农村宅基地法律法规精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇农村宅基地法律法规范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

农村宅基地管理的问题与对策

农村宅基地管理是国土资源管理最基层、最前沿的工作，直接涉及到农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。近年来，随着农村经济的快速发展，农民生活水平不断提高，加上新农村建设、土地综合整治、集体土地流转等新方针政策的出台与实施，农村宅基地管理成为了国土资源管理的重点、热点和难点问题之一。

一、现状与问题

经过二十余年土地管理法律法规的贯彻实施，农村宅基地管理基本走上了法制化、规范化的轨道，对于保障农民居住权利、加强耕地保护等方面发挥了重要作用。随着经济社会的不断向前发展，农村宅基地本身性质以及面临的环境发生了很大变化，农村宅基地管理也不断显现一些问题，有的问题还表现得比较突出。加快对宅基地管理的改革创新成为当前社会各界关注与热议的重点，当前有些地区探索实施的一些改革模式也招致评论与争议。归纳起来，当前宅基地管理存在的问题主要有：

1、建房布局散、乱，用地贪大求全。目前，农村建房缺乏统一规划，尽管在推进新农村建设过程中有些地方制订了村庄建设规划，但规划的控管作用并不明显，加上农村村民居住历史就较为分散，受各种因素影响，农民建房选址比较困难，现实当中往往出现公路修到哪、自己的责任田在哪，房屋就盖到哪里的随意现象，造成“满眼新屋却不见新村”。由于农民大多属单门独院选址建房，加上在宅基地供应上现行的是集体所有、农民无偿获得和无偿使用的制度，造成农村宅基地供应上的“大锅饭”，让农民有多占地、占好地的冲动，在占用土地上贪大求全，除修建房屋外，还要修建畜舍、厕所等附属设施，加上房屋四周堆占破坏影响的土地，占地面积往往会突破各地规定的标准。另外，农民图进出方便，各家各户还要独修建道路，这样占用的土地面积就更大了。

2、违法占地现象多，查处屡陷困局。由于受各种观念影响和条件限制以及现实需求与土地法规政策约束之间的矛盾，农民想建、能建的地方难批，能批的地方又建不了或不想建，只能铤而走险；有的相互攀比，一户多基，少批多占；有的私自转让宅基地和买卖房屋；还有的就是能批、能建的地方，农民不等批准“先斩后奏”。这些都导致农村违法建房案件易发多发。在农民建房违法案件查处当中，法律规定只能补办手续或，而农民违法所建的房屋按照规定能补办手续的仅为少数，大部分要。但真正要拆除农民用大半辈子乃至一辈子心血盖起来的房屋，现实情况中是很难行得通的。正因为违法建房难以拆除到位，违法者形成有恃无恐的心理，造成违法建房恶性循环。

3、流转遭遇瓶劲，改革势在必行。随着近年来经济社会的快速发展，农村人口逐步向城镇集中，一些在农村拥有宅基地的人，希望能将因各种原因长期空置的房屋给予变现处置。另外在某些情况下，如城市郊区、城乡结合部以及经济较发达的农村，城镇人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地，这些年出现的“小产权”房就是鲜例。按照现行的土地管理法律法规，这些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驱使，这些年农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生，自发形成农村宅基地非法流转的隐形市场。加快集体土地管理改革创新，促进集体建设用地有序流转已迫在眉睫。

二、原因剖析

困扰当前农村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有机制体制方面的原因。

1、现行法规政策欠完善，操作性不强。至今，我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，数量少，效力层次低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法明显滞后，并且操作性不强。如对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，在以人为本的执法环境中，此规定执行难度很大，可操作性不强且难以执行到位，导致村民违法占地建房得不到有效制止。

2、规划管理滞后，农村陋习影响深远。长期以来，在规划管理上普遍存在重城镇轻农村的思想，对农村规划投入很少，大多数乡镇村庄没有规划，导致农村住宅建设无章可循，杂乱无序。总体上来看，农村宅基地只在土地利用总体规划上确定一个数字规划，与实际差距较大，没有落实到具体村庄和地块的点面上，村庄规划和控制性详细规划普遍缺乏。近些年来，少数经济条件好的乡镇虽然搞了规划，但大都不够成熟，有的规划不是十分科学合理，只注重新房整齐划一，而忽视了对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的盲目性和随意性。另外，农民建房受农村一些陋习的影响十分深远，如农民在修建房屋时，就坐向、看风水、讲龙脉相当盛行，选宅基地不是先请基层国土资源所人员察看，而是先请“风水”先生，“风水”好了就行，哪怕法律禁止也要强行修建，特别是“风水”好的地段甚至出现抢建现象。

