新土地管理法土地征收流程精品(七篇)

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关键词:土地征收;对比分析;启示

中图分类号:F301文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)16-0063-02

1 中日土地征收的概念和法律框架

1.1 征收的概念

日本土地征收,是“为特定公共事业之用,而强制性取得私人特定财产权的活动或制度”。因日本是实行私有制的资本主义国家,国有和公有的土地占不到土地总面积的百分之四十,且多为不能用于农业、工业、住宅的森林地和原野。所以政府为了进行国家的经济、文化、军事建设,为了兴办社会的公共事业,在必要时通过对私有土地有偿的强制性征收,实现对公益事业用地的最大保护和促进。

1.2 征收的法律依据

宪法作为国家的根本准则,制定了私有财产的关系基准。日本土地征收制度采用了目前世界主要立法形式之一的独立式,制定了《土地征收法》,它独立于土地法而单独以法律形式存在。目的是:为了全面地协调国家的公共利益与私有财产权利益之间的关系,为了使国家有限的土地能够得到最有效的合理利用。“土地征收法”对国家稳定和发展起到重要的作用,是协调国家全局性利益和个人私有财产利益的重要法典。日本的“土地征收法”颁布以后,日本还陆续颁发了一系列辅的法规,保证土地征收合法、有序进行。

我国并非日本独立式的立法形式,也非一些国家采取章节式的方法,即将土地征收的一些基本问题,作为土地法的一个章节处理。同时我国目前并没有《土地法》,只有《土地管理法》。所以土地征收以《宪法》为基准,以《土地管理法》、《国家建设征用土地条例》等为目前土地征收的法律依据对征收进行补充和解释。因为法律并非很完善,所以在实施过程中会出现一些仍需解决的问题,比如征收审查、征收补偿、征收纠纷裁决、强制救济等。

2 中日两国土地征收要素对比分析

2.1 对两国的“公共利益”比较分析

公共利益原则是每个国家进行土地征收的先决条件,体现在宪法等相关法中并要贯彻到征地程序的始终。日本宪法中的征收权的行使也必须是出于“公共利益”的需要,对何为“公共利益事业”的项目进行详尽的列举式,在土地征收法中罗列出35种可以征收土地的项目,并且几乎每种“公益事业”均相应有一部法律来约束,详细地囊括了国家社会生活、生产和科学研究的基本公共利益。政府没有任意行政权,不可能出现“因公之名”而为私益发动征用权的现象。所以日本对公共利益的严格界定和对公益事业的认定。

在我国,则是公共利益概念内容不明确,行政大量自由裁量权无法得到限制,导致土地征用权被滥用。我国《宪法》第10条规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。但是对什么是“公共利益”还缺乏相关法律规定,可见,我国实行的也是概括式规定。这种概括式使得公共利益范围宽泛,为职能部门和主要行政领导自由裁量的权力提供了方便,在实际操作中,企业、工商业、房地产等经营性项目用地也可通过征地途径获得土地使用权。土地征收权的滥用造成了很多社会问题,因此,有必要借鉴日本立法经验,将“公共利益”的目的严格要求起来。

2.2 对两国的土地补偿方式进行对比和分析

日本的土地征收补偿原则上以相当补偿为准,但在实践中多以完全补偿标准确定土地补偿费,即当国家为了公共利益的需要必须征收土地时,国家根据被损利益的性质、范围、程度、价值等因素进行综合考虑,并给予全额补偿。日本对赔偿的类别和方式做了很详尽的列举。征用损失的补偿原则为:(1)项目人支付原则:土地的征用造成土地所有人和关系人的损失时,征用土地的项目人要赔偿土地权利人的损失。(2)分别支付原则:项目人赔偿损失时,只要能够分别进行损失评估,则要对土地所有人和关系人分别进行赔偿。(3)按正常市场交易价计价原则。(4)现金支付原则:对于损失,原则上要用现金进行赔偿。也可以通过土地征用委员会裁决,采用提供替用土地的方式进行赔偿。(5)赔偿金先付原则:赔偿金必须在土地权利人失去权利之前支付。

赔偿方式有五种:(1)征用损失赔偿。即按被征用财产经济价值的正常市价计算赔偿额,一般参考较近地区的交易价格确定。(2)通损赔偿。即对权利者因土地征收而受到的附带性损失进行赔偿。(3)少数残存者补偿。水库等大型公共事业建设,使建设地区的社会本身遭受破坏,多数人要搬迁,但少数人残存下来。对这些残存者因脱离生活共同体而造成的损失,应给予适当赔偿。可见,日本的征收补偿范围较广,补偿标准较合理。

我国宪法对土地征收之补偿原则无明确的界定,但《土地管理法》等有关法规规定,征收农民集体土地的必须向被征地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费及青苗补助费等,并妥善安排好被征地单位农民的生产和生活。可见我国采用的是适当补偿法。补偿的范围比较小,仅仅限于与土地有直接联系的一部分损失,残余地损失和其他间接的损失没有列入补偿的范围,计算方法可操作性不强,并且前两项补偿费不直接发给农民,补偿内容事实上只有两项。所以,补偿范围不可以除了表现在补偿未包括因征收土地的集体组织和农民的间接损失,也忽略了土地对农民的社会保障功能。

2.3 对两国的土地征收程序进行对比和分析

日本土地征收之所以很好的落实,除了建立了合理的补偿机制外,还有一套土地征收法规体系,具体规定了土地征用的程序及征地双方的权利和义务,征地出现问题时解决的办法和程序,从而规范了各征地主体的行为,充分保障被征地所有者的权利,也为征地纠纷的解决提供了法律救济和援助。日本“土地征收法”明确规定,征收或使用土地的公益事业,必须遵循法律的条件和程序进行土地的征收或使用。土地征收采用具有透明度的申请、听取意见、审批、公告、通知、裁决等程序。程序通过各种条件对征收双方进行一定约制,达到在推动公益事业发展的同时,保护私有土地的安全和土地所有人利益的目的。依据“土地征收法”规定,公益事业项目人进行土地的征收和使用时,则主要通过以下几道程序:(1)政府对公益事业项目进行资格认定;(2)项目申请人编写土地调查报告;(3)征用委员会对征收或使用土地的具体事项进行裁决。完善的法律体系保证了征收程序合法有序地进行。

我国并没有一部具体的土地征收法来规范土地征收双方的权利和义务,其土地征收的程序就以《土地管理法》为主,以行政法规和各部门规章为辅。但同时,这些立法对征地的目的、程序、补偿以及征地纠纷的解决等问题缺乏具体的规范,导致征地随意性很大,补偿安置存在极大的后遗症,土地征收过程中引发的事故也无人承担。其现有程序缺陷:一是程序种类繁多、交叉重叠;二是流程冗长、步骤繁杂;三是盖章繁多、搭车收费;四是资料量大,报件复杂。另外,按我国《土地管理法》规定:有关部门批准征地要有公告程序,在征地前给予农民知情权与参与权。但可以看到实际操作过程中缺乏透明度,并没积极听取农民意见,公告内容由政府单方面决定,带有很大的强制性与垄断性,农民只能被动的服从。

3 日本土地征收对我国的启示和借鉴

(1)严格限定以公共利益为目的的征地范围。

国家行使土地征收权是为公共利益服务,其范围应该局限在基础建设、政府机关用地及为公益事业服务的公共用地。日本通过详尽的列举式对公共利益范围加以限制,在土地征收法中列出35种公益性用途,进而严格限制征地的目的,对政府征收土地的权利形成较强约束。因而我国也应该尽可能在立法上明确界定公共利益的范围,使得公益性用地点种类得以明确。同时要将用地目的严格区分为公益性用地和经营性用地,增设公益目的的认证程序。

