关于不动产的法律法规精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇关于不动产的法律法规范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

[关键词]不动产登记制度；物权变动；实质审核

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我国物权法中不动产登记制度是其非常重要的组成部分，它主要指的是通过权利人或与其有紧密关系的人申请之后，然后再把不动产权变更事宜由相关的职能部门记载到登记簿上。就其本质而言，不动产登记就是物权公示。如果不动产权有变动就应该将变动的信息资料公开，从而充分地发挥不动产的排他作用。现阶段我国的不动产登记制度还存在很多不足，因此，积极完善我国的不动产登记制度具有非常重要的现实意义。

1现阶段我国不动产登记制度存在的不足

11机构缺乏整合力度

尽管我国制定的不定产有明确的规定，即不动产登记工作不管是国家还是省级的都应该由国土资源部来监督和指导，而对于市级或县级的不动产登记工作应该由当地政府指定相关部门来负责，基于这样的情况就很难将机构统一。据调查，部分区域的国土资源部门并没有积极地设立负责不动产登记的机构，而且他们认为在没有明确划分各部门的登记职能和管理职能的前提下，很难协调好各部门，开展工作也具有很大的难度。而且各地区的国土资源管理工作非常繁杂，所以他们也更愿意把登记不动产的机构隶属于当地政府，然后通过国土资源部门指导。不仅如此，把各地区市级和县级登记不动产的机构设置于当地的国土资源部门也是非常困难的。

12技术标准和信息未实现统一

随着我国颁布不动产登记条例及其正式施行，制定不动产统一登记制度已经变得迫在眉睫。不动产登记的登记依据、登记簿册、信息平台以及登记机构应该要实现“四统一”，同时还必须要逐步地规范不动产统一登记的权籍调查、信息平台建设、操作规范等。但是现阶段部分地区在登记不动产的过程中却没有严格根据“四统一”的要求进行，反而更多的是结合当地的实际情况来进行不动产登记。这就造成国家制定的关于不定产登记的相关规范也不能顺利彻底地执行，相关数据也得不到兼容。这就导致在统一登记不动产之后还必须重新整理相关数据，这无形之中就加大了工作量。

13不动产登记制度缺乏公信力

在进行不动产登记的过程中，信息交易的安全在很大程度上是由登记制度的公信力来保护和决定的。基于我国目前施行的关于不动产登记方面的法律法规，不动产登记制度公信力方面的法规还比较缺乏。这种问题具体表现为：其一，关于推定权利正当性制度没有；其二，信赖登记制度缺乏明确的规定来确保买受人可以安全交易。像这样缺乏公信力的不动产登记制度会在很大程度上影响那些从事不动产登记信息交易的人员。如果登记不动产的名义人在将其真实权利隐瞒的前提下出卖了不动产，而在不动产交易的时候则是根据登记的信息进行的，等完成交易之后，不动产真实的权利人却展开抗辩，这将在很大程度上损害买受人的财产。

14相关的法律十分混乱

现阶段，我国在不动产登记方面的司法解释、部门规章、地方法规及其法律法规等没有统一标准且内容十分混乱，更有甚者有的法律法规还互相矛盾。诸如土地管理法、矿产资源法以及物权法等法律主要是关于不动产登记的，而城镇国有土地使用权转让和出让条例和土地管理法实施条例则主要是关于不动产登记的行政法规的。此外，还有土地登记资料公开查询制度和土地登记规则等是涉及不动产登记的地方性政策和法规。尽管这些政策和法规详细地规定了不动产登记的相关问题，但是相对比较分散。像这样杂乱不堪的不动产登记，相关的政策法规在很大程度上增加了地方财政支出和申请不动产登记相关人员的负担，同时还对不动产登记工作的效率起到阻碍作用，很有可能出现很多错误的登记信息，这在很大程度上不利于不动产信息的查阅。尽管我国制定的关于不动产登记条例已经开始施行，但是它还需要有相关的法律法规和制度来辅助和保障，该条例还存在与矿产资源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的现象。

2完善我国不动产登记的建议

21专门制定规范不动产登记程序的政策法规

要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。

22尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系

为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地_展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GIS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。

23专门制定不动产登记的审查制度

不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。

3结论

综上所述，随着我国社会的快速发展，不动产登记制度也逐渐成为人们日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我国的不动产登记制度还存在着一些诸如机构缺乏整合力度、技术标准与信息没有统一、缺乏公信力、相关法律比较混乱等问题，我国的相关职能部门应该不断努力，积极完善不动产登记制度，确保其能够充分发挥自身的职能。

参考文献：

[1]向明我国不动产登记薄制度研究[J].政治与法律，2011（2）：152-160

篇(2)

早在2007年《物权法》颁布时就提出要建立不动产统一登记制度，但由于历史原因一直进展缓慢。一方面，各地不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门，多头管理，标准不一，阻力重重；另一方面，对个人私有财产保护的相关法律制度缺失，也造成信息平台的建立过程不顺畅，没有真实准确的信息系统，统一登记等于纸上谈兵，难以落实。

直至2013年3月28日，国务院办公厅《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》（〔2013〕22号），要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。随后，在同年11月20日召开的国务院常务会议上决定，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

