商业综合体行业研究精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇商业综合体行业研究范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：城市综合体；成本管理；限额设计；分析与探讨

中图分类号：S611文献标识码： A

引言

限额设计是地产项目成本管理中重要的一环，对成本控制的成效具有决定性作用。在住宅项目中，限额设计相对成熟，而对于综合体项目，限额设计工作面临的问题和困难就如同综合体项目的特点一样相对复杂。

一、综合体项目的特点分析

主要就与住宅产品的差异，分析对成本管理有影响和制约的三项主要特征，包括业态全、规模大、商业多。

1、业态全。一般的城市综合体项目，都属于复杂建筑群的集成，其业态涵盖全，包括大型商业MALL、商业街、酒店、写字楼、住宅、底商等，各业态之间相互作用、互为价值链，是与住宅类有很大区别的房地产产品。而每一种业态，都有其不同的管理特点和成本需求，很难像住宅产品一样可以借鉴和类比；各个业态同属于一个地块上开发，在建筑和结构上相互联系，但因大多是先后开发，又是相互制约。

2、规模大。由于城市综合体项目的功能定位，它需要满足人们购物、酒店、办公、居住、出行、文化娱乐等多功能、复合型的需求，它必须是一定规模的建筑群。以上市公司宝龙地产的三大标杆项目为例（上海七宝、杭州滨江、厦门湖边），占地约8万平米，总建筑面积约40万平米。同时，为满足停车的需要，地下建筑面积一般较大，占总建筑面积的35%左右，基本为全地块全地下室，甚至部分或全部二层地下室。

3、商业多。一般的城市综合体项目中，商业属性面积的权重比较高，纯住宅面积权重相对低，甚至于部分项目依托于周边住宅而属于纯商业地产项目；而商业部分，政府在土地出让条件上也会硬性要求较高比例或一定年限的自持。而商业部分的盈利模式，不同于住宅项目，商业的核心收益来自于商业交付后运营的租金回报和物业升值（具体与自持比重有关），而不是在交付前的一次性销售收入。

二、综合体项目的限额设计中面临的问题

我们从2008年的金融危机让地产行业刮起“设计优化”的培训浪潮中可以看到，尽管高房价、高利润在一定时期会掩盖住设计不经济引起的浪费、大部分房企不是很重视“限额设计”，但终究还是回归正道，这六年来，各大房企都制定了有自身特点的限额设计标准，相同产品的限额设计指标也不断被刷新。在此过程中，各大房企在限额设计上已有经验可循，各大设计院也已基本接受和能较好的配合。因此在地产行业，早有领军企业吹响号角“让设计师的那支笔不再显得那么重要”、“让设计决定成本论在房地产行业（住宅产品）中失灵”。

而对于综合体项目，并没有这样乐观。

综合体项目因其业态的复杂性、档次定位的差异化，因而单一性相对住宅尤其突出，我们在确定限额设计目标时，基本没有同类项目可参照，难以确定令设计师信服的标准。尽管最终也能在设计合同中落实限额设计目标，但设计师基本也是抱着试试的态度、或者侥幸心理，何况客观存在着综合体项目的建筑空间大、平面异型、结构受力复杂等这样的理由。同时，如何核算指标，也会因住宅、商业各业态交错、地上地下相互影响，也使得如何核算各业态含量指标变得复杂。在这种复杂的情况下，如何落实限额设计，这是我们需要探讨和解决的问题。

三、问题的探讨和解决

（一）区别对待、合理确定目标

确定一个目标不是难事，但确定一个可以被设计师认同、并且努力去实现的目标不容易。我们可以在网上搜索到“南宝龙、北万达”这样在商业地产界数一数二的企业的限额设计目标，我们对比后会看到有很大差异。如果拿来就用，显然不可行，我们需要考虑结合企业自身特点进行一些调整，然后确定一个符合企业发展阶段和管理特点的目标。

而在限额设计目标的确定原则和方向上，我们需要充分认识到商业产品与住宅产品的差异性，实事求是、区别对待。

我们对于综合体项目中的地上住宅、地下室工程，应设定严格的、处于行业先进水平的限额指标，这一类型的建筑相对简单、限额设计工作相对已成熟，我们力求做得更经济，往精细化设计方向努力，向行业标杆靠齐。

而对于地上商业MALL、酒店、写字楼等产品，因为对物业增值目标的追求，在外立面效果、建筑功能、建筑品质需求相对高得多，不能在限额指标上苛求，以避免制约设计师的建筑发挥。因而可以设定较为保守的指标，或与设计院充分沟通后确定一个双方都可接受的指标，或者是设定一个指标范围、允许上下浮动等较为灵活的目标。也可以同时在合同条款中设定激励条款，如设计结果低于限额可以有奖励，或者设定不同合同单价，以对应不同的设计结果，体现优质优价。不管物业形态的建筑外形有多么特殊、结构计算有多么复杂，限额设计指标必须有。

（二）化整为零、抓住重点和难点。

由于综合体项目中，商业所占面积较大，住宅面积对较少，总体来看，商业是主要部分，是重点。而的地下面积所占比重较大，约占总面积的1/3左右，而其结构成本一般是地上部分的3倍左右，这样看来,对于总体项目的结构成本而言,地下与地上在总金额上大体相当，各占50%。而地下工程对项目品质的影响度弱、客户的敏感度相对低、管理阻力相对小，因而地下部分的结构工程是综合体项目限额设计的重中之重。采取的工作方法与住宅产品相差不大，只是需要注意商业区域与住宅区域的需求差异。

而地上部分，尽管面积大、结构指标离散性大，但因其对项目的品质敏感度高、管理阻力大，而结构成本所占比重相对低，因而结构成本不是地上部分的重点。我们再进一步对大商业的地上部分的成本进行拆分，依次大致是室内精装修、综合机电及设备、外立面幕墙、结构工程等。因此，对地上商业部分的限额设计工作，就不能类似住宅一样局限于结构指标上，应更加关注内外装饰、机电设备等专业上。而这两个专业对项目品质影响较大，因而是综合体项目限额设计的难点。

总之，在限额设计工作的重点分析时，只要充分认识两个区别，即商业与住宅的区别、地下与地上的区别，在此基础上分析其特点，就能把握住限额设计的重点和难点。

（三）化繁为简、剥离矛盾点和化解冲突。

在商业产品上，由于业态的复杂性、建筑和结构相对复杂，加之我们自身有追求品质、效果的愿望，因而限额设计的落实的阻力和难度更大。比如我们在进行商业区域地下车位的优化时，要减少柱距、降低层高，那我们会面临这样的矛盾“地下柱距小了，地上商业开间就不够了，品质就降低了；地下车位数量少了，今后客流量增加了就缺少车位了”等等。