(2)完善补偿制度。

征地补偿是土地征收制度的核心内容,也与农民切身利益相关,因此对于这项制度的完善有着更大的意义。如上所述我国现行的征地补偿制度存在着很多问题需要改进,依照市场原则,提高土地的补偿范围和标准。例如:土地管理法规定的土地补偿费和安置补助费的标准是按被征土地前3年平均年产值的倍数计算,但这是一种与市场无关的政策性标准。以倍数计算难以体现级差地租导致补偿费用偏低。失地农民没有了土地发挥的保障功能,在货币上也难以得到合理赔付。所以就要重新确定新的符合市场交易价格为基础的补偿金。

(3)建立健全土地征收程序。

科学合理的征收程序起着重要的作用,日本制定了一套完整的土地征收法规体系来保障土地征收到合法进行。我国也要建立健全土地征收程序,保障农民的知情权和参与权,完善救济机制。在整个土地征收过程中,保证被征收者在征地行为过程中的参与,让他们在征收的目的性、征收的范围、征收补偿安置和征收补偿安置费用的使用、管理等方面都有充分发表意见的机会。即做好事前公告,事中听证,事后救济工作。

中国土地管理法及其实施细则均没有条文规定个体土地使用者在对国家征用的命令或赔偿金额发生异议时提出申诉的权利。但征收作为政府强制取得私有财产的损益,会对使用者造成不同形式的损失,因此必须通过法律设定有效的救济途径,这是保障私有财产权的最后防线。征收的救济是公民的权利和利益因政府实施征收而受到侵害时的防卫手段和申诉途径。征收引起的纠纷,主要表现在两个方面:一是对征收行为的合法性存在质疑引起的纠纷,主要包括征收主体、征收目的以及征收程序等是否合法引起的纠纷;二是因补偿问题引起的纠纷,主要有补偿的标准、数额、方式以及补偿费的归属问题引起的纠纷等。因两者引起的纠纷,都可以采用行政复议、行政诉讼。同时在诉讼中,法院要加强宪法审查和行政审查。

参考文献

[1]汪秀莲,王静.日本韩国土地管理法律制度与土地利用规划制度及其借鉴[M].北京:中国大地出版社,2004.

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[关键词]土地发展权 构建 城市土地管理 新途径

中图分类号：P25 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）10-0163-01

一、我国土地发展权模式选择与构建

（一）西方国家土地发展权的制度模式

欧美等国为了更好地保护耕地、牧地等自然资源和协调城市科学发展，纷纷创设新的土地产权――土地发展权，来约束私有土地所有权和使用权，防止私有土地滥用，管制私有土地用途。其中美、英、法三国土地发展权制度最为成熟完善，构成了当今各国（地区）土地发展权设置与运行的典型模式：

1、美国模式。土地发展权归属于土地所有者，并在一定区域内土地发展权可以转让，即可转让（转移）的发展权。土地发展权首先自动归土地所用者拥有。政府为了保护自然资源，控制城市发展规模，政府向土地所有权人购得土地发展权，而使土地发展权归政府所有，土地所有者已没有变更土地用途的权利，以起到保护资源、维护国家利益的功效。2、英国模式。土地发展权直接归属于国家所有。英国法律规定，一切私有土地将来的土地发展权转移归国家所有，实行“土地发展权国有化”，而私有土地的所有权性质不变。土地所有者要改变土地用途性质必须向国家购买土地发展权。3、法国模式。土地发展权在一定范围内归土地所有者所有，超过范围部分的土地发展权归国家所有。

（二）我国土地发展权的模式选择

构建我国土地发展权的核心问题是权力归谁所有，即构建怎样的土地发展权制度模式。目前主要有美国、英国和法国三种模式。创新土地发展权必须与现有土地产权制度环境、城市土地公共管理和市场配置能力等因素相匹配。有以下要求：1、所有权的要求。2、现有土地公共管理模式要求。3、土地市场配置功能发育不完善的要求。

（三）土地发展权的具体构建

1、明确土地发展权所包含的权能，合理划分土地发展权类别。

（1）土地发展权包含的权能。土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能，主要有以下四方面权能：① 占有权。土地发展权应该具备产权的根本特性―― 排他性，即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。②使用权。权利主体可以行使土地发展权，合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。③收益权。收益权表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。④处分权。处分权主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。（2）合理划分土地发展权类别。依据不同的标准，可以把土地发展权划分为不同类型，如农地发展权、市地发展权、营利性的土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权，按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。

2、立法显化土地发展权。在已有的土地法律框架下，创新和设立关于土地发展权的法律条文，从法律层面显化土地发展权。主要涉及三方面的内容：（1）法律明确土地发展权概念，并确保其初始配置国家所有。（2）界定土地用途的既定状态，必须通过国家授予相关土地发展权，才能进行土地用途的变更。（3）“凡是权利都会产生动态现象”。土地发展权可以像其他权利一样合法授予、出让、回收和灭失等。（4）规定土地发展权权能具有时限性、功能限定性等约束，对未来尚未评估确定的土地发展权必须重新申请，不能包含在现有的土地发展权中。

3、土地发展权与相关产权整合。土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度，使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时，其整体关系已经确立，但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离，避免发展权与所有权的冲突；土地使用权往往成为土地发展权的运作载体，而土地发展权具体化土地使用权权能，促进土地使用权合理实施，应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。同时，土地发展权应该处理好与空间权、地上权的关系。土地发展权与其他土地产权协调运作，共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。

二、土地发展权视角中的城市土地管理优化

（一）优化我国城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本，城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建，首先应该加快相关立法，给土地发展权的概念、产权归属和运作赋予法律意义。同时，修改《土地管理法》、《城市规划法》和《房产管理法》的相关内容，使其与土地发展权运作相适应。随后，对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定，如：从法律上明确规定土地发展权对城市土地用途、土地征用和拆迁等的产权约束作用。从法律层面，进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务，防止越权和非法开发城市土地，完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制，为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。

（二）赋予土地使用者土地发展权，保障失地农民和城市居民的合法权益

国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定，并赋予土地使用者既定的土地发展权。现有土地使用者依法享有既定土地发展权所赋予的各项权益。如果政府对其目前使用的土地进行征收，则现有土地使用者依据既定土地发展权进行平等利益博弈，取得应有的土地收益，维护自身合法权益。因此，在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民，享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时，必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权，并建立以发展权为保障的利益补偿机制，依法维护失地农民和城市居民的合法权益。通过赋予土地使用者土地发展权，可以有效抑制时下盛行的“圈地之风”和城市盲目非法拆迁行为，这具有重要的现实意义。

参考文献

[1] 孙弘.中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角[M].北京：中国人民大学出版社，2004.

[2] 李晓妹，袭燕燕.美国的土地发展权[J].国土资源，2003，（7）.

