物业管理的范畴精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业管理的范畴范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

1、物业管理公司没有实权。但是却是承担责任的主体

按照相关的规定，一个地方的生活基本设施，比如供水、供电以及通讯等这些属于公用事业范畴的事项在本质上并不属于物业管理的范畴，但是由于许多客观原因，能够更好地管理，导致物业代替公用事业做了许多不属于物业管理的工作，比如电费水费的代缴代扣，水、电线的安装维护等等，这些工作对于物业来说是没有任何报酬的。久而久之，很多业主都认为这些工作都是物业分内的事情，一旦发生故障就会找到物业，物业就为此担责，在公众的心中留下不好的印象，而背后的公用事业却不受其影响

2、在物业纠纷中，公用事业占据主动权

笔者在对公用事业行规的调查中发现，在一条“违约责任”中，全部责任都是“对方”承担，而自身却没有任何的责任。也就是说，当公用事业和物业管理公司有矛盾冲突的情况下，通常是公用事业占据主动权。比如在一些供电局线路工程施工的过程中，由于操作不当，导致变频泵损坏，客观来说，这应该属于供电局该承担的责任，但是实际上并非如此，他们会说他们对企业没有赔偿的责任。在公众的眼中，物业管理只是一些企业，而公用事业代表的政府。除此之外，由于市面上各个物业之间的竞争非常激烈，导致物业和公用事业之间的地位不平等，持有的信息也有很大出入。当两者共同处于一个矛盾中时，物业自然而然就处于弱势。

3、监督机制不健全

我国当前公用事业和物业之间的矛盾深化，客观来说，就是国家对公用事业的监督机制有缺陷。由于公用事业代表的是政府，很多所谓的监督也仅仅停留在形式上，而没有进行深入的追究。同时，也没有健全和完善的法律制度要求公用事业定期地公开权力行使范围、责任以及义务等，导致公用事业和物业管理之间的霸王条款横生，阻碍了物业的发展。

二、构筑物业管理和公用事业之间的新型关系

长期以来，公用事业和物业管理之间形成了巨大的矛盾，主要包括：权利和义务不对等、物业的管理职能削弱、责任不清、公用事业的垄断地位、监督制度不健全以及公众心中的物业管理形象的恶化。这些都是导致物业不能取得长足发展的主要原因。所以在实践过程中，要充分利用法律法规完善和调整两者之间的关系，开创公用事业和物业管理的新格局。

1、充分利用《国务院物业管理条例》开创新型关系

《国务院物业管理条例》明确地说明公用事业和业主，公用事业和物业管理之间的关系。首先，两者的责权分明，物业管理不用再给公用事业“背黑锅”，而是严格按照相应的权利和义务进行责任的划分；其次，物业管理将不再无条件地对相关管道和线路的维修和维护，也不再向用户代扣代缴相应的费用，而是要求公用事业对相关管道和线路的维修保养及相关费用的收取，进而明确各自的责任；最后，由于物业管理区域中相关的基础设备的直接受益者是业主，在有纠纷出现时，业主需和公用事业单位直接协商，避免了物业管理公司的“不作为”现象发生。

2、构建公用事业和业户之间合同的新型关系

公用事业单位向业户提供服务，业户向公用事业单位缴纳相应的费用，双方构成买卖关系。因此，利用合同建立起互惠互利的买卖关系，而不是管理与被管理的关系。有风险发生，双方都应该积极主动的承担自身的责任，摒弃当前普遍使用的格式合同，隐形霸王条款等，维护双方的合法权益。所以，构建公用事业和业户之间的合同新型关系，不仅有利于公用事业和业户之间的关系，同时也避免了物业在这中间的尴尬位置。

3、构建公用事业和物业管理之间委托和被委托的关系

在传统的公用事业和物业之间的关系中，物业管理通常是无偿向公用事业履行一些业义务，不仅自身没有保障，而且当有纠纷发生的时候，物业还会承担相应的责任。在《国务院物业管理条例》中明确地指出，公用事业和物业管理没有直接的关系。但是鉴于两者的工作范围和服务对象存在交叉，而物业管理又是公用事业的一部分，故可以构建委托和被委托的关系，就能够更好的避免“持强凌弱”的现象发生，从而构建公用事业和物业管理之间的和谐关系。

三、结语

篇(2)

关键词：物业；物业服务；物业收费

随着房地产综合开发的崛起、改革开放的深化、生活水平的提高，物业管理在我国产生、并逐渐发展是个必然过程。作为一种高度集中的企业化、社会化、专业化的管理模式，在发展过程中其职能不断深化，内容越来越丰富，手段越来越先进。然而，在实践中物业管理收费难的问题始终制约着物业管理企业界及物业管理行业的健康发展。因此，如何解决物业管理收费问题，真正做到既能保护物业业主或使用人的合法权益，也能促进物业管理企业和物业管理行业的健康发展，已经成为一个亟待解决的重要问题。可以说，物业行业前途光明但是道路曲折。

一、相关概念

（一）物业的内涵。“物业”一词源于港澳台地区及东南亚国家，是由英语“Estate”或“Property”翻译而来的，含义是“财产、资产、拥有物”，是一个广义的范畴。而现实中，我们所说的物业是一种狭义的范畴。狭义的物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套的设备、设施和场地。

