商业综合体市场研究精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇商业综合体市场研究范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：二线城市；空置率；城市发展

我们知道在近些年的发展中，很多二线城市的购物中心以及百货商场都以及倒闭或者面临着倒闭的危机，这和二线城市商场空置率有着诸多联系，并影响了城市的发展。据可靠数字表示，我们国家二线城市的商场空置率高达25%，集中体现在重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市中，这些地区由于部分项目招商未达到市场预期才造成空置率过高。对我们城市的发展起到了阻碍作用。所以我们更加要研究两者之间的关系并改变现状。

一、二线城市商场空置率高的原因

事实上，困扰商场的还不止是空置率，居高不下的租金、越来越多的商场以及国内外复杂多变的经济形式，以淘宝为代表的电商也在“电伤”实体经济。

1.过高的租金压力。在二线城市的环境地段，商场的经营者承担着巨大的租金压力，这些压力会通过商品的售卖转移到了消费者的身上，这就使得商品价格升高，高租金最终转嫁给消费者，使得空置率的形成。

2.商场出现饱和。在二线城市的发展中，毕竟没有一线城市的发展速度，但是商场的开发速度这几年却呈现出上升趋势，这就使得商业地产过度开发，逐渐的形成了商业地产泡沫。导致每个商场之间的距离很短，不利于商场的发展和城市的良好规划。

3.网络冲击。据可靠数据显示，因为我们国家加入了WTO，经济受到了国内外经济的双重打击，在加上近几年电子商务的冲击，就2014年一年的统计数据表示，我国二线城市的大型商场营业额普遍缩水1/3。

二、二线城市商场空置率过高对城市发展的影响

1.商业房租逐渐走低，不利于城市经济发展。二线城市的商场空置率越来越高，直接导致城市的商场租金降低，从而牵动其他房价以及租金的下调，不利于城市的经济发展以及GDP的持续增长。

2.不利于城市综合体的建设。可以说，新的时代下城市综合体的诞生使得城市建设向着多元化以及一体化的方向发展，主要集中打造集购物、商务、酒店、住宅及娱乐等配套于一体的现代化城市综合体，但是由于在二线城市中商场的空置率过高，影响了购物中心的建设，不利于城市综合体的打造。

3.不利于二线城市的长远发展。过高的空置率最明显的就是造成二线城市的城市用地的浪费以及建筑施工的浪费，并且对于今后的开发和利用提出了难题。这样不利于二线城市的长远发展。

三、降低二线城市的空置率促进城市发展的路径和方法

1.政府方面。对于政府来说，应该在市场经济中发挥有型经济的积极作用，对于商业地产的滞后性进行不断的调节，使得商业地产的规划和发展趋近于合理化，避免不必要的浪费，阻碍了城市的长远发展目标的实现并发挥政府信息提供的作用，针对某一个地区进行调查研究，确保房地产信息监测体系健全，市场信息对称，避免流通不畅，引起大量空置的出现。

再看，我们的政府以及开发商要正视城市综合体的存在，不能在开发的过程中贪多。最重要的是，我们的政府部门在综合体规划过程中，要充分尊重市场，从区域特点、市场容量和消费水平等维度进行规划引导。尤其对于一些不适合城市综合体发展的区域，应拒绝出让土地。在区域规划之前先进行详尽的市场研究，可考虑与产业结合，或与城市历史结合。做到具体问题具体分析，不能没有调查就直接下定论。

2.地产商方面。对于地产开发商开说，要在今后的开发中对商场的经济周期的分析，避免由投资决策失误引起的二线城市的房屋空置现象。与此同时，还要在开发之前就要对需求进行主动分析，以免因为主观原因达到空置，浪费了资源，阻碍城市的长久发展。

同时，我们的开发商应该明确一个理念，城市综合体的创建不是一蹴而就的，是一个整体，是一个长期的系统，所以我们的开发商要戒骄戒躁冲，要充分的考虑到目标商业地产的定位、业态、人流等重要元素。另外，开发商必须对自身的项目开发经营、运营能力有充分的认识，还要尊重城市气质，在城市本身的基础上进行商场的开发，而不是仅仅看到眼前利益。

本文经过了详细的论述，主要阐述了二线城市商场空置率高的原因、二线城市商场空置率过高对城市发展的影响以及降低二线城市的空置率促进城市发展的路径和方法等三大方面。笔者认为二线城市的发展和二线城市的商场空置率有着负相关的联系，也就是说空置率越高，城市发展越受阻；空置率越低，城市发展越迅速。所以我们的二线城市要根据自身的发展状况，充分的尊重市场，并使得综合体开发要结合城市发展，这样才能有效的通过控制空置率使得城市的发展越来越成功。所以，笔者认为在二线城市的发展过程中要以平稳为主，因为二线城市的经济实力毕竟没有一线城市的强。所以一定要站在二线城市的发展历史上看问题，切记贪多图快。

参考文献：

[1]孙峤，郑思齐，刘洪玉.住宅空置统计的国际比较及借鉴意义[J].统计研究，2005.

[2]刘琳，刘长滨.对房地产市场自然空置率确定方法的探讨[J].数量经济技术经济研究，2002.

[3]龚梅华，肖永培.商品房适度空置率判断标准的探讨[J].上海统计，1997.

[4]贾海.我国商品房空置率计算方法及合理区间研究[J].城市开发，2004.

篇(2)

对此，众多业内人士分析认为，随着3月份新入市楼盘的集中放量，尤其是位于东二环沿线具有高性价比住宅产品，如冠城・名敦道等项目的入市交易，将在一定程度上带动北京楼市回暖，市场供应量和交易量有望再现双高，同时价格持续平稳上行。

东二环成2008热点区域

虽然，近期对于“拐点论”的争论沸沸扬扬，但是不少购房人对于位于城市核心地段的高品质房地产项目仍然充满了投资信心。

此前，北京市国土资源局在《土地供应计划》中已明确规定：“二环内不再新增除必须改造地区以外的住宅商品房用地供应”，正是这一政策使二环内的住宅用地更显紧俏，也促进了二环沿线房地产项目的保值升值潜力。

一位拥有多套房产的张先生就向记者表示，“由于京城房价长期处于上升通道，在土地资源不可再生的现实下，地段上的稀缺性必将提升房地产项目的价值。以冠城・名敦道所处的东二环为例，该区域不仅拥有不可再生的土地价值以及便利的交通环境，还可以享有近在咫尺的CBD区域的成熟配套。在此背景下，该区域的升值潜力已毋庸置疑，因此也增强了我在冠城・名敦道置业的信心。”

随着东二环沿线住宅项目的基本开发完毕，使得该区域内的环境与城市设施也在进一步趋于完善。2008年1月7日，北京市发改委公布了2008年交通建设规划，地铁7号线和14号线将于年内开工建设。根据记者的实地走访发现，地铁7号线和14号线的开工建设，将激发这两条轨道交通的交汇点――位于东二环内的广渠门区域的发展潜力。而作为2008年广渠门区域内为数不多的在售项目，由冠城大通所投资兴建的冠城・名敦道，以Midtown的全新产品规划，无疑抢占了最佳的市场先机。

