经济市场分析精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇经济市场分析范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

摘要：近期，地产政策频繁调控对市场造成重大冲击，并由此引发政策调控可能伤害中国经济的担忧。随着经济回归的惯性增长，退出政策相继出台，市场正在进入一个摇摆幅度加大的时期。我们认为，中国经济正进入新的周期，很多行业将逐渐对此产生反应，站在一个较长周期的角度，经济和市场都远没有到顶。

一、政策类型不同决定退出与否

我们把2008年10月份以来主要的刺激政策分为几类：

第一类是救急性的临时措施，其中比较明显的有房地产的一系列措施，石化行业、有色金属、钢铁行业、部分行业的出口退税政策，这些政策与促进内需和经济结构转型的关系相对不密切；

第二类政策是以危机为契机，促进结构转变，理顺经济规律，为培育新的经济增长点奠定基础，如增值税改革、医疗体制改革、社保制度改革以及资源税改革问题；

第三类为介于两者之间的措施，一方面为救急性措施，以此拉动经济快速发展，也符合经济结构调整需要，促进了最终内需，如家电下乡、汽车下乡等。从这个角度看，第一类措施将会退出，第二类将加强，第三类将保持。

信贷政策是最早发出退出信号的政策。退出政策第二步的标志是国务院于2009年8月28日研究部署抑制部分行业产能过剩和重复建设的相关问题，其中作为振兴产业的钢铁被明确列为过剩产能行业；第三步是房地产市场的一系列调控政策；第四步将是前期宽松的地方融资平台，随着经济进一步好转，该非常措施也将正常化；第五步可能是关于出口部分的政策，主要表现在两方面即汇率问题和出口退税问题。我们认为，随着经济继续好转，出口退税税率甚至人民币汇率都将重回金融危机前的状况。

在经济依然处于低速增长的过程中，出于谨慎的角度，市场将对每一个正常化进行反应，不排除出现过度反应的可能，实际上，前三次均有比较剧烈的反应。

此轮退出与2004年的抑制政策不同。以钢铁行业为例，虽然同是各种需求导致钢材价格持续上涨，但相对2004年，目前铁矿石价格的确发生了较大变化，因此在去年开始的钢铁行业政策退出过程中，并没有出现急刹车的情形，反而在行业重组方面取得了一些显著效果。

信贷政策方面，虽然从增速上看，拐点是确凿无疑的，但我们一直认为此次拐点的指示意义并不大，绝对量上看，M2增速和新增贷款目标都处于较高水平，保持经济正常增长问题不大，且信贷控制也是结构性的、有保有压的。

地产调控政策对投资性和投机性需求的抑制是显著的，但地产政策的调整不会伤害实体经济。从政策目标增新量、调结构、促存量来看，意图在增加土地开发量，以保证增加供给；从地方政府问责制方面促进了公租房、保障性住房以及限价房等推行的力度。

二、后续退出政策还差两步

篇(2)

【关键词】 有机食品市场 价格 影响因素 政府

近年来，全球有机农业和有机产品市场发展较快，据IFOAM网站2012年世界有机食品报告统计，全球2011年有机产品销售额达到629亿美元；有机生产者数量从2005年的60万增加到2011年的160万。世界有机农业的快速发展和有机食品消费的快速增长，促进了对其相关研究的深入展开。目前对有机食品消费行为的研究已经较深入，关于市场开发和营销渠道的研究也较多，但从经济学的视角分析有机食品市场开发还不系统。基于此，本文从有机食品价格形成分析、有机食品消费的影响因素、基于政府视角的经济学分析等方面对有机食品市场开发进行论证。

一、有机食品的价格分析

据savvysugar网站的报道，在美国，如果选择常规的食品组合，所有这些杂货加起来为34.22美元一个星期；同样的组合，如果选择100%的有机食物，你会支付53.41美元一个星期，即要多支付56%。有机谷物的价格是非有机谷物的价格的2.76倍，有机牛奶价格是非有机牛奶价格的1.6倍，有机面包价格是非有机面包的价格的1.3倍，有机鸡蛋价格是非有机鸡蛋价格的2.3倍。

1、有机食品的供给成本分析

由于在有机食品的生产过程中，不能使用化学肥料或化学合成肥料，所以在日常管理和维护方面需要更多地使用劳动力去处理，导致劳动成本投入较普通食品高；在使用过程中有机肥料的成本比普通食品的化学肥料也要高。另外，根据有机食品的生产规定，有机土地需要相应的轮作，从而降低了土地的使用效率，变相地使得土地的生产成本提升。有机食品的认证需要向发证机构缴纳一定的认知费用，而普通食品是不需要的。以上这些因素的累积导致有机食品的生产成本较普通食品高，供给较少，供给弹性较小。