3、执法过于疲软，监管存在缺位越位。虽然近些年来，国家对土地管理的重视程度一度上升，监管政策也相继出台，但在土地执法上，还一直处于“软肋”状态，主要表现在土地强制执行力弱。国土资源管理部门只能向违法主体下发《责令停止违法行为通知书》，作为一种约束性行政行为，法律法规未赋予土地执法监察人员一些必要的强制执行方面的权力。土地问责过松过软。对农民违法建房大都采取罚款方式变通了结其违法行为，真正拆除违法建筑物、追究法律责任的寥寥可数。在监管问责上，失之过宽，究之过软，起不到应有的警示作用，在基层干部职工心中，对农民建房管理“因公违法”、“法不责众”的心理普遍存在。有些地方土地问责的地方保护主义还比较突出。在日常监管方面，存在缺位越位的现象，如有些国土资源部门处于唯钱管地的状态，出于部门利益追求和生存考虑，忽视、放松甚至“放纵”农民建房用地管理；有些乡镇政府在国土资源管理体制改革后，对农村土地管理重视不够，履责不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的双重身份，越权、越位审批；另外，涉土管理的相关部门在政策衔接和工作步调上也不是很协调有序。

三、工作建议

加强新形势下的农村宅基地管理，必须对当前宅基地本身的性质、功能以及环境有一个正确的认识，从而把握好改革的方向。要从完善法律法规、机制体制入手，勇于创新，大胆探索新形势下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法规。要借《土地管理法》修改之机，加快农村宅基地立法工作，国家可出台《农村宅基地管理办法》、《农村集体建设用地流转管理办法》等法律法规，同时要配套建立完善的违法处理、管理收费、失职问责等方面的政策文件，综合运用法律、经济、行政的措施，使农村宅基地 的使用和管理全面纳入法制化轨道。另外，对现有关于宅基地管理方面的法规政策要进行修改完善，特别要注重其可操作性，增强法规政策的执行力。

2、加强宅基地规划管理。严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，因地制宜，科学制定适合农村宅基地发展的村庄建设规划，合理地规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，同时要结合新农村建设，加大农村基础设施建设投入，创造农民集中成片建房、节约集约用地的平台。要本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制，严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，把农村宅基地[文秘站:]新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩，对宅基地实行总量控制。

3、规范宅基地审批管理。要加强乡、村、组三级的审核作用，基层国土资源所要全程参与农村宅基地从申请到确权登记的整个过程，真正做到“三到场”。要严格控制农村宅基地申请条件，认真贯彻“一户一宅”的法律规定，坚决贯彻各地农村宅基地面积规定标准。规范农村宅基地申请报批程序，对农村村民需要申请宅基地和经依法批准的宅基地，要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示。要加强农村宅基地的初始、变更登记工作，对农村宅基地登记实行动态管理，加强农村宅基地档案建设，推行电子档案管理信息化，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用。

篇(2)

[关键字] 宅基地 有效管理 建议措施

[中图分类号] C93 [文献码] C [文章编号] 1000-405X（2013）-1-2-2

近年来，随着我国经济社会的发展，农村经济取得了相当大的发展。此外，由于我国一系列惠农政策的出台，农民的生活水平得到大大提升，它们对住房的要求也越来越高，目前，农民新建房屋与改建房屋的愿望十分强烈。但是，由于相关法律法规的不健全、宅基地管理工作的不到位以及农民自身对宅基地概念的错误认识，使得宅基地管理工作面临相当大的挑战，难以正常进行，因此，加强宅基地的有效管理是我国国土部门的必要举措。

1 宅基地管理的现状

1.1 宅基地概念不明

宅基地是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型，宅基地的所有权属于农村集体经济组织。根据我国法律规定，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权，所以不得转让、出租或抵押。由于对宅基地概念的不明确，有相当多的农户对宅基地进行了法律不允许的行为，也给自己带来了不必要的麻烦。

1.2 "一户多宅"现象

由于宅基地管理工作的不到位，在广大农村，"一户多宅"现象十分普遍。在我国宅基地管理中，管理工作基本上都是以公安户籍管理登记的户为准，然而在广大农村，由于人们思想意识的不到位以及基层政府管理工作的不到位，人们对"户"并没有明确的概念，农户占用乱占、多占宅基地建造房屋的现象十分严重。由于宅基地的分配涉及农户的利益，有的农户甚至会通过与父母分开居住、与兄弟分家或者与妻子离婚的方式，然后再进行宅基地的申请批准工作，以此得到更多宅基地的使用权。

