土地面积测量规范精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇土地面积测量规范范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：测绘技术，拆迁，房屋

土地管理的三项重要基础工作是：土地定位、土地定量、土地权属确定。要科学管理土地，首先要做好土地管理的基础工作。而准确地进行土地定位，按照一定的精度测算土地面积，都是基础工作的核心，所以土地管理中不可缺少的基础工作，均会直接或间接的应用到测绘技术。新发展起来的测绘技术有全站型电子速测技术、GPS技术以及遥感技术等；此外，还有各种理信息系统，如地籍管理信息系统、土地信息系统以及地理信息系统等。

地籍管理是土地管理的核心内容，因为全面准确的土地信息是有效地进行土地管理的前提。土地基础信息的获取主要是通过地籍测量获得的。

1测绘技术概述

1.1测量学

测量学是研究地球的形状和大小以及确定地面点位置的科学。测量学的主要任务包括测定和测设两部分。测定就是使用测量仪器和工具，将测区内的地物和地貌缩绘成地形图。测设（也称放样、标定）就是把图上设计好的建筑物和构筑物的位置标定到实地上去，以便于施工。

1.2地籍控制测量

地籍控制测量是根据界址点和地籍图的精度要求，视测区范围的大小、测区内现存控制点数量和等级等情况，按测量的基本原则和精度要求进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工作。地籍控制测量必须遵循从整体到局部，由高级到低级分级控制的原则。

1.3土地面积的量算

地籍测量中的土地面积量算，一般是一种多层次的水平面积测算。例如一个行政管辖区的总面积、各宗地面积、各种利用分类面积等。摸清土地家底，搞清各类用地比例，都需要进行土地面积量算。通过土地面积量算工作所得到的面积数据是调整土地利用结构、合理分配土地、收取土地费的依据；此外，该数据还为制定国民经济计划、农业区划、土地利用规划等提供数据基础。因此，土地面积量算是地籍测量中一项重要的、必不可少的工作内容，其技术和方法也比较复杂。

2房屋拆迁的概念

房屋拆迁是指因国家建设、城市改造等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位对规划范围内的现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆迁，并对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。广义的房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁，狭义的专指在国有土地上进行的城市房屋拆迁，我们所研究的房屋拆迁程序主要是针对城市房屋拆迁而言的。城市房屋拆迁所指的房屋应当是位于城市规划区内的国有土地上的房屋。首先，该房屋应当位于城市规划区内。根据《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》)第三条规定，城市与乡村相对而言，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。其次，该房屋还应该坐落在城市规划区内的国有土地上。城市房屋拆迁所指的城市房屋主要是国有土地上的房屋，原则上不包括城市规划区内集体所有土地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，我国土地的所有权分为两种：一是国家所有，二是集体所有。其中，城市市区的土地属于全民所有即国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留山，属于集体所有。

3房屋拆迁中测绘技术的应用

3.1房屋拆迁中面积测算

城市房屋拆迁补偿是一项比较复杂、政策性强的工作，必须做到公平、公正，而拆迁房屋面积测算是这项工作的重要环节。拆迁房屋测量是依据国家和地方相关政策，或拆迁人与被拆迁人之间的补偿协议对建筑进行测算，测绘单位提供公正、准确、可靠的房屋拆迁面积测算成果，并为测绘产品承担责任。目前，全国还没有统一的有关房屋拆迁面积测算标准，大多依据现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986―2000，这本规范比较适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位的房产测量，但对于像形状不规则、结构不规范的自建、私人房屋等类似房屋的面积测算，不完全适用，可操作性也就相对较差。鉴于现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000权威性和房屋拆迁测量的现状，现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000仍然是房屋拆迁测量的主要依据的标准。

房屋拆迁面积量处与一般测量工作一样，也有整体与局部、控制与碎部之分，所以其量算的总原则也是符合从整体到局部、先控制后碎部的原则，即通常是以图幅理论面积为基本控制，按图幅分级量算，依面积大小的比例平差。

拆迁房屋面积测算的难点在于如何确定面积全算范围、面积半算范围和不算面积范围，这不是一个单纯的测量问题，而是一个政策问题，或者是拆迁人与被拆迁人之间的合法约定问题。因此，只有在一定的政策框架下拆迁人与被拆迁人就面积测算方法达成一致，测算的结果才被双方接受。拆迁过程可能是一个讨价还价过程，为了保证测绘成果质量，避免重复劳动，提高效率，测量单位必须规范测绘行为，尽可能地提交比较全面地反映房屋的区位、现状、用途和各功能区面积的测绘成果。

3.2房屋拆迁测量方法

房屋拆迁涉及利益关系复杂，测量内容相对于竣工测量也比较繁杂，不仅要测量永久性建筑，甚至可能测量临时性或层高小于2.2m的建筑。拆迁房屋大都年代比较久，或是比较破旧、不规则，人员流动频繁，权属关系单凭测量人员是很难搞清楚的。必须要通过辖区政府层面调查清楚。因此，在房屋拆迁工作中，一般来说，测量机构依据相关政策、法规侧重于房屋结构、用途、面积等项目的调查、测算，并建立实地房屋与测量成果的一一对应关系，确保测绘成果的公正、准确、可靠。拆迁测量一般应按以下步骤进行：(1)拆迁测量前应先收集拆迁主管部门提供的拆迁范围，确定测区范围。(2)收集测区基本地形图作为房屋拆迁平面位置图，根据原图上建筑物分布情况和复杂程度，选择房屋拆迁测量的方法和进行作业分工。(3)实地对照每栋建筑物，对于拆迁平面图位置中房屋变更较小的，用钢尺定点测量法进行修测；变更较大的，应先补测图根控制点，后测房屋平面。(4)在房屋拆迁位置平面图上，对每栋房屋进行编号，并进行实地喷号，以便对照、查阅和数据汇总。(5)实地对每栋房屋拍摄全景照片，以反映建筑物现状、层数及结构特征。(6)丈量房屋各边边长，测量层高，记录门牌号、房(层)号和建筑结构，测量附属物相关数据。数字取至厘米。(7)外业绘制房屋分层测量草图，草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。图形复杂处可绘制局部放大图。遇有地下室、复式房、夹层等应另行绘制草图。(8)内业对当日采集的外业图形数据在计算机上进行绘图、编辑和检查，形成图形文件；当日工作结束后，应检查录入图形数据是否齐全和正确，以备次日外业复核。(9)内业对编辑、检查、修改后的房屋分层图在计算机上逐层取闭合线，计算各层不同结构建筑面积，累加得整栋房屋建筑面积。以此方法测算出各栋房屋建筑面积。

参考文献

[1]秦长利主编. 城市轨道交通工程测量[M]. 中国建筑工业出版社，2008.7.