从这一过程中不难看出，不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，具有重要意义。

篇(3)

关键词：不动产登记 瑕疵 救济

【中图分类号】D923 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-04-0022-02

不动产是人类社会极其重要的物质财产，它既是人类赖以生存的生产要素，也是人们维持生活必要的物质保障。在我国目前的法律制度下，因登记机关的工作疏忽或登记申请人的故意或过失等情形，不动产登记错误或疏漏较为常见，因此下面对我国不动产登记瑕疵的法律救济现状以及需要完善的地方发表一点个人的见解。

一、我国现有立法中对登记瑕疵的法律救济

2007年我国《物权法》颁布实施，其中对不动产登记瑕疵的救济规定主要有以下三方面:

（一）预告登记制度

预告登记是为了保全以发生不动产物权得丧、变更效果为目的的债权请求权而为的一种登记制度，预告登记并不导致不动产物权发生任何变动，其意只在增强登记背后的债权请求权的效力。概括地讲，预告登记有下列几种效力:保全效力，即旨在使发生不动产变动的合同债权请求权届时能实际上发生物权变动的效果;顺位保护效力，即顺位在先的优先保护;预警效力，即第三人不得无视预告登记的存在，不得以善意而为抗辩;满足的效力，例如在相对人破产时，经预告登记的债权请求权排斥他人而保障其优先实现。

（二）异议登记制度

异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项,也不发生变更不动产登记的效力,而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿上,从而使不动产登记的真实性受到质疑起到阻确登记公信力的作用。因此，异议登记的法律效力可以概括为以下两方面:保全真正权利人的权利；警示第三人谨慎进行交易行为。

（三）更正登记制度

不动产登记固然可以保护交易的动的安全，但这种保护在有些情况下却可能是以对静的安全的牺牲为代价的。为了平衡交易安全和真正权利人之间的利益，设立了更正登记制度。更正登记通过对登记簿上不正确登记的纠正，使登记权利状态符合事实权利状态，进而避免真正权利人因登记公信力受到损害。更正后的登记自始即发生效力。

二、关于完善我国不动产登记瑕疵法律救济的建议

现有法律中对不动产登记瑕疵救济除了以上三条外，规定比较少，但是众所周知，不动产是人类生活的重要物质资料，其价值和作用之巨大是其他生活资料所无法比拟的，一旦不动产体系混乱(尤其是确认不动产自然状况、归属等的登记活动出现瑕疵)，人类正常的生活秩序将遭受到严重的冲击。因此下面对完善我国不动产登记瑕疵提出一些个人的建议：

（一）建立回复登记制度

回复登记是指与实体权利关系一致的登记，因不当原因而从登记簿上消灭时，对消灭的登记予以回复，以保持原有登记效力的一种登记类型。对“不当原因”的理解为登记簿的全部或一部分因水灾、地震等原因而发生物理上的灭失，或者是登记事项的全部或一部分被不适法地涂销。目前我国的不动产登记法律法规中对此没有明确规定，以四川汶川大地震为例，在这次大地震中各受灾地区登记薄受损，对这种地震所引起的登记瑕疵，在现行的法律上并没有救济的规定，当前我国正在提倡“依法治国”，因此我们有必要在法律上加以明确规定做到有法可依。

（二）统一登记机关

实践中大量的不动产登记瑕疵都是由于登记机关不统一、登记权限不明确等原因造成的，因此，统一登记机关、确定唯一的登记机关对消除不动产登记瑕疵是大有裨益的。我认为，登记机关的选择在符合法理的基础上，要充分考虑到登记制度变迁的路径依赖特征，充分考虑现有制度状况，我们过去的选择决定了现在的选择。我国当今的土地登记是以国土资源管理部门为基础，因此最优的选择方案必须考虑到土地登记制度变迁已进入由“行政机关”登记的路径，选择法院或其他中介组织进行登记，都是十分不现实的，理由如下:不动产在本质上要么是直接指向土地的物权，要么是建立在土地物权之上的，因此物权由地政部门负责不动产登记有一定理论依据；地政部门进行登记可以辐射到中国城乡全部土地，并且十几年来的地籍管理工作，不仅提供了较为全面和详实的土地产权资料，同时也造就了一支熟悉土地登记业务的专业队伍，这具有其它部门无法比拟的优势；法院作为登记机关有一定的弊病，目前我国司法改革尚未完成，司法机关的独立性尚未达到，各地法院又承担着繁重的审判任务，如果把法院作为登记机关，当物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，如此的登记现状必然对法院最后的裁判产生影响；公证部门作为登记机关将无法解决重复登记等登记瑕疵的问题，因为它并非国家机关，无上下级隶属关系，当事人可以在其所在地自愿选择公证部门。

