一、政府直接投入资金支持中小企业创新。

政府直接投入的资金一般通过国有经济部门的资金渠道到达中小企业。这种方式被运用的很多，具体主要包括两种方式，一是向中小企业提供低息贷款，这种方式比较常见，基本上各个国家都会采用，另一种是面向中小企业提供风险投资。

表1政府资金直接支持中小企业创新的典型案例

国家 组织实施和资金来源 预期目标与支持对象 资金管理与使用方式

美国 由中小企业管理局实施，资金来源为联邦政府拨款 支持中小企业创新，主要面向具有较强技术创新能力、发展前景较好，但在担保的情况下仍然无法获得商业贷款的企业 由SBA直接提供低息贷款；贷款额度最高不超过15万美元

日本 面向中小企业的政策性金融公库，包括国民金融公库、商工组合金融公库和中小企业金融公库。资金来源于财政拨款或政府担保发债 支持中小企业的发展和创新；主要面向那些难以从普通金融机构获得贷款的中小企业，同时每个金融公库各有侧重 以更为有利的条件直接向中小企业提供符合产业政策的政策性贷款

韩国 韩国产业银行和设在地方政府的“地方中小企业培育基金”；资金来源主要为政府的投入 支持企业技术创新；主要面向成立时间较短的中小企业 前者通过发放贷款、直接股本投资或承销中小企业发放的债券来向其提供融资；后者主要向中小企业提供定额低息贷款，并允许在3-5年内分期偿还

德国 德国国有发展银行（KFW），是德国联邦政府和州政府联合出资，合股创办的政策性银行 首要任务是为促进德国中小企业的发展，为中小企业在国内外投资项目提供优惠的长期信贷 向符合条件的中小企业发放低息贷款，但信贷资金不是直接给贷款人，而由通过商业银行转贷或者借贷借给借款人

二、政府投入资金引导社会资金支持中小企业创新。

中小企业由于资金薄弱，很难从创业投资机构获得资金，为此各国政府往往通过成立专项基金或制定投资计划的方式引导社会资本的投入，从而间接支持中小企业科技创新。在这些基金或计划中财政资金往往只占一部分，社会资本必须占据一定的比例。由于是政府投资引导的基金，因此其投资领域和收入来源都必须遵守政府制定的规则。

表2各国政府引导社会资金投入的专项基金和投资计划

资助计划 组织实施和资金来源 预期目标与支持对象 资金管理与使用方式

美国小企业创新投资

计划 小企业投资公司（SBIC）负责实施。联邦财政每年向SBIC拨款2700万美元；由中小企业管理局担保，私人风险投资公司通过向公众发行长期公司债券获得“杠杆资金” 主要支持中小企业发展和技术改造；直接对象为私人风险投资公司，通过风险投资公司向企业提供贷款支持和股权投资 SBIC只能投资于合格的中小企业，对任一小企业的投资金融不得超过其股本的49%，不能长期直接或间接地控制所投资的企业

德国高技术小企业风险投资计划(BTU) 国家银行(KFW)所属技术投资公司(TBG)作为基金投资主体，投资的先决条件是其他投资者必须至少投资相同数额的股权资本 支持拥有创新产品/服务的企业；面向成立10年之内、雇员少于50名、年营业额低于1000万马克的企业 政府最大投资额为300万马克，最长期限为10年；TBG的股权随时可以按30%的溢价卖出

英国

RVCF基金

英国贸工部小企业服务局(SBS)扶持的地区性风险投资基金；基金总规模2.8亿英镑，其中SBS、欧洲投资基金和私营机构投资者出资比例为4:3:7 为满足小企业发展需求，及时有效地提供资金支持；面向小企业 由基金管理公司管理；在对外募集资金落实后，政府资金才能到位；SBS要求6%的固定回报；退出时，政府资金拥有优先权

三、为中小企业融资提供信贷担保。

由于技术创新的风险大，中小企业往往又没有足够的资产抵押，很多银行都不愿意向其发放贷款。因此很多国家都设立了专门计划或机构，由国家出面分担银行风险，帮助具有发展潜力的中小企业获得贷款。

实施担保计划的主体包括两类，一是政府的行政部门；二是政府出资设立的实体机构。这两种主体各有优势，前者不需要投入很多资金就能提高融资企业的信用等级，但政府部门要承担更多的风险；后者政府必须首先投入一笔资金，但风险可以得到很好的控制。

表3政府支持中小企业创新的信贷担保制度

国家 担保机构 预期目标和支持对象 资金管理和使用方式

日本中小企业信用保证制度 担保单位是日本信用保证协会和日本金融协会 支持中小企业技术创新 前者为符合条件的企业提供信贷担保，担保额一般为贷款额的70%-80%；后者为前者提供再担保