在目标的实现每一个环节，我们会面对很多类似的矛盾和质疑，需要我们转变思路，在商业产品的限额设计管理中，不局限于技术经济指标的衡量，而需要以满足公司对品质的追求为核心，以价值工程为手段，以最大化的投入产出比为衡量标准，进行多方案比较、多材料比较的技术经济分析、比较、决策。

同时，我们也需要运用“化繁为简”的方法，对复杂的综合体建筑构造进行拆分，剥离出有矛盾、有问题的局部区域，然后一一化解。我们可以把综合体项目在平面上划分为住宅、商业，在立体上分割为地下、地上。然后分别分析各个区域在设计、成本上的特点，区别对待。例如在确定车位数量时，商业区域需要考虑今后若干年的客流量进行车位预留，而住宅区域要尽量减少车位数量；在确定地下室柱距时，商业区域的地下室，有一部分在地上商业的投影下，会受地上建筑的约束，难以按经济柱距设计，但投影面积以外的区域仍应按经济柱距设计；在确定地下室层高时，也需要区域分住宅区、商业区，住宅区按最小层高设计，但商业区要考虑因素较多，既受地下有局部商业、局部货运通道的影响，又要考虑在预留机械车位的方案。

（四）工作前置、流程优化，为管理工作留出时间和空间。

在制度层面，需要我们甲方做更多的产品标准研究、技术方案的比选等前置性工作，用标准化的文件更清晰地表达我司的设计意图和要求，指导设计院去落实。同时，通过对设计工作流程的优化和再造，减少在专业设计上的等待时间、减少各专业间的错漏碰缺问题。

例如在结构专业上共性问题的研究应前置，如基坑支护方案的比较、基础形式的选择、地下室顶板结构形式、主体结构选型的比较与优化等专业性的总结和研究应有计划性的完成并形成标准化成果，可以指导各个项目的设计管理工作；

在部品的研究方面，针对综合体项目的特点，对于一些综合体项目特有的、通用的构件进行研究、总结和规范管理。比如万达集团对采光顶的结构设计进行总结和研究，于2012年就制定了《采光顶的结构限额设计管控标准》，在综合体项目的限额设计管理进程上迈出了精细化的步伐。

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【关键词】商业办公综合体;项目建筑;配电系统设计

不同于单纯的商品房建筑，商业办公综合体项目占地面积大，用电负荷量大，需要发挥出多方面的功能。现阶段，能够用于商业办公综合体项目中的配电工具不断增加，技术也不断升级，给予配电系统设计提供了夯实的物质基础。如何在这样的背景下，做好商业办公综合体项目配电系统设计工作，是建筑企业普遍关注的问题。

1.国家对于商业办公综合体项目负荷等级和供电要求的规定

1.1 国家标准规范

JGJ16-2008《民用建筑电气设计规范》

GB50052-2009《供配电系统设计规范》

1.2 规定的详细内容

依据《民用建筑电气设计规范》的相关规定，凡是商业办公综合体项目，都应该配备一级负荷的备用照明，一级负荷的疏散照明。而《供配电系统设计规范》中，明确提出一级负荷应该采用双重电源供电方式，也就是说，如果集中一个电源出现了故障，另一个电源应该可以满足其正常运行。在此过程中，一级负荷的供电要求要想得以满足的话，应该从城市电网接入两路独立10kv电源。计算机系统应该划分为一级负荷中的重点和关键，因为其容量比较小，消耗电能不大，可以以UPS作为其应急电源，此时不会设置相应的柴油发电机组。当然，如果电网建设中，不能提供相互独立的电源，就应该设置自备柴油发电机组。

2.商业办公综合体项目配电系统设计流程

商业办公综合体项目配电系统设计工作是一项系统化工作，涉及面广泛，牵涉内容多样化，需要从多个角度去进行详细设计，以保证整个商业办公综合体项目供电需求的满足。具体来讲，其主要涉及到以下几个方面的内容：

2.1 科学选择商业办公综合体配电变压器

在商业办公综合体项目配电系统设计的过程中，配电变压器是很关键的设备，合理科学的配电变压器选择方案，是保证其发挥功效的重点所在。因此，我们应该积极做好商业办公综合体配电变压器的选取工作。

一般情况下，配电变压器的选取设计到两个方面：

其一，变压器的数量;

其二，变压器的容量。

在此过程中，秉持商业办公综合体供电可靠性，安全的原则，确定其数量和容量。

2.2 合理选择相对有效的供电方式

一般情况下，商业办公综合体供电方式主要分为10kv高压侧双电源进线和单电源进线两种方式。具体来讲，双电源是经过联络开关后，实现与变压器的联通，低压侧多数是以单母线分段的方式来运行，这种模式安全系数比较高，能够保证用电安全需求，但是投资消耗比较大，因此往往适用高档的商业办公综合体系中;而单电源，是低压侧单母线不分段，成本消耗比较低，在稳定性和安全性不如双电源，能够满足大多数的普通商业办公综合体的用电需求。因此，我们应该结合实际情况，合理选择相对有效的供电方式。

2.3 科学设置商业办公综合体配电所

对于商业办公综合体项目来讲，配电设计过程中配电所位置的选择尤为重要，一般情况下需要考虑一下几方面的因素，以保证成本最低，安全性最好，能够切实满足用户的用电需求。

其一，保证负荷分配的合理性，安全性，控制高压供电半径范围，使得其处于合理的范围内;

其二，设置商业办公综合体用电负荷中心位置的时候，保证进出路线的便捷性，以最大限度的实现电能的节约;

其三，对于规模比较大的商业办公综合体项目来讲，应该本着用电稳定和安全的原则，实现用电负荷的划分，合理设置多个配电所;

其四，由于商业办公综合体内部的楼宇高度有着比较大的落差，就应该积极对其进行划分，科学设计和规划供电范围;

其五，处理好配电所与商业办公综合体之间的空间安全，保证其处于安全的距离。

2.4 实现监控系统设计工作的监督和管理

从理论上来讲，商业办公综合体供配电监控系统的设计，是保证配电设备安全运行的有利保障。随着现代化技术的融入，如电子技术，通讯技术，传感器技术和计算机网络技术相继成为其重要组成部分，使得商业办公综合体配电系统的设计质量不断提高。

