物业管理基础知识精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业管理基础知识范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

1、服从领导—不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。

2、严于职守—坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗或睡岗。

3、正直诚实—对上级领导、同事和业主/住户要以诚相待，不得阳奉阴违。

4、团结协作—各部门之间，员工之间要互相配合，同心协力解决困难。

5、勤勉高效—发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

二、服务态度：

1、礼貌—这是员工对业主/住户和同事最基本的态度，在任何时刻均应使用礼貌用语，“请”字当头，“谢”字结尾。

2、乐观—以乐观的态度接待业主/住户。

3、友善—微笑是体现友善最适当的表达方式，因此以微笑来迎接业主/住户及与同事相处。

4、热情—尽可能为同事和业主/住户提供方便，热情服务。

5、耐心—对业主/住户的要求应认真，耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

6、平等—一视同仁地对待所有业主/住户，不能有贫富之分，厚此薄彼。

三、仪容仪表：

1、按公司统一服务着装，精神振作，姿态端正，不准留长发，大鬓角，蓄发不得露于帽檐外，帽墙下面头发不得超过1.5CM。

2、着装整洁，帽子戴正，结正领带，扣好纽扣。不得敞衣露怀，卷袖挽裤腿，内衣呼机，钥匙扣不得露外。

3、物品不得露于衣服外，衣服口袋不得装较大物品，武装带要扎紧。

4、执勤时要佩戴好执勤器具。

5、上岗着装保持干净整洁，扣好纽扣，不得敞开外衣，卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。

6、除因工作或经批准外，不准穿着或携带制服离开辖区，下班后不得穿制服。

四、言行举止：

1、举止文明、大方、端庄、稳健。

2、用语文明，谈话自然。

3、精神振作，姿态良好。抬头挺胸，不得弓腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰；不袖手、背手、叉腰或将手插入衣袋内，执勤时不准吸烟、吃零食；不得搭肩挽背。

4、不得哼歌曲、吹口哨、跺脚。

5、不得随地吐痰，乱丢杂物。

6、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。

7、不得将任何物品夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。五、礼节礼貌：

1、业主/住户问路，必须敬礼，用礼貌的语言简捷向对方说明地点。

2、值岗时遇见保安经理以上领导或公司其它部门经理查岗或经过值班岗位时，应立正敬礼。

3、到保安部办公室或公司办公室应按规定穿着制服，不得穿拖鞋，进门前先敲门喊“报告”。

4、未经同意，不得随意翻阅办公室资料或办公桌上文件资料。

5、遇业主经过岗位时，应略带微笑，并问好；如因事与业主/住户沟通，经业主/住户同意后方可进入。

6、当业主/住户携带物品出管辖区时，应客气地说：“先生（小姐）您好，请出示您的放行条，核实完毕时说‘多谢合作’”。

7、没有放行条，要求对方返回管理处开具时，应礼貌地说：“真对不起，麻烦您再返回一趟，将放行条开来，我们这样做，是为了保护各业主/住户财物不受损失；如果我们不这样，就不称职，领导知道了会处分我们的，请先生（小姐）谅解！”对方来放行条后应说：“多谢合作！”。

8、车辆乱停乱放，队员走到车辆前面（前侧）向司机敬礼后，礼貌地说：“先生（小姐），这里不能停车，请你将车停在＊＊地方，多谢合作”。如对方不听指挥劝告，又说：“先生（小姐）真不好意思，这里不能停车，我们这样做是为了您好，如果其他车辆碰坏你的车（或被他们画坏了你的车辆），我们将不会承担任何责任，再说如果您的车停在这里，我们领导看到了，会批评我们，请体谅我们的难处（同时应多敬礼）”。

9、敬礼适用对象：

敬礼要标准，距岗位前5---10米远时敬礼，等到受礼的人员过后方可礼毕：

①公司部门经理以上领导、公司领导陪同人员；

②上级公安机关的有关人员；

③到各小区检查、视察工作的领导和随从人员；

④保安督察员到岗上查岗查哨时；

⑤纠正违纪违章或检查时。

六、值班制度：

1、恪尽职守、坚守岗位，在执勤中，不准闲聊、打闹、干私活、看书报；不准抽烟、酗酒、打瞌睡；不准迟到、早退、擅离职守、串岗。

2、仪表端正，文明执勤。严格按规定着装上岗，并做到着装整洁，仪表端正大方，用语文明，服务热情，周到。

3、遵守法纪，不图私利，保安员在担负执勤，治安维护工作时，要认真遵守国家的法律、法规和公司、部门的规章制度。不图私利，不收受贿赂，不，不陷害好人，不放纵坏人。

4、认真执勤，确保安全。保安在执勤工作中，要认真仔细观察，不放过任何疑点，确保责任区内的安全。

5、严格落实巡视检查频率，交接班制度，在工作中发现问题及时报告，积极配合班、队里做好治安防范工作。

6、值班时要注意自身的形象，非特殊情况，不得群聚。

七、内务卫生标准

1、宿舍地面干净，无痰迹、果皮、纸屑等垃圾。墙面整洁无乱张贴、蜘蛛网等。宿舍内玻璃干净无污渍。

2、床上除了被子外不能放置其它物品，被子样式应统一并叠成方形，床单样式统一，床单表面整洁无异味。床下鞋子应摆放成线，鞋跟由高到低的顺序排列。制服、便装应挂在指定位置。放物铁柜摆放整齐表面无灰尘。