因此登记机关统一的基本思路是以国土资源管理部门为基础，将建设部管理下的房产登记划归国土部门，并逐步将林业、草原、滩涂等纳入土地登记。

（三）不动产登记信息公开

在司法审判的实践中，常常遇到需要查询当事人不动产登记的情况。掌握不动产登记的部门因其信息主要是为执行政府的管理职能，因此不愿提供不动产登记的信息，或者提供信息不及时、不准确，甚至设置种种障碍。这些情况的出现主要是不动产登记的相关法律法规未明确规定不动产登记信息资料应当公开，不动产登记的公示性在目前法律法规中得不到体现。而一个具有普遍公信力的登记系统必须达到:登记内容准确无误并适时更新、公众获取记录的渠道畅通、数据存储环境安全无忧。因此必须改变把不动产登记信息当作“政府信息”而不予公开的现象。

（四）建立信息网络系统

从不动产登记的性质讲，进行不动产登记的根本目的所在是完成不动产的公示。然而，当前我国登记机关分散的现状必然造成登记簿不统一、不完整，很难给不动产权利关系人提供全面而准确的信息，而登记机关的统一虽是大势所趋，短时间内却难以完成。因此，在当前可以由国家制定标准、协调各登记机关建立“不动产产权产籍网络信息系统”，以此面向公众提供一个完整的不动产登记信息的公示平台。不动产产权产籍管理信息系统，是以计算机和网络技术为基础，运用现代管理学理论和信息技术建立起来的为不动产管理业务服务的信息系统。同传统的管理方法相比，管理信息系统具有高效率、高质量和高效益等优越性，并可以对房地产交易、权籍信息的内部管理活动提供服务，对产权产籍数据进行自动的即时更新，并为房地产市场的宏观调控提供决策依据。

（五）完善实质审查制度

实质审查是与公示公信原则相协调的制度。实质审查的优点是它可以最大限度地保证登记权利与真实权利的一致，防止登记瑕疵的出现，从而使公示力得以确定，并最大限度地防止公信力带来的对真实权利人不利的可能性，保护真实权利人的利益，不致因公信力而使其权利丧失。我们在讨论如何完善实质审查制度时，可考虑借鉴德国的经验。德国在登记中有几个基本原则，对我国具有重要参考价值。分别是：合法原则是对不动产登记局进行各项工作的一般要求；申请原则是指登记机关不允许在没有申请人申请的情况下就进行登记的涂销或者更正；形式同意原则是只要登记申请人提供的资料能够满足法律所规定的程序性条件，不动产登记机关即为其登记，而对申请人与相对人之间的关于实体法律关系的意思表示不予审查；精确性原则是指对涉及的登记事宜必须使用确切的文字表述的原则；证据原则是指要求登记申请人及不动产登记机关提供必要的证据的原则。

（六）完善不动产登记薄

登记簿是登记行为的最终成果，是直接表彰物权变动公示效力的物质载体，因而必须明确、科学地规定登记簿的内容、外在形式及编制。首先，登记簿必须使用确切的文字、数字、图表，不动产登记簿所记载的一切内容，只能使用官方文字，而不能使用其他诸如划线、涂改、加括号或加线条等等不具有公信力的工具或符号等技术手段。其次，不动产登记簿册的组成应根据所登记权利的不同而单独分册。例如德国的不动产登记簿的设置就是根据民法典的物权体系，按所有权、用益物权及其他权利限制、担保物权三部分建立的，而且每一部分都设置了专门的簿册。最后，登记簿的每一页都应由登记官员亲笔签名，并记载登记的具体日期，这样一旦发生错登或漏登时便于确定责任人员，同时也能增强登记簿的公信力。

总之，不动产登记瑕疵法律救济制度作为不动产登记制度的一项重要内容，它的完善与否关系到我国物权法能否完善，而完善的不动产登记法律制度对于保护物权、维护交易安全具有重要意义。在我国物权变动采登记生效主义的模式和实质审查的方式下，在登记瑕疵引发的案件层出不穷的现状下，完善不动产登记瑕疵救济是十分必要的。

参考文献：

[1]史尚宽.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社2000.

[2]马栩生.登记公信力研究[M].北京：法律出版社2006

[3]郑冲、贾红梅.德国民法典(修订本)[M].北京:法律出版社2001

篇(4)

1、我国不动产登记的现状及弊端

我国在很长一段时间实行的城乡分割及指令性的计划经济，造成了我国不动产登记制度的不统一。具体表现为：城乡登记不统一、不动产登记范围不统一、登记机构不统一、登记程序不统一、不动产登记依据的法律法规政策繁杂等。例如，我国的土地、房屋、海域、矿产资源、森林资源等的登记发证分别由相应的行政管理部门或其下设的登记部门负责。除了《物权法》外，土地上的所有权和他物权分别由土地行政管理部门和农业行政管理部门负责登记，主要法律依据为《土地法》、《土地登记办法》;房屋上的物权由房屋行政管理部门下设的登记机构进行登记，主要法律依据为《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》;海域使用权由海洋行政管理部门登记，主要法律依据为《渔业法》、《海域使用管理法》;矿产资源由矿产资源管理部门登记，主要法律依据为《矿产资源开采登记管理办法》;森林草原等资源由林业管理部门登记，主要法律依据为《草原法》、《森林法》、《林木和林地权属登记管理办法》。

总之，我国的不动产长期以来处在分散登记状态，由不同机构负责登记，这些不动产登记机构互不隶属，特别是房屋和土地分别登记，实际上很难保证房地权利一致的原则，容易产生房、地分别抵押，土地使用权和土地上的房屋使用权相互冲突，也容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明、权利界限不清等弊端，产生大量矛盾和纠纷。