1.3 宅基地私有化

由于对国家相关法律法规的不了解，很多农户都以为宅基地是归自己私人所有，可以自由进行土地的买卖、转让以及抵押活动，有的农户甚至于在宅基地被工程建设征用之后，仍固执的认为那片宅基地仍然是归自己所有。此外，由于农村宅基地管理工作的不到位，很多农户的旧宅基地并没有及时的被基层政府收回，导致宅基地落在私人手里。

1.4 宅基地闲置

随着经济社会的发展，一些富裕的农户会选择到城市里居住，它们留在农村的宅基地如果不作处理，就会造成宅基地的闲置，浪费资源。

1.5 宅基地建设布局不合理

农村是农户们的聚居地，由于缺乏规划投入，农户们往往只着重于个人住房的规划设计，而没有考虑整个村庄的规划布局，这就造成了农村住房建设杂乱无章，缺乏美感，这在一定程度上阻碍了农村经济的发展。

2 宅基地管理问题的形成原因

2.1 宅基地管理法规缺乏系统性

我国《土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地管理的详细办法，但是农村宅基地的管理只得到了极少的体现，在实际的操作过程中，农村宅基地管理缺乏系统性和针对性，管理办法不连接。

2.2 缺乏有效的处罚措施

农村宅基地管理工作面临很大的挑战，"一户一宅"制度在很多因素的影响下难以实现，农户乱占、多占宅基地进行住房建设的现象十分普遍。这种普遍现象之所以得不到改善，是因为农村宅基地的管理工作不到位，执法人员对农户的违法行为不进行相应处罚或者处罚力度不够。

2.3 宅基地申请报批、登记发证工作不到位

众所周知，宅基地使用权是经依法审批，由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的集体土地使用权。在实际生活中，由于宅基地的申请报批工作的不透明，很多农户并不知道怎样申请并获取宅基地，此外，由于宅基地登记发证工作的不到位，就会给一些不法分子可乘之机。

2.4 领导干部不够重视

农村宅基地管理工作的进行需要领导干部的重视与配合，然而在实际工作中，基层政府对宅基地管理工作的重视程度远远不够，对农户非法乱占、多占宅基地建房置之不理，某些领导干部甚至会进行权钱交易，默许农户多占宅基地。

2.5 宅基地管理力度不够

我国基层国土资源部门的管理人员少，工作能力有限，而在广大农村，宅基地违法案件又频繁发生，管理人员一时难以应付。此外，管理人员的职权范围有限，追究农户的法律责任需要经过很多程序，繁琐费时，这就造成了农村宅基地管理工作的困难。

3 宅基地管理的有效举措

3.1严格依法执政

在农村宅基地管理工作中，基层政府需要加大对农户宅基地使用的监督管理工作，坚决不收取人情，绝不对多占、乱占宅基地建房的行为睁一只眼，闭一只眼。政府工作人员需要明确自己的职责，不能因为怕得罪人就放宽执法。

3.2 完善宅基地管理法规

农村宅基地管理困难重重的很大一部分原因就是法律法规的不完善，由于处在农村这个大背景下，农村宅基地管理需要充分考虑到广大农户，制定适合农村的宅基地管理办法。此外，管理法规需要注重实际操作的可行性、针对性与连续性，能够真正为农村宅基地管理工作提供可靠的法律依据。

3.3 加强对宅基地相关法规的宣传

农村宅基地管理工作需要国土部门人员与广大农户的协调配合。在以往的宅基地管理中，农户由于缺乏对宅基地管理法规的了解，不明确自己对宅基地的权利，也不知道自己乱建住房的后果，这样就会给自己和管理人员带来一系列不必要的麻烦。在完善的宅基地管理法规制定之后，基层政府人员需要组织广大农户进行相关法规的学习，同时充分利用村庄内的公共宣传栏等宣传工具，加强农户对宅基地概念的认识，使广大农户学会约束自身，遵纪守法，从而减少宅基地违法案件的发生，也减少管理人员的工作量。

3.4 强化宅基地规划管理

随着我国经济社会的发展，农村经济也迎来了发展的春天。基于我国的基本国情，国家相继出台了一系列的惠农政策，并不断加快新农村建设，改善广大农户的生活条件。国家需要加大对农村规划的投入，加大对农村宅基地的规划管理，对农户建房进行必要的规划与指导，使农村展现新貌。合理有效的农村宅基地规划管理可以很大程度地优化农户的生活环境，同时加快农村经济的发展。

3.5 公开申请报批、加快登记发证

在农村宅基地的管理工作中，由于申请报批工作的不透明，有相当一部分的农户并不知道通过怎样的途径获得宅基地的使用权，从而造成不必要的损失，因此，宅基地的申请报批工作必须公开，这样，广大农户可以通过合法渠道获得宅基地的使用权，也可以在一定程度上对基层政府工作进行监督。此外，国土部门需要加快宅基地的登记发证工作，这样，广大农户就不会畏于登记发证工作的繁琐与耗时而不愿意进行宅基地登记。