据悉，冠城・名敦道作为集“商业、办公、居住”等于一体的多功能国际社区，总建筑面积近331276平方米，由近4.7万平方米写字楼、约4.2万平方米商务公寓、近3.4万平方米国际名店商街、约8.3万平方米花园公寓和近375平方米酒店式服务公寓组成。

地理位置决定升值潜力

在近期京城房地产市场略显低迷之际，于2007年10月底正式开盘的冠城・名敦道花园公寓，却实现了一个月内销售率已逾80％的惊人佳绩。冠城・名敦道之所以能够受到市场的热烈追捧，就在于项目的区位优势和Midtown这一新的市场定位和复合，吸引了众多消费者的关注和认可。

对此，不少业内专家表示，由冠城大通开发的冠城・名敦道和SOHO中国开发的SOHO系列产品一样，都是因为选择在城市中心绝佳地理位置开发房地产产品，从而确保了项目受到市场的热烈追捧。

以SOH0中国为例，其旗下的SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等项目，无一例外都位于京城核心地段，为此不仅确保了产品在市场上的火爆行情，也确保了项目的升值潜力。比如，SOHO现代城2004年该项目的新房售价为8200元／平方米，而目前其二手房的价格已经超过20000元／平方米，在短短的4年内，该项目的升值率已高达144％。

而作为知名上市房企的冠城大通，也一直秉持在北京黄金地段开发项目的企业发展规划。如其旗下开发的享誉北京的冠城园项目，以及位于北京东北三四环之间的太阳星城，不仅确立了冠城大通在城市核心区域做精品工程的战略布局，也确保了业主获得稳定的投资回报。

在冠城大通迈向城市运营的发展道路上，冠城・名敦道作为北京广渠门核心商圈的城市综合体正式亮相北京市场，在继承皇城文脉基础之上，以Midtown的开发模式，在城市核心中建造“城市”，使城市国际化与多元化特质得以持续发展。

在目前观望情绪甚浓的市场行情下，冠城・名敦道依然得到了众多购房人的关注。一位近期去冠城・名敦道了解项目情况的王女士向记者表示，“北京作为中国的政治经济中心，其房地产市场不仅是面向于北京本地购房人，而是面对着全中国乃至世界的置业者，因此我对北京楼市充满信心。特别是像冠城・名敦道这样的位于城市核心地段的城市综合体，将拥有良好的居住价值和升值潜力。”

绝版大户型引领市场

随着奥运会的日益临近，高档房的需求将继续增长。在强劲的需求拉动下，高档房的售价及成交量，未来也会稳步上扬。另一方面，受“70％・90m2”政策的影响，2008年京城上市的新盘中，有2／3以上的项目有小户型供应，使得今年大户型房屋上市数量明显减少，促使了高档房市场的升温。在此背景下，位于城市中心地段的大户型项目无疑成为了购房人和投资者的关注焦点。

为了满足广大购房人的置业需求，冠城・名敦道将于近期推出名敦花园公寓，其主力户型为170～220m2三居、四居舒适型大宅，满足居者身心双重的舒适尺度要求，构筑了高品质的生活空间。

篇(3)

在过去的一年，《保障性住房目标责任书》《商品房销售明码标价规定》、宏观“货币从紧”、“限价令”、“限购令”、“保障房建设”、“十二五”规划、中央经济工作会议、“老房贷套上新利率”、“房产税”等等一系列政策措施席卷而来，在此调控大潮中，房地产业内外争论不休，褒贬不一，中国房地产市场经历了最严厉、最饱受争议的2011调控年。

在经过系列调控之后，房地产住宅市场成交量一路下行，许多房地产投资商开始看好商业地产，纷纷转移阵地。“转战商业地产”似乎成为2011年国内众多一线住宅开发商的集体舞，连一贯以标准化住宅开发而著称的地产龙头万科，也未能免俗。

2011年下半年，商业地产的投资优势从众多投资产品中凸显出来，也为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意。那么，商业地产既然再次成为开发商眼中的香饽饽，是否可以表明，在当前形势下，商业地产就是房地产行业的避风港呢？龙年之际，南昌的商业地产将呈现一个什么样的态势？2012年，南昌商业地产又能否出现“龙抬头”？让我们一起回顾和展望一下2011年和2012年的商业地产市场。

回顾2011年 商业地产的时代

《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业处于大发展和的时代。

2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。万科集团总裁郁亮去年还数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。而在万科之前，保利地产(600048，股吧)、中海地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。

作为商业地产龙头企业万达集团的拳头投资产品“红谷滩万达广场SOHO公寓”，在去年限购令后，便以不限购、不限贷等优势，成为众多投资者的投资首选。并以开盘当天全面售罄的销售盛况在南昌盛极一时。江西本土第一品牌开发商恒茂地产去年推出的城市综合体恒茂梦时代广场精装SOHO，同样一经推出便成为了投资者的香饽饽。事实上，除了排名前20名的开发企业，其他有实力开发商也开始关注商业地产。目前商业领域的各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的。

展望2012年 商业地产迎来投资浪潮

对于2012年房地产，有业内人士认为，2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。房地产行业2012“崩盘”之说的确有点过了，毕竟往年一个地方政府的财政收入有60%来自于房地产行业，政策也不会容许房地产行业崩盘。降，从目前市场态势看来，可能性较大。专家预测，2012第一季度房地产市场将出现深度调整，明年上半年是价格的实质回归，下半年是心理的合理回归。

对于2012年商业地产能否延续2011年的火爆，大部分业内人士还是很看好商业地产。中国指数研究院常务院长黄瑜乐观地指出，“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”

在住宅开发商集体转“商”的冲动下，2012年伊始，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。国家统计局公布的数据显示，2010年商业营业用房销售额同比增长46.3%，2011年上半年，商业营业用房销售额同比增长18.6%，保持着快速高昂的发展势头。从数据上来看，当前形成的这股商业潮流，是有根据的。

有业内人士分析认为，全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。多家地产公司持有商业物业的比例占总资产的60%～100%不等；香港一些房地产公司投资性物业的比例也达60%～85%。而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。因此，从全球趋势来看，商业地产将会被逐渐重视，更多的资金会投入到商业地产中。也有人预言，2012年资本流向很可能向商业地产继续集中。

按照目前城市化的进程，每年大约有1500万~2500万人进入城市，成为新的城市人口。这些至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，而且在不断地推进不断地增加，这给商业地产带来巨大前景。“十二五”规划也把扩大内需放在首位，就是要提高消费能力。有专家预测，中国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场。

而目前国内商业地产的整体持有率还不足5%，离20%的期望值很远。因此，商业地产还有一个较大的发展空间。前文也已提到，全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。那么，更多的资金会投入到商业地产显然已是大势所趋。

但投资者也应该了解的一点是，虽然房地产市场调整对商业地产影响较小是一种共识，但存在的风险不容忽视。

目前形式下，商业地产并不是房地产行业的避风港，因此也不可能成为开发商的救命稻草。当然，对于个人投资者而言，考虑地段好或有发展潜力的写字楼或低价商铺胜算更大。

受楼市调控影响，目前商业地产市场的过热现象，使融资环境持续恶化，这对新近转型做商业地产的开发商将面临考验，这也意味着，众多中国小开发企业转型商业地产必须谨慎，而对一些运作管理经验成熟的企业，将会迎来整合机会。（据《江南都市报》）