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关键词：农村土地管理问题解决措施

伴随着近年来社会的发展进步，从人们生活的需求形式来看，城市结构变化，已经发生了极大的变动，而这其中的高效配置率改动，在很大程度上也影响到了社会的发展]。那么针对我国的城市土地资源配置分配形式，如何进行管理才能够更好地保证城镇化建设的有效性。下面我们针对我国现阶段的城镇土地资源管理中存在的问题，以及应对策略进行简要讨论。

一、我国土地发展权的模式选择

构建我国土地发展权的核心问题是权力归谁所有，即构建怎样的土地发展权制度模式。目前主要有美国、英国和法国三种模式。创新土地发展权必须与现有土地产权制度环境、城市土地公共管理和市场配置能力等因素相匹配。有以下要求：1.所有权的要求。2.现有土地公共管理模式要求。3.土地市场配置功能发育不完善的要求。

二、土地发展权的具体构建

1、明确土地发展权所包含的权能，合理划分土地发展权类别。

（1）土地发展权包含的权能。土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能，主要有以下四方面权能：①占有权。土地发展权应该具备产权的根本特性――排他性，即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。②使用权。权利主体可以行使土地发展权，合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。③收益权。收益权表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。④处分权。处分权主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。

（2）合理划分土地发展权类别。依据不同的标准，可以把土地发展权划分为不同类型，如农地发展权、市地发展权、营利性的土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权，按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。

2、立法显化土地发展权。在已有的土地法律框架下，创新和设立关于土地发展权的法律条文，从法律层面显化土地发展权。主要涉及三方面的内容：

（1）法律明确土地发展权概念，并确保其初始配置国家所有。

（2）界定土地用途的既定状态，必须通过国家授予相关土地发展权，才能进行土地用途的变更。

（3）“凡是权利都会产生动态现象”。土地发展权可以像其他权利一样合法授予、出让、回收和灭失等。（4）规定土地发展权权能具有时限性、功能限定性等约束，对未来尚未评估确定的土地发展权必须重新申请，不能包含在现有的土地发展权中。

三、土地发展权与相关产权整合

土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度，使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时，其整体关系已经确立，但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离，避免发展权与所有权的冲突；土地使用权往往成为土地发展权的运作载体，而土地发展权具体化土地使用权权能，促进土地使用权合理实施，应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。同时，土地发展权应该处理好与空间权、地上权的关系。土地发展权与其他土地产权协调运作，共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。

二、土地发展权视角中的城市土地管理优化

（一）优化我国城市土地管理法律制度法律制度是管理的根本，城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建，首先应该加快相关立法，给土地发展权的概念、产权归属和运作赋予法律意义。同时，修改《土地管理法》、《城市规划法》和《房产管理法》的相关内容，使其与土地发展权运作相适应。随后，对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定，如：从法律上明确规定土地发展权对城市土地用途、土地征用和拆迁等的产权约束作用。从法律层面，进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务，防止越权和非法开发城市土地，完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制，为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。

（二）赋予土地使用者土地发展权，保障失地农民和城市居民的合法权益国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定，并赋予土地使用者既定的土地发展权。现有土地使用者依法享有既定土地发展权所赋予的各项权益。如果政府对其目前使用的土地进行征收，则现有土地使用者依据既定土地发展权进行平等利益博弈，取得应有的土地收益，维护自身合法权益。因此，在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民，享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时，必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权，并建立以发展权为保障的利益补偿机制，依法维护失地农民和城市居民的合法权益。通过赋予土地使用者土地发展权，可以有效抑制时下盛行的“圈地之风”和城市盲目非法拆迁行为，这具有重要的现实意义。

三、土地资源优化的应对策略

从我国的现有土地管理问题上拟定相应的应对策略，可以为城镇化建设的发展提供有力的发展策略模式。下面从应对的策略上进行简要分析。

1、完善现有的土地产权管理制度

从现有的相关法律产权模式来看，应用相应的法律法规进行土地产权上的明确管理，并根据实际的发展模式进行工商企业的应用服务进行应力性策略管理。其主要的目的就在于规划相应的工商、应力、居住等因素的合理规划调整，极力做到企业用地、公共用地以及住宅用地等类型上的合理调控，这对于整体产业的技术支持等，都有显著的提升作用。在实际的使用中，应用城市居民的企业化更替管理措施，并建设合理的战略部署环境，通过部门相仿的处理策略，并建立有效的价值建设，实现对各方面信息上的合理调控，并以此明确对土地管理上的合法性权益管理，通过有偿的租凭购买权益，实现对城市土地的合理规划管理。

2、改善土地管理的实际操作工作

从现有社会的发展模式来看，加强城镇化建设的推进，在一定程度上满足了规划内的法律地位建设，同时通过土地规划的权威性建设，从而实现了在土地利益规划上的合理调整，结合这一体系的处理局面，实现对土地管理上的科学化规划，并通过高效益的规划实现对建筑合理分布。

伴随着现代市场的不断拓展，在建设合理的规划策略进行土地市场的管理中，就需要建设一个有效的管理策略，并以此增强对市场的合理排布，实现对不同城市级别市场的合理排布，在这一理念上，应用政府的垄断要求进行市场调研，通过土地资源的多层次分布，从而完成城市应用规划。从垄断的条件以及土地的供应方式出发，完成对城镇的合理不均，也就显得更为重要。

参考文献：

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关键词：新型城镇化；土地流失；农民权益；保障制度

一、引言

城镇化是我国由农业社会转向工业社会的巨大推动力，是解决我国"三农"问题的根本出路，是社会主义现代化建设的内在要求，然而，在新型城镇化过程中不能以加重失地农民贫困为代价。

随着我国新型城镇化进程的快速推进，失地农民权益流失所引发的社会矛盾和冲突日益加剧。失地农民权益得不到有效保护的重要原因之一是现有法律的缺失，主要体现为法律赋予农民的权利无法抵御非法征收、非法批准征收土地应承担的法律责任不清以及土地征收前提条件界定不清等问题，因此关注城镇化过程中失地农民权益流失现状、理清失地农民权益流失的原因、思考失地农民权益保障机制对进一步提高我国城镇化水平有着重要意义。

本文通过探讨城镇化过程中失地农民的权益保护的必要性以及健全较完善的社会保障制度过程中涉及的相关法律问题，充分认识到保护失地农民合法权益的的紧迫性性和必要性性。目的在于加快建立相对完善的失地农民社会保障体系，能及时并妥善的安排农民的基本生活，从而使失地农民能安居乐业、老有所养、病有所医，切合实际的保护失地农民权益，以期为我国从事该项目研究的相关领域略尽微薄之力。

二、新型城镇化过程中失地农民权益保护现状与存在问题

（一）推进城镇化同失地农民的关系

流失土地的这一部分农民是伴随城镇化进程而产生的一个特殊社会群体，因此城镇化建设与失地农民的关系特别是在新型城镇化进程中如何保障失地农民的权益的问题，已成为当下迫在眉睫急需研究的一大课题。城乡农民的合法权益在一定程度上就如同他们世世代代守护的土地，正随着城镇化的飞速发展而渐渐流失。

1.土地赔偿不公平的现象日益凸显

主要表现为土地赔偿标准不公正合理，现阶段规定的征地补偿费是按照与市场毫不相关的静态政策性价格来计算的，这就与土地的市场价值有着巨大偏离。

2.广大农民正在失去赖以生存的劳动对象

农田、耕地被占，农民的收入来源无法得到保证，而且由于他们的文化程度普遍不高，根本无适应现代社会中工业、科技等发展所需的各项专业技能，想要顺利融入城市再就业，保证家庭正常收入就变的难上加难。

3.农民本身有权享有土地增值收益权

伴随随着国内经济的迅猛发展、生产水平的逐步提高，土地等资源将成为未来社会最珍贵的资源之一，因此其本身的经济价值和潜在的可能性收益根本无法估价和衡量，这就潜在的给失地农民造成了不可预期的损失。

4.农民转入城市生活后的基本生活保障问题无法有效缓解

从农村进入城市生活的失地农民，在生活成本上有了更高的负担，另外其子女教育问题难以解决，养老和医疗保险等各方面也没有妥善的配置。由此可见，切实为这些转入城市生活的失地农民解决与他们生活紧密相关的重重困难，是摆在新型城镇化建设面前的一大难题。

（二）新型城镇化进程失地中农民权益保护存在的问题

在我国推进城镇化的过程中，有个别地方政府企图降低城镇化建设成为。为谋取地方利益，不惜以牺牲失地农民的合法权益为代价。着眼于政府角度看，存在以下弊端：

1.以公共利益为借口低价征收农用地

我国《宪法》有明确规定："国家实行土地征用或征收时，需要按照一定的法律法规给予征收人适当的补偿。"我国《物权法》也有明确规定："当个人需求与公共利益需求发生矛盾时，依照一定的法律法规，国家可以征用或征收土地，其中包括单位和集体拥有的土地以及个人房产。"由此可以看出征用农民土地应以满足公共利益为前提，但许多地方政府严重违背了公共利益在法律范畴内界定的含义，在发展城镇一体化过程中，喊着为了公共利益需求的口号，践踏劳动人民的心声，严重侵犯着其合法权益。