2、不动产统一登记的可行性及必然性

《物权法》第10条第2款规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

2006年建设部组织佳木斯市等城市作为试点城市进行不动产统一登记。实践证明，不动产统一登记是可行的。

世界各国或地区在设立登记机构时普遍遵循两个准则：一是不动产登记机构的独立性，登记机构多为司法机关，也有行政机关，但都是独立的部门;二是不动产登记机构的统一性，法律一般规定区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋，还是其他不动产均由统一的登记机构负责。这两个准则都是物权公示原则决定的。

当前， 我国不动产物权变动制度是一个庞大且错综复杂的体系，政出多门、分散登记，已不能适应形势发展的需要。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是维护市场经济秩序、完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于明晰物权归属、发挥物的效用，保护不动产权利人合法财产权、保障不动产交易安全、维护正常的市场交易秩序、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，促进社会和谐稳定都具有十分重要的现实意义。

3、不动产统一登记遇到的问题及解决思路

实施统一登记可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性。目前，我国不动产统一登记面临的最大问题是登记机构不统一、登记簿册不统一、登记办法(依据)不统一、登记查询制度不统一和信息平台不统一。

解决不动产统一登记的基本思路是：统一法律依据、登记机构与登记效力和信息平台。

(1)统一法律依据

由于没有统一法律依据，我国不动产登记形成了多头掌管的局面。我国目前的不动产登记制度内容主要是按照计划经济的规范制制定的，已经不适应社会发展的需要。因此，我们有必要建立以民法典物权篇为基础的不动产登记法律制度。在我国实现不动产物权法统一的同时，也应统一不动产登记法律规定，使之与物权法相适应。

(2)统一登记机构

我国不动产登记出现的四个不统一的根源在于登记机构的不统一。因此，完善登记制度的一个重点任务就是统一不动产登记机构。统一了不动产登记机构，登记根据、程序、簿册自然便统一了。目前我国关于不动产登记的部门有多个，它们都是有关不动产的行政管理部门，所进行的登记主要表现为行政管理性，而缺乏物权公示性，难免损害权利人的正当利益。2014年12月22日正式公布的《不动产登记暂行条例》明确了我国不动产登记机构的统一是必然趋势。现在，统一登记机构已成为人们的共识，但由哪个部门具体负责不动产产权登记工作还是大家争论的焦点。根据《物权法》第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。

(3)统一登记效力

我国法学界对是否采用德国物权行为理论存在比较大的分歧，但在不动产物权变动上采取以登记为生效要件上看法是一致的。我国民法学者认为，为了完善我国不动产物权登记制度，应赋予不动产物权登记如下效力：决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力、权利正确性推定的效力、善意保护的效力、风险警示的效力。这四项效力，是法律对不动产产权保护的重要理论基础，依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度，是不动产权利公示原则的具体表现，是不动产交易安全的法律保障。为了维护我国法律体系的连续性，保证交易安全和稳定经济秩序，我国不动产登记应该采取实质主义原则，采行公信力主义立法，这不仅是产权法理的要求，也是国际不动产产权保护的趋势。但是对于不是基于产权变动行为引起的权利变动应设有例外法例，可以采行形式主义(登记对抗)原则。

(4)统一登记信息平台

篇(5)

论文关键词 法定继承制度 遗嘱继承制度 继承法律冲突 解决途径

我国由于历史原因，成为一个复合法域国家。在一个中国里面，大陆施行社会主义制度，港，澳，台实行资本主义制度，内地与港，澳，台施行各自的法律，进而成为四个法制互不相同的独立的法域。在不同的法域里，区际法律冲突在所难免。因为继承关系的基础是人身关系且产生于亲属之间，涉及物权上的关系，调整不同法域之间继承关系所涉及的准据法的确定及其适用变得十分复杂，因为我国没有解决区际法律冲突方面的法律使得我国区际法律冲突变得特殊和复杂。对于我国不同法域之间的区际继承法律冲突问题，成为了当前我们急需解决的问题。

一、我国大陆与港澳台继承制度方面的差异

我国的区际继承法律冲突就是大陆与港，澳，台之间的不同法域的继承法调整同一区际法律关系而发生的冲突。主要是因为我国各法域之间在继承法律制度存在差异进而产生了区际继承法律适用上的冲突。

（一）关于法定继承制度

1.关于法定继承人的范围

内地《继承法》规定：法定继承人包括：配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、兄姐，和丧偶儿媳或是丧偶女婿其对公婆、岳父母必须是尽了主要赡养义务。在香港的继承法律规定，法定继承人的范围除以上人员以外，其余均为法定继承人。“澳门民法典”规定：法定继承人的范围包括：“配偶和直系血亲卑亲属，直系血亲尊亲属，与死者有事实婚关系的人，兄弟姐妹及其直系血亲卑亲属，四亲，以内的其他旁系血亲。”而“台湾民法典”规定：“台湾地区的法定继承人包括配偶，直系血亲的亲属，父母，兄姐，祖父母以及外祖父母。”