[2]王宏著. 中国城市房屋拆迁程序研究[M]. 山东人民出版社，2008.8.

篇(2)

【关键词】解析法；图解法；航空影像

【Abstract】Based on the rural construction land area accuracy of different survey methods， containing to analytical method and graphical method， the paper elucidated how to achieve the rural construction land survey between efficiently and intensively and also pointed out the distribution pattern of the rural construction land survey relying on the research.

【Key words】Analytical Method； Graphical Method； Aerial Image

0 引言

地籍测量主要有两种方法：解析法和图解法[1-3]。解析法点位精度高，量算结果精确，便于地籍成图，而大范围地籍测量时，工作繁重。图解法[4]操作简单快速，但判读结果易受影像空间分辨率、先验知识、熟悉程度，地块边界复杂程度等因素的影响[5-6]。

本文结合解析法和图解法各自特点，研究农村建设用地不同测量方法精度指标，通过试验区农村建设用地测量方法实践，总结农村建设用地测量应用模式。

1 试验与分析

试验区域位于江苏徐州某郊区，区域内地势平坦，包含农田、池塘、道路、农宅、厂房等地物。为试验开展，搜集省厅统一下发的0.3米分辨率航空影像数据、1：500比例尺地形图数据和村庄地籍调查成果数据，通过数据处理，得到符合试验需求的基础数据。

首先，图解法推算建（构）住物占地面积。高分辨率航空影像识别地物的类型或状况，主要从色、形、位三个方面体现，结合基础数据，可判别建（构）筑为红褐色或灰色、四边形、排列整齐的规则图斑，由经验丰富的技术人员，在现场建（构）筑物外立面图片分析基础上，利用ArcMap软件勾绘试验区建筑物边界，依靠ArcMap软件计算功能获取房屋建筑面积信息。

其次，解析法进行全野外数据采集。由于全站仪测量精度高，操作简单，数据处理精确，在农村地块测量中得到了较好的应用[6]，因此，本文所采用方法为全站仪法。

数据采集全过程遵循《地籍调查规程》、《房产测量规范》，利用毫米级精度全站仪进行数据采集工作。

首先，控制测量，选取试验区域通视条件较好的道路交叉口布设地面控制点，利用导线控制测量方法，最小二乘法平差控制点坐标。其次，细部测量，由专业人员沿着道路采集界址点数据，对于难以入户的角落，测量员配合钢尺勘丈，交会测定待定点，最后，利用CASS软件成图、ArcMap软件融合影像、坐标解析法计算房屋建筑面积信息。

结合图表分析如下：

（1）由图1、图2和图3知，图解法和解析法都存在数据偏差现象，解析法偏差较小，图解法偏差较大。分析原因，图解法判读结果受航空图像空间分辨率、先验知识、熟悉程度，地块边界复杂程度等因素的影响，精度级别为影像分辨率级别，仅为厘米级；而解析法几何解析精度高达毫米级。

（2）《房产测量规范》要求三级房产面积测量限差1.4m2，中误差0.7m2。结合图4、表1可以看出，图解法90%数据在误差范围内，10%数据超限；解析法100%符合规范要求。航空影像表现取决于地物光谱、几何和纹理特征[8-11]，对于差异特征不显著的地物，图解法获取其要素信息十分困难。图解法超限数据影像显示，房屋顶为灰色，边界特征不明显，技术手段难以勾绘出清晰轮廓；合格数据影像显示，房屋顶为红褐色，边界特征明显，容易勾绘轮廓。

（3）实际工作发现，图解法依靠基础影像资料，可以内业完成边界特征明显房屋面积调查，相比解析法省去了外业工作，在资源利用和成本上体现出客观优势。在满足精度要求的情况下，图解法和解析法都可用作房屋等建筑物面积调查，但是针对影像边界特征不显著的，解析法是首选方法。

2 结论

基于江苏省统一下发的0.3米分辨率的航空影像，利用图解法获取正射影像中试验区域农村建设用地土地面积要素，通过与解析法现场测绘面积比对，研究农村建设用地不同测量方法精度指标，结果表明：在满足精度要求的情况下，图解法和解析法都可用作房屋等建筑物面积调查；图解法相对解析法，在基础资料较好的前提下，能够显示其高效便捷性；图解法成果与解析法成果进行比较，部分图解数据存在很大偏差，分析原因在于影像边界区分度不高；图解影像需要经验丰富的技术人员和基础底图辅助，影像空间分辨率越高，图解精度越高；解析法精度高，但稻莞新速度慢；图解法能够满足农村建设用地测量目的，数据获取速度快，便于后期数据更新维护，并且在成本控制方面极具优势，但对于影像边界不理想的调查对象，存在软肋。

农村建设用地测量不仅应该综合考虑工作目的，仪器设备，方法的可操作性等因素，而且还应该注意测量用途，精度与成本，数据更新等问题，通过试验区农村建设用地测量方法实践，总结归纳农村建设用地测量应用思路：

（1）搜集基础资料，主要包括高分辨率航空遥感影像、村庄地籍调查数据、大比例地形图数据等相关资料。

（2）数据预处理，影像几何正射纠正，叠加资料底图，确定测量对象。

（3）确定测量方法，影像边界特征明显，采用图解法；不明显，采用解析法。

（4）成果精度评价，做好实地抽检验证，形成分析报告。

（5）数据整理，整理结果及相关资料，做好备案。

（6）数据入库维护更新，做好数据维护更新工作。

【参考文献】

[1]蒋毅，司亚君，张秀娟.影响农村土地承包经营权图解法精度的因素及对策[J]. 地矿测绘，2016，32（3）：32-34.

[2]Zhao H， Pei Z. Area accuracy analysis for investigation of rural land contractual management right[J].Transactions of the Chinese Society of Agricultural Engineering， 2016， 32（18）：241-246.

[3]张乐鑫.浅谈农村集体土地所有权地籍调查[J].甘肃科技，2014，30（10）.