（二）物业管理的含义。物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理，是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理。

（三）物业服务收费。物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理服务收费分为三部分：公共收费、公共代办收费和特约收费。（1）公共是物业管理企业面向所有业主或使用人提供的最基本的管理与服务，其基本项目包括：房屋修缮装修及其管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、小区内道路车辆管理等，其费用构成包括物业管理企业员工工资及福利费、公用设备设施的维修养护费、清洁费、保安费、绿化费、办公费、固定资产折旧费、税金和利润等9项因素；（2）公众代办费是物业管理企业为业主或使用人代缴水、电、煤气费等而进行服务所收取的费用；（3）特约服务费是为满足物业产权人、使用人的个别需求，物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容质量与收费标准公布，当业主或使用人需要这种服务时，接受其委托而提供服务所收取的费用。主要包括交通工具保管和应业主要求所提供的搬家、运送液化气瓶、煤炭等劳务费用；个人家电、办公设备、户内水电管线设备、仪表的维修、报刊信函收递分发等费用。

（四）物业服务收费原则。根据2004年1月1日下发的《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理收费原则为“合理公开，收费与服务水平相适应”。

二、物业管理收费难的原因分析

（一）物业服务与承诺不符。笔者认为，物业收费难最主要的原因在于物业公司的服务与承诺不符。目前，大部分物业公司都属于“建管一家”型，或者“投标中的”型。第一种情形下，开放商为了能够更好地销售住房，给购房者提出很多项优厚的服务承诺，当这些潜在的业主变成真正的业主后，发现物业的服务与之前的相差甚远，不愿意缴纳物业管理费；第二种情形下，物业公司为了能够中标，提出的服务承诺都是物美价廉，等真正入主之后，也不能达到承诺的标准，导致业主愤愤不平，不相信物业公司，抵制缴费。

（二）物业有偿消费观念落后。目前，整个社会对物业管理的认识还处在一个较低水平，人们普遍对这个新兴的行业不很了解，许多业主尚未树立物业有偿消费观念。有位业主到物业质问，我住我的房，凭什么给你们交钱。客服主管解释说，工作人员的工资、基础设施的维护都是需要从物业费中出的。业主喊道，我又没有用过这些基础设施，凭什么要我交钱，你们说不通我。在“分房修房靠单位”传统观念的影响下，人们还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯——既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。另外，物业行业不同于其他服务行业，这种先服务后收费的方式，本身就使得物业收费处于被动局面。园区中的某些业主还没有形成一种像缴纳水电费那样的习惯，没有认识到物业管理服务的必要性。好物业维护好楼盘，好物业增值好楼盘的观念还没有被大多数人接受。

（三）物业管理服务收费偏高。现代城市的许多小区，都尽力塑造出城市富人区或高尚社区的感觉，但事实证明，更多入住在这些小区的工薪阶层，是“负人”，即大部分业主都是在负债的情形下入住的。而高层和小高层的存在，电梯的普遍使用，现代化通讯工具以及可视系统等都提高了物业收费的标准。负债入住以及物业费的偏高，是很多人抵制或延迟缴费的一个原因。

（四）物业管理的服务内容不明确。2007年笔者所在的小区发生一起小汽车丢失事件，由于是免费停车场，加之事件根源在于业主醉酒忘锁车门，因此经法院宣判，此事件系业主自己的责任，物业公司不予负责。尽管如此，该业主仍以此为理由拒交物业费。这种认识表现出业主对物业管理企业所进行的服务和责任的主张上，随意拓宽了物业管理的外延和内涵，从而对物业管理企业的责任要求超出了合理的范围。

2004年1月1日出台的《物业服务收费管理办法》规定的收费原则为：合理公开，收费与服务水平相适应。物业的服务水平业主看得见，但是收费标准业主却看不见。这必定会引起业主的猜疑和不信任，无益于双方的沟通，增加了收费的难度。

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三、物业管理收费难的解决对策

（一）物业公司应质价相符。如果属于建管一家的情形，物业管理的早期介入可以有效避免工程质量的遗留问题，在公共设施的建设上物业公司也可以根据业主需求，提出更加合理化的建议。然而，现实的情形是很多物业公司的前期介入也只是在走形式。这样的物业管理企业往往不进行严格承接验收，稀里糊涂就接管过来。笔者认为，我们可以借鉴近邻日本的做法。日本政府就非常重视早期介入的作用。他们要求在房屋销售时，一定要确定物业管理单位。实际上，物业管理公司在房屋设计、规划阶段已经介入，另外在房屋出售时，物业管理公司也已经制定出20年的维修养护计划。我们要求物业公司早期介入的工作重点是制订《工程服务计划》，其包括：对建安工程、附属工程和室外工程进行补充设计漏项、完善使用功能；优化系统设计、完善设计细节；对绿化设计和变更设计进行审核补充设计；参与房屋建筑设备和电气设备的选型；对封建结构、隐蔽工程、装饰装修、设备安装和系统调试进行工程监理。最后，必须严把承接验收关，在承接验收中必须分清开发建设单位与物业管理企业的责任，特别对于物业共用部件、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会移交承接验收手续，凡属于开发建设单位的责任由开发单位负责解决，切不可忽视承接验收的环节，为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。对于投标选中的物业公司，应该本着诚信为本的精神，做出的承诺要努力践行，如果不能真正实现，可以自己降低物业费收费标准，使得收费与服务相符。