2.关于法定继承顺序的规定

法定继承人在内地《继承法》分为两个顺序：“第一顺序是配偶、子女、父母；第二顺序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。”同时还规定：“对公婆或岳父母主要尽了赡养义务的丧偶儿媳以及女婿，同为第一顺序继承人。”“香港继承法”将法定继承人分为六个顺序。“澳门民法典”规定，法定继承人分为六个不同顺序。在台湾，继承顺序分为血亲继承和配偶继承两种。

（二）关于遗嘱继承制度

在我国不同法域关于遗嘱继承的规定，主要体现在遗嘱能力和遗嘱方式上。

1.对遗嘱能力规定的差异

内地《继承法》第22条规定如下：“无行为能力人或限制行为能力人立的遗嘱是无效的。”香港“遗嘱条例”规定：“立遗嘱人必须是成年人，未达法定年龄的人所立遗嘱无效。”在“澳门民法典”对遗嘱能力的规定较为具体。原则上，只要有订立遗嘱能力的人，都能订立遗嘱。但是下列两类人员无立遗嘱的能力：“一是亲权没有解除的未成年人；二是由于精神失常导致禁治产的人。无遗嘱能力人所立遗嘱是无效。”“台湾民法典”规定，下列两种人没有遗嘱能力：“一为无行为能力人；二为未满16周岁限制行为能力人。”

2.对遗嘱方式规定的差异

遗嘱是要式法律行为，依法定形式订立的才具有法律上的效力。大陆《继承法》规定了五种遗嘱包括：“公证遗嘱，自书遗嘱，代书遗嘱，录音遗嘱和口头遗嘱。”同时具体规定了五种遗嘱的适用条件和效力。香港“遗嘱条例”规定：遗嘱的形式主要为自书遗嘱，必须是书面形式的遗嘱，同时也规定了书写遗嘱的文字，署名以及见证等方面。“澳门民法典”规定：“遗嘱的方式分为普通方式和特别方式。”“台湾民法典”关于遗嘱方式的规定：“遗嘱方式包括自书遗嘱，公证遗嘱，密封遗嘱，遗嘱和口授遗嘱。”这与大陆颇为相似。“台湾民法典”还规定了各种遗嘱的具体要求和生效要件。

二、我国类推适用国际私法处理区际继承应注意一些问题

由于法域不同，致使对国际私法在涉外继承准据法的确定上必然存在不同，所以在利用法律制度解决区际继承法律冲突时，应依据自有的法律规定来解决。

（一）法定继承准据法的确定

国际上在解决涉外法定继承准据法确定上主要有两种制度，即“区别制”和“同一制”。“区别制”在涉外继承关系中也叫分割制，它把被继承人的遗产划分为不动产和动产，由被继承人的属人法规定动产，由不动产所在地法规定不动产。而“同一制”就是依照被继承人的属人法，不区分动产和不动产，只把遗产当做一个整体来规制。我国大陆和香港同样采用“区别制”。根据国际私法的有关规定，如果死者没有立遗嘱，在遗产继承发生时，由永久居留地法律支配其动产，不动产所在地法律支配其不动产。“同一制”则为我国澳门法定继承所采用，其中“澳门民法典”规定，法定继承由继承人死亡时的属人法所规范。台湾在涉外法定继承上与其他地方不同。其立法偏倾向“同一制”，但另行规定了调整海峡两岸继承关系时的法律法规。比如《涉外民事法律适用法》中强调，必须由本国法规定被继承人死亡时的继承问题。

（二）遗嘱继承准据法的确定

遗嘱继承以遗嘱内容为依据，故其本身并没有适用何种法律的选择问题。但在法律上确定遗嘱继承的问题上，遗嘱继承得以实现是以其有法律效力为前提的，所以其效力的定夺，我们可以三方面加以考虑，立遗嘱人的立遗嘱能力、遗嘱方式和遗嘱的内容，故遗嘱继承的准据法确定也应该从这三方面分析。在立遗嘱能力方面，大陆在实践上采用“区别制”，主要是由于它没有明确规定有关立遗嘱能力方面的准据法。其规定动产遗嘱适用的法律必须是被继承人死亡时住所地的法律，不动产遗嘱所适用的法律必须是不动产所在地法律。香港在此问题上采用了“区别制”，是否有能力对动产订立遗嘱是由遗嘱人居住地决定的。而澳门采用的“同一制”指的是订立遗嘱的能力应由处分人对遗嘱作出意思表示时，当时的属人法所规范。台湾地区采用了“同一制”，特别之处在于，在有关大陆的遗嘱方面作了较为特殊的规定。台湾“涉外民事法律适用法”明确规定，人的行为能力，必须依照其本国法律。

三、解决我国区际继承法律冲突的途径及构想

港澳台与大陆交往的频繁，也加强了各法域之间的文化交流，而区际继承的问题越来越频繁，只有各法域以平等协商为基础，加强法制的沟通，订立一个统一的、协调的区际继承冲突法或法律协议，才能更好的解决当前所面临的问题。