2.以情况特殊为名义，为非农建设违规征用农民土地

有些地方政府为扩大其地区利益，罔顾人民的意愿，喊着情况特殊的口号，公然强占集体用地以及承包给农民的合约内的土地，在强行征用的土地上进行其他商业活动。这种做法不仅使广大农民散失了对土地的支配权，农民的利益招到了损害，而且在某种程度上国家的土地资源遭到了浪费。

3.税费与出让金过于偏高，土地以后潜在的增值未能享有

在城乡一体化发展中，即使在中央政府三令五申下，地方政府仍然从农民那里征缴过高的出让金地方政府土地，地方政府土地收入却有增无减。反之失地农民获得的征地补偿金一直偏低，很难公平的享受到土地增值收益。

从另一失地农民的角度分析，还存在着以下问题：

一是耕地被占用后农业收入大幅减少，同时进城就业困难也是广大农民都会遇到的问题。

其次，教育支出大，农民不堪重负。农村人口多，也没有严格的执行计划生育政策，因此每家每户的孩子普遍多于城市，这就使得在他们的教育问题上要投入很大一笔金额，更加重了失地农民的负担。

最后，失地农民大多缺乏发展资金。现阶段所有失地农民都涉及到转变生活方式的考验，然而苦于没有没有资金，因而不能实现其自身失地后的规划。

三、新型城镇化进程中农民权益流失成因分析

（一）相关法律制度不完善，不能充分保护失地农民的合法权益

1.公共利益在法律上没有明确界定

法律规定只有在涉及公共利益时才能征收农村用地，却未予以公共利益明确界定，这就导致"公共利益"的范畴由地方政府随意规定。因而诸多现象，农民的土地被强行征收或征用，农民土地权益受到侵害等率见报端。

2.法律的时效性，维护不了农民的合法权益

土地相关的法律法规制度不完善。虽然《宪法》修正案确定了土地补偿和保护私有财产，从最高法的角度明确了农民的土地权益，但是其他《土地管理法》、《土地承包法》等子法律之间却有严重冲突，这就给企图侵犯失地农民权益而满足自身利益需求的群体达到带来可趁之机。在具体实施过程中，存在着征地补偿标准偏离市场价、分配不合理、征地程序不规范等问题。

（二）农民依法维权意识淡薄，土地权益司法救济渠道单一

但新型城镇化过程中农民的土地权益受到损害时，一些农民无处维权，无法及时使用法律武器维护自身权益。

1.失地农民依法维权意识不强。

由于广大农民严重欠缺法律知识，维权意识淡薄，致使其在自身权益受到侵害时，不善于、不主动、不及时通过法律渠道来维护自己的土地权益。

2.农民土地权益司法救济渠道缺失。

宪法明确指出："当人们享有的最基本权利受到外界损害时，法院必须给予受害者适当的帮助，维持他们生活的基本权利，从而保证司法的公平与和谐。司法救济渠道在城镇化表现的种类很少，因此出现一些农民采用过激的方法保护自己合法权益的现象，为社会的稳定埋下了隐患。

司法救济是指当宪法和法律赋予人们的基本权利受到侵害时，法院应当对这种侵害行为作有效的补救，对受害人给予必要和适当的补偿，以最大限度救济他们的生活困境和保护他们的正当权益，从而在最大程度上维护基于利益平衡的司法和谐。但城镇化的过程中司法救济渠道极度单一，农民利益受损后，他们往往会采用一些偏激的方式来争取利益保护，这就容易造成社会的不稳定。

（三）金额补偿过于偏低，补偿模式过于呆滞

1.补偿渠道过于单一

我国主要基于如下两个补偿方式进行补偿；一是现金补偿；二是用户口代替土地使用权。这两种基本的补偿方式过于单一，已经不能很好解决城镇一体化出现的土地纠纷问题。

2.补偿金的算法不合理

目前土地补偿金的审计由当地政府一手操作，明理迎合着我国《土地管理法》四十七条第五款任何规定，暗地里一手操作审计价格，这样导致补偿金严重跟现实生活不相符合。

（四）政府公开信息透明度不高，农民表达意愿门道很少

法律明确规定，集体拥有农村土地的使用权，从法律流程显示，地方政府经常罔顾农民的意愿，直接跟村干部沟通就可实行征地，此外，由于征地过程中的公开程度低，往往土地在不知名的情况下就已经被征用了。

由此可以看出，农民的诉求没有渠道，主体地位也比较缺失，这也从中体现了农民权利得不到正当的维护，也没有相关的法律对此类事件保护农民的的基本利益。

综上所述，我们应当看到引发农民在城镇化过程中权益的流失并不是推行城镇化建设自身的过错所致，而是因上述与城镇化建设配套的相关法律法规制定不完善和科普法律知识的不全面导致的。

四、健全城镇化进程中农民权益保障机制的对策及建议

由于近年来因征地问题而产生的矛盾愈演愈烈，政府、开发商、失地农民三者之间利益平衡的问题便成为当今社会的一大热点。全国农村范围内因强制征地致使农民与开放商甚至各地政府产生的正面冲突日益凸显。这引发我们深刻思考，要切实全面的保护新型城镇化过程中失地农民的权益，从而为全面推进城镇化建设奠定坚实的基础。

（一）切实保障农民土地权益不收侵犯，加快农民土地权益保护立法进程

现阶段，随着城镇一体化进程的加快，经济发展速度已经远超前土地相关法案，土地相关法律已经不能解决日异月新的土地纠纷问题，而当前政府部门的立法相对比较缓慢，因此制订、修改土地相关法律法规显得刻不容缓。

1.赋予集体所有土地同国家所有土地平等法律地位

法律意义上上赋予的公有和私有产权是相对平等的，同时规定集体产权同国有产权这件也是相互平等的。这就意味着公权不能侵犯私权，同时国有产权也不允许侵犯集体产权。但据目前情况看，我国集体土地所有权存在畸形，想要把集体土地变为国家的土地也不是个能够简化的流程，必须有较高透明度，因为这是一种针对权利的平等交易行为。这就意味着，政府应制定一套完善的法律以保证农村集体土地产权和国有土地产权在现实中享有平等地位。

2.国家只能因公共利益征收农用地才予以批准

鉴于我国正处于经济高速发展，生产力迅猛扩大的"爬坡时期"，政府必须加大力度扶持各行业提高提高盈利幅度。这就导致各地政府支持一些开发商在农村征用土地。因此为解决这一弊端，法律必须明确规定，政府只有当公共利益需要在农村征用土地时，才可在与农民积极沟通并得到准许的情况下实施征地。

3.细化农村征地程序，保证失地农民能充分行使知情权、参与权

城镇化过程中，政府想要征用农村土地，首先要提前出示公告，给土地所有者对其合理、合法性提出质疑的时间与机会。在得到征地批准后，需再次出示公告，并就征地补偿等问题与土地所有者进行协商，如存在争议，所有者可以提出申诉和申请仲裁。为实现此措施，政府应积极成立专门的土地法庭或土地法院，专门处理城镇化进程中由征地引发的纠纷和冲突。

（二）合理提高征地补偿标准，建立利益分享机制

1.公平分配征收土地补偿款给失地农民

现阶段，政府在征收农用地后并不是按征收土地的实际价格，分配补偿金给失地农民的，而是选取了按征用土地的原用途进行补偿的方式，这使得征地补偿费明显偏低，这在很大程度上损害了农民的合法权益，同时不利于对农村耕地进行保护。

