物业管理相关的法律法规精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业管理相关的法律法规范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：项目课程；学生学业评价；评价方案构建

一、项目课程理论下。物业管理法规课程的内容重组与任务设计

(一)项目课程与项目教学的基本定义

项目课程“是指以工作任务(项目)为中心，选择、组织课程内容。并以完成工作任务为主要学习方式的课程模式。”

职业教育项目课程定义为，以工作任务为中心选择、组织课程内容。并以完成工作任务为主要学习方式的课程模式，其目的在于加强课程内容与工作之间的相关性，整合理论与实践，提高学生职业能力培养的效率。

项目教学法是项目课程的主要教学方法，项目教学法是“学生在教师的指导下通过完成—个完整的‘工作项目’而进行学习的教学方法”。在项目教学理论的指导下，在职业教育的专业教学中，创设近乎真实的职业环境，设计相关工作任务(项目)，让学生参与与体验项目的制作完成过程，以达到更有效的教学成果。

项目课程改革，是当前职业教育课程改革的重要内容，在中职专业课项目课程的教学实践研究中，引入项目课程理念，进行项目教学实践，改革与完善学生学习评价，也必然地会成为当前重要的职教课改活动。

(二)项目课程物业管理法规学习内容的重组和学习活动的设计

1　学科体系下，课程物业管理法规的弊端

物业管理法规是物业管理专业学生必修的核心课程之一。物业管理法律法规学习内容主要是：学习一系列的由国家权力机关或其授权的行政机关制订的，旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在物业管理活动中发生的各种社会关系的一系列特定的物业管理法律规范。

物业管理活动中的法律规范，具体来讲包括物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章，以及地方性物业管理法规和规章。如《民法通则》《合同法》《物权法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等。

在旧的学科体系下，物业管理法规的课程内容，主要是分章节进行的，在教学过程中，存在着各个学习的法规内容相对孤立、理论味重、学习内容枯燥、学生没有参与的热情、学习效率低，而且通常仅仅是借助卷面考试来考核学生的学习成效，等等弊端。

2　项目课程理论下，物业管理法规学习内容重组和学习活动的设计

项目课程理论下，课程物业管理法规主要的变化就是：学习活动是模拟设计在物业管理活动的过程中，为完成一项物业活动任务，要求掌握与使用与之相关的物业管理活动法律法规和规章制度等内容，设计项目学习任务、组织学习过程、达成学习目标，最终促进学生学业的提升。

主要分为三个层次：

(1)知识目标

通过学习能了解相关物业管理法律法规、规章制度的内容，特别是一些规范性的应知应会要求，要做到能熟悉地解释。

(2)技能目标

能在相关内容学习的基础上，在模拟的物业管理活动中加以运用，顺利实施，体现一位专业人员应具有的技能素质。

(3)情感目标

通过项目学习、学生自主与小组合作学习、情景模拟等，激发自信心，培养物业管理专业的职业意识、职业素养、职业归属感和团队精神等。

围绕物业管理行业的典型工作过程，结合项目课程物业管理法规的学习目标，借鉴项目教学的理论，可以将课程学习内容整合为一个学习项目，并按一定的顺序设计出阶段的任务。具体如下：

任务一：夯实学生的物业管理法律法规知识基础

学习内容：物业管理法律法规知识基础

主要知识点：物业管理法律规范、法律关系、法律责任等。主要是为下一步学习物业管理法规打好知识基础，提升法律的常识，培养守法的意识。

主要学习活动：生本小组学习，生活与行业案例的讨论、学生体会的交流等。

任务二：熟悉流程、尝试进行模拟物业服务企业的设立

学习内容：《公司法》《物业服务企业资质管理办法》

主要学习知识点：公司与公司法的概念；公司的特征；公司的分类；物业服务企业的认识；物业服务企业的资质及其具体条件规定；物业服务企业是如何设立的。(后两个知识点为重点学习内容)

学习活动：(1)生本小组学习，制作课件，课堂展示交流。

(2)模拟创建企业活动(能力拓展)：依据《公司法》《物业服务企业资质管理办法》的规定，以小组为单位模拟创建物业服务企业。(内容包括：公司名称、公司的类型、章程、法人代表等职务分工、资质、注册资金、办公地点等)。展示形式：借助课件、电子文档等方式，举行公司成立活动，展示公司设立的过程。

任务三：了解物业项目招投标、签订《物业服务合同》

学习内容：《合同法》《物业服务合同》

主要知识点：合同与合同法的概念；合同订立的程序(要约与承诺)；合同成立、生效、履行和违约承担的方式等；前期物业服务合同与物业服务合同的区别与关系；物业服务合同的格式、主要内容。

学习活动：(1)生本小组学习，课堂交流展示相关知识点的学习成果。

(2)模拟签订合同签订过程。以学校为甲方，小组模拟公司为乙方，借助物业服务合同的范本，编写一份接管校园物业管理的服务合同(主要注意合同的格式、主要内容)。

任务四：熟悉典型工作任务，模拟物业管理过程的相关规范

篇(2)

关键词：中职；物业管理法规；教学

物业管理行业是关系到千家万户的新兴行业，对于社会的和谐发展具有十分重要的作用。现代专业化的物业管理是一种适应社会主义市场经济体制的房屋管理模式，对管理各方的权利义务要求十分严格，法律关系十分明确。随着社会的进步和房地产业的发展，业主和政府管理部门对物业的管理水平、物业管理企业和从业人员提出了更高的要求。物业管理从业人员不仅应具备物业管理的专业知识和专门技能，还必须掌握相应的法律知识，才能保证物业管理工作的规范进行，预防行业风险，减少行业纠纷，满足居民日益增长的需求。