（二）加大宣传力度。为使业主和物业公司建立良好和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，物业管理公司应对业主加强物业法律法规、物业管理知识宣传。在日常的管理中利用不同的宣传形式，如使用公告栏、宣传栏等向业主进行宣传。物业公司还可以根据业主的特点，不定期组织物业管理的相关知识的宣传活动，与业主互动交流，使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识，并逐渐树立起正确的物业消费观念和物业消费意识，让他们切身体会到他们才是物业管理的最大受益者。物业管理公司要以更良好的管理与服务让广大居民切实感到物业管理所带来的变化，从而唤起他们的参与意识。此外，在收费问题上，要使各级政府部门认识到此事事关物业管理行业的生存发展。只有政府、物业管理公司、业主共同提高认识，才能真正解决物业管理收费的难题。

（三）制定合理的价格标准，对低收入者适当补贴。首先，对不同的住宅区根据居民的不同情况，制定合理的物业费标准，与业主协商确定，明码标价，力争达到业主与物业公司的双赢。同时，国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，要制定像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准，物业公司在不损害其他业主利益的前提下，适当降低例如回迁户的物业费，使交不起物业费的贫困户的物业费也能有一个合理的解决途径。

（四）增强物业管理服务费收支的透明度。我国在2006年提出物业费公开这个服务理念。事实上，增强物业管理服务费收支情况的透明度，是业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务，同时也有知道物业管理服务费用在什么地方，花到哪里的去的权利。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求，不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，以接受业主、物业使用人的查询和监督。因此，可以推行综合收费卡制度，就是将居民的水费、电费、煤气费、物业费等统一存储在一个卡中，业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门划卡结算。如果卡中所存资金不足，其水、电、煤气等均不能使用。这样不仅可以减少大量的收费人员，提高办事效率，降低服务成本，而且也是保障居民消费应收尽收的好办法。

四、总结

现阶段，我国的物业管理刚刚起步，业主有偿消费的观念还没有确立，物业公司的服务往往难以满足业主的要求，增加了物业收费的难度。笔者认为，改善物业收费难的问题，需要物业公司和业主共同努力，只有收费标准的透明，才能使现有问题得到更好的解决。

主要参考文献

[1]赵秀池，谭善勇.物业管理实务[M].北京：中国林业出版社，2000.

篇(3)

经过三十多年的发展，广州市作为我国物业管理行业的先行者，物业管理发展取得了巨大成就。新建商品房社区均纳入了物业管理范畴，老旧社区2008年底实现全市老城区物业管理全面覆盖，极大地提升了老城区治安、卫生、环保等的水平。广州市老旧社区中，大部分实行的是简易型物业管理和专业化物业管理相混合以及单纯的简易型物业管理模式，仅有极少数老旧社区实行专业化物业管理模式。以越秀区为例，简易型物业管理社区49个，混合物业管理社区个数208个，专业化物业管理社区19个。引入物业管理，有效地改善了老旧社区的社会治安、居民居住环境和生活质量，警力资源消耗和市政管理成本也明显降低，实现了市民安心生活与政府管理省心的“双赢”局面。

二、广州市老旧社区物业管理的主要问题

（一）硬件条件较差，物业服务成本高

广州市老旧社区硬件条件差。尽管经过前期集中和后期有针对性的整治，许多老旧社区硬件条件有较大改善，但是难以通过简单的整治根本好转。停车场地等公共配套设施的缺乏，使得物业服务企业的盈利空间极为有限，较多的出入口使得物业管理风险较大，成本较高。

（二）住宅专项维修资金筹集困难

当前老旧社区房屋本体和基础设施陈旧，因为设施设备的老旧等造成水管爆裂、厕所漏水、管道堵塞等问题较多，但是住宅专项维修资金筹集却极为困难。又由于老旧社区部分居民收入水平偏低、物业出租比例大、缺乏有效运作的业主组织等因素，使得协商筹集物业大修资金十分困难。

（三）物业服务收费标准低，收费难，物业管理持续发展困难

广州市大部分的老旧社区，物业服务收费难问题依然十分突出，集中表现在部分居民拒交、欠交物业服务费，收费率偏低。比如越秀区某个片区内，73个简易型物业管理小区平均收费率低于50%，专业化物业管理小区的收费率也大多未超过60%。物业服务收费标准低，收费难，因此使老旧社区物业管理保持与发展面临巨大困难。在政府财政补贴、房改单位补贴或相关部门给予配套的扶持下，进入老旧社区的物业服务企业才能维持正常的运营。但是，由于这种补贴、扶持多是临时性措施和权宜之计，没有形成长效机制，一般难以持续。一旦扶持消失或力度下降，物业服务企业便难以维持。从2010年开始，越秀区等一些老旧小区引入的专业化物业服务企业多数陆续退出，其他老旧社区物业公司撤离现象也十分严重。部分小区从较为全面的物业管理服务，变为简单的单项服务，甚至出现脏、乱、差的现象。

