房产涉及的法律精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房产涉及的法律范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

随着社会经济水平的提高，我国城镇化的水平持续提升，不断有大量人口涌向城市，尽管这作为国家达到现代化水平的重要标志，以及社会进步的重要因素之一，但是城市化快速发展客观上使得城市用地紧张，而且日益增加的房屋需求量不断推动房价上涨，所以对于很多人来说，拥有一套属于自己的房产变得更加困难。因此，在离婚案件中涉及到房屋产权分割时，夫妻双方都会对家庭共有房屋产权存在客观需求，而且婚姻关系结束更增加了对房屋的需求量，所以如何公平地分割夫妻共有房产成为离婚案件中财产分割的焦点。

二、我国离婚诉讼中房产分割现状和问题的原因

（一）我国离婚诉讼中房产分割现状和问题的立法原因

第一，相关法律规范不完善。

婚姻法调整的对象是婚姻家庭关系，而婚姻关系区别于其他社会关系，具有其特有的特征。如何处理离婚诉讼案件中涉及的不同房产类型，以及如何分割能更利于家庭生活的稳定及和谐，应当作为立法者们首先重视的问题。但是上述问题并非主观凭空想象得来的，更不是主观臆造的，它需要从现实生活中的体验中得出。所以在立法过程中，广泛采纳民众的意志应用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。

第二，相关法律规范的更新速度不够及时。

由于我国社会快速发展，不断出现一些新问题，这就要求婚姻法作出相应的与时俱进的变化，特别是针对离婚诉讼案件中对于房产分割的相关法律规范。尽管婚姻法已经对婚姻家庭关系存在期间的家庭共有财产作了相应规定，但是随着我国社会经济的快速发展，家庭共有财产的形式日益丰富，如按揭房、房改房、拆迁安置房、婚前购房婚后获得房产证等多种情况不断涌现，亟待对此作出相应的法律规制。

（二）我国离婚诉讼中房产分割现状和问题的司法实践原因

第一，法官的主观认同不一致。

因为婚姻法的相关规范不够完善，使得司法实践中对于离婚诉讼中房产分割的诸多疑难问题缺乏相应的法律依据，这就需要法官在受理案件时，依靠自己的工作经验，主观理解与判断。所以，法官的个人综合素质直接影响到其受理的离婚诉讼中房产分割的公正性。

第二，传统婚姻家庭观念的影响。

衣食住行是人们生存的基本物质需要，加之我国传统的家庭观念中，认为住有所居是家庭存在的重要前提，因此房产成为当前绝大多数家庭的重要物质资源，难免在离婚诉讼案件中重点考虑房产分割问题，所以房产带来的压力是当前各种生活压力的重要来源。

三、应对我国离婚诉讼中房产分割的建议

（一）夫妻离婚时房屋分割的价值取向

1.男女平等原则。

在受理离婚诉讼案件时，夫妻双方是作为平等的民事主体来解决夫妻共同财产的分割问题。从另一个角度来看，平衡夫妻双方利益的重要途径就是男女平等原则。这一原则是解决我国婚姻家庭关系中各种问题的根本。我国《婚姻法》对此作出了相应的规定，夫妻双方有平等处理共同财产的权利。所以应当将男女平等的原则作为公平解决离婚诉讼案件中房产分割问题的重要前提。

2.照顾妇女、儿童原则。

在离婚诉讼中，妇女、儿童通常属于弱势群体，而保障弱势群体的利益是我国传统文化中的重要思想，因此在离婚诉讼案件中，要实现利益的平衡，就需要在利益分割时对于妇女和儿童的利益进行适当的倾斜。

3.尊重当事人意愿原则。

受理离婚诉讼案件时，涉及房产分割，需要遵循夫妻双方自愿达成协议则通过协议来分割，由此能更尊重双方当时的意志。但是，夫妻双方针对家庭共有房产的协议不能违反相关法律规定，即协议必须合法，由此才能保障离婚诉讼案件中房产分割时保障当事人的合法权益不受侵害。

（二）完善相关立法规定

篇(2)

胡夫与柳女系夫妻，因胡夫不能生育，二人感情一直不太好，经常吵打。2000年2月，二人又因为家庭琐事经历了一次激烈的争吵，胡夫一气之下一人悄悄来到贵州某地打工。

此后一连四年没有胡夫音讯，无奈之下的柳女向法院申请宣告胡夫死亡。法院受理后，在报纸上发出了寻找胡夫的公告。一年之后仍然没有任何消息，2005年6月，法院宣告了失踪人胡夫死亡。胡夫被宣告死亡后，二人的一栋楼房全部由柳女依法继承。2006年8月，经人撮合，柳女嫁给了本村男子王某，其本人也搬到了王家居住，原来的楼房一直空着。2007年2月，柳女和王某正合计要把那栋楼房卖掉，恰在此时，一对贵州夫妇林某出现了。林某夫妇二人拿着一纸遗嘱要求分得楼房的一半。林某夫妇说，多年前胡夫到贵州打工，和林某夫妇成了朋友。四个月前，胡夫不幸遭遇车祸，一辆大货车撞倒胡夫后逃逸。林某夫妇一直照顾他，为此，还替他垫付了两万多元医疗费，但最终也未能挽救胡夫。胡夫临终前，为感谢林某夫妇的照料以及偿还他们的债务，将自己的房产的70％赠给了林某夫妇。虽然遗嘱确是胡夫的签字，但柳女认为该遗嘱是四个月前所立，而此时胡夫早已被宣告死亡，其所立遗嘱应属无效，柳女拒绝返还应属于林某夫妇的房产。2007年4月，林某夫妇将柳女诉至法院，要求分割房产。