目前，物业管理企业与业主之间的关系不顺等问题逐渐显现，物业管理民事纠纷日益增多，究其原因，一方面是物业管理法制建设相对滞后，另一方面是物业管理当事人法律意识淡薄，物业管理法律知识贫乏，有法不知、有法不依。面对物业管理行业的快速发展，提高物业管理从业人员的整体素质，提高广大业主和使用人对物业管理法律法规的掌握和应用能力，已经成为一项紧迫的任务。

《物业管理法规》这门课正是针对上述问题而对物业管理专业开设的一门主要课程，然而物业管理涉及的法律关系十分复杂，法律关系的主体非常广泛，不仅包括政府行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业、业主、物业使用人，也包括电力、煤气、热力、公安、消防等相关部门。因此，《物业管理法规》课要求掌握的法律法规种类也非常多，不仅要掌握《物业管理条例》等专门针对物业管理的行政法规，也要掌握与物业管理相关的《合同法》、《城市房地产管理法》、《价格法》、《招标投标法》、《环境保护法》等适用于物业管理活动和纠纷处理的法律规范；不仅要掌握《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关物业管理的行政法规，也要掌握《物业管理企业资质管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标暂行办法》等有关物业管理的行政规章及地方性法规、规程和技术标准等。因此，要在有限的课时内完成教学任务，使学生掌握大量的知识点并能在实际中灵活应用，必须结合中职学校学生的自身特点，采取恰当的教学方法。中职学校以职业技能教育为基本目的，对理论知识要求较少，而对应用技能的要求较高。同时，中职学校学生的文化基础知识相对欠缺，对系统理论知识的学习兴趣不高。鉴于这两方面原因，中职学校的课程教学应采用理论讲解通俗、突出实用、定位准确和可操作性强的教学方法。

笔者认为，中职学校的《物业管理法规》课程教学应把握以下几个方面：

讲授内容应是适用的最新知识近年来物业管理行业发展十分迅速，国家和地方在物业管理方面的立法步伐加快，陆续颁布了一些法律、行政法规、政府规章和技术规程等。同时也有一部分规章制度已经废止。作为《物业管理法规》学科的任课教师，必须时刻关注相关法律法规或政策的，关注正在讨论或起草的有关法规。在选用教材或教学参考资料时，应注意选用较新版本的教材或资料，并在教学中区分教材中哪些内容符合现在的规定，哪些内容已经过时。在教学过程中，辨别相关内容是否与新的法律法规一致，以保证学生学到最新的知识。

讲授过程应条理清晰、思路明确在整个课程的教学中应首先介绍物业管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物业管理工作程序介绍各阶段、各类别的物业管理法律制度。在具体法律规范的讲授中应遵循以下教学过程：（1）根据法律规范的规定，物业管理法律关系的主体在物业管理中必须做什么、允许做什么、不允许做什么。（2）如果违反法律规范的规定会有什么样的法律后果。（3）通过案例分析使学生进一步掌握法律要点。（4）课后让学生完成与课堂内容紧密相关的思考题。这样将法律规定、违法责任与实际案例紧密联系在一起，把抽象的法律条文变成生动的、便于学生接受的知识，增强了课堂教学的趣味性，有利于学生对知识的掌握和运用。讲解的语言应深入浅出，通俗易懂针对中职学生基础知识欠缺的实际情况，教师在说明法律法规的前提下应尽可能采用通俗易懂的语言，避免大量的法律专业术语，并辅之以丰富的典型案例。例如，在教授业主与业主大会的相关知识时，教师可以通过“不是业主，而是业主的亲属能不能参加业主大会”的案例来说明“业主享有参加业主大会会议的权利、业主可以委托人参加业主大会会议”的规定；可以通过“没有参加业主大会，是否可以不接受业主大会通过的决议”的案例来说明“业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力”的规定等等。案例应少而精，紧密结合课堂教学内容，采用以学生分析为主、教师适当引导的方法，这样有利于学生理解并掌握专业的法律知识，并能够解决实践中的物业管理法律问题。

多媒体和传统教学方法相结合采用现代化的多媒体教学手段可以节省很多板书的时间，并且容易吸引学生的注意力，同时可以在有限的时间内传递更多的知识信息。教师在平时还可以从身边搜集或录制一些与教学内容相关的场景或案例，通过多媒体播放给学生，增强学生的学习兴趣和学习效果。但是也应适可而止，因为传统的“粉笔加黑板”式的教学方法也有自身的优势。比如，传统的教学方法需要教师有较多的肢体语言和学生进行即时的交流；教师还可以通过板书关键字、词强调有关内容，准确、工整的板书还可以引导学生规范地书写。另外，进行多媒体教学时，教师需要花费大量的时间进行电脑操作，使授课方式显得机械、呆板。因此，教师在教学中应注意综合运用不同的教学方法。

适当采用学生讨论或模拟法庭等灵活的形式利用课堂或课余时间给学生安排一些与所学知识紧密联系的典型案例，让学生分组讨论、分析案情，寻找处理矛盾纠纷的法律依据和具体的处理方法或者让学生进行模拟法庭辩论。在讨论或辩论时需要查找大量相关的资料，可促使学生加深对所学知识的正确理解和应用，增强学生的实际操作技能。

总之，中职《物业管理法规》课的教学应紧密联系中职教育的特点和学生的实际情况，做到简明扼要、突出重点、注重实用性，使学生熟练掌握课程内容并灵活运用所学知识分析问题、解决问题。

参考文献：

[1]汤腊梅.物业管理法规[M].北京：高等教育出版社，2003.

