房产资金托管精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房产资金托管范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

国内二手房市场还将持续20年的繁荣时期。作为一名成功的理财者，不应该不涉足房产投资。想要成功地投资房产，特别是想成功地投资二手房，不注重一定的投资细节，将难以实现你的预期收益。

二手房投资绝不是一项包赚不赔的生意，要想成为二手房投资的赢家，你必须掌握如下三件致胜武器。

内外衣装都要到位

地段再"黄金"，楼层户型再好，但毕竟是二手房，想让"半老徐娘"再现风姿，必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外，更要关注二手房的外在环境。

王先生在北京国展中心附近的静安东里，有一套43平米的一居室。虽说有点旧，但一轮精心装修后，王先生踌躇满志地准备以25万元的价格出售。但众多购房者考察之后，几乎都要求降价。王先生坚持认为：当初就是因为怕麻烦，想省却讨价还价的纠缠，已经将价位订得比市场均价略低了。因而王先生始终不肯降价。

半年下来，看房的人也有一打多了，但就是没有成交。心急火燎的王先生不得不开始遍寻高手，诊断问题到底出在哪里。他的一位好友，在实地考察了那套房子后，总算看出了问题所在――房子"衣装"不到位。

原来，王先生只对房屋进行了内部的"美容"，而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差，给购房者留下一个“楼房居住者素质不高、邻里环境不好”的感觉。

在好友的建议之下，王先生自费将灰暗肮脏的楼梯、楼道的四壁刮白，更换缺损的单元楼防盗门，并将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后，将对外装修所花费的6000元加在房价里，打出26万元的售价。结果不过半月，就轻易将房子卖出，王先生还比原来多赚了4000元。

特别提醒：

在对二手房进行出售前的美化时，不妨在健康方面做点文章，关注细节上的设计完美化，如对地漏进行科学设置，对窗户进行改造、保持空气的洁净等，让"健康住宅"概念得以充分体现，提升二手房的价值。

节省税费：由"购"变"换"

在税务部门工作的小章和小叶，因为熟悉税法，他们之间的这笔二手房交易，不是卖与买，而是交换。显示在现金上的好处是：两人都至少省下了1万元。

小章和小叶原来是同事，但税务局分为国税和地税后，小章分配在地税局，小叶则去了国税局。工作单位和上班地点的改变，使两人居住地都远离了单位，于是他们都产生了卖掉现住的房改房，在单位附近购房居住。

巧的是，他们各自的住房都离对方的工作单位不远。一次两人碰面时聊到购房一事，马上一拍即合，达成了换房意愿。后经一番评估，两人的住房现值大约都在30万元左右，很快他们就去房管所变更了房产证。

根据税法规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；相互交换房屋，以房屋的价格差价征收契税，交换价格相等时，免征契税。如果他俩不是换房，而是各自卖掉现有的房产后再购卖，就要按购房价款缴纳3%~5%的契税。也就是说，小章和小叶都各自节省了近1.5万元的契税。

特别提醒：

其实"交换"这一招，还可巧用在三方交易中。例如，A想卖掉西城的公有住房而想在东城买套二手房，而B在东城正好有一套公有住房要出售，C正想购买A在西城的住房。如果以买卖方式来实现各自的目的，那么就要缴纳两次的契税。现在用交换的方式：A和B之间先交换房产，只要补缴少量的价差部分的契税；C再向B购买西城的房产，此时要缴纳契税。虽然要经过一番周折，但此时一笔不少的契税已被省掉了。

交易安全：选择银行托管

和游先生一样，许多人在二手房交易中都有相同的困扰：不是嫌市场上的二手房中介机构收费高，就是担心非法中介卷走房款和房产证。

最近，游先生心情特别的好，因为通过银行的一项交易资金托管业务，他解决了二手房交易的中介困扰。早在3月份，游先生的新同事介绍了一位朋友小李，前来购买游先生要出手的一套二手房。经一番交谈，两方达成了一致的价位，但最终因双方不是很了解而无法立即成交：游先生怕办理房产过户后拿不到全额款项；小李则担心付款后房产过户手续还办不妥。

