商业综合体行业现状精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇商业综合体行业现状范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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关键词：城市综合体；发展途径；

中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：

1、引言

我国社会化进程的加快，使得我国城市化的速度也在逐步增大。打造城市综合体，一方面符合社会需求以及能够缓解土地资源紧缺的现状；另一方面也可以对有限资源空间进行利用，创造产业效益最大化。现阶段，城市综合体已经成为我国众多大中型城市发展的重要途径，比如济南竭力打造16个城市综合体，杭州市100个城市综合体，合肥已经在建的城市综合体也多达20个，昆明正在开发规划运营的城市综合体也有12个。本文对我国城市综合体的发展现状和未来发展途径进行分析和探讨，不足之处，敬请指正。

2、城市综合体概述

2.1 城市综合体的概念

城市综合体与传统的城市概念有很大区别，传统的城市被划分为众多功能片区，随着城市的发展的同时出现了诸多问题，比如功能分区中人员跨区流动导致交通拥挤现象，城市综合体的出现可以解决此类问题，可以将办公、商业、居住、餐饮等不同功能集中在一个城市区域，人们在此进行工作生活，因此我们可以把城市综合体的概念总结为，城市通过整体的商业地产进行规划开发，将城市的生活空间，比如办公、娱乐、商业、餐饮、交通、居住、宾馆、展览、休闲、商务以及会所等功能，统统组合在一起，确保各个功能既相互关联、相互依存，又能组合成一个规模较大、功能众多的现代化城市。

2.2 城市综合体的特征

与传统的城市相比，城市综合体的特征主要体现在以下几个方面：

（1）高可达性：比如城市CBD、城市副中心以及规划中的未来城市中心等，都是城市综合体可能出现的地方，这些地方有着交通网络发达、城市功能集中的显著特点，并且与外界交通网络、信息网络较为紧密。

（2）高密集性：建筑密度高、建筑高度高、人口密度大、人流量密集、消费人流集中以及功能较为全面和集中。

（3）整体性：城市综合体的建筑风格比较统一，其中的每个单元建筑也可相互配合和影响，都有相当便捷的可达性。城市综合体的内部建筑与外部空间在环境协调方面要符合整体性。

（4）功能复合性：城市综合体的功能可以依靠自身来实现，比如商务办公、居住、酒店、住宅、商业、文化娱乐、交通出行等，形成了城市综合体的功能复合性。

2.3 国内外城市综合体的发展现状

国外发展城市综合体最早的是美国，美国的纽约市曼哈顿区就是城市综合体的典型代表，曼哈顿街区汇集了百老汇、帝国大厦、华尔街、中央公园、联合国总部、大都会歌剧院以及大都会艺术博物馆等，除此之外还有洛克菲勒中心、泛美有限公司总部大厦、克莱斯勒大厦等造就了曼哈顿世界著名的城市综合体，是建筑群密度、人口密度、土地资源利用率统一优化的结果，集合了办公、宾馆、消费、居住以及娱乐等诸多功能于一体的城市综合体，是现代城市发展的范例。

欧洲在城市综合体的发展方面，较之美国有些落后，而且实例较少，究其原因是由于城市大多历史悠久。瑞典的魏林比新城是欧洲城市综合体的典型代表，是斯德哥尔摩的卫星城市，以公路和铁路与其相连，城市中心汇集着办公、商务、娱乐和交通等诸多功能，并配备完整的行政管理、商业街、学校、文化、娱乐以及教堂等设施，能够给居住在此地的居民提供完整的生活服务，是欧洲第一代城市综合体的杰出代表。除此之外，于1986年建成的拉德芳斯也是城市综合体的著名范例，其位于法国巴黎西北方向，是巴黎市主轴线上的最西端，其原本是一个老城区，之后经过改造，并且附加了许多功能，现在已成为新老城区改造开发的代表。

日本由于土地资源较为紧张，而在城市综合体的发展方面较为在意土地利用效率，从进入20世纪开始就开始寻求城市综合体的发展道路，已经建成的城市综合体有福冈博多运河城、东京六本木新城以及慧比寿商业中心等，都强调城市综合体的立体化建设和交通网络体系，一方面体现了互动式的城市功能，另一方面也完善了城市配套设施，共同构建了立体化城市综合体。

与国外相比，我国城市综合体的发展较为落后，尽管在过去的20年间也积累了众多经验，但是显而易见的是，我国城市综合体的发展水平和国外相比仍然存在不小的差距。现阶段，我国城市化进程的加快，城市综合体的任务和目标已经成为我国城市谋求迅速发展的重要途径。

3、我国城市综合体发展面临的主要问题

我国城市综合体发展所面临的主要问题可以归结为城市综合体两面性，既要了解风险，又要规避风险，不要盲目崇拜城市综合体，应该从风险中寻求发展的道路。最近几年，我国城市综合体的推广带动了城市形象和城市品质的提升，比如香港铜锣湾、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等，都已成为能够代表城市形象的名片，然而在发展城市综合体的道路上并非一帆风顺，城市综合体项目作为具有重要价值的运营模式，其开发技术和投资复杂程度也非常巨大，其能够带来巨大利益的同时也势必会有一定的风险，一旦投资决策失误，区域经济把握不准确，行业市场变化莫测，资金链断裂，或者是后期经营管理不善，都有可能导致城市综合体走向失败的道路。总而言之，城市综合体是一个有风险的系统工程，其所面临的风险主要有以下几个方面：