为了切实的保护农民利益，保证不以侵害农民权益为代价降低城镇化建设成本，政府应积极从如下三个方面进行着手：第一，尽快完善相关条款，如《土地管理法》，第二，相关价值之间的转换，应以土地市场价值作为征地补偿依据，协调以及分配土地产生的增值效益。第三，始终以市场作引导，缓解农民要求与国家补贴征地补偿款之间的矛盾。

2.健全规划利益分享原则

为实现征地补偿机制的多样化，可以建立多条渠道。其中就包括"以地换地"--以征地附近的土地作为交换分配给失地农民，也可以通过债券或股权的形式补偿给失地农民，力争为失地农民提供经济补偿、社会保障、就业服务等科学的切合实际的补偿。

对于那些征用后勇于做公益事业的农民土地，政府要为这一群体内的失地农民建立最低生活保障基金，以保证他们正常生活。在城镇化建设中，农民始终处于最弱势地位，因而要充分尊重农村集体土地所有权，让广大农民参与土地增值收益的再分配，才能使广大农民充分的分享到新型城镇化建设的累累硕果。

（三）建立健全失地农民社会保障体系，妥善安置广大失地农民

在城镇一体化推进过程中，农民的安置工作以及农民社会保障要得到有效合理的处理，如果得不到有效合理的处理，会造成大批农民流离失所，给社会埋下不稳定的因素。可从如下几个方面进行着手：

第一，展开城市的怀抱，将他们纳入城市当中，同等享受城市福利，而绝不是将他们弃之不管；

第二，妥善解决他们安置工作。可从如下2个方面进行着手：一是提供相关的住宿，帮他们解决住房问题。二是稳定收入来源，政府可实行劳动培训，增加他们的劳动技能，从而增强他们再就业的能力。

1.完善失地农民社会保障制度

完善失地农民社会保障制度主要可以从以下三方面进行协调：

首先是养老保险方面，养老问题始终是广大农村农民关心的头等大事，政府对这一问题应加以特殊的重视，将征收土地的补偿安置费和土地流转后的增殖收益纳入失地农民养老保险基金的主要来源，并将这一部分资金分由国家、集体和个人三方共同承担，并将失地农民这一群体中符合政策条件的农民纳入社会基本养老保险。

其次是失业保险方面，相关部门需要为失地农民这一群体制定有针对性的特殊失业保险方案。政府从分配给农民的征地补偿金中扣除一部分，纳入失业保险基金，而农民个人不再交纳失业保险费，以减轻失地农民负担。

最后在医疗保险的完善上，应有所作为。基本医疗保险是失地农民社会保障制度建设中的重中之重， 必须得到政府的长期高度重视。在建立失地农民农村医疗保险制度的过程中，可采用共同承担的方式，就是让政府出资一部分，征地补偿款中筹集一部分，

2.积极拓展失地农民安置渠道

从农业生产角度出发，政府征收城市规划区外的集体农用地需采取以下四种方式：利用农村集体机动地；承包农户自愿交回的承包地；承包地流转以及土地开发整理新增加的耕地。保证失地农民始终有基本的耕作农地继续进行农业生产，保证城镇化进程中广大农民的正常生活。

从重新择业角度出发，政府必须积极创造条件，为失地农民提供免费的岗位技能培训。在应聘条件相同的情况下，用人单位应为失地农民提供优先就业机会。

最后是异地移民安置方面，如果该地区确实不能为失地农民提供基本的生活保障，那么可以以充分农村集体经济组织及失地农民意见为前提，经政府统一分配，进行异地移民安置。

（四）强化宣传普法工作，提高失地农民维权意识

现阶段由于农民的法律意识不强，导致他们在土地权益受到侵犯时无法及时采用科学的方式维护合法权益，不仅农民的权益受到了危害，而且也威胁着社会稳定。所以，要做好法律宣传工作，提高失地农民维权意识，即法律是唯一维护自身权益的办法。

政府应为失地农民提供法律援助。失地农民、进城农民工都属于社会弱势群体，这一群体社会地位底下并且经济能力有限。因此，当他们的合法权益在城镇化进程中受到侵犯时，根本没有足够的支付能力寻求法律途径及时维权。宪法中规定"法律面前人人平等"的原则在广大农民身上根本得不到充分体现，这将会导致一些失地农民做出偏激行为，无形之中带给社会巨大的安全隐患。

由此可见，为失地农民提供多渠道的法律援助势在必行，只有这样才能从根本上使农民的土地权益获得切实保护。

五、结论

对于广大农民来说，其拥有的土地和土地蕴涵的潜在收益是农民的根本利益所在。自古以来，土地一直是与中国广大农民赖以生存的基本生成原料，这就要求批准征收的每部分农用地都必须遵循"依法、自愿、有偿"的原则。因此，必须做到在法律形式上长期赋予和保证农民土地使用权，使他们有所保障。同时必须建立健全征地市场机制，做到以市场为导向，及时调控土地流转价格。

放眼长远的角度看，做到切实的维护农民土地权益，可从如下几点进行着手：第一点，是否走可持续发展的道路，这是关键。主要要做到兼顾好农村土地与城镇化之间的关系。

第二点，充分尊重农民，切实关心农民的利益。把农民支持与否、受益与否、满意与否作为衡量地方政府工作的标准尺度。第三点，进一步健全城镇化过程中失地农民的社会保障体系，完善相关制度，让农民从土地中获得实实在在的效益，让农民也分享到济发展硕果进而长期维持我国农村经济发展稳定的大好局面，促进新型城镇化建设更加依法、有效、持续的推进。

参考文献：

[1]李奋生：城镇化过程中农民土地权益保护研究[J]，经济与法制，2012年10月。

[2]周维：我国城镇化进程中失地农民权益问题的研究综述[J]，科技创新导报，2011年04期。

[3]赵丽：保障农民权益需重视法律制度顶层设计[N]，法制日报，2013年9月4日004版。

[4]立：城镇化进程中要充分尊重和切实保护农民权益[J]，南方农村，2012年11期。

[5]陈吉红、黄培浩：浅议城镇化过程中失地农民权益的保障[J]，决策与信息，2013年5月。

篇(5)

第一章总则

第一条房地产税费一体化征管是指凡涉及土地、房产领域开发和交易应向国家缴纳的各项税收及各种非税收入，由县政府组织县财政局、国税局、地税局和相关职能部门依照有关法律法规的规定，实行集中征收的一种管理方式。

第二条房地产税费一体化征管工作由县房地产税费一体化征管工作领导小组负责组织领导，领导小组办公室具体负责房地产税费一体化征管的日常工作，下设县房地产税费一体化征收管理中心（以下简称县一体化中心），实行集中办公，一体化服务，切实降低单位征收成本、推进透明行政、方便群众办事。由县财政、国土资源、建设、规划、人防、国税、地税、房产、城管、科技、气象、发改、经济、银行等部门进入县一体化中心集中办公。

第三条按照“以票管税管费、先税费后办证”的原则，对土地审批、土地使用权出（转）让、建筑安装、房地产开发建设和交易、办证等各环节应缴纳的税费，实施“一站式”征收。

第四条房地产税费一体化征管工作实行“七个统一”：

（一）统一税费项目，明确征收标准；

（二）统一配合，实现数据信息共享；

（三）统一项目资料库，实现计划控制和源头控管；

（四）统一审批程序，实现“联审联批”和即时发证；

（五）统一网络，实现管理电算化；

（六）统一办事流程，实现“一站式”服务；

（七）统一稽查机制，堵塞征管漏洞，防止税费流失。

第二章征管范围和税费种类

第五条房地产税费一体化征管范围主要包括土地审批、土地使用权出让、土地使用权转让、企事业单位因改制撤并或拆旧建新而发生的资产产权变更或交易、商品房（增量房，下同）开发和交易、个人合资合作建房、个人拆旧建新、单位非住房和政府非住房建设工程、存量房（二手房、包括房改房、经济适用房，下同）交易、土地使用登记办证和房屋产权证办证、改变土地用途和建筑容积率等规划设计条件的行为、房地产出租和自营业务、处罚土地违法违规占用和交易、处罚违法违章建筑、偷漏税费的稽查处罚等业务。

