土地使用税征管建议精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇土地使用税征管建议范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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随着经济和城镇建设的快速发展，很多土地资源未纳入土地使用税征收范围，限制了土地使用税的调节作用，不利于耕地保护制度。在执行过程中暴露了一些问题，本文从本地区风力发电企业土地使用税的纳税情况提出几点思考

【关键词】

城镇土地使用税；风力发电；计税面积

土地是一种不可再生资源，为了节约用地，合理开发资源，我国在1988年开征了城镇土地使用税，自条例颁布以来，土地使用税在严格土地管理中起到了积极的作用，但是，随着经济和城镇建设的快速发展，很多开发利用的土地资源未纳入城镇土地使用税征收范围，限制了土地使用税的调节作用，不利于耕地保护制度。另外，在城镇土地使用税执行过程中还暴露了一些问题，本文根据本地区风力发电企业土地使用税的纳税情况提出几点思考。

1 现行的城镇土地使用税不适用于风电企业等新能源产业发展

在“十二五”期间，国家将大力推动可再生能源和新能源产业的发展，按照《可再生能源发展“十二五”规划》，预计到2015年，累计并网运行风电达到1亿千瓦。风电企业的生产经营特点决定了它的用地面积非常大，而且主要在农牧业地区，占用大面积的耕地、草地、林地等农用地，我国的土地政策，要保护18亿耕地红线，而且对于草地、林地的保护也是越来越重视，这两方面要调和，必须是土地有偿使用，节约用地。城镇土地使用税作为税收政策本来是有调节作用的，但是根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一税，而风电厂主要在乡、村、嘎查，不属于城镇土地使用税的征税范围。现有的法律规定不适用于风电企业等新能源产业发展，不能满足经济发展的要求。

2 风电企业在征管实际中纳入了征税范围

一方面根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，风电企业所在地不属于城镇土地使用税的征税范围。可是另一方面，国税总局对于水电、火电、核电企业的城镇土地使用税的征收进行了规定，根据国税地字[1989]13号，国家税务局关于电力行业征免土地使用税问题的规定，对火电厂厂区围墙内的用地，均应照章征收土地使用税.对厂区围墙外的灰场，输灰管，输油（气）管道，铁路专用线用地，免征土地使用税，厂区围墙外的其他用地，应照章征税；对水电站的发电厂房用地（包括坝内，坝外式厂房），生产，办公，生活用地，照章征收土地使用税，对其他用地给予免税照顾；根据财税[2007]124号，财政部、国家税务总局关于核电站用地征免城镇土地使用税的通知，核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地（不包括地下线路用地），生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。针对这些规定，各地的理解和执行上不一致，有的地方参照火电、水电企业的情况，征收风电企业土地税，有的地方不征收，这就导致企业间税负不一致，征管机关与纳税人之间产生矛盾。内蒙地区在2006年，人民政府关于进一步明确城镇土地使用税征收范围的通知（内政字[2006]190号）中明确规定，对尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地开征土地使用税，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，经自治区人民政府批准后执行。把是否征收、如何征收的权利下放到各盟市，这就造成各地执行上有差异。后来，内蒙古地税局在2013年11月发文，关于明确风电企业征免土地使用税问题的通知（内地税字[2013]284号），对风电企业征免土地使用税政策进一步明确，第一条规定，对风力发电企业的生产、办公、生活、检修道路、机座用地、变电站用地等永久性占地照章征收土地使用税；第二条规定，对其输电线路及不改变农牧民直接从事农牧业生产用途的农牧业用地，暂免征收土地使用税。关于城镇土地使用税的各项法律法规中，就征税范围不一致的说法造成在税收征管实际中，风电企业征收城镇土地使用税是有争议的。

3 风电企业在城镇土地使用税的缴纳过程中对于计税土地面积的确认模糊不清

风电场占地面积大，必须连片开发，而且分布广泛。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：“城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据”，但风电场存在特殊性，每一期如按实际占用面积为计税依据，就存在纳税人税负过高的问题。那按风电场的风机单台占地面积计税还是按条带状计税，没有明确规定。各地税务机关在税收征管过程中各有不同处理，有的按照实际占用面积征收，这对于来说企业税负过重，就会造成企业尽量减少申报面积，造成少申报少缴纳。按风机面积或其他标准征税，又无明确法律依据。内蒙古地税局在2013年11月发文，关于明确风电企业征免土地使用税问题的通知（内地税字[2013]284号），对风力发电企业的生产、办公、生活、检修道路、机座用地、变电站用地等永久性占地照章征收土地使用税；对其输电线路及不改变农牧民直接从事农牧业生产用途的农牧业用地，暂免征收土地使用税。看起来有了具体的规定，但是还不是很清楚，执行起来仍旧存在一定的问题。比如：对于机座用地如何确定面积，塔基外延多少米还是没有明确，检修道路如何计算确定面积，按照多宽计算，如果道路是村民和企业共用，应如何认定，都不明确，输电线路如何确定面积，也没有说明。不明确的规定执行起来必然产生差异，造成企业间税负不公平，也会造成征收机关和纳税人之间的矛盾，不利于当地经济发展。

4 加强城镇土地使用税征管的建议

（1）以风电企业为代表的工矿业企业发展迅速，占用了大量土地。但按照现行城镇土地使用税政策，又不在城镇和工矿区范围内，不是城镇土地使用税的纳税人。为了保护国家土地资源得到合理的开发利用，加强对土地的管理，法律法规制定者应根据经济发展的实际情况扩大划入城镇土地使用税的征收范围，将风电企业等大型企业、经济开发区、工业园区等尽快纳入城镇土地使用税征收范围。这样，不仅提高了土地的使用效率，也增强了企业加强经济核算，合理规划使用土地的意识，又增加了地方财政收入。