布局商业地产 房企强势推进

2011年出台的限购令将很多投资者隔在了房地产市场之外。大家本以为只有一年期限的“限购”在2012年就能够解禁，但没想到政策延续，让更多的投资者不得不将目光再次集中到了商业地产上。

商业地产占大型房企业绩半壁江山，今年房企继续推进商业地产项目意图明显，专家警示泡沫风险。有迹象表明，2012年开发商布局商业地产以求助推其业绩的意图明显。

商业地产为业绩兜底

在住宅市场受到限购影响之际，商业地产为房企去年的销售业绩提供较大支撑。

目前，合景泰富宣布其投资兴建的广州首家国际高端品牌度假酒店花都合景喜来登度假酒店正式营运，这是继该公司在广州开发东圃合景福朋喜来登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店业务，显示其不断加速推进酒店业务，支撑业绩。

与合景泰富一样，调控政策作用下，鉴于住宅市场疲软，不少开发商通过投资和出售商用物业，加速资金的回笼。

越秀地产日前公布的2011年业绩显示，在其90亿元的销售业绩中，商业地产超一半。而广州保利今年销售100亿，五成贡献来自商业地产部分。

而一直专注于住宅地产的万科，去年也走起“商住二八分”的产品策略，即20％的开发项目是商业物业。涉足商业地产，成为万科产品新战略的重要变化。通过直接拿地、收购项目等途径，万科投入大约260亿元开发商业地产。

再以合景泰富为例，2011年上半年，收入51.42亿元，其中酒店营运收入为约人民币3400万元，较上年同期增长53.8%。而2011年底，珠江新城公寓项目“天銮”坐收21.08亿元，及时为合景全年业绩“兜了底”。

而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商业地产投入相当多的精力。

调控逼商业地产提速

大房企转向商业地产，并非完全是受到了政策的影响，其实早两年已出现。但无可否认的是，楼市调控使这一转变步伐瞬间提速。

在地产市场疲软的寒冬里，商业地产像一枝梅花“凌寒独自开”。2011年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼最高报价达4万元/。

据戴德梁行统计，过去一年广州写字楼总的吸纳量达到30.4万平米，几近历史最高值。而2011年广州甲级写字楼租金在中心区域已经涨至133元/，已接近2008年最高水平时的135元/。

据国家统计局的数据，2011年1-11月商业及办公楼销售面积和均价都呈10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%，商业用房销售额增长30%。

谨防滞销风险

“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”中国指数研究院院长黄瑜表示。而世联地产董事长陈劲松日前也认为，2012年市场的亮点依旧在商业地产。

去年销售业绩得益于商业物业销售的大幅增长，越秀地产副总经理朱晨日前透露，2012年，越秀仍将采用住宅和商用物业的组合拳来应对调控，在商业地产上会着重打造航母型、高品质的商业项目，今年销售目标还会有所增长。

而保利计划更将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%。按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿元－25亿元。

有专家提醒，虽然2012年商业地产整体将继续上涨，但期望短时间内追逐超额利润显然不现实，因为商业地产的投资线和回报期都比较长。如果供应量超过市场的消化能力，最直接的后果就是商业地产项目的滞销和堆积，最终仍然考验开发商的资金承受能力。

商业地产是不是下一个泡沫？

房企纷纷转向商业地产，是否酝酿着新一轮的泡沫？事实上，这并非杞人忧天。在中国银监会去年八月召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，要对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

大连万达集团董事长王健林此前也曾表示，商业地产转型已经错过最好时期。他认为，现在转型商业地产的开发商存在的问题是，以前主动转型的好时机并没有抓住，现在因为住宅受限而一哄而上被动转型，胜算机会并不大。

住宅地产下滑 商业地产将迎来销售春天

统计数据显示，截至2011年12月25日，我国20个一、二线城市成交量合计为137.5万套，相比2010年全年少了23万套。从2011年部分地产的销售数据上看，商业地产都占据了半壁江山。有业内人士预测，在全国范围内，2012年商业地产将抢占住宅地产的投资地位，成为很多家庭投资的首选。

从地产企业角度来看，很多公司在早些年就开始进入商业地产项目，但是都没有太好的收益。而今天，很多公司已经开始庆幸，当年提前进入商业地产项目，为今天打下了良好的基础。他们用"恰好牢牢把握住了机会"来描绘现阶段的商业地产。

收益大风险也大 投资要慎之又慎

商业地产到手后，如果其项目运作方能够如期运作成功，投资者仅靠租金一项，就可以得到丰厚的收益。按照头三年"6%、7%、8%"的回报率，真可以说得上是"一个商铺管三代人吃喝"。不过，同样也有业内人士指出，商业地产投资必须谨慎又谨慎。它与住宅不一样，如果一旦眼光不准，或者项目运作失败，投资者将有可能损失惨重。

就有这样一个例子可以给想盲目冲进商业领域的投资者敲一个警钟。位于东莞万江的商业地产项目华南MALL城，即是失败的例子。

资料显示，华南城MALL是由北大资源集团成员机构东莞三元盈晖投资发展有限公司投资的全球超大型商业地产项目，也是中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，主要面向珠三角地区市场。

据悉，华南城MALL其商业面积40多万平方米，总投资超过了25亿元。华南城MALL试图将家具、餐饮、大型游乐、电器等众多业态糅合在一起。

那个位置不错，但不适合这么大的体量。所以现在都还没有做起来，主要是因为规划不合理。所以进军商业地产还需要小心谨慎才可以。（据搜房网）

收购兼并来临

随着消费力提升，商业地产空间拥有不可限量的增长，表面看来这并没有错，但市场巨大不等于没有陷阱。

当各方在热烈议论2012年春节期间住宅市场的惨淡行情时，很少有人注意到，商办市场的行情更加惨淡。而至少从去年12月开始，京沪穗深四大城市写字楼市场销售价格出现了全面下跌。

“国内许多地区的商办市场还处于发展的初期，必将经历市场分化的阶段。二三线城市虽然拥有更具想象的空间，但踩到地雷的概率也更高。”阳光新业地产股份有限公司副总裁吴尧向本报记者直言，近几年兴起的这波商业地产投资，2012年或许会是一个“分水岭”――这波商业地产的争夺战将胜负渐分，存在问题的项目会加速暴露，随之收购兼并也将快速升温。

不过，包括吴尧在内的大部分受访业内人士均认为“商办市场目前依然值得继续投入”。

商业地产颓势初现？

上海搜房网数据监控中心统计显示，上周上海全市写字楼成交5套、2505平米，环比前一周分别下跌90.9%和53.2%。春节期间上海商铺、写字楼的成交量也是深度下跌。

春节假期的特殊性和相对较短周期内的市场成交特点，也许并不直接说明相应市场的真正走势。不过，结合2011年底期间更长时间段内商办市场的走势却不难发现，多个城市春节期间商办成交的惨淡并非突然出现，而是前段行情的延续。