篇(3)

1.从《物业管理法规》课程的教学内容分析。目前物业管理行业在不断发展，物业管理法律也随着不断完善，物业管理起步比较晚，相应的物业管理专业的教材也不完善。物业管理专业在高校教学过程中，教材内容简单枯燥，缺乏典型性案例，给高校物业管理专业教学带来了巨大困难。

2.从物业管理教学的方法上分析。传统物业管理课程教学主要通过课堂讲授的方式进行，这种授课方式忽视物业管理实践的重要性，单一的授课方式限制了学生处理问题的能力，使得学生无法解决实际问题。在教学考核过程中，只重视理论知识的考察，忽视实际应用能力的检测，不利于学生提高技能。

二、《物业管理法规》课程改革的目的

1.提高学习的兴趣。《物业管理法规》课程具有很大的实用性，但其课程内容枯燥，使学生产生厌学情绪，加之采用传统的授课方式，使学生对物业管理专业失去学习兴趣。因此，对《物业管理法规》课程的改革，应该做到调动学生学习的积极性，只有提高学生的兴趣，才能让学生参与到课堂活动中，提高学习效率。

2.提高学生解决实际问题的能力。《物业管理法规》课程教学要做到既提高学生的法律知识水平，又提高学生解决问题的实际能力。因此，在物业管理专业的教学中，教师应该采用情境教学、案例分析等教学方式，让学生在掌握法律知识的情况下，提高解决实际问题的能力。

三、《物业管理法规》课程教学方法与改革的内容

1.合理把握教材的内容。我国物业管理行业存在着很大的差异，各地物业管理法规也不相同。高校在物业管理专业的教学中存在存在困难，所以教师在教学过程中，要把握好教材，结合当地物业管理的实际情况进行教学。物业管理法规随着物业管理专业的变化而变化，物业管理不断发展，所以法律法规也不断更新。高校在教材的挑选时，要挑选最新版教材。还有教师在授课时，结合当地相关法律法规，更新和增添教学新内容。

2.选择合适的参考书。各种教材虽然内容大体相同，但是还是存在各种差异的。加之教材都存在不足之处，这就需要选取合适的参考书补充教材内容的不足。选取适当的参考书，对物业管理专业的学习可以起到事倍功半的效果。教师应该根据多年教学教学经验，为学生推荐合适的参考书，帮助学生提高物业管理专业知识的学习。

3.让学生利用期刊和网站学习。想要牢固掌握物业管理专业的知识，只靠课堂学习是远远不够的，学生要充分利用课余时间，到图书馆借阅期刊了解物业管理的最新知识。学校要为学生提供网络学习环境，利用学校计算机开设网络课程，为学生建立物业管理信息平台。期刊和网络，信息量大，而且知识更新快，更能适应物业管理形势的变化。学校还要安排教师，专业给学生辅导，使学生掌握物业管理技能。

4.课堂教学方法的改进。课堂教学依然在教学活动中占据重要的地位，所以要改进教学方式。《物业管理法规》课堂教学一般都是讲授条条框框的法律，缺乏趣味性，无法激发学生学习的热情。采用多媒体教学和案例分析教学，能够调动学习的兴趣，激发学生学习的积极性和主动性。采取多媒体教学中，教师要收集相关视频资料，让学生通过观看视频，激起好奇心，进行角色的分析与扮演，加深对法律法规的理解。在案例分析教学中，教师让学生提前收集案例和预习教学内容，在课堂上深入剖析案例和详细讲解，还要让学生自主探索和分析，加深理论知识，锻炼实践能力。

5.在实践教学方面。高校教学的宗旨是培养综合型的高素质人才，在实践教学方面，要不断探索和尝试，力争取得成果。在实践教学中采取如下方式：一是与物业公司合作，安排学生实习。为了方面学生把物业管理专业知识用于实践，高校一般与物业公司合作，建立高校学生实习基地，物业公司成为了学生学习的第二课堂。学生能够在教师和物业公司管理人员的指导下，了解物业服务的具体流程，把法律知识与实践相结合。二是鼓励学生参与研究性课题的学习。高校为了培养实用型、复合型人才，鼓励学生参与研究性课题的学习。一般教师指导，学生自己组建团队和申请研究性课题。学生要结合《物业管理法规》的课程内容，发现物业管理行业普遍存在的问题，积极探究。在这种课题研究中，学生加深了对解物业管理专业知识的理解，提高了专业技能。三是组建兴趣小组，开展多种形式的课外活动。兴趣是学习最好的老师，高校教学中，教师应该鼓励学生组建兴趣学习小组，定期开展课外活动。它一方面可以丰富学生的课余生活，另一方面使学生在轻松愉悦的环境中学习物业管理知识。学生开展多彩的课外活动，例如模拟物业管理招投标、模拟物业公司的成立等。这些活动开拓了学生潜力，调动了学习的积极性。

四、结语

篇(4)

关键词：房地产；物业管理；物业管理企业

    一、房地产物业管理企业发展现状 20世纪八十年代初我国第一家房地 产物业管理公司在深圳建立，标志着物业 管理行业的诞生。至今已有20多年，根据 国家统计局2009年的行业调查数据显 示，在我国31个省、自治区、直辖市，130 个大型城市和地区的近5，000家物业公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，几乎占总数的60%，房地产物业管理 企业的队伍每年在以超过100%的同比增 长数量进行发展壮大，这说明我国大多数 物业管理企业发展势头非常良好，物业管 理市场大有可为，但同时也提醒我们，由 于建立时间短，物业管理市场不健全，这 些如雨后春笋般建立的房地产物业管理 企业存在许多不足之处，有待改进.