在监控系统设计工作过程中，应该注意以下几方面内容：

其一，处理好监控系统工程成本与效能之间的关系，保证以最小的消耗获得比较理想的效能;

其二，依据实际情况，保证监控系统符合珍格格综合体项目的特点和需求。

2.5 详细制定高效的配电系统方案

首先在配电系统方案确定的过程中，应该依据变压器安装容量和计算负荷，实现管理者，供电部门的有效沟通，从而制定高效的配电系统方案。

具体来讲，其主要涉及到以下几个方面的内容：

其一，确定消防系统的管理模式，开展塔楼综合体的设计工作;

其二，依据当地相关建筑规定以及建筑工程个需求，可续设置专用变电站，并且控制其容量需求;

其三，弄清楚进线电压等级和进线位置，尤其是专线能够出现多少负荷，如果在此过程中采用双回路供电方式，供电部门应该将注意力放在电源可靠性方面;

其四，依据用电设备的负荷登记，计算出负荷容量，在此基础上确定引入多少进线，以保证项目工程成本投资的合理性;

其五，依据民用建筑节能条例的相关规定，安装用电分项计量装置，避免大功率冷主机难以启动。

3.结束语

商业办公综合体项目配电系统设计过程复杂，需要使用专业化的人才队伍，在遵守国家相关规定的基础上，积极做好与供电部门之间的沟通，以满足用户的用电需求为落脚点，做好各项配电系统的构建工作。在此方面，我们还应该积极去学习先进的配电系统设计经验，将其纳入到自身配电系统中去，以实现配电系统的完善发展。

参考文献

[1]建设部工程质量安全监督与行业发展司，中国建筑标准设计研究院.全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007）电气[M].北京：中国计划出版社，2007：52-66.

[2]朱瑞杰，于，夏增极.EPON 技术在配电网自动化中的应用[J].电力建设，2011：32（6）：49-53.

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关键词：人性化视域；城市；商业综合体；空间设计

Pick to: urban commercial complex to effective play to meet shopping consumption main body function, must be reasonable design of commercial complex. As the advocate of people-oriented concept, humanized design is one of the design to conform to the commercial complex development purposes, above the city complex commercial space design also requires a lot of introduced human elements to guide consumers happy shopping, especially in the traffic space, the shopping space and external space, the space of commercial building design fully consider human factors, this article will analysis from all aspects of humanized space design in these urban commercial complex.

Key words: human vision; City; Business combination; Space design

中途分类号：B834.2 文献标识码：A

0引言

城市商业综合体是现代化商业建筑发展的产物，是随着人们生活水平、物质文化需求不断提高而为适应现代消费方式而衍生出来的。社会在发展，商业综合体服务、面对消费对象日趋多元化。伴随城市与建筑之间关系的越来越紧密，商业综合体空间为城市形象扮演着更重要的角色。这些因素都使得商业综合体空间环境的设计与其它城市公共建筑相比更具复杂性。此外，人们消费观念与消费行为的进步，要求商业综合体空间不光在物质方面满足需求而且要在精神、情感等人性化方面上也要跟得上需要，这使得在商业综合体空间设计上有了更新的要求和发展方向。

1 城市商业综合体空间概述

城市商业综合体是一个公共、开放、功能多元化的城市建筑群体，是城市建设的构成的重要部分，同时也是经济发展和消费活动进行的主要平台。随着区域经济的飞速发展，人们消费水平的提高，都要求商业综合体具备高效率、多功能综合性，在这一需求下，集购物、酒店、办公、酒吧、公馆和休闲娱乐于一身的商业综合体空间设计成为了城市商业建筑发展必然趋势。超大建筑规模为起点的大型商业综合体充根据各自的作用将办公、购物、餐饮、娱乐等功能进行有机结合，这样可以为不同行业、不同阶层消费群体提供色彩丰富的现代都市环境，以满足城市消费者日常需求。商业综合体空间一般由展示、购物、休闲等功能空间有构成，通过人性化设计与各种功能空间的组合，使其成为以人性化建设为基点，给消费者服务的多元化商业综合主体。

2 城市商业综合体人性化空间设计要点

1．商业空间总体设计要点

在现代化商业综合体空间设计中为体现“以人为本”的理念，现代设计强调顾客消费空间与服务者工作空间多样化有机的结合。以最常见的中庭结构为例，各层营业厅环绕中庭展开，丰富了空间的层次，通过中庭把光、影、色彩、扶梯、楼梯、绿化等巧妙地组合起来，形成一个动静交织、形态各异、极富艺术魅力的空间环境[2]。在内部设计上可利用地板或顶棚的形式差异、灯光照明、色调对比、空间结构变化，对消费者起到引导作用，消费区域内应该有明显的标识通达的径路，可以让消费者能够轻易到达欲往区域。

2．功能与风格定位设计要点

现代城市商业综合体多元化功能囊括了休憩、办公、娱乐等多种消费功能，自身建筑非常庞大，人流密集，还由于各个经济发展状况、消费水平的差异、人性化设计认识的不同，商业空间的设计也不尽相同。随着城市消费水平快速发展，商业化形态多样的今天，综合体商业空间的设计首先要着眼于准确定位建筑在城市建筑群中的主体功能，并使建筑形态之间、建筑与外部社区、环境之间呈现出和谐、共生和互补的状态。

3．商业建筑交通设计要点

为了使得商业建筑外部交通顺畅便捷，设计上应该尽量在建筑周围设置足够的人流、车流集散空间和缓冲空间，使其作为室内外的一种过渡，避免同城市道路发生冲突。出入口的设置处理，也是交通组织的主要内容之一，由于商业建筑往往靠近城市干道，因此就涉及到其出入口与城市干道交通相协调的问题，否则将影响到商业综合体自身的正常运转和城市干道交通的运行。出入口的流线组织，应做到交通与流线设计的合理性，尽量减少和避免人流的不合理交叉。流线主要划分为人员流线和货运流线，两者出入口位置应临近各自的功能区段，且相互间有一定的间隔，顾客人流较大，流动频率高时，可分设多个出入口，引导人群有序地流动，而卸货停车处，通常设置在较隐蔽处，以免影响交通和环境美感。