美国信贷

担保体系 美国小企业管理局及其在各地的办公室构成了全国性的信贷担保体系 引导金融机构向小企业提供贷款;面向小企业 为15.5万美元以下的贷款提供90%的担保，为15.5-75万美元的贷款提供85%的担保

德国信贷

担保制度 担保机构包括由行业协会和银行联合成立的担保机构和由政府提供必要基金成立的担保银行 引导金融机构向中小企业提供贷款，促进中小企业创新 一般按贷款额的60%提供担保，最高可达80%，并按担保总额的0.8%收取担保费

韩国信用

担保制度 担保机构包括韩国信用担保基金和科技信用担保基金 为有发展前途但缺乏有形抵押品的企业提供担保，主要面向中小企业 保付比率为70%-90%，担保费用从0.5%到2%不等

四、小结与启示。

融资难、贷款难、资金短缺是中小企业面临的共同问题，如何帮助中小企业融资，并激发中小企业的创新活力，是很多国家都面临的一大挑战。总结上述国家支持中小企业创新所采取的政策性金融手段，可以得到以下两点经验。

首先，这些国家对中小企业创新的支持既包括单一的政府财政资金投入，也有财政资金与私人资本的结合，方式多样，灵活多变。这些国家中很多都通过设立专项基金或投资计划，使政府资金发挥引导和示范作用，即政府投入少量种子基金，引导大量社会资本的投入，从而使中小企业获得更多的融资机会。

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资金投向：买卖双方如何角力

土地收购储备制度的运行，要以适量的土地收购为前提。只有储备库中有地，才能谈得上土地供应，才能谈得上调控土地市场。土地收购，可以理解为土地收购储备机构的资金投向行为。收购何种土地、以何种价格标准收购，是土地收购储备机构首先要回答的问题。

从全国的实践看，土地收购储备机构目前大多从事两类土地的收储：一种是增量集体用地，一种是存量国有土地。前者涉及土地征收，国家和各地已有成文的法律法规来规范；而关于存量土地的收购，还没有统一的做法。

从几年土地收购储备的实践看，土地收购过程中主要涉及到的补偿项目有以下六个方面：土地原始取得的成本、地上建筑物的补偿、企业职工安置的费用、企业异地建设费、企业的债务、影子价格（即最佳规划条件下的土地市场价格）。从土地原使用人（被收购方）的角度出发，“要价”一般有两种方案，一是影子价格，一是前述几种补偿项目的全部或其中几项。从土地储备机构（收购方）的角度出发，“还价”一般也有两种方案，一种是参照拆迁安置，土地按原用途历史取得成本加上地上物等补偿，另一种则是采用土地再开发预期收入的一定比例。基于不同角度提出的方案，在双方一开始接触时很难达成一致。其症结在于，双方都是从自己的实际需要来考虑补偿标准的问题，而不是结合土地的实际价值来谈，其焦点集中在由于规划用途的调整而产生的升值该不该拿出来分配以及如何合理分配，实践中具体表现在收购资金投向需要不需要为土地本身之外的各种费用“埋单”的问题。

在土地收购补偿问题上，土地原使用人必然会想方设法提高补偿标准，办法有两种，一是将无偿取得的、本属于政府的“划拨土地使用权”又偷偷“卖”给政府，二是将土地以外的各项费用和债务强行“卖”给政府。从理论上看，这样的做法显然是不太合适的，因为这些费用与土地收购并没有必然的联系，土地收购应考虑更多的是土地本身的产权状况、土地利用状况和区位等因素。但是，土地储备机构在收储过程如果不考虑市场的因素，如果不对职工安置费用、企业债务予以妥善解决的话，企业的土地也确实难以移交。因此，在实际工作中，应注意在企业提出的各种补偿要求与客观价值中进行合理权衡，把与土地本身的确定标准没有必然关系的补偿费予以分离，从福利性、政策性补贴角度去考虑。

厦门市在土地收购资金投向的实践中，既采取了以实际投入作为补偿依据的做法，也采取了适当分享增值的做法；既有政府发文统一补偿标准的做法，也有协商谈判、个案确定的做法。在土地自身补偿之外的异地建设、职工安置、企业债务等方面，该市已经实践从财政其他的渠道列支，统筹给予专项相关补偿的模式。表面上看，土地收购资金投向似乎比较凌乱，但这些年的实践表明，这种多样化的模式可以解决实际工作中具体问题，而且可以不断总结提高，向既符合政策要求又能在实践中行之有效的方向努力。

