房地产开发商业模式精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产开发商业模式范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

SOHO尚都是一个面积达170，000平米的多功能房地产开发项目，占地2.2公顷，位于北京最集中的都市开发区域———CBD（中央商务区）内。SOHO尚都的平均售价为22000元/平米，其租金在2006年底的价格达到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中国的纯商业地产SOHO尚都开始运营，但是随着时间的推移，曾经创造中国商业地产销售神话的SOHO尚都出现歇业和退租现象，随后出现大规模歇业，使人们对SOHO中国的商业运营模式产生怀疑。SOHO中国的商业运行模式是：SOHO尚都的目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。开发商将整个物业进行分割出售，即出售所有的物业产权，而且公司不保留任何物业，在物业出售完毕后，不对物业进行统一的规划和管理，而是由投资者根据自己的需要各自进行物业管理。这种运营模式的优点，可以为SOHO中国迅速回笼资金，获得巨大的短期收益；投资者也可以拥有产权，并根据自己的意愿对产权进行处置，以获取最大的投资收益。但是，这种模式使开发商失去长期拥有物业并获得长期效益的机会，也使一些投资者由于房地产经营与管理的专业知识匮乏而造成对物业管理失败，面临着投资失败的风险。造成SOHO中国商业模式失败的原因有以下两个方面：第一，商业房地产开发商在处理建成物业时往往采用“只售不租”的模式，将所有产权分割出售给投资者；在销售完物业之后并不对后期的物业进行统一的经营与管理，而由投资者自行管理。这就造成物业不能统一规划，物业的业态分布不合理，各物业管理者均从自身利益经营物业，这很容易导致整个物业的经营与管理失败。另外，商业房地产租金的预期收益水平已远远超出了市场能承受的范围，造成销售商铺的租金与市场脱节，导致投资者招商难和运营难，这也是目前中国商业地产面临的普遍问题，把商铺的价格提升到一个非理性的程度，严重透支了业主和商户的未来收益，这也是造成部分物业的投资者难以为继的一个重要原因。

二、我国商业房地产形成SOHO中国商业运营模式的原因分析

SOHO中国的商业运营模式普遍存在于我国商业地产中，经过笔者对全国房地产企业商业房地产运营模式的研究发现，形成这种经营模式的原因可以从房地产公司和投资者这两个方面进行分析说明。

（一）房地产开发公司所面临的困境2007年国内的房地产开发公司的数量达到62518家[1]，仅上市的房地产公司就有几百家。房地产公司的数量是自建国以来最多的一个时期，但仔细研究这些房地产开发公司就会发现，虽然这些公司的综合实力的差异很大，但是不论房地产公司实力的强弱，他们都面临着共同的问题———自有资金率低（如表1）。从图中可以看出从2004—2007年我国房地产企业的资金自有率平均为30%左右，这样的资金自有率显然不能适应房地产行业的发展需要，因为房地产行业是资金密集型行业。由于自有资金少，所以国内大多数房地产开发公司对已建成的商业地产均采用“只售不租”的模式，这样做是为了迅速回笼资金，弥补自有资金短缺的不足。目前，我国获取土地使用权的途径主要是通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌制度简称）的方式，开发商在获得土地的使用权时就会消耗其大量的自有资金，开发公司自有资金剩余不多，必须借助贷款来进行后期的开发。房地产开发公司在开发一项房地产的时候，一般要先用自有资金支付一些必须的土地税费和其他前期投入，在达到银行的贷款要求之后，就向银行提出贷款申请，然后利用贷款完成后续的建设开发。开发商在商业房地产建成之后对其产权进行分割出售，迅速回笼资金，还清贷款，而剩余的资金和利润用于竞拍土地和下一轮的房地产投资开发。这就是我国房地产开发公司的一般开发流程，从这个过程中可以发现，房地产开发公司急于分割出售商业地产的产权是为了回笼资金，迅速进入下一轮的房地产开发建设或土地储备。银行贷款的高额利息，使房地产开发商在房地产建成后必须全部出售，以便迅速回笼资金偿还贷款，减少整个开发成本。鉴于我国商业房地产“只售不租”经营模式所带来的问题，一些业内人士提出改变经营模式的建议，即借鉴国外的“只租不售”或“租售结合”的经营模式。这两种经营模式虽然不可以使开发商的资金迅速回笼，并有可能增加房地产的开发成本，但可以使开发商长期持有物业的产权，获得长期的收益，逐步缓解房地产自有资金率低的问题，并从中获得更高的经营收益。从长远来看，“只租不售”或者“租售结合”的经营模式所获得的收益要远远高于“只售不租”的经营模式。但是，笔者对国内房地产开发公司的研究发现，国内还没有一家房地产开发公司对物业形成“只租不售”或“租售结合”的长期经营观念。例如，作为我国房地产开发公司领军的万科集团，在对其开发的房地产项目均采用出售物业的经营理念，而不保留任何物业的产权。

（二）个人投资者面临的困境我国个人投资者对商业房地产的投资现状与美国等发达国家相比，存在着投资渠道单一和投资者的个人资金少的缺点。[2]33-34目前，国内现行的商业房地产的投资渠道主要是购买房地产类股票和直接购买分割后的商业房地产产权，存在这种投资现状的原因是由于我国的个人投资者还没有足够的资金购买整栋商业物业。根据国家统计局的数据分析，我国的房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点，可见房地产行业是高利润行业。而投资者的投资心理是将资金投向回报率高的行业，这就驱使个人投资者希望将自己的投资资金投到商业房地产领域。但是，从我国的个人投资者的角度来看，能够将物业进行整栋购买的投资者相对较少。从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场的发展和财富积累的阶段，但还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。所以，投资者只能购买经过房地产开发商分割后的产权，然后将其进行出租获利。在出租的过程中投资者是从自己利益最大化的角度出发，不对整体的物业管理或者业态分布进行考虑，这往往导致商业地产的经营管理混乱，进而不能达到投资者的收益预期，使投资者的收益得不到保障。而房地产开发商由于没有商业地产的产权就不能有效地协调投资者的利益，也就不能有效地组织商业房地产经营与管理。这最终造成个人投资者在花费大量的资金购买产权之后，无法保障其稳定预期收益的困境。[3]50-51