（2）风电企业占用土地面积的确认问题。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：“城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据”，但风电场存在特殊性，应制定出可执行的实施细则，例如：参考新疆地区政府对于当地的风电企业土地面积的认定方法，关于风电场塔基及相关构筑物用地面积的确定明确“对风电塔机、回流箱、电缆等设备划定保护区并计入征地面积，具体如下：1.风电塔基，以塔机基础外沿起划定10米保护区；2.风机机箱变用地面积按照设备基础外墙所围实际占地面积计算；3.升压站用地面积按照设备基础外墙所围实际占地面积计算；4.办公场所用地面积按院墙外墙所围实际占地面积计算；5.风电场内检道路宽度按照10米计算；6.地埋电缆划定宽度为3米的保护区，架空电力线路廊道宽度按相关规定执行。其他用地面积的计算由县（市）行业主管部门按照国家有关规定执行。明确的标准对于税收征管和纳税人履行纳税义务都是有利的，也不容易造成国家的税款流失。

（3）利用地理信息系统等现代化的手段，与国土资源部门进行信息互联，完善土地使用税的税源登记，完善土地使用信息档案，过去税务部门征管基础信息掌握不清，纳税人存在漏报面积、少缴税款。

总之，中国的土地税收法律法规还处于很不完善的阶段，还需制定者们依实际情况完善，使之具有可执行性，即可以避免征纳双方的矛盾，保证财政收入，又可以促进经济发展，发挥税收政策的调节作用。

【参考文献】

[1]赵新贵.城镇土地使用税相关政策梳理与解读[J].财务与会计，2007（21）

[2]刘元涛.城镇土地使用税法律问题探讨[J].湖南财经高等专科学校学报，2008（04）

[3]丁艳琼.城镇土地使用税缴纳工作中几个问题的探讨[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2010，（09）

[4]哈密市地税管理员.工业园区城镇土地使用税 房产税征管情况调研[EB/OL]. http：///07308，2013-11-19

篇(2)

一是专职会计少，业务技能低。在被查的15户企业中，仅有一名财会人员是专业会计学校毕业的；有9户企业的财务负责人是村组核算员出身，他们在厂里身兼数职，总帐、材料、保管、办税等一肩挑，没有经过系统的业务培训，对会计业务一知半解，更谈不上掌握税收业务知识了。还有4户企业聘用兼职代帐会计，每月用1-2天时间，根据业主提供的有关单据，编制凭证、报表；他们做帐不管事，有的申报不及时，有的报表质量差；当税务干部了解情况时，一问三不知。从检查情况看，这15户企业户户有查补，累计查补各类税收24.8万元，不少企业因业务不熟，出现对土地使用税、房产税、印花税等小税种计提错误，甚至有的企业不申报、不缴纳。

二是财务核算不规范，会计信息失真。检查时发现，砖瓦生产企业普通存在自制凭证多，核算不准确现象。查看记帐凭证，收条、白据、假发票等彼彼皆是，买卖、搬运等行为很少用合法有效的票据，随意性较大；不少企业用工不固定，人数不确定，工资发放手续不齐全，成本费用不准确。部分企业用砖瓦抵算上交乡镇管理费，减免税不入帐，瞒报收入、虚列支出的现象较为普遍。

三是上缴额度大，税收流失多。这些企业的产权多数是乡镇集体的，乡政府常用招标的形式，将企业承包或租赁给个人经营，要求经营者上交足额承包费，企业留利少，造成企业应纳税所得额下降，导致所得税流失。据统计，15户企业年上缴各类费用228万元。如某经营者与乡政府签订协议，年上交管理费（承包金）18万元，企业上交承包费用后帐面亏损3.8万元，如果税务部门将上交费用核增应税所得，经营者不接受且负担不起。如果是租赁经营，承租者还不承担房产税和土地使用税，这些税收想让乡政府承担更不容易，这样造成国家税收大量流失。

四是业主不固定，欠税无着落。这些企业的经营者因上缴费用大，管理不善等原因经常更换，他们在思想上存在短期行为，想方设法拖欠税款；一旦甩手不干，人去场空，重新易主，新人不认旧账，多数欠税被束之高阁，税务部门无法追缴。据了解，多数砖瓦企业存在呆账税金，个别企业高达30万元。

五是占地面积大，税负难承受。砖瓦生产企业由于自身行业特点造成占用土地面积较大，一般企业有200—300亩土地。从20__年度起，要求对建制镇范围内的所有企业征收土地使用税。这类企业每年要增加10万元左右的税负，对这些年销售不超过200万元的小窑厂，实在是难以承受。

针对上述问题，究其原因，笔者认为主要有以下几个方面：

1、不少经营者缺乏管理理念，认为砖瓦企业与泥土打交道，生产经营成果归自己所有，不需要专业会计进行规范化核算和管理。

2、部分业主纳税意识淡薄，主观上存在偷税、欠税想法，不愿意建真帐如实申报纳税。

3、税收法律法规不健全，税务部门征管和处罚力度不到位，征管方式单一。

4、税法宣传力度不够，业务培训少，纳税辅导不到位。

5、部分乡镇领导观念陈旧，税收意识不强，思想仍停留在“利改税”前的状态。

6、部分行业的改革步伐不快，行政体制改革滞后，预算外资金管理不规范。

这些问题的存在，不但阻碍企业发展，损坏企业形象，而且扰乱税收秩序，造成国家税收大量流失，给日常税收征管工作带来许多麻烦。为有效地解决这些问题，笔者建议从以下几个方面入手，强化企业管理，提高纳税意识，促进征管质量的提高。