3.6 规范建房，保护合法建房

随着农村经济情况的改善，农户新建住房的愿望十分强烈，基层政府需要优化宅基地管理工作程序，认真做好农户新建住房的规划管理，对违法建房的农户进行严厉的处罚。

篇(3)

所谓换，应该是对等的。可是按照《土地法》规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”既然是集体所有，农民就没有所有权，只有使用权。

对只有使用权的集体土地，作为农民是不能擅自买卖和转让的。1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让。

在这种情况下，农民如何拿只有使用权的农村宅基地换取小城镇的一套住宅？如果不是政府行为，靠市场来完成交换几乎是不可能发生的。任何一个人不可能去换一个不受法律保护的农民宅基地，而农民换回的住宅也是会有担忧的，因为农民的农村宅基地不能给他人有所有权，按照对等公平的原则，农民得到的小城镇住宅恐怕也难有所有权。

正是由于这些法规的限制阻碍了农村宅基地的流转。这些法规条文的出台在当时可能有很大的积极意义。那时农民流动性不大，农村的住宅农民没有什么多余的。可是随着改革开放，农民流动性在增大，许多农民流向城市，农村的宅基地出现剩余。据浙江大学房地产研究中心统计，2005年东部地区有5%至10%的农民在城市里购房，大约有1500万户宅基地处于闲置、空巢状态，浪费严重。

篇(4)

关键词：农村宅基地;管理方法;研究

中图分类号： F321.1 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/ki.jlny.2016.24.038

1 农村宅基地现状及问题

随着新农村的发展，房屋重建现象非常普遍，有的进行扩建、有的进行更换土地建设。以上建设方式有的通过了相关法律程序，有的属于违法用地，从而造成了农村宅基地使用及管理的混乱。

1.1 居民点分布分散规划性不高

我国农村居民点分布广而且建设比较散乱，这种在农村是比较普遍的现象。农村房屋建设缺少规划性，随性建设随处可见。尤其是东北地区这种现象极为普遍。但是通过新农村建设，小康村、示范村的出现，上述现象有所改变，但是居民点分布无秩序、无规划性仍然存在。

1.2土地违规违法占地现象仍比较普遍

对于农村而言，农民的法律意识比较淡薄，认为可以随意在自己承包的土地上进行房屋建设，大肆使用耕地，造成耕地的大量浪费。在农村，人们存在一种“占便宜”的心理，房屋重建都进行扩建，越大越好，根本不考虑人均使用面积。而且未批先建现象居多，在修建后再进行补全手续，有的甚至不补办。

1.3农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生

在“城中村”和城乡结合的乡镇规划区内自发进行宅基地土地交易众多，这就打乱了土地市场的正常程序，造成土地权属不明，增强了土地部门管理的难度。在经济利益的驱使下，有些农民为了谋取自己的利益，将自己的宅基地或耕地出售于他人进行房屋建设和其他用途建设。尤其是随着城市化的进程加快，城乡结合部非法土地交易更加严重。

1.4 违法用地查处执法困难

我国是农业大国，农村人口基数大，农村占地广阔，所以要加强对农村土地使用及交易的情况，需要增加执法力量，强化执法手段。但有些地区土地管理所人员短缺，经费不足，致使无法满足现实执法的需要。另外，根据我国《土地管理法》规定，土地监察人员没有强制执行权力，所以只能依法进行诉讼，但是该过程形成后，违建已经产生。

2 思考及建议

2.1大力宣传土地管理的法律法规

我国农民的受教育意识还比较淡薄，而且受教育形势也比较单一，所以要加强土地管理法律、法规的宣传力度，让广大农民认识到法律的强制性。通过多种渠道进行宣传，线上通过电视广播、报纸、杂志等媒体进行宣传。线下深入农村开展法律讲堂，宣传如何申请用地、如何走法律程序、哪些是用地违法行为、哪些用地不可交易等。

2.2 强化土地利用总体规划的法定地位

土地利用总体规划是土地管理的龙头和总纲，要将土地利用总体规划向广大群众进行公告，由群众来监督规划的实施，并且每年要将土地利用总体规划的执行情况向同级人代会汇报，听取人大代表的批评和建议，土地利用总体规划重大修改活动，也需由同级人大代表表决通过，一般性的修改也需要提交人大常委会备案，保证土地利用总体规划执行的严肃性，避免修改调整的随意性。

2.3 严格实施村民建房手续的审批

村民建房手续的审批要在严格执行有关法律法规，服从规划安排的前提下，实施村民建房管理公示制和社会服务承诺制，增加行政审批的透明度、办事程序的公开化，要将村民建房办理手续的条件、办理流程、收费标准、收费依据、办理时限在各乡镇向群众进行公布，在村民宅基地安排有争议的地方，可引入公开、公平、公正的竞争机制，坚决铲除老百姓建房中出现的以地谋私、乱收费的不正之风。

参考文献

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[2] 黄茹华，张锡森，李晓林.农村宅基地管理问题探析[J].中国商界，2010，（02）.