三、解决SOHO中国商业运营模式问题的出路

目前，国际上个人投资商业房地产相对较成熟的途径有两种，一种是以日本为代表的不动产投资信托，另一种是以美国为代表的美国不动产投资信托。

（一）日本的不动产投资信托对我国的启示日本的不动产信托分为两种。一种是信托型不动产证券化，是由商业房地产开发公司将其开发的不动产的所有权分割成为较小的单位，并将这些分割后的产权进行出售。投资者得到产权之后，可以由房地产开发公司对其统一收回管理或者委托信托公司统一管理，以达到不动产证券化的目的。这样就保证产权经过分割出售的商业房地产，虽然在产权上是投资者独自拥有的，但是经过对产权管理权的回收，仍然能对后期的物业进行统一管理和规划，使商业房地产具有稳定的收益。日本的另外一种不动产投资信托形式是组合型不动产证券化（流程如图1所示），是由不动产公司与投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，再以任意组合的名义将不动产出租给原不动产公司以负责经营管理，而收取的租金收入再依比例分配给合作人（即投资者），到期时若合作人决定将不动产出售，则处分所得也依出资比例还给合作人。日本的这种两种运营模式都适合解决目前我国个人投资商业房地产模式所存在的困境。根据信托型不动产证券化的模式，对我国那些已经进行分割出售的商业房地产来说，可以由开发商对产权的管理权进行回收，然后对整个物业进行统一的管理和合理的业态分布，这样就可以避免投资者各自为战的局面，同时提高投资者收益的稳定性，也能为房地产开发商提供持续的收益。而根据组合型不动产证券化的模式，我国的商业房地产开发公司与个人投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，在以任意组合的名义将不动产出租给商业房地产开发公司或委托给第三方物业管理公司，对物业进行统一的规划和经营管理。在获得收益之后再依比例分配给投资者，在合同到期后由投资者决定是否继续持有物业，若继续持有只需续签合同即可；若将所有的产权出售，则需要将售后资金按照比例还给合作者。运用组合型不动产证券化即可以使房地产开发商在与投资者签订证券组合合同的时候回笼一部分资金，又可以使开发商长期持有物业管理权，获得长期收益。对于投资者来说，可以在拥有商业房地产产权的同时，依靠统一的物业经营管理获取稳定的投资收益。

（二）美国不动产投资信托对我国的启示美国的不动产信托类型是在房地产项目没有开发之前，由负责开发物业的房地产公司对要开发的房地产项目进行可行性评估，并对项目的未来收益做一个评估分析。通过委托信托公司或由开发公司自行将房地产项目的产权进行信托证券化，并向社会公开发行信托证券，筹集社会资金。利用筹集的资金进行房地产项目开发建设，在物业建成之后，进行统一的物业管理，获得预期的收益；然后，将至少90%收益按照投资者出资的比例分配给投资者，投资者在信托运行期间可以转让其收益凭证。美国的这种不动产投资信托的模式在我国的成型案例很少，但是美国不动产投资信托的模式可以很好地解决目前国内个人投资商业房地产出现的问题，值得我们借鉴。根据美国的不动产投资信托的模式，开发商在开发建设物业之前就可以委托信托公司对物业进行产权证券化，然后再将证券化的产权面向投资者进行发售以获取商业房地产项目的开发资金。这样对于房地产开发商来说，可以减少向银行的贷款额或者不贷款，即有利于房地产开发商节约开发成本，同时也可以使整个房地产项目由于充足的资金而减少建设周期。对于投资者来说，这种模式不但能够购买到商业地产的产权，而且也不必考虑后期的物业管理。在商业房地产项目建成运营之后，不仅可以保障开发商和投资者的经济利益，也会使开发商避免开发过程中的资金短缺，也能满足投资者对商业房地产投资的愿望。

虽然，日本和美国的不动产投资信托可以解决我国个人投资商业房地产存在的问题。但是，我国现有的不动产投资信托管理办法中有关资金信托计划不得超过（含）200份，且每份合约金额不得超过（含）5万元的限制，是影响当前不动产投资信托发展的因素之一。另外，不动产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未完全形成，容易发生受托人的道德风险。所以，我们要克服不动产投资信托实施的不利条件，建设适应不动产投资信托发展的社会和法律环境。

篇(2)

自房地产教父冯仑辞任万通地产董事长以来，看似隐退幕后，其实他现在的舞台更高、更大――万通投资控股股份有限公司董事长。在其完成身份转换之际，万通地产也正在上演转型大戏。

所谓转型，是指一向将重心放在住宅开发领域的万通地产将在商用物业领域集中发力，按照规划，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。

由此，新上任的万通地产董事长许立拉开了转型大幕。

增持投资型物业

从口号、起步，到规划面积超100万平方米的项目储备，万通地产商用物业战略布局耗时数年，以完全有别于某些房企轻率进军的做法，娴熟地引入了金融、资本工具。“重要的不是规模，而是能力。”许立如此总结着几年来的厚积薄发。

此前一直担任万通地产总经理许立表示，新的管理层将继续坚持和贯彻万通地产既定的战略与核心价值观，坚持“低风险，中速度，高回报”的发展策略，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力，万通地产整体的成长速度和发展空间前景可期。

对于商用物业投资，万通地产不仅战略清晰，而且战术上不乏创新。他们将商用物业投融资模式体系化，对应项目开发运营的四个阶段，进行不同的组合运用：在拿地前夕，即引入战略投资伙伴实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入；在开发建设阶段，引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设；在持有经营阶段，引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出；在出租率与租金收益保持稳定后，则通过各种金融产品比如REITs等，向包括养老基金、保险企业等机构出售部分或全部权益。

不过，更独特的是万通地产商用物业的产品选择――投资型物业。以“万通中心”系列为例，万通地产新任总经理云大俊说：“我们只做一线城市核心商务区或新兴商务区，以及二线城市核心商务区的项目，因为只有这样的项目未来才能获得充分的运营收入，也才能为公司丰富多元的财务安排奠定基础。”

许立则强调，万通地产仍然会坚持“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略，转型期的策略安排是：在住宅领域巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线；在商用物业领域坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，利用创新的融资渠道，提升专业运营能力。

财务总监出身的云大俊似乎更习惯用数据说话。他透露，万通地产力争5年内使商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。而对万通地产的新团队来讲，这是一个有挑战性的转型目标，“我们团队有信心完成公司的既定战略目标”，许立对此深信不疑。

四大业务支撑“大万通”