    二、当前房地产物业管理存在的问题 1、相关法律及法规体系不完善。我国 物业管理法律政策的框架体系，是在没有 国家大法的情况下，由为数不多的行业 性、地方性法规政策组成的不完整结构， 完善的法规体系尚未形成。自1994年以 来，建设部等国家部委（局）和各地方政府 虽颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办 法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共 用部位共同设备维修基金管理办法》、《关 于物业管理企业代收费用有关营业税问 题的通知》、《物业管理企业资质试行办 法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业 主公约示范文本》、《前期企业管理协议示 范文本》等行政规章行业规范和地方性法 规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理 论体系的指导，各部门在制定法规的过程 中，往往局限于对境内外成功经验的模仿 或就事论事的解决方法上，存在许多不足 之处.

    2、市场化程度不高。物业管理项目的 获取大多都是暗箱操作，市场竞争机制还 未真正形成。作为市场主体的业主管理缺 乏足够认识，业主委员会组建难度大，自 治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业 管理企业与建设单位、房管单位之间还存 在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、 谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不 分、责任不清的局面还没有完全改变。物 业管理还没有形成有利竞争的统一的市 场。有些物业管理存在许多不符合市场化 的问题，一些物业管理企业在物业管理专 业方面不很在行，但因为是某个开发公司 的下属企业，或者是某几个开发公司合资 组成的股份企业，管理项目不愁没有；另 一些物业管理企业则更有手段，他们充分 利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市 场化的手段进行暗箱操作，夺取市场.

    3、物业管理专业化程度不高。我国物 业管理行业仍属于劳动密集型行业，随着 管理规模的扩大，服务人员也越来越多， 但其中多数来自下岗转岗职工，高素质人 才严重缺乏，且未能形成有效的激励机 制，造成从业人员整体素质不高。同时，由 于物业服务企业经济基础薄弱，造成企业 的服务水平低下、服务质量不到位、服务 意识停滞，企业的专业化程度不高.

    4、物业管理的招投标市场运行机制 不完善。当前，全国各地大城市基本建立 物业管理招投标市场，开展了一些物业管 理项目招投标。但从实际效果及外界反 映，并未达到国家颁布的《招投标法》的目 的。主要表现在：物业管理招投标普及率 不高，行政领导、企业单位干预大；物业管 理投标市场化程度不足，暗箱操作，压价 不正当竞争时有发生；招投标投入的人 力、物力、财力太多、成本太高，对微利服 务企业压力过大，企业缺乏积极性；物业 管理招投标示范文本缺乏，一些单位不规 范定位，使物管招投标缺乏公平、公正性.

    5、物业管理收费难且不规范。物业管 理收费相当困难，同时尽管国家颁发了 《物业服务收费管理办法》，但是各地物价 主管部门没有严格实施，当地收费标准又 不见出台，服务收费没有做到有章可循， 由此导致物业管理主体双方产生了后续 的不良连锁反应.

    三、完善房地产物业管理的对策 1、健全物业管理相应法律法规。从物 业管理业务来看，一是建立房屋及维修管 理的法律、法规、规章；二是建立设备设施 管理法律、法规及规章；三是建立环境卫 生管理的法律、法规及规章；四是建立保 安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另 外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业 管理行业的各个领域，使物业管理的各项 活动均有法可依。以住宅区物业管理为 例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住 宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例 的精神下，分别制定出上述类型物业的管 理办法，组成物业管理法律体系的子系 统。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、 经营、收费等各方面各环节做到依法 管理和运作.

    2、加强物业管理市场的培育。限 制开发商盲目组建自己的物业管理公 司，鼓励开发商从社会上聘请那些经 过实践被业主认可的物业管理公司来 进行专业化的管理。鼓励通过招投标 等方式公开选聘物业管理公司，引进 竞争机制，促使物业管理行业的高度 市场化方向发展.

 3、进一步完善行业准入制度。加 强完善物业管理师制度，我国未来物 业管理企业要高度重视物业管理队伍 的人数和质量，物业管理师可以注册 物业管理公司，担任企业领导，物业管 理师作为职业经理人，接受物业管理 企业的雇佣，从事专业物业管理活动， 物业管理师可以以自由人的身份，合 伙注册“物业管理师事务所”；物业管 理师可以专业人士的身份，受雇于业 主委员会.

    4、依托《物权法》完善招投标市场 运行。通过的《物权法》条款：“业主可 以自行管理建筑物及其附属设施，也 可以委托物业服务企业或者其他管理 人管理”的规定，可以看出法律既允许 业主自行管理也允许委托物业服务企 业或其他管理人管理，这就会产生不 同的管理现象。业主通过业主大会和 业委会委托各专业公司管理，也可将 物业管理委托给小区内拥有物业管理 相应职业资格的业主进行管理。当然， 还可将各项管理服务委托给专业物业 管理公司.