法院经审理后认为，有民事行为能力人在被宣告死亡期间实施的民事法律行为有效，结合本案的具体情况，胡夫在自然死亡前所立遗嘱与他被宣告死亡引起的法律后果相抵触，所以应当以他所立的遗嘱为准，来处理他的遗产。最终在法院的主持下，柳女主动与林某夫妇达成了调解协议，楼房柳女所有，柳女补偿林某夫妇3万元。

篇(3)

一、形成健全完善的房产档案信息利用制度

房地产档案是权利人和房产之间权利关系的原始凭证，具有极强的法律证据价值，客观上要求形成严格规范的工作制度来保证档案信息利用的合法、严谨、真实、准确。

完善档案利用法规体系。房产档案的利用工作不同于其他类型档案信息的利用，不仅涉及到档案信息的利用，还涉及到个人信息的保护，因此要形成一套完善的法规体系作为制度建设的基础。房地产档案管理部门要根据《物权法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房地产登记技术规程》等法律规定，保护好房屋产权人的个人信息和所有权信息，只公开房屋的基本信息。同时，还要依据《档案法》、《档案管理条例》等档案工作法规形成具有行业特色的档案利用法规体系。具体来说，要明确房地产档案的开放范围、公众的利用方法和手段、必要的审批手续等内容，确保档案工作人员在开展利用服务过程中有法可依，全面满足档案利用者的信息需求。

规范利用工作的流程。规章制度的关键在于落实，在房地产档案的利用过程中，要有明确严格的工作程序，防止发生作假、出假证明的现象发生，从根本上堵塞管理漏洞。一般来说，在利用中要经过专人调档、手工填写、经办签字、印鉴归口、领导审核的基本程序。在工作过程中，涉及到的表格、单据等要执行统一的标准格式，由指定的保密印刷厂制作，为了确保严肃性，还必须设存根和流水号，做好相关登记，确保有据可查。随着信息技术的普遍使用，这些工作部分实现电子化，工作效率得到进一步提升。

完善利用安全设施。房地产档案的利用需求往往都与经济利益有关，因此在利用过程中要确保档案信息作用发挥的同时，保证档案的安全。要提供专用的场地进行查阅，为确保档案的安全应该安装摄像头等监控设施，防止利用者在利用过程中发生破坏行为。配备利用设施，包括复印机、打印机、桌椅等，营造良好的利用氛围，防止涂改、损毁档案原件的情况发生。在提供原件利用时，要指派专人调阅，陪同查阅。对司法、纪检等部门办案必须调阅限制利用的档案，应经上级主管部门审批同意方可调阅。

二、实现房产档案信息管理现代化

档案管理工作的各个环节以便于利用为目标，同样房产档案管理工作的开展也是以便于利用为目标。实现管理手段的现代化，势必促进房产档案高效便捷地开展。

加快标准化数据库的建设。标准化数据库建设是实现房产档案管理现代化的基础。档案部门要重点建设房产档案全文数据库和目录数据库，为实现房产档案数字化管理提供基础，同时也可以推进以房产信息为基础的二次信息加工工作的开展，为利用工作的开展奠定坚实的基础。在数据库建设过程中，要注意与其他部门协同，整合原有的房产登记交易、商品房预售合同备案、房产地理信息系统，建立统一的住房信息平台和统一的房屋登记模式。标准化是数据库建设的基本要求。通过对元数据的规范，可以确保不同地域、不同部门形成的数据库实现关联，为全国联网提供基础。

加快信息系统的建设。信息系统以数据库为基础，同时通过功能整合实现数据库作用的最大化。具体到房产信息系统来说，就是要通过数据中心、共享平台及网络服务建设，使城市规划的宏观信息、基础地理信息与房地产相关的产权信息、交易信息、金融信息、税务信息、土地信息等建立起直接关联，实现共享数据。档案管理部门要积极参与信息系统的研发，将档案信息利用功能作为系统信息输出模块来进行开发，坚持以人为本的设计理念，摸清在政府信息公开化、物权意识不断加强的社会背景下房产档案信息利用的规律，确保系统功能的健全和效用的最大化。

加快信息加工系统的建设。档案部门在满足公众对房产信息需求的同时，还要立足自身信息资源优势，开展房产档案信息的加工，定期公布交易信息统计情况，组织力量进行数据分析，形成针对房地产市场的信息汇编和分析报告，满足政府对房地产市场宏观调控的信息需求，为政府进行调控提供正确严谨的信息支持，确保房地产市场健康有序发展。

