物业管理智能化精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业管理智能化范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

1.城市住宅小区物业管理体制滞后。

城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。

2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力，对物业管理认识不清。

居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。

现今，大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响，以及因资金问题困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，引发两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业，对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是，国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此，管理队伍素质良莠不齐，从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状，直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。

4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。

所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金，还需要专业技术人员进行日常维护。其实，真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足，大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策

一般来说，物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面，服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业管理产生品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪。因此，需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高物业管理公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展十分重要。

1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供法律保障。

为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是：尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规，做到有章可循，按章办事。

2.重视基础管理工作，明晰物业管理主体。

物业管理的基础工作应早介入，并使之法制化，为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效；在住宅小区竣工后，应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处、派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。

3.提高物业管理公司从业人员素质，“以人为本”，提升管理服务的质量。

科学的物业管理，来自于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质，首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业，一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重为业主提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

4.积极推动城市小区业主大会的建立，选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。

在物业纠纷中，业主是弱势群体，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。充分发挥行业协会的作用，多办一些宣传、咨询活动，提高业主的自我管理意识，通过各种有效渠道加强宣传力度，使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业利与搞好小区建设的双赢。物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合，为了业主不至于因为物业管理意识的生疏，而影响其获得应有的合法权利，需要加强宣传力度，采取各种方式，发挥行业协会的作用，把涉及到维护业益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。

5.大力推动物业管理智能化。

篇(2)

关键词：智能化小区物业管理物业管理智能化

中图分类号：C913.31 文献标识码：A

现在小区多数由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，公寓、商铺、地下停车场、地上停车场、车库等。房屋配套设施：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备:电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让业主感到方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。

物业公司利用“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使小区真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

怎样的小区物业管理才是全面的物业管理，全面的物业管理应具备以下几个方面：

一、管理思想

物业管理要有良好的人才、技术、文化、管理优势，把社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点

公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。

四、创优规划

（一）、近期工作目标

第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；

第二年内，创市物业管理示范住宅小区；

第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；

五 物业管理要点

运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；

人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；

结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；

采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；

管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

在实际服务管理中，公司将抓住以下二个重点：

1、 完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每个环节。

六 实施方案

1、专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。

2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。

3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。

5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

七 管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备

1、管理机构模式

管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。

2、管理人员的配备

管理处定编，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任。

接待员：接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员：负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

财务：负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工：负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工：负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。

治安员：负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；

维修工：负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

八 管理人员的录用与考核、培训计划

管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派

综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派

保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理

随着我国科学技术的不断发展，智能化的物业建设也不断完善和健全，无疑将给人们的生活带来了更加方便快捷的服务，然而智能化居住小区的建设和实施，人们可以足不出户享受在家办公、在家购物的乐趣和智能物业管理、事故监测、损伤报警诊断等益处。智能化物业管理居住小区之所以在世界范围迅速发展，其根本原因是无论给投资者，还是建造者和使用者均能带来长期和短期的效益。为此，在符合我国国情的前提下，倡导大力发展智能物业居住小区。

参考文献：

篇(3)

探讨智能化建筑设计，文章最后对智能化建筑发展趋势进行前景概括。

关键词：智能化建筑 设计 发展趋势

Abstract: the rapid development of electronics and information technology in modern society, intelligence has become the trend of the times, of intelligent design is even more true. This article on intelligent building to explore the meaning of intelligent design, article summary about the future development trend of intelligent building.

Keywords: intelligent building design trends

[中图分类号] TU2[文献标识码]B [文章编号]

一、智能化内涵

进入2 1世纪，智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，智能小区的内涵也在不断地丰富和完善。究竟达到一个什么样的标准和模式，才可以称之为住宅小区智能化呢？它是指从人的生活需求出发，综合运用了计算机、信息、通信、控制等科学技术，以家庭智能控制系统、社区信息平台、安防系统、物业管理系统和综合信息服务系统，用高科技手段构造服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。可见，小区智能化是一项集计算机、通信、自动化控制等高新技术于一体的人居环境系统工程，反映了人类社会进步、生产力发展以及知识经济时代的必然需求。智能化住宅小区应该具备安全防范、物业服务与管理、信息网络及布线、家庭智能化4 个方面的基本功能要求。

1.安全防范功能。包括小区出入口管理和周边防范、电子巡更、闭路电视监控、对讲（可视）与门禁控制、住户报警与紧急求救、安防报警（防盗、防火、防燃气泄漏、防溢水等）。

2.物业服务与管理。包括物业管理综合信息服务（包括收费结算）、远程抄收与管理（水、电、气、暖计量与收费）、车辆出入、停放管理、公用设备监控与管理（供水、供电、供暖、电梯、园林管理、垃圾储运、排污等）、区域与公共照明、电子公告与广告栏、背景音乐与广播。

3.信息网络与布线。包括模拟计量数据传送、开关控制量传递、程控数字交换（电话、传真通讯）、视频（公共电视、有线电视、V O D点播）、综合服务信息数据网（因特网、电子商务、远程医疗、远程教育、证券交易、电子银行、网上娱乐等）。