3城市商业综合体空间人性化设计分析

3.1购物空间人性化设计

商业空间中的购物空间主要功能是提供服务者与消费者交换货币与物品的空间平台，是商业空间的主体。对购物空间进行人性化设计主要是为了给消费者选购商品提供方便舒适的环境，提高商业效率。通常，商业空间中的购物空间可以分为敞开式空间与封闭式空间，其中敞开式空间又可以分成半敞开式空间与全敞开式空间[2]。敞开式空间主要侧重于商品展出和陈列，这样消费者方便直观的看到欲购买的物品。封闭式空间相对于传统的商业空间利用方式上来讲，不方便消费比选商品，现在开始慢慢被淘汰掉了。在设计敞开式空间时，应充分根据物流情况合理布局以免造成商品在某区域内产生堆积。另外，还应该在设计时充分考虑售后服务、娱乐等功能于购物空间中。在购物空间通道内设置座椅或专用休息场所等方便消费者休息，这样可以使购物空间更加显得人性化。

3.2交通空间人性化设计

商业空间相关交通空间应当便捷、通畅利于消费者进行消费活动。商业内部的交通空间一般情况下可以分成垂直交通空间与水平交通空间两种。交通空间实行人性化设计应当从以下几个方面进行[3]：

1．消费者通道宽度。消费者通道是供消费者通行的空间，应当具有足够的宽度，确保交通顺畅，同时又要避免通道过宽而导致的面积浪费现象。

2．空间出入口。空间出入口设计对消费者流线组织起到非常重要的作用，其位置必须合理布置，选择适宜的形式，在出入口应当设置引导提示牌。根据消费者的流线和人流大小，确定出入口的宽度、数量、分布位置。

3．垂直交通布置。自动扶梯、电梯与楼梯是垂直交通的主要联系方式。在具体设计中，可以根据城市综合体的规模合理利用几种不同形式的垂直交通方式，确保能够迅速地疏散、引导消费者人流。自动扶梯应当设置在较明显的出入口位置，方便消费者利用便捷的竖向交通，增强上下空间的串联性。

4．商业区步行空间也是整体商业交通空间的重要组成部分，使得商业区与商业区相互连通。基于人性化商业区步行空间的设计应该是舒适的、相互交通的，以人为本的内涵就是给人以人文关怀，设计人性化的商业区步行空间，对于一个城市商业的发展和对人们的生活水平的提高有着极其重要的作用，是城市让生活更美好的发展需求。对商业区步行空间中环境和路径的设计研究出具体可操作的方案，充分体现出人性化的重要意义。

3.3商业建筑外部空间人性化设计

随着人们文化和生活水平的不断提高，近年来人们商业建筑的外部空间也有了新的要求。以构建人性化的空间研究为目标，将人们的消费行为和消费心理作为研究对象,结合现代化建筑美学和我国历史文化背景对商业建筑外部空间中人性化因素进行分析，根据人们消费心理学的特点，充分考虑与周围建筑物协调化和景观保持一致性，构建出与人的生理与心理两方面都相符的人性化空间环境。研究人性化视域下商业外部空间设计的有效方法和实现途径,构建出切合人性化原则的商业外部景观。从而提高人们视觉舒适感，给人们购物带来愉悦。同时可以促进人们在该空间中进行各种消费活动,最终构成一个舒适有现代化美感的商业外部空间,引导人们消费的同时也给我们的城市增添了一份美丽的景色，形成标志性的商业群体。

3.4辅助空间人性化设计

将商业空间中的辅助空间采用人性化设计后，比如：咨询台、综合服务台、洗手间、休息区等可以在整体上增强商业空间的人性化指数，从而提高消费者的舒适度、满意度。在设计综合服务空间时，我们更应该侧重于空间构成的识别性，可以运用不同的外形、标识等指引消费者使其快速、准确地找到所需的服务空间位置。此外，在这些辅助空间中可以添置小的雕塑、鱼缸、盆景等营造景观氛围，提高人们购物美感，同时也提升了整体辅助空间的使用质量，从而满足了消费者身心需求，增加人们的消费欲望，无形中提高商业效益。

4结语

在城市让生活更美好的倡导下，为了增强城市综合体为人民服务的功能，就必须在城市综合体的各个空间的设计上都充分考虑人性化因素。人性化设计也是现代化建筑发展的主要方向之一，在具体实施过程中，应当遵循开放性、多样性、可识别性等多项人性化原则，构建和谐唯美的城市商业建筑群，为人们营造美好的生活提供平台。

参考文献：

[1]胡启鹏，现代城市城市综合体商业空间设计[J].城市规划与发展,2011

[2]王云，现代商业建筑设计[M].北京:中国建筑工业出版社,2009

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【关键词】商业综合体；特色铺装；小品雕塑；夜间灯光；植物色块

绪 论

商业综合体将成为城市建筑发展进步的标志，同时这也是城市发展的需求。商业综合体的高速发展，带来了新的景观思考方向。建筑结构和景观绿化的良好结合，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，充分发挥出地标性和艺术性特色。通过标志物、小品、特色家具、植物、铺装、灯光等手段形成丰富的景观与宜人的综合性空间环境。

商业综合体在发达国家的出现至今已有50多年，中国的综合体发展正处于一个蒸蒸日上的蓬勃发展时期，各大城市都结合自身特点踊跃的建设综合体，为老百姓的工作、生活、休闲带来极大便利【2】。

随着城市综合体的日益发展，中国城市的发展也显现出更加和谐、有序的特征。近年来，随着中国城市化进程的推进，上海、北京、广州、深圳、成都、沈阳等城市已经开始大力开发商业综合体，并日趋成熟。

设计实例

沈阳龙之梦亚太中心成为沈阳最新商业地标。它代表了新都市主义生活全新高度，堪称沈阳乃至中国商业综合体典范。按照规划，沈阳龙之梦亚太中心将是全国乃至世界单体建筑体量最大的一站式购物中心，它也是沈阳市迄今为止投资规模最大、设施功能最完善、经营模式全新的大型商业地产项目。该项目选址在中捷和沈矿原厂区，是沈阳市坚持老城区改造与企业搬迁相结合，优化城市发展格局的又一个成功范例【3】。

一、 项目概况

项目地点：辽宁沈阳

占地面积：557447.5平方米

设计日期：2007年

项目进展：已建成

获得奖项：沈阳龙之梦亚太城”设计方案在“2010第七届中国人居典范建筑规划设计方案竞赛”中被评为最佳景观设计综合金奖。

二、 设计理念

公共空间是商业综合体的外部灵魂，是真正对公众开放的区域。来这里的人目的各异、行为特点各异、需求也不同。景观设计根据人的行为特点给予合理的功能设计，同时还可以根据需要做好空间的引导作用，使空间功能合理，景观合宜。简约、时尚的现代主义风格诠释了项目的景观设计思想。通过对环境的精心设计，将简约主义风格、时尚元素和现代城市美感融入其中，使之突现出独具区域性特色、独特标志性的景观。