资金来源：土地资产证券化是否可行

目前各地土地收购储备中心的资金来源主要有三种：一种是政府财政拨款，一般是土地收购储备制度启动时政府一次性拨付的启动资金；另外一种是商业银行或政策信贷机构的贷款，它是目前很多地方的土地收购储备机构的主要资金来源；第三种是土地收购储备收益的返拨，例如有的省规定土地收购储备收益的20％可以返还储备机构。由于各地（市）地方财政的状况不一、各地商业银行对土地储备机构融资的条件不尽相同，因此，这里想探讨的是，是否存在一些相对稳定而且程序、条件相同（主要指不受政策、地方条件的影响）的办法，可以解决土地收储的资金来源问题？“土地资产证券化”的概念提了很久了，是否可行？

资产证券化，就是把资产未来能够产生的现金流折现到即期的一种金融手段。土地资产证券化，就是以土地未来收益或土地作为贷款担保，发行证券的一个过程。其方式主要有以下几种形式：

――土地债券。储备机构收购土地，以所储备土地作为保证，委托证券发行机构公开发行债券，承诺按一定利率付本还息。

――土地投资基金。储备机构作为基金管理人对投资者设立的土地基金进行管理和运作，将土地出让、出租或作价入股的收益根据土地受益凭证进行分配。

――土地信托。主要有两种，一种是储备机构作为委托人，将储备土地委托给信托公司，成立信托关系。信托公司作为受托人，发行信托受益凭证，负责融资并开发。另外一种是储备机构作为贷款人，以储备土地作为从信托公司获取贷款的担保，由信托公司与投资者成立信托关系，将所募集的资金贷款给储备机构。目前各地储备机构采取的做法，主要是第二种。

――土地股票。即以土地为基础资产发行股票。这在我国目前暂时没有可操作性。

上述金融产品除土地信托外均受到不同程度的限制。例如，1995年开始施行的《预算法》规定：地方各级预算按照量入为出的原则编制，不列赤字。此外，除法律和国务院另有规定外，地方政府不得发行地方政府债券。因此土地债券的发行受到了限制。至于土地投资基金，由于产业投资基金尚未立法，因此暂不允许设立，更不能上市交易。此外，资产证券化的发展离不开信用担保机构、评级机构、投资银行以及律师事务所、会计师事务所等中介机构的支持，这些机构的市场体系和市场环境目前尚不能满足需要。

因此，在资金的来源方面，为了有效扩大渠道，可以考虑如下四种方式：一是积极开展土地信托融资；二是以土地收购储备机构的名义发行债券；三是从体制上确保收购储备土地的增值收益能按一定比例返还，充作土地收购储备资金；四是考虑试行联合开发的一级开发模式，即以土地开发收益作为合作条件，与其他经济实体合作开发。厦门市土地收购储备机构在寻求资金来源时，首先在土地基金的盘子内统筹；如果现金流调度出现困难，则考虑选择最优惠的商业银行信贷资金；而在一些重大项目上，取得国家开发银行的贷款支持。

资金管理：着力控制使用风险

在解决了资金来源的问题后，如何加强土地收购储备资金的核算与管理，以控制巨额资金的使用风险，就成了必须重点面对的问题。而在土地收购储备资金的管理上，各地做法虽然有一些差别，但也有很多共性的地方。

2001年，厦门市人民政府颁布《厦门市土地管理基金暂行管理办法》，将与土地出让有关的收入集中并设立专项基金，实行财政集中、政府统筹使用的管理办法。财政部门是土地基金的主管机关，负责土地基金使用的管理和监督工作；“土地基金专户”设在市财政局，专门用于土地基金的收支核算和管理。土地基金推行“收支两条线”的原则：收入方面，土地出让时由土地受让方直接缴入财政部门在各国有商业银行开设的代收专户，再由各银行按财政部门规定的时间将代收专户中的土地基金收入划缴市财政局的“土地基金专户”；支出方面，主要用于土地开发费用，包括补偿性支出(如征地拆迁费用)、开发性支出(如公建配套)，国有企业增资减债或结构调整以及职工安置等九个方面。

在土地收购审核程序方面，目前厦门市的具体做法是，在确定拟收储地块后，土地储备机构首先与原权属人进行初步协商，实地调查了解所有的细节情况，在双方原则性取得了一致意见的基础上，签订《土地处置意向书》；之后，由储备机构征询市规划部门的用地意见，进行详细的费用与预期收入测算，再向市财政局和市国土局提交《有偿收回土地使用权方案》，提出收购的标的、补偿标准、支付条件和期限等建议；财政局和国土局审核并做出肯定的批复之后，土地储备机构与原权属人签订正式的土地使用权处置协议，并具体履行合同的各项义务。