三、建设一支高素质的档案工作人员队伍

房产档案是具有很强专业性的档案。在房产档案的利用过程中，不仅涉及档案学相关知识，还涉及法律、测绘、建筑等多种学科，客观上要求档案工作者必须具有复合型知识结构。

首先，档案工作者要具有较强的职业敏感。近年来，一方面国家和地方不断加大对房地产市场的调控，出台了一系列政策；另一方面，伴随着城镇化发展的加快，房地产市场发展依然迅猛。在这种背景下，房产档案在经济和社会生活中的重要性不断凸显。档案工作人员必须了解和掌握这些政策，掌握房产档案利用的趋势和规律，特别是对敏感的拆迁等工作有涉及的档案，做好预想预测，对现有管理系统进行调整完善，确保利用工作的开展既符合法规政策，又满足公众信息需求。

其次，档案工作者要主动改变服务理念。走出房产档案被动利用的传统，在充分了解社会需求的基础上，主动提供优质高效的服务平台，创造出更多的社会和经济效益。借助互联网拓宽档案利用的渠道，向公众介绍房地产市场的发展情况和房地产政策法规，公布查询利用程序和收费标准。伴随着房产档案信息系统功能的完善，逐步提供数字化信息服务，使用户可以通过房产档案管理系统自主查阅所需信息，档案的利用过程不再受时间、空间的限制，减少对档案实物的利用破坏。

再次，档案工作者要具有合理的知识结构。档案工作人员要自觉打破工作界限，主动与产权、交易、测绘等业务科室保持业务联系，加强对相关知识、政策等的了解，确保在利用过程中给予利用者正确的帮助和引导。对档案工作人员知识结构的调整，一方面要发挥“内力”，加强业务培训工作，不断提高其工作能力和综合素质；另一方面，要借助“外力”，引进高素质的人才充实档案工作队伍，为房地产档案工作注入新的活力，实现房地产档案工作的可持续发展。

参考文献：

篇(4)

关键词：房产税 法律 改革

一、前言

近年来，我国的房价一路攀升，2010年北京新建商品住宅均价己达到20328元/平方米，同比2009年上涨42%。面对房价的快速上涨，各级政府均使用了多种行政干预手段，但曾被社会广泛看好的限制购房信贷和要求省级地方政府监管房价政策，最终未起实质性作用，中国的房地产市场似乎陷入了越调控越疯狂的怪圈之中。此时通过法律手段，以税收的形式调解分配模式成为新的关注焦点。

早在2010年5月27日，国务院就在批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出将深化财税体制改革，逐步推进房产税改革；随后于2011年1月28日，批准上海和重庆两地经各自进行对个人住房征收房产税改革试点。至此，对城市居民自住房征收房产税由猜想成为现实。

二、房产税的法律性质分析

房产税，是指在房地产保有阶段，以房屋、土地等不动产为征税对象，向房地产的所有人或占有人征收的一种税。房产税在特征上不仅具有一般税收的共同特征，同时也具有自身的特质。具体而言，其特征主要包括四个方面：

1）房产税是财产税

“财产税是以财产为征税对象，并由对财产进行占有、使用或收益的主体缴纳。”[1]由此可见，以不动产为征收对象的房产税显然属于财产税的一种，更是财产税的重中之重。

2）房产税是地方税

房产具有不可移动性，在不同地区房地产价格千差万别，价值也各不相同。所以房产税应结合地域特点作出调整，不能统一划价。因而，房产税具有地方税的典型特征。

3）房产税是直接税

直接税的纳税义务人即是税收的实际负担人。由于房产税的征收对象是不动产，其本身并不与其他行为发生经济关系，这就意味着房产税自身不会出现税负的转嫁，因而，房产税是直接税。

4）房产税是不动产保有阶段的税

不动产缴税环节有“取得、交易和保有”三个阶段，房产税是在房地产保有阶段，针对社会存量不动产征收的一种税，因而，房产税本身属于不动产保有阶段的税。

三、当前房产税征收现状分析与重庆、上海税改评析

从社会实效来看，目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的这些调控职能。致使其本身的功能弱化主要有三个方面的原因：

第一，征税范围过窄。现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，不利于对房地产市场的调控。

第二，计税依据不能反映房地产的真实价值。目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题，即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，抑制房地产租赁市场的发展。

第三，税率设计缺乏灵活性。我国现行房产税的税率采取“一刀切”式的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。这就意味着，无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的，这也成为了房地产投机者对房地产进行投资，导致大量房产空置积压的原因之一。

针对上述现行房产税制度的弊端，重庆、上海两地进行了试点改革，但侧重点各不相同。

重庆市的房产税改革主要贯彻“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”的原则，核心思想是对不同层次的房地产市场区别对待，主要突出对高端市场的遏制，主要特点是“范围窄、税率高”。对于重庆市而言，其房地产高端市场本身仍处于起步阶段，所涉及的范围相对较窄，对房产税的改革力度较弱，但其对未来房地产市场的调控有利，具有一定的“前瞻性”。上海的房产税改革原则 “以居民为主，以市民消费为主，以普通商品房为主”在此原则的要求下，上海的房产税改革“范围广，税率低”。但因其免征面积过大[2]和对已有房产既往不咎两大原因，此次改革涉及面仍然不广。