2006年万通把一部分资产注入A股上市公司之后，经过四年重组，对万通体系已经初步构架完毕。“未来我们最主要的是以万通控股作为一个整体的代表，来向市场和我们行业做出一个互动。”冯仑说。万通旗下最重要A股上市公司万通地产仍然是万通旗舰公司，目前承担主要的住宅开发和商业不动产业务。

在万通内部被称为“万通新创”的工业地产业务，是万通控股的第二家上市公司。据介绍，工业地产与TCL的合资已经取得明显的成果，品牌为万通公社，今年会增加相当规模的资产，从而使这部分业务最终上市。

此外，资产管理和基金业务是万通未来发展的重头戏，万通相关发言人称，万通基金目前有多只基金正在筹备，目前公开的有守正基金。在4月即将公布的年报当中，还会适当披露其他基金。这部分业务过去几年通过跟一些机构的合作，发展了万通自己独特的资产管理方式和业务模式。

还有一块，是万通的海外业务，包括在纽约的中国中心，以及未来在海外重要的业务。

不难看出，“四大业务模式”支撑着“大万通”。这是发展20年的房地产开发商在宏观调控的密集期对整个中国房地产市场的思考。

不过，这对于大万通来说，“这一切都成为零，未来发展新的十年，我们最重要的就是用创新和变革来应对复杂和多变的政策、体制以及市场环境。”冯仑表示。

给力“美国模式”

据悉，万通地产将在“美国模式”的指引下，走出一条“中期持有，能力导向，资本收益，收入多元”的特色路径。即由一个包办一切的房地产开发商转化为一个以投资能力见长的专业房地产投资公司。

而与金融企业中金公司和商用物业专家香港置地的战略合作，也给万通地产所倡导的“美国模式”以强有力的支持，毕竟资本和运营能力是商业地产的两大核心要素。在冯仑看来，海外不动产市场发展时期早、成熟度较高，对产品与服务的理解更为深入。因此，只有在海外市场投入真金白银，赤身肉搏，才能够学到真功夫，而这样的功底将是万通地产决胜内地高端物业市场的最大底气。

“不争下游，把房地产变成建筑业；而是争上游，把房地产企业变身为服务业、金融业。3年之内，万通控股争取实现整体上市。”这是冯仑“大万通”战略的终极目标。

公开资料显示，万通控股是北京资本规模最大的专业房地产投资公司之一，总资产138亿元。目前，其旗下业务涉及房地产开发、园区地产、基金管理和资产管理等众多领域。冯仑表示，万通控股有息负债率不足10%。这意味着，未来万通控股有充足的发展空间。

做中国的“凯德置地”

万通为自己未来发展模式寻求的学习榜样是新加坡房地产公司――凯德置地。凯德置地模式就是将直接投资和资产管理相结合，传统开发运营能力和金融能力相结合。

新加坡凯德置地有两个特点。一是轻资产，从传统地产的重资产、完全自有资金投入，转为自有资金较低，更多是管理外部基金投资人、使资产获得更好的回报，同时通过表外资产使发展速度更快；二是以软收入为主，通过运营管理收入等带来软收入。

冯仑对重组后的模式思考是，万通地产借鉴新鸿基模式，万通控股则仿效凯德置地模式，直接投资权益性收入加上资产管理收入，结合起来成为控股公司的主要收入。

不过，万通此次商业模式转型在专家眼中仍不无困惑。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，与传统房地产开发模式不同的是，PE才是真正半产权方式参与开发商环节，这属于商业模式。但PE是很独特的合伙方式，既有债权特征、也有产权合作的特征，但无法通过分享长期产权溢价来实现扩张。

篇(3)

2008年以来，我国商品房销售面积增速逐步放缓（如图1），我国房地产业相应从成长期步入成熟期。随着人口结构拐点出现和城镇化增速放缓，未来商品房需求增速将进一步放缓。城镇化增速放缓和住房需求收入中枢下移将抑制新增住房购买力。我国1978-2013年常住人口城镇化率年均提高1.02个百分点，按照规划，2020年常住人口城镇化率要达到60%左右，年均提高0.9个百分点。城镇常住人口增速放缓意味着新增住房需求增速动能较上个10年减弱。此外，我国目前住房自有率达到80%左右，城市中高收入阶层大多已拥有住房，未来城镇新移民将以农村人口或农民工群体为主，中低收入群体将成为购房主力，可以预见购房需求收入中枢下移，新房购买力相对较弱。我国房地产业正处于从开发建设为主向经营服务转型阶段。根据国际成熟的经验，当一个国家人均GDP在1300-8000美元之间时，住宅投资将达到高峰，人均GDP在8000-13000美元之间时，住宅投资保持平稳，当人均GDP处在13000美元以上时，住宅投资将开始回落。同时，在人均GDP超过8000美元之后，经图2房地产价值链及企业分布济结构将从制造业转向服务业。这意味着未来的住房消费需求将从实物消费向服务消费转变。而我国2004年人均GDP即超过1300美元，开始加速增长，2014年达到7594美元，即将突破8000美元的关口。房地产业将面临一系列转型，包括“从注重投资开发转型为注重管理运营、从追求加杠杆转型为泛金融化、从重资产拼规模转型为轻资产多业态、从买地卖房转型为客群服务等”。