4.家庭智能化。包括家庭办公、室内人工环境调控（温度湿度调节、室内外空气对流调节、室内空气净化等）、家电智能控制。国内首个真正意义上的高科技智能化小区当属曾被深港两地传媒冠以“地王之王”美誉的深圳“红树西岸”项目。“红树西岸”引进的这套智能家居系统，是由全球500 强之一的霍尼韦尔安防集团提供的。霍尼韦尔是目前世界自动化技术的引领者，全球有超过一亿个家庭和五百多万幢大型建筑在使用其楼宇产品和技术，而其中的智能家居系统，更是这家国际大公司居领导地位的核心优势产品。小区给人印象最深刻的要属安防系统。从小区周边的智能探测器到小区内智能警示系统，从大堂智能门禁到能识别业主身份的电梯，从智能门锁到室内层层防护模式设定，这一切，可以完全让业主拥有安全又私密的个人空间。在这里，通过身份确认进入小区后，还必须刷卡才能坐电梯。通过智能卡上的信息，电梯会把你带到自家所在的楼层，别人想去你的楼层是去不了的；在家门口，你可以通过有密码的智能卡或者指纹记录开门，不在家的时候，没人进得了你的家。房子门口处，还有一个小小的方块形液晶显示屏，是家庭的智能终端，可以进行各种家居智能操作。从智能终端上，可以看到“外出、就寝、在家”三种选择状态，灯光场景、窗帘、防盗安全系统等将根据不同的状态选择自行启动或关闭“如果在客厅等处安装摄像头，主人就可以在外通过电脑看到家中儿童、老人的生活状况等，还可以在网上查看有哪些客人到访，长期在外地工作的业主，随时可以看到家中情况。”一句话，无论你身在何处，整个家都在你掌控之中。继“红树西岸”之后，位于杭州钱江新城核心区内的东方润园也成为了高科技智能化小区。

二、建筑智能设计

建筑智能化系统工程技术过程的主要内容有：建筑单位对用户的智能化建筑需求进行可行性评估，对建筑的各项技术指标进行预测，进行系统的选择和设计，工程具体的施工要求的制定等；系统供应商对系统进行设计安装，并对系统提供后续维护工作以及建筑的物业管理。智能化建筑的系统是运用先进的科学技术，将智能建筑的各个部分整合，最大限度的发挥出其能力。智能建筑系统集成技术是借助于楼宇设备自控系统、通信网络系统、办公自动化系统，把现有分离的设备、功能、信息等综合集成一个相互关联、统一、协调的系统之中，用于综合建筑物的各个环境。

1.项目策划及建筑智能化设计

1.1首先，设计师在设计时必须充分的考虑好建筑智能化的水平需求，根据建筑智能化的需求，我国的建筑智能化总体水平以及建筑规模去设计。通常认为，建筑面积在2 万m2 以上的建筑配备建筑智能化系统会比较实用。

1.2创造舒适的工作和生活环境是建筑智能化的目标之一。智能建筑内的温度、空气质量、光线、独立而又安全的工作和生活环境、计算机网络、符合人体工学的办公家具、休息空间及建筑物外的景致和适当的隔离等等方面，都应充分体现设计师独具匠心的构思。设计时要保证室内能充分的分享到室外的阳光。外墙可以布置成凹凸状，利用这样的平面做成所谓的corner office。在办公区要适当安排一些带有自然风味的工作人员休息的角落。设计时应避免做固定扇的外窗。

1.3采用合理的结构形式、柱网和层高。采用框架结构、框剪结构可以提供灵活多变的环境，一般9m 的柱网对停车、空间分割及结构设计都比较适宜。由于智能建筑内部要求舒适的环境，所以所有管线均不能暴露，考虑到中央空调的管道、综合布线的要求、空调排水的坡度及架空地面等方面，建筑物的层高应大于3.6m，只有这样才能保证办公区域的净空不小于2.6m，走廊里的净空不小于2.3m。

1.4智能建筑物内部合理布线，建筑物内部产生大量热量和噪音，因此要合理的划分职能区域，使生活区和工作区分开互不影响，设置专门的设备维护区域，为了达到智能化建筑的效果最佳，还应该根据外界因素的改变及时改变智能化建筑的运作指标，使得建筑自始至终能发挥出最大的效果。

1.5设计师在设计过程中还要考虑智能建筑内的变化、发展及新

增项目的可能性。

2.智能建筑的天花板及墙面设计

2.1地面。智能建筑内的地面可采用架空地面、预制线槽的楼板面层及地毯地面等。架空地面设计易于布线，而且很便于线路的管理工作，其弊端是会造成地面的高差。楼板面层预制线槽也很方便布线工作的开展，施工方便没有高差，可布设在面层10cm 内。在方块地毯下布置布线系统，但是在布线时要求线路较少，最好没有交叉点，其弊端是易产生静电。

2.2墙面。智能建筑内的墙体除了做隔断以外，墙面上还可以做出线口，墙内空间还能布置各种传感器和控制设施。

2.3天花板。智能建筑内的天花板需要负责照明、送风、出风、烟感、喷洒等的走线及出口任务。

3.专用机能室的设计

3.1中央控制室。中央控制室的职能是全面监控整个智能化建筑的运行状态，并及时发现问题，是智能化建筑的心脏。

3.2电视会议室中需要考虑音响、光源、照度及配电等的设计。

3.3咨询中心。咨询中心中需要配备电脑、多功能工作站、电子档案、影像设备的输入和输出装置、微缩阅读及闭路电视等。

3.4决策室需要考虑音像、声音、会议、电脑及通信系统的综合设计。另外，接待柜台、电脑机房等机能室都需要给予充分的考虑。

4.屋顶的设计

建筑屋顶直接的敞开接触外界，职能建筑的屋顶会有很多的设备暗转，所以设计者要进行全面的美化外观，还可以充分的利用自然界的风能太阳能等，使得大自然能够为建筑服务，当然也应该设有相应的预防措施，防止自然灾害对建筑的损坏。还要考虑到设备运转时产生的震动、噪音、电磁场等因素，电缆穿过屋面以后如何防止漏水，电线基座的防水、防风及防震的问题。

三、智能建筑的发展趋势

智能建筑结构趋向于开放式因为建筑智能化系统是一个动态的、发展的系统，在智能建筑的生命周期中，建筑结构具有最长的生命周期（约五十年）。一般的硬件和软件设备有五至七年的生命周期，而办公自动化系统只有二至三年的生命周期，如果智能建筑系统做成开放式的系统，它就能不断吸收新的报术，更新旧设备，从而使整个建筑智能化系统运行得更好、更有效。将具有不同功能的智能建筑互联综合在一起，形成智能建筑群、智能街区、以至智能城市等。目前国际互联网（Intemet）的迅速发展为这种趋势奠定了基础。智能建筑形成了一个非常广泛的电讯环境，在这个环境里一个主干网可能与大量的子网交织在一起，而且设备运行参数范围大，这意味着网络协议必须容纳所有这些内容。此外，随着综合业务数字网和宽带综合业务数字网的快速渗入，就有许多外部的网络协议与智能建筑的网络接口。如何定义和处理智能建筑内部的、外部的接口需要，将是一个重要的课题。