3.1 金融风险

一般而言，城市综合体存在较高的金融价值，较高的价值去买地，然后以写字楼、公寓等开发形式低价出售，形成了一种投资金融风险。城市综合体的规模比较大，开发周期比较长，投资金融管理比较复杂，国家金融政策的变化会对城市综合体项目产生较大的影响，比如资金运营失利、资金链断裂等严重现象。

3.2 项目规划风险

城市综合体的项目规划设计风险主要是由于对区域环境、区域位置以及区域条件等进行错误估计，导致城市综合体项目规划及设计方向与市场产品定位有所偏离，致使城市综合体出现战略性风险，因此需要对城市综合体与其他区域之间的关系进行综合考虑，比如交通、通讯、信息网络等。

3.3 市场竞争风险

城市综合体的市场竞争风险主要来源与竞争对手、房地产开发商、政府部分、购房者以及租户等的竞争。

3.4 招商风险和运营风险

城市综合体项目的利益来源主要是商业、物业的租赁以及经营期间长期积累的经济利益等，因此城市综合体项目和普通的房地产开发项目一样存在招商瓶颈、商业地产运营能力以及运营资金链等问题，一样有招商风险和运营风险。

3.5 行政干扰风险

城市综合体属于城市的标志性建筑，是城市的核心部分和重要内容，是城市向外宣传的城市名片，容易被地方政府所干扰，存在行政干扰风险。

4、我国城市综合体的发展途径

现阶段，我国城市综合体项目得到迅速发展，但是在未来很长一段时间内，城市综合体将继续某种发展模式，确保城市化进程的不断加快，具体而言可以采取以下途径：

4.1 开发城市灰色空间

盲目扩张城市反而给城市的发展带来许多危害，人们已经认识到这一点，因此我国城市综合体的发展可以从废弃用地的再次开发着手，欧美国家已经走过这条发展道理，我国可以进行相关内容的尝试，我国比较成功的案例有上海闸北地区、沈阳老工业地区的再次开发等。

4.2 扩大小型化、小规模的开发模式

规模较小的城市综合体项目是欧美国家城市综合体的发展主流模式，其原因是由于小规模的城市综合体经济发展缓慢，处于可控制的速度之内，而且小规模城市综合体便于实施，最重要的是风险也相对较小。尽管巨型城市综合体并非人们所喜欢，但是我们也无法否认集群效应，巨大城市综合体需要考虑的也不仅仅是选址、占地以及设计、规划、开发、风险等诸多问题。

4.3 塑造亲和力以及传统街区

规模较大的城市综合体项目，其开发条件也相对较为严格，因此在如此苛刻的条件下，可以另辟蹊径，采取塑造亲和力以及传统街道，一方面体现了人们对传统的认可，另一方面也体现了价值导向的回归。成功案例有上海的新天地、田子坊等。

4.4 其他对策

除此之外，还可以采取一些更为具体的措施，主要有以下几个方面：（1）做好城市综合体项目建设的服务。（2）合理规划设计城市综合体项目的建设。（3）保障城市综合体建设的用地。（4）加强城市综合体建设的财政支持。（5）加强城市综合体建设的组织保障措施。

5、结语

总而言之，城市综合体的开发不仅仅是一个地产项目，更是一个城市的发展和运营的重要问题，本文对我国城市综合体的发展途径进行分析，对我国城市综合体发展面临的主要问题进行总结，并提出我国城市综合体的发展途径，然而这些途径并非适用于每一个城市，不能生拉硬拽，需要结合城市自身的特色，才能实现城市的长远发展。

参考文献

[1] 许大金.城市综合体――商业地产的救命稻草?[J]. 中国商贸. 2009(03)

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就此，《东方企业家》专访了世邦魏理仕中国区综合体项目服务部高级董事乐晓争――作为全球最大的商业地产服务公司，世邦魏理仕早于三年前率先成立了综合体业务服务线，推动了一些大型项目从前期定位后顺利进入二三期工程；世邦魏理仕同时是国内房地产咨询行业唯一一家拥有综合体业务专线的公司。

（世邦魏理仕中国区综合体项目服务部-高级董事乐晓争女士，以下简称“乐”）

《东企》： 城市综合体目前在国内的开发数量是怎么样的情况？

乐：严格来说，“城市综合体”是将城市中具有一定规模的商业、办公、酒店、文娱等城市生活空间的三项以上业态进行组合形成的地产形态。

但目前“城市综合体”概念认知度比较模糊，原因在于国家没有出台统一的名词界定，各家机构的数据根据自定义的统计口径，概念涉及所覆盖项目的规模、总建筑面积以及包含功能组合的种类等，都是含糊的。可参考的数据均是在一定的以及一系列限定条件下统计的，例如，根据开发体量（界定多少万平米以上）或者组成业态的复合度（2个以上），加上一定的地域区间等等。

《东企》：城市综合体是否存在过热的现象，国内市场的开发前景如何？

乐：开发现状不是一般过热，是“超级过热”。城市综合体运作前驱者的成功案例，使得诸多后来的开发商普遍对综合体项目前景过分乐观，发生一窝蜂拥上的现象，发展商们拿地时候对于体量要求越来越大的结果。