篇(5)

关键词：物业 消防 管理

中图分类号：D631.6 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（c）-0197-02

随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推进，物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，已经成为城市社会的重要组成部分。经过多年的实践和摸索，物业发展取得了可喜的成绩，但是，近年来因物业未尽到消防安全管理职责导致业主利益受损的民事诉讼案件日益增多，涉及堵塞消防车通道、擅自停用消防设施、私搭乱建等内容的举报投诉也日益增多，这些均与物业消防安全管理息息相关，物业消防安全管理暴露出的一些问题不容忽视、亟待解决，鉴于此，笔者将针对物业消防安全管理存在问题及对策谈一些粗浅的认识。

1 物业管理的含义及职责

《物业管理条例》（2007年修订版）中第二条对“物业管理”进行了明确规定：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其具有以下特点：

首先，物业管理是业主和物业服务企业之间建立起来的一种民事法律关系，双方的权利义务主要通过物业服务合同进行约定，目的是维护和改善人民群众的工作和生活环境。

其次，物业管理是一种经营型服务，物业企业在为业主提供优质服务的基础上，以最大限度地获取利润为目的。

第三，国家行政法律法规赋予物业企业以管理职能，其中消防安全管理职能尤为重要，对保护人民生命、财产安全具有至关重要的作用。

由上述特点可以看出，物业企业既承担民事责任，又担负行政职责，只有协调好同业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，才能促进企业经营的良性发展。

目前我国物业服务行业发展迅速，根据服务或管理对象的不同，可以分为居住物业、商业物业、工业物业等，涉及多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等众多领域，其中最常见的就是居住物业和商业物业。

2 物业消防安全管理存在问题及原因探析

目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。

2.1 物业与开发商交接不规范

《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。

2.2 物业消防安全职责不明晰

物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，如《中华人民共和国消防法》（2008年版）第十八条规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，公安部61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的第十条对居民住宅区的物业管理单位的消防安全职责进行了详细列举；二是以民事合同形式明确的民事责任，如《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》中明确的消防安全管理事项。

可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及。公安部61号令自2002年5月1日实施以来一直未进行修订，其将除居民住宅区以外的其他物业管理单位的消防安全职责交由物业和业主以民事委托管理范围的办法来确定。在消防机构执法实践过程中，很多设置在综合楼中的社会单位、公众聚集场所存在的难以消除、屡改屡犯的火灾隐患均与物业存在密不可分的联系，商业物业在维护社会消防安全方面承担着十分重要的责任，而《消防法》却仅局限于住宅物业，不能不说是立法上的一个重要缺失；二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。

2.3 物业过于重服务轻管理

2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业也是“睁一只眼闭一只眼”，大多数更不会向消防机构报告；《物业管理服务合同》范本中虽然也提到对拒不改正违章行为的可以对责任人采取停水停电的催改方式，但是实际情况下，物业轻易不会采取这种手段。物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。

2.4 设施维护保养资金不到位

物业管理区域内公共消防设施的维护保养经费主要来源于两个方面：一是业主们交纳的物业服务费，二是住宅专项维修资金。我们发现，对于综合楼等商业物业来讲，公共消防设施维护保养费用仅来源于物业服务费，物业费是否能够足额按时交纳直接影响着物业服务管理的水平。对于住宅物业来讲，虽然按照财政部和建设部共同出台的《住宅专项维修资金管理办法》，有专项维修资金可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，但专项维修资金属业主共同所有，复杂的使用条件和程序往往使得专项维修资金很难动用。此外，《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第四项规定：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。而哪些情形属于物业应当承担的、哪些情形可以动用专项维修资金，法律法规并没有明确的规定和标准，执行困难很大。

2.5 物业从业人员素质较低

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训，这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。

2.6 消防机构监管存在盲区

从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少；二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用；三是直接管理业主力不从心。若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。

3 解决物业消防安全管理问题的对策

3.1 确立物业服务企业消防主体责任

要改善物业服务企业消防安全管理现状，必须确立其消防安全主体责任。首先应当在现行消防法律法规的基础上，由公安部门联合住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，进一步明确物业企业应负担的消防安全职责，更重要的是，对其怠于履职时所应承担的法律责任进行明确。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居（村）委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。

3.2 形成对物业服务企业监督的合力

住建（房管）部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制；建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居（村）委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。

3.3 转变对物业服务企业消防监管思路

消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，尤其要将负责管理高层、地下、人员密集场所并设置有自动消防设施的物业服务企业纳入抽点，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决；同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。

3.4 保障公共消防设施维护资金的使用

政府及相关部门要明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法，在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，当出现消防设施瘫痪、严重故障等紧急情况时，物业服务企业及相关职能部门要简化专项维修资金支出程序和环节，保证公共消防设施及时恢复功能，确保公共消防安全。

3.5 加强对业主的消防安全宣传教育

物业服务企业要充分发挥日常物管工作的优势，利用宣传栏、张挂宣传横幅等形式，向业主宣传消防法律法规，普及消防安全常识，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，提高广业主的自防自救能力，使物业管理中的消防安全工作能够得到业主的理解和支持，使业主能够自觉履行相关消防义务，积极配合物业服务企业做好消防安全工作。

参考文献

[1] 季青.浅谈如何加强物业管理单位的消防工作[J].科技创新与生产力，2011（211）：57-59.

[2] 王波.浅析小区物业存在的消防安全问题及对策[J].科技传播，2011（6）：71-72.

篇(6)

