农村房屋拆迁法律法规精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇农村房屋拆迁法律法规范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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关键词：农村房屋拆迁；拆迁赔偿；住房安置

一、常州市城镇化建设下房屋拆迁的现状

为加速推进城镇化建设，使城市面貌得到根本性改观，常州市政府对农村房屋进行了大幅度的拆迁改造。拆迁改造是城镇化建设的重要组成部分和必要手段，同时城镇化建设是拆迁改造的目的和落脚点。为了更深入的了解常州市农村房屋改造的过程，我们对正在进行农村拆迁改造的新北区孟河镇完成了实地调研，发放调查问卷，走访相关村户。通过调查显示，拆迁过程中大量农村土地被征收，拆迁范围也越来越大，当地政府拆迁补偿主要根据国务院《城市房屋管理条例》、《江苏省房屋拆迁管理条例》、《常州市城市房屋拆迁管理办法》等标准。

二、农村房屋拆迁过程中存在的主要问题

（一）拆迁补偿方面的问题。（1）拆迁标准不统一。由于需要拆迁的农村房屋类型多种多样、房屋装修程度存在明显差别、房屋所有者年龄结构分布较广，在整个拆迁过程中，拆迁补偿标准方面就存在很多问题。如对农民房屋随便补偿，对待老年人的破旧的小瓦房给予极低的补偿，更有些农民经营的副业中的棚舍不予补偿。（2）补偿不及时。通过对相关村民的采访，我们了解到当地很多村民现在还寄居在别人家里，没有自己的房子。拆迁之前当地村委会承诺在一年内分到新房，期限已过，但相关村民并没有拿到自己的房子。（3）拆迁奖金虚设。为推进农村拆迁的进程，加快拆迁步伐，当地政府在拆迁之初许诺在规定时间内进行拆迁的积极响应次此号召的村民予以现金奖励。如今拆迁已经步入尾声，但是相关村民还没有拿到奖金。

（二）拆迁政策方面问题。（1）相关法律法规缺失。在整个拆迁过程中，不断出现新的问题，但是并没有先例可寻，大多数是根据相关的房屋拆迁条例进行模仿，缺乏一部规范房屋拆迁行为的法律。正是由于这种法律规范的缺失，农民对房屋拆迁没有一个规范的概念，缺乏直接的法律法规依据，导致农村房屋拆迁补偿等方面的相关政策比较混乱，使村民感到拆迁补偿的不公平，从而放慢了农村房屋拆迁的过程，影响城镇化进程。（2）相关政策宣传不到位。调查问卷结果显示，被调查者中有55.70%的人表示不太了解农村拆迁改造的相关政策；有18.46%的人比较了解拆迁改造政策；只有14.10%的人十分了解拆迁政策；甚至还有11.74%的人根本不了解任何拆迁改造政策。对农村房屋拆迁政策的宣传不到位，使村民大多不了解相关的政策，阻碍拆迁改造的过程，也会产生很多问题。

（三）农户主观意识方面问题。（1）突击装修、抢盖房。有些农民一旦得知拆迁消息，马上突击装修，装修范围涉及到室内、院内等，使拆迁补偿中包含了很多不太合理的部分。（2）钉子户。一些农户为了获得更多的拆迁补偿，单方面提出一些过分的要求，也有人与拆迁人打持久战拖延时间以达到自身目的。

三、农村房屋拆迁中存在问题原因的分析

（一）村民对拆迁中的法律政策意识淡薄。部分农村居民文化程度较低，对国家颁布的相关农村房屋拆迁补助条款没有认识和理解，在相关部门组织采取拆迁措施时，盲目的阻挠，用各种方式阻碍实施拆迁工作以及向组织拆迁的组织部门要求过多不合理的赔偿要求。

（二）没有具体法律条文进行规范。在目前的农村房屋拆迁中存在的诸多问题，拆迁户过分的补偿要求、不合理的拆迁程序以及补偿标准的混乱等，都是由于没有具体的法律规定进行约束和规范，导致在无法律限制的情形下，拆迁工作没有条理，拆迁户与拆迁部门无法达到共同协议，拆迁实施中纠纷不断，出现不合法的房屋拆迁。

（三）拆迁程序不规范。由于拆迁程序的不规范，房屋拆迁中出现各类问题。一些地方行政机关得到上级行政机关授权，以行政文件或通知的方式制定地方房屋拆迁补偿标准对村民的私有财产进行处理。地方行政机关扮演法规制定者、参与者、裁判者的角色，集所有权利于一身，使村民的财产权益无法得到切实保障。目前，在农村房屋拆迁的工作部署中，没有设立具体的相关管理部门，因此在拆迁实施中出现矛盾与纠纷无法得到权威部门处理与裁定，通常是拆迁户和拆迁实施部门共同协商解决，经常导致一些不公平的解决方案。

（四）多方利益的驱使。农村房屋的拆迁关系到多个部门之间的利益关系，涉及拆迁的相关政府部门、当地村委会、拆迁户以及村干部。相关部门期望通过较低成本、高效率的完成拆迁工作，由此拆迁户获得满意的利益，政府部门取得政绩。但是，在多数农村房屋拆迁中，上级相关部门授权下级部门进行拆迁工作，下级部门通常直接制定拆迁的补偿规定，导致不合理的赔偿条款的产生，致使村民的合法权益得不到有效保证。

（五）耕地保护意识不强。基层干部错误的认为发展经济必须要开发更多的项目，开发项目就必须占用耕地，浴室盲目的对土地进行开发，大量拆除农村房屋以实行经济建设，增加自己的政绩，忽视农民的根本利益，在上级部门的要求下，农民拆迁户不得不进行房屋的拆迁。

四、农村房屋拆迁的对策建议

（一）加快制定法律法规。目前对于农村房屋拆迁的相关法律规定相对缺失，内容不完善，适用范围窄，导致在农村房屋拆迁过程中出现了问题，没有可以依据的法律解决问题。因此，尽快制定农村土地使用和房屋拆迁补偿安置的法律法规是十分必要的。

（二）规范拆迁程序。积极对房屋拆迁政策进行宣传，使农民群众对拆迁政策有所了解，减少在拆迁工作中出现的矛盾和问题。在实施拆迁前，对农村拆迁户进行拆迁法律法规政策的宣传，取得农民拆迁户的支持与理解，使农民拆迁户对自己的合法权益有一定认识，并清楚通过何种方式维护自己的权益。同时让拆迁户认识到自己的义务，积极主动地配合相关部门实施拆迁。建立透明的工作制度。拆迁操作中的具体细节要及时公布给拆迁户，做到公开公正公平。

（三）建立健全补偿安置机制，完善保障体系。为了防止农民因房屋拆迁造成失业以及来带的一系列问题，政府部门应当建立相关的社会保障体系确保农民的权益不受损害。建立完善对农民的就业培训机制。房屋拆迁给农民带来失业的问题，相关部门要根据具体情况进行分析，制定合适的就业培训计划，协助农民重新就业，解决失业问题。建立完善基本生活保障制度，包括建立就业创业扶助机制、医疗保险、养老保险等机制。建立实地农民的司法救济机制。减少人为因素的干预，遏制拆迁中的不公平现象，切实维护农民的合法权益。

