房产的法律法规精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房产的法律法规范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词:房产;测绘;特点;法规;标准

中图分类号:TU198

文献标识码:B

文章编号:1005-569X(2009)12-0041-02

1 引 言

随着我国经济体制改革和市场经济的发展,作为国民经济的一个新的支柱产业――房地产业正在迅速崛起,我国已经形成较成熟的房地产市场,住宅商品化与货币化已经形成,房屋建筑规格、样式日见多样,各地房价相差悬殊,房屋作为不动产大幅度升值。

由于房屋价值量大,房产面积测算影响着相关利益者的直接权益,一旦发生偏差将造成消费者或开发建设单位的经济损失。同时,由于房产测绘服务与人们生活息息相关,房产测绘日渐成为社会关注的热点和焦点问题。市场对房产测绘面积的精度及公用部位划分、公用面积的分摊、面积测绘的政策、口径的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市场对房产测绘的要求越来越高,房产测绘技术的变革正日益朝着高效、精确的方向发展。

房产测绘是采集和表述房屋及房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料的测绘活动。房产测绘通过利用测绘技术手段测定和表述房屋及其自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况及其属性等信息,为房产产权、产籍管理等提供基础数据[2]。

2 房产测绘的分类

房产测绘,根据测绘性质的不同分为基础测绘和项目测绘两部分。一般来说,房产基础测绘是为了得到房屋在统一坐标下的定位信息以及产权单位的用地情况,而项目测绘的目的是测算房屋的建筑面积。下面对房产测绘两部分说明[3]。

2.1 房产基础测绘

房产基础测绘指房屋、房屋用地及其附属设施有关的房产要素测量,对高程一般不做要求。房产分幅图不仅表示房产要素空间位置信息,还要表述房产要素属性信息。根据房产调查,标注房产编号,其中包括房产分区号、丘号、丘支号、幢号、房产权号,同时说明房屋产别、结构、层次、建成年代、房屋用途、权属、权源、权界及用地分类等社会属性信息。即房产基础测绘对房屋及其用地必须测定位置、形状,调查其所有权或使用权的性质,测定其范围和界线,更重要的是测算其面积,调查测定评估其质量和它所在级差土地上的价值。房产基础测绘是获取房产地理坐落信息的可靠手段,相比传统的仅依靠文字记录的房屋坐落信息,可以完全避免地址重复。

2.2 房产项目测绘

房产项目测绘包括房产分层分户图测绘,房产面积分摊计算等。房产项目测绘产生的房屋面积被房管部门认可后将是最后的商品房销售面积。由于近些年的房价持续飞涨,而我国的商品房都是以建筑面积的多少计价销售(而不是按套销售),购房人对房屋面积越来越关注,由此引起的纠纷也屡见不鲜,房产项目测绘的重要性不言而喻。房产项目测绘包括房地产项目预售前的初始测绘(一般简称“预测绘”)、初始登记前的竣工测绘以及房产变更后的变更测绘等,统一楼盘表信息,实现房产信息的空间时间唯一性。

3 房产测绘的特点

3.1 主要测绘房屋和房屋用地

房产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况,以及与房产权属有关的位置信息。具体包括:

定位:测定其位置;

定性:调查其所有权或使用权的性质;

定界:测定其范围和界线;

定量:测算其面积;

定质:调查测定评估其质量;

定价:确定其价值。

3.2 测图比例尺大

房产测绘一般在城市建成区内进行,图上表示的内容较多,有关权属界限等房产要素,都必须清晰准确地注记,因此房产分幅图的比例尺都比较大。一般都是1∶500的图纸,分丘图和分层分户平面图的比例尺更大,1∶100、1∶50有时也有,这时表示的内容就更加详细。

3.3 具有一定的法律效力

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,其成果质量关系到房屋权利人的切身利益,是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘成果被房产主管机关确认后具有法律效力。

3.4 影响力大,具有较高的风险

房产测绘成果具有法定性,这就决定了其成果的影响力大,关系到消费者、开发建设单位的利益。一旦房产测绘成果不合格,给当事人或利害关系人造成损害,属于房产测绘单位的责任,受害人可以依法向测绘单位要求民事赔偿,测绘单位应当对当事人的直接经济损失予以赔偿。因此,房产测绘、特别是面积测算具有较高的风险性。

3.5 成果产品数量、规格较多

房产测绘的成果产品不仅有房产图,还有房产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种,即有分幅图,更多的是分丘图、分层分户图。地形测量仅只有分幅图,所以房产测绘最后的产品,在数量上、规格上比地形测量繁杂得多。但是,房产图在一般的情况下只是单色图,一般不大量印刷。

4 房产测绘相关法律法规及规范标准

房产测绘法定性特点决定了在房产测绘中必须严格依照相关法律法规和规范标准来进行。比较重要的有:

(1)基本法律。《中华人们共和国测绘法》、《中华人们共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》。

(2)部门规章。《房产测绘管理办法》:该办法由建设部和国家测绘局于2000年10月8日联合,2001年5月1日起施行。该办法对房产测绘的委托、资格管理、成果管理、法律责任等房产测绘行为作出了具体规定。《房屋登记办法》:该办法于2008年经建设部,自2008年7月1日起施行。

(3)规范、标准。《房产测量规范》,GB/T 17986.1-2000;《房产图图式》,GB/T 17986.2-2000。

(4)地方法规和政府规章。各级政府制定了相关的测算细则,以浙江省为例[4],有:《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》(浙建房[2007]51号);《房屋建筑面积测绘成果书(示范文本)》(浙测[2007]3号);《房产测绘合同(示范文本)》(浙测[2007]21号)。

5 房产测绘对从业人员的要求

5.1 树立高度质量责任意识

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。如果测绘作业人员的疏忽及测绘工作程序的不严密,就极易导致房产测算错误。由于房屋价值量大,房产面积测算一旦发生错误,就会造成各种纠纷,严重的甚至会引起群体上访事件[5]。因此,房产测绘要求从业人员要有高度的风险意识,充分认识到测绘质量不仅关系消费者、开发建设单位的利益,也直接关系到测绘单位的生存发展,对于政府下属事业单位性质的测绘单位,甚至关系到所属政府部门的形象。房产测绘的从业人员要严格按照相关法律规范和技术流程,以严谨认真的态度从事房产测绘活动,尽可能地减少乃至避免房产测绘错误的产生。