经过咨询，游先生和小李知道了银行现在有针对大额资金转移的交易托管业务，于是双双来到了银行。没想到非常顺利。

小李先将这笔45万元的交易资金存在银行，接受托管，然后俩人办理房产的交接过户等等手续。一个半月后，俩人又一次在银行会合，作为这次交易的中介方银行，在履行了必要的手续后，交易终于完成。

一个半月时间里，小李还获得了317元的利息收入，他用这些钱请游先生小撮一餐，增进了买卖双方的感情。小李说：“我请客，银行买单。”

特别提醒：

在此次交易中，游先生与小李还需共同来对等负担共1800元(450000元×4‰)的托管手续费。相比于现今社会上的中介机构收费，每人仅支付900元的费用应该算是相当低了。

这种交易资金托管业务，其实是银行向社会推出的一项金融新产品。凡是涉及大额资金转移或者权益交割与资金转移存在时间差的交易，而交易双方又互不了解、相互不信任的情况下，都适合选择此项业务。

篇(2)

    一、保险资金不动产投资中主要几种风险

    (一)融资性售后包租风险

    近年来,随着商业地产的不断发展,售后包租的交易模式逐渐产生,即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租,两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租,开发商出售的是虚拟产权,若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理,则必须以获得真实产权为前提,在此基础上,选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手,并对其进行全面、严格的法律尽职调查,从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。

    (二)违约风险

    一般情况下,对于保险公司来说,购置期房相对于购置现房更具有价格优势,有利于降低购楼成本,提高投资收益率,但与此同时,购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外,保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理,在委托期限内,开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益,降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险,保险公司一方面可与开发商设立共管账户,约定购房款仅能用于标的房产的开发建设,从而保障建设工程的顺利完工;另一方面,保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

    (三)委托风险

    1、资金运用风险。该模式中,保险公司对购置房产进行委托经营,使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托,在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作,收取相关收益,并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出,若缺乏有效地监管和审计措施,则同样会给保险公司带来资金损失。对此,保险公司应在委托管理期间,一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管;二是于年度结算日前,与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计,并出具相关财务报告;三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

    2、物业管理风险。委托期限内,开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力,直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后,开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理,若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移,将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平,从而对后续经营产生不利影响,增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责,保险公司可与开发商在合同中约定,在房产经营权交还保险公司的时点,开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值,该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

    二、保险资金投资不动产的风险管理

    房地产项目虽然收益较高,但是一旦出现泡沫或者剧烈波动,将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征,决定了保险公司一旦在该市场受到损失,必将是非常巨大的,而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑,监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整;同时,保险公司也应该未雨绸缪,建立健全保险资金投资不动产风险管理机制

    (一)内部风险控制体系

    保险公司必须建立完备的风险控制体系,特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求,建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系,针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略;同时,保险公司要加强风险技术系统管理,不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力,能够迅速有效的应对风险事件的发生;此外,由于不动产投资种类和模式繁多,也要注重对操作风险的监控和管理。

    (二)外部监管机制

    在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下,监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时,加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点,以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。

篇(3)

关键词：房地产；信托；投资现状；存在问题

所谓房地产信托也就是房地产开发商借助市场中较权威的信托责任公司的理财经验以及资金应用的经验而制定科学合理的信托计划，然后通过该计划汇集所有管理项目的信托资金，最终形成一个规模较大的资金组合，并将其直接应用在房地产开发项目当中，最大限度为委托人获取经济收益。