一是加大税收宣传力度，营造良好的纳税氛围。一要加强对企业经营者的宣传，组织他们学习新《征管法》和《发票管理办法》等法律法规，提高他们的纳税意识。二是做好纳税辅导工作，帮助企业财会人员提高业务素质。三要加强与乡镇领导的沟通，向他们宣传税法知识，汇报税收征管工作，争取他们对税收工作的理解和支持。

二是要加大对税收违法行为的打击力度，维护税法的严肃性。对征管中发现的问题，及时发放整改建议书，限期整改到位，对屡教不改者，对照法律法规，加大处罚力度；严格执行税收滞纳金制度；对故意瞒报收入或虚列支出的偷逃税者绳之以法。

三是完善税收法律法规，改进税收征管方法。从有利于税收征管工作出发，明确房产税和土地使用税由使用者缴纳或代扣代缴；适当降低砖瓦生产企业土地使用税征收标准；对凭证不全、核算不准的企业，在调查测算的基础上，采用核定征收的方式征收所得税；进一步细化税前列支项目和扣除标准，确保所得税税基不受侵蚀。

篇(3)

一、存在问题

（一）财务核算不规范

一些房地产企业建账不规范，未按财务会计制度规定建立健全财务核算体系。如对收取的定金及销售车库、地下室房款，挂在往来账上，未按预收帐款处理，不按规定开具房地产销售发票，以自制或购买的收款收据收取售房款隐瞒收入，造成预售款不申报或者滞后申报，占压税款；商品房出租收入，不申报营业税和房产税；房地产开发企业在预付施工企业工程款时未按规定及时取得发票，这严重影响了工程成本的及时结转。

（二）行业税收管理措施不到位。

1、企业所得税征收方式问题

目前对企业所得税征管，有核定征收、查帐征收。很大一部分企业税收征收方式一次鉴定后多年不变，甚至在纳税人的财务核算状况发生变化后仍未进行变更，导致稽查查处上的尴尬。比如，在检查某纳税人时，其企业所得税鉴定的征收方式是查账征收且好几个纳税年度未变，但其日常申报时又是核定应税所得率征收，且实际上其财务制度往往又不健全或无法进行查账。

2、土地增值税清算问题

我市很大一部分房地产企业认定为查账征收，但基本未对土地增值税进行清算。按照规定房地产全部竣工决算、销售完毕要进行土地增值税清算，有的房地产开发企业利用种种手段钻这一政策“空子”，迟迟不进行决算，或留下几套“尾房”，不进行销售，逃避土地增值税的清算，影响了土地增值税税款的及时足额入库。对清算要求账务核算健全、严格按项目进行账务处理，结转成本核算收入，而企业往往不能及时结转成本，提供扣除项目的依据不足，计算程序复杂，税务部门大多按核定征收率进行预征土地增值税。在征管上存在较大的漏洞。

3、税款所属期问题

稽查部门在检查时，发现往往因纳税人缴纳税款的所属期划分不清而无法对往年少缴税款的行为进行处理处罚，纳税人的税收违法行为也因此逃避了应有的处罚。这种情况在检查房地产企业中经常发生，因行业特点或种种原因（如纳税人逃避处罚，税务机关在年关所谓的调库）导致纳税人当年实现的税款到次年缴纳，在纳税申报时又以次年的所属期申报且征收部门开具的完税凭证上注明所属期也是次年的，稽查部门检查难以区分又不好延伸检查，对往年实现到次年缴纳的税款很难准确进行处理，导致房地产企业存在违法事实但难以进行处罚的矛盾被动局面。

4、印花税漏申报问题

印花税虽然是小税种，但在稽查过程中，发现绝大部分企业都存在漏征行为，好多企业对小税种印花税不被重视。如签订货物运输合同、加工承揽合同等不知道要申报缴纳印花税，主要原因是财务人员对印花税的计算申报从思想上不够重视，往往只关注营业税等正常税收申报，而对印花税等小税种疏忽，另一方面是财务人员对印花税的有关具体规定也不甚了解。

二、加强房地产业税收征管的建议

1、提前介入房地产企业税收管理

在房地产企业税收专项检查中，许多企业漏缴了印花税、土地使用税。这与房地产税收管理滞后分不开的。我们对房地产企业的税收管理往往是从销售环节才介入，原因是与政府有关部门信息不沟通，导致税务部门的管理明显弱于其他管理部门，而房地产企业从立项开始就产生地方税收，注册资金、签订土地出让合同、建安合同、规划设计等合同均要缴纳印花税，取得土地使用权要缴纳土地使用税。另外，要加强对印花税和土地使用税政策的宣传力度，注重宣传方式，让纳税人形成习惯从而提高遵从度。

2、实行房地产专业化管理

要规范房地产业的日常税收管理，强化项目跟踪和后续管理，建立房地产开发企业税源监控制度。要实行项目管理，建立房地产开发项目税收管理台帐要加强纳税辅导，要加大对项目的巡查巡管力度，，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具正式发票，对商品房出租的，要督促企业并入收入纳税，加强对地下室、车库发票的控管，实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。项目结束后及时对其进行土地增值税清算，对账务不健全的也要带率核定征收土地增值税。应进一步发文件明确车库、地下室土地增值税适用的核定征收率。