5.2 严格依“法”测绘

由于房地产行业的特殊性,房产价值高,房产测绘容易产生较多纠纷,因此房产测绘人员必须严格依“法”测绘。这里的“法”就是上述房产测绘相关法律法规及规范标准。从业人员要认真学习相关法律法规和规范标准,形成统一的认识和理解,这样才能避免和减少房产测绘质量事故的发生。

5.3 既懂测绘又懂房地产

房产测绘的性质,还决定了房产测绘从业人员不仅要熟练掌握各种测绘技术,也要掌握房地产相关知识。因为房产测绘的对象是房产,必须对房屋及房地产相关知识有全面地了解,懂房屋权属管理、懂房屋交易买卖、熟悉房地产相关法律法规。这样才能够树立起房产测绘观念,增强对房屋各类表现形式和房屋产权的测量和认定的认识。

6 结 语

总之,随着房地产行业的持续发展,房产测绘在社会生活中的重要性日益增加,社会对房产测绘服务的要求也不断提高。房产测绘相关管理、测绘人员有必要不断增强对房产测绘特点、相关法律法规及标准规范的认识,努力适应房产测绘对从业人员的要求,这样才能为社会提供高质量的房产测绘服务。

参考文献:

[1] 朱国雄,顾国峥.探索新办法、解决上海房产测绘的新问题(上海市房产测绘管理系统).见第三届中国土地信息系统学术研讨与经验交流会论文集[C],2000.

[2] 国家测绘局职业技能鉴定指导中心.测绘管理与法律法规[M].北京:测绘出版社,2009.

[3] 边占新.石家庄数字房产设计研究[D].石家庄:河北师范大学,2008.

篇(2)

【关键词】房产测绘；技术特点；现状；前景

改革开放以来，城市化建设进程不断加快，我国的房地产业面临着一次空前良好的发展机遇，房产测绘逐渐发展成为一个独立的行业，随着房屋商品化市场的逐步建立，房屋价格的大幅度增长，房产测绘已经成为测绘行业最为人关注也最为重要的行业之一。规范房产测绘、加强房地产管理已经成为房屋主管部门的重要工作。那么，现如今，房产测绘处于什么样的一种现状，而这种现状中暴露出的问题应怎么加以解决，房产测绘又有着怎样的发展前景呢？

一、测绘现状

1、基本内涵

房产测绘就是运用专业手段、技术及仪器测定土地、房屋的位置、权属、界线、面积、质量及其他使用状况，是专业测绘中的分支之一。在符合相关规范标准和法律的前提之下，用数据、文字及富有特定意义的图件等形式精确而专业地将测绘成果呈现出来。测绘成果还需要通过相关部门审定后，才能称为法定的测绘。房产测绘项目有着较大的工作量，不但要综合考虑国家法律法规，还涉及到国土、规划、交易、产权等方面的内容，其重点在产权证件的附图测绘及面积量算上。房产测绘对于项目承担单位的资质，测绘人员的个人综合能力、以及所用到的仪器设备等各方面都有较高的要求，这就要求测绘队伍必须具备雄厚的实力和丰富的测绘作业经验、方能胜任。

房产测绘的主要内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。工作分外业和内业两大主要部分。测绘对象涉及公、私房、商品房等多种类别。房产测绘随着城市的发展、房屋的交易、买卖等情况而必须及时更新，以保持测绘成果与实地情况一致。

2、目前现状

毫无疑问，房产测绘是为房屋产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。在这种情况下，房产测绘行业有着蓬勃发展的优势，也有一系列弊端。

①测绘的积极因素

随着市场发展，测绘行业的发展也逐步规范。为了加强管理，引导行业健康发展，国家相继颁布实施了一系列的法律法规来规范市场，《测绘法》、《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》等相关文件相继出台。各省、市也结合本地情况，制定了相应的政策。这些政策法规加强了测绘市场管理，规范了测绘行为，提高了我国房产测绘事业的现代化水平，促进了房地产业的蓬勃发展，具有非常重要的意义。

随着科学技术的不断进步，我国在房产测绘业方面的科技含量也越来越高。测绘业务不断的开展，测绘工作者们也逐渐认识到当前的工作需要已经不是常规普通的测绘手段所能满足的了，他们需要借助更先进的仪器和手段才能圆满的完成测绘工作。各种先进的测量仪器如手持测距仪、全站仪、GPS等以及其他更加专业的成图软件开始在房产测绘工作中得到愈来愈广泛的应用，而它们的广泛应用也大大提高了测绘的工作效率和最后的成图质量。

②暴露出的弊端

尽管法规政策正在不断改善进步，但仍然有待继续完善。正所谓无规矩，不方圆，就目前颁布的相关政策法规中，对于项目承担单位如何参与竞争，如何承担责任等方面都没有详细、明确的规定，各地区的测绘市场都是在摸索中不断发展，市场化进程较慢，而且，测绘市场的运行和建立依然没有专门的法律施行，测绘市场的前景方向并不明朗。

测绘企业资质良莠不齐，这正是审查不严格的表现。房产测绘是一种专业性很强的技术类工作，对项目承担单位的资质审查必须严格。而现实并非如此，有不少企业在不具备合格资质，也不满足项目要求的情况下，依然能够进行测绘工作，实质就是项目承担单位通过租赁他人的测绘资格证，或临时聘请具备资质的测绘人员等手段以便通过资质审查。

同时，测绘单位钻法律的漏洞，也由于测绘市场制度不健全，他们往往采用了不良的竞争手段参与到市场竞争中。他们利用非法渠道盗取他人或其他单位的成果，或者对负责相关项目的有关单位及个人进行贿赂以获得测绘项目，这些非良性的竞争行为严重干扰了测绘市场秩序，并严重打击了刚刚起步的房产测绘市场化进程。

房产测绘相关的基础资料建设不足，更新不及时。房产测绘这项工作具有延续性，是一项基础工作，对特定地区内的房产情况必须要进行全面的测量，并且要准确绘图，在之后的时间内，相关的这些信息及资料都是要不断完善和更新的。在测绘事业不断市场化的进程中，参与单位的测绘行为都是被测绘项目所牵引的，有个别的测绘单位并不具备承担去承接基础测绘的实际能力，也有的单位鼠目寸光，因过于重视短时间内获得的经济利益而刻意忽略基础测绘，这些都会使得当次测绘项目难度增加，也严重影响工作质量。