由此可见，储备机构本身并不处理土地出让金的收付问题，土地开发等各项支出亦有其他部门严格的审核结论作为依据，在土地基金的支出范围方面，管理办法也作了明确规定，只能用于储备土地的开发和与之配套相关工作的支出，从而避免了可能发生的被挪用或透支的情形，消除了资金使用的风险。我们认为，严格的、明晰的、制度化的业务操作和财务开支程序，可以有效地构成一道道“防火墙”，而这样的资金管理制度，也就将构成土地收购储备制度的重要保障。

土地基金：要成为真正的经营性基金

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关键词:农村政策性金融外国经验启示

一、国外农业政策性金融发展实践

（一）美国农业政策性金融

美国根据《农业信贷法》建立了一个分工合理、相互配合的政策性金融体系,为农业生产和与农业生产有关的活动提供信贷资金和服务,并通过信贷活动调节农业生产规模和发展方向,贯彻实施农村金融政策,控制农业发展规模等。主要包括:①农民家计局。其任务主要是对农产品进行价格支持和对农业生产给予补贴。②农村电气化管理局。其任务是对农村非盈利的电业合作组织和农场等发放贷款,用于架设大型电线、组建农村电网、购买发电设备以及电话通讯设备等。③商品信贷公司。其职能是对农产品进行价格支持或对农业生产给予补贴,借以提高农民收入。这种通过农业稳定和保护局的地方机构或生产信贷协会向农户提供农产品抵押贷款,从销售和生产方面实行政府干预,增加农场经营收入。④小企业管理局。该局的主要职能是专门为不能从其他渠道获得资金的小企业提供信贷援助,以促进、帮助小企业发展,维护小企业利益。所谓小企业是指进行独立经营与农业生产有关的企业,如农产品收获储存,为农场管理、土地规划提供服务的经营性企业等。

（二）日本农业政策性金融

在日本的农业金融中,除存在大量的具有民间互质的合作金融机构外,还有由政府组织、推动或直接办理的政府金融机构。政府农业金融机构由政府给予不同程度的财政干预,如提供贷款资金、补贴贷款利息、补偿损失和债务保证等,确保其顺利贯彻政府的既定农业经济政策。

日本农业中的政府金融机构是农林渔业金融公库。农林渔业金融公库的资金来源由三部分构成:一部分是由一般会计和产业特别会计历年所拨入的预算资金;一部分是向资金运用部、简易人寿保险及邮政年金等处的借入资金;还有一部分即为以贷款回收款为主体的自有资金农林渔业金融公库的贷款业务,主要是向森林渔业的公共事业提供低息长期贷款,贷款一般由公库直接贷放,或委托合作金融系统贷放。就其提供的农业贷款来说,有土地改良贷款、农地购置贷款、综合设施贷款、农业结构改善贷款和自耕农维持贷款等。

（三）印度农业政策性金融

从20世纪60年代开始,印度实施绿色革命,以推动现代化农业技术为中心,辅之以农业信贷、财政补贴、价格支持等措施支持农业发展。与此同时,印度农业政策性金融组织也逐步发展和完善。主要包括:①国家农业和农村开发银行。该行成立于1982年,是当前印度最高一级的农业金融机构,是印度有权监督和检查农村合作信贷机构、地区农业银行的业务发展,资助商业银行的农村信贷活动。②地区农业银行。作为政策性银行,地区商业银行不追求盈利,不是按商业经营原则办理业务,主要建立在农村金融机构较为薄弱的地区,在一个特定区域内活动;贷款主要发放给生产急需的贫困农民,除提供与农业生产发展有关的农业信贷,还提供其所需的消费贷款;目前农业银行已成为印度不发达地区贫困农民得到开发贷款的主要渠道。③农业中间信贷和开发公司。印度1963年建立农业中间信贷和开发公司,主要向各种农贷机构提供中长期农业发展信贷资金,接受和管理国外农业贷款援助资金。该机构主要为大型农业基础项目提供贷款,其中以水利贷款为最多。其资金来源中50%以上为外资,该机构同时对农贷机构信贷活动进行监督。