3、加强房地产业纳税申报的管理

不能把房地产业作为税款调剂的“蓄水池”，而应当要求企业正常纳税申报，不得要求对以前年度税款延迟到以后年度申报，以免影响税务检查对已交税款的确认，即使要调剂税款，今年的税款最迟也要到明年1月份之前申报入库，建议市局加大对房地产业纳税申报的督促督查力度，对随意调剂税款的，要依法从严处理。另外，对企业有困难，今年税款确需推迟到明年交税的，也要履行延期审批手续，没有履行手续的，一律按规定加收滞纳金。

4．加强对企业所得税的管理

要加强对房地产行业成本核算的审查。对在成本核算时，不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，造成账面亏损以及利用关联关系转移利润，通过虚开建安发票加大建安工程造价的，要从严查处。要加强企业所得税法及其实施条例的学习，加强企业所得税汇算清缴的业务培训和相关报表填写的辅导。要重视对企业所得税征收方式的认定，企业所得税征收方式应一年一定。

5．加强对分红收入个人所得税的控管

要加强对房地产开发企业开发商个人股东利润分配个人所得税的征管，这是监控难点，也是税源重点，要力争取得征管突破。鼓励公民对税收违法行为的举报，建议修改举报案件管理办法，除给实名举报者给予奖励外，对匿名举报查证属实的，也要给予适当的奖励。

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摘 要 在我国现行税制体系中，房地产税收占重要的比例，并在调节经济和组织财政收入发挥积极作用。房地产税制体系包括土地取得、房地产开发、销售、持有、使用、转让等征税环节。随着市场经济的发展，房地产税制也逐渐暴露出一定问题，本文就我国现行房地产税制体系存在的问题提出探讨，并提出相应解决对策，为房地产税制改革提出参考建议。

关键词 地产税收政策 税制改革

一、我国现行房地产税制体系

我国现行房地产税制渗透到房地产行业的各个环节，包括：房产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税和教育费附加。

这11项税收可分为以下五类：其中房产税、城镇土地使用税，属于房地产财产税类；土地增值税、房地产企业所得税属于房地产收益税类；耕地占用税、城市维护建设税是房地产资源税类；营业税属于房地产流通环节税类；契税、房地产印花税属于房地产行为目的税类。

税收政策原则重房地产转让，轻房地产保有，随着市场经济的发展，房地产税制逐渐暴露出一些问题，还需要不断完善改进。

二、现行房地产税制体系存在的问题

1.现有税率不合理

现行土地增值税实行30%，40%，50%和60%的四级超额累进税率，远远高于其他国家和地区，过高的税率提高了纳税人缴税的机会成本，增加了税收的征管成本，不但加剧逃税现象，更扭曲了决策者本来的调节意图。

城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用。随着经济的不断发展，地价必将持续上涨，而从量计征方式，使纳税人税负过轻，因此很难起到抑制土地投机的作用。

2.存在重复征税

以自用和出租房产为例，出租房屋的税负明显偏高。出租房屋，除了按租金的1.2%征收房产税以外，还要征收5%的营业税及城市维护建设税和教育费附加，名义税率最高可能达到37.6%，税负重并且存在重复征税，相当不合理。

3.税制配置不完善

由“我国房地产税主要税种一览表”可见，房地产开发流通环节税费多，变相增加了新建商品房的成本，进而抬高了房价；保有环节税负较轻，导致土地闲置浪费、商品房空置率过高，尤其对个人住宅房地产的保有环节事实上没有征税，因此只要个人不转让交易不出租，就可以零税收成本占有房地产。这样的税收制度是有利于房地产投机需求，而不是抑制房地产投机需求。

4.计税依据不科学

我国现行的房产税的计税依据分为从价计征，从租计征、从量计征（以土地面积为依据），多种方式并用。然而，房产的市场价值一般是随着时间的推移而不断上升的，作为房产税计征价值的房产原值与实际的市场价格之间的偏差逐渐变大，而房产税无法随着房产的增值而增加，因此不能有效的发挥调节财富分配差距的功能。

三、完善我国房地产税制体系的对策

基于上述问题，要完善我国的房地产税制体系，应该围绕房地产取得、房地产转让、房地产保有等征税环节进行思考，借鉴国际先进经验，不断改善房地产税制体系。

1.调整房地产取得环节的税收

建议房地产取得环节设置耕地占用税和契税，取消印花税。结合地理位置、肥沃程度、单位面积常年收入、使用年限、生产潜力等因素，合理确定计税依据、税率，建立统一的耕地占用税，形成节约用地的机制；扩大契税征税范围、取消印花税。针对特定房地产行为，大幅度提高契税税率水平，取消对房地产产权交易征收印花税的规定，避免契税和印花税对房地产产权取得行为的重复课税。

2.调整房地产交易环节的税收

房地产交易环节设置企业所得税、个人所得税、营业税、城乡维护建设税、教育税五个税种，取消房产税和城镇土地使用税、代之以物业税。因为房产税与城镇土地使用税针对房和地而重复设置。取消土地增值税。因为土地增值税和所得税存在重复征收的现象，且税率较高，与国际上普遍对资本利得税适用较低税率背道而驰。

3.调整房地产保有环节的税收

房地产保有环节设置物业税。将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取物业税，将目前由房地产开发商一次性缴纳的土地出让金改为由消费者在购房后分次缴清，加大保有环节税负。