（四）各类物业管理纠纷频发，业主组织不健全，协调难度大

简易型物业管理社区的物业管理纠纷，不属于《物业管理条例》协调范畴，居民大多会向居委会反映，由居委会进行调节，效果大多比较好。居委会协调工作中，纠结数量最多的是占用公共部位，协调难度最大的是房屋维修问题。老旧社区楼宇年久失修，维修量大，费用高，协调工作非常艰难。由于老旧社区楼宇大多没有住宅专项维修资金，维修的时候需要协调居民集资解决。且部分居民认为设备老化对自己家不造成影响，便不愿意交维修费。往往因为一两户拒交维修费，致使维修工作开展受阻，产生纠纷。提供专业化物业管理服务的社区，一旦出现物业管理纠纷，大多会由物业服务企业协调解决。如果社区成立了业主委员会，则会由物业服务企业、业主委员会进行调节。如果没有成立业主委员会，则有可能加入居委会、街道办甚至区房管局来协调，如果协调不成功，就会走上访或者司法程序。总体而言，广州市老旧社区业主组织不尽如人意，从而导致针对频发的物业管理矛盾协调难度大。

（五）部分居民物业管理观念依然淡薄

广州市老旧社区中居住的是大多是城市中的老居民和享受福利房的职工，这当中还有一部分低收入群体。习惯了单位式社区免费管理模式，物业管理观念淡薄。尽管大多认同实施物业管理后，社区综合环境大有改善，但对收取物业服务费、交纳住宅专项维修基金不习惯、不理解，还有些居民随意更改房屋结构、占用和使用房屋周边的公共场地和公用设施，不主动参与社区公共事务。

（六）自治、简易型物业管理存在法规障碍

国务院颁布的《物业管理条例》规范的是市场化、专业化、企业化的物业管理，而对于业主自我管理的简易型或简易型与专业化管理相结合的物业管理模式并没有阐述。老旧居住社区由于物业规模小、居民付费能力与意愿低，完全实行专业化、市场化的物业管理缺乏经济基础，实行业主自我管理或自我管理与专业化管理相结合的方式是一种现实选择，但实施中会遇到如何收费，如何开户建账，是否交税，从业人员要不要执业资格以及协助企业要不要专业资质等问题（原来符合资质要求的企业因为经营困难，专业人员调走，可能资质不够）。法规不明确，操作执行与监管就存在很大问题，老旧小区物业管理工作就难以规范。

三、广州市完善老城区物业管理的建议

（一）多渠道筹集资金改进硬件设施

资金筹集需要从多渠道多方面进行，建议学习借鉴《北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知》（京政发[2012]3号），从财政投资、售房款、住宅专项维修资金、个人公积金、责任企业资金和社会投资多渠道筹集资金。而广州更可以发动居民出资、动员社会组织与企业捐助、政府与企业联合开发等整合资源，增加和完善老旧小区市政基础设施设备及公共服务配套设施和居民交流活动场地。至于政府资金投入方面，在2005年到2007年，广州市原东山区每年投入500万元，推进老城区的物业管理，取得了显著的成绩，而在此后，广州市在老城区物业管理上投入力度有待加强，老城区硬件设施的完善需要政府加大投入。

（二）多举措扶持老旧社区的物业服务企业

加强对老旧社区物业服务企业的扶持力度，制定并落实有针对性的扶持政策，包括：如适度给予财政扶持，给予税收和金融扶持政策，给予培训补贴和用工补贴和社会保险补贴等。允许接管老旧小区的物业服务企业适当增加管理范围与规模，整合利用小区内部和周边空地、道路资源提供地面停车收费服务。扶持物业服务企业提供延伸居家养老、社区电子商务等增值服务，增加创收，以此补贴物业服务收费的不足。对于缺乏经营资源的区域，根据规划和小区服务与管理的需要，可由区、街投入一定资金补建必要的配套设施，委托物业服务企业经营管理，收益用于补贴本小区的物业管理。

（三）健全表达机制和民主协商机制

健全畅通有效的利益表达诉求和民主协商机制，让居民遇到物业管理纠纷有处解决。建立多元多层级物业管理纠纷调解体系，将区、街物业管理联席会议制度与各级物业管理行政主管部门调解工作对接，一般物业管理纠纷由区、街、社区三级专职（社区可为兼职）工作人员调解，重大物业管理纠纷，由区、街分别启动联席会议，责成相关部门协同解决。建立行政调解、人民调解、司法调解、行业调解相互衔接的联动机制，依法、及时、有效预防和化解因物业管理而引发的矛盾纠纷。

（四）完善相关政策和法规

建议出台针对老旧社区业主自我管理或自我管理与专业化管理相结合的物业管理模式的法律法规，明确其住宅专项维修资金筹集、管理与使用、简易型物业管理收费、建账、税收、从业人员执业资格等的相关法规。尽快出台细则明确老旧社区私搭乱建、违规装修、不当群租、“住改商”等行为的处理办法。通过出台政策和法规，进一步明确街道、居委会物业管理范围与任务，调整和充实物业服务行业行政管理专职力量，可以在街道办增设物业管理科，配备专门人员，负责专项事务，或者以招标方式购买居民组织、物业管理行业协会、物业管理中介咨询机构等第三方组织提供的物业管理社会服务。