（四）法国农村政策性金融

法国是欧洲农业最发达的国家,在农业发展过程中贡献最大的是法国农业信贷银行系统。其特点是“上官下民,官办为主”,既承担普通的农业贷款业务,由于国家政策紧密结合,优先支持符合国家政策和国家发展规划的项目。它由三个层次构成:最高层是法国农业信贷银行,它是会计独立的官方金融机构,也是全国农业信贷互助银行,负责协调省辖基层农业信贷互助银行的业务,分配管理资金,并可办理转账、投资等业务;基层是到访农业信贷互助银行,主要负责吸收和管理活期存款及储蓄基金,由个人及成员入股组成,按合作制原则经营。它主要资金来源于其在农村由机构网络吸收的存款和发行债券。资金运用主要有提供与农业生产有关的普通和优惠贷款,此外还向农业经营、乡村公路建设、农业组织等与农业有关的项目投资,以改善农村环境,提高农业技术水平。

二、国外农村政策性金融的经验特点

1.农村政策性金融机构的资金来源渠道广泛,主要有政府资金、发行债券、向其他金融机构借款、吸收存款、邮政储蓄资金、向国外借款等方式。①政府资金。美国的农业合作信贷机构均在很长一段时期都由联邦政府出资。日本的农林渔业金融公库是国家通过一般会计和特别会计投入财政资金组建的。②发行由政府担保的债券。如美国的农业合作信贷机构发行的统一债券。这种做法可以适应中长期的资金需求,又有政府的担保,常被视为一种政府债券,很受欢迎,筹资能力较强。③向中央银行或其他金融机构借入资金。泰国等发展中国家的这一做法还比较普遍。对于金融业发展水平较低的国家来说,一般都由中央银行直接发放或充当农村政策性金融机构的“最后贷款人”,作为中央银行行为规范化进程的一部分。④少数机构吸收存款。比如法国农业信贷银行吸收活期、定期、储蓄存款。⑤邮政储蓄资金。日本的农林渔业金融公库的主要资金来源是邮政储蓄资金和邮政简易保险。

2.十分重视农村合作金融组织和政策性金融的互相补充。有的国家既重视政府的农业政策性金融机构,又注重利用互助合作性质的农业信贷机构,实行官民并列模式。如美国在全美十二个农业信贷区,都有一个由联邦土地银行、联邦中期信贷银行和合作银行组成的互助合作性质的农业信贷机构;还有由美国农业部直属的农民家计局、商品信贷公司和农业电器化管理局组成的政府农业信贷机构。有些国家甚至将政策性金融机构与互助合作性质金融机构有机地结合起来,如法国的农业信贷银行是一种“上官下民”的所有制模式,它的中央机构-国家农业信贷银行是公有性质的,由政府所有,而省级农业互助信贷银行和地方农业互助信贷合作社均为合作性质,实行自治,有自己专门的管理机构和权力机构。

3.各国大都通过立法对农村政策性金融机构给予支持和保障,如早在19世纪,法国政府就颁了《土地银行法》;1963年颁布了《农业中间信贷和开发公司法案》。目前,美、日等发达国家也普遍建立了比较完善的农业政策性金融法律体系,对农业政策性金融业的监管严密规范。如美、日关于农业政策性金融机构的专门法律有美国的《农业信贷法》、《农产品信贷公司特许法》、《农林渔业金融公库法》等。关于农业信贷、信用保险的专门法律有农业信贷法、农业信用保证、保险法等。同时,在政策上提供许多优惠,鼓励和保护农村政策性金融机构。具体如减免税收、注入资金、利息补贴、损失补贴、债务补贴以及实行有差别的存款准备金制度,来促进农业政策性金融支农作用的发挥。

4.各国都把农业保险制度的建立作为金融政策性支农的一个重要举措。各国都认识到农业保险制度的建立,是化解转移农业风险的一个重要手段,因而,其对发展农业保险均十分重视。以美国和欧盟为例,美国自1938年颁布《联邦农作物保险法》以来,其农作物保险经历了试办、加速发展、政府出政策并与私营保险公司混合经营、政府出政策并完全由私营公司经营和的四个阶段。而法国是典型的私有化主导型农业保险国家,农业保险体系基本上由私有保险公司组成,政府只是提供必要的政策支持。印度农业保险具有较强的互助合作性质,从1974年～1975年开始,印度综合保险公司试办农作物保险,推出了农作物保险试行计划。

三、我国农村政策性金融的现状及存在的问题

（一）现有政策性金融机构资金不足且来源较为单一中国农业发展银行的资金来源主要包括:资本金、发行金融债券、财政支农资金、中央银行再贷款、境外筹资、业务范围内开户企业单位的存款等。中国农业发展银行的注册资本为200亿元,中国人民银行实拨资本金较少,仅为10亿元,其余为农业银行、工商银行以贷款的形式划转的资产和财政退税转增的资本金。资金不足,然而其来源除资本金和吸收少部分企业存款外,主要依赖于向中央银行再贷款和发行金融债券,资金来源与所承担的任务之间存在较大的资金缺口。