中原集团研究中心监测数据显示，2011年12月，一线城市写字楼市场供求回升，供应量和销售量均达到年内的第二高位，但受价格持续高位及年底投资放缓等因素的影响，写字楼销售价格在当年最后一个月全面下跌。同时，京穗深租金下调，二线城市租金则依然稳中有升。

中原集团研究中心经理季峰认为，12月价格出现调整主要有两方面因素，2011年六大城市写字楼价格全年平均涨幅超过15%，短期面临调整压力；临近年关，国内外经济形势并不明朗，投资者开始放缓投资节奏，写字楼价格相应高位盘整。

同时，火热全年的商办土地市场，降温迹象尽显。统计显示，刚刚过去的 1月，上海成交经营性地块数仅6幅，其中4幅商办用地全部以底价成交，其中3幅位于闵行莘庄、七宝商务区的楼板价均在6500元/平米左右。而2011年2月莘庄商务区内1幅地块成交楼板价达11129元/平米。同策咨询研究中心分析师许之静认为，房地产信贷紧缩政策，令开发商很难投入大资金购入商办土地。

商办开发企业的销售策略也在悄然调整。2012年1月份上海174个在售写字楼报价统计数据显示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27个写字楼项目报价发生变动，报价下调的在售写字楼项目明显多于上涨项目。

不少业内人士担忧，商办市场近几年的火爆，是否已悄然面临高峰回落的态势？

吴尧坦言，一些商业地产商日益出现发展的瓶颈。“特别是2008年前后才开始大举进军商业地产领域的企业，至少面临着两个瓶颈。首先是资本，紧缩信贷政策同样影响到商业地产商；其次是人才，商业物业的迅速增加和竞争的加剧，落后的管理团队开始疲于应付。”

不过吴尧认为，市场整体依然会继续向上，尤其是优势大企业，还会对商业地产追加投资，同时被淘汰者将加速出现，这是一个必然过程。

商业地产大战2012 收购兼并来临

高力国际华东及西南区暨中国物业投资服务董事总经理翁琳向本报表示，整个住宅市场可能会在今年出现15%-20%的回落，而商业地产，尤其是商铺，投资回报率较高，未来将会有越来越多的投资者加大对零售物业的兴趣。

高力国际最新《2011年第四季度上海零售物业市场研究报告》显示，2011年第四季度上海投资市场表现十分活跃，写字楼大宗交易频现。

“大宗交易背后是商办市场的易手，2012年开始，国内主要市场的商办物业换手率将明显增加。”吴尧预测。

吴尧的这一判断与多家国际知名房地产服务商的认识一致。高纬环球中国区投资部董事叶成宇表示，在商业地产领域，位于核心位置的成熟有租金收入的物业是大多数投资客户的首选，二三线城市购物中心等零售物业也将是机构客户密切关注的收购对象。预计2012年将是房地产开发商的整合年和并购年，是许多房地产项目公司的“2012”。

吴尧还表示，在2012年兴起的这波商办物业换手热潮中，至少有两个节点会出现接盘的主力。首先是港资及各类外资将趁机收购，加大投资；其次则是国内各类资本通过资本创新进军商业地产领域，例如中小资本通过基金等模式参与到商业地产的收购中。

换手率增加的背后，是市场风险的增加。

篇(4)

合生创展执行董事、副主席兼财务总监张懿去年公开表示，预计2014年商业收入将占总收入的20%。但是截至去年底，合生创展的投资物业贡献额仅2.5亿港元，仅占业绩的3%。物业投资、物业管理、酒店营运三项也仅贡献比重9%。然而，这么多年来，合生在商业地产的投入已经超过了200多亿元。合生在商业地产上的发展可谓是败笔。

资产165亿港元收益2.5亿港元

实际上，合生创展转战商业地产的时间不算太晚，早在2006年，合生创展就开始布局商业地产。在2006年的年报中，合生创展明确提及了商业地产：“本集团目前拥有用作商业用途的土地储备，未来逐步开发写字楼、购物中心等商业地产项目，相信商业地产项目将为本集团提供稳定的现金流和客观的投资回报率，并在未来几年成为本集团新的盈利增长点。”

而早2007年6月，合生创展的商业地产部门即已成立，其主要侧重点为高端别墅和商业地产。不过，合生创展的商业地产业务就一直潜伏着，并未有太大的动静。

有五大行人士向时代周报记者透露：“在2007年的时候，合生创展就希望携手五大行在全国布局商业地产。但随后的两年里，合生创展商业地产雷声大，雨点小。”

直到2010年，合生创展才加码商业地产，并高调强调商业地产路线。2010年3月，时任合生创展总裁的薛虎明确表示，2009年是合生创展高级商业地产的起步之年，在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在2010年投入运营和招商。

合生创展内部人士也证实：“集团运作商业地产的目标很明确，即短平快的住宅项目迅速销售回笼资金，而长线持有的商业物业则产生持续且抗跌性强的租金收入。”

时代周报记者梳理合生创展的历年财报中发现，2009年、2010年，合生创展的投资物业膨胀速度惊人。2008年，期内投资物业资产为28.5亿港元，但在2009年底却骤升至83.8亿港元，同比增长近200%。仅从其2009年年报中统计，合生仅在北京的商业项目包括北京东方文华、北京德胜大厦、麒麟PLA商业旗舰广场、世界村时代购物广场、时代帝景商业综合体。此外，近两年正在热销的霄云路8号项目也还有40万平方米的商业体，粗略计算，合生在北京的商业项目面积就约有78万平方米。到了2010年底，合生创展的投资物业资产更是达到了154亿港元，增幅也高达84%。

但是近两年来，投资物业资产增幅明显放缓并且还有所回落，2011年，合生创展的投资物业资产为166亿港元，而到了2012年，却为165亿港元。

这或与合生商业帝国的朱氏兄弟2010年成立专门的商业管理公司有关。2010年上半年，由朱拉伊、朱孟依、朱庆伊三兄弟持有的合生创展、珠江地产以及珠光集团联手广州惠润，组建了一支属于自己的商业经营管理团队，合作方广州惠润商业地产经营管理有限公司由广东鼎鼎大名的商业传奇人物欧小卫创建。当时有消息称，合生创展将从持有的大约1000万平方米商业地产规划面积中，划出200万-300万平方米归双方新成立的管理公司管理。

时代周报记者就商业地产业务向合生创展发出采访提纲，不过截至发稿前未获回复。

去年，张懿就表示，未来商业项目落成之后将会给集团带来很大的业绩贡献。预计2014年商业收入将占总收入的20%。但是，合生创展去年投资物业仅贡献2.5亿港元，占比仅为3%，而物业投资、物业管理、酒店营运三项合计也仅贡献9%。显然，离20%的目标还有一定差距。

难产的津京新城

朱孟依谋局商业地产是出于长远考虑，但是却曲高和寡，再加上高层震荡，或多或少地影响了项目开发的周期。

之前曾有合生系内部人士对时代周报记者爆料，“老板与管理层之间肯定是有矛盾的。老板从长期发展来看，执意做商业，但是高层重视的是一年全部资金投入房地产的利润率回报，商业项目至少需要三至五年的时间才能见到回报，短期只有资本的投入，管理层是比较抵触，因为他们都不知道自己能做多久，他们都想在近期有一个价值的体现”。