总结：农村拆迁改造是城镇化建设的必要手段，也是缩小贫富差距的有效措施，但在经济快速发展和我国开展城镇化建设的同时，农村征地与拆迁补偿方面也存在很多问题，进而影响了正常的农民生活和社会稳定。本文首先对常州市城镇化建设下房屋拆迁的现状，并从拆迁补偿、拆迁政策、农民主观意识方面指出了我国农村征地与拆迁存在的主要问题。同时深入剖析了造成这些问题可能存在的原因，有针对性的提出了相应的建议，如建立健全补偿安置机制等，希望为有关部门在解决城镇化建设中存在的拆迁补偿问题时提供一定的理论指导和实践参考。

参考文献：

篇(2)

关键词：威宁县 征地拆迁 城市化建设

一、存在的困难和问题

1.宣传工作不到位

部分干部对拆迁工作认识不足，创新意识、责任意识不强。拆迁工作不仅仅是经济问题，也是民生问题、稳定问题，事关经济社会发展全局。但是，目前仍存在少数干部和职能部门对拆迁工作重视不够，工作创新意识、责任意识不强等问题，导致部分工作推进不积极，工作落实不到位。

以威宁县草海镇为例，通过调查，群众只知道要征地拆迁，大都对征地拆迁带来的好处了解甚少。比如小城镇建设可以改进农民生活条件，促进农村城市化，能使村民的经营多样化；工业园区的建设，在满足其政府意愿，促进区域经济发展的同时，也为当地广大群众提供大量就业机会；而毕威（毕节―威宁）高速公路更是一项惠民工程，俗话说“要致富，先修路”，只有把路修好了，村民才能更好走出大山，和外面的世界交流、接轨，高速公路的修建，更加方便当地人民与外界来往；草海景区的建设更是当地农民脱贫致富的一个法宝，外来的旅游投资建设，可以带动乡里相关产业的一系列发展，旅游者的吃住行消费都是当地人民的收入。而这一切的好处都被村民现有的征地补偿费所掩盖，村民短浅的目光都反映出基层干部宣传不到位，没有把实实在在的好处给农民讲清楚，导致村民只顾极少的补偿款，而拒绝拆迁。

2.法律法规不健全

法律法规不健全主要表现在以下几个方面：

第一，就村民而言，土地是农民生存的至宝，许多村民接受不了土地被征的事实。许多村民认为，土地是自己私有的或承包的，国家无权征收或得由自己定价，这样一来导致征地障碍加大。有极个别的村民还利用征地拆迁做一些不利于大局的事情，如听到土地即将要被征收的消息，受到眼前利益驱使，进行抢建（违章建筑）、抢种（种植经济作物）。这些无非就是想多得一点补偿款，但给我们工作人员增加了工作难度。少数村民为了自己私人利益，煽动他人上访，从而影响发展大局。

第二，对于政府，在拆迁过程中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。长期以来，对于农民房屋私有财产权，有关部门没有高度重视，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，相关部门在具体办理农村房屋拆迁补偿事宜时，主要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照标准都没有，农民公平受到补偿的权利，在法律上受到不公平的待遇，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，或者由地方性法规、规章及其以下规范性文件擅自处分农民私有房屋财产，这样一种法律的移位，可谓是我国法律的一大缺憾，因此，也导致拆迁中出现许多暴力。在这个过程中，很多村民合情合理合法的利益诉求，可能会被弃之不理，得不到相应的满足。

第三，征地拆迁过程中容易产生腐败。一是虚报冒领问题。在征地拆迁过程中，地上实物清点、丈量存在重复或者虚报问题，清点人员与测算人员没有良好的沟通和合作，没有相互审核，出现清点与测算脱节现象，造成虚报或窜改征地补偿费等损害国家和人民利益的腐败问题。另外，地上实物清点丈量的清单底册保管也不够规范，没有统一、明确由哪个部门建档保管，需要查阅相关材料时，查阅困难。二是存在清点丈量数量不实问题。一些征地拆迁工作人员责任意识不强、业务水平不高，而又缺乏规范的操作规程，加上部分村民法治意识淡薄，贪小便宜，项目协调单位又没有参与现场核实，现场监管不到位，造成实物清点多报多补偿的现象。

二、解决以上问题的建议

1.加大宣传力度，多做村民的思想工作

有关部门要加大法制宣传和教育力度，对于规划区内的居民，相关职能部门要运用多种形式加强对城建规划的宣传，这个过程中，尤其是要发挥好村干部的作用，要教育引导农民服从规划，积极支持规划，依法维护自身权益。相关职能部门应加强对农村宅基地的审批管理，刹住违规占地搞建筑之风。一是及时向被拆迁人宣传相关法律法规及政策，使被拆迁人充分了解享有的权利及如何维护自身的合法权益。同时，也要使他们深刻认识应尽的义务。引导被拆迁或被征地农民依法办事，配合拆迁。二是要建立公开透明的征地拆迁工作制度。怎样征地或者拆迁、如何安置和补偿以及依据的相关法律法规政策，都要向与规划有利益关系的被征被拆户公示，接受监督，给被征被拆人一个平等的权利。三是完善征地拆迁程序，规范征地、拆迁具体操作行为，在安置和补偿操作中要坚持公平、公正、公开。四是基层政府和村干部要做好村民的思想工作，切实让村民清楚拆迁的重大意义和带来的好处。基层工作人员应多和农民接触，多了解农民的想法。尤其是大多数的村干部，其作为村里有威信的人，在村里更容易做通村民的思想工作。

2.建立健全相关法律法规，确保征地拆迁有法可依

第一，农村土地征收和房屋拆迁相关法律缺失，相关政策又相对滞后，是造成农村征地拆迁矛盾突出的重要根源。规范征收土地和拆迁行为，保护当事人合法权益，需要尽快制定一部完善的关于集体土地、房屋拆迁补偿安置的法律。

第二，在征地拆迁工作中，政府必须坚持依法行政，强化自律意识，加强自我约束，严格按照法律规定的权限和程序推进拆迁。一是依法处置钉子户。对于存在思想误区，想要通过拆迁一揽子解决家庭矛盾，而提出不合理要求的拆迁户，要切实做好思想工作，通过耐心细致的宣传解释，引导他们理解国家的拆迁政策，走出思想误区，同时尽可能帮助其解决就业、就学、就医等各方面实际困难，减少拆迁阻力。对于个别依仗关系顽固抵制拆迁，想要以此发财致富的“强权”人物，特别是国家公职人员，可以借鉴外地做法，在依法依规的前提下，采用纪委介入、强化组织纪律、所在单位施压以及在一定范围内公布等各种手段进行约束，千方百计打压他们的气焰，避免在拆迁户中造成恶劣的负面影响。对于以上手段都不奏效，且严重影响拆迁进程的钉子户，应当严格依照法律程序，采用行政强拆、司法强拆等法律手段，予以。同时加大法制宣传力度，取得强拆一家、宣传一片、带动一片的效果。二是严格监督拆迁人。要坚决禁止和杜绝违法拆迁，防止拆迁人受利益驱使，采用暴力拆迁、野蛮拆迁等不合法手段对被拆迁人施压。对钉子户也要采用合法的手段进行处置，不能图一时之快而埋下不稳定隐患。