相比单体的开发，城市综合体最可能成功的因素之一是项目开发的规模效应，有机会带动整个周边的消费市场和从而间接提升土地价值。综合体开发的风险是否比单体开发更大，关键考验开发商如何科学、合理地去利用规模效应，整合资源的能力。

《东企》：城市综合体开发隐现泡沫化，这在未来几年后会发生降解，还是可能直接破裂？

乐：泡沫效应过去几年未被印证，主因是伴随中国经济在成长，市场需求还在成长期的原因；随着政府新一轮政策重新调整及市场达到一定饱和后，如果地产供应量仍在持续上涨，许多地方将慢慢显示出供过于求导致的负面影响，这就是未来三五年的城市综合体开发的市场趋势――综合体竣工后，可能出现入驻率低、租金和售价回报远远低于预期的情况，且短期内难以改观。

《东企》：品牌开发商比如红星和万达，在综合体开发项目上能不能凭借品牌来获得优势？

乐：开发商的品牌优势已经凸显，但在未来三到五年，原先品牌开发商优先获得土地储存被消化掉，现有的规模效应的优势将慢慢消失。因此品牌开发商也需要，且在走转型的路线。

《东企》：未来开发项目可能向何种模式转型？

乐：转型，一方面例如万达已经停止单纯复制路线和商业模式的开发方式；另一方面，零售类购物中心的很多业态会受到电商的冲击而导致店面营业额收入降低，从而使得购物中心的招商业态不得不逐渐提升体验类业态的比例；在商品品类方面，中低档的产品受到电商的冲击可能性更大，因此，零售类购物中心可能不得不通过提升业态档次定位或者增加购物空间的其他吸引点来吸引客户从网上转移到实体店，来增加消费过程的综合体验感受来抗衡电商的威胁。

随着电商进一步成熟，在不久的将来，中高档的货品可能也难以避免受到电商的竞争和挤压。购物中心的功能还会发生变化，即使现在，购物中心已经不再是单纯的消费场所，而是衍生出社交、休憩场所的功能了。

《东企》：红星美凯龙的商业模式在二三线城市及一线大城市的操作呈现一轻一重的表现。一线城市几乎全部自营，二三线城市只输出管理和品牌。如何理解这种策略？

乐：一轻一重的模式两者在初期是不可分割和相互依靠的：在主要城市以大量的资金和人力投入到地产建设并租赁经营，旨在形成一个产业链相当完整的资产模式，并靠其塑造一个核心的商业品牌，以此成为号召力并对于二线城市的类似业态项目进行品牌的管理输出。

根据消费者对于品牌的认可奠定潜在的客户基础，加上商家认可的管理模式，使得红星美凯龙能够在二三线城市达成输出，其效益回报类似一些酒店品牌输出模式。两者相互依靠，互惠互利。然而，红星美凯龙能否像成功酒店那样持续发展，取决于几个关键因素：

首先，品牌市场认知度是否持续。其次，是否有竞争者取代其在不同城市的地位，比如居然之家也在慢慢成长；最后，如何面临未来的竞争进行不同业态的系列化发展。

《东企》：综合体开发比单体开发风险更大，是不是专注某一业态会比综合体更好？

乐：不尽然，要结合当地市场供求情况具体问题具体分析。

从红星美凯龙的角度，在家居卖场的业态基础上，附加另一个百货卖场的模式，意在化解业态单一的风险，以多种经营模式降低商业运营风险。单一家居业态，一旦房地产受政府政策变化影响，购房需求连同家居市场需求会骤降。双卖场的形式即包括品牌输出，和当地开发商合作等方式，也是市场竞争升级的转型之需。

《东企》：在一线城市，出现开发项目的租金收益难以为继，这是普遍现象吗？

乐：这不是一个普遍现象，但是，在中国，投资回报低于预期将会是一个慢慢呈现的现象。造成这种情况的因素包括：

一方面，商业地产持续供过于求。其次，电商的冲击影响，租赁商家的经营模式发生变化。部分商家在租赁店铺的情况下，未来大部分交易成交可能是在电商平台下完成，租金支付若依据营业额提成模式，那么开发商所寄望的底租以外的收入就变成零，从而导致了租金收入入不敷出，或低于项目融资抵押的还贷金额的现象。

再次，产品定位方向错误。经营的业态产品定位在当地已经供过于求，或者根本不是需求的主体，营运所需要的成本，项目融资的资金成本，以及不动产的折旧成本都将使得项目面临投资回报负数的情况。

《东企》：城市综合体考验开发商的能力主要有哪些？

乐：第一，整合判断能力。城市综合体需要由多少业态组合，组合的比例如何，各个业态的档次定位，和主次定位，以及如何在产品设计阶段就区分主次定位，如何根据每个项目前期和后期资金流的情况进行租售比的分配。

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关键词：旅游综合体；旅游发展阶段；旅游地产

中图分类号：F590.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）15-0153-02

一、旅游的发展过程

旅游从人类早期的生产活动发展到现代全球性的人类活动，大致经历了古代旅游、近代旅游和现代旅游三个发展阶段[1]。

1.古代旅行大致是从原始社会末期到工业革命初期这一漫长的历史时期，以人们为趋利避害或者方便生产而进行的迁徙活动为特点。在工业革命之前相当长的历史时期内，人们受限于交通的不便利以及对外界环境了解有限，人的活动范围很小，非是因为利害关系或生产生存问题，人们很少离开自己的长期居住地。