1、物业管理法制不完善。现今,我国住房制度在不断发展改革,个人购房已代替单位分房成为促进当今房产发展的主要组成部分,而越来越多的物业管理问题也随之而来,业主与物业公司之间的物管纠纷逐步成为人们关注的焦点。虽然国务院出台了《物业管理条例》,相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章[2]。但依旧不够完善。我国物业管理立法与物业管理发展不同步,层次不分明,没有形成一个完善的物业管理法律体系。立法和行政法规的缺乏致使物管纠纷无法得到及时的妥善解决,物业管理公司面对难以处理的纠纷问题时,所采取的方式只是给与承诺却无法履行,造成业主与物业管理公司之间的矛盾越来越多,越来越大。与此同时,很多房屋的产权界定不明确,物业管理公司究竟有多少权利与责任无法明确,物业管理收费方面也没有一个相应的标准,给物业管理和收费带来较大困难。而现有的物业管理模式也不够完善,存在着较大的弊端:立法的不完善致使个别地方自主立法,制定自身省市的物业管理地方法规;物业管理在各地的发展不统一平衡,各地物业管理立法差距较大等。2、物业管理专业人才缺乏。前,我国大多数的物业管理企业工作人员在专业知识结构方面无法满足物业管理的发展要求,物业管理行业从业人员一般不具有专业的物业管理能力。物业管理工作人员的素质偏低,服务无法满足业主需求。虽然《物业管理条例》中第33条规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书[3]。但事实上,在从事物业管理工作的人员当中,很少有人取得物业管理职业资格证书,真正做到带证上岗。而具备更高级管理能力的工作人员更是难得一见。物业管理行业专业人才缺乏的现状致使物业管理水平无法提高。现有的物业管理从业人员专业水平不高,只能够完成自己分管的工作,对物业管理中的其他部分工作没有办法很好的完成,无法做到哪里需要,哪里补上。物业管理的整个行业素质不高,物业管理观念老旧及专业意识淡薄致使整个物业管理行业水平较低,服务无法到位。物业管理团队的专业化还未形成,许多物业管理公司都是由随便几个差不多能力的人员组建而成。人才不足的现象对物业管理行业的发展造成了严重影响,一些外资企业提出的优厚待遇还会将我国为数不多的物业管理专业人才挖走,致使物业管理发展压力愈发加大。在业主使用房屋时,会碰到一些自身无法理解的专业房屋问题,这些问题一般是向物业管理公司寻求答案。而当今物业管理工作人员专业性较弱,对于业主提出的房屋问题无法解答,极易引起业主不满。现今我国物业管理团队建设普遍滞后,人员素质有待提高,这些均会影响物业管理行业的发展。3、物业管理未做到全面覆盖。一个城市中的物业管理是否良好发展会直接关系到这座城市的健康发展与社会的稳定进步。但当前的情况,是在物业管理过程中,没有科学技术的推广应用,大多数物业管理公司经营规模不达标,而业主收入水平不高,无法满足物业管理的所需经费,这些情况造成我国物业管理无法做到全面覆盖。据统计,全国实有房屋建筑面积765891万平方米,实现物业管理的117354.88万平方米,物业管理率仅为15.32%[4]。而从物业管理的发展区域来看,南方一些经济发达地区与沿海城市的物业管理比内陆及中小城市发展要快。4、开发商无法完成所谓承诺。一些房产开发商为了获得更加高额的利润,在购房者购房考虑过程中,将在房屋项目的建成及物业管理上都做好的周密规划呈现给购房者。在开发商的所谓承诺之下,购房者对所购房屋有了充分的信心。但当业主正式购房完成后,如果房屋质量、修理费用与交付日期等出现问题,开发商便会百般推辞,概不负责。在业主独自承受苦果的同时,物业管理企业也不得不置身于不属于其负责问题的矛盾纠纷中。在此种纠纷中,一旦问题得不到妥善解决,业主与物业管理公司的矛盾便会急剧激化,致使业主对物业管理公司失去信心。5、物业管理经费短缺。当今的住宅小区由于其组成部分不仅有新建小区还有之前的旧小区,二者之间档次与标准不同造成其对物业管理的各方面服务质量要求有所差距。政府对某些物业管理服务收费项目要求收费标准一致,但一些新型高档小区要求物业提供一定的服务设施,物业管理费却与旧式小区一致,此种情况造成新型高档小区物业管理公司收支无法平衡,服务质量与水平无法得到保障。而且由于某些业主自身原因拖欠物业管理费用,致使物业管理经费短缺。

二、物业管理问题成因

1、政府方面。小区物业管理作为房地产行业的售后服务部门,一直未得到政府部门的相应关注重视,而且政府所制定的相关法规由于物业管理所涉及的服务种类、部门较多等原因,在实践中,无法真正满足物业管理发展需求。对于规范物业管理市场方面,政府也并没有一个相应的针对性法规。2、业主方面。由于之前我国人民所住房屋一般是由单位统一分配,人们对有关房屋的一系列问题都交由国家去解决这一观念根生蒂固。因此,现今人们对物业管理认识不够充分,认为物业管理企业没有什么存在的必要与作用。而且大多数房屋住户没有一定的法律意识,对房屋质量问题的责任归属不明确,对物业管理企业毫不信任,对物业管理企业给出的解释解答采取一概不听的做法。如果有关房屋质量问题没有在物业管理处得到妥善解决,则会出现业主不缴纳物业管理费的现象。3、企业自身方面。第一,物业管理企业制度不够完善,企业内部工作范围没有一个明显的划分。物业管理企业内部管理不科学、完善,企业经营运作无法独立进行;第二,物业管理企业无法做到对人力资源的合理运用,管理存在弊端,企业中专业人才较少,整个物业管理团队职业素质水平较低,物业管理企业服务质量无法达标,物业管理企业市场竞争中,存在着一味追求利益的恶性现象,影响整个物业管理行业的健康发展;第三,物业管理企业的经费短缺造成物业管理企业服务水平无法提高。