3、口杯、牙具、香皂盒、水桶、毛巾按要求置于规定位置摆放成线。

4、墙面、门窗和其它区域无乱写、乱画、乱刻、乱张贴、乱悬挂现象。

5、冲凉房和洗手间及时冲洗，无污垢、杂物和异味。

6、宿舍内无易燃、易爆、剧毒及其它危险物品。

八、保安员交接班管理标准及作业规程

1、职责

①保安班长负责交接工作讲评，检查工作。

②当值保安班长负责所管班级的交接班工作。

③当值保安员负责具体工作的交接。

2、工作程序

①交接班提前十分钟，交班队员到达指定地点准备交接，并注意自身形象，不得相互追逐打闹，保持良好站姿，不得蹲坐。

②接班班长要组织全班队员整队，点名并统计，做好记录，统一整队步行到各岗位途中步伐整齐一致，口号宏亮，精神抖擞。

③接班班长负责检查队员是否有酗酒、神志不清或其它不能上岗的现象，若有立即请其出列，取消其上岗资格，并报主管领导查明原因，以做出相应处罚，并注意交代当班注意事项。

④按时交接班、不迟到、不早退，交班队员在接班队员未到达前，不准自行下岗。交接班时，交班队员需将本班的治安情况，值班器材，需特别交代事项等向接班队员交代清楚，并做值班记录。交接班双方要签字，以备后查。

⑤交接班完毕，接班队员按序号向监控中心报告，班长在接班后30分钟内到各岗位的交接情况并签名，以备后查。

⑥接班时遇有突发事件，由交班班组负责处理并做好记录及时汇报，接班班级要积极做好协助工作。

3、出现下列情况不准交接班

①上班情况未交代清楚，工具、装备、钱物等未交接清楚或有损坏尚未分清责任，工作区域周边设施不完整。

②上岗人员未到岗接班，下岗人员不准下岗。

③发现各项记录，登记本上有乱涂乱写现象及工作台、工作室不清洁的不予交接。

④在交接过程中，发生事件时，应立即停止交接，由交班人员负责处理，接班人员协助。

⑤交接班时，交接双方要相互敬礼。

九、礼貌用语五十句

1、请；2、您好；3、欢迎；4、恭候；5、久违；6、奉陪；7、拜访；8、拜托；9、请问；

10、请进；11、请座；12、谢谢；14、失陪了；15、很抱歉；17、请原谅；18、没关系；

19、别客气；20、不用谢；21、请稍等；22、请指教；23、请当心；24、请走好；25、这边请；

26、您先请；27、您讲先；28、您请放心；29、请多关照；30、请跟我来；31、欢迎光临；

32、欢迎再来；33、请不要着急；34、请慢慢地讲；35、让您久等了；36、给您添麻烦了；

37、希望您能满意；38、请您再说一遍；39、请问您有什么事？；40、请问您是否找人？

41、我能为您做什么？42、很乐意为您服务；43、这是我应该做的；44、把您的需求告诉我；

45、我会尽量帮助您的；46、我再帮您想想办法；47、请随时和我们联系；48、请您多提宝贵意见；

篇(2)

关键词：高职院校；物业管理专业；教学改革；实践研究

一、高职院校物业管理专业教学改革思想基础

教学改革要依据市场和企业需求进行，培养能够适应物业管理行业发展的人才。所以在高职院校教育过程中，要随时与其保持联系，依照就业要求调整完善教学模式，强化实践能力培养，保证物业行业发展。

二、物业行业的现状需求

我国物业管理属于新兴行业，从业人员素质不高，基础知识或管理能力与先进的物业管理有较大差距。因为发展晚，高级物业管理人员比较少，知识能力和业务水平比较低，另外高档建筑增多，高水平物业管理人员随之紧缺。所以，现今物业行业需要职业素养高、个人能力强、知识层面广、协调沟通强的物业管理人员。

三、物业管理专业人才培养模式改革

目前，国内的高职院校的物业管理专业培养人才的模式主要有以服务为中心，以技能为中心以及复合型的人才培养模式三种。最后一种虽然起步晚，但是是在分析前两种实践经验之后总结出来的符合目前发展现状、能够满足社会需求的物业管理人才培养模式。

在确定高职院校物业管理人才培养模式的时候，首先要明确培养方向，要把培养物业管理处主任、部门主管等中层物业管理专门人才作为主要培养目标。其次是采取具有特色的复合型人才培养模式，保证人才的知识构建和实际能力共同发展，并且能够把知识灵活运用到实际工作当中。第三，学校要树立开拓物业管理市场以及实现物业智能化管理的理念，在工作中不断摸索发展。