（二）农业发展银行业务范围较为狭窄

从1998年开始,为了配合粮食流通体制的改革,国务院决定将农业综合开发贷款、扶贫开发贷款等专项贷款业务从农业发展银行划出,其职能变成了单一的粮棉收购银行。随着粮食流通体制市场化改革的深化,粮棉市场全面放开,农业发展银行的业务活动受到极大的影响,贷款规模明显下降,业务单一的问题愈发突出,在2003年、2004年粮棉油贷款分别为6809.77亿元和7104.26亿元,占当年农发行贷款总额的99%。农业发展银行业务的单一导致其难以扩大发展,同时也限制了对其他涉农产业如农产品科技研发、农业基础设施建设等项目的政策性资金支持。

（三）农业发展银行的业务经营困难重重

农发行业务的可持续发展需要资金的扶持,也离不开资金的回流。但是由于农产品的市场风险性,地方企业对资金的挤占挪用以及内部监管机制不健全、风险管理落后等原因,农发行的贷款难以回收,信贷资金流失严重。再加上农发行办公费用的快速增长及机构规模的日益臃肿,高成本与低经营利润的矛盾使农发行的发展步履维艰。

（四）农村保险业支农功能不健全，不能满足新农村建设分散风险的需要

目前,我国农村保险业基本处于停滞甚至倒退的状态,国外的由政府主导、各种金融机构参与的农业保险体系在我国还未建立起来,农业保险在农业生产风险管理中的作用没有得到有效发挥,农业生产的风险也很难分散。

四、国外农村政策性金融对我国的启示

（一）拓宽农业政策性金融的资金来源

目前,我国农发行的资金来源单一,主要是央行再贷款形式。央行目前正努力试图改变这种资金供求体制,以切断政策性资金需求与央行基础货币的直接联系,保持央行货币政策的独立性。央行提供给农发行的再贷款,已由1997年的8167.79亿元调减为2005年年初的5699亿元。从2004年7月开始,农业发展银行首次以市场化方式发行政策性金融债券,截止到2005年9月,累计发行17期金融债券,共筹集资金1901.7亿元。此外,利用政府担保从国际金融组织和外国政府获得低息优惠贷款,从而降低资金成本。

（二）随市场变化灵活调整农业政策性金融的资金运用

中国的农业政策性金融机构与泰外国的农业政策性金融机构相比显得不够灵活,主要还是支持粮、棉、油收购和一小部分的扶贫、开发贷款。中国的农业政策性金融机构有必要学习国外经验,随市场变化调整农业政策性金融服务的内容,在缩减粮食收购资金金融支持的同时转而支持农业生产结构的调整,较大比例地提高对农业开发、生产、产业化服务等的贷款比重,对经济与生态能协调发展的农、林、渔业等一些获利能力较低的生产经营项目给予低息贷款的支持,提高农民的收入水平,促进生态环境的改善与农业的可持续发展。

（三）制定农村政策性金融法规，完善监管

借鉴国外经验,我国必须加强农村金融的立法工作,在规范政策性银行经营行为的同时,明确界定其与政府、央行、商行、企业等各方面的关系,摆脱外部客体超越法规的干预,维护自身的合法权益,保障资产的安全。有关法规应包括两个层次:一是国家制定的政策性金融机构法;二是各类政策性金融机构或主管部门制定的内部规章制度。这类法规是国家专门法的补充和具体化,如贷款项目评估办法、贷款审批收放程序、贷款风险防范和管理办法、委托机构资格和职责规定等。要加强对农业政策性金融的监管,就应建立多元化、全方位的农业政策性金融监管体系,突出中国银监会的权威性,完善中国银监会对农业政策性金融的监管。

参考文献:

【1】应寅锋张婷对农业发展银行改革的思考山西财经大学学报[J]20062

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落实公共租赁住房建设税费优惠政策为降低公共租赁住房建设和城市中低收入家庭住房的成本，省级财政积极落实公共租赁住房建设的税费优惠政策。一是公共租赁住房建设一律免收各种行政事业性收费、政府性基金、印花税和城镇土地使用税。二是对转让旧房作为公共租赁住房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。三是对公共租赁住房的租金收入免征营业税、房产税等税收优惠政策，有效解决城市居民的住房困难问题。