2.近代旅游大致是从工业革命到二战结束的1945年，这一时期真正标志着近代旅游产生的具体事件是1845年夏季，托马斯·库克首次组织了真正意义上的从莱斯特到利物浦的350人的团体消遣旅游，托马斯·库克本人担任了该次旅行团的陪同和导游，而且在沿途还聘用了地方导游。到19世纪中叶，人类旅行活动的发展在很多方面都取得了很大的进步并表现出三个基本特征：（1）以消遣、愉悦为目的的外出旅行的人数大量增加，并发展成一定的规模，旅行活动在整个世界范围内具有了普遍的社会意义。（2）商业性客运业得到了迅速的发展。以商业为目的运输业的诞生和发展为人们旅游活动提供了很大的便利，推动了这个时期旅游业的发展。（3）团体旅行开始出现并得到一定的发展。

3.从二战结束至今，现代旅游业得到了更加迅速的发展。特别是20世纪60年代以来迅速普及于世界各地的社会化大众旅游，旅游方式也极为丰富多彩。这一时期的旅游业的发展呈现出了以下四个特点：（1）旅游主体逐步大众化。（2）旅游的形式向多样化发展。（3）旅游空间扩大化。（4）旅游目的的愉悦化以及实现途径多样化。

二、旅游综合体的形成动因

旅游在经历了古代、近代两个发展阶段后，在现代出现了如上文所述的四个特点。旅游主体的大众化增加了社会旅游需求总量，旅游形式的多样化丰富了人们参与旅游活动的方式，旅游空间的多样化丰富了人们的旅游体验内容，旅游目的的愉悦化以及实现途径多样化对旅游经营者提出了新的要求。旅游综合体的正是应现代旅游目的的愉悦化以及实现途径多样化的特点诞生的，旅游综合体的诞生主要有以下五个动因：

1.现代旅游者对旅游产品多样化的需求。马斯洛需求层次理论提出。人的需求分为五种，像阶梯一样从低到高，按层次逐级递升，分别为：生理上的需求，安全上的需求，情感和归属的需求，尊重的需求，自我实现的需求。随着经济的发展，人们生活水平的提高，旅游者对旅游产品的需求也大为增加，对旅游产品品质的需求大为提高。按照国际惯例，旅游消费通常会经历一个消费升级的过程，一般分为“观光游—休闲游—度假游”三个阶段。

2.旅游经营者对利润的追逐。旅游综合体是基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。也是一个旅游经济系统。“旅游综合体”的出现，是“旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假的升级，景区发展模式从单一开发到综合开发的升级，地产开发模式从传统住宅地产到综合休闲地产的升级”。三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，旅游综合体必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，作为产业升级领头羊的旅游综合体必然较其他旅游业态有更强的赢利能力，成为资本追逐的热点。显然资本的趋利性是旅游综合体得以形成和发展的重要推动力。

3.各地提升地区旅游品牌形象的需要。随着旅游业的升级，各地在打造本地区的地区旅游品牌时已经不再是单单考虑本地区现有的相对有优势的旅游资源，旅游综合体作为旅游产业升级的领头羊，是各地区打造新型的休闲度假旅游品牌必不可少的选择。

4.为所在地提供更多就业岗位。由于酒店、综合休闲项目及物业管理项目都是劳动密集型行业，旅游综合体对劳动力的需求相当大。一般来讲，在国内一个中等规模的旅游综合体需要的劳动力人数不低于1 500人，旅游综合体在带动地区就业，促进农村地区城镇化方面，有着很显著的促进作用。

5.推动产业转型升级。以观光为目的的旅游消费模式已经逐步被以综合休闲度假为目的的旅游模式取代。与此相对应，单一的旅游景区开发模式也逐步过渡到旅游项目综合开发的综合体开发模式。旅游项目综合开发同地产开发相结合，促进了地产开发模式由城市住宅地产开发到旅游休闲社区地产开发的升级。可见旅游综合体的出现，是旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式升级共同作用的结果。

三、旅游综合体的早期形态

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哪些商业地产具有投资价值?相信这是所有有意商业地产的投资者都会关心的一个问题。

业内权威专家给出的答案是根据经济转型和产业结构的调整，来寻找合适的投资品种，如新兴城市综合体、生产地产等。当然，传统的社区中心商业等，仍然面临业态调整和升级机遇，也会带来诸多机会。变化之中现机会

我们的城市面临着一系列的变化，在这些变化过程中，蕴藏着诸多投资机会，其中包括商业地产的投资机会。

专家分析认为，最大的变化莫过于产业结构的调整。上海社科院商业研究中心主任朱连庆在接受本刊记者采访时表示，今年国家提出经济转型。之前我国经济由出口、投资和消费“三驾马车”来主导，前两项在前些年我国发展过程当中占据了经济主导地位。而金融危机之后，虽然我国也采取了相应的应对措施，如宽松的货币政策等，但还是遭遇不少问题。在这个时候，国家提出经济转型，提出由外转向内，争取内升的驱动以及创新发展。这种转变将促成服务行业的发展，从而为与之相关的商业地产带来新的发展契机。

而从城市自身发展角度来看，包括北京、上海等一线城市，随着基础设施的日益完善，商业城市氛围愈加浓厚，这反过来又会带动商业地产的发展。SOHO中国董事长潘石屹表示，他最看好北京和上海，奥运会和世博会，使得这两个城市的基础设施完善程度为国内首屈一指。完善的基础设施，为商业的发展创造了相当有利的条件，因此这两大城市商业氛围形成的巨大“磁场效应”，将吸引所有周边城市。

此外，还有专家认为，由于近年来商业地产一直保持较为平稳的发展态势，相当于一个“蓄势”的过程，时至今日，已到了爆发阶段。中国商业联合会专家委员、北京知名商业地产专家陈建明告诉记者，随着我国从粗放型经济转向具有核心竞争力的创新型经济，会对商业地产提出更多的要求。

哪些物业潜力大

哪些类型的商业地产发展潜力更大呢?