四、结束语

智能建筑是人、信息和工作环境的智慧结合，是建立在建筑设计、行为科学、信息科学、环境科学、社会工程学、系统工程学、人类工程学等各类理论学科之上的交叉应用。智能建筑己成为未来时代建筑的标志，中国的智能建筑将面向新的世纪，面对信息时代，做好一切准备迎接更大的发展。

参考文献：

[1] 夏静.论现代建筑的智能化设计[J].江西冶金，2004.

[2]杨晓晴，孙万志，桂垣.关于我国智能建筑建设的几点看法[J].

河北建筑工程学院学报，2003.

[3]李林.21 世纪新技术在智能建筑中的应用与发展[J].工程设计

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【关键词】物业管理;房地产;必要性

一、物业管理在房地产中的必要性

一是这社会的不断发展，住宅私有化和酒店大厦等物业私有化的程度也在不断的提高，人们对于物业的相关方面的要求也是越来越高，特别是专业化管理与服务方面，因此重点加强物业管理非常重要。二是社会的快速发展，人们的生活水平不断提高，对于居住的住宅小区建设要求也是越来越高，为了能够充分的发挥住宅小区的整体功能，创造一个更好的居住环境，需要不断地加强物业管理控制。三是物业管理属于房地产行业发展一个必经阶段，其主要的目的是为了提供更好的服务给人们，整个过程是需要遵循以人为本的理念。物业管理的质量好会直接吸引更多的房地产消费者，从而能够获得更大的经济效益。四是随着社会不断发展，房地产行业得到了进一步发展，产品差异也是越来越小，房地产企业必须要创建自己的品牌效应。如今对于房地产质量的要求越来越高，购买者也会购买具有好的品牌的企业，其不仅能够给消费者带来心理满足，同时也能够提供很好的物质享受，从而能够进一步提高房地产销售量，获得更大的经济效益。

二、房地产物业管理发展现状和存在的问题

（一）我国房地产物业管理法律法规还不太健全

目前的情况来看我国物业管理发律规范中还存在着很多不足，还没有形成相对比较完善的法规体系。我国房地产物业管理发展的时间比较短，相应的规定还不太完善，所以使得整个管理过程中存在很多局限性，不能够有效地完善相关管理理论体系，从而直接影响到物业管理的质量，这对于企业的发展也会产生很大的不利影响。

（二）对房地产物业管理的认识与责任模糊

物业管理质量直接影响着城市的发展以及社会的进步，同时也对社区环境的和谐有产生很大的影响，因此也是越来越受到重视。但是目前很多房地产开发企业没有清楚的认识到物业管理的概念以及相关责任，很多的管理者文化程度相对较低，同时对于责任、义务等方面都还欠缺很多。特别是比较严重的是一些属于计划经济时期的房产管理机构将企业的品牌换了一个名字就成为了物业管理公司，其中很多的工作人员都没有受过专业的物业管理培训，从而会直接影响到物业管理过程。就目前的情况来看我国的很多物业管理公司都没有达到相关规定，其在各个方面都还存在着不足，从而都会直接影响到整个经营管理。特别是物业管理中的科学技术的应用，从而使得在建设过程中很多功能不能够得到有效的维护，埋下了很大的安全隐患换，对此需要引起我们的高度重视。

（三）物业管理企业整体水平不一致，缺乏专业人才

如今我国房地产物业管理很多企业都还是使用代收代缴费用、绿化和保洁等相关环境问题，防卫管理小区的治安等，其都是使用一些比较传统的方法，大多数都是使用手工管理，这样会使得整个物业管理水平较低，不利于企业的发展。并且整个过程中工作人员素质参差不齐，从而也会在很大程度上影响到物业管理水平，不能够更好的保障各个业主的权益，不能够获得业主的信任，从而对于房地产行业的发展产生很大的影响，对此必须要及时采取有效的措施进行优化控制。

三、优化对策

（一）完善相关法律法规

虽然随着社会的不断发展，在物业管理方面也在不断地完善，尤其是相关法律法规，但是目前还是存在着很多问题。因此需要不断地完善相关法律法规制度，做好物业管理工作：一制定相关房屋及维修管理法律法规。二制定完善相关设施管理规定。三制定环境卫生管理相关法律法规。四进行保安保卫等方面的法律法规的完善。不仅如此，物业管理法律法治体系的完善具有非常重要的意义，能够有效地解决收费问题，确保物业管理公司在进行收费的时候有法可依，业主也能够有效地进行维权。通过完善相关的法律法规的以及规章制度，能够进一步完善物业管理经营水平，同时保障广大业主的相关权益，更好的和谐物业与业主的关系，对于企业的发展具有非常重要的作用。

（二）强化内部责任管理、转变服务观念

房地产物业管理属于一种新生的事物，其产生的主要目的是为了更好地进行各种利益的分配，从而有效地解决其中存在的矛盾问题。在实际应用中能够首先找到自身的问题，然后将责任具体到人中，不能进行推脱。在应用的时候还需要不断加强参与管理人员以及工作人员的服务观念，明确自己服务的工作、内容以及相关责任，并受到社会及公众的监督。对于这种形式其实也是构建一种新的物业管理模式，采用多种方法进行物业管理的宣传，从而能够充分的让业主了解到物业管理以及服务的相关事宜。

