建筑类会计账务处理精品(七篇)

时间：2023-10-18 10:19:16

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建筑类会计账务处理

篇(1)

一、破产清算会计核算的内容

企业一旦进入破产程序，财会人员就必须结合破产清算的内容、特点进行真实的会计核算。其重点应放在破产财产清理、估价、处理和分配等清算内容上。主要内容应包括：

1、接管破产企业移交的全部财产、账册及其他有关资料；

2、实施财产清查、清理，编制财产清查清册，调整会计账务，编制财产清查资产负债表，并过渡为编制清算资产负债表；

3、落实其债权、债务，依法收回企业债权，确认债权人债务；

4、依法界定破产财产的范围和数额；

5、进行财产评估，确定其评估价值，并据以调整会计账务；

6、依法进行清算，编制有关清算资料，制定破产财产分配方案，确定破产财产处置原则；

7、依法进行财产变现债权清偿，办理财产移交手续，处理善后工作。

二、破产清算会计科目的设账及账务处理

根据破产清算期间会计核算的内容和特点，一般企业应设置以下会计科目：

（一）资产类科目

1、抵押财产。主要核算破产宣告前成立的作为某项债务的抵押物的财产。其明细科目应设：固定资产（房屋建筑物、机器设备、在建工程和土地使用权）、有价证券、抵押差异。在资产评估后将原账户过账时调整账务，借记本科目，贷记原账户固定资产等有关科目；在变现后，贷记本科目，借记货币资金科目。

2、职工福利设施。主要核算按规定不作为破产财产的职工住房、食堂、幼儿园、卫生室等福利性设施。在资产评估后将原账户过账时调整账务。借记本科目，贷记固定资产等有关科目。

3、坏账损失。主要核算企业债权中确无法收回的呆坏账损失。在制定初次分配方案时调整账务，借记本科目，贷记破产财产──应收账款或其他应收款科目，分配方案经债权人会议通过后，再借记变现损益，贷记本科目。

4、破产财产。主要核算可供分配的破产财产。其二级科目应设：现金、银行存款、应收账款、原材料、在产品、产成品、固定资产、长期投资、抵押财产差异等。在资产评估后将原账户过账时调整账务，借记本科目，贷记原相对应的有关科目；在变现移交时，贷记本科目，借记货币资金科目。财产变现后账户无余额，若出现余额则转入变现损益账户。

（二）负债类科目

1、抵押债务。主要核算与抵押财产相应的有效抵押债务。在资产评估和对抵押财产清算确认后将原账户过账时调整其账务，借记原账户中的短期借款或长期借款科目，贷记本科目──短期借款（将长期借款并入短期借款中核算）；在清偿后，借记本科目，贷记货币资金科目；不能清偿的余额转入投资人净权益科目。

2、破产债务。主要设置以下二级科目进行明细核算。

（1）应付工资。主要核算已确认的欠发职工工资性款项。具体包括：所欠职工工资、集资本息、医疗费、差旅费以及职工住院的未付费用等款项，破产期间从有关部门筹借的职工生活费、自谋职业职工安置费等垫支款项，以及所欠的劳动保险费、医疗保险费等。在财产清查后调整账务时，应根据不同的情况进行账务处理。企业在破产前结账时应将应付工资原核算的内容调整为欠发职工工资性款项，这样与破产清算的内容相适应，账务处理就节省一步。

（2）应付职工安置费。下设正式职工安置费、离退休职工医疗费、职工遗属抚恤金和下放职工生活补助费四个明细科目。应付职工安置费一般在财产变现之前可暂不入账，但在制定分配方案时从清偿财产中预留，待财产变现后进行账务处理时再入账，借记投资人净权益，贷记本科目；兑付时，借记本科目，贷记货币资金科目。

（3）应缴税金。下设国家税款和地方税款两个明细科目，核算所欠的各种税款。在财产清查后调整账务时，借记应缴税金科目，贷记待摊费用或有关科目；在对原账户过账时，借记应缴税金科目，贷记破产债务──应缴税金科目，清偿后本账户无余额，不能清偿的余额转入投资人净权益科目。

（4）短期借款。主要核算未办理抵押和确认抵押无效的银行借款，它属于一般债权按比例清偿的性质。在对原账户过账时，借记短期借款和长期借款科目，贷记破产债务──应付账款。

（5）应付账款。主要核算一般债权人的债权。该科目通过债权申报来归集确认其债权数额，并且要划清申报与未申报的户数和数额。在对原账户过账时，借记应付账款或其他应收款等科目，贷记破产债务——应付账款。

对债权申报确认的差异，申报确认数大于原账面数的差额，借记清算损益，贷记本科目；反之，借贷科目相反。清偿后本账户无余额，不能清偿的余额转入投资人净权益科目。

（三）权益类科目

1、投资人净权益。主要核算企业的原所有者权益与财产清查调整的损益两部分之和。在财产清查后调整账务时，将财产清查的盘盈、盘亏、毁损报废、待摊费用、待处理资产损益、应付福利费、预提费用等内容或账户的余额一并转入利润分配科目。在对原账户过账时，将原账户的实收资本、资本公积、盈余公积、本年利润和利润分配一并转入本科目，本科目的数额一般不再调整，一直保留到清算的最后。这样归集醒目，有利于分清破产责任。

2、清算费用。主要核算破产清算过程中发生的职工生活费、劳动保险费、案件受理费、资产评估费、财产维护费、职工医疗费、清欠差旅费、汽车燃修费、财产变现费、清算办公费（电费、水费、邮电费、打印费、会议费、办公用品费）、其他费用等。清算费用发生支付时，借记本科目，贷记货币资金科目。对已发生尚欠的清算费用，应在制定分配方案时以预算的形式从清偿财产中优先预留，待财产变现后优先偿还，本科目偿还后无余额。