篇(3)

第一条为了加强对集体所有土地征收及房屋拆迁补偿安置管理，保障征迁工作顺利进行，保护被征土地的所有权人、使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条市城市规划区范围内征地拆迁补偿安置，适用本办法。法律、法规和省人民政府另有规定的，从其规定。

第三条本办法所称集体土地征收及房屋拆迁补偿安置，是指因依法征收集体所有的土地及拆迁地上建(构)筑物，按照本办法规定对被征迁的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人支付补偿费用和实施安置的行为。

第四条市国土资源行政主管部门负责征迁土地的组织协调、审查报批和监督管理工作。其从事征迁事务工作机构，承担统一征迁土地的事务性工作。

市房地产管理部门负责房屋拆迁的监督管理工作。其房屋拆迁管理机构负责房屋拆迁监督管理具体事务。

各区人民政府负责本辖区内征迁土地的协调配合工作。

第二章征地拆迁工作的组织实施

第五条征地方案经依法批准后，由市人民政府将批准征地机关、批准文号、征地的用途、范围、面积以及征地拆迁补偿标准、农业人员安置办法和办理征地拆迁补偿的期限等，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告。具体工作由国土资源行政主管部门负责实施。

第六条被征土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到指定地点办理征地拆迁补偿登记。被征土地上有建(构)筑物的，还应提供有关建(构)筑物的合法证件。国土资源行政主管部门或会同有关部门组织拆迁工作人员到现场调查核实。

自征地公告公布之日起，被征土地所有权人、使用权人不得在征地拆迁范围内种植树木，兴建建(构)筑物。

第七条国土资源行政主管部门根据经批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿、拆迁安置方案，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告或组织听证，听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见。征地拆迁补偿安置方案经批准后，由国土资源行政主管部门组织实施。

第八条被征土地的所有权人、使用权人对征地拆迁补偿安置标准有争议的，按国家和省有关规定处理。征地拆迁补偿、安置争议不影响征迁方案的实施。

被征土地的所有权人、使用权人对土地及房屋补偿标准有异议的，可以按照有关规定申请具备相应资质的法定评估机构进行评估。

第九条征地拆迁的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物(含建、构筑物)补偿费。

第十条征收土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。征地拆迁的各项费用，应在规定时间内全额支付。

第十一条被征土地的所有权人、使用权人，应在征地拆迁安置补偿方案公告的期限内领取补偿费，让出土地。无法定事由拒不让出的，依法申请人民法院强制执行。

第三章土地、青苗补偿与劳力安置

第十二条征收土地的，按下列标准支付土地补偿费：

(一)征收耕地的，按该耕地被征前3年平均年产值的6至10倍补偿；

(二)征收林地的，按该林地被征前3年平均年产值的8倍补偿；

(三)征收果、茶、桑等园地的，按该园地被征前3年平均年产值的7倍补偿；未曾收获的，按同类土地前3年平均年产值的6倍补偿；

(四)征收鱼塘、藕塘、苇塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年产值的6倍补偿；

(五)征收集体所有的建设用地的，按其所在村(组)旱耕地前3年平均年产值的4至5倍补偿；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年产值的2至3倍补偿。

土地补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府、林业、渔业等部门制定，报市人民政府批准。

第十三条征收土地的，按下列规定支付安置补助费：

(一)征收耕地的，按照需要安置的农业人口计算，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。

(二)征收耕地以外的农用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其前3年平均年产值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的农民集体所有的建设用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其所在村(组)耕地前3年平均年产值的2至3倍。

(四)征收无收益土地的，不支付安置补助费。

需要安置的农业人口数，按照被征土地数量除以征地前被征收单位平均每人占有土地的数量计算。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人，其中符合参加社会保险条件的，征得被安置人员同意后，安置补助费可以用于支付被安置人员的社会保险费用。国家和省有新规定的，从其规定。

安置补助费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府及有关部门制定，报市人民政府批准。

第十四条按本办法第十二条、第十三条规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，报经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不应超过土地被征前3年平均年产值的30倍。土地补偿费、安置补助费的总和达到法定上限，仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的，按照国家有关规定执行。

第十五条被征土地上的青苗，按下列标准支付青苗补偿费：

(一)被征耕地上的青苗，按照当季作物的产值补偿；多年生作物，按其年产值补偿；无青苗的，不予补偿。

(二)鱼苗放养2年以上的，不予补偿；不足2年的，按照放养鱼苗费的3至4倍补偿。

(三)用材林、防护林、特种用途林主干平均胸径大于20厘米的，按照其实有材积价值的10%至20%补偿；主干平均胸径5至20厘米的，按照其实有材积价值的60%至80%补偿。

(四)苗圃苗木、经济林、薪炭林按照其被征前3年平均年产值2倍补偿；尚无产值的，按实际造林投资2倍补偿。幼龄林、新造林按实际投资2倍补偿。青苗补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同林业、渔业等主管部门制定，报市人民政府批准。

第四章房屋拆迁补偿安置

第十六条被征土地上的房屋及附属物的补偿标准，由市物价主管部门会同有关县、区政府、市国土资源、房地产管理部门制定，经市人民政府批准后，报省人民政府备案。

被征土地上的房屋及附属物补偿标准，应当根据本市经济发展水平，综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新等因素确定。

第十七条拆迁住宅房屋，被拆迁人可选择货币补偿安置，也可选择以房屋产权调换方式补偿安置。对产权调换补偿安置面积，可按该户常住人口人均不超过30平方米建筑面积控制，超过部分实行货币补偿。

拆迁非住宅房屋，以货币补偿为主，也可采取产权调换方式补偿安置。

拆迁房屋附属物，实行货币补偿。

第十八条实行货币化补偿安置的，拆迁人应当按照规定的补偿标准，向被拆迁人支付补偿款。

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按前款规定，确定拆迁补偿款，并与安置房屋结算差价。

第十九条对利用自有住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，但对其实际用于经营的建筑面积部分给予适当营业补偿。

第二十条拆迁补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；经合法批准但尚未取得土地使用证的，以批准的用地面积为依据。

拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，不得超过建设工程规划许可证或其他法定批准文件规定的建房面积；已合法领取房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的面积为依据。

第二十一条拆迁住宅房屋，给予每户搬家费300元。过渡费按18个月计算，具体标准由市物价主管部门会同市房地产管理等部门制定。

拆迁非住宅房屋，还应当按实际情况对被拆迁人补偿下列费用：

(一)需要搬迁设备的，按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安置费用；

(二)因拆迁设备无法恢复使用的，按重置价结合成新结算的费用；

(三)因拆迁造成停产、停业的，对停产、停业期间的直接经济损失，给予适当补偿。

第二十二条有下列情形之一的，不予补偿：

(一)在城市规划区内集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规的规定办理批准手续；

(二)在城市规划区外集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的规定办理批准手续；

(三)在征地公告后抢建的建筑物、构筑物，抢栽的树木；

(四)其它违法建筑物、构筑物。

第二十三条拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第二十四条拆除经依法批准的尚未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格结合剩余期限给予适当补偿。