二、当前房地产企业转型的趋势

随着互联网工具的应用，有的房地产开发商变身为互联网企业，提供办公物业、住宅物业租赁服务，有的开发企业与互联网企业合作进入电商运营领域，也有互联网企业介入房地产开发和运营。房地产业企业与互联网企业、服务业企业的边界正在模糊，相互渗透融合。房地产业是一个包括了开发建设和各种服务的价值链。从环节上看，房地产业包括了土地、资金、设计等上游投入阶段，中游开发建设和销售阶段，下游租赁和二手交易阶段以及衍生的物业服务和居住消费服务。开发建设和销售环节的附加值相对较低，以规模经济为主要特点；而上游融资及下游经营服务环节附加值较高，以精细化、专业化为主要特点。所谓产业升级，即企业经营从低附加值的环节向上下游高附加值环节迁移的过程，伴随着行业竞争以成本竞争、规模扩张为主向利润竞争、价值创造为主。许多品牌房企在房地产业规模扩张的阶段已经取得了领先的市场地位和规模优势，正在积极的寻求转型。这主要包括以下几个方面：1.从销售中心向利润中心调整2009年后房地产销售整体承压，费用攀升和地价上涨使企业净利润持续收窄，房地产业上市公司净利润呈持续下降趋势。行业利润拐点出现迫使房地产企业将发展目标从扩大销售向提升利润调整。2015年上市房企公布的增长目标普遍放缓：万科未来将不考核销售额指标，考核方向转变为销售回款及利润指标，绿地集团销售目标同比增加16%，较2014年的48%已大幅下调。万达集团核心考核指标调整为租金、净利润、持有物业增长，并明确房地产收入指标可以少增长，不增长，甚至负增长。房地产企业的另一个动作是积极推出合伙人计划或激励计划。2012年末，碧桂园推出“成就共享”激励计划；2014年5月，万科启动股权激励、项目跟投等领域的地产事业合伙人制度；2015年6月，鸿坤集团公布“合伙人+”制度。房地产企业引入合伙人制度和股权激励有多种考虑，例如提高企业人才吸引力、提高项目运行效率、确保项目质量和安全等，但根本原因是，企业日益看重利润获取，需要引入激励机制确保项目运营目标的一致性。2.向房地产价值链的高附加值环节渗透伴随着中国互联网企业的兴起，传统房地产企业与行业外企业的业务合作日益活跃。2015年上半年，平安集团、京东等企业与万科、绿地、碧桂园等房地产开发企业联手，密集推出房地产众筹项目。而早在2012年，万科即与淘宝联手打造住宅网上销售平台。2014年8月，万达集团与腾讯、百度共同出资成立万达电子商务公司。互联网企业也开始向房地产领域渗透。例如，小米通过打造“互联网+地产+X”模式，形成以地产为基础的、整合教育、医疗、社区服务、居住消费的新型业态。从传统的行业视角来看，过去专注于房地产开发的企业与物业管理企业、资产管理公司及互联网企业之间的边界逐渐模糊。但是从价值链角度看，房地产行业内外的企业正在逐渐渗透和融合：过去房地产开发商依靠雄厚的资金实力牢牢控制着土地购置、项目规划和融资环节，而建筑方案设计、建设工程、销售业务、物业服务及生活消费则以外包的方式转移出去。现在，房地产开发企业为了追求新的利润来源，将业务向物业服务、居住消费等环节扩展，同时在价值链的上游，引入合作以寻求新的竞争优势。3.基于资源整合的多元化发展房地产开发商向价值链其他环节转移的表现，就是业务多元化。万科未来定位于“城镇化配套运营商”，绿地集团等房地产开发企业致力于向“综合地产运营商”转型。也有地产商将核心业务向产业链的上游转移，万达的“轻资产战略”致力于银行、证券、保险等金融企业的并购。远洋地产宣布第四步发展战略是“构建包括住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务在内的四元业务格局”。在房地产业跨界转型、多元化布局的背后，是日益频繁的股权投资与并购。2013年以来，生命人寿、安邦人寿等保险资金通过联合拿地、股权投资等方式进入房地产领域，主要是养老地产领域。房地产企业之间的合作也在加强，万科与万达签订战略合作协议，将住宅和商业领域的优势资源结合，构建商住地产平台。同时，房地产企业也非常注重互联网平台的整合。比较典型的是平安集团联合万科、万通、碧桂园、绿地集团、绿城集团等房企成立的房地产众筹联盟，成为利用互联网模式融资与销售的门户。此外，也有许多房企试图进入智能家居的领域，例如主营业务为房地产开发的中茵股份公告称，将收购闻泰通讯51%的股权，而后者的主营业务是智能手机、智能硬件、云计算和大数据分析，中茵股份整合居住和智能家居及相关消费的意图不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地产业尝试投资和进入的领域让人眼花缭乱，甚至有的房企进入了体育、电影等娱乐领域。但是，这些表象背后，是房地产企业依托已有的资本、经营上的竞争优势，将业务不断打散细化，整合新型的优势资源，向房地产价值链中更具附加值的环节转移的趋势。

三、房地产业加速转型的有利条件

房地产业从开发建设转向经营的核心问题是如何利用好存量住房资源和存量住房资产，前者是已经建成的各类房产和物业，后者主要包括以房地产为抵押的各种贷款及金融资产。新的商业模式和资本化技术有利于存量资源的充分利用，提高财富的流动性，为房地产企业转型提供了新的业务空间和条件。1.O2O模式我国住房市场重购买轻租赁，美国、德国、英国、日本等发达国家首次购房者平均年龄在35岁以上，而我国则在26-30岁之间，购房者低龄化的趋势明显，抑制了非住房消费的增长。发展住房租赁市场对加快人口流动和城镇化、缓解住房供需结构性不平衡具有积极意义。显然，吸引消费者从购房转向租房存在巨大的商机，2013年市场规模已达到2.5万亿，但是信任和服务缺失却阻碍市场进一步增长，行业服务水平亟需提高。许多房地产企业和中介机构正在积极的将O2O模式（线上对线下）引入租赁业务，通过租赁合约将分散的房源集中起来加以管理和经营。对业主提供全程托管服务，返回稳定的租金收益；对租户提供经过二次设计装修的产品，附加房屋维护、住房消费金融、家政物业等增值服务。实际上，O2O模式是对存量房源重新定位、加工、再向市场投放的居住服务，强烈的体现了以用户为核心的思维。2.资产证券化资产证券化能够将流动性较差的房地产信贷或投资资产转化为高流动性的可交易证券，主要形式包括RMBS（住房抵押贷款支持证券）和REITs（房地产信托基金）。中国建设银行最早在2005年12月和2007年12月发行过两期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活跃，7月份，建设银行、民生银行分别发行500亿、100亿的个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）获批，央行还受理了浦发银行、中国银行发行RMBS，共计1600亿元。同月，武汉市也发行了规模为5亿的住房公积金贷款支持证券。在银行利差收窄的压力下，银行发行RMBS产品可以盘活购房贷款资金，更好的支持购房需求，同时也为资本市场供应了新的风险投资品种。更富积极意义的房地产资产证券化产品是REITs。目前，全球已有20个国家和地区相继推出REITs，并且有7个国家和地区正着手开辟REITs市场。REITs使房地产投资收益权分割并自由流通，有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾，使分散、小额的社会投资可以集中起来投入综合地产开发运营。通过REITs的分级技术，不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节，进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。REITs因此能够很好的支持经营绩效规模化溢价高的项目，促进商业地产行业的经营趋向精细化运作。