[4]叶海全.优于0.2m分辨率航空影像在农村地籍调查中的应用研究[J].测绘与空间地理信息，2015，38（9）：219-221.

[5]张高兴.矿区地籍测量用地面积量算方法及精度探讨[J].矿业工程，2016，14（5）： 7-9.

[6]董士伟，孙丹峰，张微微，等.农村土地承包经营地块现场测量方法与应用[J]. 国土资源遥感，2013，25（4）：155-159.

[7]陈国良，汪云甲，田丰.基于EROS-B影像更新矿区大比例尺地形图的方法与精度评价[J].测绘通报，2011，12：9-11.

[8]谭衢霖.面向对象分类分析提取地籍图地块边界[J].北京交通大学学报，2013， 37（4）：134-138.

[9]陈建军，周成虎，程维明.GIS中面状要素矢量栅格化的面积误差分析[J].测绘学报，2007，36（3）：344-350.

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关键词：土地确权；界址点；GPS

一、土地确权测量的基本要求

（一）控制测量精度要求，地籍控制测量必须遵循“从高级到低级，从整体到局部，分级控制”的原则，可布设成三角网、三边网、导线网和GPS网等各种网形。地籍平面控制测量的精度主要是以界址点的精度和地籍图的精度为依据制定的，根据《地籍测量规范》的规定，地籍控制点最弱点相对起算点的点位中误差不得超过±5cm，最弱边相对中误差不得超过1/45000。

（二）碎部点测量精度要求

地籍碎部测量主要是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量等基本情况，包括地籍要素和地物要素测量。地籍要素主要是获取界址点坐标、界址线长度、地类、宗地权属、宗地坐落等信息，地形要素要复杂一点，主要选取与地籍相关的重要地物作为地物要素，包括控制点、房屋及构筑物的轮廓、道路、水系等设施。界址点的精度要求，考虑到我国城乡经济发展的不平衡，以及界址点的重要程度，将界址点分为不同的等级（见表1）。

（三）GPS技术的测量精度，随着GPS技术的飞速发展，该技术被广泛的应用在地籍测量中。与传统测量方法相比，GPS技术布网方式灵活、速度快，精度高，并且不受天气限制，可以全天候工作，目前，GPS静态测量已经成为城镇地籍平面控制的主要手段。GPS技术的单条基线测量精度可达：±（3mm+1ppmD），（D为基线长度，单位为km）。当基线边长为8-10km时，采用GPS快速静态定位技术，精度可达1-2cm，完全可以满足地籍控制测量的精度要求。

二、GPS在地籍控制测量中的应用

（一）GPS网形设计时，应采用由独立观测边构成的闭合图形，以便于进行检核，增加网的可靠性。

（二）GPS网尽量与原有的地面控制点重合，不少于4个重合点，便于进行坐标转换

（三）为便于观测，GPS点一般应布设在视野开阔、通视良好和交通便利的地方。

（四）对于测区内已有的高等级控制点，在布设GPS网时应尽可能将它们分布在GPS网的四周，以保证GPS网的解算精度。

三、地籍图根控制网的建立

地籍图根控制测量常采用GPS-RTK技术，基准站的选择是RTK能够顺利进行测量的关键，在设置基准站时，应尽量避免无线电干扰较强的地区，同时，为了减弱多路径效应，基准站周围应无GPS信号反射物（如大面积的水塘、大型建筑物等）。

四、GPS-RTK在地籍碎部测量中的应用

与传统测量方法相比，RTK实时动态测量技术在地籍碎部测量中具有非常明显的优势：

采点速度快，RTK技术能够大大减少野外观测时间，实时差分定位出每一宗地中界址点以及地物点的位置，用时不到1s。

定位精度高，在一定作业范围半径内（移动站距基准站的距离一般不超过4km），RTK的平面定位精度可达cm级。

工作效率高，普通地形条件下，一次设站即可完成作业范围达4KM的测区，大大减少传统测量方式所需的控制点的个数，以及仪器的搬站次数，移动站只需1人即可完成工作，并且多台GPS接收机可以同时进行工作，劳动强度低，速度快。

操作简便，自动化程度高。仪器操作界面更加人性化，只需做一些简单的设置，即可非常方便的获取点的平面位置，并可实现与计算机以及与其他测量仪器的通信。

五、GPS在地籍测量中的注意事项

（一）卫星信号接收较差时，会造成测量数据的不可靠，产生伪值。为了满足GRS 技术的准确性与精度要求，需要至少接收到5颗卫星信号，才可以得到比较稳定的测量精度。因此，在高山、密集森林地区或者高层建筑比较密集的地方，接收到的卫星信号相对较弱，不适宜采用该技术进行测量，可配合全站仪一起进行数据采集。

（二）该技术在易受磁场干扰，因此在利用GPS-RTK技术施测时，应远离高压线、信号发射塔、移动基站附近。

（三）RTK技术在进行实时动态测量时，可能会出现卫星信号中断、信号受阻等情况，需要重新进行初始化，容易造成误差的积累。为保证测绘成果的精度，初始化以后，需要重测一定数量的点来检核初始化结果的正确性。

（四）高温天气作业时，电离层活动活跃，电磁波易被电离层吸收、折射和散射，造成信号畸变，影响GPS定位精度，应尽量避免在高温天气作业。

六、总结

农村地区土地权属信息较为复杂、繁琐，面积大，范围广，GPS技术作为土地权属测量的一种重要方法，定位精度高、速度快、控制范围大，可以大大提高农村土地确权的效率，并且满足土地确权的精度要求。

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1城市建设中地形图测量和地籍测量概述

地形测量主要是对地球表面的地物、地貌，通过水平投影位置及高程等进行测量，同时按照一定的比例进行适当的缩小，然后使用符号及注记绘制成图的一项工作。大面积地图的测绘基本上是使用航空摄影测量方式，面积较小或专用的一项工程建设地形通常使用聚脂薄膜或白纸裱糊的测图板进行测绘。地籍图主要应用在土地管理上，通过地籍测量能够为土地管理提供所需的地理信息及使用信息。在地籍图上的地形和地物要素属于权属界线、地类界线的主要依据，对此，地籍图上的地形、地物均需要进行详细的展示，尤其是和权属界线、地类界线有关的内容。