第五章罚则

第二十五条有下列情形之一的，按照土地管理等法律法规规章，由有关部门给予处罚：

(一)买卖或者以其他形式非法转让土地的；

(二)违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的；

(三)违法占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的；

(四)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；

(五)农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的；

(六)无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法定程序批准占用、征收土地的；

(七)擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的。第二十六条国土资源等管理部门依照土地管理等有关法律法规的规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院；期满不又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第二十七条侵占、挪用被征迁单位及个人的征迁补偿费用和其他有关费用的，由监察、审计部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条房屋拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，一方或双方可以请求市房地产管理部门进行协调；同时，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九条国土资源、房地产等管理部门及其他有关部门的工作人员，、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章附则

第三十条被征土地上的房屋拆迁管理实施细则，由市房地产管理部门、国土资源行政主管部门依照有关法律、法规和本办法规定另行制定。本市过去有关规定与本办法不一致的，以本办法为准；本办法施行前已经批准的征收集体土地房屋拆迁，仍按原有关规定执行。

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关键词：农村集体房屋征收问题对策

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0169-02

实行改革开放以来，经济发展和城市建设令国人称赞世界瞩目，然而特别近十来年，伴随着大规模的城市扩张，重点工程项目增多，区域性土地房屋征收工作不断加大，农村集体土地上的房屋征收工作成为一道难于越跃的鸿沟，是天下第一难事。每一建设项目的第一环节土地房屋征收都要处理若干问题，很难一帆风顺，久拖不决后自然引发纠纷上访。个别“钉子户”蛮横无理要求难实现，出现了自伤自焚事件、与政府冲突事件、闹访事件等，以表达对问题处理的严重不满。到底是啥原因会如此之坚难解决，执行的政策法规标准是铁定的，然而当事人双方无法达成协议。土地房屋征收主管部门不得不动用行政裁决，强制拆迁等手段解决。我们要依法行政、依法拆迁，合法合规处理问题。

1 农村房屋征收中存在的问题

农村房屋征收过程是一项复杂而又坚难的工作，是一项系统工程，除了政策法规宣传、耐心思想沟通、熟练业务开展外，在与房屋所有人打交道的同时还要与家庭成员亲朋好友沟通，只要有一人从中作梗，签订拆迁安置补偿协议书就难进行下去了。但大部分被征收人是支持经济建设，支持政府征收工作的，分析其存在问题体现在多个方面

1.1 补偿标准的合理性难得到被征收人认可

国务院自从出台《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号未提及农村集体土地上房屋征收事宜，而农村集体土地上房屋拆迁与国有土地上房屋拆迁在法规政策层面上有本质区别的，我们区域性现在对农村房屋拆迁只有参照城市房屋拆迁工作程序作法和依据地方性政策法规标准执行，同样实行产权调换和货币补偿双向选择；但农村房屋征收货币补偿是以每平方米以安置房评估价；而城市房屋拆迁实行的产权调换和货币补偿与农村房屋拆迁安置是不一样的，它对安置房距离、拆迁中心位置的标准房屋评估价等有要求。

农村房屋每平方米的补偿价格与当地商品房屋市场价相距很大，这成为被征收人难以接受的重要原因之一，而且周边市场房价一直在涨，被征收人的心理价位也在不断上升，抵触情绪越来越高，变征收难度越来越大。

1.2 安置房房源、质量及选址不令被征收人满意

被征收人拿到货币补偿安置确又买不起商品房，而安置房则成了被征收人产权调换选择的主要安置方式，被征收人自然对安置房要求就高了，因为种种原因个别安置建设质量有瑕疵，导致被征收人对安置房质量有心理担忧，毕竟从有天有地自建房至空中楼阁的安置房有不适应，再加上自留地远离，生活环境不便利。安置房统建房源规格大小楼层高低数量有限，选择余地不大，被征收人总有这样那样的想法给他们带来心理抵触。

1.3 被征收人提出的问题处理未能给予令人满意的接受

在做征收工作的过程中商谈是一个重要环节，了解对方、政策掌握、方法技巧、沟通水平、被征收人总是会提出许许多多的问题，换位思考可以理解，他们是在争取利益最大化，更有甚者超出想象提出离普要求，达不成条件便避而不谈，最后成为“钉子户”。

1.4 执行政策规定标准的一致性存在疑问

依法依规和谐拆迁是我们工作的根本，宣传执行政策规定、做群众思想工作，传达的相关信息一定要异口同声，一把尺一杆称对外前后左右要一样。在土地房屋征收范围内被征收人户主与户主之间相互通报补偿信息，比照得失，相互攀比，怨气连天，总是认为我们的工作组人员和征收实施单位人员有存在处理问题照顾不一样。

1.5 镇街村居基层干部的征收工作积极性不高涨

土地房屋征收工作是天大第一难事，试想被征收人祖祖辈辈赖以生存的地方，一下子要接受征收迁移这件事是何等的难，面对的众多被征收人问题的关键是他们不愿接受我们已定的相关规定、安置方案及补偿标准，这给镇街村居基层干部做思想工作增添了很大压力，工作做得好被征收人满意受上级表扬，若做得不好被骂或指责，倍受委屈。

2 农村房屋征收工作的对策

我们知道土地房屋征收是政府行政行为，相关法规规定已明确县级以上人民政府是责任主体，要依法征收、和谐拆迁是首要工作，由于它涉及面广且政策性、时限性、群众性、综合性强、社会影响面大，它最终目的是被征收人争取利益最大化，而征收人则是就合理合规安置补偿下争取的是时间成本，甲乙双方的协商达到双方共赢。但是征收工作总不是一帆风顺的，在公平公正公开一致性的前提下，只有通过各种方法手段逐步达成协议。为保障依法征收、合理补偿，有力推动项目建设，从个人角度提出以下对策。

2.1 农村房屋征收与城市房屋征收在政策层面上是有本 质区别的

农村房屋征收与城市房屋征收由于土地性质的不一样，法律法规的明确规定也是不一样，分为集体土地上的房屋征收和国有土地上的房屋征收，但是国家、省、市先后出台的有关法规政策也只是针对国有土地上房屋征收，而农村房屋征收的相关政策文件也只是地方性的。

2.2 农村房屋征收的政策法规应适时调整

从1991年3月22日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，经历2001年6月13日的修改调整，再到2011年1月21日新规《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施。国务院没有对农村集体土地作出相应政策措施，但是集体土地上的房屋征收均是地方政府以规范性文件对集体土地房屋拆迁作出明确规定。他们的诸多条款是在总结征地拆迁制度试点工作经验、借鉴兄弟城市较好做法及广泛征求社会各界意见的基础上形成的。它的适用性随着时间跨度当地社会进步、经济发展、人类变化、城市建设等等特别是各种物价上涨、区域房价上涨的因素造成农民生活成本上升，相应土地房屋征收政策标准的调整滞后的同时征收工作带来了新的压力。

在原征收政策、补偿标准多年不变的情况下开展工作难度是很大的。主动方政府应综合研究适时调整政策标准，被动方农民百姓不因为综合物价上涨等等原因而产生抵触情绪，不配合。