一、信托的概述

1、信托的含义

所谓信托也就是个人或者企业为了达到某一目的，将自己拥有的财产交给值得自己信赖的人或者公司进行操作与管理，此时受托人的主要工作也就是最大限度地为委托人获取更多经济利益。信托的含义有广义与狭义之分，从广义的角度讲，信托也就是某一方授权给另外一方，此时另外一方则需要根据其目的进行操作与管理，从而获取一定经济利益的经济业务；而狭义的信托也就是信托业务，是拥有财产的企业或者个人为了达到某一目的将财产交付给另一人或者企业，然后让其对这些财产进行管理与操作。

2、信托的产生及发展

信托的产生是建立在财产私有制的基础之上的，根据史料记载，早在公元前2548年，古埃及就有通过遗嘱遗赠小财产的活动。自罗马国王奥古特士首创的“利用信托管理财产”的法律后，信托观念才真正确立，例如在“罗马法典”中就有“信托遗赠”的条款。随后，信托随着商品经济的发展而得以迅速发展。现阶段，信托行业在我国的发展并不显著，信托业务也只是被局限与金融资产信托业务当中。但在我国当前，房地产不仅正在成为新的消费热点，而且也正在成为一个投资热点或投资工具，特别面临正在到来的“知识经济”时代，一般性的管理和经营已不能满足房地产经济资源合理利用和增值保值的要求，“专家型”或“智能型”的房地产信托业务便显得日益必要。

银监会认可了房地产信托的积极作用，并有意促进房地产信托的发展，比较明确地透露出对房地产信托产品的支持，这尤其是体现在房地产信托产品规模上的变化。有关房地产信托200份的限制是业内人士普遍讨论的内容，一般认为这在一定程度上限制了信托产品发放的规模，使得利用资金的规模优势进行组合投资不具有经济性，然而这次征求意见稿开始有条件地放开了200份的限制。“公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元”的信托公司，可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，房地产信托对于地产项目的作用正在放大，单就这一条来说，信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，为房产信托提供了广阔的发展前景。

二、房产信托的优点以及关系的建立

1、房地产信托的优点

房地产信托在社会发展中具有以下几个方面的优点：首先，房地产信托具有共同事业的稳定性，我们将持有财产的个人或者企业当做委托人，信任的人或者公司作为受托人，此时委托人会将自己的财产直接转交给受托人，由受托人代为管理，另外，受托人必须是值得信赖的个人或者组织，这样才有可能避免各种风险，并且能够为委托人获取更多经济利益。其次，房地产信托可以使委托人在较小风险的情况下获取更多经济利益，委托方将自己的财产委托给受托人之后，就如同将本金存入银行，委托人在合约期间持续获取利益，等到合约结束之后，委托方仍然能够得到房地产，保障了委托人的资金安全。再次，委托人将资金委托给受托人保管时开能够随时取得资金，另外也可以将一部分的资金作为担保，这充分说明了信托的资金具有较大的流动性，给委托人带来极大的便利。第四，委托人将财产转交给受托人之后并不需要对其加以干涉，只需要坐享红利即可，这也与第二点安全性相似。

2、房地产信托关系的建立

从当前我国发展现状来看，很少有房地产企业将产权转移给信托责任公司，更多的是对企业财产进行信托管理。在进行信托管理的过程中，首先我们需要制定一份科学合理的信托管理合同，然后根据这一合同建立退关关系。一般来说，信托管理合同制定的主要内容应具有以下几个方面：1）关于托管房地产的一切对外事宜，由受托人出面，并以受托人的名义代委托人办理。2）由受托人全权与承租人商订，出租如有欠租、损害或其他违约等，信托人不负责任。受托人对托管的房地产，有代委托人修理的权利；托管房地产应缴付的各种税金、保险费、水电费和其他因经租管理而发生的各项费用，由受托人代为支付；手续费数额及支付方式；委托期限等。3）托管房地产的出租，信托人应依照委托人约定的租金数目办理，并与承租人订立“租赁合同”，按期收取租金，再定期转交或汇交给委托人或受益人（扣支应收的手续费）。