积极推进公共租赁住房建设投资主体多元化各级财政部门进一步创新财政支持方式，对参与公共租赁住房建设的各类投资主体直接予以财政补助或贷款贴息，运用土地出让金和其他税费优惠政策，引导带动各类投资主体投资公共租赁住房建设，建立政府主导、多方参建的长效机制。据初步统计，2011年开工建设的75962套（间）公共租赁住房中，约有60%由企业自筹资金建设。

规范公共租赁住房建设资金的分配、使用管理一是制定《公共租赁住房专项补助资金管理办法》，科学规范分配中央和省级补助资金。二是要求各级财政部门全过程参与公共租赁住房建设，特别是工程建设的规划和方案的设计、工程的概算等，着重加强公共租赁住房工程建设成本的事前预算控制。三是加强公共租赁住房工程资金监管。建立健全公共租赁住房工程定期报表体系，对工程资金实行专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效，提高资金使用效益。四是对政府投资建设的公共租赁住房的租售收入，实行“收支两条线”管理，用于公共租赁住房建设、维护和管理，实现公共租赁住房建设资金的良性循环。

公共租赁住房建设财政政策运行中存在的问题及分析

公共租赁住房建设涉及到公共产品的供给与需求，从目前运行的机制来看，财政政策的扶持仍是解决公共租赁住房建设资金需求的主要途径。但在财政政策的执行过程中，仍然存在着以下问题。

（一）资金需求集中释放，财政支持压力较大近年来福建省加大公共租赁住房建设力度，资金需求量庞大。从2011年公共租赁住房建设的资金筹措情况看，各级财政切实加大公共预算安排，但在财政资金有限的情况下，大规模建设公共租赁住房仍存在较大资金缺口。虽然每年中央下达专项补助资金，但在保障性安居工程建设中占比较低。据测算，2011年福建省公共租赁住房建设7万套，按照工程造价2500元/平方米（含征地拆迁、项目配套设施建设等）、套型面积60平方米计算，每套成本为15万元计算，建设7万套公租房总投资需要105亿元。而2011年福建省获得中央公共租赁住房专项补助14.89亿元，不足实际造价的15%，需要地方资金配套85%以上，地方资金配套困难较大，作为公共租赁住房投资主体的地方财政面临较大的支出压力。

（二）房源供给不足，覆盖人群相对较窄发展公共租赁房是为了从根本上解决所有无力购买经济适用房，又无力按市场价格租赁市场房的所有夹心层家庭的住房困难,但是，现行公共租赁住房政策离完全解决夹心层住房问题还存在缺口。据测算，2010年底，福建省城镇家庭总户数684.74万户，按照城镇居民家庭收入五分法，即低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入家庭各占20%，全省中等偏下收入家庭按20%计算为137万户，按建设部规定的住房困难群体占20%计算口径，全省中等偏下收入住房困难家庭为27.4万户。而近年来公共租赁住房，相当部分是在工业园区和开发区配套建设外来务工人员公寓，总量偏小，截至2012年4月底，全省历年公共租赁住房竣工58257套，可见，公共租赁房供应量明显不足，扩大全省公共租赁房的覆盖面任重而道远。

（三）融资渠道有限，融资效率不高当前，福建省公共租赁住房的资金来源主要包括：各级财政预算安排的资金；土地出让净收益；出租公共租赁住房及配套设施回收的资金；各类企业、单位投资或参与建设的纳入公共租赁住房筹集的社会资金；社会捐赠用于公共租赁住房筹集的资金等。在全省各地保障房建设中，不少地方公共租赁房建设还较大程度地局限于政府直接投资，公共租赁房融资方式仍然比较单一。由于缺乏灵活的财政及金融制度支持或商业化运作，这种单一的资金来源方式已经显示出资金规模不够、持续性不足和开工率不高的特点。2010年，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部三部委联合出台《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》（财综[2010]95号）规定，允许从土地出让净收益、公积金增值收益中计提廉租房保障资金10％用于公共租赁住房建设，但从实际情况看，有些地方将土地出让收入用于基础建设、拆迁成本等方面，出现土地出让收益低甚至零收入的情况，无法真正落实计提足额的资金用于公共租赁住房建设。此外，目前公积金增值收益大多以贷款的形式用于公共租赁房建设，但由于公积金每年的结余资金及产生的增值收益会根据房地产成交量的高低而有所不同，因此，土地出让净收益、公积金增值收益的不稳定，直接制约了公共租赁房融资效率的提高。