2城市建设中地形图测量和地籍测量相同点

地形图测量和地籍测量过程中都涉及到地图测绘技术，因此，他们有一定的共性。2．1遵循测量学的基础理论。对地形图和地籍进行测量过程中，均是以一定的测量学基础理论及操作技术方法进行的。使用不同测量仪器，对地形中各项指标进行测量，根据测量结果明确界面或相应地物特征等所在平面位置。2．2遵循测图基本原则。对地形实施地形图测量工作或者对一定区域实施地籍测量，在这一过程中，要采用“先整体后局部，先高精度再低精度”的测量方式。2．3选用图幅方法和编号相同。具体地形图测量或具体的地籍测量工作实施过程中，其中图幅分幅采用网络坐标矩形或正方形分幅法进行。其中的图幅编号主要是使用一定坐标对其进行编码，需要注意的是，在编码过程中需要将纵坐标放在前面，将横坐标放在后边，中间使用短线连接。

3地形图测量和地籍测量在城市建设中的不同应用

3．1测图目的。地形图测量能够通过客观方式反映地表上的地物、地貌景观，一般在城市规划、城市建筑设计和工程施工等领域使用，应用范围十分广泛。地籍测量主要是将权属管理作为测量目的，经常被应用在地籍管理和土地登记中，因此地籍测量的范围相对狭窄。3．2测图要素选择。地形图测量可以对不同地面上所有地物、地貌要素等进行表示，例如地面上的河流、山脉、道路、居民点、地面高低起伏等，测量较为详细。地籍测量主要包括地籍界点、界址线、权属关系、地籍号、地类号、土地用途、土地面积等与土地管理有关的内容，有很强的专业性和侧重点。在地籍图上，所表示的内容比较少，不要求对地貌进行反应。虽然地籍图上存在着一些地理要素及社会要素，但是这些内容是通过环境要素的形式表现出来的，主要作用是在城市建设过程中进行定位和衬托。图1为某区域地形图，图中点所表示的是当地的丘陵。3．3图上表示内容。地形图测量过程重视对地表上的地物、地貌景观等做出客观反映，具体又专业的内容留出专门位置供用户填写。地籍图测量主要考虑的是权属、土地用途等内容，而其图上所显示的是地表上人们看不到的或者无法直接测量的内容。因此，地籍图测量所反应的内容较为充分。相关技术人员在进行地形图测量过程中，主要结合我国测绘局所指定的《1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺(地形测量规范)》，同时根据规定的图示符号进行测量。对地籍图进行地形测绘过程中，需要将代表地基信息的主要内容用平面图进行展示，具体测绘工作结合1993年我国相关部门制定的《城镇地籍调查规程》中规定的内容。此外，地籍图的测量有专门的地籍图图式。3．4测量方式。地形图测量可以使用视距测量、平面仪测图方式对相应区域中的地物、地貌等进行测量。地籍测量使用测距仪、经纬仪或全站仪或它们之间相互配合进行测量，使用测速仪对界址点和地物特点等进行测量。3．5测图程序。地形图测绘不存在限制或约束。但是，地籍图测绘根据相应测绘程序，一定要先对土地权属进行调查，也就是说，进行地籍图测绘是将权属调查作为先导性工作，同时将权属调查作为基础性内容。没进行权属调查，就不能实施地籍图测量。3．6工作量。进行地形测绘过程中，其核心内容是宗地的位置、形状和大小以及利用现状，其能够反映宗地权属范围以及界址点坐标等内容。此外，地籍图较高的精度要求促使对成图作业方法提出了更高的要求，因此地籍测量和地形测绘进行比较，地形图的测绘工作量更大。

4地形图测量和地籍测量应注意的问题

结合校核后，宗地勘丈数据进行地籍图的编绘，可以使成图周期缩短，充分满足土地管理需要，最终降低成本费用。道路、房屋和水面界限、各类墙栅等是城市的界标物，轻度点位坐标相对良好，具体地籍测量工作实施过程中，会将这些坐标当做需要的数据。为了能够比较清晰地展示地基要素，同时清楚地表示出相应位置特点，地籍图一定要以众多地物要素作为依托。为了保证成图精度较好，利用现势性好和精度高的相同大比例尺，也可以选择从图上找出或者套绘出一定的地物信息，对这些信息进行校对后，还可以选择相同影像图当做地图使用。对此，在相应的建制镇、村庄地籍测量等方面，使用地形图对中大比例尺地形图进行编绘，这一技术具有较为广泛的应用前景。

5结语

总之，进行地形图测绘和地籍测量过程中，相应技术人员要结合工作实际需要，对两者进行灵活选择，促使地形图测量和地籍测量技术的优势在城市建设中得到充分发挥，为城市建设提供精准的测量信息。

作者:王亚甫 单位:贵州黔美测绘工程院

参考文献:

［1］张保钢，杨伯钢．CH/T9025－2014《城市建设工程竣工测量成果更新地形图数据技术规程》标准解读［J］．测绘标准化，2015(2):46－48．

［2］张保钢，杨伯钢．《CH/T6001－2014城市建设工程竣工测量成果规范》的编制特点［J］．北京测绘，2015(4):56－58．

［3］朱志愿，赵伟．浅谈GPS－RTK技术在城市建设中的推广与应用［J］．现代物业(上旬刊)，2012(2):23－24．

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[关键词]数字地籍 测绘 技术

中图分类号： P27 文献标识码： A 文章编号：

一、前言

广义上的地籍测绘（别称地籍测量）内容包括狭义的地籍测绘及地籍权属调查工作两个部分，内内外外工作量多且复杂，需要进行严谨计划和良好的组织。地籍测绘内容主要包括：界址点登记表的登记、宗地图的测画、地籍图的测画、各类项目面积统计等，工作期间制作的图件数量多，需要工作人员的有序管理。不过数字测图技术数据结果精度高，便利测绘结果管理、更新及其后期分析利用，同时又容易实现实现测图、调图、管图的自动化，除此以外地籍测量需进行工作量非常大的面积量算与登记，所以我国目前地籍测绘大都使用数字测图技术。在数字地籍测绘中，界址点成果表、宗地图和各类项目面积统计都是基于数字地籍图而制作的，而数字地籍图则是在绘制数字平面图的条件下运行权属信息数据文件后才能自动生成。