根据经济转型和产业升级，有可能出现新的产业集群，或者城市规划有可能进行调整，这些都会衍生出新的机会。商业地产项目按照经营来分类，主要包括商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、办公楼、酒店式公寓、产权式酒店等。那么，哪些商业地产在新的变化中具有更大的潜力?我们不妨听听专家的见解。

新兴城市综合体是热门

“未来比较热门的商业形态将是新兴的城市综合体。”朱连庆这样告诉记者。在他看来，中心城区商业发展已经经历了相当长的时间，已经相当成熟，调整的空间很小。而随着交通设施的改善，以及基础人口的大量导人，区域将会出现新兴的城市综合体，如正在建设过程中的上海嘉定新城中，就会出现这样的商业模式。

据了解，相对于较为单一的普通商业项目，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能优势，会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

不过朱连庆提醒说，新兴城市综合体是大型商业项目，但不能超过一定的限度。他发现有些地区开发近百万平方米的商业项目，这种一味求大的做法，反而会使得综合体内部商业经营面临困境。因此他建议投资者可重点关注总建筑面积在20万平方米左右的项目。当然，如果区域内人口较多，项目总建筑面积也可以适当增加。

社区商业方兴未艾

发展社区商业虽然早在几年前就已经展开，但在专家看来，其仍然具有很大的发展空间。

“社区商业仍然是一个薄弱环节。”在谈到社区商业的发展现状时，上海市商业经济研究中心主任齐晓斋作出上述表述。他分析指出，社区商业讲究就近消费，便民利民，具有很大的发展空间。但目前社区商业网点严重不足，同时经营业态也比较低级粗放，尚待升级，由简单提供日用品消费的单一模式，发展成为能够提供购物消费、休闲娱乐等综合服务的社区商业中心。

齐晓斋表示，根据上海新一轮商业网点布局规划，上海社区级商业中心规划形成102个。这表明未来与社区商业相关的商业项目将会有不小的潜力。项目主要以商铺为主，满足消费、休闲、娱乐等多种业态。

不过专家提醒说，由于目前社区商业存在规划过于随意的现象，如有些不具备发展商业的街道也配套建设商铺，投资此类商铺可能无法获得满意的回报。

生产地产潜力显现

生产业地产在未来具有很不错的发展潜力。

上海商学院院长方名山举例说，他在香港考察时发现，海外的大公司账目均由独立的会计事务所来管理，这种模式必将引入内地，届时将有大量的专业服务机构出现，而这必将促进生产业地产的发展。

目前生产业在北京、上海等城市也被作为重点发展产业。在“十二五”期间，北京、上海等地都将生产业作为重点发展行业。据了解，为厂商尤其是为制造业提供分销、促销、物流、资金、研发、设计、法律、税务、商务以及设备租赁等专业服务的企业即生产企业。专家表示，与该行业有关的商业地产主要包括办公楼、园区商业配套项目等。

其实，目前市场已经开始关注这类地产。如根据上海房地产交易中心6月份最新资料显示，位于浦东张江高科技园区内的张江润和国际总部园，仅一天内就成功售出近万平方米办公楼。该项目已得到内、外资企业的青睐，目前入驻企业近30家，其中有美国、德国、加拿大、土耳其、意大利、荷兰等世界各地企业在沪成立的总部基地。

产业升级写字楼有机会

产业转型和升级已经成为未来经济发展的主旋律，而这种变化将会为高档写字楼带来诸多机会。

朱连庆表示，伴随着产业升级，未来有些上海市中心区域可能会出现产业调整，淘汰部分粗放型产业，而引进具有创新价值的新型服务行业，这将为中心区域的高档写字楼带来一系列的机会。

这样的例子比比皆是。以静安区为例，根据上海“国际金融中心”建设的总体战略布局，静安区发展金融服务机构集聚区，准备与浦东陆家嘴“金融城”和黄浦区“金融聚集带”实现错位发展，将在南京西路地区以会德丰广场、越洋广场、嘉里二期等著名楼字为重点区域，打造金融服务和高端专业服务集聚区。记者了解到，目前有不少投资者对位于板块内的写字楼恒利国际大厦表现出浓厚的兴趣，也正是看到了其不错的发展前景。

商圈型酒店式公寓机会多

依托于商圈的酒店式公寓项目还有投资机会。

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骏马伯乐齐聚一堂，集思广益求突破。作为第三届中国餐饮业博览会系列亮点活动之一，吸引了政府相关部门负责人，各地知名旅游、酒店和餐饮集团的董事长及高管代表，投资旅游地产或酒店的房地产开发商，商业地产之酒店与餐饮品牌招商项目，大型旅游娱乐综合体，还有参与及支持饭店业发展的金融界、国际著名投行，国内外主流媒体，集聚了300多位杰出代表，可谓是青梅煮酒侃资本，濠镜论道谋发展！