在理论教学的时候，首先要确保学生正确认识房地产开发领域，打下未来跨行从业的基础。其次是要对房屋结构，设备，设施等简单的维护修缮知识有所涉猎，帮助学生今后顺利开展相关工作。第三要培养学生的沟通协调能力，能够圆满处理客户疑问。第四就是要保证其掌握坚实的经济学及财务管理运作的知识，随时保持灵活的头脑和市场应变能力。最后就是要明确相关法律知识，可以分清全责，处理矛盾纠纷。

四、高职院校物业管理专业教学改革措施

第一，完善教学体系。在构建教学内容体系的时候，要以实际应用为主导。在教学中加强基础知识，建筑，经济，物业管理等多方面内容的教授。另外物业管理的主要课程，房地产经纪，物业设备与设施以及物业维修预算等多方面的内容也要分别适当安排在教学进程中，保证毕业生的基础和专业知识掌握，适应物业行业需求。

第二，改善实践教学内容。实践教学包括在物业工作中基本的沟通和表达能力，以及识图信息操作能力；要有专业的纠纷处理能力，包括法规掌握，管理协调以及基础设备简单处理能力；再有就是综合能力训练，这些方面的实践教学可以通过实验、模拟、实习多种方式实现。

第三，构建产学合作教育。学校要在校外帮助学生联系物业管理实习基地，可以邀请相关单位人员评价教学成绩，了解单位需求以随时调整课程内容。和产学合作单位签订人才培养计划，联合指导学生学习就业计划，为企业输送优秀毕业生，提升学生的行业竞争力。加强双师型队伍建设，教师只有具备充足的实践经验，掌握丰富的教学方法，才能够具有针对性和实用性地开展物业管理课程的教学。教师应加强自身能力培养，考取多种相关行业的从业证书，增加实践经验，掌握从业技巧，并应用到实际教学当中。

第四，提升实践水平。在掌握传统理论知识的同时，教师要通过实验操作加强学生的能力水平培养，要充分利用学校的实验室，实践操作中心，物业管理模拟实验室等多样化的实验基地，锻炼学生动手能力；另外组织学生到物业公司实习，实际感受工作内容。

第五，实现教学方法的改革。教师是教学改革的主体，首先要改变传统的教学方法，在课堂上可以采取模拟示范的教学方法向学生展示实际操作方法；也可以组织学生亲临模拟案例的现场，引领学生独立分析解决问题，事后教师总结提出处理问题的关键点。同时培养塑造学生良好的工作态度，共同协作的能力，只要是能够激发学生兴趣，提升学生能力管理的教学方法，教师都应该灵活运用到教学当中。

第六，推行双证制，提升就业指导。保证在学生取得毕业证的同时，获得职业资格证，可以在教学期间组织学生考取物业管理的相关资格证书。另外，在毕业的时候帮助学生了解自身能力，正确规划从业目标，站在专业的角度给学生正确的指导，提升学生在今后工作岗位的竞争能力。

物业管理专业是高职院校的新兴专业，其日后的工作领域和空间也是不断发展的。高职院校在教学过程中加强行业人才培养，根据行业现状实行培养计划，能够保证物业管理行业从业人员的基本素质，促进整个行业的发展。

参考文献:

[1]王秀云.对我国物业管理现状分析及发展思路[J].辽宁高等职业学院学报，2002,(6).

篇(3)

(一)我国没有系统性的体育场馆的物业管理体系。据体院项目组调查，全国开设物业管理专业的本科高等院校只有约15所，大部分物业管理专业都是高职院校，且其物业管理专业或方向培养目标多为“培养从事物业管理的实用型人才。针对的就业领域多为房地产开发经营企业从事房地产的管理、销售、经纪、估价等工作。”安排的专业课程多为与房地产挂钩的房地产开发、房地产金融、房地产估价、建筑施工、工程经济学、工程造价、工程项目管理、房地产市场营销、建设工程招投标与合同管理、房屋建筑结构与识图、小区智能化管理等课程，与体育场馆的物业管理还是有所差别的。(二)充分利用学校资源。高校体育场馆占全部体育场馆的80%以上，而体育院校的体育场馆在设计、建造、使用、器械等方面都相对更加符合国际标准，对学生学习体育场馆的物业管理提供了硬件条件;体育学院的教师相对其他的体育场馆人员更具有场馆使用经验，同时体育产业教研室的学者对体育场馆的研究也相对深入，能够把握学科前沿，对学生学习体育场馆的物业管理提供了软件条件。(三)促进体育与管理融合。体育经济的发展离不开管理的知识，管理的知识也要渗透到体育方面才能越来越适应社会。高校在对学生的教育中起到启蒙和引导的作用，能够让更多的体育人学会管理，并能实际应用，更能推动我国体育行业的发展。(四)充实、完善体育场馆人才培养方案。河北体育学院物业管理专业于2013年已申请成功，在其培养方案方面还欠成熟，需要更深入的研究，本项目以专业型体育场馆物业管理人才培养为目标，为本校物业管理专业的培养方案的成熟化、系统化提供有益借鉴。(五)满足市场需求。根据全国体育场馆的普查显示，到2003年底，全国各类体育场地超过85万个，其中64种标准体育场地547，178个，累计投入体育场地建设资金1914．5亿元。与1995年第四次普查数据相比，场地面积增加了11．8亿平方米。2013年末开始的全国第六次体育场地普查的河北省的数据中，体育场馆有6万个左右，其中非标场地1万个左右，这些场地从业人数7万人，体育场馆的专门人才远远不能满足需求。