二、目前数字地籍测绘中的主要技术问题

1. 界址线设定

界址线是地籍测绘的首选要素，合理设定界址线对地籍测绘工作的顺利开展具有很大的影响。对于初始的地籍测绘，由于种种原因，并省却过程中更多的工作量，一般都需要政策来确定大多数县城和城市宗地的界线。传统意义上，无论是单位征地留下1米左右的影射地还是居民购买宅基地时留下0.5米左右的界限，从这一点我们可以理解其实有相当多宗地的界址线是在墙壁或者围墙的外侧，而不是它的里面，因此这样的传统习惯给地面界址点的标定和测绘造成了很多麻烦。假设市政府还是城市土地管理部门规定单位征地时不准预留“影射地”并且每户人家的屋后也不允许滴水地的存在，那么界址线就能够大部分以围墙或者墙壁为准，并可以把多数界址点用红漆标注在墙壁或者墙角上，能够方便地籍测绘工作和土地管理，省去了管理和测绘工作中的许多麻烦。

2. 街道、街坊划分

为了方便调查工作的开展，因此不论是大城市还是中小县城，在调查期间应将调查范围逐级细划成若干个小范围，比如以街道一街坊一宗地这样三级划分方法。在划分街道时应注意尽量与日常城市行政管理的街道界线一致，换句话说就是地籍调查的街道界线以各个街道办事处的管辖界线为参考。在测绘地图上绘出街道划分的界线，再根据街道的细分实现对于街坊的划分。工作中以街坊为最小单位进行地籍权属调查，以街坊为单元绘制城市地籍图，以街坊为单位管理地籍调查表和地籍测绘成果(宗地图、界址点登记表、权属信息数据库、面积统计表等)。在管理中，由同一个人管理一个街坊的绘制的地籍图和地籍权属调查或者由两个人分别管理。不过需要注意的是划分街坊和街道不同，街坊的分界线必须设置在街道或者胡同的空闲地或中心线上，而不能设置在围墙上。街坊最好不超过200宗地，其面积不超过0.2为宜。一方面即可以在较短时间内完成一个街坊的调查和测绘，另一方面也可以保持街坊的图形文件合适，便于存放管理。

3. 街坊线、图斑、控制点绘制

利用权属信息数据文件和平面图文件绘制出街坊地籍图后，通过街坊的两两拼接便能得到整个测区的“初步地籍图”，不过在经过修饰和填充许多内容之后才能得到最终的数字地籍图。增加的内容主要有：街道线和街坊线、控制点、道路名称标注和含植被填充的图斑等。在实际工作中，最好先将街坊线、街道线以及其两旁的道路边线绘制在拼接的“毛地籍图”上，单独形成一个图形文件。接下来继续在该图的基础上绘制各个街坊线图块，然后再将统一制作的街坊线图块标注到相应的街坊地籍图中，从而得到图斑。图斑事实上是权属信息数据的一部分，用“用图形生成权属”的功能能制作得到。生成图斑后将图斑和权属信息数据文件拼接的数据文件便能作为绘制含图斑的街坊地籍图的基础。最后用含有图斑的街坊地籍图通过无缝拼接便能得到整个测绘范围的地籍图。在城市进行地籍测量，因视角原因，观测的站点有很多，一般而言每幅图平均要绘制六个观测站点。在整个测区的地籍图上，可以利用通过整合GPS点、一级导线点、一级图根点和主要路口图根点及已知的观测站点而得到的控制点坐标数据文件，经过简编识别，自动绘制出城市观测的控制点。

4. 检定仪器常数和棱镜常数

地籍测量对于精度的要求非常高，因此在进行地籍测量前必须要做好仪器的检查工作。检查全站仪主要检查测距仪的加常数和乘常数。由于距离不远，碎部测图中可以忽略不计乘常数，但是必须考虑加常数，因为当某棱镜加常数未知时，测定的测距仪加常数事实上是包含仪器加常数或棱镜加常数两部分。如果将仪器加常数设为某一固定值 （如0L），则可以求出 “棱镜加常数”；反之如果将棱镜的加常数设为某一固定值，比如－30L，就可以求出“仪器加常数”。在地籍测量中，通常将棱镜背后选择在碎部点上，也就是把棱镜背后做为“棱镜对中中心”。实际工作提供的经验是将仪器加常数的数值设为零，然后用钢尺对比直接测算到棱镜背后的棱镜常数。如果是在野外采集数据，则可以输入上述的仪器加常数和棱镜常数，就可以直接测出棱镜背后点的坐标数值。另外一种情况是如果是观测支站，那么可以变动棱镜常数，继而测定对中杆中心的坐标数值。

三、结语

为方便地籍管理工作，在调查土地权属的基础上，通过借助科学仪器，运用科学知识，测量一定范围内每宗土地的权属界线、形状、位置等，并计算土地面积，绘制地籍图，有利于为土地登记提供专业的、严谨的、科学的、可信的数据。数字地籍测绘是展开土地管理的技术基础，分级布网，逐级控制，“从整体到局部，先控制后碎部”，做好数字地籍测绘工作

[参考文献]

[1]国家测绘局,地籍测量规范.北京.测绘出版社,1988

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一、目的和意义

城镇土地调查是第二次全国土地调查的一项重要内容，目的是运用先进的技术方法，在现有城镇地籍调查的基础上，按照《第二次全国土地调查规程》和《国家城镇地籍调查规程》统一的技术标准，全面查清全县范围内城镇土地的利用状况和各类土地分布，掌握权属清楚、地类明确、图数实地一致、真实准确的城镇土地基础数据。建立城镇土地调查数据库，实现与农村土地调查数据库成果的衔接和数据成果的信息化管理与共享，进一步推进土地登记发证工作；强化土地产权管理，夯实土地管理基础，提升国土资源管理水平，为贯彻落实《中华人民共和国物权法》，维护土地权利人合法权益，减少土地权属争议，促进社会和谐稳定提供重要保证。

二、内容和任务

（一）调查内容

城镇土地调查，即城镇地籍调查，包括城镇土地权属调查和地籍测量（地籍勘丈）；权属调查是查清每一宗土地的位置、权属、界址、地类、数量和用途等基本情况；地籍测量（地籍勘丈）是测量每一宗土地的权属界址点、界址线、其他地籍要素、位置、形状等；计算面积；以及编制地籍图和宗地图。