本届论坛深入探讨了餐饮业的最新动态，分析中国餐饮业的发展现状和趋势，研究加快餐饮企业和资本市场对接的合作模式，创新餐饮业投融资管道，聚焦资本助推下餐饮品牌的建设和发展，探索如何打造中国的世界餐饮品牌。

聚焦行业融资引领新动向

中国餐饮企业无论是在本土，还是在境外的股票市场，上市企业寥寥可数。与此同时，2009年以来披露的餐饮融资项目数量呈逐年下降趋势，融资总额在不断触底，行业急需资本杠杆撬开餐饮可持续发展大门。

在本届论坛上，餐饮企业将把目前在发展过程中遇到的最困难、最关心、最关键和最紧迫的问题提出，并探讨解决方案。俏江南集团股份有限公司董事长张兰就创新投融资模式，打造中国的世界餐饮品牌发表主题演讲；高盛（亚洲）有限公司董事总经理许明茵就企业核心竞争力的培育及私募基金选择餐饮企业的标准发表专题演讲；高盛高华证券有限责任公司董事总经理/中国股本融资部联李星就餐饮企业利用资本市场做大做强之法及关注事项发表专题演讲。此外，两场精彩纷呈的圆桌对话，受到欢迎。

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[关键词]城市化进程；商业街道；市场经济

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714185

1引言

在经济高速发展的时代，普通的社区街道已经不能再满足居民的日常生活需求。面对高涨的人口增长率以及城市化进程的快速发展，对于城市中问题百出的街道现状，首先要解决的问题是如何将街道空间的功能性最大化，以便满足居民最基本的生活需求，又要和城市化进程的发展相结合。

2街道工商业发展概述

21“商业街道”的定义

商业街首先是有巨大人口流量的场所，其次作为城市化进程的产物，又是市容市貌中最繁华绚丽的景观，它还是推动城市经济发展的重要力量。商业街一定含有但不仅限于包括商店、服装店、餐饮店等满足居民最基本消费的场所。这些消费场所按照不同比例构成，是城市商业的缩影。

22进行街道工商业发展的原因

在21世纪伊始，商业街所表现出来的交通属性比例变得越来越高。可以简单理解为，往返商业街的交通成本变得越来越低，商业街的选址也越来越靠近繁华地段。其附近的人口流量也越来越大。但其并不会取代传统商业街区，因为分散的居住分布形式即产生了巨大的交通成本和空间移动成本，又限制了巨型商业区域的形成。

自计划经济结束以来，市场经济体制的特性使得人们需要自己进行相应的市场规划，经济形势越来越宽敞，有更多的人就业，有更多的经济来源，市场经济为主导的重要性由此可见。政府政策以及分配资源产生的变化，是由市场经济的发展而直接引起的。政府政策及资源的支持又是一个商圈或者商业街区发展的重要保障，其他优势暂且按下不表，最显而易见的就是政府机构的迁移会给迁入区域带来大量的资源从而迅速带动一块区域的经济发展。以无锡市堰桥街道为例，无锡市堰桥街道工商业发展较早，目前拥有包括轻工、纺织、化工、机械、电子、建材、冶金等七大行业在内的1154余家企业。2006年全街道实现地区生产总值37亿元，完成工业总产值1058亿元，工业销售1039亿元，财政收入52亿元。

3传统商业街道与新型商业街道的比较

随着城市化进程的加速，街道发展工商业作为一种新生力量，在为原居民提供就业岗位、增加收入、改善生产和生活条件，促进经济社会发展等方面发挥了不可替代的作用。而街道工商I的发展，主要由集体自办、外引内联、个体经济所组成。其组成结构多样，既不需要国营企业严格的项目论证，也不需要高、精、尖的科学技术支持。

第一，现代商业街既不同于传统的商业街，也不同于商品一条街。传统商业街经营的不仅仅是商品，还可以经营文化、经营情怀，它们可以因为一间古老的店铺而著名，它们可以是同类商品的集合，也可以进行不同类型商品的分散销售。从消费者的选择性及商业街的知名度来说，都比传统商业街和商品一条街更具有优势。它既具有城市商业中心的功能，又具备现代购物中心的特点，是商业多功能的整合。

第二，社区商业街作为最传统的商业街道形式，因其是人类商业活动最初的一级形态。它是由一定区域版块被多个居住性单元在商业需求下由交通的形式组成的中心商业区。所以其商业贸易结构、经营方式以及管理模式上都不如新型的商业街道。

第三，现代商业街的整体优势在于以业态复合形式、业态联动性为原则的多种业态复合而成。也就是商业模式的升级，调整了原来的业态比例和组成形式。例如，传统型商业街餐饮比重可能只有20%，而新型商业街将其比重调整为30%～40%。有很大一部分原因是因为线下交易的衰弱以及居民生活品质的提升所导致。

第四，传统型的商业街道随着社会的发展，以21世纪人们的眼光看来，其产生的问题有：浪费空间、产品分类不全、娱乐类型单一、零售业和餐饮业混乱以及商业贸易结构设置不合理等。以西单大悦城为例，大悦城的客户群定位于年轻群体，年轻、时髦、快销，一站式购物；而其周围的商场则是成熟、沉稳、奢侈。这种年轻化的定位，为年轻人营造了较为适宜的购物环境，使得购物本身传统的购物方式转变为新潮的体验式购物。这不论是在生活娱乐方面亦或是休闲购物方面，都是传统型商业街道所无法比拟的。