三、 景观构成要素

1、特色铺装

（1）集散广场铺装

在商场的几个主要入口处都有几何形式的铺装，采用黄锈石花岗岩打底，与黑白灰三色的大面积总体铺装的色调对比强烈。大块面的直线形式的铺装具有鲜明的导向性，把人流引向商场方向。铺装上还镶嵌了具有方向指示性的灯带，指向商场。

红星美凯龙商场前的入口处用了红色、黑色和黄色的花岗岩涂鸦了一副几何形树杈图案，形式与美凯龙的建筑外表皮相呼应。

（2）铺装排水

每条通道的两侧均设有整齐统一的黑色卵石排水沟，很好的解决通道排水问题。

几何图案铺装及水景的周边设有线型排水沟，与石材收边一起，勾勒出它的几何线条，解决了场地的排水问题。

2、景观小品

（1）水景

三个造型独特、设计新颖的景观水景：

办公楼入口水景：由毛石、玻璃和涌泉组成的LOGO水景墙，粗犷中透露出细腻。两边的植物色块和矮墙灯箱与铺装相融合。

红星美凯龙广场上的几何水景：镜面花岗岩、玻璃、和不锈钢小品组成了一个现代感强烈的跌水水景，与广场上的几何铺装交相辉映。

酒店广场的万马奔腾大型水景：水景中央的大型喷泉边上围绕着姿态各异的铜马，变化万千。水景一侧采用了跌水墙和阶梯花坛的形式来消化场地与城市主干道的高差。这组水景休眠时就是一组大型雕塑，水景开启时万马奔腾、气势磅礴。

（2）室外家具

在商业项目的传统大面积功能性铺装上，设计一组组造型独特的景观小品与室外家具，点缀在铺装节点上。把铺装化整为零，既不影响功能性，又做到场地空而不旷。

小品和家具设计中材料的使用与建筑相呼应，细部体现为玻璃、金属材料、光面石材和植物的巧妙组合和衔接。

挑空的流线型坐凳与地面铺装相结合，坐凳下的镜面花岗岩内镶嵌着暖黄色地埋灯，夜间闪闪发光。几何形通道的两侧设计了通长的黑色光面花岗岩坐凳，表面做了叶蔓形式图案的喷砂处理，精致而唯美。坐凳下方单侧安装了LED灯带，到了夜晚几何线条感十足。拉丝不锈钢的圆锥形坐凳，放置在休闲区的环形铺装内。到了夜晚，坐凳就会被一圈圈暖黄色的光环围绕着。一组大小不等的大型雕花镂空不锈钢光球，散落在广场的角落里。

两条放射形通道的两侧设计了休闲空间。可参与性的景观，步道、挡墙、条石坐凳和灌木色块构成横向景观带，舒适宜人。这不仅是一个放松的花园，更是一个户外聚会的好场所。

（3）指示系统及广告牌

整个商业区都特别设计了统一的、具有现代感、线条感十足的指示系统标志。

在交通节点、视觉交点等明显位置设置了广告灯箱、流水牌、大型广告牌、三角精神堡垒等标志性性小品。

3、夜间灯光

整个商业区的夜间灯光系统，除了满足必要的功能需求，还对夜间景观效果的一个补充，同时也更好的更好的烘托了龙之梦的夜间商业氛围。

沈阳龙之梦的整个灯光设计也是非常丰富的，灯带、地灯、特色草坪灯、灯柱以及各种发光的雕塑小品等……结合建筑内部的灯光和LED广告屏，可以用“绚烂”二字来形容整个灯光设计。暖色光源让着冰冷的夜里，加入了这无比温暖的情怀和全新的视觉体验。

4、植物配置

绿色植物在整个景观设计中起到了至关重要的作用。在繁忙的都市中，为市民提供一片令人心灵舒畅的“绿洲”，脱离现代都市的喧嚣与嘈杂。龙之梦的植物设计以灌木色块为主，简洁明快，多变的颜色也丰富了商业的氛围。商业外侧靠近主干道区域种植了高大乔木用以遮挡车行道的烟尘与噪音。常绿树种以当地的松柏类为主，再配以色叶树银杏等丰富色彩。不求紧密而是用合理的种植间距，利于植物生长。

高大乔木和低矮灌木组成的植物配置，独留下中层空间这个间隙，为了便于人流的视线穿透，让商业广告信息一览无遗。

结 论

如今，商业综合体的规划与设计将成为重点方向之一。设计注重将艺术、人文、自然与景观设计融为一体。

这些商业综合体在融入现代商业特征、符合都市发展的同时，更能体现出对人文、环境、心灵与美的洗礼与焕发，让人们在紧张的都市节奏之余生活得更舒适、自在与放松。让城市更宜居、让生活更美好――为此付诸持之以恒的努力。

用朴实的材质和设计独特的小品充实和装点我们的环境，购物的激情和身心的放松在此碰撞，人们的精神和需求得到满足，美妙的体验由此产生，场所便融入了人们的记忆。

参考文献

[1] 商业综合体摘自百度文库

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但令人感到措手不及的是，伴随着城市商业的趋于饱和和日益激烈的市场竞争，以百货业为典型的商业地产加速转型购物中心，外资大卖场为代表的另一商业地产业态逐级下沉至三、四线城市，围绕着百货、大卖场、城市综合体等商业地产的一场纷争已经悄然来临。

抢滩商业地产

数据显示，2012年全国商业地产累计开发投资12000多亿元，同比增幅近三成。强劲的经济发展，城市化重心下移的推动为三线城市布局以综合体为主的商业地产带来了全新机遇。据不完全统计，截至目前，已有华润、金科、绿地等多家房企先后进入二线城市，抢滩布局以商业地产为主的城市综合体。二三线城市已经成为一线房企的必争之地。

以郑州为例，“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、区域购物中心等项目如雨后春笋般出现，商业地产热度空前，王府井百货、二七万达广场、华润印象城等发挥着越来越强的示范效应。

“从郑州来看，大型商业地产项目可谓到处开花。”河南省商业行业协会副会长何宏剑说。

他表示，由前几年的宝龙城市广场、丹尼斯七天地引领郑东新区的商业地产，到升龙集团开发的曼哈顿广场、升龙国际中心等项目，再到万达广场、锦艺国际华都、西元国际广场等大型购物中心在郑州西区的建成开业，都成为近年来商业地产项目的代表。