二、体育院校物业管理专业人才培养方案内容探索

(一)指导思想、培养目标和要求。在国家政策方针允许以及育人的条件下，强调主动适应社会主义市场经济建设与社会发展对专业人才的需求，按照“宽口径、厚基础、重能力、高素质”的人才培养方向要求，在课程设置上加强理论基础，突出实践能力。使学生掌握必要的物业管理(体育场馆方向)实务和专业管理基本技能，有管理意识、服务意识和质量意识;强调就业方向为体育场馆经营、管理、策划、维护。对学生的培养要求包括政治素质、专业素质、心理素质、身体素质。政治、心理和身体素质是前提和基础，同时强调需掌握的内容，包括专业的基础知识、专业方向前沿知识，并且掌握相关的专业技能。(二)课程教学。物业管理专业是根据体育场馆物业管理的市场经济和社会发展对物业管理人才的迫切需要，对学生进行专业知识和技能教育，为实现岗位从业能力而设置的。专业和专业课程的设置具有较强的针对性和实用性，注重基本知识和基本理论，强调理论联系实际，强化专业技能训练。1．学期课程安排。按照“专业招生，分段教学，院企联合，分流培养”的基本思路，前二年(1～4)学期课程设置按照专业统一开设基础课及专业基础课，第三年(5～6)开设专业课程，从第七学期开始分流，同时院企联合培养，将学生分配到与学校合作的实践教学基地进行学习。2．主要课程设置。主要课程应当有针对性地设置公共必修课、学科基础课、专业必修课和专业选修课。物业管理专业学生正常毕业会取得“管理学”学位，但同时方向为体育场馆物业管理专业方向，因此要进行两方面的合理侧重，开设财会基础、统计学、管理学原理、市场营销、企业战略管理、运筹学、经济法、体育产业概论、组织行为学、管理心理学以及体育场馆经营管理、体育场馆赛事筹办、体育场馆建造、体育设施的维修与维护、体育营销、体育赞助与广告、体育俱乐部经营与管理、消费者行为学、体育商务策划与文案写作、物业管理信息系统、体育经济学等课程。为了拓宽学生就业适应面，配合学生的兴趣特点而设置的选修课程。这部分的课程应当是对学生、人才市场、高校一线教师以及相关专家进行充分的调研，充分补充物业管理专业体育场馆物业管理方向的主干课程，同时满足社会对学生知识的要求而进行，还要考虑学生的需求。主要包括:体育文化、服务营销、体育公共关系、体育经济实务、体育市场调查与分析、企业伦理学、ERP原理与应用、电子商务等。3．实践教学。河北体育学院的实践教学合作单位遍布全国各地，包括全国的主流高尔夫球俱乐部、健身俱乐部、户外拓展基地以及正在协商的体育器械公司、奥体中心等体育场馆，在教师指导下结合本专业特点，熟悉实习单位(部门)的基本概况、工作流程等，通过顶岗实习、教师深入基地进行教学，实现理论和实践的统一，能够使学生学到更多的专业知识、技能。

三、结语

篇(4)

关键词：物业企业 知识管理 知识管理体系

引言

2000年左右，知识管理在中国落地应用。当前，物业管理市场竞争愈加激烈，而行业发展至今暴露出诸多问题，如管理理念落后，管理水平低，经济效益差，专业人才匮乏等。这些问题已经严重制约了物业企业的发展和壮大。同时，物业企业员工在工作中积累了大量的实践经验、体会感受，这些知识资源如不能及时的存储、交流、共享和利用，势必会流失。知识流失必然会对企业发展乃至行业发展产生不利影响。很多人认为物业企业属于传统的劳动力密集型企业，经济效益差，管理水平低，这与一般意义上需要且能够实施知识管理的企业看似有着巨大差别。实际上，物业管理行业转型已经在进行，知识管理作为一种新的管理理念、模式在物业企业同样可以落地发挥作用。

我国物业企业知识管理现状

通过对文献的搜寻、阅读，笔者发现以物业企业为背景，进行知识管理的研究十分有限。

实践中，国内物业企业或多或少开展了一些知识活动。随着互联网技术的普及，物业企业采用了OA系统、客户关系管理系统、成本管理系统、人力资源管理系统、社区网站等。但是明确采用知识管理只有长城物业、中海物业、万科物业、中航物业等少数几家。

长城物业知识管理体系重点是做好了系统集成。中海物业携手用友打造了中海物业管理系统。万科物业知识管理体系则是作为万科地产的知识管理系统的组成部分来开发实施。知识管理体系较为成熟的还是中航物业。中航物业网络学院开设有14类学习内容共300多门课程。2008年，中航网络知识库系统正式上线并投入使用。

通过对比分析，目前正在实施或拟实施知识管理的物业企业一般是规模较大、赢利较好，具有长远发展规划的企业。而这些企业知识管理的层次水平仍然处于初级阶段，大多是进行了一些信息化建设，能够完整进行知识管理的物业服务企业更在少数，且少数企业也远远还没形成卓有成效的知识管理整体系统。