综上，目前中国房产税的征收体制存在较多问题，而房产税的改革试点虽有创新但过于温和且涉及面均较为狭窄，所以对房产税征收方案进行改革是势在必行的。

四、中国房产税征收改革方案

为配合我国房地产市场朝着良性循环的方向发展，作为地方税税种的房产税在税制设计中应体现公平、中性、简便原则，以宽税基、低税率的思路作为房产税的指导思想，具体对改革方案如下：

第一，逐步扩大房产税的征税范围。由现行的仅对“经营性用房”进行征税向而居民个人所有的非营业用房产扩大范围，加强对房地产市场的调控，打击房地产炒作行为。

第二，统一计税依据。在完善房产价值评估的前提下，将现行按房产余值征税和按租金收入征税改为统一按房产评估价值征税，价格由权威中介机构按照市场规则对房产现值进行评估。但是此种计税依据需要慎重使用，并严格监管，以防出现权力寻租的现象。

第三，采用浮动的有区别的税负形式。根据不同的房地产使用性质，不同的房地产所有人，以及房地产所在的不同地域，适用不同的税率。具体操作可由中央针对不同房产性质不同设定浮动税率范围，具体税率则由省级政府确定。

第四，房产税的减免。房产税的征收其主要目的并非为扩大税收来源，其本质目的为调控市场，调节分配，缩短贫富差距。所以在房产税征收时对普通居住用房的所有权人应该通过税收减免的方式减少他们的负担，而对于有特殊困难的群体则应给予其免税的政策，并从房产税的收入中支取部分款项用于保障性住房的建设。

注释：

[1]祝林林：江西省税务学校

[2]张守文.财税法学[M].北京：中国人民大学出版社，2007。转引自徐妍.财产税的若干基本问题探析[J].税务研究，2010,8:57

[3]本市居民家庭人均60平方米的免征面积。这就意味着，一个三口之家，其在180平方米的面积内，无需缴纳房产税

参考文献：

篇(5)

2001年2月，曾某、王某在邻居的参与下，双方口头协商约定王某在圩镇的一幢新建尚未办理房产证的房屋以55600元的价格卖给曾某，并约定由曾某办理该房房产证，由王某负责办理国有土地使用证转让手续。当时曾某付款2万元，王某交付了房屋钥匙以及建筑规划两证给曾某。同年4月，曾某上门付款15600元时，提出同年7月再付剩余2万元，届时，王某必须办好土地使用证转让手续。后曾某在该房屋门上贴出“本房招租，价格面议”（后一直没人承租）。同年7月27日，外出务工的曾某回来后找到王某，得知王某尚未办好土地使用证转让手续，便提出不要该房屋，要求退回已付的35600元，在曾某的要求下，王某写给曾某一张欠条：“欠到曾某现金35600元（在2002年3月前付清）”。第二天，双方又口头约定如在2002年3月底前王某办好证则由曾某付余下的2万元给王某，否则王某应退35600元，当时有邻居彭某几人在场，彭某书写了上述内容的补充协议，在场人签了名，但王某、曾某未签名。2002年1月18日，王某办理好该房国有土地使用证转让手续，使用者为曾某。而曾某却一直未到有关部门办理该房产权证（经查王某提供给曾某的建房手续符合办证要求）。

2002年5月间，曾某向法院提起诉讼，认为王某对所转让的房屋尚未取得房产证，双方的转让合同无效，要求王某返还35600元购房款。王某答辩称，虽然该房尚未办理房产证，但是房屋已交付，转让合同已大部分履行，曾某悔约没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。

审判

法院经审理认为，原告曾某与被告王某之间的房屋转让是在平等、自愿的基础上达成口头协议，后又变更补充了协议内容，约定了被告王某办理土地使用权转让手续的期限，在此基础上被告写给原告一张欠条，该欠条实为附解除条件的权利义务关系，后被告在约定期限内办理了土地使用权转让手续，双方据欠条形成的债权债务也随之解除。自原、被告在口头订立房屋转让协议之始，双方均着手在履行协议内容，特别是原告主动给付被告购房款、出租房屋等，表明其已实际行使了对该房的占用使用权。由此可以认定双方的房屋转让协议已成立且大部分履行，原告反悔没有法律依据。据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。

评析

本案是一起房屋转让合同受让方反悔而要求出让方退款的合同纠纷，原、被告双方自第一次口头约定转让房屋协议起，共有三次对转让事项进行协议，第二次协议修改了第一次协议，第三次协议对第二次协议内容进行了补充，即出让方立具的欠条属于附解除条件的合同，自条件成就时，基于欠条形成的债权债务关系也随之消除。案情虽然复杂，涉及合同法律关系也较多，但是这些合同法律关系相对较好把握，而本案比较关键且难于把握的法律问题是：尚未取得房产证的房屋能否转让？

我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该条文把尚未取得房产证的房屋规定在禁止转让之列。然而，这项禁止性的法律规定却不能适用本案当事人之间的房屋转让纠纷，主要理由如下：

首先，从物权变动原因来看，转让合同是物权变动的原因，而登记是确定物权变动的效力。不登记只产生所有权的转移不得对抗第三人的效力，并不排斥转让合同的成立和效力。一般情况下，房屋转让登记是对原户主变更为新户主即受让方。如果所转让的房屋尚未进行权属登记，此时还没有户主，因此，要进行户主的新旧变更也无从谈起，这也许是《城市房地产管理法》中规定的未取得房产证的房产不得转让的原因之一。