“这些大型购物中心吸引了国内外零售巨头沃尔玛、家乐福、大润发、永辉超市、王府井等大型商业企业加快布点，传统的社区商业也是风生水起，郑州商业地产正酝酿新的发展变革。”何宏剑表示。

大体量、全功能、全业态。作为城市的地标性建筑，一座又一座“城中之城”在三线城市拔地而起。有业内人士指出，目前商业地产已经进入城市综合体的大时代。但需要注意的是，在促进城市经济的同时，城市的消化能力对综合体也是一个严峻的挑战。

据统计，国内三线以下（含三线）市场百货容量约4000亿元，但仅在2011年到2013年间，三、四线城市商业地产数量就增长了10多倍。在国内30万～40万人口能够支撑10万平方米的购物中心，但现实状况往往有超限之虞。看似繁荣的三、四线城市，商业地产往往存在缺乏专业能力、同质化井喷、招商艰难等困境。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对此说，城市综合体的发展应该与产业支撑相配套，如郑州这样的三线消费型城市，大型商业地产（包括城市综合体、百货、大卖场。商超等业态）的过剩发展可能存在隐患。

顾云昌表示，大型的城市综合体并非是趋势。新兴电子商务对商业运营成本下降的要求会导致住宅与商业地产的价格剪刀差逐渐缩小，利润空间降低。尽管传统的娱乐、餐饮、电影院布局需求不会减少，但其所占的业态面积较小，而综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。随着百货的退出，城市综合体存在进一步萎缩的可能。

倒逼业态转型

在商业地产市场火热的当下，蜂拥而进的投资氛围还得靠企业自身商业模式的打造。如果找不到更多有效的运营竞争模式，诸多狂热跟风的投资可能只能是“竹篮打水一场空”。近日从媒体传出消息称，在租金、人工成本剧增和网络购物的竞争下，大卖场等商业地产业态整体处境尴尬。外资零售企业沃尔玛、家乐福、乐购去年在华开店幅度同比平均降低27%，且都出现了关店现象。

1995年至2000年，家乐福、沃尔玛、乐购等外资零售商在中国市场进行第一轮跑马圈地。凭借世界500强的光环和地方政府招商引资的需求，外资大卖场以非常低廉的租金抢占了城市核心商圈的优质网点。然而十多年之后，首批门店的房租陆续到期，如今租金已经比当年翻了数倍，外资大卖场只好舍弃核心商圈而选择远离市中心的郊区发展。业内人士判断，在未来三到五年内，外资大卖场“逃离”核心商圈的案例将会越来越多。

“据我了解，本土企业能承受的最高租金大约是每平方米每天2.5元，但外资能承受的租金是2.2元左右。为什么会这样？主要是因为外资开店成本要高于本土企业，其对租金的承受也相对差一些。”一位零售业开发人员表示。

可以说，随着首批门店租赁合同陆续到期，外资卖场已经失去了因低价持有物业的先发优势。

事实上，经过数年发展，本土超市与外资竞争过程中逐步壮大了实力，形成了在某一区域的强势地位。比如，物美在北京、华润万家在深圳、苏果超市在南京、永辉超市在福建、步步高超市在湖南、家家悦超市在山东，上述本土企业在当地的市场占有率和经营能力超过了沃尔玛、家乐福、乐购等外资超市。

“如此来看，如果外资卖场让出城市核心商圈的位置并下沉至下一级城市，这一变化一方面将使得本土企业竞争更加激烈，另一方面也逼迫其他商业地产业态的转型，诸如百货运营商加速转型为购物中心。”顾云昌表示。

显而易见，在自持物业的情况下，如果开发商或投资商选择投资三、四线城市的大卖场等商业项目或者接盘外资卖场的运营，那么在招商过程中的项目定位以及规划就应该更谨慎了。

无独有偶，在诸多百货遭遇危机的情形下，随着消费者对社会化、复合化以及一站式的购物休闲生活需求的加强，百货运营商转入购物中心的态势将会更加明显。同时，土地成本高企下的租金压力、次主力店对于百货主力店地位的挑战，以及网购对于无体验式消费的冲击等现实，也是逼迫百货运营商不得不谋求转型的外在因素。而转型的背后，也是未来对开发投资此种商业地产项目带来严峻的考验。

转变盈利模式

不管是整体投资、开发还是单体柜台租赁，此种商业项目的发展终究要取决于运营效益高低，并非一蹴而就，从百货到购物中心，需要迎接的不仅是盈利模式的转变，更是既有思维定式的打破。能否成功运营跟很多因素相关，市场定位、周边消费潜力需求和经营者的统一管理等，都是需要关注的内容。

另外值得注意的是，随着商业地产规模化开发，租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，人们已意识到，并非销售商铺就不可能做好经营，商业租与售的“对错”思维将逐渐被“适合与不适合”思维所替代。

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关键词：旅游综合体开发；旅游房地产；开发模式。

Abstract:As the industrial structure upgrading，the travel structure from a single economic mode tothe persity gathered，comprehensive of trav-el mode，produced by tourism resources and land based，dominating by tourism leisure function，combinedwith large travel leisure projects，high quali-ty service facilities，the interactive development of leisure tourism of real estate and so on，as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples，defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept，analyzed the features of the model，Put forward development phase mode and application mode，and on this basis concluded development strategic measures.

Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。

纵观当今世界旅游业的发展趋势，正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势，“旅游综合体”这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生，它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的，融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目，本文基于这些项目开发实例的考察和分析，提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式———旅游综合体开发模式（Tourism ComplexDevelopment，T-C-D），即“旅游+房地产”的综合体开发模式，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。

1　T-C-D模式的概念及特征。

1.1　概念阐述。

“旅游综合体”是我国学者首创的词汇，国外几乎没有直接的相关研究文献，目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析，没有形成系统的理论体系，其概念也缺乏明确的定义，主要研究见表1。

结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点，对本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内，基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲功能为主导，以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心，以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。

1.2　T-C-D模式的表现特征。

T-C-D模式适应了世界休闲产业发展的潮流，作为一种休闲地产开发全新的生产力形态，是切合我国实际的必然选择。通过观察T-C-D综合体项目的表现特征，有以下表现趋势：①综合性突出，休闲产品多样。综合性是T-C-D模式的第一表现特征，主要包括：一是土地开发的综合性。T-C-D模式以泛旅游资源和土地资源为基础，实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。T-C-D模式从单一的资源打造形成泛旅游产业，融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业，通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚；三是功能的综合性，产业发展的综合性决定其功能配置的综合性，可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。