2、有机食品的需求状况

根据美国农业部（USDA）的报告，有机食品的零售销售从1997年的3.6亿美元上升至2008年的211亿美元，58%的美国人声称他们喜欢吃有机食品。归纳当前消费者购买有机食品的动机可分为两大类型：一类是出于追求健康营养、质量和食品安全的短效型动机；另一类是出于保护环境、动物福利和人类可持续发展的长效型动机。在这两种动机的作用下，有机食品的需求逐年增加和上升。相比普通食品，有机食品的需求弹性更大，需求量更加巨大。

根据上述分析，有机食品和普通食品的需求和供给状况如图1所示。

根据价格机制原理，价格是由供给和需求的相互作用决定的。相比普通食品市场出清的结果是，有机食品的均衡价格较高，均衡需求量较低。

二、有机食品消费的影响因素研究

根据经典的市场营销理论，影响消费者行为的个体因素主要有消费者的心理因素、生理因素、行为因素与经济因素。由于这些影响因素有些无法进行定量处理，有些因素可以作为随机扰动项去处理，因此这里主要从消费者的个人收入（人均GDP）、消费者的文化和认知程度（教育公共开支总额占GDP的比例）来进行分析。根据IFOAM2012年的官方统计，世界上有机食品销售额最大的十个国家是美国、德国、法国、加拿大、英国、意大利、瑞典、澳大利亚、日本、西班牙（见表1），下面根据这十个国家的数据来分析有机食品消费与国民经济之间的相关关系。

计量经济学中常用的需求函数模型有线性模型、半对数模型和双对数模型三种。由于双对数模型其系数就是弹性系数，有合理的经济学解释，而其他两个不具有这样的优点，故在此采用双对数模型分析，表示如下：

lnQ=？琢+？茁lnGDP+？酌lnEDU+？滋

首先用EVIEWS6.0进行相关性分析，结果（见表2）显示lnQ和lnGDP相关系数为0.401635，lnQ和lnEDU相关系数为0.848227，即人均有机食品的消费与人均GDP弱相关，而与教育公共开支总额占GDP的比例高度相关。

根据2011年的国别数据进行回归得出：

lnQ=-21.75+1.07lnGDP+3.66lnEDU

表3的结果表明，人均GDP每提高1%，会使有机食品消费提高1.07%，但回归结果在10%的显著性水平下不显著。教育公共开支总额占GDP的比例每提高1%，会使有机食品消费提高3.66%，回归结果在10%的显著性水平下显著，即可得到下面的回归结果：

lnQ=-21.75+3.66lnEDU

通过上面的实证分析，我们发现有机食品的消费其实与人均GDP的相关度不是很大，而与这个国家在教育上的投资高度相关，即人们通过教育可加强对有机食品的认识、提高对环境保护的意识。这也验证了我们上面的统计，瑞典人均有机食品的消费最高与其公共教育开支的高比例是相吻合的。

三、基于政府视角的经济学分析

1、加强对有机食品生产者的补贴

根据国际有机农业生产要求和相应的标准，在原料生产和产品加工过程中不得使用农药、化肥、生长激素、化学添加剂、化学色素和防腐剂等化学物质，不得使用基因工程技术。同时在有机食品的生产过程中，有机的耕地还要进行一定的轮休。所以从长远来看，有机食品的生产体系为人类提供优质的食物的同时，也在保护着人类的自然环境，利于人类的可持续发展。以经济学的观点来说，有机食品的生产过程中产生正的外部性，所以政府为了鼓励生产者，应该给予有机食品的生产者一定的补贴。

2、加强对有机食品的认证管理

由于有机食品的价格要高于普通食品，而且消费者在选购有机食品时无法从外观上进行鉴别，只能根据认证来作为辨别的依据。如果不加强认证工作，本来市场上的供给和需求相交于P1和Q1，由于消费者对有机食品的真假无法识别，导致本来要购买有机食品的消费者转买普通食品，使得需求下降至D2，从而价格和需求量均下降至P2和Q2（见图2）。这样在市场上就会出现假的有机食品驱逐真的有机食品的现象，需求量和价格的下降将阻碍有机食品的良性发展。

有机食品发展过程中出现的很多问题，我们都可以从经济学理论上找到解决的途径。但是整个有机食品产业的发展需要多方共同配合完成，有机食品价格的降低需要有机食品生产规模的经济化，同时供应链完善与否直接影响产品的物流和配送成本。消费者收入水平的提高和对有机生产的全面认知将有助于有机食品的消费，而政府规范认证下的制度环境则是有机食品健康发展的前提。

（注：本项目为2012浙江省教育厅基金项目“有机食品市场的系统整合机制研究”的阶段性成果，项目编号：Y201223466；主持人：赵翼虎。）

【参考文献】

[1] 2012 Consolidated Annual Report of the IFOAM Action Group[EB/OL].[2012-11-24]http：///sites/default/files/page/files/ifoam_annual_report_2012.pdf.