3、清算损益。主要核算企业破产清算过程中所形成的财务成果，借方登记提前兑付的自谋职业职工安置费、统计的账外欠发职工工资性款项、债权申报的账外欠款等潜在的损失，贷方登记其收益性的款项。在债权清偿后调整账务时，将本科目的余额全部转入投资人净权益科目。

4、变现损益。主要核算企业财产变现过程中的盈余或损失。主要包括应收款项的坏账损失和挂账费用、评估增减值、财产变现损益等内容。借方登记损失，贷方登记收益。在债权清偿后调整账务时，将本科目的余额全部转入投资人净权益科目。

5、实收资本。主要核算确认的不列入破产财产的职工福利性设施。本科目应随着职工福利设施的去向登记入账。在职工福利设施移交时，借记本科目，贷记职工福利设施。接收单位接收后再按相反的会计分录入账。

三、破产清算会计核算账务处理的基本程序

（一）财产清查过程中的账务处理

1、债权债务的账务处理。一是将应收款项的贷方余额调入应付款项，应付款项的借方余额调入应收款项。二是将应收款项中的挂账费用和已取得证据的坏账损失予以调整账务。三是结合实物资产的盘点，将未估价入账的财产估价入账，同时挂入往来账户。四是将账外的债权债务进行统计入账。五是企业的债务最终通过债权人的申报与企业账目的核对予以确认，调整会计账务，等等。

2、实物资产的账务处理。一是对盘盈的要估价入账，盘亏的要查明原因，借出、租出的要依法追回。二是注意查清未估价入账的财产，不能作为盘盈处理，应挂入往来账户。三是将原挂账的待处理财产损益、应计未计、应摊未摊的费用等资产性损益，一并转入利润分配账户中核算，预提费用、应付福利费余额也转入利润分配账户中核算，等等。

3、其他财产。行政、食堂、低值易耗品以及企业组建投入到三产部门的财产，通过财产清查，并入企业财务账户，低值易耗品应估价入账。工会财产单独盘点造册，妥善保管。

（二）破产清算过程中主要的账务处理

1、原会计核算与破产清算的会计核算的过渡程序。

（1）财产清查后，通过调整会计账务，在账账、账实相符的基础上，编制财产清查后的资产负债表。

（2）根据财产清查后的资产负债表和财产清查明细资料，确定评估资产，由清算组到国资部门立项，同时委托评估机构进行资产评估。评估结果确认后，财务部门应据以调整会计账务，评估的增减值记入权益科目下的“变现损益”明细科目，账务调整后，编制资产评估后的资产负债表。

（3）编制资产评估情况衔接表并对抵押财产进行确认，编制抵押财产确认情况表。

（4）根据上述清算资料和设置的破产清算会计核算的科目，编制有关过账会计分录进行账务处理，然后结账编制破产清算适用的清算资产负债表。

2、财产变现后的账务处理。债权人会议通过的破产财产初次分配方案和财产处置原则，要真正实现债权清偿，就要对破产财产进行依法变现。从理论上讲，破产财产应全部变现用于清偿，财产全部变现后，其账务处理后所反映的结果为：

（1）资产类中的有关实物资产类将转化成为货币资金；应收款项中已收回的资金在收回时也已记入了货币资金账户，对确无法回收的呆坏账损失应依据人民法院的裁定全部转入变现损益账户。这时的资产类基本上变为货币资金、有价证券和职工福利设施三大类。

（2）负债类的欠款和债权因尚未清偿，所以负债类的账户基本没有变化，仍有优先清偿的“抵押债务”；第一顺序清偿的“应付工资和各项劳动保险费”以及“应付职工安置费”；第二顺序清偿的“应缴税金”；第三顺序按比例清偿的“短期借款”和“应付账款”。

（3）权益类有“原投资人净权益”、“清算费用”、“清算损益”和“变现损益”以及未用于清偿的职工福利设施资产所形成的“实收资本”五大账户。

篇(2)

摘要会计内部控制在企业的发展过程中有着非常重要的地位，特别是在对企业的内部进行管理的时候，会计管理更是重中之重。所以，笔者就以建安企业为例，分析其会计内部控制过程中可能引发的相关问题，从而提出合理有效的解决方式。

关键词建安企业会计内部控制有效性

会计内部控制在企业发展的过程中起着非常重要的作用，同时也是企业实施内部管理的重要环节之一，建安企业只有建立一套完善的，符合实际的，有可操作性的会计内控制度才能实现其运行的有效性。本文笔者就建安企业经营特点分析，阐述建安企业会计内部控制的有效性。

一、建安企业的特点

建安企业的特点一是企业治理模式传统，建安企业体制正向市场经济转轨；二是建安工程建设周期长，资金占用大；三是建安项目异地施工；四是建安会计核算及财务管理独特，会计核算基本上是以单项工程进行；五是在工程施工过程中会计核算常常会利用收付实现制。

二、建安企业会计内部控制存在的问题

目前，由于行业的特点及国有企业普遍存在的弊端，造成建安企业会计核算和财务管理上不同程度地存在一些问题，主要体现在以下几方面：一是会计基础管理力度有待加强；二是资金管理的执行能力有待提高；三是企业预算的作用未能有效发挥；四是财务信息化管理程度有待优化。五是财务人员的素质有待提高。

三、强化建安企业会计内部控制的有效途径

1.充分发挥会计的监督作用，推进内控机制建设，全力防范财务风险

充分发挥会计的监督作用，把会计监督工作常态化，把风险防范贯穿始终。以会计核算为基础、以资金管理为主线，查找财务管理的薄弱环节，在检查中找问题，披露经营风险，建立完善会计内控制度，通过财务检查，形成本单位会计检查的常态化机制。