三、房产信托投资以及存在的问题

1、在市场经济体制下，一项新的房产信托产品在委托人与受托人的共同努力下可以取得更多经济效益，并且还能够对房地产进行投资。但是我们需要清楚的知道，在房地产信托过程中，委托人拥有的项目本身就存在一定的风险，这就需要受托人对项目进行现则，了解其发展前景与存在的问题之间的比例，明确当接受这一委托之后应该如何规避这一风险。正是因为我国房地产信托业务受到各种因素的限制，导致其发展不够显著，还不够完善。

2、建立相适应的政策和法制环境。加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、 公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产机构的过度竞争；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

3、投资者对房地产信托风险认识不足，风险意识薄弱。一旦发生风险，投资者则可能亏损严重。

四、结束语

在现代化市场经济中，不管是房地产开发商、投资者，亦或是信托机构，都需要对房地产投资信托产品加以认识，只有明确产品的特点以及存在的风险，才能够在工作中采取有效的措施对其进行管理。如果没有做到这一点，即使风险再小的项目，如果心态上存在差距，也会导致其出现亏损，也在很大程度上阻碍了信托行业的健康发展，由此看来，在实际工作中必须要求房地产开发商、投资者、信托机构适当调整心态，客观认识房地产投资信托产品，在工作中具备防范意识，从而获得更多的经济效益。

参考文献

[1] 马亚明.论当前政策环境下房地产投资基金在我国的拓展.信托投资研究.

篇(4)

一、加强和完善集体资产的经营管理

(一)建立和完善集体资产管理台帐

1、对投资公司(xx公司)所属资产及政府委托管理资产(包括土地、商业用房、工业用房、办公用房、住宅用房、车库、居委三产用房等)，在彻底摸清的基础上建立明晰的资产管理台帐并进行动态管理;

2、将去年收回的原委托企业服务公司管理的资产(4050商务楼、xx商务楼、xx路商铺、xx路商铺、xx路商铺、车库等)，建立好正常的资产管理台账并进行动态调整。

(二)加强集体资产增收、出租、招商工作

1、对到期续租的，参照市场行情进行调租续签，如xx路商铺、xx路商铺等，完成xx乐购主体变更协议;

2、，参照市场行情价格及依据企业的税收产出情况，与招商中心协商制定合理的租赁价格标准，与商务楼宇内新进企业签订租赁协议，并与到期的租户进行调价续签;

3、完成原委托企业服务公司租赁管理的资产(4050商务楼、xx商务楼、xx路商铺、xx路商铺、xx路商铺等)已收租金和押金的核对及资金划转;

4、将商务楼内空房信息和项目信息及时通知招商服务中心，加强商务楼宇招商、招租及服务工作;

5、将有意向搬离的展丰公司厂房信息与经发办、招商服务中心进行沟通协商，扩大信息面，努力引进优质项目;

6、完成xx水电过户至xx公司;

7、加强出租资产及商务楼宇的租金收缴工作，对拖欠现象以电话、上门、发函等形式进行催缴，争取全额收缴。

(三)做好集体资产的维修养护工作

1、对世纪联华高压配电间委托电力公司指定单位进行电试;

2、就世纪名门监控设备现状及改造方案回复意见;

3、配合做好莘西南路158号(原玛兰厂)改造前准备工作。

(四)其他工作

1、根据中春路社区商业中心项目协调会的精神，签订青春村外居小区委托管理协议;

2、为了落实本镇农民长效增收机制，xx公司拟以成本价收购xx丽景置业公司位于普洱路的存量商铺(约1379.54㎡)，但考虑到收购后公司存在资金压力及投资回报率低等原因，最终放弃收购;

3、做好镇属老企业的消防及生产安全工作;