2.3 农村房屋征收的工作机制应积极明确

征收工作一靠政策的扶持二靠人员的工作三靠对象的配合。政策是根本，但是工作机制是关键，政策在执行的过程中全是靠人的工作，人员工作能力水平的重要还要靠工作机制的约束，让工作人员的主动性、积极性、沟通协调能力充分发挥，笔者认为建立健全一套较为完善的征收工作机制是对依法行政、和谐征收的一手段，明确对工作人员行为、奖惩等内容。

2.4 农村房屋征收的群众工作应扎实到位

土地房屋征收是天下第一难事，此话不为虚。作为被征收对象有很多要求，他们观望、期待有好的政策补偿，他们的心理需求可以理解，可每一个项目的征地房屋拆迁都要面对许多农民百姓，能得到他们的支持和理解是我们的期望，但许多农民百姓的期望值往往超过我们的想象，当政策标准统一不变的前提下，这就要我们的征收单位责任人和工作人员找突破口，做耐心思想宣传工作，打“感情牌”拉近干群关系，打破谁先签约谁先吃亏的局面，让他们要知道政策标准自始至终不变，若有调整，大家同样享受，给他们吃“定心丸”。群众工作是征收工作的主要内容，好的开局能起到以一带十的作用，只有扎实到位的工作才能博得绝大多数人的理解和支持。

2.5 农村房屋征收的补偿标准应一区域一策

房屋征收的补偿标准的合理性是与被征收人商谈签定补偿协议书的基础，最后的补偿费用认定和安置补偿协议书的达成都取决于他们的满意。目前我们的农村集体土地上房屋征收补偿还没有完全市场化，均是在政府制定下统一标准执行，安置补偿方式是产权调换或货币化补偿。产权房屋拆一补一不补差价，安置房超过产权面积部分按安置房评估价购买。由于安置房评估价远低于周边商品房市场价，大部分被征收人愿意多购买安置房，而货币化补偿的安置方式少有人选择。不难看出补偿标准低是制约房屋征收工作的阻力，建议一区域一策根据周边商品房价格政府适当调整补偿标准，让农民百姓在房屋征收过程中尝到经济发展建设带来的甜果。

2.6 农村房屋征收的行政手段应保障有力

农村房屋征收工作也会遇到难点，单从政策法规宣传、做群众思想工作、有一套好的人马与被征收对象身边周旋的工作模式已不适应，出现“钉子户”是常有的：有无故提出非理要求补偿远大于政策性标准补偿的；有不符合政策安置条件而要求给予安置的；有产权认定面积小于被拆迁房屋建筑面积的；有父辈“遗产房”下一代继承人利益分配不均的等等。这些问题造成直接的拆迁安置补偿协议书无法签订，一拖再拖，有的一拖就数年，严重影响了重点项目工程建设。行政强制措施是必要的。只有通过行政手段的裁决、强制或通过司法程序，让“钉子户”退步配合。

3 结 语

总而言之，农村集体土地上房屋征收工作是艰难的，没有统一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大胆智慧，靠得是沟通协作，靠得是因地施策，不断积极探索和总结征收工作过程中的经验，对存在的问题大胆面对，用集体智慧破解难题，既维护国家、集体和个人利益不受损害，又让被征收对象的权益得到保护，达到依法行政、和谐拆迁的目的。

篇(5)

关键词：房屋拆迁；滥用；预防；公共利益；行政救济

1998年6月，河南省郑州市发生的一起住户状告市政府拆迁纠纷案，就是针对拆迁行为的合法性引发的。为了阐述对房屋拆迁权滥用与预防研究的现实意义，我们简略介绍一下此案案情。

1998年3月，《河南商报》登载了郑州市将兴建裕达文化广场，并将拆除郑州市裕达国贸大厦旁边的五幢楼房的消息。水利部水工金属材料结构质量检测中心（以下称水工检测中心）所购买的裕达花园17号、18号商品楼名列其中。裕达文化广场采取政府和港资合作的方式兴建，政府出资1000万元，港资河南裕达置业有限公司出资5000万元。此两幢楼的住户（水工检测中心职工）向拆迁人"郑州市裕达广场工程建设指挥部"（以下称指挥部）提出了数个问题，均未获答复。随后，指挥部张贴了《城市房屋拆迁公告》，正式开始拆迁。住户认为，裕达广场虽名为公益事业，实质上更多是裕达公司借用政府行政手段，为改善其所有的裕达国贸大厦周边环境从而促使其销售和升值而进行的商业运作。住户进而认为，政府规划、拆迁房屋的行政行为的合法性存在问题，遂向河南省高级人民法院提起行政诉讼，状告郑州市人民政府、郑州市城市规划管理局、郑州市拆迁办等单位，要求撤销其对17号、18号商品楼的拆迁决定。而市政府方面认为，裕达广场的建设是为了改善城市投资环境、创建卫生城市和园林城市而实施的城市建设的一部分，城市规划法赋予了市政府权力，任何单位和个人必须服从人民政府根据城市规划作出的调整用地的决定〔1〕。

显然，房屋拆迁权是否被滥用是本案争执的焦点。其中，政府的拆迁行为程序是否合法以及是否为了公共利益的需要，是两个关键问题。

上述案例，突出表现在如何评定拆迁行为在实体上和程序上都具有合法性上，即拆迁行为实体上应符合什么标准才是合法（而不是看是否有合法的审批机关的正式批文），并应同时履行什么样的法律程序（不应拘泥于现有规定程序）才能有效。这是一个重大理论问题，是解决拆迁权本身合法性的切入点。

一、拆迁权实体合法的唯一标准——社会公共利益

房屋拆迁权的核心在于它的强制力，它不需被拆迁人同意就能够产生法律效力。由于这项权力的行使以国家权力作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护，因此，防止该项权力的滥用，便成为判定拆迁权行使合法性的关键。而为了判定拆迁权是否被滥用，应当首先在法律上设置一个标准，用以评判一项具体的拆迁行为是否合法。这项标准就是"社会公共利益".因此，"社会公共利益"又成了评判房屋拆迁权是否合宪以及是否被滥用的唯一标准，而且在房屋强制拆迁与保护房屋所有权和土地权利的利益冲突中，也成为了十分有效的"平衡剂".