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篇(5)

十七届三中全会《决定》明确提出：完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。可见，宅基地管理在农村集体建设用地管理中是非常重要的。它直接关系到土地特别是耕地资源的保护、利用，直接关系到农民的生产生活，直接关系到国计民生问题。

近几年来，随着经济的发展，农村生活水平不断提高，农民建房热情普遍高涨，出现了一轮又一轮的建房热，农村宅基地管理面临一些新情况、新问题。主要表现在：

农村住宅建设处于无序状态。长期以来，农村住宅建设缺乏统一规划，农民建房选址随意性大，沿路建，临街搭，乱圈乱占，乱搭乱建的现象严重，村庄布局杂乱无序，既影响了村容村貌，又浪费了大量土地。

农民建房蚕食耕地。一些农民把建房地点选在路边良田内，导致公路、村道两旁部分耕地被占用。一些地方为把非法占用耕地的行为“合法化”，采取了改变耕地性质的做法，先把耕地改变为场地，然后又把场地改变为荒地，一部分耕地不知不觉被蚕食掉了。

“空心村”、“一户多宅”现象严重。一些村庄盲目扩张，新建住宅不断向村庄延伸，而村内旧宅由于年久失修，大多成为破房、危房，无人居住，形成了大量的“空心村”。一些农户建新房不拆旧房，多处占地建房，“一户多宅”现象比较普遍。

农村宅基地私自转让时有发生。少数农民为了牟取私利，不惜将自己的宅基地、自留地甚至责任田作价卖与他人建房，更有些买地者假借当地农民的名义办理建房手续，达到逃费逃税的目的，这种现象在乡(镇)、村规划区尤为常见，因其行为双方互惠互利，具有很强的隐蔽性，且涉及面较广，查处难度大。

多种原因引发上述问题

传统观念根深蒂固。绝大多数农民认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是一种私有财产。一些农民甚至将自己承包的责任田当成私有土地，随意侵占或调换建房。同时，许多农民听信风水先生“宅大招财，路宽出官”迷信说法，纷纷向村外寻找“风水宝地”建房。加之富裕起来的农民为求宽敞、讲美观、图方便，就舍弃老宅破屋，在村外或公路边修建新房，以满足自己摆阔气、高人一等或“想致富，临公路”等狭隘心理需要。

法律法规缺位。目前我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地方面的立法滞后，而且存在大量的法律真空。虽然近年来一些地方也制定了有关宅基地管理的措施办法，但由于宅基地管理工作面广量大、情况复杂，有的地方管理不够规范，操作性不强，实施效果不甚理想，从而在制度上进一步增加了农村宅基地的管理难度。

村镇规划滞后。长期以来，各地在建设规划上普遍存在重城镇轻农村的思想，对农村规划投入极少，大多数村庄没有规划，导致农村住宅建设无章可循，杂乱无序。少数地方虽然搞了规划，但有的规划不够科学合理，只注重新房整齐划一，而忽视了对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的盲目性和随意性。

监管不到位。一方面，乡(镇)基层国土资源管理力量薄弱，专业人员少，执法装备缺乏，工作经费不足，很难对本辖区内的国土资源实施有效监管。另一方面，历年来一些乡(镇)对违法用地问题处理以罚代拆、一罚了之，给制止违法占地行为带来了负面影响。同时，按照法律规定，农民非法占用土地建住宅的必须拆除，但现实当中很难执行，使执法陷入两难处境。

多管齐下，疏堵结合，综合治理

农村宅基地管理涉及千家万户，情况复杂，政策性强，必须多措并举，多管齐下，疏堵结合，综合治理。重点应抓好以下几个方面：

完善农村宅基地管理制度。现行的《土地管理法》对农村宅基地的管理虽然作了规定，但比较宏观，操作性不强，某些方面还不够完善。如对闲置宅基地、多占宅基地等没有相应的处罚规定，对宅基地审批后长时间不动工建设如何处理也没有规定，其他如审批程序、划分标准、费用收取、流转管理、地籍管理和相关法律责任都需要进一步具体明确和细化。因此，国家应加快农村宅基地立法工作，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。同时，地方政府要根据相关法律法规政策，结合本地的实际情况，出台操作性强的农村宅基地管理办法。