4、做好镇属老企业的防汛防台工作。

5、三处涉及历史遗留问题的房产可享受产权转移，需摸底及政府协调后，方可继续办理。

二、加强和规范财务管理及办公室工作

1、规范财务管理，做好财务日常工作

按镇党委、政府要求，制定公司年度预算，并严格按财务审批制度报批每笔业务，严控公司成本及费用支出，尤其控制业务招待费支出;每月按时开具收款凭据，确保租金的及时收缴;完成投资公司、xx公司、xx公司月度财务核算、报表结算及网上完税工作;完成年初3家单位所得税汇算清缴、当年度所得税征收方式鉴定、工商年检及xx公司全国税收调查工作。

2、确保农民长效增收，完成年度红利分配工作

年初，完成xx公司XX年度红利分配工作，按25%分配率，已分派红利1919.78万元(税前)。XX年，按30%分配率，共需分派资金2303.73万元。年底前将做好资金的准备及董事会、股东会的召开准备工作。

3、加强资金管理，做好资金的统筹及运作工作

1月，公司配合政府完成了光控广域第二期的出资工作，二期出资额1500万元，由政府拨款至投资公司并委托投资公司出资。协助各村做好银行还贷资金的调头寸工作，并办理好相关借款手续，XX年上半年向各村出借资金1000万元。配合xx商务区发展，做好商务区银行贷款担保工作，并及时提供银行所需一切资料。

4、各方协同配合，妥善处理好历史遗留问题

篇(5)

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1086万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收108万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

3、房屋修缮工作。一是2008年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确2008年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《2008年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《沈阳市物业管理规定》

6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

篇(6)

【关键词】存量房 资金监管系统 分析与设计

为了进一步加强房地产市场监管，规避存量房交易结算资金风险，国家出台了监管存量房交易结算资金的相关政策，由具有公信力的银行作为资金的托管方，要求购房款必须通过资金监管“专用账户”来管理，保证交易过程中“资金安全”以及“房款两清”，存量房交易结算资金监管系统（后简称：存量房资金监管系统）就是在这样的背景下产生的。

1 实现存量房资金监管

具有以下意义：

1.1 保障交易安全

通过接受存量房交易资金监管，可以确保卖方能及时足额拿到房款，确保房屋能顺利过户到买方名下，有效地保障存量房交易双方的合法权益。

1.2 流畅交易环节

通过接受存量房交易资金监管，按照既定的公平、公正、公开的模式进行房产交易，让买卖双方不再纠结于先过户还是先给房款，流畅了交易环节，促进市场成交。

1.3 缩短交易时间

群众选择存量房交易资金监管后，银行可凭存量房买卖合同直接审批贷款，抵押登记和交易过户同时进行，从而大大缩短交易的时间，提高了交易的效率。

1.4 规范市场秩序

通过开展存量房交易资金监管，银行配合管理部门提供公益服务平台，能有效减少市场交易过程中的各类纠纷，规范了市场秩序，推动我市房地产经纪机构提供安全、便捷、高效的居间服务，提升了消费者的置业信心，从而有利于促进我市房地产市场的健康、稳定、持续发展。

2 存量房资金监管系统模块的组成

存量房资金监管系统由三个角色组成，包含三大模块，分别是专用账户管理模块、交易结算资金托管模块和交易结算资金支取模块，实现了包括交易方、监管方、监管银行的相关系统功能，如图1所示。

3 系统功能

3.1 交易方

申请签订资金托管协议；申请开立存量房资金个人账户；申请变更资金托管协议；提交缴款申请（买方）；提交拨付申请（卖方）；办理进度查询。

3.2 监管方

审核资金托管协议；审核变更资金托管协议；审核注销资金托管协议；审核开户申请；审核交款申请；打印《存量房资金托管协议》；打印《存量房专用账户》开户通知单；打印《缴款通知单》；销户，打印《销户通知单》；确认开户；确认销户；缴款对账。