第六条凡涉及土地、建筑及其交易、办证等各环节的所有税费（包括服务性收费，下同）统一纳入县一体化中心征管。

（一）财政部门：土地价款、土地收益金、滞纳金及罚款。

（二）国税部门：企业所得税、建筑耗材未按规定取得购进发票应补交的增值税、滞纳金及罚款。

（三）地税部门：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税、资源税、印花税、税款滞纳金及罚款。

（四）规划部门：建筑物定点放线费，工程测量费，规划道路定线费，地、县、乡图编绘费、工程竣工测量费，工程线路测量费。

（五）建设部门：城市基础设施配套费、建筑行业劳保统筹基金、建设工程交易服务费、建设施工安全服务费。

（六）人防部门：防空地下室易地建设费。

（七）经济部门：散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金。

（八）城管部门：城市道路占用费、城市道路挖掘修复费、建筑材料垃圾运输清扫保洁费、建筑垃圾处置费。

（九）科技部门：一般工业与民用建筑抗震设防要求确认费。

（十）国土资源部门：工程测量费、用地管理费、土地证书工本费、地籍调查费、抵押登记费、土地交易服务费、利用测绘成果成图资料费。

（十一）房产部门：房屋所有权登记费、白蚁预防费、住房及非住房转让手续费、房屋分户图测量费、测量成果利用费、房产测绘费、换证服务费、档案利用服务费、维修基金、房产抵押手续费。

（十二）气象部门：防雷技术服务费。

（十三）防洪保安资金、工会经费、残疾人就业保障金、被征地农民社会保障费，建筑业、房屋交易的价格调节基金、环卫费及以上款项的滞纳金及罚款由县一体化中心代收。

第三章税费标准和计算价格

第七条土地审批、土地使用权出（转）让、房地产开发建设和交易、办证等各环节应缴的税收和非税收入，包括按土地面积和建筑面积计征的定额标准以及按建筑造价和销售价格计征的比例标准，由县一体化中心根据中央、省、市有关法律法规规定，结合我县实际情况制定并执行（另行文）。

第八条房地产开发建设和交易时的计税价格和计费价格以实际价格为准，当实际价格低于市场价时，以政府的基准地价修正的标定地价和财税部门公布的最低计税价格或经相关行政主管部门审查备案的评估价格为依据。

第四章岗位设置及业务流程

第九条县一体化中心整合各职能部门对土地、房产开发建设和交易、办证等各个环节业务的审批、征税、收费、开票、办证、稽查等行政管理职能，设立县国土资源局、规划局、建设局、人防办、经济局、城管局、房产局、财政局、国税局、地税局、银行等11个职能部门的办事窗口，具体负责行政许可业务受理、税费计算征缴和证件制作工作。

设立综合管理窗口，负责县一体化中心日常工作和发改部门审批备案、应缴税费的最后确认、相关部门证件办理的审核和发放工作，各部门办理没有纳入“一体化”循环征收的收费及罚款业务。

第十条县一体化中心办事审批实行“一厅管理、内部流转、限时办结、统一出证”的“一站式”服务，实行土地审批、土地使用权出让、土地使用权转让、规划许可、建筑许可、竣工验收、土地使用权证登记颁证、房屋产权办证、国有房地产自营和出租等9个环节的内部循环。利用内部循环表进行联审联批，税费由各执收单位计算，综合管理窗口审批。受理业务的前置条件和行政审批由相关职能部门负责，发证由综合管理窗口把关。

第五章信息化管理

第十一条县一体化中心专门设置专业局域网，实行电脑开票和电脑打印证件。

第十二条房地产税费征管软件统一各职能部门的原有软件，县一体化中心拥有对县规划、建设、国土资源、房产等四个部门办理各自证件的授意权，即对纳税缴费办证人没有办理税费缴纳业务的，县一体化中心就不能为其办理相应证件。

第十三条建立“一户式”存储基础数据库，综合国土资源部门的土地信息、工商部门的注册信息、发改部门的项目信息、建设部门的建设信息、规划部门的规划信息、房产部门的房产信息等相关部门信息。信息数据资料库建成后，信息资料数据在县一体化中心所有窗口传递共享，用于税费预测、数据分析、全程监控和税费征缴、检查清收等方面工作，为领导决策提供科学依据。

第六章配套措施

第十四条实行“七证一表两票”和资料备案管理。“七证一表两票”纳入县一体化中心管理，实行集中办理，切实做到“以票控税控费，先税费后发证”。

“七证一表”即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证、土地使用证、契证、房屋产权证和建设工程竣工验收备案表。

“两票”即税务发票、非税收入票据（包括服务性收费票据）。

第十五条房地产税费一体化征管运行后，国有土地使用权出（转）让只接受有资质的房地产开发公司和单个自然人竞拍，不接受多个自然人联合体报名参与竞拍。

第十六条房地产税费一体化征管运行后，县非税收入管理局将对进入县一体化中心的各执收单位停止发放非税收入收费票据，由县一体化中心统一办理各部门的收费业务。对必须进行现场执行的，经县一体化中心审核批准，由县一体化中心统一向各执收单位发放和结算非税收入收费票据，并在发放的票据上注明专用收费项目。

第十七条县一体化中心实现的非税收入实行县财政与各职能部门分成的办法（不含土地出让收入和建筑行业劳保基金）。收入分成须遵循以下原则：确保单位既得利益的原则；收入分成共享的原则；确保单位正常运转的原则。以年—2009年三年的平均数为基数，完成或超过基数的分成标准将根据各职能部门的实际情况待“一体化”征收运行半年后制定具体分成细则报县政府审批后实施。返还单位的非税收入纳入部门预算，其余上交县财政。

第十八条部门自行查补的收入，由县财政按现行预算管理体制进行分配；由县一体化中心查补出的收入，全额上缴县财政。

第十九条按照县一体化中心实际入库税费总额的3％提取工作经费，设立专账，年初纳入财政预算，用于县一体化中心日常运转开支。

第二十条建立房地产税费一体化征管工作联席会议制度，由县一体化中心根据工作需要，定期或不定期召集各职能部门相关负责人参加会议，集中研究解决一体化征管工作中的难点热点问题。

第二十一条成立“县房地产行业联合执法大队”，从监察、法制、财政、公安、规划、国土资源、建设、人防、房产、国税、地税、经济等部门抽调人员组成，对全县房地产领域的违法违规占地、违法违规建筑、偷漏拖欠税费的行为开展常年稽查。

第七章监督和处罚

第二十二条各相关部门要严格按规定的工作流程办事，实行项目资料公开传递、阳光操作、信息数据共享，实现房地产各项税费业务均在县一体化中心内部进行联审联批，税费在县一体化中心缴纳。

第二十三条严格按规定标准足额征收各项税费。不得擅自提高或降低征收标准，不得擅自增加或减少税费征收项目。严禁收“人情税、人情费”，坚决杜绝收入流失。

第二十四条严禁县一体化中心外发证、税前发证、费前发证、私自发证和在县一体化中心外给单位提供“两票”等行为。一经查出，立即停止其单位的非税收入返还，并从财政下拨经费中扣缴其造成流失的税费。