（一）关于法定继承

众所周知，事物皆有利弊，法定继承的方法亦如此，即采用“区别制”和“同一制”各有其优势和缺陷。“同一制”以强调继承的身份法上的性质为主，它的的优点是简单，方便；缺点是遗产的归属的确定是由遗产所在地不同法域的法律规定的，与遗产所在地的利益相悖。“区别制”主要强调继承财产法上的性质，“区别制”的主要作用是维护遗产所在地的公共利益。“区别制”的缺点体现在如下方面：如果遗产分布在几个不同的法域，则需要由这几个不同的地区共同支配遗产的继承，结果会使继承关系变得更加复杂。综上，根据我国现存的不同状况，笔者做如下归纳：在法定继承的问题上，我国应当统一区际冲突法，采取“区别制”是最好的选择。原因如下：首先，四个法域中采取“区别制”的占大多数，这样有助于法制的协调和统一，其中大陆与香港采取了“区别制”，台湾地区两种制度并用，只有澳门自己仍采用“同一制”。其次，“同一制”有很大的缺陷，它以住所地法为标准，所以，事实上即使采取同一制，也是难以确定属人法的。

（二）关于遗嘱继承

立遗嘱的能力，遗嘱的方式以及遗嘱的内容三个方面够成了判断遗嘱继承是否有效的要件，所以解决遗嘱继承冲突问题也要从这三个方面来分析来。

1.立遗嘱的能力

依据国际私法上的理论规则，人的能力，尤其是人的立遗嘱的能力，应当是人的行为能力的问题，应该依据本人的属人法。针对此问题，笔者认为，“同一制”在解决区际冲突法上，在确定立遗嘱能力准据法上，具有更好的效用。由于在我国各法域、各地区普遍认为在解决区际继承立遗嘱能力的方面，如若本国法规定相同，则应以住所地法为标准。现实中会遇到人们时常变更住所，住所依不同冲突法相互冲突，而且会遇到，根据立遗嘱所在地法律有遗嘱能力，但是依据其住所地法该人无遗嘱能力等问题，对于以上情况遗嘱是否有效，笔者认为应适用以下几种方法：假定立遗嘱地法律认为遗嘱人有能力，则认定其有遗嘱能力；住所变更时，可以借鉴英国法，改变立遗嘱人的连接点，如果立遗嘱的人的住所地法认为其有遗嘱能力，而后来住所地法律认为没遗嘱能力，则适用立遗嘱时的住所地法来规制，例如立遗嘱人立遗嘱时的住所地法认为其没有能力，但是最后住所地法认为其有能力，则适用最后住所地法。

2.立遗嘱的方式

强行法适用于“场所支配行为”的原则，并为立遗嘱行为地则主张。适用立遗嘱人的属人法，其认为遗嘱制度从自身来说应当尊重立遗嘱人的意愿来处理遗产，其身份性的特性决定了它应适用立遗嘱人的属人法。那些以区分动产遗嘱和不动产遗嘱来选择准据法的坚持：“不动产遗嘱适用不动产所在地的法，动产遗嘱可以选择适用立遗嘱人属人法和立遗嘱地法。”总之以上做法各有利弊。对于此我们可以比照1961年的《关于遗嘱方式法律冲突公约》来做如下规定：凡是遗嘱人的立遗嘱地法；遗嘱人立遗嘱时或死亡时的本国法或住所地法亦或经常居所地法；不动产遗嘱方式的财产所在地法都被视为符合遗嘱方式的法律法规。

3.立遗嘱的内容

篇(6)

在纽约这个城市，如果政府要动用国家征收权征收土地，就要严格按照相关法律、遵守程序规定，然而这并不意味着事情会一帆风顺。我们会遇到很多困难和挑战，梅尔罗斯公地的征收过程就足以证明这一点。从中也不难发现，这些困难和挑战与中国的情况有很多相似之处。

我所在的纽约市法律局，是纽约市市长和所有政府部门的代表，法律局共有700名左右的律师。这些律师各有专长，其中13名律师是专门从事跟国家征收权有关的法律法规工作。我作为其中的一员，在这个领域工作已超过10年。

我们代表的市政府部门，包括交通部、房屋保护发展部、卫生部、警察部门、消防防火部门等。只要这些部门认为确有必要采用国家强制征收权征收某项不动产用来做公用目的，那么我所在的法律局就会马上跟征收部门进行合作：为他们考量此次征收所需的成本、有多少的不动产会受到影响，以及这个项目将会带来的环境影响。

在美国，政府动用征收权是要受到宪法和其他法律法规限制的。根据美国宪法第五修正案的规定，任何人不得在不给予公正补偿的条件下把私有财产充做公用。征收条款是为了防止政府强迫某些民众单独承担那些本应由全体公众共同承受的公共负担而设计的。同时在纽约州一级别，我们还有《不动产征收程序法》，在州内各城市进行征收都必须遵照程序法的规定。具体说到纽约这个城市还有自己的两部法规，《纽约市》和《纽约市行政法》，这两部法规做出了更具体的程序规定。动用征收权，我们要实现公众利益和保护私人产权利益的平衡，这一方面确保人们由于征收权的动用能够获得某种利益，又不至于让某一部分人为此付出太大的代价和牺牲；同时征收的过程要保证公平，因为过程的公平是最后结局公平的最大保障。