四、房地产业转型的政策引导

篇(4)

五六千年来，我们把这样一种本能为生存而创造的空间，特别是在最近几百年把空间形式用商业的方式来推广发展，就出现了房地产。只要人类存在，我们80%的时间都是在人造空间里完成，房地产所要提供的服务和产品将是人类继续生存和生生不息的一个重要条件。

既然如此，大家当然就对房地产有信心，只要还有人类就会有房地产，只要有房地产就会有房地产企业，只要有房地产企业，我们的空间、结构的形式，我们的享受，我们的便捷性、安全性就越来越高。

有些很有思想的妹妹会在微博里、小说里写：找一个房子比找一个男人靠谱，因为房子只要你按揭完基本上不再骗你。博纳董事长于冬拍的电影里经常有不靠谱的男人和女人的关系，但房子是靠谱的，可以给我们提供安全和便捷、方便的条件。

重要的地产公司都在做一件事情，即告别住宅时代，进入房地产全面发展的时代，由住宅公司转型到全功能的房地产公司，这是最近房地产行业最实质性的变化。

比如，万达早已不把自己定位为纯粹的地产公司，它由一个住宅公司，转到商用，现在变成全功能娱乐文化导向房地产类的一个特殊公司。再比如中建，要把它所有系统内的，包括中海外、中建国际，以及在内地上市的各式各样公司所有的统合到一起。

而这个变化中，有三个方向是共同的：

一、大家的关注从外部转化到内部空间里；

二、商业模式由纵向模式逐步地变成单一的全能型的房地产开发商，逐步变为收费开发商，变为横向模式，平台模式；

三、财务安排的机制，由直接融资占主导，取代过往，全部的间接融资。

第一，外部转化到内部空间里。以前做房地产，做住宅的时候只要关注整个有多少面积，多大，然后多少销售额，多少规模，对空间里边的内容其实不大关注，在住宅时代，所有空间里边是老婆（运营商）打老公，给你这么大的地方，你怎么折腾都可以。

比如，万达发现，商场内卖服饰的已被电商挤得七零八落，因此要把服饰业态砍掉，这就是关注了里边的事。而现在全球的购物中心最大几家全都在关门、减少，并且都在关注里边的业态发生的变化。

第二，商业模式的改变。地产公司现在正在开始关注房子里边怎么样去设计，究竟应该按照国际上做商用不动产通常的办法，把开发商头商，运营商者分开，由开发商来统合，还是像过去做住宅一样一个开发商从头做到尾，是平台模式，还是沿袭过去的纵向模式？这是第二个关注的兴奋点。

第三则是，地产公司由直接融资占主导，取代过往全部的间接融资。以往地产公司70%是银行的钱，现在所有的地产公司都开始在财务安排的模式上发现了变化，直接融资占了越来越大的比例。这是一个趋势。在美国直接融资房地产企业当中，特别是商业不动产当中大概占到七八成。银行的钱非常少。

万通，现在银行收紧贷款大家也不抱怨了，相当于天上人间关了，良家妇女不抱怨了，因为男人不去了。政府监管还是按照原来的习惯，管银行，但地产公司还是发展很快，实际上通过直接融资增加了很多表外融资，都不止几十亿了，上百亿。

过去的地产商恨不得什么都做，但是现在发达地区地产价格链已经从纵向开始变化，由制造业变为服务业，服务业演化为金融业。传统开发是制造业，空间的研究和运营叫服务业，由此带来的一些财务安排和金融产品的变化，这叫金融业。地产公司要做一个选择，你是聚焦在制造业、服务业还是金融业？

在制造业阶段竞争力主要是在成本、规模、速度上竞争。就跟富士康一样，雇100万人来带兵；服务业竞争则在服务品质和财务安排的技巧；到金融部分的竞争则是创新能力，以及公司信用和周边的一些组合资源能力。

服务讲究的是品牌和收益，地产商逐步转到服务业以后，就变成了手艺人，就是打磨钻石的人。根据调查，这种服务业的模式转变越来越多，围绕这些东西创造出无限多跟房地产有关的服务类公司。

在美国，这样的服务公司一共有60万家，开发商反而很少，但是在中国，开发公司有6万多家，服务类的公司少于开发公司，今后在这个领域里服务类的公司将大大增加，传统的开发公司会减少。

从全球，特别是美国来看服务类的房地产公司，或者是商业不动产公司的市值大于住宅公司的市值，房地产金融类的市值又远远大于商业不动产公司的市值，所以最大、最复杂、最有容量的是不动产金融。

目前，中国的热钱体量很大，多到什么程度呢？现在保险公司的资产有10%可以用于房地产，特别是用于住宅和土地开发以外的其他各种类型的房地产，这个钱就有1万亿元。还有1万亿元是民间通过类似于影子银行、基金、理财公司等各种金融服务机构进入到房地产公司。

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一、房地产开发的特点

房地产投资不同于其他投资，具有其固有的特性：

1、巨额性。房地产业是一个资金密集型行业，从购置土地到建造不动产，少则数十万元，多则数千万元，甚至数亿元，往往使很多投资者望而却步，即使采用分期投资、股份投资，也是远远不够的。

2、投资回收期长。房地产投资要经过投资前期（投资机会研究、投资项目建议、投资项目可行性分析、投资项目评估与投资决策）、投资实施期（项目设计、项目控制、项目管理、项目交工验收）、项目营销或经营期三个阶段，一般少则一两年，多则数年至十几年。房地产投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险。

3、流动性差。房地产是一种非流动资产，不同于其他投资工具可以灵活应变，单靠出售已投资房地产项目抽回资金需要较长时间。如果急于变现，降低价格出售，有可能使投资者遭受巨大经济损失。

4、金融作用强。巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖于金融部门的支持。房地产商品的消费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构的参与，几乎成了房地产经济持续发展的关键。

5、抵御通货膨胀能力强。房地产具有价值增值特点，使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。

6、受政策影响性大。政府为调控房地产市场出台了很多政策，如土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等，必然影响房地产投资。