四、结束语

不合理的房地产税收体制阻碍了房地产行业的发展，只有加快完善我国现行房地产税制体系建设，把惠及人民群众的政策做好，才能更好的带动经济发展，更好的保障和改善民生。

参考文献：

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（一）财产课税体系的比较

广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。

（二）财产税比重的比较

据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。

（三）财产税制要素的比较

1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。

2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。

3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。

4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。

二、我国财产税制的现状及存在的问题

目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。

我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。

三、国际财产税制借鉴

（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。

（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。

（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。

（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。

（五）建立内外统一的财产税制。

四、改革财产税制的建议

（一）合理设置税种，增加税种覆盖面

1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。

2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。

3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。

（二）扩大财产税征收范围

1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。

2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。

（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据

1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。

2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。

（四）合理确定各财产税的税率

1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。

2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。

（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系

1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。

2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。

（六）财产税的税收优惠问题

1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。

篇(6)

一、钦州市房屋租赁业税收征管状况

目前，该市税务部门对私房出租的税收征管还处于起步阶段。取得私房出租收入并完全按税法规定自觉申报纳税的很少，唯有私房出租给单位和企业的需要发票报帐的业主迫不得已才向税务部门申报纳税，税务机关通过各种形式征收和依法查补、处罚的此项税款数额也不大。私房出租固有的隐蔽性、分散性的特点，给私房租赁业税收流失创造了必要条件，纳税人偷逃税现象非常普遍。

（一）目前钦州市地税局对个人出租房屋按照国家的税收政策执行，个人出租房屋收入应缴纳地方各税如下:

1.按租金收入的5%缴纳营业税；2.按营业税税额的7%缴纳城市维护建设税；3.按营业税税额的3%缴纳教育费附加；4.按营业税税额的1%缴纳地方教育附加；5.按租金收入的1‰缴纳防洪保安费；6.按租金收入的1‰缴纳印花税（不足一元按一元贴花）；7.按租金收入的12%缴纳房产税；8.按房屋实际占地面积及适用的等级税额标准缴纳城镇土地使用税；9.个人出租房屋用于经营的，按应纳税所得额的20%缴纳房屋租赁收入个人所得税。其计算方式为：个人所得税应纳税所得额=每月房屋租金收入-相关税费-法定扣除费用-出租方发生的房屋修缮费；法定扣除标准：每次（月）收入额不超过4000元的，减除扣除费用800元；每次（月）收入额超过4000元的，减除费用20%；修缮费用的扣除标准：个人出租房屋，对能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限。

根据财税〔*〕24号文件规定，自*年3月1日起，个人出租住宅用于居住的，营业税在3%税率的基础上减半征收。房产税适用税率暂减按4%，个人所得税适用税率暂减按10%。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。免征城镇土地使用税。个人所得税计算方法与扣除标准按上述第9点规定计算。

例1、A.王某将自家房屋出租给李某用于商业经营，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6个月）的租金。该房屋占地面积100平方米，房屋所在路段的土地使用税为每平方6元。

计算王某应纳地方各税：

应纳印花税＝4000×1‰＝4元/月

应纳营业税＝4000×5%＝200元/月

应纳城市维护建设税＝200×7%＝14元/月

应纳教育费附加＝200×3%＝6元/月

应纳地方教育附加＝200×1%＝2元/月

应纳防洪保安费＝4000×1‰＝4元/月

应纳房产税＝4000×12%＝480元/月

应纳土地使用税＝100×6÷12＝50元/月

应纳个人所得税＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（税金）－800（法定费用）]×20%＝488元

王某自家房屋出租收入每月应纳地方各税：

4+200+14+6+2+4+480+50+488＝1248元

王某自家房屋出租收入半年应纳地方各税：1248元(每月应纳地方各税)×6(个月)＝7488元

王某自家房屋出租收入应纳地方各税综合负担率

=1248÷4000×100﹪=31.2﹪

b.如上题，如果王某为出租房装修而发生修缮的费用4800元（能提供合法票据），则王某应纳个人所得税＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（税金）－800（法定扣除费用）－800（提供合法票据）]×20%＝328元

王某自家房屋出租收入(提供合法票据)半年应纳地方各税=(4+200+14+6+2+4+480+50+328)×6(个月)=1088×6(个月)元=6528元

王某自家房屋出租收入(能提供合法票据)应纳地方各税综合负担率=1088÷4000×100﹪=27.2﹪

例2：A.梁某将自家房屋出租给张某等人用于生活居住，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6个月）的租金.该房屋占地面积100平方米，房屋所在路段的土地使用税为每平方6元.计算应纳地方各税：

应纳营业税＝4000×1.5%＝60元/月

应纳城市维护建设税＝60×7%＝4.2元/月

应纳教育费附加＝60×3%＝1.8元/月

应纳地方教育附加＝60×1%＝0.6元/月

应纳防洪保安费＝4000×1‰＝4元/月

应纳房产税＝4000×4%＝160元/月

应纳个人所得税＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（税金）－800（法定扣除费用）]×10%＝296.94元

梁某自家房屋出租收入每月应纳地方各税：60+4.2+1.8+0.6+4+160+296.94＝527.54元

梁某自家房屋出租收入半年应纳地方各税：527.54元(每月

应纳地方各税)×6(个月)＝3165.24元

梁某自家房屋出租收入应纳地方各税综合负担率

=527.54÷4000×%=13.19%

b.如上题，如果梁某为出租房装修而发生修缮的费用4800元

（有装修发票），则梁某应纳个人所得税＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（税金）－800（法定扣除费用）－800（提供合法票据）]×10%＝216.94元