合生创展最早的商业地产项目是在2006年。当年，合生创展便分别拿下了位于北京北二环和东二环的商业地产项目合生德胜大厦和东方文华项目（即“合生国际大厦”），然而合生创展2012年年报显示，而德胜大厦预计是在今年完工，东方文华项目虽已完工，但据知情者透露还处于招商阶段。

以京津新城为例，这是合生创展打造的集居住、休闲、旅游、度假、酒店、商业配套为一体的综合性房地产项目，总共土地储备面积为401万平方米。截至2011年底，合生创展在配套上就花费16亿元建设凯悦酒店、12亿元建设大觉禅寺、5亿元建设玉佛宫博物馆、4亿元建设温泉度假村、10多亿元建设北京科技大学天津学院和天津财经大学珠江学院，还斥重金打造了一个27洞的高尔夫球场。加上其他配套，合生创展累计在京津新城投入达108亿元。加上别墅的建设成本，合生创展在此砸下200多亿元。

但截至2012年底，京津新城开发已超过9年，但仅完成23.7万平方米，预计2014、2015年分别完成11.8万平方米、8793平方米，剩余约365.3万平方米要到2016年及以后才能完成。

TIT项目3年后才能完工

相似的例子还有广州TIT项目。TIT项目分为科贸园和产业园，分别位于广州海珠区和花都区，合生创展拥有65%的权益。

早在2010年8月18日，合生创展广州公司与广州纺织工贸集团有限公司订立合作协议，前者同意收购广州第一染织厂的65%权益及投资于该厂，代价总额为人民币37.18亿（据合作协议透露的数据）。几天后的8月25日，合生创展公告称，拟与广州纺织工贸集团共同参与开发广州的科贸园项目，地块原来为广州纺织工贸集团拥有，合生创展称将会在该地块挂牌出售时参与竞投，收购土地及须予注资的总额以37.176亿元人民币为上限。

在去年，就传出“TIT国际科贸园”即将动工。该项目的开发土储为79万平方米，规划建设包括一座面积达20万平方米的超大型高端购物中心、国际甲级写字楼、国际五星酒店、高级酒店式公寓和高级SOHO公寓等。但是合生创展2012年年报显示，TIT科贸园项目要到2016年及以后才能完工。

篇(5)

“‘大虹桥’将形成上海西部经济发展的引擎。”上海市决策咨询委员会有关课题研究人员张天明在接受本刊记者采访时如是说。专家表示，“大虹桥”的产生可谓是应运而生，浦东开发的十几年极大地促进了上海经济的发展。而从未来来看，浦西也需要有一个“抓手”，以形成东、西均衡发展的态势。于是在这样的背景下，“大虹桥”出现了。

也许有不少人会感到奇怪，当“大虹桥”规划还在酝酿时。为何就受到了社会的强烈关注，而这与“大浦东”建设的面世方式有着巨大的反差!张天明用了一句古诗来概括其受关注的原因：天生丽质难自弃。他说：“不管是从区位、人文环境还是物质基础等多方面条件来看，虹桥具有得天独厚的资源优势。”

虹桥原本为国家第一批经济技术开发区，定位于发展第三产业。已发展成为以外贸中心为特征的集展览、展销、办公、商务、居住、餐饮、购物等为一体的新兴商贸区，并专设了涉外领馆区。这成为发展“大虹桥”商务区雄厚的物质基础。而虹桥综合交通枢纽的建设，则使虹桥成为长三角人群进入上海的第一站，巨大的客流量所蕴含的商机是不容忽视的。

同时，从未来发展角度来看，专家预测到2020年长三角经济总量将达到12万亿元。如此巨大的总量必然会将长三角推向中国经济中心的地位，而这在客观上也使得长三角区域应该存在一个能够承载诸多功能的商务区，最合适的地方恰恰是虹桥。

上海市人民政府发展研究中心高骞进一步认为，“大虹桥”应建设成为上海西部高能级城市中心和辐射长三角的服务业中心。他表示，从上海发展历程看，上海存在着一些城乡发展不平衡、东部和西部发展不平衡的问题，受市中心辐射相对较少，缺乏高能级的城市中心。对此，高骞表示，“大虹桥”建设的一个重要使命就是要弥补这种不足，使得上海西部也有一个城市中心，当然，也要成为连接长三角和泛长三角2小时经济圈的中心。

总体框架已经确定

面积达26.3平方公里的虹桥商务区无疑是“大虹桥”中的亮点。根据专家的描述，虹桥商务区内将容纳诸多功能，是上海发展现代服务业的重要功能区域，同时也是上海“后世博时期”经济发展的动力之源。在这样的战略布局框架下。根据规划和功能定位，虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。其产业格局大体为以总部经济为核心。以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展。

同时，这里将会建设成为新兴的生态环保城区。一位曾参与过虹桥商务区规划调研的专家表示，区域内将考虑新能源的利用。以及推广节能技术，将虹桥商务区建设成为低碳排放示范区。

据悉，虹桥商务区将布局“一环、两轴、三核、五区”。一环，指由公共绿地、防护绿地、河流水域等形成的生态绿环，是虹桥商务区生态品质的保障。两轴，指东西向空间发展轴和南北向空间发展轴，为这一区域发展的基本构架。三核，指由东西向空间发展轴串联的3个重要功能核心，其中，交通功能核心由虹桥机场西航站楼、铁路虹桥站、轨道交通、公交巴士站和地下停车库等构成的枢纽功能综合体，是虹桥商务区最重要的功能构成要素和服务长三角的重要通道；商务功能核心则位于交通功能核心西侧，主要布局与枢纽功能密切相关、服务辐射长三角的商务办公、文化、交流功能，是虹桥商务区建设的活力之源；机场东片核心是指虹桥机场航站楼及周边商业、商务、行政办公等形成的片区功能核心，带动机场东片的改造和更新，完善加强枢纽服务功能。五区，指按照功能布局形成的核心区、虹桥机场、北片区、南片区、东片区等5个不同功能板块。

在26.3平方公里范围内，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。另外，为了给未来留下足够的发展空间，有关部门考虑为虹桥商务区配备了60平方公里的商务功能拓展区，其建设时间安排在商务区之后。据了解。虽然商务功能拓展区与商务区的功能上是一致的，但在业态上也有一些调整，即在现代服务业的大框架下，有会议业态、酒店业态、商业业态、文化娱乐业态，包括会展业态。

地上地下三大通道

考虑到虹桥枢纽的客流集散功能，虹桥的交通状况将会得到极大改善。根据规划。虹桥综合交通枢纽将把京沪高速铁路站、城际轨道交通站、虹桥机场新航站楼等多种交通方式汇集于一体。未来枢纽内各种交通方式的位置安排，都将最大限度方便乘客换乘。