7、影响房地产投资风险的因素多。由于房地产具有不可移动性、商品之间的相关性以及房地产投资巨大、回收期长，使得来自各方面的因素变化都可能影响房地产投资。

纵观房地产投资的七个固有特性，或直接或间接的都与资金的巨量需求属性发生着联系。资金是房地产开发行业最重要的关键资源，它的重要性是所有业内人士所共知的，虽然它也是有价值的，却不是稀缺的,不可替代的和不可模仿的，所以不能认为它是企业的核心竞争力。然而，资金的运作能力却可以形成企业的核心竞争力。也许在房地产市场还处于卖方市场的时候，这一能力所带来的竞争优势还没有被充分体现出来，但随着市场和各方面环境的变化，它已经成为房地产行业价值链上最增值的一环，是当今国内房地产企业获取竞争优势的有力武器。

二、环境分析与机会识别

以前的房地产企业，由于国家的鼓励性政策，企业很容易就能在银行贷到大量的资金。而为了获取土地，企业只要跟政府搞好关系就能以低价毫不费力的拿到土地。宽松的政策下，一方面带来了房地产业的迅猛发展，另一方面也导致了房地产企业的良莠不齐。很多企业就是靠着关系拿地，银行贷款来搞房地产开发，获得了丰厚的收益。但是，近年来由于房地产市场宏观调控政策频出，国际地产环境也在对中国房地产市场加大影响，我国房地产企业的生存环境正在发生深刻的变化，关系地产年代已经一去不复返了。开放的市场竞争需要企业苦练内功，以核心竞争能力制胜。在当前环境下，根据核心竞争力管理理论，在竞争环境发生变化时，企业需要重新审视资源和能力，以开发机会和抵御威胁。所以，我们有必要重新评价目前的竞争环境，以利于企业找到提升自我的机会和途径，更好的参与竞争。这里用波特的五种力量模型做一个简单的竞争环境分析：

1、供方讨价还价能力。由于国家政策的宏观调控，资金上限定企业必须具有35％以上的自有资金才能给予银行贷款。我国房地产开发企业自有资金一般在5％～15％，所以在自有资金不足的情况下，只靠银行贷款搞投资开发已很困难。另外，土地的供应通过公开市场招拍挂，也需要企业具有大量资金购买土地。因此，政府的强硬政策让几乎所有的房地产开发企业目前都面临着资金的巨大压力。资金已成为各地产企业的瓶颈。谁拥有好的融资渠道，获得巨大的资金支持，谁就能在行业中脱颖而出。

2、买方讨价还价能力。随着我国房产业的飞速发展，房地产市场已由卖方市场转变为了买方市场。由于房地产的高价值性，消费者买房都非常慎重。去年以来商品房交易量的急剧萎缩就是很好的证明。交易量的急剧萎缩，开发商的资金没法迅速回笼，资金链迅速绷紧，面临断裂的威胁，企业到了生死存亡的危急时刻。所以，开发商仅靠销售回款来维持资金链的正常运转风险是相当大的。

3、替代品的威胁。房地产产品的异质性决定了替代品的多样性，开发商只有开发出适合消费者需求的产品才有市场，只有赢得市场的企业才能赢得生存和发展。去年以来，在商品房成交量急剧萎缩的情况下，某些地方适应消费者需求的楼盘仍出现了排队购房的销售热潮就是很好的证明。所以，企业投资前期的工作，特别是市场调查阶段的工作非常重要，需要企业更多的投入。俗话说，好的开始是成功的一半，顺应需求的产品定位就是项目成功的一半，这就对企业资金运作提出了要求。

4、潜在竞争者的威胁。业界对资金的渴求和地产业融资渠道的狭窄，给地产金融提供了广阔的创新空间。去年外资地产基金的最大变化在于商业模式和赢利模式的转变，商业模式将废弃原来的合作开发模式，而更热衷于选择基金委托管理模式，而从资本市场上获利的赢利模式将成为外资地产基金热门的赢利模式，在这样的市场渴求下，必将催生一种新的房地产企业，他们专门从事房地产资本的运作，通过为开发企业提供资金服务获取利润。这对某些现有竞争者来说不仅是一个市场机会，也是即将面对的威胁。

5、现有竞争者的竞争。每一次大的调整都会有30％～50％的开发商出局，资金链断裂是出局的主要原因，这一点全世界都一样。去年以来，中央和地方政府出台的一系列调控政策，对房地产商的资金链造成很大压力，各开发商正在尝试多种融资渠道。国际地产大亨正以每年30亿美元的递增额涌入我国房地产市场，处在资金饥渴中的地产企业纷纷选择了与国际资本热情的拥抱，然而，缺乏资金运作能力的企业会不会又将面临一场新的困境呢？以后的房地产开发企业，不仅是一个开发企业，首先应成为一个资本企业才能生存发展。房地产基金与房地产企业结合，将成就一批特大规模的地产商，谁掌控资本，谁就能瓜分更多的房地产开发利润。国外房地产发展的成功经验表明，随着市场化竞争的深入，未来中国房地产金融化是必然趋势，所以房地产开发商必须有强大的金融运作能力和雄厚的自有资金实力，才能支持房地产开发对资金的巨量需求。

通过以上五种力量的分析，我们获得一个重要信息，中国的房地产正处在一个十字路口，谁先拥有超强的资本运作能力，谁就把握住了行业发展的方向，获得竞争优势，赢得发展。综合房地产行业特点和竞争环境的分析，资本运作能力的提升不仅是行业的内在要求，也是当今房地产企业适应竞争环境，提升核心竞争力，以获取竞争优势，赢得持续发展的需要。

三、资本运作能力的提升

资本运作是指对企业资本进行运筹、谋划、决策、理财和投资的业务。具体地说，是对企业可以支配的各种资源和生产要素进行运筹谋划和优化配置，以实现最大限度的资本增值的目标。就房地产开发而言，其资本运作按对象划分，可以分为土地、资金、企业品牌和人力资本等，运作能力的提升，我认为可以从生产性运作、战略性运作和金融运作等三方面来提升。

1、资本的生产性运作能力。也可以说是企业的日常运作能力。企业需要建立健全的生产运作机制，配备合适的人员，将日常业务高效有序的运作起来，这是企业获取竞争优势的基础，非常重要。在全国房地产开发企业中，具有高效日常运作能力的企业很少。很多企业资金运作有问题，有的资金分配运用不科学，将过多的资金用于大量购置土地，导致企业开发资金不足，投资规模过小，资本赢利能力低下，给企业造成损失；又或者土地购置过少，导致未来开发不能为继，造成企业能力和资源的闲置浪费，损失也很大。也有的投资规模过大或成本控制能力差，导致项目资金缺口很大，项目不能正常完工，这不但给企业财务造成很大的工作压力，也给企业造成了巨大的损失，更大的危害还在于企业可能会由于资金链断裂而遭受灭亡之灾，这样的例子在房地产行业里比比皆是。在宏观环境稳定的情况下，生产运作能力的薄弱是我国房地产企业的最大杀手，如何协调企业当前生产与后续开发，如何有效管理和控制企业各项成本费用，是房地产开发永远需要面对和解决的最基本的问题。所以，企业必须在各个部门配备优质的专业人员，建立各部门间协调合作的企业运行机制和企业文化，让企业各项资源得到科学充分的发挥，实现资本最大限度的增值。