如今从事房产测绘的专业人员综合能力参差不齐，专业素养稍显缺乏，有个别地区与现代信息科技严重脱节，导致很多现代高科技技术无法得以应用，甚至有地区的房产测绘还处在手工测量状态下，测绘技术的发展与进步遭到了严重阻碍，因而引发了一系列的测绘纠纷。

二、发展前景

测绘行业市场化进程已是必然的，笔者认为需要做到以下几点，方能跟上测绘市场化进程的脚步。

1、相关政策、法律法规进一步完善，加强公众监督。房产测绘本身具备很强的政策性和法规性，因此，要加强法律法规建设，完善行业发展的环境，使行业标准得以逐步统一，从而满足日益发展的房产事业的需求，促进土地的合理开发与有效利用。同时，我们也要加强对测绘市场的监督，建立一个有效的管理体系，找到日常问题的解决方法，促进房产测绘事业的蓬勃健康发展。

2、加强各相关部门之间的友好合作，促进相互之间的沟通，共享信息。房产测绘的实施需各相关部门的高效协调，才能保证房产测绘产业的和谐发展。问题一旦被发现要及时沟通处理，定期展开业务交流合作，选派优秀技术人员到相关部门进行业务培训。各部门之间要互通往来，遵照国家有关法规政策达成统一的测绘标准，坚决避免同地区同房屋出现多种测绘数据及成果的现象。

3、提高测绘专业人士综合能力，强化专业人才，提高测绘队伍的整体素质。房产测绘业在住房建设方面以及城市经济发展方面发挥着重要作用，再结合它的自身特点，加强对专业技术人员的培训，从而提升作业人员综合能力，改善落后测量方法，并融合进现代先进经验，促进整个行业和谐健康飞速发展。

4、提升相关政府部门职能，加大在测绘行业上的财政投入。各地区政府应该重视测绘行业的重要性，加强管理，完善审核职能，坚决遵照法律法规，联系各部门，统筹发展，秉持科技是第一生产力的原则，督促房产测绘行业向高科技、高水平、高素质的方向不断发展。

三、结束语：

市场经济不断发展，测绘行业也是必然要融入到整个市场的大环境中去的，测绘行业要与现代技术紧密融合，符合市场变化规律，才能发挥更积极地作用，推动社会经济继续发展。同时，各单位、从业人员都要从我做起，遵守规章制度，积极提升自身的专业素养，在政府相关部门的监督之下，踏实严谨的完成测绘工作，为广大城市居民，为城市经济发展作出自己的贡献。

参考文献：

[1]张辉.试谈房产测绘的发展[J].中国房地产业：理论版，2012（9）.

[2]翁淑珠.房产测绘的现状及技术方法之我见[J].建材与装饰：上旬，2012（7）.

篇(3)

一、电子证件在政府公共服务信息共享中的应用优势

政府公共服务信息资源管理是一种集成性和综合性的管理活动，是公共部门为了实现特定的目标，以现代信息技术为手段，对政府公共服务信息进行采集、加工、存储、交换、共享、开发利用和服务，对信息活动各要素(信息、组织机构、人员、设施、资金、技术等)进行规划、预算、组织、协调、指导、培训和控制，以实现政府公共服务信息资源的合理配置、有效地满足公共、政府和社会信息需求的活动过程。…信息共享是信息资源管理的重要内容，是指不同层次、不同部门信息系统间，信息和信息产品的交流与共用。与其他人共同分享信息资源，可更加合理地配置资源，节约社会成本，创造更多财富。信息共享是提高信息资源利用率，避免在信息采集、存贮和管理上重复浪费的一个重要手段。电子证件作为访问政府公共信息的主要身份认证手段和检索对象，可以和政府公共信息系统实现良好的对接，在信息安全和保密的条件下实现公共服务信息资源共享，可更加合理地配置资源，节约社会成本，创造更多的价值，在便利性、协同性、安全性方面具有不可比拟的优势。

二、基于电子证件的政府公共服务信息平台的技术框架

电子证件对于解决信息孤岛、重复采集以及信息不一致等问题，对构建跨部门、跨平台、跨语言、跨硬件的无缝集成的信息交换和共享平台都有重大作用，所以建立基于电子证件的政府公共服务信息平台是实现政府信息资源共享的正确选择。《国家电子政务总体框架体系》科学地将电子政务的社会功能、技术关键、管理要素有机组成统一的、动态的整体，并划分为五个部分：服务是宗旨，应用是关键，信息资源开发利用是主线，基础设施是支撑，法律法规、标准化体系、管理体制是保障。以此为基础，结合RFID技术的特点及信息平台的建设实践和经验，笔者认为，基于电子证件的政府公共服务的总体技术框架可由六个层次两大保障体系共同构成(如图1所示)：六个层次是指：

1．环境层：是指RFID证件的应用环境。包括带有RFID电子标签的证件、读写器、个人计算机、服务器、网络设备、终端设备等RFID证件应用及提供公共服务信息必需的运行环境。

2．信息采集层：基于RFID技术的信息采集，通过读写器读取或者写入RFID证件信息，进行信息预处理，比如解码、防冲撞、多通道信息去重、信息过滤、分类形成基础数据库和业务数据库，并将信息发送到应用支撑层。基础数据库和业务数据库从政府内部数据和信息共享着手，记录各业务环节的服务过程，解决数据跨职能部门传递困难的问题，并推进政府职能部门职责的明晰、业务流程的协同和服务意识的增强。

3．应用支撑层：应用支撑层是一个与网络、应用无关的，能够实现政务信息资源交换、共享与整合，支撑电子政务应用系统的开放性基础设施。它以统一的物品编码管理和RFID中间件为基础，由两部分构成：基础组件层和核心服务层。为上层应用系统和门户获取所需的资源提供各类统一的基础支撑服务。

4．应用层：以满足公众、企业、政府对公共服务信息的需求为目标，提供各类公共服务应用系统。电子证件管理应用系统，用来实现电子证件申请、电子证件初始化、电子证件个性化以及电子证件查验四个应用环节的管理，也是应用层的一部分，并与各公共服务应用系统相集成和互动。