（三）设置物业管理企业进入标准，培养专业化人才

在物业管理过程中企业需要进行相关标准控制，严格的按照规定进行标准规划，从而能够更好的提高整体管理水平。不断地加强品牌效应的作用发挥，进一步信息资源集约化管理，从而能够更好地促进物业管理的发展。在这个过程中还需要不断地加强物业管理人员的培训，不断提高他们的整体水平，确保整体工作人员的持证上岗率。物业管理人员在很大程度上影响着物业管理的发展，因此需要不断提高物业管理人员的整体素质，其不仅需要掌握相关的理论知识，同时还需要具备很好的思想素质，同时也能够更好地进行实际操作，在实际应用中将理论知识进行应用，从而能够更好地确保单体的物业管理水平，更好的促进企业的发展。

（四）处理好业主权利与物业公司管理权力关系

为了更好的处理业主权利与物业公司管理权力之间的关系，需要做好以下方面的工作：一物业公司需要对小区内部的违规行为进行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多个方面的，物业管理也是有多个部门一起进行监督的，物业公司不能进行执法，因此在应用过程中对于不交物业费、违章搭建以及施工改造等方面也不能够进行相应的处罚。公安局、市政管理局等相关部门是一级政府机关他们需要和街道办事处、社区居委会做好配合工作，有效地进行违法行为的管理，并采取有效的措施解决其中存在的问题，有效地进行协调和监督生活中所存在的违规行为，从而能够更好的确保物业管理水平。二不断加强对业主组织的监管服务。可以选择设置一些物业管理咨询中心，主要是选择使用政府购买方式，同时由物业公司管理人员或者是业主等方面进行协调控制。不断进行社区工作的监管，从而能够更好的保障物业公司和业主之间的关系，更好地确保物业管理水平，从而能够有效地满足业主的各项利益，对于企业的发展也具有非常重要的作用。

（五）推进物业管理智能化平台的建设

在物业管理公司使用智能化物业管理能够进一步提高信息化水平，更好地提供提高社区物业管理水平，降低管理成本，并且也能够为业主大会的表决及业委会选举提供更加规范的操作系统，确保整个过程的公平公正性，更好的规范业主大会和业委会的正常操作，促进社区的和谐建设。物业企业主管能够定期的或不定期地进行物业服务水平的满意度，从而能够更好的提高整体的监管水平。在应用过程中需要不断地加强物业管理公司的智能化管理信息平台建设，并在标准基础上不断地做好与政府的电子政务对接工作，从而能够最大程度发挥政府公共服务以及社会管理服务等相关方面的性能。使用智能平台构建工作能够更好地确保物业公司、业务组违规和行政主管部门的协调工作，从而能够降低之间存在的矛盾，这对于业主方面以及物业公司方面都有很大的好处。总之，良好的物业管理有非常重要的意义，其不仅能够提供更好的居住环境，同时也能够更好地确保人民的生活水平，延长房屋的使用寿命，从而能够更好地降低应用成本，促进房地产的保值。本文分析了房地产中物业管理的相关方面，以期提供一些借鉴。

参考文献

[1]邢建兰.浅析房地产物业管理存在的问题和对策[J].门窗，2014，(08):395.

[2]马维.房地产物业管理概述[J].山西建筑，2013，39(21):251-253.

[3]熊琳,章荣兰.我国房地产物业管理的现状及发展趋势[J].江西建材，2009，(04):126-127.

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关键词：高技能人才实训基地；智能楼宇；建设

近年来，电子技术（尤其是计算机技术）和网络通信技术的发展，使社会高度信息化，在建筑物内部，应用信息技术、古老的建筑技术和现代的高科技相结合，于是产生“楼宇智能化”。智能化楼宇是综合计算机、信息通信等方面的最先进技术，使建筑物内的电力、空调、照明、防灾、防盗、运输设备等协调工作，实现建筑物自动化（BA）、通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、安全保卫自动化系统（SAS）和消防自动化系统（FAS），将这5种功能结合起来的建筑也称为5A建筑，外加结构化综合布线系统（SCS），结构化综合网络系统（SNS），智能楼宇综合信息管理自动化系统（MAS）组成，就是智能化楼宇。

一、建设背景

近年来，番禺区对区内规模以上的企业开展用工调研，特别是现代服务业、先进制造业、高科技产业、战略性新兴产业等重点产业企业用工状况和专业技术、技能人才的信息，包括人员数量、结构、缺口类型、培训需求的用工调查。据调查数据反映，番禺区高技能人才存有量对比广州市有很大差距。番禺区高级工以上的高级技能人才1.4万人与技能人才的占比仅为9.04%，离广州市的高技能人才与技能人才27%的占比差距很大。文化程度上，高中（含职高、技校、中专）及以下文化程度的求职者占大多数，超过求职总量的50%，且多数人没有技能和工作经验。加快本地区高技能人才的培养，建设高技能人才公共实训基地是十分必要的。高技能人才实训基地智能楼宇实训工作站建设成为管理实训基地、提高实训基地使用率的重要保障。

二、智能楼宇实训室建设规划与设计

【设计依据】 遵循教学规律，建成若干工作站以完成与就业岗位对接的工作任务。为了使建成后的工作站实训室能充分发挥作用，在规划设计时，就要考虑遵循教学规律使到实训室参加技能培训的学员都能通过学习真正掌握现代楼宇中智能设备的操作及日常维护。建成后的工作站实训室适合培养从事或准备从事智能楼宇管理相关工作的劳动者，它与普通学历教育不同，是以培养学员的实际动手能力为主。根据教学方法中多种方法，我们将采用教学法中直观演示法、练习法、现场教学法及任务驱动法相结合的方法设计和建设工作站实训室。

通过展示各种现代智能楼宇中使用的真实设备组建成现场示范性工作站，给学员一个真实的工作环境，通过观察获得感性认识。同时，学员在教师的指导下进行实际操作训练，以循序渐进地形成操作技能。