（五）加强对老旧社区业主组织的指导、监管

老旧社区业主组织成立业委会的不多，很多是居民委员会通过楼长等来协调有关房屋维修、设施设备维修养护、邻里物业纠纷等，因此要强化街道办事处对业主组织的筹建、指导、协助和监督职能，街道办事处要依法负责指导、协助老旧社区业主成立业主大会、选举业主委员会及办理业主委员会备案工作（可以委托居民委员会和第三方机构具体操办），指导、协助、监督业主大会和业主委员会的日常活动，尤其要细化居民委员会在老旧社区房屋维修、设施设备维修维护、邻里纠纷等的责任。

（六）加强正面宣传引导

篇(4)

【关键词】物业管理；意义；经济发展

如果把城市比作一整座楼房，那么小区就像它的一扇扇窗子，城市的形象从这一扇扇窗户里可见一斑。和谐的小区是城市经济平稳发展的基础，而小区内的物业管理水平则直接影响到了小区的居住水平。

一、物业管理的概念与性质

由专门的机构和人员，依照相关合同和契约，以经营的方式对已经投入使用的各类房屋建筑和房屋附属品进行管理，同时兼顾房屋区域的环境卫生、公共绿化、安全卫生、道路养护的专业化管理，并向小区内住户提供有关方面的专业，这就是物业管理的内涵。物业管理是一种准公共产品，属于第三产业的范畴，它高度集中管理，提供多层次的服务，并较好地融入了市场化经济。

二、我国物业管理模式和历史进程

我国物业管理的基本模式包括独立的物业公司管理模式、隶属于房地产开发企业的物流公司管理模式和旧有住房制度下由政府房屋管理部门和企事业单位后勤部门改制的物业管理模式。

20世纪80年代，我国开始尝试探索物业管理模式，1981年3月，第一家物流管理公司在深圳成立。1993年6月，深圳市物业管理协会的成立标志着物业管理的社会地位确立，继而各大城市小区都实行了物业管理制度，到如今 ，物业管理几乎普及到了全国上下的所有小区中，为我国经济社会和谐发展和广大人民生活水平提高作出了重大贡献。

三、物业管理的现实意义

1.促进社会经济的发展

通过调查房屋出售后用户的心态得出，广大住户最关心的就是物业管理和售后维修问题。近年来我国经济体制改革推动了房地产体制的不断改革，新体制的形成打破了传统体制单一产权结构的格局，物业管理模式随之取代了传统房屋管理体制，多元化的物业产权和社会化的物业管理形成。经济学表明，解决好居民买楼后的问题或者设置有效的机制来管理楼房的售后问题，能够提高居民对销售方的信任，从而刺激消费行为产生。如今房地产产业已经成为国民经济的基础性产业，不管是从建设过程中所需的上游产品来看，还是从建成后的服务对象和依托关系来看，房地产都是一个关联度高、产业链长、涉及面广的先导性行业，是国民经济贡献率最高的产业，而良好的物业管理帮助解决了房屋售后问题，满足了消费者的要求。

2.提高房产投资效益

最近几年房地产行业的飞速发展，得益于政府的相关策略，也得益于物流管理的支持。房产项目包含可行性论证、投资开发、经营管理这几个环节，缺少物业管理的房地产是不完整的，只有用现代化的物业管理手段向广大住户提供全面、高效、优质的服务，才能不断刺激消费者对房屋的消费需求，从而优化房地产资金的循环和周转，提高投资效率。

3.改善了居民的生活质量

物业管理包含维修保养、治安工作，负责美化小区自然环境的建设，规划管理道路建设和车辆活动，负责组织一些丰富多彩的社区活动，这一系列的工作的实行不仅为小区居民创造了一个环境优美、安全舒适的居住环境，还营造了一个和谐共处、相亲相爱的精神环境。良好的物业管理符合我国建立小康社会的发展目标，推动了社会精神文明建设进程，提高了城市居民的生活质量。

4.帮助树立良好的城市形象

小区是城市最基本的建筑单位，对小区进行合理的规划，创造优美的环境，完善功能建设，为人们营造一个利于身心的居住场所。对于一个城市来说，各个小区的物业管理水平是这个城市发展水平的一种具体体现。只有实现物业管理的不断发展和完善。才能促进整个城市的精神面貌焕然一新。物业管理作为一个经济产业部门，它自身也具有一定的经济价值，在现实生活中已经逐步成为现代城市经济的重要组成部分。

四、结束语

良好的物业管理有利于满足人们物质精神文明的需要，有利于房地产售后工作的完成，有利于创造文明安全的居住环境和社会环境，所以我们要不断完善物业管理制度，加强体系建设，为人民生活造福利，为物业管理这个行业自身谋得长足的发展。

参考文献：

[1]徐婧.天津市居民小区物业管理优化研究[D].天津大学，2012，22（01）

[2]李玉杰.中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究[D].东北财经大学，2011，12（07）

篇(5)