（二）主要任务

城镇地籍调查的范围为县城所在地建制镇、建制镇范围内的每宗土地。具体包括奇克街道办和逊河镇。

1、查清城镇内部土地利用状况，汇总有关数据。按照国家调查规程的要求，对城镇内部的土地利用状况，逐宗进行权属调查和地籍测量，查清每一宗地用地权属及土地的位置、范围、面积、用途等状况；统计汇总各类土地面积数据，包括工业用地、房地产用地等土地利用数据。

2、建设集图形、地类、面积和权属为一体的城镇土地调查数据库及管理系统；建立城镇土地调查统计、监测与数据更新机制。

3、进一步完善城镇地籍调查、土地登记日常变更制度。土地登记表、卡、册及宗地图、地籍图等，按有关规定形成档案资料，在完善日常土地变更制度的同时，积极开展地籍档案资料公开查询服务。

三、工作依据

《城镇地籍调查规程》TD1001-1993；

《第二次全国土地调查技术规程》TD/T1014-2007；

《土地利用现状分类》GB/T21010-2007；

《土地登记办法》国土资源部令第40号；

《省土地登记办法》2004年10月15日实行；

《确定土地所有权使用权的若干规定》国地籍字[1995]26号；

《城镇地籍数据库标准》；

《第二次全国土地询查数据库建设技术规范》；

《全球定位系统城市测量技术规程》CJJ73-97；

《全球定位系统（GPS）测量规范》GB/T18314-2001；

《1：500、1：1000、1：2000地形图图式》GB/T7929－1995；

《数字测绘产品检查验收规定和质量评定》GB/T18316—2001《1：500、1：1000、1：2000地形图要素分类与代码》GB/T14804－93；

四、技术基础

（一）土地分类系统

采用第二次全国土地调查土地分类系统即《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的二级分类法，实行统一编码排列，其中一级地类12个，二级地类57个。对于一宗地以它的主要用途确定其土地级类，一宗地也可以确定两个土地的地类，主要用途注记在前，次要用途注记在后，但进行宗地的地类统计时，以主要用途进行统计。

（二）数学基础

1、比例尺：城镇土地调查采用1：500比例尺。

2、平面坐标系统；采用“1980”西安坐标系。

3、高程系统；采用“1985国家高程基准”。

4、投影方式：标准分幅图采用高斯---克吕格投影。1：500标准分幅图。

5、计量单位：长度单位采用米（M），面积计算单位采用平方米，面积统计汇总单位采用公顷和亩。

（三）统计基本单位

统计的基本单位：县级行政单位。

五、技术路线与方法

（一）技术路线

以县级为基本单位，按照城镇土地调查有关技术标准，利用第二次土地调查的农村土地部分和原有的城镇地籍测量、基础测绘、土地登记和行政勘界成果，采用数字测图、内外业一体化的数据采集、处理技术，以及全球卫星定位系统（GPS）、地理信息系统技术（GIS）和遥感技术（RS）等现代技术手段，获取准确的城镇土地利用状况调查数据。

（二）调查方法

1、采用解析法，按照规程要求和程序的要求，充分利用现有的土地登记等有关资料，进行权属调查、地籍测量和数据库建设，全面开展城镇土地调查工作。

六、实施步骤

根据省厅的工作部署和要求，结合我县实际,此次城镇土地调查与建立数据库工作计划于一年内完成，分以下五个阶段实施：

（一）准备启动阶段（2010年4月20日～6月10日）。

1、召开城镇土地调查动员会，成立领导小组，制定工作实施方案，确定工作范围。

2、落实城镇地籍调查资金。

3、确定作业队伍和监理队伍，编写具体周密、切实可行的技术方案，经审查批准后实施。

4、落实工作底图。收集城镇土地调查资料、土地登记发证资料、原有城镇地籍调查图件等资料。

（二）县城镇所在地城镇土地调查（2010年6月10日～2010年7月10日）。完成补充测量、土地权属调查、地籍勘丈、内业建库、成果整理、成果图编制、文字报告的编写。

（三）县城镇所在地以外建制镇（逊河镇）土地调查（2010年7月10日～2011年4月30日）。完成控制测量、土地权属调查、地籍勘丈、内业建库、成果整理、成果图编制、文字报告的编写。

（四）县城镇所在地城镇土地调查成果验收鉴定阶段（2010年7月10日～7月30日）。验收分自检、市级复查、省级预检和验收。

（五）县城镇所在地以外建制镇土地调查成果验收鉴定阶段（2011年4～6月）

七、组织领导及主要工作

（一）成立城镇土地调查工作领导小组

为切实保障城镇土地调查工作顺利开展，我县成立城镇土地调查工作领导小组，负责总体工作的领导组织推动。由政府副县长王岭生任组长，县国土资源局局长张连生任副组长，成员由参加第二次土地调查领导小组的相关单位负责人组成。

领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源局，负责日常工作的组织协调。办公室主任由副局长王国春担任，副主任由执法局局长张文礼和地籍股长杜锁成担任，王增强担任技术负责人。办公室下设三个组：

第一组，负责奇克街道办。

组长：

成员：

第二组，负责审核二调的成果、1：10000土地利用现状图、县乡两级土地利用挂图和基本农田挂图等，地籍新老档案及变更档案的整理，整理二调所有的资料和归档，城镇土地数据库的验收。

组长：

成员：

第三组，

组长：

成员：

县第二次土地调查领导小组办公室负责编制全县城镇土地调查的实施方案，部署全县城镇土地调查工作，负责审查县级城镇土地调查的实施方案；负责指导全县城镇土地调查工作的开展和组织开展县级城镇土地调查成果的检查验收工作。

县级“二调办”负责县本级城镇土地调查工作的组织，编写工作方案报市“二调办”审批备案实施，本辖区城镇土地调查工作的组织协调、进度管理和质量监控；负责审查县级城镇土地调查实施方案，负责组织对本辖区城镇土地调查的土地权属和地类调查成果的抽检工作；负责指导本行政区域内城镇土地调查中的土地权属争议调处工作；负责组织开展所辖的城镇土地调查成果检查验收工作；对调查中出现的各种问题，县级土地调查办公室要及时发现，研究并提出处理意见，对难以解决的问题，要及时上报市土地调查办。