5．门户层：也叫做用户界面层。用户可通过政务外网或政务专网访问应用系统，享受系统的服务。

6．访问渠道：随着网络、通信技术的发展，用户可以通过越来越便捷的渠道快速高效地实现证件与政府公共服务信息的互联互通互操作。以上的六层架构，实现了用户展现、业务逻辑处理和物理资源的有效剥离，具有良好的扩展性。同时，把电子证件的应用与政府公共服务信息资源管理有机地整合在一起，有力地支撑了不同区域和领域统一电子政务应用系统的建设，满足了区域政府跨部门信息共享、资源整合、业务协同的工作需求。并且，最大限度地保护现有投资，使得政府信息管理系统在变化幅度最小的情况下，可通过升级满足电子证件的应用需求。

三、建设电子房产证信息服务平台的案例

房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在交易活动中得到广泛的运用。但是，目前利用假房产证进行诈骗的案件不断增加。为了防止假房产证造成的危害，亟需提升房产证的防伪特性和弥补房产证的管理漏洞。将传统房产证与RFID技术相结合有明显的优势：

1．防伪安全：每张房产证都是全球唯一的，防止伪造和克隆；物理防伪与数字防伪相结合，安全可靠。

2．精确高效：芯片内保存信息，《房产证》填写信息和《房产登记簿》信息严格控制，确保一致。

3．管理提升：验证方便、信息具备可追溯性，可防止管理漏洞。

2009年，大连房产权交易登记中心建设了一套“RFID房产证信息共享平台”，包含房产证印制、房产登记、房产证发放、房产证保管、使用和查验以及房产证回收等功能，用来对房产证的全生命周期的跟踪管理，提高房产证的安全防伪性能和鉴定能力，规范房产证的发放和使用流程，同时实现司法、金融、房产中介等相关机构可进行脱机或联机查询，促进房产信息共享，有效防止利用假证诈骗、一房多贷等犯罪和不良行为。大连市RFID房产证信息共享平台的系统架构如图2：该系统架构诠释了“基于电子证件的政府公共服务信息平台总体框架”在电子房产证上的应用，核心应用系统由“房产证应用管理系统”和“RFID房产证接口认证系统”两部分构成，前者用来实现房产证的业务流程管理，后者用来进行RFID房产证的RFID数据读写接口、安全控制，实现了“结构松耦合、业务紧集成”的目标，充分证明了该框架的普遍适用性和科学性。系统通过开放式的互联网连接到房地产交易中心的后台数据库中，实时进行查询，以向普通公众、房地产交易中心、银行、房地产中介机构等提供最及时的数据。这意味着房地产交易中心的后台数据库会在一定程度上向互联网开放，这对于中心数据库来讲是相当凶险的。对此，充分评估了整个系统的安全风险并制定了网络安全、访问安全、传输安全、使用安全、数据安全的五级安全防护方案，由网络、设备、系统三方面相互配合、共同实现。大连市RFID房产证信息共享平台于2009年8月上线运行。随着大连市房地产管理信息化水平的不断提高，房地产数据不断完善，在RFID技术的支撑下实现的电子房产证逐步进行应用和推广，并逐步扩展其远程自助联机查验等高附加值应用。联机查验可以使银行信贷、房地产中介等企业能及时了解指定房产的真伪、数据以及他项权益，从而降低交易过程中可能出现的欺诈，形成良好的交易环境，提升交易效率。

四、建设基于电子证件的政府公共服务信息平台的制约因素

将电子证件应用于政府公共服务信息平台的优势和好处是显而易见的，但是它牵涉面广、科技含量高、整个过程中充满着许多不确定的因素，在建设和推进的过程中，面临许多的制约因素。

(一)技术标准化和信息安全问题

信息标准化作为电子政务信息资共建共享的基石，是电子政务事业成败的关键。但是目前我国信息标准化建设相当落后，在RFID证件方面还有相当多空白，特别是在集成、导航、检索和定位信息资源时，一些信息弱势群体常常缺乏起码的技术支撑。安全性是电子政务的基础保障。我国与电子证件相匹配的电子签名、电子认证等技术的整体研发能力还十分薄弱，信息安全在一定程度上体现了公共服务信息共享的生命力。所有信息系统都不可避免地面临与网络设施保护和信息保护相关的攻击和安全威胁问题，这不仅会影响在线公共服务的完整性和有效性，更会影响公众的信心。政府公共服务信息平台包含了大量的反映政府活动以及政府与公众之间关系的信息，对公众来说，方便了其获得公共服务；对政府来说，有利于其全面获取各方面信息，提高政府管理效率。

(二)数字鸿沟和信息孤岛问题

由于经济水平的差距、受教育水平和区域特色的不同，公民利用政府公共服务信息资源的能力存在着很大差异，数字鸿沟在一定程度是客观存在的。对政府部门来讲，很多业务必须依靠不同部门的合作才能完成。然而在我国，各自为政的管理体制与电子证件的统一性、开放性和规模经济等产生冲突，各部门出现条块分割、信息共享障碍严重，造成一些政府部门之间缺乏良好的合作基础和合作激励机制。

(三)立法滞后问题

在政府公共信息服务的法制建设上，目前需要解决的问题主要在于以规范、明确的法律、法规来保证政府及时有效地提供公共信息服务。我国公共信息服务在立法这一重要环节上相当滞后，许多方面基本上处于空白。同时，现行的各种法律法规已经明显不适应发展，有关网络安全、信息认证、加密等方面的法律法规没有及时跟进，对网络犯罪的预防、监管、责任追究等也缺乏完整的法律依据。再加上网络安全缺乏行政法律保障，规范化管理制度建设相对滞后，造成网络安全管理漏洞，从而产生了网络信息安全隐患。法律制度的缺失在一定程度上阻碍了政府公共服务信息共享的发展。

(四)资金不足的问题

利用电子证件实现政府信息资源共享是基于强大的信息化基础设施上，而我国特别是中西部地区由于经济水平低，信息化建设投入资金少，硬件环境既不能保证其信息资源的质量，也妨碍了信息资源的共享。另外由于“重电子、轻政务”，软件和信息资源开发利用方面投入相比于硬件投人更少。不仅是投入资金不足，消费资金不强也明显制约着信息资源的共享。