便捷的轨道交通网络在未来将会形成。在虹桥枢纽主体建筑内的地下，将设置两个城市地铁车站。引入5条通往上海市区各个方向的地铁线。根据《上海市城市轨道交通系统规划》，枢纽地区规划有轨道交通2号线、10号线、5号线、17号线、20号线经过，形成“三横两纵”的布局结构。共设置7座轨道交通车站。轨道交通2号线、10号线为正在建设的线路。5号线、17号线为近期规划线路，20号线为远期规划线路。在枢纽地区范围内采用地下线路形式。在虹桥枢纽区域范围内，还规划了快速集散道路系统和配套设施：在主体建筑的东西两侧建有交通广场，分别设有长途高速巴士，公交车站和出租汽车场地，还配置了足够的社会车辆停车场。

虹桥枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，并有商业、餐饮等设施，让乘客风雨无阻地进行各种交通方式的换乘。

对接长三角发展

“‘大虹桥’不仅仅只是属于上海的，而应该是面向整个长三角地区。”华顿经济研究院院长沈晗耀这么认为。因此他认为“大虹桥”商务区的发展如何与长三角之间实现对接，是未来发展过程中必须考虑的一个重要课题。

为了更好地实现与长三角经济圈联动发展，他认为应该让“大虹桥”更加具有开放性。那么这便要求“大虹桥”在现有体量的基础上扩大规模，以实现大范围发展的设想。上海西部发展比较缓慢。许多地方依然为农村，这反倒可以成为充分利用的资源，实现城乡联动发展。不走城乡一体化的发展老路子，而是发展若干个卫星城市，规模人口控制在30万50万人之间。每个卫星城市具有独立的产业支撑，实现就业、居住一体化。并发展相对独立的配套产业，如医疗、教育、商业等。各个卫星城市可以通过轨道交通实现连接，独立但并不孤立。他说：“安亭可以建设成为国内最大的汽车产业城，环淀山湖发展科技研发大学，在徐泾建设亚洲最大、设施最现代化的会展中心，余山依托国家级森林公园建设亚洲医疗康复中心。”

沈晗耀表示，“大虹桥”区域如果能够在550平方公里的大范围进行发展，并成为长三角的中心，这更加有利于与长三角联动发展。他甚至建议采用“飞地经济”模式，在“大虹桥”划出一定的区域，与周边其他城市共同经营，以鼓励江苏，浙江的企业总部进驻，“新加坡在苏州建了新加坡城，又在天津联合开发了天津生态城。上海为什么就不能在安徽建一座上海城呢?”他说。

带来的商机无限

篇(6)

关键词：文交所；价值发现；文化消费；商业模式

中图分类号：G124 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2013）26-0191-02

自2011年11月，国务院正式《关于清理整顿各类交易场所切实防范金融风险的决定》，全国各类交易场所进入全面清理整顿期。随着各省区市文交所陆续通过部际联席会议验收，目前清理整顿交易所的工作已基本完成，文化产权交易市场将向着更加规范化，更加透明化的方向发展。

文交所是文化体制改革的产物，是政府确立文化话语权和定价权的市场化工具，它将是决定中国文化发展走向的重要机构，清理整顿后，对于未来文交所该何去何从，社会各界表示了极大的关注。

一、文交所的重新定义

文交所发展之初，曾深陷份额化交易的泥潭，发展面临重重问题，给金融和社会带来不稳定因素，份额化交易几乎成为文交所的代名词，清理整顿完成后，随着“全国文化产权交易共同市场”的成立，作为文交所转向的开端，学界和业界相关专家学者提出重新定义文交所。昆明元盛文交所CEO罗奔表示，重新定义文交所并不仅仅是概念上的讨论，而且包含了文交所下一步应该如何突破，首先要明确文交所的角色、定位、功能和特点等问题。他认为，文交所应该是一个以文化资源为基础，金融资本为手段，辅以市场化运作，发展文化产业的机构。罗奔将文交所在文化产业链中应该发挥的作用归结为：平台化、产业化、社会化和增量化。

业界普遍认为，产业和金融结合，对文化产业的原有运行模式进行流程再造是重新定义文交所的方向。把金融中的银行、证券、保险、典当、担保等与文化行业进行整合，提升文化产业的流通性和原有价值应是重新定义的题中应有之意。

中国艺术品市场研究院副院长西沐认为，文交所应是一个文化艺术价值发现、整合、管理与交易的平台，如何寻找基本定位和如何找到发展的突破口是发展文交所的当务之急。他尤其强调，文交所应该在国家文化艺术发展战略导向与市场机制取向的结合上寻找定位；在文化艺术资源产权化、产权市场化、资源资产化、资产金融化这一发展大势中寻找定位。

文交所的重新定义，不是一个人或一两个文交所孤军奋战就能完成的创新，需要整个行业的努力，将各类资源重新整合，后重新塑造。

二、文交所的平台功能

（一）文化资源与资本对接的平台

随着文化体制改革不断深入，不少文化单位纷纷转企成为市场的主体。然而，文化行业的特殊性使这些企业很难获得银行支持，融资遭遇难题。文交所平台打破了这道藩篱，文交所一边连接着银行、保险、风投、担保、再担保、投行等金融机构，具备充足的资本，一边又连接着画廊、影视公司、出版社、传媒企业等文化机构，储备了众多优质文化资源。通过建立文化产业多层次资本市场和金融服务体系，文交所搭建起嫁接文化与资本的桥梁，为我国文化艺术产业融资难问题提供了有益解决之道，推动文化产业快速发展。

（二）文化艺术价值的发现平台

不可否认，文化可以变现。文化价值有其特殊性，是成本定价与心理定价的综合体，价值需要通过交易反映，文交所的存在是建设一个公开公平公正的平台，进行交易，来发现文化价值，并获得文化艺术价值的话语权。

文交所应该在文化艺术向价值转化中有所作为，文化只有通过转化才能融入到主流的经济中，文化产业才能成为支柱产业。

（三）提高艺术素养的公共平台

艺术，是一种生活的氛围，更是一种精神的境界，只有超越平常生活，进入艺术之境，才能体味艺术真谛。文交所通过艺术品展览、举办艺术鉴赏和艺术品交易等活动，引导大众了解艺术，提升艺术鉴赏能力，对大众审美意识的培育起到非常重要的作用，能极大提升大众的艺术素养。

（四）大众文化消费平台

国内文交所文化服务领域涉及艺术品收藏、品鉴、拍卖等，成为艺术品、工艺品展示和交易的重要文化场所之一。尤其是部分文交所对艺术品的价值评估和保真方面做了一些有益的探索，如南方文交所在传统的专家鉴定、技术鉴定等保真手段之外，引入专业的市场价值评估机构，同时，通过提供担保、回购等措施，保证投资者的利益免遭损失。收藏投资者没有了后顾之忧，投资热情得以激发，文交所有望成为大众文化消费的主要出口。

三、文交所的业务模式研究

文交所是一个近两年出现的新生事物和新鲜概念，其产品类型、商业模式等都处于探索阶段，目前尚未有相对成熟的盈利模式。各个文交所需根据所在地文化产业发展的实际和特点，开展具有自身特点的业务，开发具有所在地特征的产品，以企业的运作规律解决自身生存与发展问题，并逐步形成自身核心能力，确定盈利模式、提升盈利能力。具体业务模式可从以下几个方面进行探索：