八、主要成果

通过城镇土地调查，将全面获取全县城镇土地利用现状信息，形成包括影像、图形、权属、文字报告和数据库等一整套城镇土地调查成果。

城镇土地调查成果包括以下内容：

1、地籍调查技术设计书；

2、地籍调查表；

3、地籍平面控制测量原始记录、控制点网图、平差计算资料及成果表；

4、地籍测量原始数据（记录）；

5、解析界址点成果表；

6、地籍图、宗地图、宗地草图；

7、地籍图分幅接合表；

8、以街道为单位宗地面积汇总表；

9、城镇土地利用分类面积汇总表；

10、县城镇土地调查数据库及数据库管理系统；

11、城镇土地调查工作报告、技术报告、成果分析报告。

九、保障措施

（一）组织保障

城镇土地调查工作是第二次土地调查的重要组成部分，我县城镇土地调查工作在省市第二次土地调查领导小组的领导下开展工作。县级土地调查办成立相应组织,为专业队伍提供土地登记资料、用地审批档案资料，做好权属调处，在提供方便的同时，要配合作业队伍搞好外业测量、内业建库、自检和上报验收等工作，做好档案资料的保密工作，防止资料遗失。

（二）经费保障

篇(7)

不动产统一登记很大程度上杜绝了房、地分别转让给不同主体的问题，土地使用权分割登记作为房屋和土地权利之间联系桥梁的功能渐渐丧失，特别是楼盘表技术的广泛应用，直接关联了房屋与土地数据，是否需要继续在登记簿记载土地分摊面积，以及如果需要登记怎么记载是我们应关注的问题。

分析发现，以往登记分摊土地面积的做法存在以下弊端：（1）分摊的土地面积混淆了登记标的，登记的应是土地使用权而不是实物的土地；（2）分摊的土地面积不能确定具体处于整个宗地的什么位置，只是类似按份共有的一种虚拟权利；（3）分摊的土地面积不能完全体现土地权益的“空间概念”；（4）分摊的土地面积并不能准确反映各所有权人应得的土地价值；（5）分摊土地不便于登记机构开展登记管理工作，这一点在分期开发建设项目中尤为明显，特别是土地分摊在国家层面并没有一个统一、科学的方法，各地做法不一致，分期建设项目如何科学地计算分摊土地，如何确定宗地内哪些部分算专有分摊面积、哪些部分算公共分摊面积一直困扰着登记机构。

本文认为，不动产登记的目的就是彰显权利，保护权益，应当继续登记业主的土地权利，但要予以改革，摒弃分摊土地的做法，开展建设用地使用权共有份额的量化和登记。其优点是：（1）有助于完善物权公示，保障权利人的利益。现行的登记方式，业利表现不明确，对于业主的持有共有份额没有准确完整的体现，也放纵了房地产开发商甚至政府的部分行为损害业主的正当权利。开展建设用地使用权共有份额的量化和登记，促进业主全面了解宗地权利状况，增强权利和义务保护意识。（2）有助于维护交易安全，促进市场交易。量化建设用地使用喙灿蟹荻睿实质是对存在于一个宗地上的建设用地使用权的分摊配置，可以量化配置给每一个房屋单元，如一幢房屋或一个层、套、间。量化，即以数据对事物进行描述的行为，无论采取何种路径进行量化，实质都是明确每个业主的土地权利与其他业利的界限。因为登记技术问题，不合理登记建设用地使用权共有份额的变动情况，而致使区分所有的不动产交易受到阻碍，不利于市场发挥资源调配作用，阻碍经济发展。为了贷款筹集资金，很多房地产开发商在完成建筑物建设之前，就已经将建设用地使用权抵押给了银行，而在清偿全部贷款之前，就已经将房屋出售给了业主。根据《物权法》第一百九十一条的规定，未得抵押权人银行的同意，房地产开发商不得将建设用地使用权移转给业主。这就使得业主在开发商清偿完全部债务之前，不能够办理房屋首次登记。整宗开发用地担保的债权往往额度巨大，房地产开发商短期内不易全部清偿。如果建设用地使用权已分割成共有份额，业主购买房屋同时只购买与房屋规模相对应的建设用地使用权购买份额，则房地产开发商只需清偿已售房屋对应使用权份额对应比例的贷款，就可以解除已售不动产单元上的担保，登记机关也可以为业主办理房屋所有权和建设用地使用权共有份额的移转登记，使之可以再度进入市场流通。无疑，化整为零，量化建设用地使用权，本质是对业利的客观反映，同时可以促进交易。（3）有利于完善登记制度，强化登记管理。促进登记机构进一步做好权籍调查工作，理清土地登记的历史及现状，全面摸清不动产这一重要社会财富的“家底”；过去以“分摊面积”的方式进行记载，是我国自改革开放以来房地登记分开情况下采取的登记技术，建设用地使用权的分摊不必拘泥于“面积”的记载形式，而以其他形式记载建设用地使用权的相关情况，可以避免这一弊端。如果国家层面对于建设用地使用权量化做出细致统一规定，则完全可以解决问题。 不登记共有份额，或登记没有全国统一的合理合法的标准，就会致使国家征收与土地相关的税费难以确定统一的标准，这种情况不符合依法行政的行政法原则，也容易引起行政行为相对人的疑虑和非议。国内外已有对相关领域在理论和实践上的探索，也证明建设用地使用权的量化登记具有技术上的可行性。反观他国立法例，登记簿普遍清晰记载共有部分的总体情况，以及业主对于共有部分的持有份额。

十、以“业主专有部分建筑面积占总建筑面积的计算比例”作为建设用地使用权共有份额量化方式的依据

过去按幢设宗或按楼层平均分摊基地土地等做法，均有不足之处。因为在住宅小区之中，住宅公寓建筑物及其基底的小部分延伸范围内的土地，常常不能实现住宅小区全部功能，因而不具备相对独立性，住宅建筑物通常需要与小区的其他设施，如物业用房、联通各楼的地下车库、道路、绿地、管线等共同形成相对独立完整的体系，才能满足业主的生活需要。将这些有机的联系强行断开，于法无据，也容易使业主之间产生纠纷，导致土地及设施不能发挥应有效用。