物业项目管理是检验物业管理公司能力的“主战场”，笔者认为从物业项目管理和运营的角度，其精要可概括为“合、收、控、增”四个字。项目经理圈子

合，即团队建设。强调一百人走一步，步步为营。任何管理的范畴都强调组织建设和团队建设，建班子、带队伍是管理者最常说的话。以下事例让我们明白团队建设不只是人的建设，团队环境才更重要。

项目管理培训

某别墅管理项目，办公地点比较分散，在实际管理过程中遇到这样一个问题：该物业管理项目虽有精细化的管理制度，明晰化的流程程序，但各部门却有章不循，甚至执法犯法，项目工程管理人员和客户服务人员一起挖项目的墙脚，承接业主的维修中饱私囊。公司总部发现这样的情况后，首先由现任项目经理进行全员培训，并惩罚了当事人，项目管理情况有所好转。但好景不长，不久问题又出现了，而且变得更加隐秘，甚至出现盗用库房材料和私自倒休等情况，物业管理费收取率直线下降，上半年只完成了全年计划的30％。公司人力资源部加大管理力度，频频更换项目经理，但效果不佳。后来公司成立了项目整顿小组进驻该项目，培训企业文化，培养团队意识，效果还不明显，此项目也成了物业管理公司的一块鸡肋。谁知该项目的转机竟然是一位保安员的建议，他在给物业管理公司人力资源部写的建议信中提出，物业项目的团队建设中要想做到上下一心，形成合力，最简单的一条就是让散落在园区各个办公室的主管回到一间大办公室，联合办公。后来公司采纳了这位保安的建议，项目调整了办公室，经过一个月的磨合，团队建设取得了初步成功。

由此可见，团队建设不是走马换将，简单的调整人员，重要的是调整环境，即外在的工作环境和内心的心理环境，因为环境能影响人也能改变人。物业管理项目的办公环境一般都是“地下工作者”，又因为用房紧张，见缝插针的安排往往使管理者较为分散，增加了沟通成本，妨碍了团队建设。

物业管理的团队建设还有一个重要环节，就是做好项目各部门的职责定位，客户服务部应有权限管理保洁和安全管理人员，将他们归属到服务序列，将工程管理、绿化管理部门归属到服务增收部门。团队必须做到职责界定清晰，整体协调才能形成强大的合力。

收，即物业管理相关费用的收取。有人认为物业管理费用的收取是客户服务部的责任，其实物业管理费用是关乎一个项目全员的事情。首先，客户服务部要将所有业主的信息收集到位、管理到位、更新到位、维护到位，并根据收费的难易程度分析、制定合理的收费方案。业主拒绝交费的主要理由是建设开发遗留问题，因此，收费团队最好两人一组，由客户服务部人员和工程管理人员组成。开发商遗留问题主要是工程问题，工程人员参加收费，可以第一时间对业主提出的工程问题做出专业性结论，界定是开发商问题、是业主私自改建问题还是物业管理公司的问题，以便及时解决，提高效率。同时也会减少业主的不合理拒交借口，促进物业管理费用的收取。

同时，物业管理收费也要懂得灵活取舍，如果确是物业服务和工程管理中的问题，管理处就要及时解决，让业主认可管理服务工作，减少收费的阻力。

项目管理者联盟文章

如果业主提出的问题不属物业管理公司的责任，也要耐心解释说明，积极协调解决，让业主感到我们的诚意。在收费过程中，要做到人性化，情、理、法相结合。

项目管理者联盟文章

控，即控制成本。物业管理成本控制有两个重要方面：一是固定资产盘点，二是物业工程、食堂、办公和绿化等库房统管控制与管理。固定资产管理反映财务与物业项目行政管理部门的配合程度，如果在项目管理中两个部门的台账不能统一一致，就会致使财务固定资产折旧成本增加。项目管理者联盟

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一些物业项目管理过程中出现了管理人员承接私活现象，换人调岗很难解决问题。其实管理的关键就是库房管理，只要严格控制库房材料，就能将私自承接的现象控制住。库房管理要从采购开始，采购要建立供应商资料库，坚持货比三家原则，采购入库和出库管理岗位分开，领用流程清晰明确，要有记录和领用人签字。物品领用后要有使用跟踪，如果工程管理人员领用灯泡进行公共区域路灯更换，在更换后要有客户服务人员验收是否安装到位，如果是为业主更换，客户服务人员要对业主进行回访。对于物业管理项目而言，控制成本就是节省成本，节省成本就是创造利润，而且是没有任何成本发生的纯利润。

增，即积极寻求增收之源。物业管理项目开源需要高科技的运用，如物业信息化管理系统的运用，可节省内部人员管理成本，提高工作效率，加强物业管理各部门的联系，促进内部管理流程的优化和固化。其他科技措施的运用，如雨水回收、公共区域照明太阳能技术的利用，既能提高项目品质，又可增加收入。

项目管理培训

在物业管理项目中，增收主要通过工程维修的有偿服务和绿化养护的增值服务来实现，特别是在别墅项目中最为明显。别墅一般在远离城市的郊区，配套设施相对较少，因此其房屋的工程维修，户内设备如中央空调、新风机组等设备维护都是物业管理收入的增值点。别墅项目的绿化和庭院养护是物业管理的另一个增值点，通过物业绿化的专业管理，如防虫消杀、草木修剪、园艺管理、室内健康植物搭配管理等，每年的增值收入相当可观。