基于知识管理视角的物业企业管理体系构建

（一），基于知识管理视角的物业企业管理体系构成

作者认为基于知识管理视角的物业企业管理体系应由三大子体系构成，即知识管理战略、知识管理的运行体系和支持体系。物业企业知识管理战略明确了企业知识管理的目标、方向、要求，制定企业知识管理实施的原则。运行体系是体系的核心部分。另外，为保障企业知识管理战略的有效实施，确保知识管理运行体系的效果和效率，还需要构建支持体系。

国内物业企业中明确开展知识管理的只有少数几家，且这几家企业知识管理尚不能称之为成熟，因此在物业企业知识管理体系构建研究中，将重点放在知识管理战略和支持体系构建。

（二）物业企业知识管理战略

物业企业知识管理战略的制定首先需要对企业知识资源进行分析梳理，结合企业面临外部环境和拥有内部资源分析基础上，依据企业发展目标和战略进行确定。

1.物业服务企业知识资源的分析。物业企业知识资源丰富，与其他行业知识相比，其知识资源具有以下特点：知识、技术类型多，高度密集；行业人才匮乏，从业人员素质偏低，知识流失严重；经验知识为主，专业知识为辅；知识更新速度较慢；知识多是以个体的隐性知识体现等。

2.物业服务企业知识管理环境分析。本文采用SWOT分析法对物业企业的内外环境进行分析，以此来研究我国物业企业实施知识管理的机会、威胁以及企业自身的优势、劣势等。

一是企业外部环境分析：

机会分析（O）。首先，我国经济的持续快速发展为物业企业带来巨大的发展空间。近十年来，我国GDP、城镇居民可支配收入均保持了10%左右的增幅。在强劲需求的拉动下，房地产投资连年高幅度增长，这为行业的发展创造了巨大的空间。其次，政策层面为行业健康发展提供了支持。相关法律法规的相继出台，进一步规范了物业管理行为，增强了全社会的物业管理意识；连续两年在《政府工作报告》中都明确提出要大力发展物业服务业。这些都为行业健康发展提供了可靠支持和保障。最后，城镇化、城市现代化为行业发展带来新的机遇。当前，中国城镇化建设进程不断加快，大中城市的现代化更是大步前进。城镇化、现代化离不开物业管理提供保障和支持。

威胁分析（T）。首先，市场不成熟，竞争不规范。当前，物业管理市场机制还未完全形成，行业普遍存在社会评价低、企业信用差，恶性竞争等问题。其次，企业经济效益较低，行业发展后劲不足。与其他行业相比，大多数物业企业经济效益相对低，据《物业管理行业生存状况调查报告》（以下简称《报告》），调查企业中反映企业连年亏损的有1446家企业，占被调查企业总数的31.43%，反映企业效益低，发展慢的占57.76%，反映企业发展后劲不足的占27.80%。最后，竞争压力越来越大。除现有企业竞争外，企业还面临着产业链上、下游企业的介入，如专业公司、开发企业、中介公司涉足物业管理业；近几年国外物业企业的进入使得国内企业更是面临巨大冲击，目前第一太平戴维斯、戴德梁行、世邦魏理仕等都采取了物业管理顾问的经营模式进入大陆物业管理行业。

二是企业内部环境分析：

优势分析（S）。首先，物业企业专业、技术类型多，知识高度密集。物业企业在运转中需要对物的管理，需要有对人的服务，需要协调处理多方关系，需要的知识复杂、多、广，知识高度密集。其次，物业企业信息技术、网络技术应用不断普及。企业信息化的实现为知识管理体系构建提供了基础性条件。第三，大型物业集团组建，竞争优势明显。市场竞争日益激烈，行业面临变革，企业面临转型。在此形势下部分物业企业进行了重组整合。通过重组兼并，大型物业集团体现出明显竞争优势，形成了区域范围乃至全国范围的知名品牌。最后，物业企业服务水平显著提高。物业企业广泛注重服务品牌的培植和运用，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心。

劣势分析（W）。首先，企业创新性差，缺少创新氛围。行业创新性差、企业经济效益差在一定程度上导致行业创新氛围的缺少。其次，员工素质较低，专业人才缺乏。据《报告》，被调查企业中反映从业人员最集中最突出的问题是从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大。反映同类问题的占被调查企业总数的77.93%，认为企业缺乏管理和技术人才的占46.98%，认为从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求的占49.65%。第三，物业企业组织结构存在问题。当前，大多数物业企业距建立现代企业制度仍相差较远，企业制度化建设不够，管理不强，职能部门工作效率低。最后。企业文化缺失。部分物业企业缺乏长远规划，不注重企业文化的营造，忽视企业文化的作用。企业文化的缺失不利于员工知识的交流、共享和创新。

从企业外部环境分析来看，经济的持续快速发展、政策层面的支持、城市化进程的加快都为企业发展提供了很大机遇，这也为物业企业知识管理实施带来了便利。虽然物业企业也面临着行业竞争不规范、竞争压力增大、企业效益低、发展后劲不足等问题，但综合分析本文认为当前物业企业实施知识管理的机会大于威胁。