但是，在房屋转让中，却不能因为不具有房产证而限制其交易，房产未进行最初登记和过户登记，只是产生房屋所有权不转移的效力，但双方的转让合同仍可成立和生效，合同是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它不仅在双方当事人间产生债权债务关系，而且可以引发物权关系变动的法律事实，因而双方当事人基于合同形式的权利义务关系应受到转让合同的约束和法律保护。就本案而言，房屋转让双方在履行或享有合同产生的债权债务时，必须以自己的行为促使房屋产权的变更，这样就可以体现合同是物权变动的原因。

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【关键词】房产管理；房屋测量；作用

在现代房产管理中，房屋测量的作用不容小觑，本文结合房产管理的实际情况对房屋测量技术在房产管理中的作用及其重要意义进行分析．希望能对从事房产管理的相关人员提供一定的借鉴和参考。

1 房屋测量在房产管理中的地位及其重要性分析

在房产管理中，房屋测量技术的地位非同寻常，由于房屋登记具有时间短．任务重的特点，在房屋管理中的很多历史遗留问题，诸如房屋面积测定和评估。房屋类别的确定都需要借助于房屋测量技术，同时随着国内房地产市场的不断发展，房屋测量技术可以广泛的应用于城建征地规划和房屋管理方案设计中。同时由于房产管理涉及到房屋的各个方面．对房屋测量的要求也有多样性。

首先，房屋测量对房地产产籍管理意义重大，房地产管理的核心内容之一是进行房屋所有权的管理。因此要实现房地产管理的法律化、制度化和程序化．就必须充分依靠房屋测量。通过房屋测量才能进行有效的房屋基本情况的审计和评估，房屋测量的质量和结果直接影响到房屋所有权的登记．因此房屋测量部门要科学决策。严格执行国家的各项技术标准和规范，这样才能为房产管理提供参考资料，减轻房产管理的工作量。房屋测量还对房地产管理中的市场管理意义重大．随着我国住房制度改革不断深化。新建住房的利用率不断提高，安居房和房地产开放市场力度也不断加大，随着大量的房屋进入市场。房屋的买卖和交易行为也越来越频繁，作为房屋管理部门在进行管理时需要提供一定的法律依据，而房屋测量则客观上提供了这一需要．在商品房建筑面积确定和房产注册、登记等方面．通过房屋测量部门鉴定的房屋可以规范的进入市场，这也有和J于保证消费者的合法权益。促进房地产销售和房屋消费市场的活跃，使房屋消费者放心。使房产管理进入一个良性的科学的运作轨道。

此外,结合我国现行房地产发展的情况，房屋测量对推进住房制度改革，保证合理规划和使用土地意义重大，当前住房改革的重点是进行公有住房统计和优惠销售，其中一个重要的基础工作就是准确和合理的确定每一套住房的价格。因此要注重房地产单价的评估和管理，这就涉及到了房屋分摊面积的计算和分配，这一项工作与人民群众的利益密切相关，也是房产管理的重要内容之一，房屋测量在数据上的精确性和合理性对于规范房产管理制度，保证住房改革的公信力意义非凡。同时在合理规划和利用城镇住房土地上．规范、专业的房屋测量是联系土地、规划和城建部门的纽带，房产测量图从一定程度上规范了房地产业的行业管理，为合理的调配和利用土地，妥善的进行城镇用地建设提供了相应的数据资料，是合理进行土地规划和住房建设的一杆标尺。

2 房屋测量在房产管理中的作用

房屋测量技术是一项专业技术要求很高的工作。它的发展是建立在现代测绘技术的基础上的。随着我国房地产市场的H益兴旺，对房屋测量的需求也越来越大，特别是涉及到房屋所有权的归属和房产分割等问题时，房屋测量成为解决房屋纠纷的重要的科学的法律依据。房屋测量获得的测量数据往往是第一手的，主要指与房屋相联系的房屋产权属界址、房屋面积、房屋产别等数据，往往都具有很强的法律效力，有了这些依据，才能有效的载入房屋所有权属证书，因此在房产管理中，房屋所有的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据．拥有法律、财政和城镇规划三大基本作用，在法律上，为了更好的理清房屋的权属关系，为房屋所有权属证书提供客观、有效的依据，就需要有精确的房屋测量技术作为辅助工具．在城镇规划上。城镇的房地产管理部门在稳步推进居民基本住房建设的同时。也要充分考虑房屋测量技术的发挥，因此城镇房产管理部门和规划建设部门必须全面了解和掌握所辖地房产的权属、方位、数量和使用现状，以便对城镇房屋进行科学、有效的管理。

只有合理的利用房屋测量技术，才能稳步的推进房屋管理和合理的房屋规划建设，提高土地的利用率。从而更好的调配和使用房屋和土地．有计划安排新旧城区居民房屋的拆迁和改造，为新发展房屋住宅区的规划提供便利条件。同时房屋测量的数据和结果，也是进行城镇房地产管理和房屋规划研究的重要基础资料。由此可见，房屋测量技术虽然专业性强。但在房屋管理中却应用广泛，发挥着重要作用。