2.强化企业会计内部控制，让控制有效可靠

第一，在做好自身会计监督工作的同时，财务部门要与相关的业务部门加强沟通与合作，做到良性互动。与企业相关部门一同构建惩防体系基本框架中的财务惩防体系，把惩防机制融入到财务管理流程当中，切实防范财务管理系统的风险；与企业相关部门互动的目的是对部门之间发现的问题，做到及时整改，认真分析，不断完善；

第二，财务部门要与预结算、生产经营等业务部门互动，通过各种关联对账的方式，核实掌握业主与公司、公司与分公司、分公司与项目部及项目部与合作者等关联方之间的经济往来关系，分析资金、成本、管理费与税费等主要经济指标，切实防范业务当中的财务风险。

3.分析重点控制环节，完善会计核算程序

第一，规范会计核算：包括规范会计凭证、会计账簿、财务报告，项目核算、关联交易、减值准备等。规范账务处理程序，严格审核原始凭证，准确登记记账凭证，确保总账、明细账等会计账簿的质量。提升会计电算化应用软件的平台，以银行类资料为突破口，规范录入银行账户、银行授信、银行贷款、银行保函等基本信息数据，逐步完善业主、供应商等辅助会计信息资料，确保会计基础信息资料的真实性和完整性。

第二，规范财务报表编制：通过加强债权债务管理，及时核对清理内部往来，加大结算力度，减少“工程施工”类的存货，结转“虚挂”的预收账款、预付账款，遵循谨慎性原则确认应收账款，从而确保财务报表的质量和效率，准确、全面地反映企业资产质量、财务状况和经营成果。

第三，规范施工项目的核算行为：严格执行建造合同企业会计准则，确保工程项目会计核算的合规性。在会计账务处理方面，要强化“权责发生制”意识，改变传统“收付实现制”下的惯性思维。一要收入确认依据充分力争取得监理方和业主对工程进度的确认依据，并与完工进度相匹配，确保本单位内部的分公司、项目部做法一致，前后一致，互相可比。二要收入与成本、税金及附加的配比。准确计算单个工程项目收入对应的成本、税金，避免成本构成比例和利润率的大幅波动。三要及时取得成本票据，规范分包、设备租赁、材料采购和劳务费等票据的收集工作，防范税务风险。四要工程项目账务处理准确。要规范涉及工程项目的会计科目使用，及时确认收入、结转成本，避免“预付账款、预收账款、工程施工、工程结算”等会计科目大量挂账，造成资产、负债不实，防止出现“虚报”和“瞒报”的现象。

第四，强化资金管理：资金安全是抓好资金管理的首要任务，也是财务管理的基本要求。一要建立健全资金的基本管理体系，在印章、支票、账户等基本要件管理方面，以及在出纳、会计等基本岗位管理方面，必须严格按照有关分离与牵制的规定进行设置。二要建立健全资金的监督检查体系，重点抓好财务对账管理，强化会计与出纳对账、财务部门与业务部门对账等，确保账账相符、账实相符。三要抓好备用金管理，杜绝“小金库”行为，建立健全备用金管理制度，规范备用金使用和定期清查行为，切实履行备用金审批、报销等程序，确保备用金的使用得到有效控制。同时，要坚决杜绝“小金库”行为，将可能发生“小金库”的事项纳入日常监督管理工作中，构建治理“小金库”的长效机制，从源头上防范和杜绝“小金库”现象的发生。

第五，抓好预算管理：预算管理，是现代企业管理的必要手段。逐步完善预算编制流程，确保预算编制的准确性，做好预算与结算的对比分析，寻找原因及应对措施。

4.提高会计人员自身素质，强化会计人员行为准则

提高会计人员自身素质，强化会计人员行为准则是实现会计内部控制有效性的关键。一要建设积极向上的企业文化，使企业会计人员增强开拓创新、团队协作和防范风险的意识，树立诚实守信的思想理念，增强会计人员职业道德和责任感及荣誉感。二要通过有计划的专业学习不断提高会计人员的专业技术水平。三要运用激励与约束机制，规范会计人员行为方式，对会计人员业务操作过程有效控制。

结束语：总而言之，建安企业会计内部控制的有效性是决定企业可否正常运作，平稳发展的关键，企业应结合行业特点，在日常经营工作中选择适应的控制方法，以达到既定的经营目标，只有为经营目标的实现做出贡献的会计内控制度才是有效的。

参考文献：

[1]刘慧.加强建筑安装企业财务管理的探讨.财政监督.2010（20）.

篇(3)

一、企业概况

某焦化公司是一家国有企业，主营产品为焦炭、焦炉煤气、焦油、苯、硫磺等化工产品，其中焦炭和焦炉煤气是主要产品。兼营线路、管道、设备安装及汽车货运、物业管理。现有职工1000人，拥有鼓风设备、破碎设备、洗煤设备和型机焦炉。焦碳生产能力为30万吨/年，城市煤气15万NM3/年。公司设有破碎、洗煤、锅炉炼焦车间。公司年平均资产总额25800万元，固定资产净值11000万元，负债总额11600万元，权益总额14200万元，年盈利400万元。成本为二级核算。由于焦化公司排出大量的二氧化硫等废气，该焦化公司2005年决定对此采取治理措施。工程具体分为土建工程和设备安装工程。其中土建工程的预算为50万元，设备安装工程的预算为150万元，总预算为200万元。工程投入有效运行之后，每月可以节约排污费15万元。公司每月维持废气治理的运行成本为5万元。