五、推动基于电子证件的政府公共服务信息平台建立的对策

为有效推动电子证件的推广应用和政府公共服务信息资源共享的深化发展，可从以下几个方面着手：

(一)加强基础建设和安全管理

首先，应进一步扩大政务信息公开范围，促进信息共享。为此，在数据库建设方面，应加强基础性、战略性数据库的建设，建设高速信息网。其次，应加强电子政务安全保障体系的建设。可以通过内部监控审核，阻断非法操作。同时，进行一定级别的第三方认证，以防范内部人员对信息资源进行恶意操作。

(二)培养公众参与意识，加强公众参与机制建设

只有以一种务实、公民可以接受的方式，循序渐进地培育和提升公众消费在线公共服务的意识和信心，才能走出一条电子政务可持续的发展道路，并为公共服务的日臻完善提供外部动力。首先，加强宣传，让更多人知道并了解信息平台建设及其带来的便利和效益，利用群体效应影响公众对移动政务的心理认知，增强公众的广泛参与意识。其次，必须降低服务价格和运营费用，保证广大群众能够接受并愿意主动尝试。

(三)完善相关的法制法规，提高服务的安全性

由于电子证件经常会涉及用户的隐私，这就要求立法规范，在实施电子证件技术时采用更严密的安全设置和安全措施，使用户安心，提高用户的信任。政府立法应从政府信息保护方面的法律法规、政府信息公开方面的法律法规、政府信息获取方面的法律法规、政府信息贮存管理方面的法律法规四个方面来考虑。必须遵循国家信息化建设纲领、规划和原则，与电子签名、政务信息公开、个人信息保护等专门立法精神保持一致，同时必须就数据重复采集、数据标准不一、交换平台多头建设、信息资源产权不清、公共服务信息资源管理制度不健全等突出问题进行规制。

(四)加大资金投入

政府信息资源共享平台是基于电子证件技术的强大的信息化基础设施上。政府应加大在技术平台建设的投入，特别是要加大中西部“信息孤岛”地区的资金投入。在注重投资购买网络基础设施的同时，也要注重对信息资源数据库等软件设施的很好地开发利用。政府在信息资源整合中要宏观调控、制定相关法律和政策进行引导，同时要遵循市场规律，充分发挥市场的资源配置作用，面向有效需求，力争最大的经济和社会效益。

(五)建立公共服务信息资源共享评价机制

篇(4)

关键词：利用民生档案法制建设

现代社会，作为民众基本生存和生活状态的体现，民生和民主、民权越来越相互倚重，人民群众的切身利益在民生档案中最为明显地反映出来。随着信息的公开化，民生档案开放利用的程度加大，关于民生档案的政策法规也陆续出台，但任何形式和内容的法规都必须跟得上时代的步伐，满足得了社会发展的需要，民生档案的法制建设仍然落后于社会发展的需要，极大地制约了民生档案的利用，阻碍了民生档案价值的发挥，因此从利用角度来谈民生档案的法制建设成为本文的出发点。

一、与民生档案利用相关的法律法规尚不完善

民生档案利用服务水平的提高与软硬件的配备息息相关，如果说硬件设施的配备是前提，那么法律制度这一软件层面的完善就是民生档案得到有效利用的保证。就目前来说，法律法规仍然存在诸多不足，加上网络时代的到来给民生档案的利用带来新契机的同时，更是给民生档案法律法规提出了新的挑战。

1.现有的民生档案法律规章在利用方面存在盲区。

众所周知，我国民生档案归属不一，种类较多，包括了婚姻档案、医保档案、军人安置档案、低保档案等等。目前，《婚姻登记档案管理办法》、《社会保险业务档案管理规定》等作为国务院部门档案规章已经出台，对归档范围和归档要求两项内容陈述得相当详实，具有一定的指导意义，但是在利用方面却存在盲区：

（1）民生档案的利用方式不够明确，未考虑到利用主体平民化的特点。

民生档案受众面较广，利用主体大多是最基层的群众，随着现代化步伐的加快，利用方式也呈现出多样化的特点，各地纷纷采取馆室联动、跨馆出证以及远程服务等措施，促进民生档案的服务工作深入到基层，但在现有的民生档案法律法规中并未将民生档案的利用方式细化，无论传统的还是现代化的都未加以规范，只是着重强调了利用手续，不利于民生档案新型服务方式的合法化。

（2）未注重民生档案利用中公民隐私的保护。

民生档案最为贴近民生，利用率自然最高，据不完全统计，青岛市北区档案馆2007年以来的利用统计中，民生档案的利用占95%以上[1]。利用率之高除了因其受众面较广，更是由于现代社会公民物质性权益意识的提高。同时公民对个人隐私的保护意识也伴随着权利意识的提高而提高，作为档案工作者也更有义务保护公民的隐私。但在已有的民生档案规章制度中对于公民隐私的保护却过于笼统，例如《婚姻登记档案管理办法》第十五条第六点“利用婚姻登记档案的单位、组织和个人，不得公开婚姻登记档案的内容，不得损害婚姻登记当事人的合法权益”，对侵犯公民隐私权的环节并未加以细化，也未对处罚措施进行详细的说明。

2.与民生档案利用相关的法律制度较为滞后。

社会是运动的，法律却需保持一定的稳定性，否则将给执法带来一定的困难，因此我们需正确看待法的滞后性，但正确看待不代表对其缺陷不去指正，因为只有不断发现法律的缺陷，及时对法律进行修订，才能最大限度地改善法律的滞后性。

（1）从客体来看，民生档案法规体系覆盖面较窄。

我国档案法规体系是以《中华人民共和国档案法》为核心，以档案法规、规章为补充的相互联系、相互协调的统一体。①第一层次：档案法律。与民生档案相关的国家专门档案法律，以及《中华人民共和国档案法》、刑法、民法等基本法律和其他专门法律中涉及民生档案利用服务相关的规定目前还没有。②第二层次：档案行政法规。笔者登录国家档案局网站进行查阅，目前我国已制定和待制定的档案行政法规共七项，并无涉及民生档案的行政法规。③第三层次：地方性档案法规。各省、自治区、直辖市都有制定地方性档案法规，但其法规内容并无明确涉及民生档案的管理与利用，更无民生档案的专项法规。④第四层次：档案规章。目前有两部针对民生档案的国务院部门档案规章已颁布，分别是《社会保险业务档案管理规定》和《婚姻登记档案管理办法》，涉及其它种类的民生档案部门规章尚处于待制定状态。由四川省省长魏宏于2014年11月17日签署命令进行公布的《四川省国家档案馆管理办法》是四川省第一部明确涉及民生档案利用服务的地方政府档案规章，同时在全国各省、自治区、直辖市此类政府规章中也是开创先河的。