同时．房屋测量提供了准确的测量图纸资料和数据库，不仅对私有房屋管理意义重大，也为正确掌握城镇居民房屋和土地的使用现状和变化提供了一定的参考，通过房屋测量的数据．城镇房屋管理部门可以对公私各占有的房产数量和面积进行合理的统计．彻底清除违法违章房屋，从而形成动态的房屋管理和监测体系，房屋测量技术的重要之处还在于它为统计各类房屋的数量和比重提供了可支撑的数据，这些数据可以广泛的应用于现代房产管理和房产经济理论研究。房屋测量为房产税的征收提供了必要的依据，房产测量为城镇财政、税收等部门研究和确定居民房屋土地分类等级、制定税费标准提供了参照，在一定程度上保证了房产税费的征收，避免了税收管理部门的损失。

此外．房产测量图中所显示的所有房屋的权属范围，是经测量统计后逐幢房屋清理得出的产权，房屋的产权经过住户申请登记。是由主管部门逐户审核确认的。房产测量图也是加强房产管理、核定产权、颁发房屋权属证书、保障房屋所有者的合法权益的依据之一。

房屋测量技术在房屋管理的作用不言而喻，而怎么科学有效的发挥房屋测量在房产管理中的作用则是当前房屋管理人员和房屋测量工作者关心的首要问题。需要引起房地产管理从业者的重视。

3 房屋测量在房产管理中的应用和注意的问题

以上，我们谈到了房屋测量在房产管理中的地位和作用，对房屋测量的作用进行了必要的研究和分析。而在房产管理中．只有精确的房屋测量才能更好的维护房地产市场经济秩序和销售秩序．进一步规范城镇商品房销售行为，从而提高商品房销售面积的准确性和针对性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，为此国家曾制定了相应的房产管理和房屋测量的规章制度，然而在实际操作中涉及到此类问题．却需要具体问题具体分析。因此有必要对具体应用和操作房屋测量时注意的几个问题作更深入的探讨。

3.1 房屋销售面积的测量

关于房屋销售面积的测量往往要求精确性强，数据复杂，因为房屋销售面积和市场定价有很大的关系．因此在测量时精确度的把握是重点。房屋销售面积的测詹比较复杂．一般来说可分为房屋总面积测量和房屋总利用面积的测量。这二个参数是衡量房屋面积大小，进行房产测量的基本方法之一，房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：运用实地量距法进行面积测算；运用坐标解析法进行房产测量的计算：利用GPS技术进行房屋测量。房屋销售面积的测量是房屋测量中的重要内容．科学的房屋销售面积测量往往能为房产管理者提供管理的相关凭证．也是妥善处理城镇房屋产权纠纷和房屋面积补偿等问题的重要保证，因此房屋测量人员要根据实际情况运用科学、专业技术方法做好房屋销售面积的测量工作，为房产管理保驾护航。

3.2 房屋测量的相关要求和规定

房屋测量工作作为一项长期性、专业性和政策性较强的工作．必须有一定的技术要求和规范来进行合理的限定．这些规定和要求对于规范房屋测量人员的工作提出了较高的要求，能否充分发挥房屋测量在房产管理中的作用，房屋测量的行业规范的提出是十分必要的。目前。在房屋测量中，要遵循和执行统一的房屋测量规范，同时。房屋应具备上盖和防护物，要保证房屋的结构牢固。属于永久性建筑物。且属于生活或生产性场所等条件，这些普遍性的条件给予了房屋测量者许多有效的指导，有利于科学、合理的房屋测量和评估体系的形成，避免出现由于房屋测量偏差所导致的房产纠纷。

综上所述，本文对房屋测量在房屋管理中的重要作用和应注意问题分别进行了研究和分析，由此可见房屋测量在社会经济、人民生活等方面的地位，每个房屋测量工作者应该认真工作，善于学习，才能把测量工作搞好，为房屋管理和房产权属关系确定提供重要的保障。

参考文献

[1]覃芳．浅谈房产测量在城市发展中的重要作用．民营科技．2009；10

[2]胡秀英．规范房产测量强化行政管理．三晋测绘，2005；5

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第一条  为了正确、及时地处理城市房产纠纷，保护当事人的合法权益，维护城市房产管理秩序，根据本市实际情况制定本条例。

第二条  本条例适用于本市市南、市北、台东、四方、沧口区和各县级市、崂山区与黄岛区的城区、建制镇、独立工矿区及青岛经济技术开发区。

第三条  青岛市和各区、县级市及青岛经济技术开发区设立房产纠纷仲裁委员会，按本条例规定的管辖权限，负责本辖区内房产纠纷的仲裁工作。

各区、县级市及青岛经济技术开发区房产纠纷仲裁委员会，受同级人民政府的领导，业务上接受青岛市房产纠纷仲裁委员会的监督和指导。

第四条  仲裁委员会仲裁房产纠纷，必须查清事实，根据法律、法规和规章、政策的规定进行处理，保障当事人平等地行使权利。

第五条  仲裁委员会仲裁房产纠纷，根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应及时裁决。

仲裁委员会仲裁房产纠纷，实行一次裁决制度。

第六条  属本条例规定受理范围的城市房产纠纷，当事人可以依照本条例向仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第七条  当事人可以委托人一至二人参加房产纠纷仲裁活动。人必须向仲裁委员会提交委托人签名或盖章的授权委托书。授权委托书应记明委托事项和权限。