听证，为征地决议把关

梅尔罗斯公地的征收发生在上世纪90年代，这块城市改造区是由毗临的30个街区所组成的，占地面积是46英亩（约18.6万平方米），离纽约市的扬基火车站非常近。一直以来，这个公地都是混合地区，既有居民居住，也有工业发展，但总体来说是比较落后和衰败的。许多房屋老化，不少的业主因拖欠房地产税，其不动产已经为市政府所有了。

当时纽约市政府经过考察，认为梅尔罗斯公地是城市改造的最佳选择，为此要动用国家征收权，征收梅尔罗斯地区的很多私人财产，将其用于组建更适合发展的综合项目。

1993年，纽约市政府拿出了一份针对梅尔罗斯公地规划的新草案，同时遵照纽约市1976年颁布的土地使用统一审议程序进行审议，以确定动用国家征收权要举行什么性质的公众听证会，以及听证会相关的规则。

听证会是征收权行使的关键，在政府当局正式决定征收某块不动产的权利之前，所有召开的公众听证会讨论的焦点只有一个，就是征收问题本身。而关于公正补偿问题的讨论要推迟到后一阶段来进行。按照法律规定，社区委员会必须举行公众听证，区长决定规划之前也要举行听证，虽然区长决定规划不是必须举行听证但是实际上他也经常会举行听证。市规划委员会要举行听证，市议会也要举行听证。我们直寄邮件或通过出版物将听证会举行的信息公开告知给相关业主。

其实，在纽约市举办的听证会的数目确实是比较多的，在美国其他的城市，举办的公开听证会也许只有1～2次。但除了听证会，在一对一的情况下，有关机构跟个人业主之间接触和磋商机会仍然很多。在这个过程中，我会始终给这个征收主体以及开发商提出我们的建议，比如说在举行公众听证会的时候，征收主体什么话可以说，什么话最好不要说，而且还要告诉他们，在举行公众听证会的时候，最好不要有律师在现场，因为普通公众看到纽约市的律师都有焦虑感。所有要举行的听证会结束之后，工作就交由纽约市法院局来做，提出相关的申请。

听证会有很高的透明性质，这样的听证会存在，使得征地过程变得比较容易。梅尔罗斯公地项目在1994年1月到4月间一共举行了6次公众听证会，给予业主足够机会具体了解梅尔罗斯公地的改造计划，并可以充分地表达内心的担忧、恐惧、满意或不满。经过多次的表达，他们在精神层次上已经做好了自己不动产要被国家征收的准备。

相反来说，如果双方经过多次听证会仍不能达成一致，业主甚至可以越过基层法院直接向中级法院申诉。但是中级法院的审查范围是非常有限的，审查只能针对征地是否出于公共目的、征收规划是否做了足够的环境影响评估，或者这一征地计划是否符合联邦和州一级的法律要求。如果法院驳回市政府征收土地的请求，就意味着市政府如还要继续征收，就必须回到整个流程的最原始起点，即最初的公众听证会开始。

根据统一审议程序法规，走完整个程序一般需要9个月。但据我个人的经历，在开始举行听证会到最后产权真正转移到市政府的手里，往往是需要2～3年的时间。总体来说，如果市政府征收某块不动产的决议有着合理的公共理由，而且这个地点的选择是最合适的，那么动用强制性国家征收权应该说是唯一获得产权的方式。在有的案例中使用国家强制征收权显然是必须的，但是在那些人口不那么密集、比较偏僻的地方，有其他更好的办法让政府获得不动产的所有权，而不一定非要启动国家征收。

在协商中确定补偿

土地使用统一审议程序完成之后，市政府可以马上启动征收不动产所必须的法庭程序。但在市政府从法院那里要求获得土地产权之前，必须要对受到影响的不动产所有者提出补偿报价。这个报价必须是以该不动产的公平市场价值为基础，以征收当日该不动产用于最高、最佳用途的价值来确定。而不局限于被征时的土地用途，这个情况可能跟中国不大一样，比如说如果该不动产所在的区域规划将来可能会发生变化，然而无论其价值在日后是升高抑或降低，变动的部分都是不可以被当作是赔偿的基础。

就市政府而言，非常愿意在征收之前就能够跟业主就相关的补偿标准进行谈判，并且达成一致意见。所以，市政府会在进行征地前写一封信给相关的业主，明确提出市政府的赔偿金额。如相关业主对这个出价有兴趣，市政府就会邀请他们就最终出售的价格进行谈判。而且市政府当局在最终的出价方面是有比较大的谈判尺度的，如在纽约相关征地涉及到城市改造更新，那么市楼宇保护发展局的谈判尺度可以比评估价再高出20%。

当然，一般来说双方达成和解是最好的结局。但是在有的情况下，如不动产所有者对不动产拥有太多的感情因素，或者是对于所获赔偿有不合理的过高期望，那么双方只能是把案件诉诸法庭，最后由法官决定这笔不动产最终的价值。每一项不动产都是特殊的个体，看到邻居所获得的补偿金额比自己高，决不能成为反抗市政府对你的补偿金额决定的理由。