从企业内部状况分析来看，物业企业知识高度密集，知识资源丰富，信息技术、网络技术在企业中得到广泛应用，大型物业集团出现并拥有明显竞争优势，服务水平显著提高。但是企业创新性差、专业人才缺乏、没有意识到知识资源的重要性等都会对知识管理的实施带来很大影响。综合分析认为当前物业企业实施知识管理的劣势大于优势。

根据以上对物业企业外部环境、内部资源的分析，借助物业企业知识管理SWOT分析，如图1所示，确定当前我国物业企业知识管理的实施重点。

在第Ⅱ象限中，能够反映出物业企业外部环境中存在战略机遇，但企业现有的知识资源处于劣势位置，企业很难快速抓住机遇获得竞争优势。这就要求物业企业从基础工作做起，着重改变企业内部的知识资源现状，以便能够快速有效地利用外部环境带来的发展机会。借助SWOT分析工具，确定出当前我国物业企业知识管理的实施重点是构建基础知识管理。本文认为基础知识管理的构建应该是在现有基础上，从物业企业的组织结构、企业文化、企业制度、信息技术等方面着手实施。

3.物业服务企业知识管理战略选择。

一是竞争位置和知识差距分析：

基于知识的竞争位置与差距分析能够帮助物业企业在各个知识层面上识别拥有的优势和面临的劣势，从而帮助企业确定出与竞争对手比较是处于领先还是落后位置。物业企业拥有的知识资源可谓是丰富，但多数知识属于行业基础知识，企业拥有的创新知识更是缺乏。

我国物业企业在知识市场的竞争位置是：具有一定竞争优势的落后者。在明确了物业企业的竞争位置是具有一定竞争优势的落后者后，需要对物业企业进行知识差距分析。当前物业企业在行业竞争中处于落后者的位置表明物业企业有较为明显的知识劣势。此时企业必须快速构建核心知识。

二是物业企业知识管理战略选择：

通过前面SWOT分析、竞争位置和知识差距分析，我国物业企业所处的外部环境机会大于威胁，这为实施知识管理提供了难得的机遇。但是我国物业企业的自身劣势多，使得企业实施知识管理的优势不是太明显。这种情况下物业企业很难较为迅速的抓住机遇获得竞争优势。这就要求企业必须要采取有效的促进机制去保证实施。根据以上分析，结合行业知识的特点，本文认为我国物业企业应采用知识管理战略是知识激励战略和知识整合应用战略相结合的组合战略。具体如下：

激励机制。物业企业需要建立有效的知识管理激励机制，一是保证管理人员、员工能够深刻理解知识管理的思想，二是充分发挥人的主观能动性。促使员工积极参与知识管理活动中。

整合企业内外部知识。整合物业企业内部、外部知识资源，进而达到对企业所有知识资源的规划和管理。这是知识管理的基础工作。

构建知识管理系统（KMS），隐性知识转化为显性知识。物业企业中大量知识都是隐性知识，且是以个体方式存在。物业企业需要借助信息技术构建起知识管理系统，将隐性知识转化为显性知识，实现信息的传递与共享。

建立企业知识库（KB）。建立企业知识库能使企业大量杂乱无序的知识有序化，能加快知识和信息的流动。有利于知识共享与交流。

（三）物业企业知识管理支持体系

在确定出知识管理战略后，物业企业需要建立起能够保障知识管理实施的支持体系。基于之前论述，决定了物业企业知识管理的起点应低，需要从基础、简单做起。这要求物业企业知识管理支持体系必须符合实际，切实可行。本文把组织机构、激励机制、企业文化、企业制度作为支持体系的重要内容进行研究。

1.建立知识型企业组织结构。知识管理的有效实施需要企业有一个合理的组织结构作为其运作的载体。物业企业应建立知识型组织结构。适应知识管理的企业组织结构基本要求是有利于知识的交流、共享，确保知识在企业内有效利用。物业企业的组织结构应突破传统的机械管理模式，推行扁平化、网络化、柔性化的组织结构。组织结构扁平化有利于知识在企业中进行传递、共享，减少信息失真的情况发生。柔性化本质就是“以人为本”。网络组织结构是企业适应知识管理的核心管理模式。同时还要设立专门的知识管理部和知识主管（CKO）。

2.基于知识管理的激励机制。激励机制对于企业知识管理实施有着巨大的促进和推动作用。当员工对知识的共享、利用还没有成为一种自觉时，企业需要建立激励机制，以此激发员工的参与积极性，调动员工的投入性和创造性，使员工乐于共享知识、利用知识，最终实现物业企业知识管理的目标。出于研究的需要，把企业员工分成普通员工、知识型员工，以此设计出不同的激励内容：

一是普通员工的知识管理激励。普通员工是物业企业基层的工作人员，是企业中人数最多的群体，从事的大多是简单、重复性劳动。这些工作知识技术含量低。但是普通员工又是知识管理实施中重要的环节。基于马斯洛需求层次理论，普通员工工作的主要目的是满足生理和安全的需要。面向普通员工的知识管理激励应以此作为出发点，应以物质激励为主，可以采用“80%+20%”激励法，即采用80%的物质激励，结合20%精神激励的方法。物质激励可采用工资、奖金、物质奖励等，精神激励可采用尊重激励、参与激励、荣誉激励等。