（2）从内容来看，民生档案服务型规定少于管理型规定。

我国关于档案利用的法律规章多于上世纪90年代出台，21世纪以来档案利用政策多于领导讲话和专门档案管理规定中体现，针对利用服务工作的专项政策增加幅度不大[2]。现有的法规内容中对于档案利用的规定是少之又少，《上海市档案条例》仅在第39、41、44条中对利用工作做出字数不多的规定，虽然适用于各类档案，但并无专指，其中第44条的处罚措施也较为笼统，对利用面较广的民生档案而言，违规程度的界定和处罚力度的把握都是不易的。在此大环境之下，民生档案的规章制度也存在同样的问题，甚至有过之而无不及。随着《关于加强民生档案工作的意见》在各级部门的实施，各地也逐步制定相应的规范性文件，如上海市《关于规范婚姻登记档案管理的通知》，天津市汉沽区《实施宅基地换房档案管理暂行办法》等，但这些文件百分之九十的篇幅都是管理型的规定，虽然也提到了利用事宜，却仅仅停留在利用手续方面，显然不够全面，可见现有的民生档案法律法规以及规范性文件中的“管理型”规定十分强势，而“服务型”规定却相对弱势。

二、基于利用角度对民生档案法制建设的设想

将民生档案信息利用到社会各个领域、各个层面，维护公民的根本利益是民生档案发挥作用的最终目的，那么民生档案利用服务的水平就成为关键，而任何一次档案利用服务的飞跃都离不开法制建设的支撑，民生档案自然也不例外，法制建设越明确、具体、与时俱进，就越能推动民生档案利用工作的进步，以及民生档案价值的发挥。

1.提升民生档案立法层面。

我国现有的民生档案法律法规处于档案法律体系的第四个层次及以下，多为档案规章和档案规范性文件，而我国民生档案归属不一，利用工作面临的问题也是纷繁复杂，需要国家从更高的立法层面给予规范和保障。

（1）档案法律所调节的对象都具有普遍性的特征，因此民生档案作为涉及领域最广的一类档案，需要我国档案领域的根本大法———《中华人民共和国档案法》从宏观层面上增加开放与利用的条款。

（2）档案行政法规所调节的对象都具有专指性的特征，所以对于门类众多的民生档案而言，需制定档案行政法规加以规范，对民生档案信息资源建设、开放与利用等环节进行科学合理的规定。

（3）国务院部门规章是档案法律和行政法规具体化的产物，更具操作性，是我国民生档案法制建设的一个重要方面。目前，应会同各专业主管部门，尽快解决《劳动保障档案管理办法》、《低保档案管理办法》、《医保档案管理办法》等各类民生档案管理办法在国务院部门档案规章中待制订的状态[3]。

（4）根据需要，将部分民生档案规范性文件上升为档案法规、规章。规范性文件是指由行政机关的对某一领域范围内法律范畴以外的具有约束力的非立法性文件[4]。如2007年国家档案局印发的《关于加强民生档案工作的意见》是一部从整体上把握民生档案工作的规范性文件，引起各级档案部门对于民生档案的关注，考虑到民生档案工作涉及面广，难度较大，又关乎公民权益、社会稳定、档案和政府的威信，笔者认为有必要将此规范性文件上升到档案法规规章层面，为其他民生档案规章制度的制定提供法律依据。

2.增补档案法律法规中对民生档案“服务型”的规定。

笔者在上文中提到我国档案法律法规中民生档案“服务型”规定正处于弱势，有必要针对民生档案的利用工作增加一些专指性、操作性、执行性较强的条款。目前四川省在此方面已有初步的进展，该省第一部地方政府档案规章———《四川省国家档案馆管理办法》中对民生档案的利用就作了明确的规定，其中第31、34条提到“对公民利用记载有关本人婚姻登记、计划生育、学籍、学历、工龄、职称、获奖荣誉、离退休、房产等证明性未开放档案，国家档案馆应当提供便利”，“国家档案馆之间可以开展婚姻证明、房产权属、社会保险等与民生相关档案的异地查档和跨馆服务，逐步以数字化档案等代替原件提供利用，实现档案信息的远程利用”[5]。另外，也明确提出可以通过信函、电子邮件等途径查询。四川省出台的这一档案政府规章值得全国各省市学习借鉴，但是笔者认为我国档案法律法规中关于民生档案利用的条款在此基础上还应更加完善：

（1）由于民生档案归属不一的特性，使得民生档案的利用工作不仅仅局限于国家档案馆，还与各业务主管部门息息相关，因此国家档案馆应采取措施与各业务主管部门档案室、各专业档案馆多方协作，共同开展民生档案的跨馆服务和远程利用。

（2）民生档案的利用工作涉及多个行业、多个部门，规章制度中应明确各部门的档案工作内容，将民生档案的利用工作纳入各部门基础业务建设中，与国家档案馆共同接受国家档案行政管理部门的监督和指导。

（3）明确民生档案利用工作中的法律责任和不作为行为，并提出处罚措施，引起各部门的重视，将民生档案利用工作落实到位。法律法规既是引领民生档案利用工作的导航，又是追究责任的准绳，服务水平的提高必定有政策法规的变革作为支撑，增加民生档案利用服务的条款，切实做到有法可依，降低了利用工作中的主观因素的影响程度，真正地促进民生档案利用服务的优化。

3.重视民生档案利用中公民隐私的保护。

《山西晚报》中曾刊登这样一则新闻：一名女子敲开太原王先生的家门，让他们全家填写“居民健康档案”，还说是区卫生局要求的，王先生看了一下，表格需填写个人详细资料，担心上当泄露个人信息，就没敢贸然填写。一则新闻体现出我国公民对自我隐私的保护意识正在逐步提高，然而我国对隐私权的研究和在隐私权保护方面的立法明显不足，并且民生档案的服务终点在于公民，涉及公民的众多个人信息，因此对于公民隐私的保护是民生档案法制建设的一个重要方面。