强化宅基地规划管理。规划是龙头，是搞好农村宅基地管理的基础。要结合当前新一轮土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡(镇)土地利用总体规划。按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模；要按照《城乡规划法》的规定，安排专项资金编制村庄建设规划。村庄建设规划要以当地经济社会发展规划和土地利用总体规划为依据，以旧村庄为依托，优化村庄内部用地结构，充分利用村内各种废弃地、闲置地，合理布局公共设施用地、生产用地、道路用地和宅基地。

积极推进宅基地整理。即根据土地利用总体规划要求，科学制定和实施村庄改造、整治计划，积极稳妥地推进农村建设用地整理。这就需要因地制宜地开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作，制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要先行安排利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。对“一户多宅”和空置住宅，要制定措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

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【关键词】农村宅基地；存在问题；对策建议

农村土地问题涉及村民切身利益，受到村民的广泛关注，特别是农村宅基地管理工作涉及内容广泛，具有较强的政策性，但在实际执行中面临复杂的工作环境，特别是在新形势下村民思想更加开放，个人建房问题点多面广、受到众多因素影响，农村地域面积广阔使国土部门难以监管到位，宅基地管理呈现出一些新特点，出现了一些新问题，需要对管理工作进行探究。

一、当前我国农村宅基地管理工作中存在的问题

随着我国城镇化进程加快，越来越多的农村转移劳动力进入城镇就业，但大都在农村保留了宅基地，同时农村宅基地规模也不断扩大，特别是近年来呈现出农村违法建设增多的趋势，对宅基地管理不当则极易引发耕地占用等土地管理问题。当前的农村宅基地管理中，主要存在以下问题：

1、村庄和建房比较散乱，缺乏长远规划

随着村民生活水平提高，农村建房呈现出不在乡村规划范围内建设，在选址和建筑规模上的随意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬头，或是沿着公路和村庄道路“线状”扩张，或是向村庄四周形成“块状”扩张，村庄建设缺乏长远规划，建设随意性差，整体布局不合理，影响了街巷道路的畅通性和村容村貌的整洁程度，浪费了土地资源。

2、政策法规不完善，违法违规占地现象频发

在城镇化进程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋闲置，而现行宅基地管理法规侧重于对新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出机制，导致村民在宅基地使用中没有责任、只有权利，只想多占、不愿推出。当前的土地管理法规对违法违规建设的处理手段为拆除，在实际工作中因为村民投入资金，导致违法违规建设建成后拆除处理存在困难，特别是在建房收费政策取消后，村民误认为无需审批，对宅基地使用存在错误认识，导致违法违规建设增多。同时，新形势下未批先建、少批多占、一户多宅等问题比较突出，或是不在批准点建房，违规多占宅基地现象比较突出，造成宅基地对耕地的占用。

3、点多面广，监管工作存在困难

农村宅基地监督管理需要大量工作，基层国土监管力量相对不足、经费保障较少、执法程序复杂且存在执行难题，无法有效对农村建设进行监督管理，使得农村宅基地监管工作难以到位。同时，因为宅基地的无序扩张，耕地建房比较普遍，一方面造成了违法违规建设，另一方面又造成了耕地占补难以平衡。

二、加强农村宅基地管理的对策建议

1、因地制宜完善村镇发展规划

要结合县域土地利用总体规划等发展规划，结合具体村镇的发展实际，修订完善镇、村土地利用规划，划定建设用地红线，严格控制建设用地总量，合理布局宅基地分布和居民点的数量。要以节约用地为目标，坚持稳定和调整的有序衔接，分散和适度集中相结合的方式，严格控制宅基地用地计划，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地计划，划定宅基地发展红线，严格限定建房和建设区域，防止建设用地无序扩张。

2、完善预防机制，防止违法违规用地问题发生

针对农村违规使用耕地或宅基地建房后难以拆除或拆除成本较高、对群众造成损失的问题，要健全完善有关法规制度，积极采取事前预防措施，有效遏制违法违规占用宅基地或耕地进行建设问题的发生。要加强政策宣传，在明确宅基地范围和用途的基础上，及时向群众宣传有关政策和法律法规，并告知违规后需要拆除，提高群众守法利用宅基地的意识。要健全完善责任体系，针对基层国土监管力量难以有效实现监管全覆盖的实际，加大经费和人员保障，充实基层监管力量，并划定网格区域，由专人负责，提高监管的针对性；要充分发挥基层镇村干部的作用，制定相应制度使社区和村干部负有一定的监管职责，监督本社区或村居内的宅基地使用和建设行为，一旦发现违规违法行为立即上报，及时组织人员进行阻止或拆除，降低违法违规行为的处理成本，把问题消灭在萌芽状态。对于帮助和蓄意支持村民进行违法违规宅基地使用和建设的国土或镇村工作人员，要严肃追责和处理，加大对恶意阻挠执法人员处理违规违法建设行为的村民的打击力度，形成浓厚的工作氛围，有效遏制违法违规用地问题的发生。同时，要妥善处理遗留问题，对确实无法拆除的，要采取相应的手段进行处罚或处理，强化群众的守法意识。