二是知识型员工的知识管理激励。知识型员工是指具有相应的专业特长和较高的个人素质，在企业中拥有核心技术、掌握重要技能、控制关键资源，对企业的发展产生重要影响的员工，这部分人是企业的核心力量，是企业宝贵的知识资源。本文把物业企业中的中高管理人员、专业技术人员设定为知识型员工。知识型员工有着很强的自主性。更倾向于拥有一个自主的工作环境，他们从事的是有着较高价值的创造性劳动，其劳动过程难以控制，工作业绩难以衡量。知识型员工有着强烈的自我价值实现愿望，其需求与普通员工相比一般在比较高的层次上，他们往往更在意自身价值的实现。并强烈期望得到单位、社会的认可。借鉴玛汉·坦姆仆的研究成果，同时考虑到物业企业经济效益较低的实际状况，物业企业对知识型员工的激励设计为“60%+40%”激励措施，其中物质激励占60%，精神激励占40%。知识型员工的物质激励主要有工资、奖金、分红、公司股权分享等。精神激励设计为增大工作自、培训、学习、深造、参与决策、职务晋升等。

三是其他常用激励手段。采取知识成果署名制度、知识成果公开制度、知识成果归档制度、知识管理失败允许制度等。

3.知识导向型物业企业文化建设。通过前面分析，关于企业文化方面需要建立知识导向型的企业文化。知识导向型企业文化的基本特征是企业文化要求以知识为导向，有利于知识的共享和增值。物业企业知识导向型企业文化建设应围绕构建信任的文化、开放的文化、团队协作的文化、创新的文化、学习的文化。

4.基于知识管理的物业企业制度。物业企业要想有效实施知识管理，还需要建立完善一系列知识管理制度。其中知识共享制度、知识分配制度是重要关键的两项制度。

知识共享制度可分为企业内部知识共享制度和企业外部共享制度两个层面。企业内部知识共享制度如企业的培训制度、岗位轮换制度等。外部知识共享制度如与业主的交流共享制度、与供应商、合作者的知识交流制度等。知识分配制度是物业企业对知识型员工的有效激励制度，前面已做分析，这里不再赘述。

（四）物业企业知识管理运行体系

物业企业项目多，类型复杂，这就决定了知识管理中转移、共享的知识不尽相同。物业企业在经营过程中不仅要与业主交流，还要与开发商、政府部门、合作伙伴等交流共享知识，物业企业知识管理的对象既包括可编码的显性知识，更多的还包括大量的隐性知识。这些知识都包含在企业业务流程中。通过前面分析，我们认为物业企业知识管理应该是基础知识管理，重点是要做好知识的整合应用。

所以，本文认为物业企业知识管理运行模式可采用基于业务流程导向的知识管理。物业企业以业务流程导向的知识管理需要紧紧围绕企业的主要业务流程和管理流程，建立企业的知识库。运用适当的知识管理技术工具，能够达到将知识随时提供给所需的部门和人员。同时注意搜集知识资源，经汇总、甄选、编码、编辑、索引后存于知识库，用于指导以后业务流程的改进、工作方法和模式完善。

（五）基于知识管理视角的物业企业管理体系模型

基于以上分析，根据迈克尔·波特价值链模型，构建物业企业管理体系，如图2所示。

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关键词：物业服务 与时俱进 人才强企 岗位技能培训 环境治理 基础设施建档 物业法规 管理效益 文化建设 社区和谐

物业管理单位在新形势下需与时俱进，不断寻求推动物业管理提升策略，选择物业发展特色之路。不断完善和健全物业管理制度，依靠科技和管理理念的创新，在保障社区各项功能正常安全运行的前提下，发展和提供多层次的物业服务，为社区居民办好事，办实事，提升社区服务质量，丰富社区群众文化生活，为居民提供快捷周到的便民服务、让社区居民安居乐业，积极构建和谐社区。

科学技术是第一生产力， 人才对物业的发展至关重要，物业服务单位的服务质量如何，服务团队的素质同样重要。因此，培养一支高素质的服务团队是提高物业服务质量的前提条件，而建立高素质的服务团队，需要多管齐下，坚持以科学的发展观引导物业的整体发展方向，走可持续发展道路。这就要求物业管理单位从自身出发，固本强身，进中求变，变中求新，提高物业科技含量，提高劳动生产率，逐步从求大求全服务转移到内涵发展的质的提高上，加快造就一批掌握具备供水、供电、供暖、锅炉、信息、工程、经营、管理等知识的复合型人才，积极培养和储备多层次的人才，构筑多方位立体化人才平台，锻造一支忠诚企业、热爱岗位、甘于奉献、素质过硬的物业职工队伍。