二、环境会计账户设置

“环境资产账户”用来核算企业投资购建的用于环境保护的长期资产。环境资产账户也应当设置环境固定资产、环境固定资产累计折旧、环境无形资产、环境递延资产等明细账户；“环境负债账户”用来核算企业未来将要发生的环境支出。环境负债可以按照负债资金的时间性标准划分为短期环境负债和长期环境负债；“环境支出账户”用来核算与企业环境活动相关的、能够以确切货币形式反映的支出。由于企业的环境支出分为资本支出、费用支出和恶性支出三类，因此，环境支出账户应当下设“环境资本支出、“环境费用支出”、、“环境恶性支出”三个明细账户；“环境收益账户”用来核算不同种类的环境收益。

三、账务处理比较

（一）环境会计账务处理

1.焦化公司财务科向银行筹措300万元2年期长期贷款，年利率6%；4月28日该笔贷款已划拨到公司环境工程专用存款账户上。公司财务科当天根据银行通知单做出如下会计处理：

借：银行存款 3000000

贷：环境负债――环境长期负债3000000

2.焦化公司财务科于2005年4月30日根据协议，用工程专用存款支付环保设计院的工程设计费10万元，并按照土建工程和设备安装工程的设计费标准，做出如下会计处理：

借：环境支出――环境资本支出100000

贷：银行存款 100000

3.焦化公司财务科于2005年5月1日预付土建施工单位工程款40万元，并做出如下会计处理：

借：环境支出――环境资本支出400000

贷：银行存款400000

4.焦化公司于2005年6月25日购入安装设备120万元，做如下会计处理：

借：环境支出――环境资本支出1200000

贷：银行存款 1200000

5.工程完工试运行结束，焦化公司于2005年10月5日按契约支付土建施工单位工程款15万元，支付设备安装施工单位工程款35万元，会计处理如下：

借：环境支出――环境资本支出 500000

贷：银行存款500000

6.焦化公司于2005年10月20日将完工的工程的全部工程支出结转为环境资产。按照环境支出-环境资本支出账户的记录，土建工程决算为58万元，设备安装工程决算为162万元。会计处理如下：

借：环境资产――环境固定资产580000

贷：环境支出――环境资本支出580000

借：环境资产――环境固定资产 1620000

贷：环境支出――环境资本支出 1620000

上述会计处理记入相关账户后，“环境支出――环境资本支出”账户的余额为零。

7.焦化公司2005年11月对环境固定资产提取折旧，建筑物的月折旧率为0.375%，月折旧额计算为：580000×0.375%=2175（元）；设备的月折旧率为0.75%，月折旧额计算为：1620000×0.75%=12150（元）。相应的会计处理为：

借：环境支出――环境费用支出14325

贷：环境资产――环境固定资产累计折旧14325

8.焦化公司2005年11月废气工程的运行成本如下：人工成本20000元；电力费用20000元；物料消耗10000元。会计处理如下：

借：环境支出――环境费用支出20000

贷：应付工资 20000

借：环境支出――环境费用支出20000

贷：其他应付款20000

借：环境支出――环境费用支出10000

贷：原材料 10000

9.焦化公司2005年11月废气工程的运行成本按照受益分摊原则全部转入制造费用，会计处理如下：

借：制造费用（环境费用支出）42000

贷：环境支出――环境费用支出 42000

10.焦化公司2005年12月5日在环境资源交易所将废气治理权挂牌交易，当天以120万元的价格交易成功。交易手续费10000元。相关会计处理如下：

借：银行存款1200000

贷：环境收益（出售废气治理权收入）1200000

借：环境收益（出售废气治理权手续费） 10000

贷：银行存款10000

11.焦化公司2005年12月28日与贷款银行协商后，提前归还300万元贷款中的150万元，并按照银行要求，支付当年全部利息。当年利息计算为：3000000×6%×8/12=120000（元）

篇(4)

由于房地产开发的成本项目繁多，房地产开发周期又长，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳。

随着国税总局颁布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》，土地增值税进入严格清算阶段，这意味着以前缴纳金额较小或者直接免征的土地增值税开始直接影响房地产的开发成本和盈利水平。土地增值税实行四级超率累进税率，计算复杂，对房地产行业的税后利润和资金链都有很大的影响，在土地增值税严格清算的背景下，如何进行科学的管理，显得尤为重要。

二、在房地产开发周期主要环节中的土地增值税关键管理点分析

本文将房地产开发周期主要分为建设前建设中和完工后这三个环节，通过这三个环节，逐项分析影响土地增值税的关键因素。

（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理的关键环节

建设前，因为土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，所以在立项环节要规划开发建房方案。因为土地增值税不得扣除房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，所以在可行性研究环节要进行全面的分析论证和评价；因为企业筹建期和开发项目人员管理中的开发间接费用和期间费用界限划分容易模糊，所以要在建设前对这两个环节进行清晰化的区分。

（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理的关键环节

建设中，如果核算环节上不符合要求，将不能享受免税或者优惠政策，所以核算上要选择合适的增值额核算方式，否则，很可能会增加不必要的土地增值税支出。具体而言，在销售定价环节，要考虑临界税率带来的节税收益和缴税成本；为避免清算期税后利润大幅变动，在会计实务处理环节要及时预提当期税金，因为土地增值税对扣除项目税前扣除的凭证要求严格，所以在发票管理环节上要严格把关，适当创新。

（三）房地产开发企业建设后的土地增值税管理的关键环节

竣工后对利息费用的处理方式会影响土地增值税的扣除项目，所以在借款利息计算环节，可以选择合适的计算方式。竣工后对开发房产的处理方式会影响土地增值税的计算，因此，可以根据公司的发展战略进行规划；另外，竣工后清算后缴纳的土地增值税往往大于预缴的土地增值税，所以可以适当在清算时间上有所控制。