共有份额的分割方法可以总结为三类：其一，按照建筑物所有权人的意思表示分割；其二，按照地价分割；其三，按照建筑物专有部分占专有部分总面积的比例分割。

首先，协议分割不适合我国国情。我国人口众多，城市人口密度普遍较高，住宅建筑小区容积率普遍大，业主众多，情况复杂。由所有业主达成一致意见，形成所有权分割协议，不仅成本高昂，甚至在很多情况下会因争议不断，导致分割久拖不决。在房地产开发商尚未将房屋出售给业主的小区中，房地产开发商为唯一的所有权人，如果任由房地产开发商任意分割土地使用权份额，不免在土地税费管理和涉及银行贷款的领域留下管理漏洞。

其次，按地价分割建设用地使用权也不尽合理。其一，测算地价的方法难以取得一致，且各种方法中评估地价的主观因素含量较大，容易产生不公平不科学的结果。其二，按地价分割的方法需要考虑的因素过多，在实践上操作难度很大，不易推广。其三，也是最重要的一点，倡导地价分摊法的学者，最主要的出发点在于便利土地税费的征收，而不动产登记簿追求的首要价值是公示民事权利，从而定分止争、保障交易安全、促进交易。为计算土地税费提供依据，乃是附带的价值。为了方便征收税费而牺牲掉建设用地使用权分摊的公平性和与法律体系的圆融性，是一种本末倒置的做法。国家如果希望对于同面积的房屋按照商业价值征收不同的税额，完全可以制定法律，规定差别税率，没有必要在土地登记簿上强行“拼凑”一个份额数字。

本文认为，按照建筑物专有部分占专有部分总面积的比例分割具有一定的合理性。土地使用权的共有份额应与建筑物区分所有权中的共有权份额保持一致，而共有权的份额应以按照专有部分面积占专有部分总面积的比例来计算。

第一，建筑物区分所有权内部，专有权具有主导性。专有所有权是指以区分所有建筑物的专有部分为客体的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性。作为建筑物区分所有权的“单独性灵魂”，专有所有权在建筑物区分所有权中处于核心地位。另外也可表现在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而不单独登记共有部分持分权及成员权。在同一栋建筑上，只能就专有部分设立专有所有权，并因此获得与之对应的共有部分持分权和成员权。无论是转让、处分或抵押，这三种权利必须视为一体，不可分割，否则在权利归属和利益分配上会发生混乱。

第二，共有部分的收益c费用按业主专有部分面积大小分摊。首先，我国《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。可见，立法者虽未明言共有权份额的量化方式，但根据所有权人享有物的孳息，负担物的费用的民法基本原理，也可推出共有份额应按专有部分面积大小进行量化。其次，根据我国交易习惯，住宅小区物业费收取的方式通常如下：给定每平方米的物业费标准，乘以专有部分建筑面积数得出每户业主每月的物业费。这一物业费收取方式的法律依据，正是《物权法》第八十条。物业服务企业为全体业主服务，产生的总物业费用由全体业主共担，每户业主承担的比例，就按照其对共有部分的持份额来分摊，而法定的份额分割方式即是按照业主专有部分面积大小比例算定的。

第三，业主专有部分面积决定业主大会中的表决权大小。我国《物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第二款规定：“ 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。可见，法律规定共同管理中重要事项的表决采双轨制，业主所有的专有部分面积占总建筑面积的比例有重要意义，为平衡大小业主之间的利益，保护小业主的权利，防止出现“以大欺小”，同时采取“人头决”的方式表决。业主得以参与管理共有部分相关事宜的法律基础，法律基础在于业主对于共有部分持有一定份额的共有权。共有份额的大小，决定业主在业主大会中表决权的大小。反之，表决权的分配标准也体现出共有份额的分配标准。

业主的建设用地使用权共有权份额量化，应按照业主所有的专有部分建筑面积占总建筑面积的比例计算。只有这样，才能保证分割后的共有份额能够和《物权法》《物业管理条例》等法律文件的规定保持一致，且和社会上广泛存在的实践和交易习惯相接轨。

十一、建设用地使用权共有份额量化的技术问题

1. 《物权法》中多次提到“专有部分占总建筑面积”的比例，这里的专有部分面积、总建筑面积应如何理解

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。在较近的司法实践中，广东省高级人民法院认为：“在判断业主大会会议中投赞同票业主的专有部分面积之和是否超过建筑物总面积的半数时，应当以房产证记载的面积作为业主的专有部分面积，证载的分摊面积不能扣除”。

根据《房产测量规范》，业主共有的设施，区分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种：（1）纳入分摊的业主共有设施，由开发企业在房地产项目所有权初始登记时一并申请登记，记载于房地产登记簿，项目分割转移登记时，该设施的建筑面积相应分摊给业主，并分别注明房屋专有部分和分摊的共有部分的建筑面积，由业主领取房地产权证；（2）不纳入分摊的业主共有设施，虽在初始登记时一并登记，在登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”，但不颁发房地产权证。因此，总建筑面积应当是所有业主的专有部分面积与建筑区划内归全体业主所有的登记产权面积的共有设施之和。

2.人防工程、车库车位、共有专用部分以及部分共有部分如何定性计算

人防工程不参与建设用地使用权的量化。因《物权法》没有明确人防工程的权利归属，故人防设施在法律上不在“建设用的使用权――建筑物区分所有权”的体系之中，不参与建设用地使用权的量化。

对于车库车位，只要四至分明、地面和顶面都可以确定，就成为一个具有构造、利用上具有独立性的空间，可以被视作不动产单元参与建设用地使用权的量化。符合专有部分条件的，应按照专有部分计算，其面积可以作为共有份额的“分子”，参与建设用地使用权的量化；对于不符合专有部分条件的，应按照共有专用部分计算，不能参与建设用地使用权的量化，如业主及房地产开发商约定符合专有部分条件的车库车位属于全体业主共有，则该部分应被视为小区的公用设施，比照小区的物业用房等“专有共用”部分进行登记，不能作为共有份额的“分子”参与计算。

在实践中，本来应由各区分所有权人依固有使用方法共同使用的共用部分，设定“专用使用权”，颇为常见，如地下室设置停车场、在屋顶加盖房屋、在外壁悬挂招牌等。此部分的法律性质尚有争议，主要观点有租赁权说、地役权说、反射利益说等。本文认为，无论采何种学说观点，共有专用部分的“共有”性质是明确的，该部分不应计入专有部分面积。