3、落实有关制度，强化农村宅基地管理

要完善各项农村宅基地取得、使用和管理制度，强化对农村宅基地的管理。要规范宅基地申请使用条件，我国有关的土地法规要求一户村民只能拥有一处宅基地，拥有宅基地的面积也都有相应的标准，要进一步细化“一户一宅”原则，按照分户条件和人口宅基地面积标准，科学确定和严格规范宅基地申请条件，对不符合条件的申请不予批准。要完善宅基地使用权取得制度，对由集体经济组织划拨的宅基地，原则上是无偿取得；对房屋继承或购买取得的房屋，可使其取得相应的宅基地使用权。要修订完善宅基地流转和退出制度，通过对闲置宅基地的有效流转，以及对外出人员原有宅基地的退出，盘活农村现有宅基地存量资源，减少农村宅基地闲置、空置现象，进一步完善有关法律法规和市场化流转宅基地制度，有效规范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的现象，适度放宽村民对宅基地的处置权，维护村民的合法权益。要规范宅基地申请报批流程，对申请宅基地的，要对包括申请提出人情况以及土地地类、性质和面积等在内的内容在所在村居进行公示，让所有群众都参与监督，并严格按照有关条件进行检查，确保符合条件且所有村民无异议后再进行审批。

三、结论

综上所述，农村宅基地是农村土地管理的重要内容，科学有效的宅基地管理将改善农村村容村貌、提高宅基地和土地节约集约利用水平、有效保护耕地，从而为新农村建设提供充足的用地保障。

参考文献：

[1]张梦琳.农村集体建设用地流转的资源配置效应及政策含义[J].中国土地科学，2008（11）.

[2]郭心毅.现行农村土地使用权流转模式分析及评述[J].现代管理科学，2011（1）.

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关键词：宅基地 使用权 流转

对于农民而言，农村宅基地是其从农村集体经济组织中获得的一项重要财产，是建设村民房屋的载体，是其拥有的为数不多的基本生产生活资料。受现行法律的约束，农民拥有的宅基地是无法进行合法流转和公开转让的。这一规定将土地和劳动力全部束缚，既不利于推进河北省城市化进程，也不利于有效合理地实现城乡统筹规划。因此，如何处理农村宅基地的流转是我国城市化进程中必须高度关注和解决的一个社会问题。

一、我国农村宅基地使用权流转的现状

（一）宅基地管理混乱，规划缺位

伴随农村经济的发展和农民生活水平的稳步提高，农村地区的“建房热”正愈演愈烈，农村土地利用面临着宅基地管理不到位、难调协的问题。由于土地管理措施不到位，宅基地流转制度和程序不规范，很多农民建设新宅后，就将原有的宅基地废弃，但该宅基地上的房屋却并未被按要求拆除，更不会进行退耕。而且目前虽然国家进行新农村建设的文件接连出台，但各地以“拆旧建新”为主要模式的新农村建设仅仅处于起步状态，村镇规划相当混乱。没有相关责任主体对村内的空闲地和旧宅基地进行及时地收回、开发、整理，并且由于缺乏约束机制，这些废旧宅基地依然长时间由原户占有，这对农村土地的使用秩序造成了不良影响。

（二）宅基地闲置严重，利用效率低下

调查发现，多方面的因素造成农村宅基地闲置现象严重。首先，一户多宅的合法存在。宅基地取得及使用具有无偿无限期性，基于对宅基地上的房屋的合法继承关系，农民在申请到一处宅基地之后又通过继承关系合法获得另一处甚至两处宅基地的情况并不少见。其次，缺乏闲置宅基地收回制度，只能任其闲置。由于法律禁止宅基地使用权流转，农民对于多余的宅基地及其房屋无法通过市场进行转让，且管理措施不到位，没有相应的回收机制，这些多余的宅基地及其房屋也只能被迫闲置起来。

（三）流转无法可依，宅基地隐形交易屡禁不止

调查发现，在一些城市的城郊地区，因农民与市民需求互补、经济利益的驱动等原因，宅基地出租、抵押、买卖等各种形式的流转已然大量存在，甚至已经形成了以自发流转为特征的农民宅基地流转的地下市场。但在这些隐形交易过程中，由于缺乏法律规范，无法可依，无论是买方还是卖方，其利益都得不到法律的保障，因此产生的法律纠纷不断。其间政府也曾多次出台相关政策禁止农村宅基地的流转，但政策的实施并未达到理想的效果。