4发展街道工商业的优势

商业综合体优势的本质，是在最大限度上减少了消费者的支出与成本。如金钱成本、时间成本、体力成本和空间移动成本等。除了这些优势以外，政府鼓励、业主投资、政策支持以及消费群体的变化等因素，也能使得新型商业街道成为开发商关注的重点。简单举例说明：在街道工商业未发展成熟之前，市民购买不同商品需要去不同区域购买。如购买手机需要到电子商贸城去购买，购买服装需要去服饰城购买。伴随着整合了各项功能的商业街道的出现，市民可在同一区域购买所需的不同商品，这大大降低了包括交通费在内的金钱成本和体力成本。

伴随着互联网的高速发展，即便是不熟悉城市环境的外来游客也可在手机APP上查询到离他最近的商业街道，而不需要花费大量的时间去寻找传统的商业中心。相对应地，也减少了所耗费的时间成本。而整合了多功能的商业街道，消费者可以根据自己的选择，上午逛街买衣服，中午有选择性地挑选适合自己口味的餐厅用餐，下午在电影院里看一场电影等满足自身喜好的休闲娱乐活动。在同一街区包含各种不同的生活娱乐功能，消费者的选择即使多样，因为空间移动成本的减少，也不会增加其决策成本。所以，街道工商业的发展，在极大地迎合了消费者需求的同时，尽量让消费者的决策成本降低。以商业街道和商场（商业综合体）为例，若一个商业综合体，可能十个人里才有一个会去消费，那么转化率就是10%。而对于综合体里的单个店铺来说，这个转化率就更少。但是对于商业街道的沿街店铺来说，能够被消费者看到或关注的概率，至少在60%以上。所以“产品销售+品牌展示”这两大功能中，商业街的侧重点应慢慢偏向后者。

对于那些新进入的品牌来说，相较于传统的商业街来说，新型的商业街道更能吸引较为新潮的年轻群体，而政府的产业引导也更偏向于新型的商业街道。抛开客观因素来说，沿街店铺的自身优势在于商铺本身处于商业中心的核心位置，不管是商铺的展示面或是其通达性，都能使品牌形象的展示作用大大增强。

5结论

新形势下发展的商业街道是呈螺旋状上升的。又因为互联网的高速发展，新的体验式商业街区必然会伴随着线上交易这一特点出现。在形态上和过去的传统商业街有很大的区别。未来商业街应该以文化、体验、展示、旅游为主。以文化认同感带动消费。对于消费体验来说，特别是在一些三、四线城市显得尤为明显。比如看展览，听相声或是观看其他传统文化节目时，对于收钱收门票，是很困难的一件事。但是当真正把传统文化展现在消费者眼前的时候，引导消费者在体验结束后喝杯咖啡，吃个东西，那还是有可能的，最重要的是如何转移。所以定位很重要。未来的商业综合体和商业街会并存，因为它们是同一个事物的两种不同表现而已。根据具体项目地的特性，根据需要选择综合体或商业街的形式。

参考文献：

[1]叶朕，李瑞敏完整街道政策发展综述[J].城市交通，2015（1）：17-24

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关键词：互联网时代；杭州市；商业特色街；升级改造

杭州市目前拥有15条市级商业特色街区，17条区县级商业特色街区。全市各商业特色街区正处于转型升级的关键期。如何审时度势，创新驱动，深化改革，推动商业特色街提高经济效益，实现可持续发展，是各商业街区面临的亟需解决的问题。

一、特色商业街面临的形式

1、消费模式趋向差异化。近年来，随着居民财富的积累和消费行为的改变，模仿型排浪式消费阶段已基本结束，个性化、差异化消费逐渐主导市场。消费者在商业特色街区内不再是简单地购买商品，而是更加注重产品的功能和质量，更加追求个性消费需求的满足，更加崇尚潮流前沿的消费体验，这对各商业特色街区的发展和转型提出新的要求。如四季青服装特色街区积极推广精品零售业态，积极探索街区的商旅互动市场运作新机制；青芝坞休闲旅游慢生活特色街积极发展特色餐饮经济，集聚了“朴墅”、“热意餐厅”、“水杉晓庐”等一批杭州最有文艺范儿的美食餐厅；梅家坞茶文化村通过发放上万张消费体验券，提高促销覆盖面等创新转变，都是从消费者的需求出发，通过提供有效供给激活消费需求，提供更加个性化、多样化的产品和服务。

2、网络经济冲击实体商街。作为电商发展最早、最快的地区，2013年杭州市有网络消费支出的城镇居民家庭占全部家庭的37.2%，上述家庭户均网络消费支出3877元。2014年上半年，杭州网络零售总额为867.72亿元，同比增长了33.91%。随着消费者线上消费行为的逐渐增加，传统商业模式受到剧烈冲击，销售业绩大幅下滑，实体店开始萎缩，空置店铺明显增多。