补偿金额一旦送到业主手中，就意味着业主承认这个补偿金额是公正的，同时在这方面也有诉讼时效的规定。如果法院已经对公正补偿金额做出了裁决，已经把这笔金额支付给了相关业主，业主在法律规定的时效之内没有提出上诉的话，以后就不能提出复议或上诉的要求。

说到公正补偿的问题，大多数人首先想到的是那些被征收人，被征收人应该获得公平、公正的补偿，但是作为纽约市政府的一名律师，我想说最终的补偿金额也必须对支付补偿的政府机构来说是公平和公正的。因为这里往往有很多的挑战，市政府当局征收土地是用于建造房屋、基础设施、学校、警察局等，如业主对自己的不动产真实价值有着过高的、不合理的期望，而造成支付的赔偿金额过高、不合理的话，也就意味着这些公众性质的基础设施的项目花费代价太高，以至于在今后的经营中会碰到困难。

坚持征地程序的规范与正义

如果经过征收之前的谈判，双方就不动产最终出售的价格达成了一致，市政府当局就会起草签署购买案书，但必须要经过市法律顾问办公室、市长办公室和市楼宇保护发展局的批准。不过，尽管存在这种谈判购买不动产的可能性，大多数情况最后还是会进入到同法性质的征收程序中去，因为双方都希望确保土地最后的所有权是清晰的。

接下来市政府当局请求法院赋予自己国家强制性的征收权。但在这之前，市政府必须通过邮寄、公布在公开出版物、在被征收不动产所在地张贴海报并且通知相关业主的四种方式，表明自己要把这个案件交到法院去。如果法院的裁决是赋予市政府当局征收权利的话，征收就会正式开始。

在梅尔罗斯公地项目中，虽然之前经过6次听证，但法官仍然要不厌其烦地对250名左右的业主再一次解释征收的程序、流程和相关的问题。大多数的业主经过了这么多听证会表达的意见，已经知道自己的土地是会被征收的，所以并不会表现出过多反抗的情绪。

法院正式签署相关命令，赋予政府对不动产的所有权之后，产权就正式转移了。但并不能说市政府马上就拥有了这块产权的占有权，因为还必须提供公正的补偿给原先的业主。同时产权转移之后，有可能原来的业主或者是租户仍然不愿意自动搬迁，在这种情况下，我们唯一可以做的事，就是请求法院的协助和执行。法院一般会命令警察部门出面加以干预，由警察护送这些钉子户离开不动产。

梅尔罗斯最后的产权是在1998年的7月份转移到市政府手里，但仍然有10―12个索赔案件没有达成最终的裁决，所以即使在1998年7月产权已经过渡之后，市政府当局仍然为这些没有做出决定索赔的案件支付利息。即从征收发生到赔偿金额支付到业主手中的时间差给业主带来的利息收入。这也就是说，在征收中拖的时间越长，对市政府当局来说越不利。时间越长，就意味着市政府要支付给业主的利息费用就会越高。还有一条规定，如果法庭最终裁决判给索赔者或业主的补偿金额大大超出预付金的话，法庭还会要求由市政府当局来承担律师费、工程师费和评估师费等一系列的费用。最后在梅尔罗斯公地项目中，截止到2006年市政府为这次征收总共的花费超过了3700万美元。

篇(7)

关于集体经营性建设用地使用权司法拍卖的若干意见（试行）

为基本解决执行难，适应不动产统一登记需要，进一步推进集体经营性建设用地上资产拍卖工作，依照《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，宜兴市人民法院、宜兴市国土资源局经充分协商，就集体经营性建设用地使用权司法拍卖达成以下统一意见:

一、人民法院在拍卖集体经营性建设用地使用权地上建筑物、构筑物等不动产时，原则上应按不动产统一登记原则，对集体经营性建设用地使用权一并评估拍卖。

二、人民法院在评估拍卖集体经营性建设用地使用权前，应发出征询函，征求集体土地所有权人及属地镇（园区、街道）政

府同意。

三、人民法院在启动评估程序前，应对集体经营性建设用地使用权的租赁情况，包括租赁合同、租金支付情况等进行调查。国土局不动产登记科在接到法院调查函后，应向法院提供备案的集体经营性建设用地使用权租赁合同，并提供相关政策性咨询意见。

四、人民法院应当委托具有专业评估资质的评估机构对集体经营性建设用地使用权进行评估，并在委托评估时，告知评估机构在进行充分市场调查后，应当征求宜兴市国土资源局意见。

五、人民法院对集体经营性建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物一并拍卖时，应当在拍卖公告须知中明确告知参加竞买的具体要求、限制范围、原租赁使用集体建设用地使用权陈欠租金等情况。

六、人民法院通过网络司法拍卖平台公开拍卖被执行人集体经营性建设用地使用权成交且买受人付清竞买款后，应当及时出具移权裁定书及协助执行通知书。不动产登记机构在收到法院移权裁定书、协助执行通知书以及相关材料后应及时办理协助事项。

七、国有租赁土地使用权的司法拍卖原则上适用上述规定，具体内容应当根据宜兴市国土资源局的反馈意见进行操作。