篇(6)

城市综合体的发展机遇

城市化促进城市综合体进入黄金发展时期。城市综合体依托于城市，又推动着城市的繁荣与发展。现阶段我们仍然处于城市化加速发展阶段，城市群的快速崛起、区域经济一体化等因素将促进城市化快速发展，推动城市综合体步入繁荣发展期。

城市综合体的发展顺应经济转型升级（扩大消费）的需求。我国经济增长对出口和投资的依赖程度过高，导致居民消费支出明显落后于经济增速。鼓励消费有利于经济向消费拉动型的转变，促进其持续稳定发展。城市综合体的多业态组合还可以满足居民日益提升的消费理念和需求，在消费支出进一步增长和消费结构与理念发生变化的前提下，城市综合体将迎来新的发展机遇。

第三产业的兴起将会进一步促进综合体的繁荣发展。从绝对值来看，我国第三产业占GDP 比重相对全球平均水平，处于一个较低水准，甚至落后于低收入国家。从相对水平来看，我国第三产业占GDP 比重落后于我国城市化率在全球范围内的位置。在中国宏观经济稳定增长的前提下，在城市化加速发展、服务业的蓬勃兴起，我国第三产业具有广阔的提升空间，有利于城市综合体的繁荣发展。

国内开发商加快战略布局步伐

由于城市综合体投资价值巨大，国内房地产开发商纷纷开始涉足综合体的开发。除了万达、宝龙、世贸和国贸等以商业地产为主营业务的公司加快扩张步伐外，传统住宅类企业对商业地产的投入力度也明显加大。万科宣布未来将持有型物业提升到20%的开发比例，万科依托其传统住宅领域的巨大优势，将大力拓展社区商业项目，主要以社区小型综合体的形式出现，商业地产项目已进入北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。保利计划几年内整合商业地产平台，完善相关制度建设，打造成商业标准化产品系列，公司商业地产方面的投资预计占到总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。远洋表示其在“十二五”期间商业地产部分的营业收入计划超过80亿元。金地集团也表示，商业地产的开发和运作将成为未来公司战略规划当中重要组成部分。中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。总体看来，房地产开发企业，大到一线品牌的国企与行业领头羊的民企如中粮、华润、万科，小到一些中型的区域型地产开发商，如莱蒙国际、河南建业、苏宁环球等均已涉足综合体的开发，似乎综合体作为商业地产当中的一块诱人的蛋糕，在目前形式下，作为资金的“泄洪渠”，已经燃起了“盲目的冲动”。

国内开发商中，万达无疑是城市综合体成功运作的典范。万达的成功，主要在于其突破了商业地产开发中的几个难题：第一，解决了产品复杂，设计周期漫长，难以快速复制的问题。万科广场已经成为万达综合体产品标准化的鲜活案例，和万科住宅产品金色系列如出一辙，万达广场系列的标准化将其设计工作大大置前，极大缩短了建设周期，为其快速复制奠定了基础；第二，解决了商业地产资金沉淀巨大，融资困难的问题。一方面，万达通过住宅产品和商业产品的合理配置，以及不同业态产品开发节奏及回款节奏的合理配置，来满足项目开发现金流问题，以住宅现金流和利润补贴商业地产开发，解决其融资问题；另一方面，万达和国际投行澳大利亚麦格理股权合作共同开发国内多个万达广场，采取表外融资的方式解决资金的问题，而麦格理借助其国际资本的优势，又帮助万达在境外募集CMBS债券等筹集资金。万达正是借助内生式和外延式这两种方式帮助其在快速扩张的过程中解决融资困难问题；第三，解决了前期招商繁琐、开业周期漫长的问题。众所周知，万达的订单地产即和沃尔玛、国美、苏宁等国内外零售巨头强强联手，将中国的城市划定为两个等级，一线城市北上广深为一等，剩下的都算二等，将一等和二等城市租金都事先规定好，这样合同谈判的时间大大减少，为其招商和迅速开业提供了极大的便利，从2002年开始到至今，万达按照这样的模式快速发展。万达通过“标准化复制”的操作手法实现了全国范围的快速扩张，通过“大住宅带动大商业”实现了单项目的现金流平衡，通过高度捆绑的商户资源实现了商业的快速招商、快速开业。

万达商业模式的成功，使其“一个万达广场，成就一个城市中心，带动一方消费、就业和税收”的示范效应倍受地方政府青睐。万达由此获得了与地方政府的强大土地谈判能力，使得公司可以在核心地段（或城市副中心）以低价获取大幅土地，其中又大都包含了较大比例的可售住宅用以平衡项目的现金流。用一句当今业内流行的话语来说，就是“现在对地方政府来说，王建林可比王石更受欢迎多了”。

篇(7)

随着信贷紧缩和楼市调控，传统的融资渠道几近关闭，销售款回笼压力日增，房地产企业资金链持续绷紧。在此背景下，房地产私募基金（PE）趁势上位，迅速发展壮大，正成为一个有力的融资新渠道。

开发商争先试水

据报道，2010年下半年以来，包括基金、境外其他私募基金在内的海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮现。据保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。走FDI（外商直接投资）途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特点，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。

与之相呼应，外币房地产私募基金已经风生水起。据《中国证券报》不完全统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而法国安盛集团（AXA）、私募投资基金太平洋联合（PAG）等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金。

2010年12月8日，金地集团与瑞银环球资产管理集团宣布，两公司合作发起的房地产基金第二期募集已成功完成。而早在去年4月，双方合作发起的房地产基金首期完成募资约1亿美元，主要投资国内住宅开发项目。这是国内第一只由开发商发起和募集的房地产私募基金。

2010年上半年，中国海外发展有限公司公告，将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金将不低于2.5亿美元。几乎同时，盛世神州房地产投资基金也宣告成立，首期融资规模5亿元。其主要牵头人包括复地集团等开发商，规划未来三年募资达50亿元以上。