[2] Organic vs.Conventional：Price Breakdown of 10 Common Groceries[EB/OL].http：///Conventional-vs-Organic-Grocery-Prices-18342929.

[3] CNCA-N-009：有机产品认证实施规则[S].北京：中国国家认证认可监督管理委员会，2011.

[4] 赵翼虎：有机食品市场研究述评[J].世界农业，2013（10）.

篇(3)

关键词：可行性研究 市场分析 定位及研究

作者简介：杜强（1975―)，男，燕山大学经济管理学院MBA，工程师，研究方向为财务管理。

【中图分类号】F224【文献标识码】A【文章编号】1004-7069（2009）-04-0117-01

一、序言

众所周知，在日益竞争加剧的市场经济下，项目决策水平直接影响者企业的市场竞争能力和发展能力。可行性研究报告为正确决策提供了可靠依据，对节约项目投资、增强企业竞争力起到了重大的作用。在可行性研究报告中，市场分析的作用至关重要，它直接影响着项目的投资规模、经济测算结果以及项目的取舍。目前，国内不少项目在上马后其实际情况与可行性研究结论严重背离：有的项目建成后发现原材料严重缺乏，无法顺利投产或者投产后无法达到设计能力而形成规模效益；有的项目建成投产后，生产出的产品却只能滞压堆积在库房。究其原因，主要是项目可行性研究中的市场分析不到位、不够深入、不够透彻。

二、可行性研究中市场分析的定位

可行性研究是投资项目最终决策前进行经济技术论证的一门科学，是指对一项投资作全面的调查研究，其详尽程度足以判断是放弃还是在继续进行这个项目。从项目的规划和考察来说，可行性必须包括技术上和经济上是否成功两个方面。可行性研究的结论直接影响着项目的上马与否，其内容应包括：让企业决策者明白，项目上马值不值得；让主管部门领导清楚，项目是否值得支持和批准；让银行或者其他资金提供者了解，所投资金是否能按期或提前回收；让谈判者对外谈判时有据可依。

可行性研究中的市场分析就是通过对项目的宏观和微观环境及其发展趋势进行调查、分析及预测，对项目产品的市场信息进行收集、整理和分析，预测市场未来需求状况，对市场发展的趋势作出判断。目前，我国已经进入社会主义市场经济时代，尊重市场规则，按照市场规律办事，是市场经济的根本准则。在市场经济体制下，市场是产品的生命，产品质量再高、公司技术再先进，若产品没有市场，就卖不出去，企业将无法生存。随着市场经济的逐步发展和市场竞争日益激烈，市场愈加是企业得以生存发展的基础，是项目投资开发的动力。因此，准确、有效的市场分析成为了确定合理的建设规模和产品方案、决定投资与否的极其重要的环节，已经成为了项目可行性研究的重要前提。

三、市场分析的主要内容

为了使投资项目在建成后能够在市场经济环境中持续、高效发展，市场分析必须对影响项目生存和发展的各种因素进行全面的调查分析，并采用定量分析与定性分析相接合的方法，对项目的发展趋势作出预测，从而确定投资项目的规模，为项目的经济可行性分析奠定基础。市场分析主要围绕与项目产品相关的市场条件展开，由于项目产品的多样性，不同项目市场分析的具体内容有很大差别，但就其基本内容和方法而言又是相通的。市场分析研究的内容主要有：市场调查，产品供应与需求预测，产品价格预测，市场竞争力以及市场风险分析。

1、市场调查

市场调查是市场分析的基础，其内容必须全面。市场调查进行前必须明确调查目的、制定调查计划、组建调查队伍，然后根据调查计划进行科学调查，收集相关信息。市场调查完毕后，对收集到的资料进行审核、整理，从而得出客观可靠、系统全面的调查结果。市场调查主要调查拟建项目同类产品的市场容量、价格以及市场竞争力现状。