第二十五条各部门单位派出人员由县一体化中心管理，入驻工作人员工作表现由县一体化中心向派出单位反馈情况，年终考核、评先评优、提拔重用由县一体化中心和派出单位共同考评。对工作中涉及违规审批、越权审批及失职、渎职或不作为等行为，将严格依法依规追究责任；对不能按基本要求履行县一体化中心工作职责或严重违反有关规定的工作人员，县一体化中心要及时按规定提出处理意见并退回原单位，原派出单位应按有关规定予以处理，并另行委派人员。

第二十六条土地及房屋中介评估机构必须以规程结合市场价格为准则开展评估。对有意出具不符合规程要求的评估报告，县一体化中心要将情况及时向评估机构通报；对屡次有意出具不符合规程评估报告的评估机构，停止其参与本行政区评估业务；情节严重的，上报其主管行政部门，由其主管部门依照法律法规进行处罚。

第二十七条县监察部门对各职能部门一体化征管工作执行情况进行定期或不定期的全面监督检查。

第八章附则

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一、年工作成效

一）积极主动提供服务。并先后多次对新增城乡建设用地指标和基本农田范围进行调整，为经济发展留足用地空间。全区新一轮土地利用总体规划（年）确定新增建设占用农用地指标3.03万亩，耕地保有量66.5万亩，基本农田保护面积55.67万亩，成果已报省厅审查批准。二是及时做好土地征收工作。严格落实新的征地补偿政策，征转用土地3768.3亩，落实征地补偿费9548万元。有力保障了瑞耐复合材料、文清塑胶、宝宝生物科技、欧泰克、凯尔消防、华力纸管等项目的用地需求。三是积极争取土地点供和单独选址指标。积极包装争取土地点供指标271亩，保障中金光伏、青岛啤酒两个大项目用地需求。争取单独选址指标981亩，及时保障了发展大道南延二期、环城西路改造、洋北等3个变电所的用地需求。四是合理安排使用挂钩周转指标。分解落实挂钩周转指标1144.9亩（其中市政府借用416.5亩）有效解决西部新城、新区城市综合体、新区商业地块、黄河片区景观、鸿世桩业、腾宇机械、康堡安置小区等重点项目的用地需求。五是全力保障民生项目用地需求。积极为全区公共租赁房、廉租房、蓝领服务中心提供用地保障。共为全区经济适用房、马陵片区改造、拆迁安置房挂牌土地607.6亩。

二）加强土地利用管理。项目投资强度、容积率、建筑密度等进行严格审核，促进土地集约高效利用。今年以来，预审土地20宗4168.7亩，供地42宗2830.3亩。二是严格落实土地公开挂牌出让制度。挂牌成交经营性用地16宗1181亩，合同出让金11.96亿元。挂牌成交工业用地18宗996.5亩，合同出让金9566.8万元。三是大力清理盘活存量土地。对开发区供后闲置土地情况进行调查摸底，及时排查清理开发区供后闲置土地22宗2953亩（工业用地11宗1967.2亩，经营性用地11宗985.8亩）清理排查厂房空置或启动滞后项目16宗1293.6亩，为经济发展拓宽用地渠道。

三）严格落实挂钩政策。全面完成城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理自查自纠工作，顺利通过省市验收。二是以增减挂钩和“万顷良田建设工程”为载体，推进城乡统筹土地管理创新试验区建设。目前已在仓集、屠园、中扬三个乡镇开展试点，起草拟定了试验区建设实施办法、工作方案和推进计划，开展了土地利用现状调查摸底，工程初步规划方案编制、安置区选址规划等工作。

四）大力推进土地整治。区共申报省以上投资土地整理项目7个，总规模8.2万亩，可新增耕地5215.5亩，争取专项资金9553.5万元。目前，中扬、洋北、南蔡等3个省级项目主体工程已基本完成。其余4个项目已完成工程总量的80%以上。二是大力实施耕地占补平衡项目库。年市下达我区耕地占补平衡指标600亩，申报入库项目10个，土地整治规模622.1亩。实施过程中，区政府及时拨付专项资金184.8万元，保障了项目顺利实施。目前市局已对我区土地复垦项目进行验收，验收合格新增耕地611.6亩。

五）严格土地执法监管。主要领导多次召开专题会议安排部署，区分管领导定期对违法用地整改工作进行会办和现场督办。区2010年度卫片执法检查涉及图斑408个，项目155宗5941.8耕地2805亩）涉及新增建设用地125宗5316亩（耕地2683.8亩）通过对涉及的违法用地进行大力整改，区卫片工作顺利通过检查验收，继续实现“双零”目标。二是严格履行土地执法职能。加大动态执法巡查力度，通过执法巡查发现新发生违法用地10宗335亩，上报市局查处违法用地25宗448.6亩（耕地386.9亩）党政纪处分8人，强制执行2宗。三是大力开展土地执法模范区”和“土地执法模范乡镇”创建活动。加大宣传力度，利用土地日、地球日、测绘日开展土地法制宣传，建立部门联动和协作监管机制，形成有效打击违法用地执法合力，推动创建工作落实。目前创建工作已上报省厅检查验收。

六）做好基础业务工作。对13个乡镇、3个街道农业人口、权属农用地面积进行全面调查汇总，建立了以组为单位的全区人均农用地台账，为执行新的征地补偿标准提供基础依据。二是认真做好土地变更调查工作。对全区已发生变化的地类进行登记变更，确保土地利用数据的现势性。三是认真做好土地登记发证工作。今年以来，办理土地使用证9150本，其中集体土地使用证78本，国有土地使用证9072本。按照市局部署，认真开展农村集体土地登记发证工作。目前已成立了组织领导机构，并开展了组织调查论证、编制方案、申报经费等工作。四是认真做好测绘管理工作。对全区86个永久性测量标志进行普查。对需要维护的17个三角点（8个军控点）1个水准点，3个GPS点，2个D级点，1个E级点制定了维护方案。及时把省验收合格的29个测量标志点保管员2009年保管津贴发放到位。及时完成6家测绘单位测绘成果汇交及测绘工程项目培训工作。组织开展了8.29测绘法宣传日活动。

七）高度关注群众诉求。事事有回音，严格落实值班和“零报告”制度，确保渠道畅通，有效预防越级上访和群访集访现象。今年以来，局共接73件（部室11件、书记和省长信箱3件、厅长信箱9件、省厅15件、省局2件、南京督察局4件、省政行风热线5件、市局1件、市局21件、分局2件）接待群众来访31起67人次，受理来访104件，与去年同期相比，省上访量（仅1起）局接访量均呈大幅下降趋势。另外，视频接待群众7起，及时办理市局交办网络问政86件，办理回复区政府交办网络问政5件。

八）努力改进工作作风。学习落实市委、市政府“六条禁令”和市局“十条禁令”并对行政权力、办事流程、岗位职责、服务承诺等进行全面梳理和公开。加大效能督查力度，共开展效能督查30余次，下发通报11期，有效改进机关作风。二是狠抓党风廉政建设。认真开展“两整治一改革”工作，及时排查风险点63个，制定防控流程15个，建立防控措施100余条，承诺表80余份，建立完善制度6个。三是积极开展各种创建活动。积极开展文明创建活动，全系统成功创建省文明行业，局和双庄、洋北国土所成功创建市文明单位。认真做好人民满意国土资源所创建工作，投入5万元对仓集国土所办公楼进行了修缮，该所已被省厅表彰为省优秀国土资源所。