（一）文化企业（项目）经营权、收益权共有权益

文化企业（项目）经营权、收益权共有权益指文化企业（或项目）所有权人可以向文交所提出申请，将该文化企业（项目）未来一定时期的经营收益或经营权评估作价，面向文交所投资人募集资金，所有购买该文化产权共有权益的投资者，可以享受文化企业（项目）一定时期的经营权或者获得一定时期的投资收益。

湖南文交所进行了创新性的尝试，推出“魅力湘西”门票收益权项目，以一定时期的门票收益作为投资回报，在会员中募集资金，帮助张家界魅力湘西演艺项目进行舞台升级，目前，项目投资人已经如期获得投资回报。浙江文交所将这一模式搬到了影视领域，《大唐玄机图》电影收益权投资项目成为国内首个通过权益共享集合投资方式实现创新融资的电影项目。该项目以文交所为主要融资平台，将影视制作环节的各方利益，通过公开透明的方式连接在一起，以电影版权所蕴含的未来预期收益为基础保证，使投资者和制片方作为利益共同体和一致行动人共享影视作品的版权和收益。

在项目运作过程中，文交所的作用至关重要。一方面，文交所将充分发挥项目方与投资方对接的作用，建立专项投资基金的募资通道，另一方面，通过项目审计和信息披露机制对项目运作的全过程进行监控，确保投资人利益得到保护。在项目成功运作的基础上，文交所在传统文化产业领域融资模式上开辟出一条新路，有效引导社会资本进入文化产业，将为中国文化产业发展注入新的活力。

（二）艺术品实物交易

艺术品实物产权交易是艺术品实物所有权人将其所拥有的具有文化艺术投资、收藏价值的艺术品，通过文交所平台进行销售、转让的行为。

在楼市调控、股市低迷的大背景下，凭借格调高、升值快、风险小的特点，艺术品投资成为众多企业、家庭和个人的新宠。文交所要成为一个有竞争力的艺术品交易平台，必须抓住几个关键点：一是艺术品的确权严格，来源合理合法，准入严格；二是独立权威的鉴定中心进行鉴定，防伪保真；三是第三方机构进行价值评估，价格合理，有升值空间。在我国，人们主要是通过画廊、艺术博览会和拍卖会等方式接触艺术品，随着文交所平台的建立，人们投资艺术品又多了一个绝佳的渠道。

（三）文化创意产品交易

文化创意产业是智力和资本集聚型产业，人才要素、科技要素和资本要素的有机结合是推动文化创意产业发展的关键。近年来，随着全国各地文化创意产业发展的不断升温，各地文交所成为创意产业投融资模式的重要抓手，创意产品和社会资本明显集聚化。文交所在创意成果转化过程中具有枢纽的重要作用，可为各类文化创意产业主体提供灵活、便捷的投融资服务，为全国文化创意产业发展增添一个重要的投融资平台。文化创意所有权人（或持有人）可以通过文交所平台，将其合法占有的文化创意、广告创意作品以转让的方式，将其所有权、使用权等移转给其他人使用，将智力成果快速转化成经济回报。

（四）版权交易

党的十七届六中全会明确提出，要促进文化产品和要素在全国范围内合理流动，必须构建统一开放竞争有序的现代文化市场。此外，国务院颁布的《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》也在其版权政策方面突出强调，建设涵盖文学艺术、广播影视、新闻出版等领域的版权公共服务平台和版权交易平台，扶持版权、版权价值评估、版权质押登记、版权投融资活动，推动版权贸易常态化。文化的繁荣发展离不开版权。版权工作除了要加强版权保护、打击侵权盗版以外，还有很重要的一点就是鼓励创造、推动使用。

文交所版权交易是根据权利人申请，将其在文学、艺术和科学领域的智力创作成果，在文交所进行转让，以实现权利人的版权价值最大化。版权包括但不限于文字作品，口述作品，音乐、戏剧、曲艺、舞蹈、杂技艺术作品，美术、建筑作品，摄影作品，电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品，工程设计图、产品设计图、地图、示意图等图形作品和模型作品，计算机软件等。

文交所能够发挥其平台优势服务版权市场，深度开发版权经济价值，探索多方式的版权金融创新。首先，文交所掌握着强大的融资渠道，能够吸引大量资金来活跃版权市场，加快版权市场流通率。第二，文交所具有强大的宣传渠道，可以让全国的投资者了解版权市场信息，从而提高版权市场的成交率。第三，文交所能够推动版权市场价值评估体系的建立。通过文交所这一交易平台，在版权人、购买方及金融机构之间建立起一座桥梁，在保证版权人收益最大化的同时，推动文化要素的有效流通，充分对接资本市场。

文交所在推出成功业务项目的基础上，通过科学的成熟产品复制，“以点带线”，形成试点行业相对丰富的产品线；通过合理的特色行业延伸，“以线带面”，形成特色优势相对明显的交易品种；通过有效的整体产业辐射，“以面带体”，形成功能定位相对综合的服务平台，最终实现文交所文化类综合公共服务平台功能，真正扮演好文化产业与社会资本的桥梁角色。

本文为2012年湖南哲学社科基金项目《文化产权交易体系研究》阶段性研究成果，课题编号：12YBB071

参考文献：

[1]徐建雨.“文交所”之辩：金融资本如何对接文化产业[N].证券日报，2013-01-19（B02）.

[2]黄辉.2013年，文交所如何翻开新篇章[N].中国文化报，2013-02-02（004）.

篇(7)

同绿地一样，抱着并购目的的房企越来越多，如金地、万达等，不仅在开拓海外融资渠道上下功夫，还希望能够拓展相应的海外业务。因此，从格局上来看，未来的房地产市场必然是大者愈大、强者愈强。据克而瑞提供的数据显示，2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升0.6个百分点，而TOP20企业相较去年同期更有1.03个百分点的上升，龙头房企从市场回暖中获益更大。

可见，谁也阻挡不了这股并购潮。清科研究中心统计数据显示，2013年4月并购案例数量上，房地产行业名列第一，共完成9起，占案例总数的13.8%。另据清科研究中心《2013年第一季度中国并购市场研究报告》显示，2013年第一季度房地产市场以25起并购案例位居榜首。受房地产调控政策的影响，房地产业整合热度依然持续。

这股并购潮如同温水煮青蛙，锅里的青蛙不急着往外跳，锅外的青蛙好奇于锅内的景色，而只有掌握火候的人才知道，总有一些青蛙会成为美餐。

绿地盛高终成眷属

5月8日晚，H股上市公司盛高置地（控股）有限公司和绿地联合宣布：“绿地将通过其在香港注册的全资子公司以总共约30亿港元的代价认购盛高置地增发的普通股及无投票权可换股优先股，交易完成后绿地控股将持有扩大股本后60%的股份，现有大股东将降为第二大股东。”

据绿地官网的信息：“绿地控股认购新股的价格为1.90港元/股，认购完成后，股东还可按合并后的股份获得1.275港元/股现金的特别股息。同时，由盛高置地持股50%的上海半岛酒店将剥离给现有大股东董事局主席王伟贤个人持有。”