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一、现代物业管理的特点分析

我国物业管理是伴随建立社会主义市场经济的要求诞生的，它是一种与现代化房地产综合开发方式相配套，与产权多元化格局相衔接的综合性管理。物业管理具有社会化、专业化、企业化、市场化等四个基本特点。

1．社会化。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的专业分Tgt]是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理的社会化是指物业管理将原来分散的社会服务分工汇集在一起统一进行管理。对于物业使用者而言，物业管理犹如为业主找到了一个“总管家”：对于政府部门来说，则犹如找到了一个“总”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主又便于统一管理，大大提高了城市管理的社会化程度。

2．专业化。

物业管理是由专业的机构一物业管理公司对物业实施统一管理的。它将有关物业的各专业管理都纳入企业业务范畴之内，通过设置分专业管理部门从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工日趋专业化，有些物业管理企业也开始将一些专业管理、服务业务以经济合同的方式转包给相应的专业经营或服务公司。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，促进城市管理的现代化。

3．企业化。

物业管理公司作为一个独立的法人，按照国家颁布的企业法、公司法等法律法规的规定运作，不受任何干扰，政、事、企完全分离。因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。

4．市场化。

物业管理公司必须遵循市场经济规律，实行有偿服务，按照谁享用、谁受益、谁负担的原则来分担物业管理费用。作为经济实体的物业管理公司，是否实现利润是衡量其管理成效的重要标志之一，而实现利润要依靠企业自身的经营素质，积极地参与市场竞争，遵循市场经济的一般做法，实行管理招投标制，以优质的服务和合理的收费，在物业管理市场争取位置、扩展业务。

二、现阶段我国物业管理存在的问题

1．物业管理权责不明晰。

物业管理权责不明晰，过多不应该承担的风险和责任施加在了物业管理企业身上。为了提高房屋销售业绩或接到项目管理权，有的房地产开发商、物业管理企业甚至把物业管理说成了“包治百病”，从而造成广大业主错误的把一些应由社区承担的社会保障职能、应由政府行政部门承担的社会治安职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任、应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能都误以为是物业管理的事情。并且一旦发生问题，业主都会找到物业管理企业身上追究责任。物业管理服务活动涉及多个相关主体，其中包括业主、物业管理企业、房地产开发企业、公用事业单位以及政府行政管理部门等。相互之间关系错综复杂，而且各方认识也存在差异，责任界定也不明确，使得在对一些涉及相关主体利益方面的问题层出不穷。

2．市场机制尚待健全。

现代服务业中物业管理己经成为其重要组成部分，但物业管理作为一个成长于市场经济时期的新兴行业，不成熟的市场运作机制和交易双方导致各种矛盾和纠纷，引来众多社会关注和争议。市场经济条件下，整个行业发展会受到不规范市场化运作的严重影响。物业管理市场缺乏活力，需要必要的监督和竞争，健全的竞争环境还没有完全形成，招投标的标准化和透明度还不够，违法违规现象依然存在。因为缺少合理的市场竞争机制，必然导致物业管理企业管理水平低下，运作不规范，而业主也不满意此种不合格的物业管理，业主参与自治的积极性无法调动。此外，由于必要监管机制体制的缺失，造成了物业管理市场的持续混乱。

3．优化物业管理收费制度。

一般住宅小区物业管理服务费包括：“(1)服务、管理人员的工资和按相应规定抽取的福利费；(2)公共设备、设施日常维修、运行及保养费用；(3)清洁卫生费用；(4)绿化管理费用：(5)办公费：(6)保安费；(7)固定资产折旧费：(8)税费”。目前物业管理行业中，听到最多的是物业管理收费困难的抱怨。资金回笼困难无疑是影响物业管理企业健康成长的重大问题，严重制约了物业管理行业扩大再发展的进程。而业主为了证明自己不交物业管理费合理，则举出诸多理由来证明物业公司服务不到位。从本质上讲，物业管理费收缴率低的直接后果是欠费业主侵害了付费业主的合法权益，同时也干扰了物业管理企业正常工作的开展，进而降低了物业管理的服务质量，形成了恶性循环。虽然有关行政主管部门出台各种考核措施，但都是针对物业管理企业进行制度上的规范，对于业主的违法行为，尚无有效的制约措施。

三、促进物业管理发展的几点建议

1．改革物业管理改制。在物业管理中，引入竞争机制，主动改革，增加动力。创建社会化、专业化的品牌物业管理公司必须引入竞争机制。业主是物业的真正主人，业主大会直接选聘物业公司，而不是由政府和开发商指派，从而为物业管理企业带来竞争压力，淘汰一批分散的素质低的小企业，促进服务质量高、收费合理的物业管理公司。形成规模化的经营管理，促进品牌物业管理公司的产生，促进物业管理的专业化、社会化，使物业管理公司的资源配置更加合理。