第八条  当事人申请仲裁，应从知道或应当知道其权利被侵害之日起两年内提出。延付或拒付租金的房产纠纷应在一年内提出。但从权利被侵害之日起超过二十年的，不予受理。超过时效期间，当事人自愿履行的，不受时效限制。

因不可抗力或者其他障碍使当事人不能行使申请仲裁权时，时效中止。从中止时效的原因消除之日起，时效期间继续计算。

时效因提起仲裁、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断事由终了之日起，时效期间重新计算。

第九条  本条例所称当事人是指参加房产纠纷仲裁活动的申诉人和被诉人。

本条例所称房产，是指经房产管理部门依法核准登记并发证的房屋及附属于房屋的构筑物和其他设施。

第二章  受理范围与管辖

第十条  公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房产租赁、买卖、交换、抵押、典当、修缮、相邻关系、使用权互换和侵害房产所有权、使用权等发生的房产纠纷，符合本条例规定的，均可申请仲裁。

第十一条  下列房产纠纷，仲裁委员会不予受理：

（一）当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；

（二）超过本条例第八条规定时效期间的；

（三）人民法院已经受理或已经调解、判决的；

（四）要求确认所有权的；

（五）涉及离婚、析产、赠与、继承的；

（六）涉外的；

（七）涉及落实国家有关房产政策的；

（八）机关、团体、企业、事业单位内部分配住房引起的；

（九）军队内部的；

（十）法律、法规、规章规定由其他部门处理的。

第十二条  房产纠纷，由房产所在区、县级市、青岛经济技术开发区的仲裁委员会管辖。本条例另有规定的除外。

第十三条  下列房产纠纷，由青岛市仲裁委员会管辖。

（一）争议所涉及的房产在两个以上辖区的；

（二）争议的房产建筑面积在五百平方米以上的；

（三）在本市有重大影响的；

（四）由于特殊原因，有管辖权的仲裁委员会不能行使管辖权的；

（五）市仲裁委员会认为应由自己处理的。

青岛市仲裁委员会可把前款所列房产纠纷交区、县级市、青岛经济技术开发区仲裁委员会处理。

各区、县级市及青岛经济技术开发区仲裁委员会，也可把它管辖的房产纠纷报请青岛市仲裁委员会处理。

第三章  仲裁组织

第十四条  仲裁委员会由主任一人、副主任一至二人和委员若干人组成，其成员人数必须是单数。

仲裁委员会的组成人员由同级人民政府批准。

仲裁委员会在房产管理部门设办公室负责日常工作。

第十五条  仲裁委员会设专职仲裁员若干人；必要时，可聘请兼职仲裁员。兼职仲裁员在执行仲裁职务时，与专职仲裁员享有同等的权利。

第十六条  仲裁员必须由作风正派、办事公正、熟悉房产管理专业知识、具有一定法律知识和工作实践经验的人员担任。

仲裁员经考核取得资格后，由仲裁委员会任命或聘请。

第十七条  仲裁委员会仲裁房产纠纷，由仲裁员三人或五人组成仲裁庭进行，仲裁委员会主任或副主任指定其中一人为首席仲裁员。

事实清楚、权利义务关系明确或争议不大的房产纠纷，仲裁委员会主任或副主任可指定仲裁员一人独任仲裁。

第十八条  仲裁员、书记员、鉴定人、勘验人有下列情形之一的，必须回避；当事人有权用口头或书面方式申请他们回避：

（一）是房产纠纷的当事人或当事人、人的近亲属；

（二）与房产纠纷有利害关系；

（三）与房产纠纷当事人有其他关系，可能影响对房产纠纷的公正处理。

当事人提出回避申请，应当说明理由，在受理时提出。回避事由在受理后知道的，也可在仲裁庭开庭辩论终结前提出。

第十九条  首席仲裁员、仲裁员的回避，由同级仲裁委员会主任或副主任决定；仲裁委员会主任担任首席仲裁员的回避，由同级仲裁委员会决定；书记员、鉴定人、勘验人等的回避，由首席仲裁员决定。

仲裁委员会对当事人提出的回避申请，应在提出回避申请之日起三日内以口头或书面的形式作出决定。

第四章  仲裁程序

第二十条  申请仲裁必须符合下列条件：

（一）申诉人是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；

（二）有明确的被诉人、具体的请求事项和事实根据；

（三）属于仲裁受理范围和该仲裁委员会管辖。

第二十一条  申请仲裁，申诉人应按照本条例的规定，向有管辖权的仲裁委员会提交仲裁申请书，并按被诉人的人数提交仲裁申请书副本。

第二十二条  仲裁申请书应包括下列内容：

（一）当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所；法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；

（二）具体的请求事项和所根据的事实和理由；

（三）证据和证据来源，证人姓名和住所。

第二十三条  仲裁委员会收到仲裁申请书后，对经审查符合受理规定的，应在七日内决定受理，并向申诉人发送《房产纠纷受理通知书》；对不符合规定的，应在七日内书面通知申诉人不予受理，并说明理由。