梁某自家房屋出租收入(能提供合法票据)半年应纳地方各

税=(60+4.2+1.8+0.6+4+160+216.94)×6(个月)=447.54×6(个月)元=2685.24元

梁某自家房屋出租收入(能提供合法票据)应纳地方各税综

合负担率=447.54÷4000×%=11.19%

（二）私房出租业的税收政策在执行中存在的问题

1.私房租赁收入的综合税收负担重。从上述例题可以看出:王某每月房屋出租收入（用于商业经营、但不能提供装修合法票据）应纳地方各税的综合负担率为31.2%，如王某能提供装修合法票据，则每月自家房屋出租收入应纳地方各税的综合负担率为27.2%。可见房屋出租收入税负过重，让纳税人心里难以承受。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔*〕24号)文件规定，自*年3月1日起，个人出租住宅用于居住的，营业税在3%税率的基础上减半征收，房产税适用税率暂减按4%，个人所得税适用税率暂减按10%，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，免征城镇土地使用税。国家就个人出租住宅用于居住的给予了很大税收优惠政策，就梁某自家房屋（用于生活居住）的出租收入应纳地方各税的综合负担率仍为13.19%；如梁某能提供装修房屋合法票据，则梁某自家房屋出租收入应纳地方各税的综合负担率也达到11.19%。

2.私房出租收入涉及的税种过多且计算依据不同，不仅给税务人员操作不便，也让纳税人自行申报在计算上带来不便，对私房出租业涉及税种过多的税收政策也难以理解。从当前的情况来看，出租房屋涉及的税种六个，地方性收费三个。税率为：营业税1.5%～5%、房产税4%～12%、城市建设维护税7%、教育费附加3%，个人所得税10%～20%，印花税1‰，土地使用税2～11元/平方，地方教育附加1%，防洪保安费1‰。总体税率超过30%。由于房屋租赁业涉及的各种税费多，且计税依据不统一，在计算应税所得额过程中，扣除项目多，而不同的房屋租赁收入其费用扣除标准不同，计算审核较繁杂，以及纳税期限无法准确确定等诸多问题，造成了既不便于纳税人自行计算申报，也不利于税务机关对房屋租赁业日收管理。私房出租业涉及税种之多、总体税率之高，计算之繁琐，让纳税人无法理解，也给税收征管工作带来很大的难度。

3.房屋租赁业税种设计不合理，涉及的各种税费过多过滥，违背了税不重征的税收原则。如上述例题王某自家房屋租赁收入，同样一项租赁收入既要征收房产税，又要征收营业税、城市维护建设税和个人所得税，明显存在重复征税现象。

4.私房租赁收入的个人所得税扣除费用比例与企业所得税扣除费用比例不同，在所得税扣除费用方面明显存在税负不公。企业所得税：企业房屋出租收入可扣除费用包括房屋修缮费用、管理费用（工资）、房屋出租收入缴纳的税费、房屋的贷款利息、房屋计提的折旧等，而个人所得税：个人房屋出租收入可扣除费用包括房屋出租收入缴纳的各种税费、房屋修缮费用（能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限）、法定扣除费用[每次（月）收入额不超过4000元的，减除按税法规定扣除费用800元；每次（月）收入额超过4000元的，减除费用20%]，而个人房屋的贷款利息、房屋折旧则不准扣除。很显然房屋出租收入的个人所得税费用扣除少扣了房屋的贷款利息和折旧，且法定的扣除费用800元是*年1月1日个人所得税税法实施时定的标准，而工资收入的个人所得税法定扣除费用标准从800元调至1600元，*年3月1日起调至2000元，都调了两次。房屋出租收入的个人所得税法定的扣除费用标准800元至今还是原封不动。

5.房屋租赁业的综合税负过重后果——直接影响当地经济发展。其一是影响房地产业商铺的销售规模。个人投资商铺不仅需要大量的自有资金，而且还需金融部门贷款支持，在房屋租金不变的情况下，房屋租金的综合税负过重必然延长资金投资回收的周期，降低了资金投资回收的利润率，影响了个人投资商铺的欲望，从而抑制了房地产业商铺的销售，也抑制了房地产业健康发展。其二是影响了外来客商来本地的投资经商。由于房屋租赁业的综合税负过重，直接刺激房屋租赁业成本升高，无形增加了外来客商的经营成本，降低了外地客商对本市投资经商吸引力，给政府招商引资及繁荣当地经济起到消极的作用。其三是影响外来投资者对本地的固定资产投资--包括房地产业商铺投资。私房租赁收入的综合税负过重必然延长个人资金投资回收的周期，降低了个人资金投资回收的利润率，影响了外来个人投资固定资产及商铺的欲望，对政府的招商引资—筑巢引凤也起到消极的作用。

6.私房租赁收入涉及相关税收政策宣传没有到位。在日常税收征管中，我们发现部分业主对私房租赁涉及到哪些税种不是很了解，这反映出税务部门在新闻媒体宣传方面对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，多数业主纳税意识淡薄，认为自己的房屋租赁，没占国家一分钱的便宜，根本就用不着缴税，其中包括一部分拥有门面的国家公职人员，甚至是有一定身份、级别的领导干部，轮到自己纳税时，思想上有“疙瘩”，总想以这样或那样的理由搪塞过关。一部分私房业主，了解到房屋租赁涉及的税种多且税负偏高，更是想方设法，能躲就躲、能逃就逃，极不情愿履行纳税义务。