1.关于"公共利益"的涵义

尽管"社会公共利益"对房屋拆迁法律制度的设立至关重要，但我国目前迄今尚无一个统一的界说。不管在立法上，还是在学理解释上，"社会公共利益"的概念都是不确定的，造成了人们认识上的偏差。这是导致房屋拆迁权被滥用的客观因素。与"社会公共利益"相似的一个概念是"公共性目的".关于"公共性目的"涵义之解释，曾经历了一个发展过程。为了限制土地征用权的滥用，外国的一些法院将"公共性目的"解释为"公共的使用"，即代表公共利益的主体的使用。然而，这一解释却在实践中产生了许多问题。如果只有代表公共利益的主体的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主体就会被排除在外。而且，事实上，代表公共利益的主体的范围在实践中也不易明确界定。有些主体所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，这类主体是否可以进行土地征用呢？因此，各国立法和判例便开始使用"公共利益"的提法，以进一步确定土地征用权合法的标准。现在，大多数国家和地区的立法都认为，"公共利益"应包括两层涵义：一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。

在立法上，一些国家和地区以列举的方式规定"公共利益"的范围。如香港，其《收回官地条例》和《土地征用条例》同时规定，官地收回和征用土地须以"公共用途"为目的，并规定以下几种情况的"收回"和"征用"属于"公共用途"：（1）为使物业欠佳的卫生情况得以改善，或重新修建经改善了卫生情况的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或连接其他建筑物，严重干扰空气流通或建筑物的状况不适合人居住；（3）与军队有关部门的任何用途；（4）总督会同行政局决定为公共用途的任何类别用途而作的收回或征用〔3〕。前面已经论述过，房屋拆迁产生的法律后果之一是导致土地权利流转给拆迁人，这也是房屋拆迁的唯一目的。因此，房屋拆迁权的合法性应适用土地征用的合法性理论。在我国，"公共利益"的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》。该法第十条第三款规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用".其次是《土地管理法》。该法第二条第二款规定，"国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用"，并同时在第58条第一款第（一）项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第19条规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，"社会公共利益"都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆迁立法上，这一立法宗旨却悄然发生着变化。新《城市房屋拆迁管理条例》（已于2001年11月1日生效实施）第二条规定："在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例".事实上，该条例就未对拆迁行为本身的合法性作出任何规定。相比而言，1991年《城市房屋拆迁管理条例》第二条"凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设的需要拆迁房屋及其附属物的，使用本条例"的规定，将房屋拆迁的合法性界定为"城市建设需要"，却更为明确。《城市私有房屋管理条例》第四条规定："城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿……".这里的"国家建设"与前述"城市建设"不是同一个概念。何谓"国家建设"，我们力图从现有立法中去寻找一个诠释它的依据。1999年1月1日前施行的《土地管理法》列专章规定"国家建设用地"，在第21条中对"国家建设"作了这样的限定，"国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业"，并在第22条中进一步诠释：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的建设项目，只能是列入固定资产投资计划或者按照规定准许建设的国家建设项目。因此，我们可以得出"并不是所有城市建设都是国家建设"的结论。对此，国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第16条规定："本办法所称建设用地，包括国家、乡（镇）村集体建设和农村个人建房的新建、扩建、技改项目用地以及采掘、建材等行业的生产用地".该条进一步解释"国家建设用地"，"是指全民所有制和城镇集体所有制单位以及上述单位同农村集体经济组织共同投资兴办的联合企业，需要的各项建设用地".根据"公共利益"的含义进行理解，国家建设行为总是以社会整体利益作为出发点的，社会整体利益本身就是"社会公共利益"，故国家建设本身就具有"公共利益"的性质。因此，现行拆迁立法本身就存在不统一的问题，在拆迁合法性规定上，宜采用"社会公共利益需要"或者"国家建设需要"的提法，而不宜不作任何规定。这样既可以与土地征用、土地收回实体合法性要件一致，又可避免行政法规的立法与宪法、法律不一致。无论如何，拆迁立法的违宪都是不允许或应予纠正的。

前述案例中的建设项目，显然属于"城市建设需要"，应为"国家建设用地"范畴，具有"公共利益"性质。

2.公共利益的层次性

不同性质国家建设拆迁，其所代表的社会公共利益的层次性是不同的，这产生了公共利益的层次性问题。按建设项目本身计划审批的效力分类，可将拆迁的公共利益分为三个层次：

其一，最高层次的公共利益。它是用国家预算内基本建设拨款进行固定资产投资的项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为国家重点建设工程用地，如大型机场、铁路等工程用地。

其二，中间层次的公共利益。它是地方用国家预算内各项机动财力安排的基本建设固定资产投资项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为地方各级安排的地方重点建设项目，这类用地为数不少。

其三，最低层次的公共利益。它是各地企事业单位用预算外资金、自筹资金和银行贷款安排的基本建设项目拆迁用地具有的利益层次。通常表现为企事业单位利用自有资金安排生产和非生产性建设项目用地，以及人民政府批准或城市规划统一安排的城市居民住宅建设用地。

上述最高层次和中间层次的公共利益建设用地拆迁，属前述"国家建设用地"拆迁范畴，具有一般意义上的公共利益性，不会引起歧义，且得到了社会的普遍认同。而在最低层次的公共利益的建设用地拆迁中，显然建设单位已经多元化，已从计划经济体制下纯国有企业的单一主体，演变成了有集体企业、私营企业甚至外资企业参与的多个主体。国家通过这为数众多的不同经济形式主体实现着国家的经济建设目的。换言之，不管是国有企业，还是集体企业、私营企业和外资企业，只要其拆迁用地一旦被纳入了国家用地计划，便成为了社会主义经济建设的组成部分。并且，商品经济体制本身也将各类所有制的企业置于了独立核算、自主经营和自负盈亏的生产者和经营者的法人地位。因此，不管是国有企业参与的建设项目，还是其他私营、外资企业等参与的经济建设项目，都是以自身利益为其出发点的（在本质上已没有区别），并反过来以提高人民物质文化生活水平、服务于整个社会为最终归宿。即使是城市居民住宅建设，也以此为己任。因此，最低层次的公共利益是间接的，在以生产资料公有制为主体的多种经济成分并存的社会主义初级阶段是存在的。

3.公共利益的层次对房屋拆迁权的影响

我国房屋拆迁的公共利益的层次性，最终影响着房屋拆迁权行使的基本规则，概括起来有以下三项：

其一，低层次的"公共利益"的房屋拆迁，应当满足并服务于高层次的公共利益的拆迁。国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第三条在编制用地计划应遵循的原则的第三项规定，"对各项建设用地实行统筹规划，综合平衡、保证重点、兼顾一般".原国家国土局《关于国家建设用地审批工作的暂行规定》第四条规定："建设项目用地实行计划指标控制，首先保证国家重点建设项目……".此两规定揭示了一个共同原则，即高层次公共利益的建设项目拆迁优先于低层次的公共利益的建设用地拆迁高层次的公共利益建设项目拆迁用地计划制约低层次的公共利益建设项目拆迁用地计划。

其二，相同层次的"公共利益"的房屋拆迁计划，无抵销对方的效力。即同一层次的公共利益的建设需要拆迁同一处房屋时，应以向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请的时间先后顺序为准。为什么要确立这样一项规则呢？首先，是反不正当竞争所需。如果不以这条规则作为处理应将拆迁许可证核发给哪一个申请人的依据，将会导致拆迁行为本身的不公平，也易滋生腐败。其次，房屋拆迁主管部门是拆迁审批机关，计划、规划以及国土部门是从其他方面对建设项目进行管理的，其对建设项目的立项审批、规划许可以及用地批文并不能代替拆迁决定。以提交拆迁申请的先后顺序作为核发拆迁许可证的事实依据，是符合房屋拆迁权的分配原则的。当然，所谓拆迁申请，还应当包括国家规定的建设项目批准文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用权相对稳定，否则，就会造成同一目的层次的用地单位申请对对方进行拆迁，这对保护土地使用权和房屋所有权是非常不利的。