交易完成后，盛高置地将更名为“绿地香港控股有限公司”。据绿地方面表示，对于盛高，其目前的主营业务将被保留，同时可能会增加新的业务领域。但公司将如何定位，现在还没有最终敲定。而对于借壳上市后绿地香港控股公司未来的定位和发展方向，绿地表示将作为海外业务和在港融资的重要平台。

盛高置地4月19日停牌，停牌前最后一个交易日收盘价为每股3.820港元。经调整每股1.275港元现金特别股息后最后交易日收市价为每股2.545港元。

实际此次借壳，绿地酝酿已久。

早在2008年初，绿地就表达了“一定会上市”的意愿。此前，绿地对上市曾有几种考虑方案，首选目标是国内IPO，其上市计划曾一度进入筹备上市的审计、评估等“实质性阶段”，但受到金融危机等因素影响，之后几年一直未有突破性进展。2010年底，原本属于上海农委住宅办的20%绿地集团股权，通过划拨转给上海城投，市场开始猜测绿地或欲借壳上海城投实现上市愿望，然而，这种猜测无疾而终。

事实上，绿地集团董事长兼总裁张玉良一直都希望绿地能实现独立上市，将集团变成一家公众公司。但或因其股权结构问题，迟迟无法实现他的愿景。有资料显示，1992年7月，上海市农委下属3家企业共出资1000万元，上海市建委下属企业出资1000万元，组成了绿地的最前身“上海市绿地开发总公司”。如今，在绿地的股权结构中，上海国资委持股51%，员工持股46%，天宸集团和社会公众持股3%。但在外界看来，股权结构中的员工持股部门及涉及地产、能源等领域的多元化经营方式，股权结构过为复杂，成为整体上市的绊脚石。但在今年初，张玉良透露，集团正在运作海外业务借壳在香港上市，并有了买壳对象。“目前整体上市缺少条件，为了加快上市步伐，绿地集团选择拆分上市，今年肯定完成。”

绿地通过并购获得了一个新平台，而盛高也获益不小。标普认为，绿地控股签署协议收购盛高置地后，盛高置地的业务状况和财务风险可能会改善。

资料显示，盛高置地为上海本土开发商，布局长三角地区和其他共10个城市，开发项目主要为中高端城市住宅、大型城市综合体及高端旅游地产，截至2012年12月31日，盛高置地在各地拥有近470万平方米土地储备。但由于开发的产品多为中高端物业，盛高置地在房地产调控中深受影响。去年，盛高开始频繁变卖项目套现偿还债务，但没有从根本上解决资金压力。至去年底，盛高置地手持现金16.5亿元，借款总额为人民币68.38亿元，资金情况非常不乐观。

据盛高置地2012年年报显示，去年该公司总收益约17.67亿元，较2011年同期减少约69%；而去年该公司的净亏损额达9.38亿元。当多数房企在去年四季度销售业绩开始走高的时候，盛高置地却不得不为解决资金困难而转让项目。今年1月份，盛高置地以10.9亿元的价格转让了其在无锡的地王项目。

借壳上市为融资

可以相信“买壳”是促使众多房企并购的重要原因，而“借壳”的主要目的，就是融资。3月，刚在香港成功借壳8个月的万科宣布通过香港万科发行8亿美元5年期定息债券，5年来首次从公开市场融资，且该笔债券年利率仅为2.7%，资金成本之低让同行羡慕不已。4月25日，招商地产称拟将公司旗下四家控股公司的股权注入去年新收购的香港上市公司东力控股，折合资产49.6亿元，此举被认为是为后期融资铺路的实质第一步。4月10日，谋求上市已达八年之久的万达出手香港，以6.74亿港元收购恒力65%股权，成为第一大股东。

众多房企为什么选择借壳上市？因为够便宜！并且相比之下，在目前资本市场的背景下，想要实现国内IPO，流程更为复杂。

根据万科、招商、金地、万达几家收购案例来看，这几家大型房企均以7折甚至6折的“折扣价”实现收购。如恒力商业主席兼控股股东陈长伟，向王健林旗下大连万达商业地产出售股份及可换股债券，相当于公司合共65%权益，股份出售代价为4.655亿元或每股0.25元，较停牌前报价0.345元折让27.54%，而可换股债券出售代价为2.09亿元，收购方将按每股0.334元，作价较停牌前报价折让约3.2%，涉及资金2.39亿元。

通过收购，收购方均获得了壳公司旗下的项目资源。金地集团以超过16亿元，低成本获得星狮地产在京、沪、深等地的一批土地资产，包括上海松江的住宅用地，计容积率面积约74.5万平米，星狮地产所占权益为54.85%；深圳高新科技园已建成的办公收租物业共计约14.3万平米，年租金约1.2亿元，星狮地产所占权益为100%；北京搜狐大厦面积约1.5万平米，年租金约3000万元，星狮地产所占权益为60%。

并购出海 各有所图

借壳上市只是房企并购的目的之一。

随着房地产调控以及资本市场的不畅，一些房企因业绩下滑而需要“甩项目”，或者一些房企出于“处理库存”的目的，成为推动房企并购事件出现的主要推手。

2月28日，瑞安建业公告称，公司全资附属公司建裕兴计划以3亿元转让2011年购入的广州番禺项目。据瑞安建业2012年业绩公告显示，截至2012年12月31日，公司已建成的待售物业总金额已由4.28亿元上升至18.96亿元。公司扣除预售款的短期负债有67亿元，各类现金相加只有30亿元。在这样的背景下，转让项目减轻销售压力，显然成为瑞安建业最明智的做法。另外，招商地产存货中归类为开发产品的已竣工物业也由2011年12月31日的24亿元猛增至2012年底的112亿元。可见，目前有意愿出售项目的地产商不在少数。

3月上旬融创中国和绿城房产联合公告，拟斥资90.19亿元通过收购公司股权，购人9个位于上海市黄浦区的地产项目“丰盛皇朝”。据媒体报道，这是香港富豪郑裕彤女婿、新世界中国副主席杜惠恺在上海的私人项目。

此外，中体产业、华发股份、广东宏远等地产公司部在3月份通过收购的方式，增加土地储备。仅3月26日至30日，通过上市公司公告的项目并购案例就有4个。兰德咨询有限公司总裁宋延庆认为，在楼盘滞销的背景下，将项目低价转让给其他开发企业，也许是处理滞销楼盘的最好途径。

房企扎堆“出海”的另一个原因是希望拓展海外业务，这也带动了房企海外并购案的增加。

据德勤中国财务咨询服务合伙人邝炳强表示，近两年内地房企海外并购增加，去年至今已有7宗“买壳”交易，目前仍有不少房企亦在洽商买壳。能到境外发展的国内房企均属大型较有实力的公司，过去两年已有国内企业在美国、中国香港、新加坡、韩国和马来西亚等地购买资产，目前亦有企业正关注英国等欧洲市场的机会。

4月中旬，万科以6.78亿元收购新加坡一个房地产项目30%的权益。早前，万科先后与美国铁狮门、香港新世界联手，进军美国旧金山和香港开发住宅项目。其中，万科为旧金山项目投资1.75亿美元，而香港荃湾地块总价值34.35亿港元，万科占有项目两成权益。万科董事长王石透露，万科将追随客户进军北美，年底有望在纽约投资项目。