7.征管机制不健全，税收征管难度大。由于私房租赁点多、线长、面广，租赁双方情况复杂，加上出租房屋的资料税务没有登记，对其中用于租赁的房屋更是一无所知，绝大部分房产出租方纳税意识较差，门难进、人难见、字难签等“厌税情结”较为突出。税务征管人员少，税收征管难度大。地税部门采取的“突击检查，集中清理”办法很难奏效，这样管了一批，放了一批，漏了一批，征管效果不佳。没有建立长效房屋租赁税务管理机制，容易造成纳税人之间的税负不公。

8.房屋出租交易隐蔽，监控难度大。目前，包括税务机关在内的经济监督管理部门对房屋租赁业务没有具有约束力的监控手段。政府对个人房屋出租行为的管理制度不健全，管理部门职责不够明确，综合管理手段不得力，管理行为不规范。租赁行为大多未纳入政府管理，不论是直接出租还是中介出租，由于个人出租房屋的承租对象绝大多数是个人，租金一般都以现金方式结付，租赁双方除租房合同外，一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等)。而现有的法律法规也没有明确规定订合同人必须到有关部门强制公证，同时，还存在着有变相出租、转租和再转租的现象，提供合同租金数据不真实，这些收入都带有很大的隐密性，我们难以发现并认定。即使有举报，如果租赁双方一致认定为无经济利益的亲朋好友借用，征税工作也难以实施。

二、加强私房租赁税收征管的对策

（一）建立健全个人租赁房产档案资料的登记制度，实行信息化动态管理。争取政府部门支持，实现与土地部门、房产部门进行房产信息交流或共享，建立健全以《房屋出租税务登记》为主要内容的房屋出租户管理登记制度，完善租赁房产税源数据库，建立长效房屋租赁税务管理机制。

（二）加强宣传力度，提高公民依法主动纳税的意识。我们应该广泛运用各种新闻媒体及公共场所，特别是要借助基层社区、街道办事处、小区物业管理公司等社会力量，经常性、专项性宣传房屋租赁的有关税收政策，全面提高私房出租者纳税意识和对税收知识的知情度，帮助纳税人树立依法申报纳税的观念。对主动申报纳税的典型要宣传，对偷逃税行为要曝光，建立起群众知法、守法、护法、监督执法的良好氛围。

（三）制定科学合理的房屋租赁业综合税率，简化征收方式。因私房租赁业税收与个人利益直接相关，私房租赁业综合税负的高低，直接影响国家的税收收入与纳税人利益分配。为了方便纳税人申报纳税和税务机关加强征管，针对房屋出租业涉及的税种过多，建议立法机构组织税收法律专家对涉及房屋租赁业的六个税种进行修改整合，积极借鉴国际经验，坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则，将房屋租赁业的营业税、房产税、城市维护建设税、土地使用税、印花税、个人所得税统一征收为一种税，科学制定房屋租赁业综合税率，一次性征收，分税种入库。让私房业主按综合税率申报纳税，一目了然，省去了私房出租收入六个税种、三个地方性收费的繁琐计算，简化自行申报手续，方便纳税人。改变房屋租赁业房产税的计税依据，参照国际上通行的做法，取消对个人出租房屋按租金收入计征房产税的有关规定，均按房屋的实际价值征税。

（四）建立和试行主动申报优惠税率、被动补税高档税率的纳税申报诱导机制。个人私房出租税收征管难度大的一个根本原因，是房屋出租税收的负担过重。适当降低个人房屋出租税收的负担水平，实行主动申报优惠税率、被动补税高档税率的差别税率，有利于培养纳税人申报纳税的自觉性，将一大批隐性的房屋出租户纳入正常的税收管理，促进房屋出租业税收的稳定增长。

（五）充实征管力量，建立健全协税护税网络。建立健全以公安、房管部门、房屋租赁中介机构和街道居委会、小区物业管理公司等为依托的私房出租税收协税护税网络，利用这些单位网点多，人员充足的特点，进一步提高对房屋出租业税源的监控水平。征管分局必须有专人负责私房出租税收的征收管理工作。同时，建立房屋出租税收的定期巡查制度或者不定期地组织开展房屋出租税收的专项整顿，以进一步加强对零星、临时税源和漏征漏管户的税收征管。鉴于税务机关的人员少，而出租房的情况一直在不断的变化，税务部门在集中力量清理规范后，可以将日常税收征管工作委托房管部门、房屋租赁中介机构和街道居委会、小区物业管理公司等单位进行代征，并给付一定的手续费。要提高私房出租业税收征管的透明度，税务机关要定期对私房出租税收的征管情况予以公告，促使私房出租者相互监督。

篇(7)

房地产业现在已成为带动经济发展的强大动力，研究房地产业，尤其是房地产市场对经济的发展有建设性意义。研究房地产市场，特别是房地产的供应和需求情况，发现的问题和影响市场的因素的数量和结构，将经济管理和发展战略，将有助于塑造城市政府提供参考，对房地产市场的未来的合理预期，促进城市经济的全面发展，不断改善人民生活，提高了房地产行业的水平，稳定发展。。基于目前的房地产税，上海和重庆房产税作比较，并从实施的结果分析，提出解决问题的相关措施。

【关键词】

房地产市场；房产税；稳定发展

1 沪渝房产税实施效果分析

1.1 对地方税收收入方面

截至5月从官方披露仓储重庆试点房产税征税的角度来看，只有几十万美元的税收，不够支付房款的高端房地产。尽管物业税的实施时间还比较短，确实，但当前形势下，发射信号并不乐观。事实上，科学的税务流程和相关配套制度与一个有效的物业税征收的纳税人的高度是保护的一个重要的先决条件。然而，目前试点物业税征收缺乏法律依据，国家没有出台相关文件的编写和管理法规，地方政府没有动力避税和细分，从而征收物业税从GaN积极实施，纳税人采取各种手的尴尬，成为地方财政收入的重要来源，增加目标似乎有点牵强。