市场调查的基本方法主要有访问调查法，会议调查法，观察法，试验法和资料法等，要根据项目的具体情况选用适当的调查方法。

市场调查完毕后，对调查取得的各种信息进行审核、分组、汇总，使搜集到的信息成为能够反应市场总体客观情况的资料。

2、产品供需预测

产品供需预测就是根据市场调查所得到的资料，利用定性分析和定量分析相结合的方法，分析和预测未来市场产品供需变化的趋势。在预测产品在未来市场的供需情况时需要考虑以下因素：国民经济与社会发展情况；相关产业产品和上下游产品的情况及其变化；产品结果变化和产品升级换代情况；项目产品在其生命周期中所处的阶段；以及不同地区和不同消费群体的消费水平、消费习惯、消费方式及变化等。

产品供需预测的方法主要有专家会议预测法，头脑风暴预测法，德尔菲法，时间序列法，弹性分析法以及灰色预测法等，

在产品供需预测的基础上，需要对产品供需平衡和目标市场进行分析，用以确定项目产品的目标市场，预测项目产品可能占有的市场份额。

3、产品价格预测

产品价格是测算项目投产后的销售收入、应交税金和经济效益的基础参数之一，也是项目产品市场竞争力的重要体现。预测价格时，需要考虑影响项目产品价格变化的因素，如项目产品国际国内市场的供需情况、价格水平及变化趋势，新技术、新材料产品和新的替代品，国内外税费、汇率的变化等。

价格预测方法一般采用回归法和比价法。

4、竞争力及市场风险分析

竞争力是项目在市场竞争中能够得到生存及发展壮大的能力。进行竞争力分析，不仅需要研究自身的市场竞争力，还要分析竞争对手的竞争力，通过比较，对拟建项目的技术经济方案进行优化。

产生市场风险的因素有技术进步导致新产品或新替代品出现、新竞争对手进入、出现卖方垄断以及国内外政治经济环境发生重大变化等。在可行性研究中，应根据市场调查、产品供需情况、产品价格以及市场竞争力的分析情况，结合项目本身的具体情况，确定项目可能面临的主要风险并分析其风险程度。

在市场分析过程中，没有定性分析就弄不清本质、趋势和其他事物的联系，没有定量分析就弄不清数量界限、阶段性和特殊性，因此，要注意定量分析与定性分析相结合，不要迷信或过分追求数学方法。

参考文献：

[1]王军：项目可行性研究中市场分析的科学性，《技术经济》，2003年第12期

[2]陈良琨：可行性研究方法及市场需求预测，《IM&P化工矿物与加工》，2002年第9期

篇(4)

一、 宏观市场分析

1. 宏观经济环境分析

2. 宏观社会环境分析

3. 宏观政策环境分析

4. 宏观经济、社会、政策环境对办公市场的影响

二、 办公宏观市场分析

1. 上海总体办公市场分析

2. 行业宏观发展态势分析

三、 区域办公市场特征分析

1. 区域概述

2. 供应、销售（租赁）、空置分析

3. 销售（租赁）价格分析

4. 产品特征分析

5. 主力客户分析

6. 典型案例分析

四、 项目地脉研究

1. 项目地块特质分析

2. 项目地块周边市政、规划情况分析

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五、 项目初步定位建议

1. 初步市场定位建议

篇(5)

摘 要 随着房价连续几年的高歌猛进以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。然而,不同的项目给投资者带来的收益水平可能相差甚远,甚至可能带来较大的损失。因此,在房地产投资决策前,应该对拟投资项目进行科学、有效、详细的投资分析、评价和比选,选择合适的投资形式和投资项目,使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。

关键词 房地产投资 投资分析 投资决策

一、房地产投资

由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。

二、房地产投资分析

房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

1.市场分析

房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

2.经济分析

经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。

3.风险分析

房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。

风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。

三、房地产投资决策

房地产投资分析的最终目的是服务投资决策。在房地产投资活动中,一般都会有多个不同的投资方案可供选择,能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者,其投资决策的内容不同于开发投资,如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解,对置业对象市场前景作出判断,对其收益值较合理的价值估计。在此基础上,他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策,这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者,投资决策的内容非常广泛,既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式,也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此,我认为对于这一类投资,投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标,在占有有限信息资源的情况下,借助于现代分析方法和手段,通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较,做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。

参考文献:

[1]刘秋雁.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007.9.

[2]刘宁.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社.2009.2.

[3]谭善勇.房地产投资分析.北京:机械工业出版社.2008.3.