3、新型业态分流传统客源。与新兴商业综合体倡导的“一站式消费”商业模式相比，部分商业特色街区存在功能单一的缺陷。截止2014年底，除杭州大厦、银泰、解百等老牌的商业综合体，万达广场、水晶城、集盒、中大银泰城等一批商业综合体纷纷开业，与其周边的商业特色街区展开激烈竞争。据不完全统计，到2017年，杭州的商贸综合体项目将达到75个，总建筑面积853万平方米以上，大规模商业设施投入使用，必定分流商业特色街区的原有客源。

4、街区品位有待提升。消费者对商业特色街区的要求日渐提升，希望有更好的街区风格、更高的服务品质、更优美的购物环境。这对商业特色街区在特色定位、主题风格、网点开发和设施设置等方面提出更高的要求。各特色街区急需实施改造提升工程，改善硬件设施，完善购物、旅游、休闲功能，在“吸引国际游客”、“留住过往客人”上狠下功夫，使游客逐渐发展成为购客、购客发展成为坐客、坐客发展成为住客，让顾客慢下来、坐下来、住下来。

二、存在的问题

面对经济形势下行压力、电子商务巨大冲击、商贸综合体分流客源、同质化竞争日趋激烈等问题，商业特色街区聚集效应和经济效益有所减弱，空摊空铺数量增加，经营状况疲态显现。这些街区由于传统经营模式的束缚，存在如下一些问题：

1、配套设施不够完善

各商业特色街区的硬件设施已经成为制约发展的重要因素，部分商业特色街区道路、管线等基础设施不到位，自助银行、通讯网络等配套设施不足，难以与商业特色街区的发展相适应；停车场匮乏，给消费者的就餐、购物、休闲带来极大不便。如丝绸特色街区、南山路艺术休闲特色街区、武林路时尚女装街区和文三路电子信息街区均地处城市交通枢纽地段，道路繁忙，空间狭小，停车难问题尤为突出。

2、业态引导比较困难

大部分商业特色街区的物业产权较分散，商户经营业态与街区总体规划难以统一，导致低端化、同质化商家大量出现。加之部分产权归私人所有，为寻求利益最大化，导致租金价格奇高、商户入不敷出、经营主体快速更迭，导致街区商业业态散乱、店铺品牌存活率低，给商业特色街区的整体形象造成严重损害。物业产权的复杂性也给街区的管理增加难度，影响了特色街区可持续发展。

3、管理机构职能削弱

商业特色街区管理机构的管理、服务水平对街区的发展至关重要。目前，部分商业特色街区缺乏强有力的有效管理，有的街区纳入区政府或街道办事处属地监管，有的街区通过产权单位管理，还有的街区通过行业协会协调。多元的产权主体和管理主体协调困难，导致无法形成合力，管理职能被削弱；部分管理主体业务不够专业；还有部分管理主体缺乏统一规划，造成管理漏洞。

4、经营方式亟待转型

在互联网应用高速发展的时代，各商业特色街区需要转变经营思路和方式，通过大力发展“互联网+”经营模式，加快线上线下融合，注重顾客消费体验，实现自身跨越式发展。

三、升级改造建议

1、完善硬件，提升购物环境

对各街区硬件设施进行“有机更新”，对街区内的绿化景观、导视系统、宣传广告、服务设施等城市家具进行完善。如石祥路汽车贸易街引进高端汽车品牌4S店，推进杭州汽车物流中心文化广场项目，打造集汽车展览、汽车文化宣传、现代科技展示及生态休闲、交通法规教育于一体的城市休闲文化公共景观。硬件设施、购物环境的提升，营造了街区规范、安全、优美的商业氛围，使特色街区实现从“街”到“街区”的跨越发展。

2、优化业态，促进商旅文融合

进一步整合各街区资源，深入优化各街区业态结构，做到商业特色街区的发展与现代旅游业、现代休闲业、现代服务业有机结合。要将“街的文化”与“文化的街”有机结合：对现有的历史老街，要在继续做好传统文化的基础上加以开发；对于已经打响品牌的商业街，要继续弘扬街区的人文文化；对于新兴的商业街区，要提出和打造有品位的商业文化。根据街区特色定位，以造“节”、造情、造景为载体，积极举办各类契合社会主义核心价值观、符合街区文化特色的活动。

3、加强宣传，塑造街区品牌

加大街区品牌的宣传力度，把塑造街区品牌作为战略任务，借助专业团队和策划机构，制定适合街区品牌发展战略，通过品牌塑造促进街区品质提升；要以“夜景闪亮，街区漂亮，品牌响亮”为目标，提升、培育、创建为手段，组织开展各种形式的促销宣传活动，尝试“组团”营销；利用西湖博览会、世界休闲博览会和茶博会等会展平台，以及报刊、广播、电视等新闻媒体和微博、微信等新媒体的宣传，对街区的历史、现状和前景做系统的介绍和宣传，塑造街区品牌，促进街区繁荣发展。

4、发展电商，打造智慧街区

加强电子商务应用，实现网络技术与传统经济模式功能互补，建立与商业特色街区运营相融合的电子商务模式来提升街区竞争力。各商业特色街区要积极搭建信息网络化的公共服务平台和公共交易平台，增加企业营销智能化含量，在总结武林路时尚女装街O2O建设试点和文三路“IT网上市场”发展经验的基础上，逐步在一些条件成熟的街区推广O2O运营模式，大力推进智慧街区的建设，推动电子商务在商业特色街区的应用。最终实现传统商业街区和网上商街的融合，引领和带动传统产业跨越发展，创造更多的社会、经济效益。