三、妥善处理物业管理问题的对策方法

1、完善物业管理行业法律法规。国家相继出台的有关物业管理方面的行政规章表明政府对物业管理领域的重视关注。我国作为法治国家,凡事都要依法而行。对物业管理行业法律法规进行完善,能够规范整个物业管理市场。使物业管理行业在工作服务中,如果遇到纠纷与矛盾能够做到“有法可依”,促进矛盾的妥善解决,维护业主与物业双方权益,使物业管理行业稳步发展,实现社会稳定和谐。物业管理关系范围非常广泛,涉及方面较多:供水、供电、绿化、煤气、交通、公安等。这些关系的良好维持,需要相应的法律法规进行规范。因此,有关部门应加强完善物业管理方面的法律法规,使物业管理行业健康发展。关于物业管理费方面也应运用法律形式规定其标准,减少及杜绝业主随意拒交物业管理费的现象及行为。2、培养专业性人才。现今大多数物业管理的弊端是企业内部机构庞大繁杂、人员众多、管理效率低。为了克服这一难题,企业应建立科学的用人机制,加强从业人员培训。物业管理相关人力资源不丰富也致使物业管理企业无法走向专业,为了给物业管理企业提供丰富的人才资源,使物业管理团队实现专业化,应运用多种渠道方式培养人才。这些培养专业性人才应具有良好的素质并能掌握科学的物业管理技术。因此,在培养过程中,应将培养人才的思想建设与培养人才的作风建设相结合,另外,还应加强提高人员的专业技术素质。3、运用科技提高物业管理水平。物业管理智能化是现今物业管理的趋势。为了提高物业管理服务水平,物业管理企业应对各类专业管理技术和知识的掌握给予高度重视,实现自身管理能力与科技同步发展。物业管理可运用现代高科技管理手段,满足客户需求,并可运用科技手段将社区服务规范起来,做到简单、规范、有序的物业管理。4、规范开发商行为。随着企业改革改制步伐的加快,物业管理企业已逐步与开发商脱钩,变以前的“父子关系”为“兄弟关系”,物业管理企业与开发企业关系的改变是历史的必然、时代的进步[5]。由于开发商的长期不闻不问,物业管理企业一直不上不下、不好不坏的境地。一些开发商在移交物业时,会将车库、经营用房等配套物业在售房时全部售出卖断,使小区管理雪上加霜。面对此种状况,政府应要求开发商在建设小区时,将车库、经营用房等配套物业移交至小区业主委员会,委托物业管理企业代为经营,将大部分收入用来补充小区物业管理所需经费,其余的作为物业公司的企业收入,使物业管理良好发展。5、解决物业管理经费问题。首先要让业主认同物业管理收费的合理性,充分认识到物业管理是以业主为先,服务于业主的。那么业主在享受服务的同时自然是要支付相应的服务费用。面对有些业主随意欠缴物业管理费用的情况,应告知业主让其充分认识到拖欠物业管理费用会使自身所享受的服务品质下降,利益受到损害。业主委员会也应该引导业主自觉承担物业维护及服务的全部费用。政府应根据小区的服务范围及品质制定相应的物业管理收费标准。作为物业自身,应采用科学的方法经营运作企业,改善经费状况。

四、结语

篇(7)

从法律的起点看到了民意

6月6日下午，10名律师正在开会，他们是受郑州市人大委托起草《郑州市物业管理条例（代拟稿）》的成员。会议的主题是制定起草计划，以便在短短4个月的时间里高质量地完成起草工作。

律师事务所执行主任王登巍在《委托协议书》上签字后，感受很深，他说：“听说我们律师所被委托后心情非常激动，签订协议后压力一下子来了。”

签字仪式上，郑州市人大法制委员会副主任委员、常委会法制室主任司久贵的话犹在耳边回响：“你们一定要成功，你们必须成功！”

作为签字的另一方，司久贵的心情也不轻松。委托民间力量――私人律师事务所独立起草众人瞩目的《郑州市物业管理条例（代拟稿）》，这是郑州市人大常委会在民主立法方面的新的尝试和探索，将来什么情况都可能出现，成败难料。

此次委托除签字仪式低调外，协议中甚至约定了没有经过双方同意，任何一方不能对外公布有关信息的条款。

对市人大支付给河南文丰律师事务所多少课题费，司久贵三缄其口，王登巍也秘而不宣。

使司久贵略感欣慰的是来自民间的反响。市人大常委会办公厅的委托起草公告后，有学者打电话称此种做法是“立法走向民间的创新”“公共立法中的第三方身影”。市民普遍认为“选得准”“选得好”。

“让我们从法律的起点看到了民意、从公权力的源头看到了民主。”在签字仪式上王登巍激动地说。

主管部门起草的利益色彩

“开门”立法的形成决非偶然，它的背后是物业管理各种矛盾难以彻底解决的严峻现实和民众呼吁立法的强烈冲动。

2004年12月，河南信林律师事务所与部分人大代表联合起草了尽快出台《郑州市物业管理条例》的立法议案。

起草人陈卓律师说，近年来物业管理公司与业主之间频繁发生矛盾，2004年郑州市还发生过物业管理公司集体“罢工”风波，物业管理相关制度已明显暴露出不足和缺陷。

郑州市政协第十一届委员会第二次会议也收到了两份要求尽快出台《郑州市物业管理条例》的提案。民盟郑州市委认为，现有的法律法规并不能全面规范物业管理相关行为，致使郑州市有关物业管理的投诉案件居高不下，各种物业管理矛盾难以彻底解决。

前一段时间，国共郑州市委书记王文超在一份文件上批示：“物业管理亟待法制化，立法成为急需。请人大、政府及房管局尽快立法，依法管理。”

无疑，物业管理日益成为社会的焦点和难点。

一位省人大代表说，长期以来法规起草任务的任务是由相关职能部门承担的，有关方面的专家、利害关系人、社会团体等参与较少，这种起草形式难免带有部门利益色彩，影响了立法质量。郑州市人大选择大家关心的物业委托立法，不仅仅是立法改革，也说明了人大的立法取向。