篇(6)

一、投资性房地产财务风险管理体系

资本增值是财务活动的根本目的，防范并控制价值的不稳定（不利结果）是财务风险管理的目标。那么，让我们先看看投资性房地产的价值之路：经济趋势影响现有工商业利润及个人收入；工商业利润及个人收入转而决定其支付租金的能力；租金决定投资性房地产的营业净收入；最后，营业净收入决定投资性房地产的市场价值。这样，现有经济趋势的改变对投资性房地产的价值，较之住房价值，会有巨大的近期冲击，那就是，房地产价值的上涨趋势或下降趋势首先发生在与住房市场相对的投资性房地产市场上。由此，投资性房地产对现有经济趋势的敏感程度要强于自用房地产，所以，对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。

首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本一效益原则，但是应该关注有关研究机构的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。

其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具手段，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。识别的方法主要有：①专家预测法，如民主讨论法、头脑风暴法、德尔菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，以直观的“幕景”（scenarios）描绘所能引起企业风险的各种风险因素及其影响情况，如对一个投资项目的幕景分析，可以告诉决策人员这一项目在最好、最可能和最坏三种情况下的未来情形，并且还可能给出这三种情况下可能发生的事件和风险，以供决策人员参考；③资金分析法，财务管理部门可通过对企业资金及其运动的分析来识别在企业资金各种存在及分布上的风险，以及在某一期间内资金循环周转方面可能出现的风险。本文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。

最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。

二、投资性房地产财务风险度量

财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。工欲善其事，必先利其器。度量指标是表现风险程度的基本载体，是建立风险度量框架、指导风险决策的支撑性工具，因此，选择合适的度量指标就显得尤为重要。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用，因此，下文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。

（一）经济指标

描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。

但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，本文认为空置率是最优的量化指标，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。所谓“稳定使用率”，是指项目启动以后的年度使用率。这是评估项目可行性的一个重要因素。

（二）财务指标

现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。

从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量，投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）、投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。

三、投资性房地产财务风险控制

由于投资性房地产的特殊性，对于个人投资者和小型散户投资者来说，财务风险的控制重在防范；对于长期持有物业的房地产开发商来说，可以对物业进行整体经营规划，其财务风险的控制原则是“防范+控制”。

（一）投资前的准备工作

投资前的准备工作是否充分，直接关系着投资之后房地产的经营状况，因此，将其作为财务风险控制的基础内容。投资前的准备工作主要包括两大方面：判断投资切入点和做好市场分析。

1.判断投资切入点。利用所处房地产市场景气循环阶段，判断投资性房地产的切入点。市场供需平衡与不平衡的现象是市场景气的两种表现形式，如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。房地产景气循环也是由于供给和需求的波动产生的。经济活动具有周期性，对空间的需求也呈周期性波动。由于建造时滞等原因，供给往往落后于需求的变化，因此，空置率和价格/租金就会产生波动。它们决定了房地产投资的收益率和风险水平，极大地影响着房地产投资在财务上的成功和失败。

2.做好市场分析。投资应以市场分析为起点。市场分析就是对市场客观环境、同档次同类型的投资性房地产的市场需求状况及竞争对手等情况进行分析。投资性房地产的市场分析是在供需分析和未来市场增长潜力分析的基础上，确定以下几个环节：（1）选择投资类型，（2）市场定位，即确定潜在承租人的水平层次，是面向高端市场，还是面向中低端市场。（3）选址，房地产的地域性及投资的长期性决定了选址的重要性。

篇(7)

一、区域宏观环境分析

区域宏观环境分析主要对企业所处的经济、政策、法律等方面的变化对特定行业所造成的影响作研究，分析重点是与区域市场特定行业相关的某一特定因素变化所带来的机会与威胁。

所辖的区域/城市清单， 从属关系

区域/城市类型(A/B/C/D/E/F)

开发年份

其他您认为需要给大家分享的区域/城市/城镇发展历史

区域/城市人口， GDP， 人均可支配收入等宏观数据， 最好附最近几年的趋势图

分析上述问题的重点，是为了把握区域整体的市场动态与发展空间，以此确定该区域在企业布局中的位置，进而影响在该区域的市场投入与销量预期。

二、行业区域市场分析

行业区域市场的分析，重点在于研究行业内相关的要素与结构，把握区域市场总体竞争状况与发展态势。具体包含市场总量、行业市场的演进、市场行为与消费趋势的变化、影响消费购买的关键因素等。市场分析的目的是识别市场总量以及各细分市场的变化情况来揭示出在变化中所蕴含的机会与威胁。