其三，公共利益的层次越低，房屋拆迁权的强制力就越弱。据此，第一类和第二类拆迁具有最完整、最强大的强制力，第三类拆迁的强制力则较弱。实践中，第三类拆迁比第一类拆迁权更易滥用，在拆迁立法时应制定更为严密的方法予以预防，包括制订对被拆迁人更为有利的补偿办法和公平、透明的拆迁决定程序，以防止拆迁人借政府之力、打公益之名、行私利之实，并监督拆迁主管部门公平依法行政。

二、房屋拆迁权合法的程序要件——行政救济

程序法与实体法一样具有"独立的价值".因而，在确立拆迁权本身应当具有的实体要件后，还有必要对拆迁权行使的方式、手续等程序进行探究。

作为拆迁立法的法治化要求，法治原则理论和人权原则理论成为拆迁行政救济的理论基础。作为依法拆迁的方略，行政救济的核心是依法办事，并且，作为保护公民人身财产权的立法，必须以人权作为理论基础。同时，我国《宪法》第五条规定："一切国家机关和武装力量、各政党和社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究"，"任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权".第三十三条规定："中华人民共和国公民在法律上一律平等".上述规定为我国拆迁行政救济的设立奠定了宪法基础。学者认为，房屋拆迁行政救济的途径，是指行政相对人的合法权益受到违法或不正当具体行政行为侵犯时，法律所提供的补救渠道和途径。

1.房屋拆迁行政救济的具体措施

行政复议和行政诉讼的对象是具体行政行为，对拆迁主管部门在房屋拆迁过程中拆迁权性质的认定，直接关系着行政复议和行政诉讼范围的确定。将拆迁行为列为行政救济的范围，首先是基于房屋拆迁权的行使是具体行政行为的认识。理由主要有：其一，从职权上看，房屋拆迁权是一种由政府房屋拆迁主管部门依法行使的行政权力，具有不平等性和强制性，与拆迁主管部门依照法律法规的授权制订规范性文件的抽象行政行为相区分。其二，房屋拆迁权是单方意思行为，不需管理相对人的合意，从而也将其与房屋拆迁立法这一抽象行政行为中的立法合意区分。第三，从结果来看，拆迁决定在外部表现形式上以决定、许可证等非规范性法律文件为存在方式，与抽象行政行为中的规范性文件相区分；从调整的对象来看，拆迁决定针对被拆迁人和拆迁人，可以反复适用，以区别于抽象行政行为中针对不特定人和事；从效力上看，拆迁决定针对现实存在的对象，以区别于抽象行政行为针对未来可能发生的不特定对象而生效。因此，按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见（试行）》对"具体行政行为"的解释，房屋拆迁决定显然应当属于具体行政行为的范畴。

其次是基于房屋拆迁权的行使行为是外部行政行为的认识。所谓外部行政行为，是指拆迁主管部门对拆迁行政事务进行管理，与拆迁人和被拆迁人之间产生的一种行政管理行为。与外部行政行为对应的一个概念是内部行政行为，它是拆迁主管部门队对内部行政事务进行管理，与内部管理相对人产生的行政隶属关系行为，如拆迁主管部门对内部违法违纪行为的政纪处分。

《行政复议条例》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益可以依照本条例向行政机关申请复议".而该条例第九条规定的行政复议案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".《行政诉讼法》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提讼".该法第11条规定的行政案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".因此，我们有理由认为，如果拆迁申请人依法向拆迁主管部门申请颁发拆迁许可证而拆迁主管部门拒绝颁发，或者被拆迁人认为拆迁许可证的颁布不合法从而侵犯其合法财产权的，都可以申请行政复议或提起行政诉讼。

2.听证程序

"听证"一般是指在国家机关作出决定之前，给有利害关系人提供发表意见的机会，对特定事项进行置证和辩驳的程序。"听证"是行政机关行政决定的一个阶段，属于行政程序的组成部分，不是行政程序的全过程。

我国在颁布的《行政处罚法》中引进了听证程序，确立了听证在行政程序中的法律地位。尽管听证程序只局限于行政处罚决定中，但它所确立的原则无疑为我们提供了一个保护拆迁行政相对人合法权益，监督拆迁主管部门在"社会公共利益"的实体前提下作出拆迁决定，以及规范拆迁当事人及其他人有关行为的有效方法。

按照《行政处罚法》的规定，听证程序在下列情况下进行："行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证".显然，听证程序有三个特征：一是阶段性，即听证只是行政处罚的一个阶段，而不是处罚的全过程。二是局部性，即并不是所有行政处罚都要举行听证，只有对当事人的权益有较大影响的行政处罚才进行听证。三是选择性，即听证不是必经程序，主动权在于当事人。

篇(6)

第二条因城镇建设和发展需要征收或征用拆迁房屋及其他附着物、并需要对房屋所有权人（以下统称“被拆迁人”进行补偿安置的适用本办法。本镇规划范围内。各行政村的拆迁安置办法根据本办法结合本村实际自行制定。

第三条镇拆迁办具体负责房屋拆迁补偿安置工作。

第四条被拆迁房屋由具有拆迁估价资质的估价机构进行估价。

第五条估价机构对被拆迁房屋进行估价时。被拆迁人应当予以配合。

并在估价报告中作出相应说明后，因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料不同意在实地查勘记录上签字的应由无利害关系的第三人见证。估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。

第六条拆迁人应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案做好房屋拆迁补偿安置工作。规定的拆迁期限内完成搬迁。

第七条以被拆迁人所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。被拆迁房屋的合法依据。

以第八条被拆迁房屋的用途。房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书未载明用途或者载明的用途不一致的以合法建房手续载明的用途为准。

第九条被拆迁房屋的合法建筑面积。但在本办法实施前已建造且被拆迁人建房时符合相关建房条件的由被拆迁人在规定的时间内向所在村提出申请，经建管所、国土资源分局、拆迁办联合审查同意后按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积。

不符合前款规定情况的均不予认定为合法建筑面积。

第十条被拆迁房屋的建造年代。以确认合法建筑面积的权属证书或批准文件中载明或核定的年代为准。

第十一条拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑、建房批准文件中载明在集镇建设或其他建设需要时无条件拆除的临时建筑、批建新房时明确应拆除而未拆除的老（旧）房均不予补偿安置。

被拆迁人违反规定进行房屋及其他附着物新建、改建、扩建或者突击装饰装修部分，房屋拆迁通知发出后。不予补偿安置。拆迁租赁住宅房屋的对房屋承租人不予补偿安置。但应当给予适当材料残值补贴。拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。

第十二条住宅房屋拆迁补偿安置实行房屋产权置换。

第十三条住宅房屋的被拆迁人要求实行房屋产权置换的由拆迁人提供在补偿安置实施方案中确定的拆迁安置房给予产权置换。

第十四条住宅房屋的被拆迁人每户按下列规定确认产权置换面积：被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于等于200平方米的按被拆迁房屋合法建筑面积确认房屋产权置换面积；被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于200平方米的按200平方米加上超出部分的50%确认房屋产权置换面积。