三、如何充分利用土地增值税管理提高效益

（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理

首先，在筹建环节，企业可以充分利用加计扣除政策。内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用可能由于间接费用和期间费用的界限划分不是很明确，从而影响土地增值税计算结果。如果核算上计入开发间接费用，就可以在计算土地增值税时全额计入扣除项目，享受20%的加计扣除，如果核算上计入期间费用，那么扣除的因素取决于房地产企业利息的来源和核算方式，并且可能会因为超出限额，在计算土地增值税时不能扣除。笔者建议企业尽量缩短企业筹建期，并且为了更明确的区分总部人员和项目人员，可以通过成立项目公司的方式，将公司人员列编为开发项目人员，这样在会计账务处理时尽量将这部分费用入账到开发间接费用，充分利用加计扣除政策，增加扣除项目，从而降低增值额。

其次，企业必须进行详尽的可行性研究，避免可行性研究不到位，冲动型拿地，某个环节一旦断裂，容易形成烂尾楼，不但要缴纳高额的土地闲置费，还要缴纳高额的土地增值税。

最后，在立项环节，根据不同的情况进行规划可以实现减少土地增值税应税范围的目的。本文提出三种不同的建房策略以供参考。

第一采用代建的方式。代建是房地产开发企业代客户进行房屋建设从中收取一定代建费用的行为。代建行为属于营业税征税范畴，不用缴纳土地增值税。笔者认为，在实际工作中，由于代建要求事先确定最终客户，并且代建费用一般为总标的的2%，利润比较低，采用这种方式进行商业开发的企业比较少，如果在单位职工集资建房时候采用代建方式则节税效应明显。

第二采用合作建房的方式。合作建成后按比例分房自用，暂免征收土地增值税，建成后转让的，征收土地增值税。笔者认为匮缺资金的房地产开发企业可以采取这种方式，通过提供土地使用权的方式，获得合作方提供的建房资金，合作建成后，房地产企业和合作方按比例分得自用的部分均免征土地增值税，房地产企业对自有的部分再次转让时候，才需缴纳土地增值税，同时也获得了货币的时间价值。

第三采用企业分立和兼并的方式。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。笔者认为，这种收购式投资，不仅对房地产企业自身运营能力要求很高，而且还要有机会以较低的价格购入经营不善但有提升潜力的物业，机会往往是“可遇不可求”的，所以这种模式难以持续快速扩张，但是在业务扩张，城市更新时，可以争取以合理成本获取优质土地，抢占城市资源。

（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理

第一，在核算环节上房地产开发企业要选择合适的增值额核算方式，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，如果核算上不进行区分，普通住宅将不能适用免税条例。在实践中，对于同一项目中有不同类型房地产的，很多企业采用不区分住宅和商铺，其建安开发成本合并核算，竣工结算时，按建筑面积分摊。如果不区分核算，可能提高低增值率房产的适用税率，增加这部分房产的税负。笔者建议房地产开发企业在开发前期细化财务核算管理工作，将住宅和商铺的开发成本按不同账户分别核算，这种方法麻烦一些，企业可以通过权衡节税收益和缴税成本，判断是否选择。

第二，房地产开发企业在销售定价环节，制定的销售价格使得增值额在超过扣除项目金额的30%、50%、100%、200%三个临界税率附近的时候，要权衡比较价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加的税负，如果销售价格上涨带来的收益小于需要多交的土地增值税，可以选择适当降低销售价格从而降低土地增值税的适用税率，这样不仅可以减轻企业税负增加利润，而且以价换量，可以快速回笼资金，降低企业筹资成本。房地产企业在符合开发普通标准住宅的前提下，如果增值率处于20%临界点，可以考虑通过调整销售价格以享受土地增值税免税优惠，使项目税后利润最大化。需要注意的是实务中，要把开发项目的具体情况与当地普通标准住宅的规定相核对，只有完全符合规定才可作为普通标准住宅。

第三，会计账务处理环节需要及时预提当期土地增值税，房地产开发周期长，在开发产品未完成销售之前，为正确核算各期经营成果计提相关土地增值税先计入预提费用账户；还要随着市场的变动，年末预估销售价格变动对土地增值税的影响，补提土地增值税。上市公司更要及时预提当期土地增值税，避免税后利润在清算期大幅变动，影响公司业绩，引起市场恐慌。

第四，在发票管理环节需要严格管理，土地增值税要求扣除项目，取得合法有效的凭证，否则不能做税前扣除，近几年税务局对发票的要求也越来越严格，在实际工作中，施工单位的发票可能存在假发票或者开发票方与实际购票方不一致的情况。笔者建议，房地产企业在内部控制方面规定一定金额以上的，在支付工程款环节均要求附上正式发票和税务局发票查询系统打印出的真伪单。还可以在施工阶段，支付工程款环节提前让施工单位开具质量保证金发票，这样可以作为土地增值税扣除项目。

（三）房地产开发企业完工后的土地增值税管理

首先，房地产企业需对利息费用进行处理。利息支出的不同扣除方法也会影响土地增值税。笔者认为当利息大于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%，企业应采用据实扣除法，当利息小于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%，那么企业应采用比例扣除法。

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关键词：财政改革；财政国库集中收付；会计集中核算

中图分类号：F810.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01

财政国库集中收付和会计集中核算制度，两者制度的具体推行时间是选择同步进行，还是在两者当中选择其中的一种制度进行全面推广，目前俨然成为了一个十分重要的问题，本文结合笔者多年实践工作经验，对此做出下文阐述。