（1）明确开放与保密的责任。上文中提到要追究民生档案利用过程中各部门及人员不作为行为的责任，笔者认为还应追究利用主体泄密的责任。在民生档案中很多公民信息是以表格的形式记载的，也就是说公民如果合法利用个人这一形式的档案信息，档案本身就会涉及他人的隐私，例如各省招生考试办公室签字盖章的高等学校录取新生名册，由于该名册清楚地记载着公民的身份证号码、录取专业、学制、培养方式、培养类别、高考成绩等个人信息，利用率较高，对于公民个人而言利用本人的档案信息是合法的，但是如果泄露档案中他人的隐私或者将他人隐私作为他用就是违法的，那么民生档案的法律法规中就必须明确开放与保密的责任，增加责任追究条款，为正确处理民生档案利用过程中两者之间的矛盾提供法律依据。

（2）完善关于隐私权的档案法律法规。民生档案中个人隐私的泄露主要是由于工作人员不当行为、公民个人或组织有意盗用或无心之失。互联网时代的到来更是让公民的隐私保护问题凸显出来，亟须法律法规施以援手。2009年颁布的《侵权责任法》虽然提及隐私权，但不是一部专门针对隐私权的法律规范，仅仅停留在了宏观层面[6]。当前情况下将隐私权纳入宪法还比较困难，可以在现有的档案法律中增加关于隐私权的条款和出台专门的隐私权档案法律法规。通过法律途径，将民生档案利用过程中范围、侵权行为、责任追究以及隐私权的保护方法、权利救济渠道等内容加以规范，确保民生档案信息安全有效，保证民生档案利用中隐私主体的权利。通过民生档案法制建设，促进民生档案利用工作更加规范地进行，有助于民生效益的发挥和社会需求的满足，不过法律毕竟不是工作指南，多多少少会呈现出原则性的特点，造成可操作性的规范不够明确，那么普法工作就成为民生档案法制建设不可或缺的一部分，在完善民生档案法规体系的同时，也需让公民懂得如何行使自己的合法权利和维护自己的合法权益，共同推动民生档案利用工作的顺利开展。

参考文献

[1]扎实做好民生档案工作[J].山东档案,2008（1）.

[2]冯子直.汇集（第五集）:大力加强档案法制建设保障和促进全国档案事业发展:国家档案局局长冯子直同志在全国档案法制工作会议上的报告[M].北京:中国档案出版社,1997.

[3]中华人民共和国档案局门户网站.国家档案法规体系方案[EB/OL].

[4]百度百科.规范性文件[EB/OL]

[5]张晓芳.国家档案馆发展的新保障:《四川省国家档案馆管理办法》颁布实施[J].中国档案,2015（1）.

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关键词：房地产行业；金融风险；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01

现代房地产研究学家普遍认为，在房地产行业中金融就是实现房地产行业的资金融通，其中房地产金融的重要组成部分也就是融资，房地产的融资包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产典当以及房地产证券等，目前还没有形成真正的风险评估系统。那么下面本文就对我国房地产行业中存在的金融风险及其对策进行分析。

一、我国房地产行业中的金融风险

其中在房地产行业金融中，包括了房产金融以及地产金融，两者均是对房地产资金融通进行研究的重要内容。房地产金融包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄等等一系列金融市场行为，其本身也都具有一定的规律性。目前我国金融体制正在不断的进行改革，同样在房地产行业金融体制也在逐渐的进行革新。

现今我国房地产行业金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。

房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。

国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。

自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产行业金融发展过程中，其交易市场具有一定的复杂性，并且在逐渐加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。

房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。

二、我国房地产行业中金融风险的解决对策

为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。

国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押带来的风险进行控制。健全我国的金融信息信用管理制度，同时还需要把房地产行业的金融风险以及收益均进行相应的管理。

对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发商对此作出充分的分析。

对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到在企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。

对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。

对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行不但要对其自身的金融安全进行保障，同时也要对其管理力度进行加强，以能够逐步提高其风险管理能力，对于房产的低抵押上，则就要对其个人信用制度进一步进行完善。

三、结语

总而言之，想要对房地产行业金融风险进行有效的控制，必须对房地产金融业的融资渠道进行合理选择，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。

参考文献：

[1]范俏燕.房地产市场过热与金融风险——从美国次级贷款危机谈起[J].金融理论与实践，2008（1）：187-188.

[2]高鹏，李雪，董纪昌，等.我国房地产金融风险形成机制的演化博弈研究[J].现代管理科学，2012（5）：241-242.

[3]郑丽松，王吓忠.信息不对称下我国房地产金融风险研究[J].价值工程，2008（11）：325-326.

[4]宋斌，郝吉.构建我国房地产金融风险均衡配置体系[J].生产力研究，2010（12）：57-58.

[5]罗晓娟.信贷支持与房地产金融风险[J].西南金融，2013（3）：169-170.

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[论文关键词]“小产权房” 法律保护 必要性

小产权房的存在由来已久，以前一直没有受到重视，但随着近年房市的一路走高，房产价格急剧上升，价格相对低廉的小产权房才开始进入人们的视野，小产权房由于存在诸多问题，它的出现影响了房地产市场健康、稳定的发展，也影响了人民的安居乐业，推动小产权房理论的研究，成为了我们当前迫在眉睫研究的话题之一，下面本文剖析小产权房存在的原因，以及推动小产权房完善的对策意义。

一、我国“小产权”房存在的原因

（一）相关规定之间的矛盾

《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。

（二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾

近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。随着城镇化进程的大力推进，大量已经丧失土地的农村劳动力纷纷涌入城市，他们都希望能够在城市有一个属于自己的住房；另外，城市中也有一部分人因为子女已经成人，也需要一套房子给他们将来的生活铺路。然而他们的收入使得他们对城市的住房望而却步，种种类似的刚性需求使人们不得不把注意力集中到周边城镇的“小产权房”上。而对于出售“小产权房”的集体而言，这获得的收入远远高于土地被占用补偿款。这种矛盾让“小产权房”如雨后春笋一般，大量出现在城市周边的城镇。