司久贵说，按照郑州市的立法计划，今年要起草《郑州市物业管理条例》取代已经属于部门规章的《郑州市物业服务管理实施办法》，为此，他们已酝酿了几个月。

今年4月11日，市人大常委会主任会议研究决定，委托社会力量起草《郑州市物业管理条例（代拟稿）》。

他说，这样做的目的是“逐步拓宽我市地方性法规起草渠道，促进地方立法的民主化，不断提高立法质量”。

主任会议决定后，他们到外地进行了考察学习，了解了外地的一些情况。

2002年11月1日正式实施的《重庆市物业管理条例》开了律师起草地方法规先河。但是，这是一次尴尬的尝试，人大最后通过的法规与律师所拟的草案相比已是“面目全非”，草案被“推倒重来”，又回到了“部门立法”的老路上。

青岛是成功的范例。青岛市人大采取开门立法的形式，委托律师事务所起草了《青岛市物业管理条例（修订草案）》。今年1月1日起施行。

他说，郑州与外地做法不同，人大不邀请、不主动找哪家单位或哪些教授，而是通过竞争来决定。

做这件事责任心很重要

5月10日，王登巍看到了郑州市人大常委会办公厅关于委托起草《郑州市物业管理条例（代拟稿）》的公告：

“凡住所地或办公地在郑州市区的高校法律院系、法学研究机构、律师事务所及其他单位，符合有关条件的，均可以单位名义申请起草《郑州市物业管理条例（代拟稿）》。”

看过公告后，王登巍动心了。

这是类似招标的公开征集，如果参与起草，这将是一件历史性的大事，有很高的社会价值。

5月25日，王登巍递交了申请材料。

和他一样递交材料的还有4家律师事务所和两家社会团体。幸运的是，河南文丰律师事务所最终接手了这项工作。

司久贵说，我们定的门槛不是太高，不要求有什么高级职称。能委托河南文丰律师事务所，并不是说他们的水平有多高，而是他们上报的材料符合规定。从中可以看出他们是否认真负责，做这件事责任心很重要。

按照约定的时间完不成怎么办？

“我们不会撒手不管，要定期去听汇报，进行指导。郑州市律协也成立相应的协调机构，以使最终提交法规代拟稿体现本市律师界的集体智慧。”司久贵说

社会力量成为地方法规的最初起草者，郑州市的立法改革也由此拉开帷幕。

立法是利益的博弈和妥协

如何起草代拟稿，郑州市人大没有给出条条框框。

市人大常委会副主任刘春年要求，提交的代拟稿应不与上位法相抵触，符合郑州实际，可操作性强。

他说，要把法律的稳定性和市场的变化性有机结合起来。“近年来，兄弟城市的立法实践告诉我们，委托起草的一个重要问题就是提高可操作性。”

王登巍则认为，立法是权力和利益之间的博弈和妥协。

从法理上讲，立法是权利和义务的第一次分配，如果不合理，会损害公共价值。部门起草法规会不可避免地把自身利益最大化。而社会立法不代表各方利益，至少抛弃了部门利益。

负责起草《重庆市物业管理条例（草案）》的重庆市索通律师事务所主任韩德云在总结经验教训时说，草案稿与正式稿件之所以出入较大，主要站在了开发商和业主的立场上，没有考虑好平衡。没有充分估计到相关利益的反对，他们不能接受物业管理领域如此大步伐的变动。

他们决定从三个方面着手：了解国内外物业方面的立法；搜集有关物业方面的理论文章；深入调查郑州市物业的现状。

按照协议要求，10月10日，律师事务所提出起草后的法规代拟稿，由人大组织专家进行鉴定。

记者从人大的工作方案上看到，委托起草与政府部门起草同时进行；法规案由市政府提出。一审时，委托起草稿及相关文件印发市人大常委会会议，作为常委会组成人员的重要参考材料；一审后，法制委、法制室对委托起草稿与政府法规案进行对照比，以提出法规草案二次审议稿。

这件事的价值可以让你放弃任何利益

据王登巍了解，重庆市人大支付给起草《重庆市物业管理条例》的律师事物所的经费是8000元，而他们的开支达10万多元。起草《青岛市物业管理条例（修订草案）》律师团的委托费用为3万余元，而他们实际支出将近20万元。

协议中约定，郑州市人大将按工作进展情况，分期支付他们1.5万元课题经费。王登巍不知道4个月后他们的实际支出是多少，也许10个律师在这段时间里可以获利数十万元，但他认为这根本无法与在河南地方立法中起草一部法规的举动相比，因为它是为郑州几百万老百姓创立一个制度，这是用金钱无法衡量的。

“这件事的价值可以让你放弃任何利益。”他说。

立法的理想模式是什么

由重庆到青岛再到郑州，委托第三方立法正逐渐由个案走向群体，关注的目光越来越多。

《立法法》中列举的公民参与立法，主要体现为法律法规草案要向社会公开征求意见。事实上，近年来公民参与立法的实践已经发展到了一定的水平，立法“走群众路线”的内容和价值也越来越丰富。

北京大学立法学研究中心主任周旺生教授认为，20多年来，我国绝大多数的法律法规还没有起到法律所应起的作用。已制定的400部法律中，司法机关经常据以办案的只有30部到50多部。其他的基本上都未能司法化，国家机构中的立法人员达不到素质要求是主要原因。

他说，政府立法最大的弊端是不够中立，会强化和保护部门利益，有意或无意阻碍司法进步，这是一个本能的反应。如果全部由其起草，会弱化其他方的利益。目前的状况是，立法人员的职业化和专业化还没有得到充分重视，迄今，中国立法实践未能把立法视为科学，而主要是当作完成领导或上级布置的工作来看待。