一、财政国库集中收付制度和会计集中核算制度的异同分析

（一）财政国库集中收付制度与会计集中核算制度的相同点

首先，对于财政资金的使用效益需要全面加强提高，其是进行有效的改革的重要目的。进一步有力的将财政资金的流向和流量以及流程的缩短，都需要进行完善全面高效的实现直达，这样才能更好的按照财政国库集中收付直达进行详细的实施。然而会计集中核算制度的强有力实施，其主要是通过将单位财经纪律进行完善，对于支出行为需要进一步的给予加强规范化，在实际执行的过程当中需要加强监督和审核。两者所体现出来的出发点以及最终目标，都是将预算资金进行强化的执行管理，将国库中的沉淀资金充分的加以利用，预防和治理腐败现象的发生。

其次，在服务的过程当中所体现出来的方式各不相同。财政集中收付制度和会计集中核算制度全面实行的地区，所进行的作业模式通常都是大厅办公和柜组方式。由此不仅能够有效的将工作效率进一步提升，而且对于其他单位和人员有着极大的便利性，这种方便性主要是体现在对财政国库集中收付中心或者会计核算中心，更好的进行强有力的监督工作。

然后，在实际中预算单位所拥有的资金使用权和资金审批权以及财务管理权，均不会有任何的变化。在两种制度当中对此都有着明确详细的规定。自从改革以后，预算单位对于“三权”都需要有效的保持不变。

最后，在消除了某些预算单位挤占、挪用和贪污公款的各种隐蔽条件的同时，合理合法合规的控制了不合格票据的流入。国库集中收付中心在办理预算单位的支付事宜或预算单位到会计核算中心报账时，国库集中收付中心和会计核算中心都将会对所有的原始凭证进行正规的审核监督，不合格的原始凭证将不能够进行报销入账的程序。这样，不合格的票据就得到了有效的控制。

（二）财政国库集中收付制度、会计集中核算制度二者间的区别

首先，在机构的设置形式上有着较大的区别。财政国库集中收付制度，将其中心的布置是设立在财政职能部门当中，这样的作用是对财政职能工作有着进一步的延伸，对财政国库资金进行支付和监督。而会计集中核算制度是通过委托有关单位及社会中介机构或“会计核算中心”统一组织核算、监督，并且会计集中核算机构可以不隶属财政部门。

其次，两者在改革中所针对的对象各不相同。财政国库集中收付的对象是预算执行方式，其改革的范畴是属于上层建筑。然而会计集中核算制度的对象是行政事业单位，在会计管理体制当中其改革范畴是属于会计领域。

然后，账务设置的主体不同。财政国库集中收付制度是以本级政府作为财务处理的会计主体，更侧重于满足宏观经济运行信息管理的需要。会计集中核算制度是以各预算单位作为会计账务处理的核算主体，侧重于对微观预算单位的会计核算。

最后，账户体系的支撑点不同。财政国库集中收付制度实行国库单一账户体系管理，预算内资金在未最终支付前，余额反映在国库，以国库为“闸门”进行最终控制。会计集中核算制度是由会计核算中心设立基本账户，用于办理所有核算单位的收支结算，财政资金从国库流出后，保存在会计核算中心，以会计核算中心为“蓄水池”进行二次控制。

针对以上几点我们可以很有效的看出，会计集中核算制度在与国库集中收付制度差异化上，国库集中收付制度显得更加具有优越性，因此应当尽快在全国范围内进行广泛推行，与此同时对于会计集中核算制度则应当进行逐渐取消。

二、进一步加强完善的建议

首先，进一步细化预算，为行使监督职能提供具有较强操作性的法律依据。这就要推进预算编制改革。部门预算的改革进程，与国库支付改革进程相辅相成。财政国库制度改革能否成功，部门预算编制的质量高低至关重要。必须进一步改革预算编制方法，细化预算编制，全面编制部门预算。

其次，修订和制定相关法律法规和管理办法，为改革提供法律保障。财政国库集中收付制度实行后，现有的一些法律、法规和制度显然不适应、不配套。需要相应修订《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国国家金库条例实施细则》、《收入退库管理办法》等，为财政国库制度改革顺利进行扫清法律上的障碍。

然后，财政部门要转变工作方式，提高工作效率。财政部门要从转变工作作风、提高服务水平入手，重视对单位的预算审批、用款审批等，转变为加强对预算执行的监督、对项目执行的监督、对资金使用的监控，从而真正形成适合我国国情的财政集中收付制度体系。

最后，建立健全监督制约机制。针对集中收付执行机构的职权，目前尚且没有相关法律对其进行有效的明确，并且对于实践体现出来的运作行为也没有严格的进行约束。因此，我们首先需要做的是针对预算单位的支付行为，进行全面有力的加强其监督和制约工作；其次，要在财政国库集中收付机构内部建立内部控制制度，要在内部岗位之间形成相互制约机制，做到程序合法、操作规范、责任明确。

参考文献：

[1]财政厅内蒙古预算会计学会联合课题组.论我区会计集中核算向财政国库集中收付的过渡转换[J].前沿，2004（10）.

[2]南京市财政局，南京市财政会计学会课题组.国库集中收付（会计集中核算）制度模式探讨[J].财政研究，2003（12）.

[3]李莉，翟兆强.关于对会计集中核算与国库集中支付两项制度的几点看法[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院学报，2004（05）.

[4]苏建材，张智峰.农民增收阻塞分析——对山西省朔州市应县金城镇苏宅村农民收入情况的调查启示[J].山西财经大学学报（高等教育版），2002（S2）.