二、小产权房带来的社会危害

（一）加速耕地减少，威胁国家粮食安全

我国整体处于地少人多的国情之中，土地资源更显其重要性，截止到2011年，我国耕地面积18.25亿亩，其中发达城市诸如北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地面积比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。中国要以世界7%的耕地养活世界22%的人口，粮食问题是一个关系社会和国家稳定的大事。但是小产权房这种自发行为的出现，让很多原有的耕地变成了高楼，在一定程度上直接导致耕地面积减少，并且在近几年中，小产权房问题凸显，如果不加以抑制，将会导致更多的土地被侵占，耕地面积及粮食安全将无法得到保障。

（二）小产权房购买者的利益存在潜在性的危害

1.物权法上不受保护

因为房屋属于不动产，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据法律规定，农村的宅基地使用权以及在其上的房屋所有权是不能够自行转让的，即使转让也应是在集体经济的内部，不能够转让给城市居民。因此，即使买受人获得了当地政府相应的“产权”文件，也不产生物权效力。因此，一旦国家决定对于集体土地进行征用或拆迁，将有可能直接导致买受方得不到任何经济补偿。

2.债权法上因存在合同无效的法定事由，购买者的权益不能得到保护，这一点在《合同法》第52条第（五）项有明确的规定“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，买受方如果是城镇居民，在购买小产权房之后，将得不到相应的法律保护。

（三）扰乱了国家对土地的整体规划和利用

国家依据整体经济以及社会发展的总体目标，制定土地的总体使用方针与规划，并依据土地利用调整次序和土地利用结构与布局，来合理安排我国对于各类土地的使用，本着尽可能保护耕地和控制非农建设侵占农用地的原则，协调土地资源的保护和经济发展的关系。而小产权房的建设往往是“先斩后奏”或者“只斩不奏”，造成国家土地利用规划的失控，扰乱国家对于土地使用的整体规划。

三、针对“小产权房”制定保护性法律法规的意义

目前，城市人群和农村人群固定房产的价值最大差异不是来自地域等条件限制，而是来自法律对固定房产的身份限定。这种情况的存在是侵犯了宪法赋予农民的平等权利的。制定“小产权房”保护性法律法规可以给予农民平等权利，也可以无形中增加农民的固定资产的货币总值。另外，农民拥有“小产权房”的合法权利，一旦第三方征用的时候，高额的土地补偿款也会帮助农民在丧失房屋之后重新拥有自己的新房产。

其次，对于已经购买“小产权房”的购房者来讲，制定保护性法律法规之后，他们的房产权益得到了保障，这对于这些低收入人群来讲，无疑是维护了他们的财产权益，是有利于社会和谐稳定的，这推进这部分人民群众的生活质量会起到极大的作用。

“小产权房”保护性法律法规的制定，从某种程度上讲可以补充稀缺的公益住房资源，不仅缓解了高度紧张的住房压力，同时对我国目前居高不下的房价起到一定的抑制作用。如果“小产权房”合法化，自然就扩大了“小产权房”的购买群体，合理合法的建设，会加速城乡一体化进程。

四、制定“小产权房”保护性法律法规的政策探讨

（一）规范现有“小产权房”

1.对于非法侵占耕地、私搭乱建的 “小产权房”要坚决予以拆除。不允许任何地方政府、任何房地产开发商、任何个人以任何名义将这种侵害国家耕地的“小产权房”合法化。

2.对于搭建在农民宅基地的“小产权房”，公布法律予以合法化。并且将这部分房源纳入保障性住房体系，用城市周边的房源解决低收入人群的住房问题，缓解城市住房紧张的不利局面。

（二）建立一套严格的“小产权房”建设审批制度

当“小产权房”取得合法地位后，其价值的增涨必然使一些人想用非法的手段从中得利。必须建立一套严格的“小产权房”建设审批制度，避免国家耕地严重流失，对于打破制度，非法审批和建设的人员，要公布法律予以严惩，增加此类犯罪的成本。

（三）规范“小产权”房屋买卖管理

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使用说明

1．承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。本承揽合同适用《中华人民共和国合同法》分则第十五章的规定以及其他相关法律法规的规定。

2．本合同适合于各整体厨房生产商、经销商与消费者就“整体厨房”的购销、安装、服务等事宜，达成一致意思表示时使用。

3．消费者对本合同中的条款应当认真阅读和理解，尤其是对有下划线的条款要做到真正理解，合同一旦签订即视为当事人双方对合同条款无异议。

4．合同中双方当事人手写体条款的效力高于印刷体条款的效力，补充条款的效力高于事先印刷条款的效力。

5．提倡各整体厨房生产商、经销商以高于本合同之标准向消费者提供更高标准的服务，如技术标准、保修承诺等。

6．本合同一式三份，当事人可以根据需要适当增加份数。

7．本合同应当使用钢笔或者黑色炭水笔填写。

8．本合同由青岛市工商行政管理局统一指定印刷企业印刷、发行，由青岛市工商行政管理局负责解释。任何单位或机构不得擅自印刷、翻印买卖和发行。

协议条款

合同编号：_____________________

签订地点：_____________________

签订时间：_____________________

合同双方当事人：_______________

定作人（以下简称甲方）：_______

安装地点：_____________________

现住所地址：___________________邮政编码：______________________

身份证号码：___________________联系电话：?____________________

承揽人（以下简称乙方）：_______

营业执照号：___________________注册地址：______________________

法定代表人：___________________联系电话：______________________

本厨房设计师：_________________联系电话：______________________

安装负责人：___________________联系电话：______________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》及其他有关法律法规的规定，结合整体厨房企业标准和本厨房的具体情况，甲、乙双方遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，达成本合同并共同遵守。

第1条　付款方式

1．1 合同价款以订货系统价格作为计价依据，具体见双方签订的订购单，货款以现金或者（??）方式支付。

1．2 甲方在乙方整体厨房展示厅预约上门设计时需要交纳设计定金，行业惯例为合同总价款的____ ％，（人民币____ 圆），乙方登门出具设计方案后由于甲方原因不定做的，定金作为乙方劳务成本和甲方信誉保证金不予退还；如甲方定做的，设计定金转化为货款，甲方只需交纳余款。