3.3 监管银行

受理“专用账户”开户申请；检查开户信息；受理资金缴款申请；受理资金拨付申请；受理“专用账户”销户申请。

4 系统实现

（1）以标准协议和规范为基础，通过适应组件体系结构保证系统在分布、异构的多数据库和操作系统环境下集成运行。

（2）基于面向服架构应用系统，将业务服务作为协调应用系统与用户需求的关键组织原则，提供具有高度灵活性、伸缩性的服务组件平台，包括一些列根据标准协议封装、既可独立提供服务，也可协同工作的各种服务组件，达到不需要重新编写代码就可以快速实现各类业务的优化和流程的再造。

（3）采用B/S三层架构模式，将业务应用逻辑抽取形式服务对象，单独存放于应用服务器，客户端仅仅作为浏览界面，避免了客户机数据的增加和处理负荷的变动对系统的影响，提高系统可用性和可扩展性。

5 关键问题

在当下的房地产市场、房屋预售后到项目竣工验收阶段后，进入存量房市场。需要科学的监管买、卖双方合法交易，保障资金安全，维护买房人的合法权益。开发一套房管行业存量房资金监管系统有着多种技术手段来实现。如何根据具体需求采用合适的技术来实现，是很多软件开发者正在考虑的问}。

（1）现有的存量房资金监管系统没有建立工作流驱动的审批流程，许多审批还是在线下办理，系统只是提供备案和存档审批单据、资质证书等，审批办事效率低下。

（2）没有针对中介机构、房管局开发统一的系统入口，系统需要部署多套，不利于统一管理。

（3）银行和房管局没有建立专线，买、卖双方、中介方在银行办理业务后数据不能实时的传送给房管局，不利于房管局监管等后续工作的开展。

（4）系统对外提供的服务接口没有考虑安全性问题。

总之，本文从存量房资金监管系统的实际需求出发，分析了存量房资金监管系统的各个功能模块，对具体的实现技术要求做了详细的分析，分析和总结目前存量二手房交易过程中存在的问题和风险之处，结合各地成熟经验，优化二手房交易流程。实现了在线实时显示存量二手房交易状态，杜绝一房多卖，一房多签。实现了交易过程中，买、卖双方可以实时查看房屋过户、解抵押、银行贷款等办理进度，尽可能减少交易过程中存在的风险，对存量房资金的监管有一定的借鉴意义。

参考文献

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篇(7)

文章认为随着我国逐渐步入老龄化社会，养老金融业务将具有广阔的发展空间，已成为银行业金融机构面临转型发展的重要课题。首先应加快推进我国养老金融体系建设，积极鼓励银行业加快养老金融创新。应从积极开发储蓄类养老金融产品、职业年金类养老金融产品、证券类养老金融产品、保险类养老金融产品、基金类养老金融产品、信托类养老金融产品等具体措施上加快推进我国银行业养老金融业务发展。

【关键词】

养老金融；银行业；老龄化

国务院的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年休闲旅游等为主的养老服务业全面发展，养老服务业增加值在服务行业的占比将显著提升，涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企业，形成一批养老服务产业集群，培育一批养老知名品牌。银行业要充分发挥牌照种类丰富、业务领域广泛等优势，全方位精准做好养老金融服务。

一、加快推进我国养老金融体系建设

（一）银行业监管部门要尽快研究出台金融支持养老服务业的实施意见，引导银行业提高认识。出台专门的信贷管理办法，开发专业的养老信贷产品；对于县域及以下的公办养老机构要纳入银行业授信范围；鼓励银行业采取差异化信贷支持政策，支持个人和企业开办家庭化、小型化的养老机构，并发放小额担保贷款；对社会力量开办的规模化、连锁化的养老机构，可按商业可持续原则发放政府贴息贷款；对于商业性高档养老房地产，可按商业性房地产项目进行支持。

（二）要鼓励地方政府积极探索，破解影响养老金融服务信贷投入的瓶颈。一是设立清晰的投融资主体，以地方财政收入和土地出让收入为担保，定向、规范、批量地获得信贷支持，加快政府公办养老机构建设，并通过公建民营和PPP等方式，鼓励社会力量参建运营；二是出台民营养老机构贷款贴息管理办法，建立养老机构贷款风险基金，鼓励担保公司为养老服务机构进行融资担保，提高银行业支持养老机构建设的积极性；三是尽快出台养老产业用地管理办法，出台财政奖励政策，完善养老机构会计制度设计，加强养老机构监督管理，为银行业加大信贷资金投放打好基础。