除了大型房地产开发商，一些中小开发企业，乃至以民间资本为来源、提供过桥贷款为主的小型人民币基金，也不甘于人后，争相试水。

清科研究中心统计数据显示，2010年前11个月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。另据不完全统计，国内房地产私募基金目前形成规模的约40家左右，管理资金规模近千亿。

2010年因此被业界称作房地产融资的“基金年”。戴德梁行的报告称，房地产基金将在房地产金融市场上占据越来越重要的市场份额。更有分析师预测：地产私募作为一个重要的金融品种，未来有望和银行贷款并驾齐驱。在未来中国房地产直接融资市场中，至少会有50％左右的市场份额可能让给私募基金。

融资渠道收窄

房地产私募基金的迅速发展，国内楼市调控和融资渠道收窄显然是主要因素。

国家统计局数据显示，2010年房地产资金来源不到20％来自于国内贷款，但加上部分自筹资金及预收款，来自于银行体系的资金约占总体资金来源50％。资本市场融资方面，2010年房地产一级市场融资额140亿元，相比2009年的1122亿元而言，只占同比12.48％。其中通过首发和配股募资的资金为零。

随着连续加息和上调存款准备金率，以及楼市调控的加码，房地产开发贷款和个人按揭贷款都受到严格控制。而房地产企业在国内证券市场融资也将继续受阻。

在房地产信托方面，尽管2010年房地产类信托规模快速扩张，去年一年成立规模逾1200亿元，但银信理财合作业务已于去年7月被叫停，去年11月中旬，银监会下发通知提示房地产信托业务风险。且房地产信托融资成本居高不下，外资基金不足12％的融资利率则要低于普遍13％-15％的信托融资成本，用途却更加灵活。

在国内融资渠道收紧的背景下，海外融资成为一大热点。据不完全统计，2010年前8个月，大约有30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。但海外融资的门槛和代价都比较高昂，发债的利率区间已从8％-9％上升至13％-14％；而至于近期外资的突然涌入，分析人士认为，国内对外资的管制比较严格，虽然从各个“缝隙”有所回流，但规模有限。

民生银行的2011年《中国地产金融蓝皮书》显示，在各种融资渠道受到抑制的背景下，房地产基金将在今年迎来较好的发展窗口，虽然目前规模相对融资需求只是杯水车薪，但其已受到越来越多金融机构和大型房企的参与。

业内人士还表示，房企的流动资金面临严重匮乏，整合、重组在所难免，这也给地产PE以逢低吸纳、股权投资的好时机。

实际上，地产商对于私募基金的热情背后，远非单纯的打通融资渠道那么简单。在探索多融资渠道的同时，地产金融更是成为许多地产公司未来发展战略中最重要的组成部分。

从2005年开始，金地集团便与摩根士丹利、ING等国际金融巨头开始合作，历经几年探索，其在房地产金融方面的业务已初具规模。全面负责金地集团金融业务的稳盛投资管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全资持有。

根据金地的目标，到2015年，金融业务将给公司贡献约20％的利润。届时，稳盛投资管理的资金规模将达200亿-300亿元人民币，其中美元基金约10亿美元。金地集团董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”

然而，在接受本刊采访时，北大纵横资深合伙人崔凯博士却对私募基金将在房地产金融领域占据重要份额，以及对于房地产融资的作用深表怀疑。他表示，目前所谓的房地产私募基金潮，更多的只是部分地产商在抱团取暖，其整体规模数量与房地产数万亿元的资金需求相比，远不在一个等级，根本就无法替代银行贷款。

搜房网中国房地产指数研究院分析师钟星烁表示，由于融资渠道收窄开发商愿意承担更高的资金成本，加上人民币升值因素，外资私募基金进入国内房地产行业的趋势目前看好。不过，她同时也认为，从长期看，地产私募基金占据融资渠道的比例不会出现很大的上升，最主要的融资来源还将是银行贷款等。尤其在行业光景好转时，开发商可能并不太依靠这块，钟星烁对本刊记者解释称。“但在房地产金融领域，这种地产证券化的趋势还是存在的。”

尚无成熟模式

尽管被部分人认为发展前景广阔，但现阶段中国的房地产私募基金主要还是海外地产基金，国内地产基金起步晚，其发展并不成熟，还有很多空白需要完善。存在着法律法规的不健全、市场退出机制不完善，以及投资和管理能力较弱等诸多问题。

一家大型外资房地产基金的内部人士认为，现在国内真正符合国际标准的房地产基金屈指可数。

据了解，外资地产基金成熟的管理模式是，管理人具有项目的绝对选择自，并且严格自主把控风险。但在国内，目前大多数基金仍采用由房地产企业自主发起基金的形式。PE与房地产企业共同合作发起基金，基金管理人负责募资，而项目的选择则由房地产企业和基金管理人共同选择。

虽然有些基金对于自己的模式不愿多言，但是毫无疑问，现阶段他们更多的都是依靠现有的资源和经验，在基金管理方面的“非专业”必然会为“地产血统”的管理者带来挑战。投行或PE在商业地产投资方面更有经验，但开发商更擅长投资住宅项目。融资领域，一些大型房企可以依靠资深品牌以及与机构的长期合作关系轻松获得融资通道，但是在项目投资方面，因为同时兼具开发者和基金管理者双重身份的地产商，不可避免地面临“关联交易、暗箱操作”的质疑。而国外的房地产基金均为第三方独立管理，且募集资金目标对象也并非为房地产商。

而对于那些募集有一定困难的基金而言，钱从哪里来、其所界定的商业模式也必然存在着一定变数。众所周知的是，私募基金一般看重内部收益率，而现阶段房地产商则更看重净利润。

一位PE界人士认为，国内有限合伙人（LP）、普通合伙人（GP）和投资标的开发商之间的商业理念会存在差异。投资者期待的是稳定、明确的收益，而开发商在国内波动剧烈的市场环境中，对政策、成本极其敏感，往往采取十分灵活的经营策略。这一矛盾会在较大的波动中被激发。并且，目前地产私募基金多采用封闭式操作，在REITs（房地产投资信托基金）推出还十分渺茫的当下，其退出模式是否成功尚难有定论。对于习惯于在资金上左右腾挪的开发企业而言，也可能成为其致命“枷锁”。