通过教师给学员布置日常工作岗位遇到的故障任务，学员通过故障排除，对学习的技能进行综合性应用，从而使学生快速掌握设备管理与维护技巧，缩短以往靠自己经验摸索总结，历经较长时间才能出师的新型高技能人才训练模式。通过聘请生产一线师傅担任实训教师，以师傅带徒的模式培养企业急需的技能人才。以工作岗位任务为训练目标的任务驱动教学法可以让学员在完成“任务”的过程中，培养分析问题、解决问题的能力，培养学生独立探索及合作精神。

通过以述培养模式可大大缩短培训时间，并且能培养出符合企业岗位需求的合格技能人才。

【规划建设】 首先，要清楚智能楼宇管理员的岗位要求及工作任务。智能楼宇管理师是指从事建筑智能化系统管理及设备安装、调试、检测、运行与维护的人员。职业共分设三个等级，分别为：智能楼宇管理员（国家职业资格四级）、助理智能楼宇管理师（国家职业资格三级）、智能楼宇管理师（国家职业资格二级）

本实训室建设以满足智能楼宇管理师实训为目标建设，重点完成助理智能楼宇管理师的实训要求：（1）综合布线系统的缆线终接与系统测试；（2）火灾自动报警及消防联动系统的运行与维护；（3）通信系统和网络应用；（4）建筑设备监控系统的调试与维护；（5）安全防范系统的安装调试与管理维护。

根据智能建筑行业楼宇自动化的特点，实训室在接近工程现场的基础上，针对实训教学进行专门设计，包含了计算机技术、网络通信技术、综合布线技术、DDC技术等，强化了楼宇自动化系统的设计、安装、布线、接线、调试、运行、维护等工程能力。实训室包含了对讲门禁及室内安防、闭路电视监控及周边防范、火灾自动报警及消防联动控制、防盗报警、智能巡更管理等系统。每个系统以实训工作站形式建设，每个工作站均可独立运行，具体如下表：

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实训室进行的实训项目除可满足国家职业“智能楼宇管理师”技能培训与职业技能等级考试外，还可以培养和提升学员楼宇智能化工程、消防报警、视频监控、对讲门禁、智能巡更管理、防盗报警等系统设计、安装与调试能力及楼宇智能化系统故障诊断与排除能力等综合应用能力。

三、实训工作站主要设备配置、功能及实训项目

1.YL-708-A-X型智能楼宇通用模块支架实训工作站

“YL-708-A-X型智能楼宇通用模块支架”专为智能楼宇系统实践要求设计。与传统桌台式实践平台相比，其突出优点主要表现在以下4个方面：（1）落地式结构：最大限度降低了实践设备的占地面积、空间浪费和课室工位数量的紧缺性。（2）四工位结构：每个台架共可同时容纳四个学生工位，每个学生工位共可同时放置两套通用模块。（3）独立模块化：根据实践内容需要，灵活调换各类通用模块（无需工具固定，非实践时可将其收藏起），实现快速方便，一台多用。（4）总线连接口：实现同一实践工位、同一台架或不同台架各类模块之间的总线连接，建立不同功能、不同类型或不同规模智能楼宇系统。如下图所示：

■

2.YL-708-B型 火灾自动报警及消防联动控制系统实训工作站

（1）主要功能

本系统是根据岗位需求，采用市场主流火灾自动报警及消防联动控制全套设备，使中心主机、探测报警、广播电话及联动控制中各类消防设备与器件的相关联。

可提供消防报警及联动模拟、消防事故广播、消防电话、地址编码、编程设定等实训项目。

（2）包含模块

（3）配置设备：中心主机、探测报警、广播电话、联动控制

（4）实训项目

各类控制器、火灾报警探测器和模块的结构、原理、接线、调试和应用；火灾自动报警及消防联动控制系统的设计、接线、编程、调试和事故演习；火灾自动报警监控管理软件的编程及操作。

3.YL-708-C型对讲门禁及室内安防系统实训工作站

（1）主要功能

对讲门禁系统是采用现代电子技术和通信技术在小区、大楼或住户的出入口对人员的进出实施放行、拒绝、记录和报警等操作的整套电子自动化系统。室内安防系统是安装各种探测器实施监控，通过室内对讲门禁系统传输至小区管理中心，以确保住户人身和财产安全。本实训工作站运用对讲门禁系统和室内安防系统有机地结合，可提供智能楼宇管理中自动化管理实训功能。

（2）包含模块

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YL-708-C-A型 住户模块 YL-708-C-B型 大楼模块

■

L-708-C-C型小区模块

（3）模块的配置关系

■

（4）配置：住户模块、大楼模块、小区模块。

（5）实训项目

各类常用对讲门禁及室内安防设备的结构、原理、接线、调试、应用和纳入系统；

室内安防系统布/撤防的设计、接线、调试和演习；

住户、大楼与小区系统的设计、接线、调试和演习；

对讲门禁及室内安防系统管理软件的操作及管理。

4.YL-708-D型闭路电视监控及周边防范系统实训工作站

（1）主要功能

“YL-708-D-B型半数字闭路电视监控及周边防范模块”是根据目前智能楼宇自动化管理的实训要求而设置的综合实训系统，结合当前闭路电视监控及周边防范系统的根本技术要点，采用市场主流优质监控设备，可实现音视频的监视、传输、控制、捕捉、视频侦测捕捉、和周边防范联动报警等实训功能。

（2）配置设备：彩色监视器、硬盘录像机、硬盘、球型云台、枪型摄像机、红外摄像机、半球摄像机、拾音器、主动红外对射探测器、被动红外幕帘探测器、交换机、网络视频监控管理软件等。