二、阻碍我国农村宅基地使用权自由流转的因素

（一）我国现行立法对宅基地使用权流转设置了诸多障碍

我国一直奉行土地用途管制制度，从城乡二元社会体制出发，为维护社会稳定、保护农民既得利益，制定了许多限制宅基地流转的政策。我国《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。……任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。1998年《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。同时，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的通知》中规定，禁止城镇居民购置宅基地，禁止为城镇居民购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。这些法律法规在制度层面一直遵循限制农村宅基地流转的基本原则，没有实质性的突破与创新。

（二）我国农村宅基地产权不明晰

农村宅基地市场是一个迫切需要明晰和完善产权的市场，宅基地产权完整是农村土地流转市场建立的基础。宅基地产权明晰与使用权市场化流转能减少交易费用，节约交易成本，促进合作和交易的产生。但我国农村宅基地产权虽然在构成上进行了土地所有权、农民的使用权的划分，但是相互之间的界定界限模糊，所有权的代表者是哪一级行政组织也并不明确。

（三）我国宅基地使用权流转市场体系不健全

宅基地流转市场化的意义在于其能够对产权提供有效的保护、进而激励产权所有者更好地利用和保护土地资源达到我国流转土地的目的。但是目前宅基地使用权流转市场信息服务体系不健全，缺乏相应的中介组织。流转信息不畅通造成买卖信息不对称；缺少科学的对农村房屋特别是对宅基地价值的房地产估价体系，影响了宅基地流转市场的公平交易；没有独立的档案管理机构，使得流转的风险进一步加大。

三、实现我国农村宅基地使用权顺畅流转的制度建设

（一）通过立法赋予农村宅基地使用权自由流转的权利

现阶段，想要实现宅基地使用权自由流转，必须通过法律加以确立。目前我国《物权法》对有关农村宅基地流转的问题虽有专章规定，但内容简要，其主要规定其实在《土地管理法》及相关的配套法规中，但这些法律制度的位阶比较低，并且与其他法律法规之间存在相互矛盾之处，如“一户一宅”的规定与财产继承的现实之间的冲突等。所以要使农村宅基地使用权实现自由流转，必须首先通过立法改变当前现状，制定上位法统一下位法，确立宅基地使用权可以自由流转的原则。

（二）建立农村宅基地强制登记制度

明晰的产权界定有利于物的流转的实现。因此，对农民拥有的宅基地，如果符合规定面积标准的，应予以确权登记。通过严格界定宅基地四至边界和产权性质，为宅基地使用权的规范流转奠定物质基础。具体可由基层国土资源管理部门负责对本地宅基地进行逐户逐宗核查清理，在核查过程中，对符合用地条件且未超出规定面积的如实登记，并发给相应的宅基地使用权证书。对那些超出规定面积或无正当理由多占的宅基地则不予登记，要求当事人限期归还。普查结束后，国土资源管理部门要根据普查的结果绘制本地地籍图，进行存档，以便日后监督和管理。

（三）建立完善的农村宅基地使用权转让规范和相应的管理制度

一套完整的农村宅基地转让程序应该包括转让价格评估、转让期限规定、村集体经济组织审核与政府的批准等几个方面。基于农村宅基地价格在评估和认定上存在特殊性，因此在转让价格的确认上，应该建立交易价格核准制度。只有核准制度才能保障交易的安全正常进行，有效防止农村宅基地流转中的投机和权力寻租行为的出现。同时通过建立宅基地的转让期限管理制度，规定宅基地的使用期限以及在使用期内的转让才具有合法性。再辅之以宅基地闲置罚金制度和收回制度，规定一个合理的期限，在闲置时间达到该期限后，需要每年向所有权主体缴纳一定数额的宅基地闲置费，从缴纳土地闲置费开始，达到一定期限，所有权主体可以无偿收回该宅基地。以科学的制度促进宅基地使用权的有效流转。

（四）建立独立的政府机构组织协调

农村宅基地的自由流转是我国现行农村宅基地管理制度的一项突破性尝试，涉及政府、农村集体、农民等方方面面的利益，需要进行大量的工作以及各个环节的共同努力，因而必须有相应的政府部门牵头进行。各级政府可以成立一个自上而下垂直管理的专门机构来负责和协调各方面工作，针对农村宅基地流转过程中出现的问题及时总结经验，将“保持集体所有、允许上市转让”这一改革模式逐步完善。