局认真做好区委、区政府交办的其他工作。一是认真做好招商引资工作，抓好以上工作的同时。与人民政府共同引进“宿迁佳华建材有限公司”项目，完成引资额2000万元。二是积极做好策应争取工作，累计向上争取资金2500余万元。三是结合挂钩帮扶经济薄弱村工作，积极开展“三解三促”活动，进系点召开座谈会4次，走访党员和居组干部42人次，群众60人次，排查梳理问题4个，顺利解决社区征地补偿问题，解决补偿资金19万元。慰问社区贫困户34人次，资助困难学生3人次，累计发放慰问金1.24万元。四是积极做好法治和平安宿城创建工作。积极开展“6.25全国土地日、4.22世界地球日、12.4法制宣传日等宣传活动，不断强化全社会依法用地意识。不断完善并严格执行依法行政各项制度，全面规范行政执法行为。宿城区土地管理法执法情况报告》顺利通过区人大常委会审议。五是认真做好建议和提案办理工作，及时办理人大建议4件，政协提案2件，办理满意率为100%六是认真做好环境综合整治工作。组织全系统人员对责任区和办公区环境卫生进行了全面整治。

各项工作取得积极成效的同时，今年以来。局也清醒地认识到国土资源管理工作也还存在一些问题和矛盾。一是土地供应与需求的矛盾仍然尖锐，且用地指标争取的难度越来越大。二是违法用地仍然多发，且反弹压力必较大。三是农村集体建设用地管理仍然有待规范。四是土地后备资源匮乏，耕地占补平衡的难度越来越大。五是队伍整体素质有待进一步提高，国土所建设有待进一步加强。对于以上存在问题将高度重视，认真思考，切实采取有效措施认真加以解决

二、年工作计划

年将进一步解放思想，针对国土资源管理面临的新形势、新问题。积极谋划，认真贯彻落实“守土有责、护土有方、动土有据、用土有益”工作要求，着力破解土地供应保障、耕地占补平衡、违法用地处理、农村土地管理、队伍建设等重大课题，努力开创国土资源管理工作新局面。

一）突出重点。全力保障大项目落地。一是深入开展农村土地整治。推进中扬仓集屠园统筹城乡土地管理创新试验区建设，新增建设用地指标不少于3000亩。二是继续做好土地点供和单独选址用地指标争取工作，解决大项目和重点工程用地难题。三是继续做好土地征收、用地预审、土地供应、土地挂牌等工作，及时保障项目用地。四是积极开展“国土资源节约集约模范县（区）创建工作，积极盘活存量闲置土地，拓宽项目用地渠道。

二）强化管理。强力规范全区用地秩序。一是抓好修编后全区土地利用总体规划的实施与管理。二是继续做好土地复垦开发整理工作，确保实现耕地占补平衡。三是严格土地执法监察，建立完善联合执法机制，及时制止、查处违法用地。四是认真抓好土地卫片执法检查工作，努力实现“双零目标”五是继续开展“土地执法模范区”和“土地执法模范乡镇”创建活动。

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县位于市西北部，北洛河和无定河上游，西北与定边为邻，东靠靖边，东南和志丹相连，西南和甘肃华池接壤，地理坐标北纬36°33′33″——37°24′27″，东经107°28′57″——108°32′49″。海拔1229.0——1803.3米。县境东西宽79.9公里，南北长93.6公里，总土地面积3791.2平方公里。

二、指导思想

坚持以科学发展观为指导，以构建社会主义和谐社会为目标，严格落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，结合经济社会发展和城乡一体化发展的要求，以严格保护耕地为前提，控制建设用地为重点，节约集约利用地为核心，统筹安排各类各区域用地，妥善处理经济发展与资源环境保护、规划控制与市场调节、内涵挖潜与外延扩大、当前利益与长远利益、局部利益与全局利益的关系，全面落实土地用途管制，努力实现土地利用方式和管理方式的根本转变，促进土地资源的合理利用和优化配置，保障土地资源可持续利用，提高土地资源对县域经济社会可持续发展的保障能力。

三、用地指标测算期限及依据

测算期限为2010年至2015年，依据是《中华人民共和国土地管理法》、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发31号）文件等法律、法规和第二次土地调查成果数据资料以及全县经济社会发展的趋势。

四、土地资源利用现状

根据第二次土地调查资料，全县土地总面积5686839.6亩，其利用现状如下：

（一）农用地5440351.65亩。1、耕地657317.85亩；2、园地222390.9亩；3、林地2335892.55亩；4、草地2224750.35亩。

（二）建设用地193879.35亩。1、建制镇12042.75亩；2、农村居民点37619.55亩；3、独立工矿用地29205.75亩；4、特殊用地1555.65亩；5、交通运输用地69082.65亩；6、水域及水利设施用地44373亩。

（三）未利用地52608.6亩

五、城镇化体系建设中各项用地指标规划及实施保障措施

1、耕地特别是基本农田得到有效保护。

（1）指标：到2015年耕地保有量达到550000亩以上。基本农田面积保持在485000亩以上，并逐步提高质量。

（2）措施：一是进一步落实耕地保护责任，建立最严格的耕地保护制度，将耕地保护纳入乡级人民政府年度考核的重要指标，进行考核。二是严格控制建设项目占用耕地，对确需占用耕地的项目，要严格执行先补后占政策，否则，坚决不予报批。三是积极争取实施土地开发整理项目，保证耕地质量不降低，数量不减少。到2015年争取实施省（部）级土地开发整理项目5个，市级项目10个，规划实施县级项目90个，增加耕地面积9300亩。

2、土地节约集约利用水平明显提高

坚持开源与节流并举，把节约集约放在首位，优先利用存量建设用地，多途径释放建设用地节约集约潜力，土地利用效率和节约集约水平不断提高，新增建设用地规模得到有效控制，城镇存量土地得到充分利用，农村居民点等低效用地的用地效率得到全面提升。

（1）指标：到2015年园地面积增加22259.1亩，达到244650亩，增幅率为11%；林地面积增加70107.5亩，达到2406000亩，增幅率为2.91%；草地面积减少222400.4亩，减少到2002350亩，下降率10%。

（2）措施：在继续巩固退耕还林成果的基础上，按照“巩固成果、稳步推进”的建设思路，以建设“三个百万亩基地”为主要内容，加大宜林荒山的营造力度，减少荒草地面积，增加园地、林地面积。

3、实现城镇用地增加与农村用地减少相挂钩。

（1）指标：预计到2015年城镇人口达10万人左右，人均城镇用地面积由2010年160平方米增加到2015年168平方米，城镇建设用地有2010年的12042.75亩增加到2015年17100亩，增加5170.24亩，增幅率为29.57%；石油能源、独立工矿等用地面积由2010年29205.75亩增加到2015年39300亩，增加10094.25，增幅率为34.56%；农村居民点由2010年37619.55亩减少到15900亩，减少率为57.73%。实施农村居民点等建设用地复垦项目13个，补充耕地面积2100亩

（2）措施：一是积极争取建设用地指标。按照以往每年市上下达我县用地指标为500亩左右，这一指标与我县的实际用地需求还有差距，因此，“十二五”期间，我们将全力争取建设用地指标，实现每年建设用地指标不低于1000亩；二是科学规划，合理安排，增加耕地面积。遵循依法运作、保障农民权益，统筹协调、优化配置，突出重点、分步实施和促进土地可持续发展等原则。围绕“建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理”的目标。依据全县土地利用总体规划，科学编制“增减挂钩”专项规划，并和新农村规划、产业规划相结合，在周湾、长城等乡镇选择1-2个拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块），在洛源街道办和镇选择1-2个拟用于城镇建设的地块（即建新地块）开展城镇建设用地增减挂钩试点，在充分总结经验的基础上，在全县推开城镇建设用地增减挂钩工作，通过推行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，争取周转指标，腾出农村建设用地用于城市建设，缓解耕地后备资源不足的压力，为城镇建设用地寻找空间。

4、城乡统筹的土地利用格局基本形成

以科学发展观为统领，以保护耕地、尊重农民意愿为前提，以明晰农村土地产权为基础，按照“全面探索、局部试验、封闭运行、结果可控”的原则，统筹规划，先行先试，分类推进，进一步完善土地用途管制、土地整治、集体建设用地流转、土地节约集约利用和土地征收等制度，形成城乡统筹发展的新格局。