旅游综合体本身是一个大项目，它包括三类主体项目，即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目，主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密，各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。T-C-D模式的本质特征决定了它不但追求经济效益，而且追求环境效益和社会效益，追求全方位的综合性效益。此外，T-C-D在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。

②以旅游休闲功能为主导，休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变，T-C-D模式的主导功能必然是旅游休闲，同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能，构成所谓的“综合旅游休闲”。当然，在实际开发中主要是以一项或几项功能为主，再配合其他辅助功能共同发展。同时，在泛旅游产业构架下，综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心，这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产（如酒店、餐饮）、休闲商业地产（如商业零售、商务办公）、休闲住宅地产（如公寓、别墅）三大核心类别，也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等，这是T-C-D产品开发的核心。③多元混合性突出，服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样，功能具有多样性和复合性，居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切，互为补充，同时相关产业集聚、混合发展，这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求，它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务，推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代，具有良好的智力运营模式，充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。④政府参与主导，资金依赖性强。大量案例证明，T-C-D模式的开发成本和经营成本都很高，需要大量资金支持—运作，具有高投入、高风险、高收益的特征。同时，T-C-D模式的开发体量巨大、范围广泛，需要从区域发展的角度对其进行研究、分析，投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此，T-C-D的开发除了需要资金的支持外，离不开政府参与主导。从目前T-C-D开发的实例来看，地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。

2　T-C-D休闲地产创新开发模式。

2.1　理论模式。

成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值，创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益，只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施，打造有机旅游综合体，才能引来人流，留住人流，从而扩大其消费，将生地变成熟地和旺地，促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。

从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9]（图1）。

辅助引导模式：任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是T-C-D模式开发可依托的核心资源，T-C-D面向现代休闲市场需求，重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源，创造一个或者多个独特的核心吸引物，这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化，可以是打造的特色景区，也可以是一些核心旅游休闲项目，如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等，它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造，在原始土地上进行大环境建设，使其景观化、生态化、环境化，将原始土地变成环境土地，产生环境效益，这是T-C-D模式开发的前期工作，也是旅游地产开发的辅助依托。

主体支撑模式：一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人气的关键，主要目的就是为整个开发地带来客源，形成最初的消费者。但要留住人，构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求，主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集，形成了休闲聚集中心。这是T-C-D开发模式的关键和主体功能部分，也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值，把环境土地打造成人气土地，产生一定的经济效益。

辅助延伸模式：主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值，也能创造可持续的现金流，但要真正扩大其消费，提升土地的价值，获得土地开发上的巨大回报，就必须创造延伸发展中心，包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展，其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心，也是土地开发利润的主要来源，提升了土地的价值，将人气土地变成增值土地，产生环境、经济、社会的综合效益。

2.2　应用模式。

综观我国成功的T-C-D开发实例，依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分，一般形成“X+旅游综合体”的开发模式（X指核心资源、产品、功能或开发目的）。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10]，主要形成四大类别，即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发（表2）。

转贴于

“生态休闲旅游综合体”开发模式：该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能，开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展，为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使附近地产升值。从旅游起步，旅游改善环境，环境带动地产，地产促进其全面发展，是旅游与地产相互结合的典型。

“休闲商业旅游综合体”开发模式：休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物，是一种商业地产项目，主要是以综合商业为主要功能，其他娱乐、休闲作为辅助功能。

它其发展必须要有一定的游客基础，客源层次多样，辐射范围广泛，对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高，包括酒店、餐饮、交通、商业街，涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发，收益较高，土地增值快，市场趋向性强，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。

“文化创意旅游综合体”开发模式：该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物，进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体（建筑形式、再生场景、旅游活动等）创意性地表达、展示出来[11]，塑造一个具有特色文化个性的T-C-D品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力，对文化的修复、保护和延续具有重要的作用，一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的，形成独特的文化体验，产品的专属性较强，因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约，要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于T-C-D地区综合体形象的塑造。

“娱乐度假旅游综合体”开发模式：该模式基于市场规模大小投入巨资，专注于大型游乐项目的开发，以娱乐设施作为主要吸引物，加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容，吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低，不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚，但对环境、配套设施和服务有较高的要求，开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点，需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本，要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市，微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性，可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展，有助于泛旅游产业的形成，实现真正意义上的土地开发的巨大回报。

3　T-C-D模式开发的战略措施。

3.1　综合打造为指向，定位突破为先导。

T-C-D开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念，以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造，效益综合实现，这是T-C-D开发的第一要领。一个成功的T-C-D开发，已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区，整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能，一站式满足游客全方位的旅游体验需求，最终形成一种泛旅游产业综合发展构架，包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展，多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势，也是其赢得多元化市场竞争的关键，主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。

3.2　功能构架为核心，房产收益为支撑。

大量案例表明，T-C-D的开发是一个有序的推进过程，其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心，它们是整个T-C-D的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系，抓住功能构架这一核心，同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新，才独具吸引力。T-C-D开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢，因此，开发商需要充分考虑整个T-C-D地区的资金平衡，需要在延伸中心发展地产业，从中得到更多的、更快的收益，地产业无形中就成了T-C-D开发与收益的支柱，这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产，不局限以房子为核心，房子可能是主体，也可能是附属的配套设施，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。

3.3　专业团队为基础，操作运营为保障。

T-C-D开发模式错综复杂，开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中，要整体定位、整体规划、整体设计，并在以后运营中，要整体经营、整体管理，将开发模式与运营模式统一起来，无论是前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的T-C-D开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式，对T-C-D运营的要求非常高，无论是独立开发还是统筹开发，都要体现全局性、长期性、品质性，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营T-C-D地区的项目，才能够为目标市场提供周到的综合服务。

4　结语。

随着我国休闲旅游时代来临，旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式、产业转型模式已不能很好地适应旅游产业升级的需要，由此产生了T-C-D模式，它是旅游开发的最终形态，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象的体现方式。本文基于T-C-D实际案例的观察和分析，尝试性地对这一全新模式从概念、表现特征、理论模式、应用模式到开发战略措施进行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D开发模式是一个摆在理论界的全新课题，目前这个研究领域基本上没有形成系统的理论只有盲目的实践，更缺少相应的管理措施，因此，研究的后续工作就是进一步对T-C-D项目进行考察，形成一套成熟的理论来支撑指导相关行业发展。

参考文献

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[4]王国平。加快推进“1+6”工程全力打造南宋御街国际旅游综合[J].杭州通讯（下半月），2009，（6）∶5-7.