（三）积极鼓励银行业加快养老金融创新。各级政府和监管部门要出台系列政策鼓励银行业加快养老金融创新，联合建立金融支持社会养老服务体系建设工作联动机制，建立信息共享和沟通协调机制，联合开展项目调研和课题研究工作，不定期召开工作协调会，监督合作项目的执行情况，协调解决合作中出现的问题，重点支持社区居家养老服务设施建设、居家养老服务网络建设、养老机构建设、养老服务人才培训基地建设和养老产业相关等养老项目发展。借鉴美国和日本经验，加强科学研究，根据我国实际情况特别是传统文化，结合未来老龄服务需求，向40-59岁人口开发储蓄、证券、保险、基金、信托、房地产等产品，重点开发综合性、新型混业经营的老龄金融产品。银行业金融机构要从机构、队伍、理念、服务、政策、制度和体制机制等方面做好应对人口老龄化挑战的准备，积极参与经济社会建设和公益活动，为我国养老事业的美好未来，为构建科学发展的和谐社会而砥砺奋进，凝聚起深化转型、共促发展、引领跨越、推进实现“中国梦、养老梦”的巨大正能量。

二、加快推进我国银行业养老金融业务发展

（一）积极开发储蓄类养老金融产品。养老储蓄产品的形态主要为货币，储蓄是其配置方式，具有稳健性和可保本性，处于养老金融产品的主流地位。老年客户退休收入来源传统、单一，养老储蓄是其最信赖和采用最多的养老工具。随着我国老龄化的加深和金融改革的不断发展，银行业要推陈出新，积极开发以养老储蓄为主的金融产品，退休前任何年龄段的公民，可自愿每月将其收入的一定比例或者一定上限和下限的金额存入某家银行开设的专门个人养老储蓄账户，银行业可以将这笔资金投资于风险低、回报率高的政府项目，在保障储蓄人养老需要的同时，最大限度为其养老储蓄增加收益。在目前经济环境不稳定、资本市场动荡较大的情况下，个人储蓄类养老金融产品有助于为储蓄人提供一个理财获益途径。我国居民都有勤俭节约的良好习惯，在目前的投资心态下，银行业开发的储蓄类养老金融产品一定会有很多人选择，大部分适龄客户将会采用以储蓄为主的方式寻求自我保障。

（二）积极开发职业年金类养老金融产品。职业年金是一种补充养老保障制度，是机关事业单位和企业人力资源管理、薪酬福利管理的重要组成部分，是机关事业单位和企业依据自身经济状况为职工建立的养老保障制度，其属性是以货币资产的形式存在。建立职业年金制度，可以形成“基本养老保险+补充养老保险(职业年金)+个人储蓄养老保险”的多支柱型养老保险模式，有利于机关事业单位和企业持续深入改革包括养老保险在内的各项制度，有利于机关事业单位和企业退休人员的收入稳定化和来源多元化。银行业金融机构抓住了职业年金托管的主动权，就是赢得了未来养老金融服务的话语权和市场先机。

（三）积极开发证券类养老金融产品。目前，国家已经出台政策，未来养老保险基金一部分资金将进入A股市场，目前养老保险基金累计结余有3.06万亿元，在保障养老基金绝对安全的前提下，养老保险基金结余资金投资运营将坚持市场化、多元化、相对集中运营以及加强监管等原则，可以鼓励养老基金投资长期国债和蓝筹股，这将为银行业大力开展养老证券投资创造良好的政策机遇和市场环境。