（3）实训项目

镜头的安装及调试；

半数字硬盘录像机的接线、设置及操作；

监视器的接线、设置及操作；

高速球的接线和操作；

拾音器、探测器、声光报警器的安装及调试；

监控系统与报警系统的联动控制；

网络视频监控平台软件的使用。

5.YL-708-E型防盗报警系统实训工作站

（1）主要功能

防盗报警系统是采用各类探测器对建筑内外重要地点和区域进行布防，探测非法入侵者的移动和行动。可提供监控防盗报警和各类防盗探测器的系统布防撤防实训功能，如：发出报警信号和相关联动控制。

（2）配置设备

防区防盗报警主机、控制键盘、分区主键盘、分区子键盘及其他设备：被动红外幕帘探测器，被动红外/微波探测器，主动红外对射探测器，光电感烟探测器，紧急求助按钮，门磁开关，钥匙开关，喇叭，闪灯，其他模拟设备：防拆开关等。

（3）实训项目

防盗报警系统的设计、布线、编程、操作和演习；

控制键盘编程和操作；

分区键盘编程、分区和操作；

各类防区功能和输出特性演习。

6.YL-708-G型智能巡更管理系统实训工作站

（1）主要功能

智能巡更管理系统是在智能楼宇和小区各区域内和重要部位安装巡更站点，安保人员携带巡更记录器（巡更棒、巡更器等），按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到巡更管理中心，巡更管理主机可储存、查询、统计和打印各安保人员的工作情况。本实训工作站可提供智能巡更作业过程中各工作环节的操作功能。

（2）配置设备

管理中心、地点信息点、人员信息钮、巡更棒、采集器、巡更管理软件及其他设备：接触式采集器电源和感应式巡更棒充电器等。

（3）实训项目

巡更棒的不同巡更人员设置和操作；

巡更信息点的识别和ID码号读取操作；

指定时间、路线和区域的巡更操作；

巡更棒与管理中心电脑软件的设置和操作。

四、智能楼宇实训工作站实训目标

通过上述六个实训工作站的训练，使学员掌握专业技能并具备指导和管理的能力，可从事以下四个方面的工作岗位：

1.在智能楼宇系统集成公司、各子系统专业公司从事消防与安全防范、楼宇自动化、综合布线等系统安装与调试工作。

2.在相关企事业单位从事安全防范工程、视频监控工程、消防系统运行管理与维护等工作。

3.在建筑单位及企事业从事楼宇自动化及其弱电系统的工程技术管理、楼控设备安装与维护工作。

4.在物业管理企业从事楼宇设备与智能化系统的运行、维护/维修及系统改造升级工作，可担任楼宇自动化工程技术员、安全防范工程技术员、工程主管技术助理等职位。

五、实训工作站的建设对促进技能人才培养的作用

该实训工作站的建设，加强了番禺区及周边地区楼宇管理人才的动手能力培养，为培养楼宇管理高技能人才创造了必要的条件，从而有力地促进了本地区物业智能化管理的实施。

1.将先进设备与现场工作岗位模拟实训合于一体，不仅体现了“教育要面向现代化、面向世界、面向未来”的指导思想，而且在培养学员的创新能力和实践能力方面有了新的突破，构建了“教学―实训―鉴定―研发”一体化的开放式、拓展型智能物业管理人才培养新模式，实现了技能人才培养“高、新、前”特色。

2.实行“企业化与学校式”结合的管理运作模式，配合智能楼宇行业的发展，为智能楼宇人才培养“直通车”铺路架桥。

3.实训工作站建成后，将通过开展一系列的活动，如，技能大赛、技能培训与鉴定、订单培养等，使之成为番禺区智能楼宇行业高技能人才技能发展的摇篮。

参考文献：

[1]王用伦.智能楼宇技术.人民邮电出版社，2008-05.

[2]杨震.智能楼宇技术的发展.赤峰学院学报：自然科学版，2011（06）.

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1我国智能化建筑的现状分析

在我国,新建建筑大多为智能建筑,目前全国各大城市如上海、天津、广州、深圳等已全面进入智能建筑建设的新。继我国大陆第一幢智能大厦北京发展大厦、上海浦西第一高楼世茂国际广场、南京第一幢甲级智能建筑中信银行大厦、香港第一幢智能建筑汇丰银行总部大楼等经典的智能大厦随着城市化脚步到来后,21世纪新型智能楼宇以更快的速度在发展。例如首都机场新航站楼、上海金茂大厦、广州中信广场、新电视塔、珠江新城东、西塔等。据住建部统计,我国城镇化水平将超过50%,城镇人口超过7.5亿。城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段。从当前我国智能建筑的总体发展水平来看,在沿海经济较发达地区的中心城市普及程度和水平来看,在沿海经济较发达地区的中心城市普及程度和水平较高,只是各种类型建筑的需求不同,智能化程度有所差异。目前,建筑智能化系统工程投资额约占建筑总投资的8%-10%,较高的可达15%。目前,据住建部公布,我国既有建筑的总面积为400亿平方米,每年城乡新建房屋建筑面积近20亿平方米。据预测,到2020年,中国还将建约300亿平方米的房屋,这将为智能建筑发展提供广阔的市场,未来,智能建筑将日新月异。

1.1住宅智能化问题我国智能建筑系统设计不完善、检测不充分、技术不兼容等问题逐渐暴露出来,其主要根源在于“标准”存在严峻漏洞,在建筑业技术不断发展、不断深入的时候,有些行业标准没有得到及时跟进,必然出现标准滞后的严重现象,将制约着国内智能建筑向前发展。就国内智能化建筑标准游走于核心技术边缘,法规落后,难以跟上时代步伐的现状,我国对于现有的智能化标准,应当紧跟技术发展的步伐,加强更新换代的速度,使其更好地为智能建筑服务。如今,中国智能建筑各项标准也陆续制定出台中,但是随着科学技术的发展和设备的更新换代,是否需要每隔相应期间对原有的标准进行修改补充;加大国内标准准制定的力度等系列问题值得业界深思。