第二十四条  仲裁委员会受理房产纠纷后，应在五日内将仲裁申请书副本发送被诉人。被诉人应在收到仲裁申请书副本之日起十日内向仲裁委员会提交答辩书。

被诉人在规定的期限内不提交答辩书的，不影响房产纠纷的处理。

第二十五条  仲裁委员会应在仲裁庭组成人员确定后的三日内，将其组成人员告知当事人。

第二十六条  申请仲裁，申诉人应提供有关证据。仲裁委员会调查取证时，有关单位和个人应如实提供有关情况、档案资料、原始凭证等。

仲裁人员在调查取证时，应出示证明。

第二十七条  对当事人双方争议的事项，第三人认为有独立请求权的，可以提起仲裁申请。

对当事人双方争议的事项，第三人虽无独立请求权，但处理结果与其在法律上有利害关系的，可以申请参加仲裁活动；仲裁委员会也可以通知其参加仲裁活动。

第二十八条  仲裁委员会受理房产纠纷后，根据自愿和合法的原则，在查明事实、分清是非的基础上进行调解。

经调解达成协议的，应制作调解书。调解书由仲裁员、书记员署名，并加盖仲裁委员会印章。调解书一经送达双方当事人，即发生法律效力。

调解协议不得违反法律、法规、规章的规定，不得损害公共利益和他人的合法权益。

第二十九条  调解达不成协议或调解书送达前当事人翻悔的，仲裁庭应及时裁决。

第三十条  仲裁委员会应在仲裁庭开庭的三日前，将开庭时间、地点以书面形式通知当事人和其他有关人员。

第三十一条  仲裁庭开庭处理房产纠纷，按下列顺序进行：

（一）核对当事人；宣布仲裁庭组成人员、书记员；宣布仲裁庭纪律；

（二）询问当事人、当事人陈述；

（三）出示和鉴别有关证据；

（四）申诉人或其人发言；

（五）被诉人或其人答辩；

（六）当事人双方辩论。

双方辩论终结，由首席仲裁员按申诉人、被申诉人的顺序征询最后意见，并可再进行调解。当事人不同意调解或调解不成的，应及时评议，作出裁决。

第三十二条  对重大疑难的房产纠纷，仲裁庭可提请仲裁委员会评议、决定；仲裁委员会也可以自行评议、决定；对仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。

第三十三条  仲裁委员会或仲裁庭进行评议时，实行少数服从多数的原则。评议笔录应由仲裁委员会或仲裁庭组成人员签名。评议中的不同意见要如实记入笔录。

第三十四条  仲裁裁决必须以书面形式作出，由仲裁员、书记员署名，并加盖仲裁委员会印章后送达当事人。

第三十五条  裁决书应载明下列内容：

（一）当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所；法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；

（二）申请仲裁的事项、根据的事实和理由；

（三）裁决认定的事实、理由和适用的法律、法规、规章；

（四）裁决结论和仲裁费用的承担；

（五）不服裁决的起诉期限。

第三十六条  当事人对仲裁裁决不服的，可在接到仲裁裁决书之日起十五日内，向房产所在地人民法院起诉。逾期不起诉，裁决即发生法律效力。

第三十七条  当事人对已经发生法律效力的调解协议或仲裁裁决必须履行。当事人一方不履行的，对方当事人可以申请房产所在地人民法院强制执行。

第三十八条  房产纠纷受理后，裁决宣告前，申诉人要求撤回仲裁申请的，是否准许由仲裁委员会决定。但被诉人反诉的，不准许申诉人撤回仲裁申请，应继续仲裁。

第三十九条  申诉人经两次合法通知，无正当理由拒不到庭的或未经批准中途退庭的，视为自动撤回仲裁申请。但被诉人反诉的，可缺席仲裁。

被诉人经两次合法通知，无正当理由拒不到庭的或未经批准中途退庭的，可缺席仲裁。

第四十条  仲裁委员会在处理房产纠纷过程中，发现该纠纷不属仲裁受理范围的，应终止仲裁并书面通知当事人。

第四十一条  仲裁委员会主任或副主任对本级仲裁委员会已经发生法律效力的仲裁裁决，发现确有错误，认为需要重新仲裁的，可提请仲裁委员会讨论决定。

青岛市仲裁委员会对各区、县级市和青岛经济技术开发区仲裁委员会已经发生法律效力的仲裁裁决，发现确有错误的，有权指令该仲裁委员会重新仲裁或自行仲裁。

重新仲裁的房产纠纷，应另行组成仲裁庭进行。

第四十二条  仲裁委员会仲裁房产纠纷，应当在受理之日起六个月内处结，有特殊情况需延长的，经同级仲裁委员会主任批准，可延长三个月。

第五章  附  则

第四十三条  参加仲裁活动的当事人和有关人员，应当遵守仲裁纪律，凡违反本条例有关规定，妨碍仲裁人员执行职务，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》应予处罚的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十四条  当事人参加房产纠纷仲裁，应当向仲裁委员会交纳仲裁费。

收取仲裁费用的办法由青岛市房产管理局、青岛市物价局制定，报青岛市人民政府批准。

第四十五条  本条例具体应用中的问题，由青岛市房产管理局负责解释。