（四）积极开发保险类养老金融产品。保险类养老金融产品既指社会保险，如基本养老、医疗等社会保险，也指商业保险，其中人寿保险、人身意外伤害保险、健康保险和医疗保险都可以开发相应的养老金融产品。养老金融服务和银行业保险可以混业经营，既可提高保费收入，又可以为被保险人提供老龄服务，两者良性互动，形成银行业体系内的体内循环。包括银行业、保险业在内的金融界需要立足当前，面向未来，做好养老金融服务。

（五）积极开发基金类养老金融产品。投资养老性质的基金，银行业可以获得托管费、认购费、申购费、赎回费、转换费、过户费等中间业务收入，还有助于扩大银行业非利息收入规模，开辟出新的业务领域和盈利渠道。

（六）积极开发信托类养老金融产品。银行业可以面向高端个人客户推出个人养老信托产品，在退休后增加养老资金来源。具体业务形态有：一是帮助适龄客户退休前以资金方式交付信托，银行业在指定的范围内实现信托资金的保值增值，依照约定支付信托收益。二是以房养老信托。房主可将房产抵押给银行业，银行业每月给房主一定养老金。房主可与银行业做出约定，由房主全部领取该房产评估出的金额，也可约定如果子女孝顺，在房主去世后，该房产的剩余价值由其子女来继承，在房主去世后，房产的所有权归属银行业，但银行业会继续给房主的子女发放该房产剩余价值的金额。三是银行业要积极申请信托类养老资金的投资管理人资格，可以邀请保险、基金、证券、信托等第三方机构共同参与，开展混业经营，实现互利共赢。四是银行业可与有股权关系的企业年金投资管理人联合推出养老金信托产品，具有“企业年金基金管理机构资格”的银行业控股子公司可以发行信托产品。

（七）积极开发房地产类养老金融产品。房地产类养老金融产品形态多样，例如以房养老、养老地产、租赁、互换等。国家层面已多次提出要开展住房反向抵押养老保险试点。“住房倒按揭”（反向抵押养老保险）是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给银行业，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，银行获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。“住房倒按揭”牵涉到银行业和房地产等多个行业，需要实施顶层设计，统筹规划，这样才能保证倒按揭养老金融产品顺利入市。

（八）积极开发投资理财类养老金融产品。老年客户受益于早年的财富积累、多年的投资经历、勤俭节约的习惯等，拥有更多的资金和资产，其对于理财的需求也非常旺盛。银行业转战“养老”市场，与银行业理财市场竞争的日益激烈是分不开的。对银行业而言，推出养老专属理财产品，一是可以扩大目标客户群体，将有养老需求的人群作为潜在客户来开发。二是可以更好地服务现有客户，“养老”不再只是依靠保险这一渠道，通过银行业理财产品同样能实现这个目标。这样就能为客户提供更加多样化、更加全面的理财服务，有益于提升客户忠诚度。随着对市场、客户的进一步细分，银行业利用自身资源优势，在客户养老理财规划方面大有可为，也将为普通居民提供多样化的养老自保渠道。

（九）积极开发组合型养老金融产品。组合型养老金融产品主要是为不熟悉金融业务的老年人设计。例如，把储蓄类、证券类、保险类、基金类老龄金融产品打包运作，为老年人提供全面的金融服务。再如，依托房地产，运用保险、信托、基金等运作方式，把资本品和服务品结合起来，为老年人提供全面金融服务和老龄服务等。应不断推出期限不同、偏好不同、风险收益不同的养老产品组合。

（十）积极开发特色增值类养老金融产品。银行业可与医疗卫生、护理机构、旅行社等推出电子挂号、医疗专家预约、护理服务预约、休闲旅游等个性化非金融服务方案，满足老年客户生活照料、医疗护理和精神慰藉等特殊需求，打造特殊的老年客户拓展平台。银行业要充分利用市场化金融服务工具，将金融服务差异化与社会人口老龄化有机整合，针对老年客户财富支配、健康保障、日常生活打理等需求，提供多元化的服务，促进老年人生活品质的提高。