1.2住宅安防智能化随着多行业用户对智能化重视度的提升,安防项目的总额度大幅增加,IT、电信、智能建筑等领域的大型集成商进入安防系统集成行业,从不同角度切入并满足了用户对智能化监控的需求,直接提升了智能建筑行业的系统集成能力,整合型集成商的优势明显,可以说在全国范围内的智能建筑市场普遍面临这种现状。新建建筑较少将安防系统单独招标,而是打包在弱电总包内,对于安防资质反而不太有硬性的规定,一定程度上反而在工程案例、资质、资金实力等方面提高了安防工程商的准入门槛。基于建筑物内部的Intranet的各弱电子系统的资源共享、统一管理及有效联动的智能建筑进行总集成是未来必然的发展趋势,现在的大项目也一定要求系统集成。

1.3住宅管理智能化智能家居是以住宅为平台,利用综合布线技术、网络通信技术、智能家居-系统设计方案安全防范技术、自动控制技术、音视频技术将家居生活有关的设施集成,构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统,提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性,并实现环保节能的居住环境。智能小区,为在城市内在一个相对独立的区域、统一管理、特征相似的住宅楼群构成的住宅小区实施的建筑智能化。例如进小区大门(或楼栋门)要刷卡;有人按门铃不但可以与其对话,而且更能看到对方的样貌;小区里各重要位置都有电子眼时实监控;一旦有人非法入侵设防区域,控制台会立刻收到报警信号。一般,智能小区系统集成包括以下子系统:楼宇自控系统、结构化综合布线系统、计算机网络系统、程控交换系统、可视对讲联网系统、家居安防系统、闭路电视监控系统、背景音乐及公共广播系统、电子巡更系统、周界防范系统、三表计量系统、园区/停车场出入口、门禁、考勤、一卡通消费系统、视频会议系统、VOD点播系统、物业管理系统等。

2住宅智能化实现的方式

关于智能建筑的概念,目前在国际和国内均无统一的定义,其原因在于智能建筑是传统建筑业与通讯信息产业结合的产物,近年来信息产业又以超乎寻常的速度迅猛发展,而智能建筑中的许多技术都是和计算机与通讯技术有关,因此智能建筑本身在不断的发展之中,其采取的新技术和新概念使智能建筑具有越来越强大的功能和更多的便捷。

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关键字:智能化建筑；国内外；发展动态；展望

中图分类号：TU973+.3；文献标识码：A ；文章编号：

如今是信息化的时代，世界各国的电子网络正改变着各行各业，为了反映出信息化时代和多媒体服务的要求，智能化建筑应运而生。概括而言，智能化建筑是指以建筑为平台，将计算机、信息技术以及通信与建筑艺术相结合。通过对建筑内设备的智能监控，对信息资源进行有效管理，对使用者所需的信息服务及其与建筑进行优化组合后所获得的与信息社会相适应，且投资合理，并具有安全、舒适、高效、便利以及更人性化的建筑物。其“智能化”只要是指这幢建筑物内所具备的信息管理能力与综合利用能力。这个能力包含了对信息的采集、综合、分析、处理以及交换和共享。同时，也可以将智能化建筑理解为4C，即计算机技术（Computer）、图形显示技术（CRT）、自动控制技术（Control）以及通信技术（Communication）。由此可知，智能化建筑是一个必要的存在。接下来就为大家介绍国内外智能化建筑的发展动态及其发展趋势。

一、国外智能化建筑起源与发展

上个世纪八十年代，美国最先开始了智能化建筑建设。随后，各个国家为了展示自己的综合国力，都开始兴建具有高技术含量的智能化建筑。这些高科技企业为了在竞争市场中占有一席之地，不断的更新技术装备，进行自我提升。美国的第一座智能大厦是将原来陈旧的大厦翻新建设的，该大厦内的客户不需要自己购买相应的装置就可以随时获得情报资料、文字处理、市场行情、通信等多种服务。整座大厦实行全自动化管理，对大厦内的各项设施均实现用计算机进行操控，不仅管理方便，安全性也很有保障。美国在智能化建筑上一直拥有最先进的技术，智能建筑总数已经有数万座。美国的智能化建筑建设吸引了很多国家的关注，都开始对智能化建筑开始投资建设。日本是继美国之后最先开始投建的，并且制定了智能化城市建设的计划，预计在21世纪末，全国可拥有65%的智能建筑。新加坡在智能化建筑建设中投入了大量资金，计划将国家建设成为智能城市花园。还有英国、德国、法国等国家在90年代都开始了智能建筑的建设。智能化建筑技术作为展现综合国力的一项指标，智能化建筑成为了具有国际性的发展趋势。

二、我国智能化建筑的发展

我国智能化建筑的发展经历了3个阶段：

（一）起始阶段

我国第一座智能大厦就是北京发展大厦，是由日本进行投资，北京建筑设计院进行主持设计的，在1989年正式使用。是我国有明确设计定位的智能大厦，并且这座大厦的设备体系并不是很完善，只使用了通讯技术、计算机技术以及控制技术，主要表现在在建筑内部设置有线电视、程控交换机、广播、现代化办公设备、火灾报警系统、计算机网络服务等。因此，只能说是智能建筑发展的起始阶段，为以后的发展打下基础。

（二）普及阶段

在1992年，国家政府再次强调了改革开放的政策，房地产业进入了快速发展时期，很多房地产商看中了智能建筑的商业价值。因此，智能化建筑在国家沿海发达地区推广起来。在20世纪末，我国沿海地区的大厦建筑几乎全部自称为智能建筑，随后，智能化建筑迅速向国家中部地区普及。这个阶段是定制化智能系统的发展阶段，对建筑物各个系统进行集成，并综合布线，广泛采用信息技术，为住户提供了科学先进的管理手段以及便捷的娱乐通信工具等。