推进公共租赁住房建设发展的财政政策建议

公共租赁住房建设作为扩内需、促发展、惠民生、保稳定的一项重要任务，在保障性住房建设中占有重有地位。财政部门作为政府宏观调控的重要职能部门，应充分发挥财政职能作用，不断改进财政政策扶持方式，增强财政政策支持的带动效应，积极保障和激励全省公共租赁住房建设加快发展。

（一）建立住房保障专项资金，提高公共租赁住房保障水平公共租赁住房作为社会公共物品的重要组成部分，需要政府统筹安排，通过相应的财力给予保证。目前，针对福建省的公共租赁住房的覆盖面有待扩大、保障水平有待提高等问题，建议将住房保障支出正式纳入预算体系，建立住房保障专项资金，实行中央对地方的转移支付。地方政府可以根据年度保障性住房建设计划，将公共租赁住房支出列入本级公共财政预算安排，编制科学的公共租赁住房资金年度预算，建立土地收益专款专用制度，划定一定比例用于保障公共租赁住房建设。

（二）明确供应对象，力求公共租赁住房应保尽保公共租赁住房是实现“人人享有适当住房”的重要保障方式。由于福建省公共租赁住房的发展刚刚起步，短期内不可能满足所有住房困难家庭的需要，因此，按照福建省公共租赁住房保障范围规定，建议针对公共租赁住房不同的供应对象，建设四种类型的公共租赁房，以满足不同群体的居住需求。一是由政府或政府下属的国有企业投资建设或收购的公共租赁房。此类公租房面向本地户籍家庭供应，主要针对享有公共租赁住房申请资格以及已获得廉租房、经济适用房配售配租资格的本地户籍家庭。二是由企事业单位或开发区、产业园区自行建设的公共租赁房。此类公租房用于满足本单位或开发区、产业园区内职工的住房需求，凡在本园区内就业的人员（含外来务工人员、刚毕业的大学生等）都可提出申请，各产业园区、国企和单位的准入标准不同，可根据实际情况灵活把握。三是由房地产开发企业按照城市规划要求，在旧城改造（含棚户区改造和“城中村”改造）项目中配建的公共租赁房，用于向拆迁户中住房困难的家庭出租。四是由村集体、企业在“城中村”改造项目中，采取自建、参股或出租土地等方式参与建设公共租赁房，其产权和收益归全体村民所有，面向在附近工作和居住的所有低收入群体开放，无户籍、就业单位等方面的限制。

（三）探索多方筹集房源，缓解公共租赁住房供需矛盾对公共租赁住房房源的筹集，应按照《福建省人民政府关于加快公共租赁住房建设的意见》（闽政[2011]18号）的规定全面落实，并在此基础上，进一步探索多方筹集房源，以缓解公共租赁住房供需矛盾。一是政府按照公共租赁住房的建设要求，在一些已部分开工的商品房或安置房小区中，向开发建设单位订制一批房屋用于公共租赁住房。二是由政府对房地产建设项目中符合公共租赁住房条件的住房，以略低于市场价的价格进行收购。三是由政府面向二手房市场，在中心城区收购或长期租赁符合公共租赁房条件的房源，以满足保障对象多样化的需求，特别是为了方便部分家庭子女就学、老人供养等。四是鼓励社会上任何机构和个人拥有符合标准的自有存量住房作为公共租赁住房房源，按政府规定的租金标准向政府限定的供应对象出租，凡出租的自有住房可以享受相关的税收优惠政策，并由政府给予一定奖励。

（四）创新融资机制，拓展公共租赁住房资金来源渠道建设和发展公共租赁住房需要充足的资金作保证，稳定的资金来源渠道将是公共租赁住房能否持续有效运行的关键。因此，除加大财政投入力度外，还要积极创新融资机制，拓宽融资渠道。

1.以地方政府为依托进行融资。一是允许地方政府发行市政债券进行公共租赁住房建设融资。市政债券是有财政收入的城市政府为筹集城市基础设施建设和社会公用事业资金而发行的一种有价债券，由地方财政担保和中央财政支持，用于公共项目建设，免缴所得税，对社会资金有着很强的吸引力。近几年，为了缓解地方政府公共租赁住房资金短缺的压力，我国开始试行由中央政府代替部分省级政府发行融资债券，但是融资规模比较有限。建议允许省级政府发行公共租赁住房建设债券筹集资金。二是做强省级保障性住房融资平台。整合全省的资源、资产、资金和资本，做强省级保障性住房融资平台，重点支持公共租赁住房建设发展。建议借鉴江西省的经验：成立城镇开发投资有限公司作为保障性住房建设的省级融资平台，以各市县政府提供的相应土地作为抵押，向本省开发银行牵头的银团贷款，再由省级融资平台转借给市县使用。