被拆迁人在同一用地范围内有多处住房的应当根据农村宅基地审批规定合并为一户计算。有子女的老年人，住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续计一户。与所随子女合并为一户计算。

第十五条房屋产权置换办法按第十四条规定确认的房屋产权置换面积套拆迁安置房的最接近户型。

按政府确定的建安价结算；大于房屋产权置换面积部分，置换的拆迁安置房结算办法为：拆迁安置房面积等于房屋产权置换面积部分。按市场价结算；小于房屋产权置换面积部分，按市场价与建安价的差价结算后补贴给被拆迁人。

第十六条拆迁期限内。因城镇规划控制，未批准建房且未享受相关照顾的可由本人向所在村提出申请，经村、镇审核后，可按每户不超过125平方米照顾购买拆迁安置房。

第十七条住宅房屋的被拆迁人要求实行货币补偿的先按第十四条规定确认房屋产权置换面积。给予货币补偿安置。住宅房屋的被拆迁人领取货币补偿金后应自行购房。

第十八条拆迁住宅房屋应当按重置价结合成新评估价给予补偿。大于房屋产权置换面积部分，按重置价结合成新评估价的130%给予补偿。

第十九条拆迁住宅房屋。拆迁人应当向被拆迁人支付房屋装饰装修及附着物补偿款和搬迁奖励费（见附表一、二）

第二十条折迁非住宅房屋实行货币补偿。

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关键词：房屋征收 统计工作 问题 对策

一、当前房屋征收统计工作中存在的问题

（一）房屋征收工作人员的统计意识有待提高

随着城镇化建设的不断推进，房屋拆迁工作成为城市化建设当中的一项重要工作，房屋拆迁工作能够正常进行当前的房屋征收工作是城乡建设的重要环节，是城镇化建设的重要保证。就目前来看，在实际的房屋拆迁过程当中，对房屋拆迁统计工作的重要性还没有得到充分的认识。突出的表现在：一是对工作的重要性程度认识不够。在房屋拆迁过程当中，对拆迁的进度关注比较多，更多的精力放在了组织房屋实际的拆迁当中，而对在拆迁之前各种基础数据资料的统计重视不足，认为是可有可无，只要拆迁的工具、人员等物的因素组织准备好就可以完成整个拆迁工作。二是对房屋拆迁统计的认识不足。一些单位在组织房屋拆迁的过程中，虽然意识到统计工作的重要性，也组织了一些统计工作，但是在具体的执行过程当中，人员配置不足，往往安排很少的人员进行相关资料的统计整理工作，缺乏必要的实地调查以及统计数据的整理，造成统计分析的结果难以满足实际工作的需要，造成一些拆迁补偿政策不能完全满足拆迁工作的需要，影响了拆迁进度的推进。

（二）房屋征收统计工作的法律制度有待完善

在很多地区的房屋拆迁工作当中，有的已经意识到房屋拆迁统计工作的重要性，当时在统计工作的进行当中普遍遇到了工作标准不一致、统计方法不统一等问题。主要表现在：一是缺乏统一的数据标准，统计数据的采集、汇总、整理难以做到口径一致。二是相关制度不统一，工作人员在实际工作当中采用的方式方法不一样，造成同一个拆迁对象会产生不同的统计结果。三是监督落实的相关制度没有得到有效地落实，现有的各项制度对统计人员在工作中的要求不严、不细，造成统计结果出现偏差，甚至为了谋取私利，而对统计结果进行修改。

（三）房屋征收统计的数据信息不够完整

房屋征收过程中涉及的数据非常广泛，但是，由于地域、统计人员、统计标准等的区别，会让许多数据都有或大或小的差异性，而且，在房屋征收统计的过程中，采集的数据会关联到许多部门，导致数据更难处理，最后影响统计数据的完整性、准确性。另一方面，由于相关单位对房屋征收统计工作的不重视，使得他们不会深入地检查所统计数据的完整性，让统计人员有了作假的机会。

二、当前房屋征收统计工作的发展对策研究

（一）高度重视房屋拆迁统计工作

要加强和推进新型城镇化建设，房屋拆迁是一项不可避免的工作。而作为推进房屋拆迁的一项基础性工作，必须要给予更多的重视。首先，作为房屋拆迁工作的主要部门，要高度重视房屋拆迁统计工作在重要性，在组织机构的建立、人员的配备等方面，给予全面的支持，必要的还要给予一定程度的倾斜，确保在房屋拆迁工作启动之前，能够对拆迁的对象、范围等有一个全面充分地了解。其次，要宣传好统计工作在房屋拆迁工作当中的重要性，让参与拆迁工作的各个部门、机构等，充分的了解、认识统计工作的重要性，保证房屋拆迁统计工作能够得到应有的重视和必要的支持。第三，要加强监督、沟通，确保统计数据的客观性、全面性，保证统计数据能够全面、真实、准确的反应拆迁工作的全过程。

（二）建立健全房屋拆迁统计工作的制度体系

健全完善的制度是保证各项工作正常开展的重要保证。作为一项涉及多个方面的一项工作，房屋拆迁统计工作的各项制度体系必须建立完善起来，保证统计工作的开展有据可依，进而确保各项工作正常开展。一是要建立统一的统计标准，在充分调研和征求意见的基础上，对各项统计数据采集、汇总、整理、等环节的口径进行统一，使不同区域，相似或相同房屋的统计口径、统计数据按照一致标准进行收集、整理、披露，为制定拆迁计划、加快拆迁进度提供依据。二是完善统计数据的复核。政府相关部门要完善相关监督考核机制，加强数据复核的力度，严格按照相关法律法规的要求对统计数据进行监督，对存在故意夸大或缩小统计数据的，已经发现，要严格追究相关责任人和部门的责任，切实做好各项数据的监督和复核工作。同时，要建立科学的奖惩机制，做到有奖有罚。

（三）要加强部门之间的沟通协调

房屋拆迁工作涉及面广，头绪多，各部门之间只有建立科学有效地沟通协调机制，才能确保各项工作的开展。一是基层统计人员、现场拆迁人员之间要加强沟通，凡是拆迁工作马上要推进到的范围，必须要在第一时间进行沟通，统计人员要在第一时间向拆迁人员提供所涉及范围内各类房屋的面积、人口数、经济用途等方面的信息，为保证拆迁工作的进度提供保证。二是基层统计人员与统计主导机构要加强沟通。作为基层统计人员，要及时将统计到的各类信息及时汇总到主要机构，为提供拆迁区域的整体情况提供依据。作为统计主导机构，要在全面收集基层统计数据的基础上，及时的整理统计报告，在确保准确性和全面性的基础上，及时向拆迁部门提供依据，确保拆迁工作正常进行。

三、结束语

做好房屋拆迁统计工作，不仅可以为制定科学、有效的拆迁工作计划提供全面、准确的依据，同时，也有利于拆迁工作的顺利进行。所以，要高度重视房屋拆迁统计工作，在相关体制机制的建设方面加大力度，加强各个环节之间的沟通联系，为建立科学、有效、全面的房屋拆迁统计工作体系奠定良好基础。

参考文献：

[1]范德.城市征收补偿安置政策及其实践――基于越南胡志明市的个案研究[D].上海：上海大学，2013