[5]毛润泽。旅游综合体：概念、类型与模式[A].第十五届全国区域旅游学术开发研讨会暨度假旅游论坛，2010.

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[12]林立民。休闲度假旅游地产市场的消费趋势与开发策略[J].中国高新技企业，2009，（17）∶90-91.

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【关键词】商业综合体；销售策划；招商策略；品牌；沟通

一、诺睿德国际商务广场项目简介

2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场，成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，新城大街与飞虹路交汇处，占地面积约8.46万平方米，是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点，以国际领先的城市规划形式――城市综合体，为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态，互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时，矢志将项目打造成真正的一站式生活城，满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。

二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段

持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中，商家应制订年月周的营销推广活动计划，并对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。

（一）第一个阶段是定位策略

一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。

首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况，比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢，在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别，这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少，消费力任何等。

做好SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么，推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析：

1、优势

本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营

不同规模的经营业态，有较强的满足力。

2、交通优势

项目位于该项目位于新城大街以东，天富路（原飞虹路）以北，丁三街以东，丙六路以南，交通便利，车流人流量大。

3、物业管理优势

发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进

经营理念，展现新型商业气象。

4、发展优势

本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。

5、弱势

处于非成熟商圈位置，停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟，必然面对激烈竞争。

6、经营优势

足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。

（二）第二个阶段是项目定位和品牌建立

这一阶段要为项目做一个很好的命名，同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者，同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立，特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下：

1、风格特色

以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位，从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。

2、品牌特点

鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。

所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例。

（三）第三个阶段是开业推广期

包括开业前后不同阶段的推广，也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的，都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。

另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等，所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。

从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

（四）第四个阶段是未来商业运营管理

并不是说推广使命已经完成了，在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划，思考如何很好地管理综合体商城的品牌，把一些新的品牌营销给消费者，让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。

（五）城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主，日常主要是租赁管理，管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源，往往有部分自营面积，整个管理体系是物业租赁+经营。

（六）例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主，在运营管理方面也是比较薄弱，万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统，同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。

在营运管理方面，万达购物广场重视以商业营运为中心，注重支持次主力店，建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程，将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。

可以自信的讲，将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来，摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。

三、商业综合体招商中的常见误区

（一）盲目定位，不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

（二）缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。

（三）单纯依靠广告招商

招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

（四）过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

（五）缺乏持续经营的商业管理观念

很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

四、开发商街类商业综合体项目的招商策略

（一）发商街类商业综合体项目的招商的总体策略

1、不求全面开花，只求重点突破

任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。

2、不求最高点，只求制高点

诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场，这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点，领先竞争对手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长，牺牲更多资源却很难获得正常的效益。

3、不求一步到位，只求小步快走

诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位，以求能够保证顺利开业，随着商圈的旺点变更，新商圈的形成都会影响到商场定位，所以本项目是在动态变化中，根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位，我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态，要不断去修正战略，慢慢做到兴旺发展该商圈。

4、“返租式经营”策略

近年来，“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般定为三至五年甚至更长，回报率通常按预期租金反向推算。售铺时，按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金（当然这样要求购买者主要是投资客，而非经营者），然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去，可以获得更高的溢价，亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心，所以，如果开发商看好项目市场前景，可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。

（二）商业综合体项目招商的总体思路

1、第一步：招商与住宅紧密粘合

商业地产首先是商业，然后才是地产；商业综合体的开发难度大，开发风险要比单一住宅项目大很多，建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作，通过与这些专业、知名的招商公司合作，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售，住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现，且能够积聚人气；而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处，尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。

2、第二步：推广写字楼与酒店

在完成第一步后，项目的市场影响力应该初步具备，此时推出写字楼较为适合，因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况；写字楼的推广建议租售结合，先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来，以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步，因为这两类业态之间有互补性。

3、第三步：商业放在最后推

商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩，项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系，住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补，并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量，使得能均匀去化，提升宗地价值完善功能。

4、确定项目的招商工作程序

（1）全国招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序，第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

（2）长春本市招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序，也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介行业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室，在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序，本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数，在保证合适特色商家数量的同时，招商人员应兼顾开发引导的功能，有计划有步骤地对适合预选商家选定，对理想商家洽谈。

策划工作，应以主力店超市的强势入住本商务广场，为诺睿德国际商务广场带来全新的理念，全新的内涵，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质工作做好铺垫。

（三）选择合理的招商时机

1、商业地产招商与销售

对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。

2、商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

（1）主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

（2）中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

（3）制定招商工作进程

（1）第一阶段：（筹备预备期）

①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；

②制定业态定位标准；

③拟定初步各业态布局方案；

④拟定与商家合作方式及条件标准。

（2）第二阶段：（初选储备供应商期）

①进入全国招商工作程序；

②进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；

③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建，培养团队协调性磨合；

④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；

⑤针对本市，将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案；并协调协助开发工作。

⑥本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；

⑦制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类。

（3）第三阶段：（审定确认供应商期）

①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；

②确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；

③辅商家洽谈合作条件，结果对比择优；

④评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金。

（4）第四阶段：（合同申报签订期）

根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书。

（5）第五阶段：（商户入场装修期）

①店铺设计基本标准设定，规定贯彻；

②与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；

③办理相关入场装修手续，进场实施装修店铺；

④做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。

（6）第六阶段：（招商持续期）

本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开场前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开场庆典活动的准备。

（四）做好前期规划，建立完善的商业服务体系

商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。

另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻，完善的商业服务体系包括以下内容：

1、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。

2、客户投诉处理流程

由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

3、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

（1）高标准卫生管理

对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

（2）绿色装修的统一管理

对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

（3）高标准管理各个停车场

鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

（四）成功招商的关键在于成功的沟通

商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

（五）合理把握赢利模式

选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：

一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，市场定位不准。

二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。

三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。

四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。

结语

总之，商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等，并形成清晰的招商规划系统；在建筑规划设计上，满足商家要求，与商家充分沟通，满足商家对建筑的种种特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置，可以借鉴万达的“商业订单模式”，这样可以降低项目的开发和招商风险。

参考文献：

[1]陈建，周明华，魏建萍.浅论城市商业综合体设计发展及其要点探究[J].科技创新与应用，2013.17.

[2]周刚华，钱放，王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产，2012.22.