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【关键词】房地产企业；内部会计控制；财务管理

房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业内部会计控制的健全有效，对其正确贯彻执行国家的方针政策和财经法规，保障资产的安全和合理有效的使用，规范会计行为，提高会计信息的质量都具有重要意义。

一、内部会计控制的原则

（一）不相容职务分离的原则

房地产企业资金来源渠道比较单一，主要是房屋销售收入，但是涉及金额一般较大，支出频率高、数量大。根据《会计法》中关于职务分离的规定，在这些业务处理程序中授权和执行的职务要分离，记账与货币资金管理和实物资产管理的职务要分离，执行和复核的职务要分离。

（二）资金统一管理的原则

房地产企业的资金流动量大，资金链的管理对于企业的发展和运营至关重要，各项资金的日常收支决策权应当集中在财务负责人手中，未经财务负责人批准，不得动用任何资金。

（三）业务处理程序化、规范化原则

会计业务处理程序化是明确业务处理责任，执行财经纪律，防止在资金取得和使用上感情用事、、贪污舞弊的有效手段。会计业务处理规范是会计人员处理会计业务应达到的标准或要求，会计业务的处理规范化对加强会计基础工作，提高会计信息质量，保证会计资料真实完整具有重要作用。

（四）计划管理和例外原则

资金收支计划是对一定时期的资金收支进行的事先安排。它的主要作用：一是对资金收支进行统筹规划，明确责任，作为资金收支和考核责任的依据；二是控制资金支出的标准。财务会计部门应当根据经批准的年度预算、计划等编制本公司的年度资金收支计划和月度资金收支计划。对于超计划的支出、计划外的支出必须事先由单位负责人或财务负责人批准后才能支付。

（五）稽核的原则

稽核是由稽核人员对单位一定时期的会计凭证资料进行审查、核对，检查财务各项收支和会计处理是否真实、合法、合规，是保证会计资料真实、完整的重要措施。在每一会计期间终了对日常发生的会计业务进行处理后，必须进行账实核对、账证核对、账账核对，在核对账目的基础上对每类资金进行试算平衡，编制会计报告，做到账实相符、账证相符、账账相符和账表相符。

（六）重大资金收支事项商议的原则

重大资金收支事项是指在正常财务收支以外发生的、对全局或今后有重大影响的一些资金收付事项，如数额较大的计划外资金收支、向银行或其他金融机构的大额借款和还款、重大的对外投资、金额较大的固定资产等。这些重大资金收支事项应事先提出方案，进行集体讨论，经单位负责人批准后才能办理。

二、内部会计控制的内容

（一）岗位设置与分工

房地产公司财务会计机构内部工作岗位设置，依据内部控制制度关于不相容职务分离的原则，应设置财务负责人岗位、出纳岗位、会计核算岗位和稽核岗位。其中会计核算岗位应根据业务种类及业务量大小和会计人员数量进行分工，设置不同的会计核算岗位。在岗位设置与业务分工中必须坚持相互制约、相互监督的原则。财务负责人不得直接办理资金的收付及填制记账凭证等业务；需经授权或批准后方才能办理的业务在未经负责人授权或批准之前，执行人不得办理该业务；财务印件、银行予留印章应由财务负责人、稽核人和经办人分管，不得将财务印章、银行预留印章交由一人保管；会计岗位和出纳岗位必须分开，会计只对本岗位的业务进行核算，不得兼办该业务的货币资金收付业务；出纳不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作，不得兼办会计核算业务。稽核人员不得兼管货币资金收付和记账报账业务等。

（二）资金收支控制的几个关键环节

资金收入业务中应主要抓好银行开户环节控制和收入存款环节控制。房地产企业必须按照中国人民银行关于银行账户管理办法的规定和各项资金管理的要求在银行开设账户，银行开户应经单位负责人批准，不允许未经批准擅自开户。银行户头要保持稳定，若需变动须经单位负责人批准。关于收入存款控制，凡属单位的资金除国家规定应由有关部门单独管理的外，其余资金都应由财务部门进行集中统一管理，收入款项要及时全部交给财务部门，其他部门不得私收私存；财务部门对于收到的款项也只能存入规定的账户，不允许私设户头私存私放。资金支出业务中应主要抓好支出计划环节控制和支出审批环节控制。年度资金支出计划是对年度内资金支付的统筹安排和平衡，以对资金支出进行总的控制和考核；月度资金支出计划是依据年度资金支出计划的要求对月份内资金支出的具体安排。对照开发项目，资金支出计划应按支付项目、收款单位等编制，其中对付款计划应确定付款的时间和金额。年度资金支出计划应经过单位负责人批准，月度资金支出计划应经财务负责人批准。对于各种付款，应依据单位负责人或财务负责人批准的月度资金支付计划进行拨付，经批准的月度支出计划在正常情况下应不折不扣地执行，不得出现多付和少付的情况，遇有特殊情况时应按例外原则处理；对公司管理发生的费用应以单位负责人批准的凭据进行支付。

（三）业务处理程序和标准

对资金收支业务来说，通常有计划、审批、收支、稽核等程序；对会计核算业务来说通常有审核原始凭证、设置账户、填制记账凭证、登记会计账簿、财产清查、编制会计报告等程序。房地产企业资金收支业务主要有房款收入业务，建筑安装工程费、基础设施建设费、前期工程费、公共配套设施费、管理费用、营业费用的支出业务以及有关费用的代收代付、资产管理业务等。房地产企业的财务会计部门应当根据《会计法》和财务制度的规定及内部管理制度的要求，对每一类会计业务规定明确具体的业务处理程序，编制业务流程图，标定出关键控制点。房地产企业的财务会计部门应当根据国家统一会计制度和财务制度及内部管理要求制订业务处理标准或规范。会计业务处理标准主要包括：应执行的会计制度、应执行的财务管理规则、业务处理程序、会计核算基础工作等。房地产企业的会计核算业务多，税收管理要求严，政策性强。财务会计人员应按规定进行核算和管理。税务检查时能够按要求提供相关资料。房地产企业的会计核算必须符合《会计基础工作规范》的要求。不论是自制原始凭证的设计与传递、会计账务处理、财产清查和会计报告编制，还是会计核算资料和会计档案管理等都应当尽力做到规范。财务会计机构在对外编报会计报告的同时，应当设置和定期编报本公司的内部财务会计分析报告，以供单位领导和财务负责人了解和掌握本公司的利润、成本、费用、资产状况及资金的流量和结存情况、有关计划的执行情况。