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关键词：物业管理；可持续发展；新办法

一、物业管理的特点

物业管理是一种新型的管理模式，它具有社会化、专业化、市场化、经营化等特点。

物业管理具有的社会化特点指的是它将分散的社会分工汇集起来统一管理诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等等，对于每位业主而言，只需物业管理公司一家的服务就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，宛如为各业主找到了一个总管家，而对政府各职能部门来说，则找到了一个总。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到服务。物业管理专业化是指物业管理由专业的管理企业―物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理的范畴之内，物业管理公司可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理公司也可以将一些专业管理以经济合同的方式交给相应的专业经营服务公司。

二、物业管理存在的主要问题

1.对物业管理的认识存在误区

经过20年的风风雨雨，我国物业管理从无到有，从小到大，目前，已形成为一个新兴行业。但由于受市场经济发育程度、地区经济发展水平和国民收入水平等因素的影响和制约，人们在其认识上仍存在着种种误区：第一，业主对有偿服务的不适应。相当多的业主还习惯于行政型、福利型的封闭式房屋管理模式，许多业主即使己经切实感受到了物业管理体制的优越性，但往往还是对花钱买服务的现代市场消费观念难以接受。第二，物业管理人员认识存在着偏差。较普遍存在着“重管理轻服务、重收入轻付出、重自我轻协调”等等想法。第三，城市政府对物业管理的认识走极端。一是把物业管理当成一般的企业，而看不到物业管理活动作为城市管理的一个重要部分，也是推动城市文明建设和塑造现代化城市形象的一支重要力量，因而在所谓“政企分开”的口号下，撒手不管，使物业管理得不到政府的有力支持；二是把物业管理部门看作“街道办事处”，或“居委会”，从根本上否认它的企业属性，因而进行不适当的行政干预，使物业管理难以步入市场。

2.部分物业管理企业独立法人资格不明确

我国大部分地区新建住宅小区物业管理基本上都是由开发商下属物业管理公司或部门承担，其动机主要是促进物业销售，物业管理企业没有独立的法人资格，其经营主要依赖于开发商的补贴和资助，这一方面造成了物业管理企业缺乏竞争意识，养成了守摊思想；另一方面也使得一些本该由开发商承担的责任有意无意间转稼给了物业管理企业，阻碍了物业管理工作的正常运转。其结果是导致部分物业管理企业服务质量低下，企业规模小、效益低，缺乏企业可持续发展的必要积累，造成企业发展后劲不足。

3.物业管理自身存在严重混乱现象

目前新建住宅小区物业管理混乱现象表现在两个方面：一方面物业管理企业中专业人才匾乏；另一方面业主自治管理能力差。物业管理队伍中专业人才奇缺突出表现在：一是传统的继承型房地管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普通岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少，特别是能担任部门经理以上职务的人才少。这种人才不足的局面如果得不到改变，势必影响物业管理行业向高水平发展。物业管理中有一条基本原则，即业主的自治管理能力与物业管理企业的专业化管理相结合。

三、物业管理新对策

1.加强物业管理理论教育

我国实行计划经济体制几十年，人们对住房是福利的观念根深蒂固。要改变这种局面，必须大搞舆论宣传，让现代物业管理理论深入人心，使广大业主和物业公司认识物业管理的意义，认识到物业管理费是“取之于民、用之于民”的。既要反对物业管理企业只收费不服务和多收费少服务、又要制约物业管理的受益人只愿享受服务，不愿支付物业管理的行为。

2.建立公开、合理、透明的物业管理收费制度

明确收费项目和标准。根据物业管理中发生的费用确定收费的项目，并明确其使用范围，这是搞好收费管理的基础。为了适应建立市场经济新体制的需要，不同资质等级的物业管理企业和不同服务档次的物业，应制定不同的收费标准，实行公平竞争，优质优价，合理收费。如一些城市规定，获得国家、省、市级的物业管理小区可在规定的收费幅度内分别上调30%、20%、10%。坚持公开性、增加透明度。物业管理费用标准预算方案要在物业管理公司制定后提交业主委员会讨论，经审核通过之后，方可公布执行。同时要定期公布物业管理费的收支情况，接受业主和用户的监督。物业管理企业不同于一般企业，消费者有知情权，有权知道他们所交纳费用花在什么地方。现在许多公司都有暗箱操作，特别是没有成立业主委员会的小区，物业管理收费更是缺乏透明度。如果物业管理企业收费有个好制度，则业主和物业管理企业双方心理都踏实，可以相互信任。

3.努力提高物业管理公司自身的经营水平

当前在物业管理中，业主与物业管理公司之间存在纠纷不断的怪圈，同时物业管理企业也往往被入不敷出、无法赢利所困扰。怪圈和困扰，在很大程度上应该归结于物业管理公司自身的经营水平不高。事实上，物业管理公司与业主之间的矛盾是永恒的矛盾，因为业主总是希望以最少的花费换取最好的服务，而企业则总是希望以最小的代价换取最多的回报。要解决好这个矛盾，物业管理公司必须端正自己的经营思想，以业主为本，在物业管理中应该真正去尊重、配合业主委员会的工作，在所有涉及业主利益的问题上，应该充分与业主沟通。

参考文献：

[1]李文洁.大力培育和引导物业管理招投标市场[J].中国房地信息.2001（03）

[2]文林峰.建立公开、合理、透明的物业管理收费制度[J].中国房地信息.2000（06）