1.2 对房地产投机抑制方面

住房，以促进在同一时间，土地集约利用，根据上海27，推出了“上海市实施暂行办法》对个人住房征收房产税试点的一部分，以确保每一个60平方米的住房，税率，一般人群，同时也体现了“分化”。重庆市房产税改革试点，走一步看一步。 “这个设计是一个用于精确打击投资投机性需求。”尹总监，复旦大学，房地产研究中心说，征收物业税，增加成本的夹持部分，短期试点城市将由房地产市场造成的负面影响，将有助于抑制投资投机需求，稳定价格。

虽然在年初制定的房地产税，的确在一定程度上使投机炒房者“望而却步”，人们变得更合理的住房消费，但由于物业税的设计和收集的财产的实际困难，在这个过程中固有的弊端市场持续低迷一段时间后，他们开始逐渐上升的趋势。事实上，如前所述，物业税的物业持有成本远远低于持有的房地产收益的增加，抑制作用是有限的，大多数人在做决策时考虑更多的往往不是物业税，但真正购买房地产首付利率及偿还率。

2 推进我国房产税改革的建议

有人认为，土地是稀缺资源，谁占有使用，就应该用税收调节这一行为。但我认为，纳税人使用土地这一稀缺资源的代价已经体现在土地出让金上了。撇开我们是否应该引入土地使用税，纳税人收购已支付的土地使用权根据城镇土地使用税的面积，现在我们将它的值（可以是昂贵的保险费）财产原值支付房产税，物业税与两个重叠征税，是税收制度调整的余地。有人又认为，这样做是为了抵制企业低价跑马圈地。但我认为，为此目的，完全可以加大单位土地面积土地使用税的标准，而不应叠加征税，不应用一个不合理的行为去抑制另一个不合理的行为。为此，为推进我国房产税改革，提出以下几条建议：

2.1 征税范围的确定：将房产税视角延伸到乡镇

上海和重庆两个试点城市在集体土地上的房屋乡镇个人住房开征房产税的实施细则中没有提及，但城市和农村建设用地流转机制的不断成熟，城市和农村建设用地“同价右边的”是必然的趋势。在农村地区，超过房屋所有权的合法单位或以上标准的房产税的税务居民，帮助保护，促进城市产业的健康发展是消除城市和农村地区之间的差异，避免过度分享农村住房，土地资源。

现行普适的税法对在农村集体土地上的房产未提及缴纳房产税，房产是在乡镇，可是房产的所有人不一定就是乡镇居民。因此，应将房产税征税范围视角延伸到乡镇，一方面将非乡镇居民在乡镇的多套房产纳入计税范围，另一方面将乡镇居民的第一套自己居住房产之外的房产计入征税范围。

2.2 合理设计房产税税率

房地产税税率确定纳税人税负轻重的水平和政府税收多少，不仅直接配送，但也反映了该国在一定时期的财政政策取向。国家与纳税人之间的关系，所以房地产税率来确定一个合理的水平，房地产税设计的挑战是关键。

我认为我国房地产税应选择比例税率，并且其税率水平的确定应考虑一下方面。首先，税率的设计到大约80%的收入来自主税20%，以便其他80%的居民将支付很少或没有税。其次，税率水平不宜过高。这也与我国税制改革—低税率0的目标相一致。第三，对于不同的用途，不同档次的房地产差分比例税率。受现实因素的影响，不同的是比例税率精心设计分类应根据住宅的价格，其他类型的税收的偏差幅度不会太大。因此，公平的原则，实施不同的利率能反映房地产税制改革，但不过分增加税收征管难度，符合效率原则。

2.3 合理设置税收优惠

重庆和上海的试点方案，旨在在新的和高档住房房产税，从而在一个相对有限的效果。我认为政府应该从经验中学习，尽快为征税对象扩展到所有居民持有房产，它应该是政策调整的一个重要方向。因此，建议采取上海和重庆两市保持物业税改革方案，即只针对高端房地产和物业税的新套，物业税只被定义为“个人住房调节税”或“个体住房消费奢侈税”应该是一个合理的税收优惠政策，优惠政策将被转移到更多的普通个人住房，并应设置合理的免税空间，对于一些特定类型的保障性住房，住房等不动产价格和其他业主的房地产收入不高，贷款期限仍然是房地产，少征或免征物业税。

2.4 实施真正的城市居民阶梯式供房

在不同的情况下，城市居民，阶梯室的实施。首先，只是工作，收入低的“打工仔”，提供廉租房，控制一室一厅的月租金每月收入10%。其次，经过几年的工作，并逐步完善了工薪阶层的收入，提供了一套经济适用住房，面积90平方米。三一个成功的职业生涯中高收入群体，购买商品房可以开区，不仅限于价格。

基本保障房费如何解决？总体而言，依靠当地政府的资源来解决，但当地政府财力有限，因此，应该降低土地成本，土地收益的建议允许地方政府收入，二是要公平合理的补偿给农民；三旧城改造，的原拆除原有建筑，不应该给予过多的补偿。 “通过这种方式，政府将没有花多少钱，把价格控制下。”

【参考文献】

[1]王浩.探析我国房产税对于房价的调控效应[J].价格理论与实践，2011（7）