（四）稽核与监督

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关键词：房地产会计核算问题解决策略

中图分类号：F293文献标识码： A

社会的发展带来了我国经济的快速进步，同时也带动了我国房地产行业的发展。房子是人们生活中必不可少的物质，是人们的资产之一。房子对人们的影响是很大的，在很大程度上和人们的生活息息相关。房地产在社会竞争过程中处于不断发展的阶段。当然，房地产有其自己的特性，在会计核算方面也有一定的难度。会计工作在企业发展过程中起着重要作用。企业在会计核算环节的好坏，关系到企业的直接利益和资金安全。在房地产行业，投资金额大，风险高，周期长，会计核算在其中发挥着重要作用。

一、房地产会计核算的重要意义

会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算，从而将企业的经济活动状况进行反映，会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始，就存在着残酷的竞争，只有在不断的竞争过程中，房地产企业的实力才得以体现，房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来，实现其盈利，就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计，为企业提供数据支持，利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一，经过会计核算，实现财务信息的收集，利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。

二、房地产行业会计核算的主要内容

不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业，会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面，需要对其购买和加工等内容作出计划，对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面，需要对固定资产的账务作出处理，还需要对固定资产的变化情况作出监督，对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面，需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面，需要作出比较精细的核算，在账目方面要加强明细账目，提高企业的利益。

三、房地产行业会计核算有待解决的问题所在

会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候，依据国家的相关法律法规，对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴，周期较长，使得会计核算的难度加大，也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候，往往会年终结账后建立新帐，这样就把账目上的处理变得复杂，增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言，是不利于其发展的。

新会计准则认为，财务风险应该是指企业在活动中，其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距，使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险，包括投资风险，筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险，房地产在投资时，更应该小心谨慎，规避风险。基于这些因素，房地产需要更进一步完善其相关会计制度，做好财务管理工作，保障其收益。

房地产投资属于长周期投资，会计年报表上会有比较大的业绩波动，在建设期间业绩比较差，当房屋完成验收出售之后，预收款项计入收入，使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。土地和建设资本来源不同，因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时，很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。

另外，在有些房地产公司中,核算工作中最常见的毛病就是不够深入细致,只讲粗线条。这就使得一方面使当成本费用不实,造成当期收支不配比,不能真实地反映当期的收支结余和预算执行情况;另一方面使得对事业单位的资产和负债的反映不够全面、不够真实。企业财产与个人家庭财产经常发生相互占用的情况,企业的财产就像个人银行,可以自由存取,不受任何限制,给会计核算工作带来不少困难。会计核算中的要点也是难点之一在于全面、正确地编制会计报表。有些房地产企业会计核算有违规操作现象。有些企业根本不设账,以票代账,或者虽然设账,但账目混乱。由于房地产企业的项目部大部分都在外地,数据的收集及传递较慢,所以有些房地产企业干脆设两套账或多套账,不按规定使用会计科无视会计核算的一般原则,待摊费用、预提费用不按规定摊提,收入与费用不配比,人为操纵利润现象经常发生,造成会计基础工作整体性不强,最终导致房地产企业会计汇总报表不够准确。同时，我国有些房地产企业缺乏相互制约的财务监督机制。有些房地产企业的管理者常干预会计工作,会计人员由于受制于管理或受利益驱使,往往按管理者的意图行事,会计的监督职能无法进行。有的建立了财务制度和会计制度,但是存在规定不到位等许多漏洞,单位会计出纳由一人兼任,移交不规范,内部会计管理失控,给违法违纪行为造成可趁之机,使违规行为得不到及时地纠正,就可能导致职务犯罪的发生。有的制度设计上比较严密,但是执行上大打折扣,管理不到位。赊账过多、过滥,不能实行统一有效管理。

四、房地产会计核算中存在问题的解决办法

针对以上问题，需要进一步解决。首先，会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面，需要根据其企业的规模等，结合自身情况进行设计，使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目，宏观调控房地产企业资产问题。其次，要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力，降低风险。第三，企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入，降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后，要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。第四，房地产企业应按规定设置会计机构,根据自身业务量的大小,配备足够的、业务素质较高的会计人员。会计人员应不断加强业务学习,熟悉会计的基本知识,以及行业会计制度,练好基本功,掌握操作技能,以适应不断变化的形势要求,同时不断加强对政策法规的学习,严格按照会计制度和相关政策法规处理各种会计事项,不断提高会计人员业务水平和职业道德素质财会人员要定期或不定期地检查核算人员核算情况,督促核算人员及时、准确地搜集财务数据严格资金核算。房地产企业核算人员要正确地运用会计科目进行会计账务处理,做好建造合同核算的各项基础工作,适应市场经济和社会发展的的需要,为房地产企业的各段工作做出贡献。

五、结束语

房地产会计核算中存在的问题较多，针对这些问题提出改进策略，对于完善房地产会计核算有着重要意义。相信在不断的完善过程中，房地产企业会计核算会更加成熟。

参考文献：

[1]温玉彪，赵茜.浅析投资性房地产会计核算中存在的问题[J].会计之友（中旬刊），2010（3）；

建筑类会计账务处理精品(七篇)

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