（三）发展阶段

20世纪末，我国经济建设规模宏大，发展速度呈直线上升，成为了全世界最大的智能建筑市场，引来了世界各国的大量投资。智能化建筑有了新的发展标准，建设节能、环保、安全、舒适的建筑成为了智能化大厦的主要趋势。在建立节约型社会的同时，节能显得尤为重要。国家先进的节能智能大厦主要有深圳的地王大厦、南京金鹰国际商城、广州中信大厦、上海的金茂大厦和环球金融大厦等。北京奥运会的体育馆也是世界上智能大厦的杰出代表，该智能建筑的系统主要包括了通讯系统、监控系统、节能系统、体育赛事管理系统等，拥有横向、纵向和总体集成模式。

1、横向集成模式。体育馆中子系统体现子系统的联动和最优组合。

2、纵向集成模式。在传统集成基础上实现子系统的功能。

3、总体集成模式。将所有的集成平台和体育赛事系统结合形成整体的智能化系统。

这个阶段是可持续智能系统的发展阶段，有效的将智能建筑与绿色环保相结合，集中引进了信息化和智能化的技术系统，对于系统设备更新有了兼容性与适应性。智能化建筑的快速发展带动了相应行业的快速发展，如电梯、空调、照明系统等随着智能程度的上升，智能化建筑成为了国家重要产业部门，也是展现我国综合国力的标志。

三、智能化建筑的发展展望

智能化建筑水平作为一个国家综合国力的指标，具有显著的特点和发展优势，世界各国都在加速发展智能化建筑。我国把信息高速公路建设也作为一项重点发展任务。智能建筑是高速公路的结点，对高速公路的监测和管理有着重要作用。智能化建筑的发展，带动着很多相关企业的快速发展，智能化建筑不仅给人们生活带来便利，提供给人们安全、舒适、高效、便利的工作环境，还能把资金和建筑空间综合利用开发，效益最大化，节能环保。智能化建筑发展趋势有以下几点：

（一）科学的智能建筑建设方法

建筑工程具有规模大、工作复杂的特点。智能化建筑的建设和设计同样也是一项系统的工程，需要有科学的建设方法，智能化大厦需要对智能系统进行详细分析、对系统的设计、设备的安装和调试都要有相对应的对策。科学的建设方法才能保证智能化建筑施工的正常开展。

（二）开放式的智能化建筑结构

智能化建筑系统是一个动态的系统。智能建筑的生命一般为40年，建筑结构由于各种自然环境的影响因素，都会有相应的使用年限。智能硬件和软件只有5年的使用期限。因此，这就要求智能大厦要不断的吸取新科技和新技术，及时的更新设备，保证建筑结构的正常使用和长久使用。智能建筑的结构引起了广泛关注，为了提高智能设备的效率，研究智能建筑结构具有十分现实的意义。

（三）广泛使用多种技术

1、多媒体技术。随着图像技术和声音技术的快速发展，多媒体技术和通信技术关系越来越密切，逐渐形成了多媒体通信。因此，在智能化建筑的智能系统的多媒体人机接口的开发与设计也需要跟上步伐。

2、互联网技术。采用开放的TCP/IP和HTTP，增加了防火系统等自动化控制系统以及如物业管理系统、办公自动化系统等信息系统之间的数据共享和交换能力，通过防火墙与Internet实现无缝连接。

3、网络控制技术。改善火灾报警、楼宇自控系统以及综合保安系统等网络环境之间的结构与控制，利用网络的分布式和嵌入式技术为楼宇自控系统提供了新的管理模式，并且还能实现智能建筑物内的机电设备以及安全报警管理之间的远程监控与数据采集。

4、智能卡技术。主要应用于门禁、保安巡逻、车场付费、商业银行系统、人事考勤管理等管理系统。

5、流动办公技术。指利用可视化技术、网络办公技术、家庭智能化技术以及通信技术等向移动或异地的办公人员提供虚拟办公环境。即使工作人员身在异地，也能随时像身处办公室一样的进入办公流程、处理和阅读文件等。目前，移动办公技术发展较为成熟的主要有远程会议电视、多媒体电子邮件以及远程遥控。

6、家庭智能化技术。通过这项技术可实现各种与信息相关的设备、电器以及保安装置等通过HBS（家庭总线技术）连接到同一个智能技术上，可以进行集中或者异地监控与管理。

7、无线局域网技术。这是90年代初兴起的具有重大价值的技术。该技术主要采用红外线、微波以及激光，脱离线缆连接的不稳固性，与此同时还能满足人们在一定范围内任意变换地理位置，比如商业POS系统、信号转发器、无线会议电视等都是采用了这项技术。

（四）智能化建筑的互联网通信建立

随着网络技术的快速发展，智能化建筑相互结合，形成智能楼群，甚至是智能城市，不仅功能互补，最重要是的节约资源、环保。这也是在网络技术支持下的主要发展趋势。

（五）智能建筑的软件和协议建立

智能大厦体现着一个非常广泛的电讯环境, 在这个环境里一个主干网可能要与大量的子网交织在一起, 而且设备运行参数 范围大。此外, 随着ISDN和BISDN的快速渗入, 我们有许多外部的网络协议与智能大厦的网络接口。所以如何定义一个智能大厦协议以处理智能大厦所有内部的、外部的接口需要, 将是一个重要的课题。

结束语

智能化建筑是人、环境与信息的智慧、高效结合，是建立在信息科学、建筑设计、社会工程学、行为科学以及系统工程学等诸多学科的上的综合运用。智能化建筑已经成为未来建筑的标志，它将以综合布线为基础，以物联网为纽带，将多种先进技术结合在一起，并且在未来这些技术会更先进，其使用也会更广泛和频繁。智能化建筑将面向新时代、新世纪，做好充分准备来迎接更大的发展与挑战。

参考文献：

[1]姚丽君，李景祥.智能建筑的发展与展望[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2009（1）.

[2]刘显成.智能建筑的发展与展望[J].河南建材，2008（2）.

[3]张晓明.智能建筑的发展与展望[J].科技资讯，2008（13）.