物业单位要定期或不定期地对员工开展职业岗位技能培训工作，学习新技术、新工艺、及时更新掌握新知识，使员工熟练掌握胜任本岗位工作，逐步实现关键岗位、特殊工种岗位持证上岗。物业员工培训内容包括物业管理业务知识、各岗位的岗位职责、员工操守、应知应会的技能学习培训、水泵维护、弱电设备维护、秩序维护基础知识、保洁基础及操作技能、保安、消防等技能的培训与提高，提升服务质量，促进安全生产，提高生产效率，通过各种措施推进物业管理上一新台阶。同时利用各种有效渠道和形式，以素质提升为根本，加大对员工思想、道德、文化、技能等综合素质的培训提升，开展岗位练兵、激发物业发展新活力，适应物业发展需要。

现代资讯科技和网络科技的发展已为物业管理的发展提供了一个良好的平台，物业要健康积极发展，必须将现代社会中的信息、智能、机械、电气、安全、设备设施管理、工程等纯技术层面的知识很好地运用到物业管理服务中，全面提高物业管理人员整体素质，重视员工的发展需要，激发员工的潜能才华，提供各种学习机会，摆脱劳动密集型的行业现状，提升物业管理在对“物”的管理和使用寿命延长上的能力。

做好各项公共设施的建档工作，房屋等公共设施是物业管理服务的重要组成内容，根据社区各项基础设施使用年限状况，及时做好社区房屋、道路、供暖、供水、供电、供气等公共设施的统计、建档、存档工作，对社区楼房、管网布置、房屋及管道大修、零修等设施进行比较系统归纳、整理、建档，建立健全各项基础设施资料，及时准确掌握各类基础设施的正确信息，通盘考虑用有限的维修资金统筹安排各类基础设施大修及零修整体规划设计，并有计划按步骤逐步实施，方便大修、零修档案的查阅，确保社区各项基本功能正常运转，切实改善社区整体环境面貌，提高群众生活质量。

做好社区供电、供暖、供水、卫生保洁等各项工作，定期对各项基础设施进行隐患排查，及时消除安全隐患，及时处理维修管道漏水、房屋维修、用户电话故障、电视信号故障等，开展便民服务，切实为居民排忧解难。加强社区环境卫生治理，清除垃圾死角，制止在社区范围内的房屋前后左右的公共地方，包括道路、广场、空地、绿地、屋面、楼梯间、走廊、平台等区域安放易燃易爆、木柴、脏杂物等物品。同时根据省市环境卫生管理条例，积极开展禁止在社区内饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪、食用鸽等家禽家畜专项整治活动，此项活动长期不懈的持续开展，形成长效机制，确保社区卫生全天动态保洁。

扎实开展社区治安环境治理，维护社区治安稳定，加强110及物业固定调度值班电话管理，物业配备专职安检员、巡逻员，在社区各主要路口安设监控探头，加大社区治安巡逻力度，把社区治安隐患消灭在萌芽状态，为业主创造一个安定和谐的生活环境。

加强学习物业有关法律、法规及管理制度，各项管理法规是规范物业管理活动的法律依据。《物业管理条例》、《物权法》出台将更加规范物业管理服务，推进物业行业的法制化进程，有利揭示物业法律关系与建筑物区分所有权的内在联系，推进新时期物业管理行业的改革与发展。物业法规明确物业管理中各当事人的法律地位、责任、权利、义务关系，对业主、物业服务单位等进行行为约束。如对目前在社区侵害业主共同享有的公共部位，违章搭建的业主行为依法进行严厉制止，并取得较好效果，认真学习物业法律、法规，依法服务管理，为业主提供优质的服务，让业主感到花钱买服务、买管理值得。

物业管理服务于社区，一栋楼、一个小区、各项基础设施等，都是社会的细胞，如果没有社区的和谐，就不可能有社会的和谐。构建和谐社区，物业管理服务单位责无旁贷。物业部门要适时组织单位的业务骨干到优秀物业管理小区进行参观学习，认真学习优秀物业管理先进经验，先进理念，以全面建设和谐社区为目标，用创新的理念做好物业各项工作，做到管理提升，服务提升，使整个社区的安全、环境卫生，文明形象、生活质量得到显著提高。

在做好日常服务的前提下，多开展一些业主喜欢的文体活动，这样既丰富了业主的生活，也便于业主与业主之间、业主与物业管理企业之间的交流沟通，以此增进彼此的感情，为构建和谐社区打下基础。作为一个有社会责任感的物业管理服务单位，必须这样做才能构建社区的和谐，推进各项工作和谐发展。为居民创建一个安定和谐、规范、标准、文明的居住生活环境。

物业服务是一个面对众多业主的服务行业，尤其是在业主对物业服务质量的要求越来越高的情况下，物业服务人员的文明礼貌用语已经显得越来越重要。使用礼貌规范的服务用语作为一项规章制度，并且作为员工考核的一项内容来实施。文明礼貌的服务语言是物业服务员工与业主建立良好关系的起点。

要建立良好的物业服务文化建设。在良好的文化背景下，物业服务人员服务水平、服务素质得到较大提升。尤其是在物业服务这样一个劳动密集型行业，一个单位的环境尤其是老员工的言行对于新员工的影响是巨大的，老员工的一句话、一个电话都会深深地影响新员工，新员工可能会在不自觉的状态下去模仿老员工的言行。因此，物业服务单位一定要在自己的人才团队内部逐渐培养积极向上的企业文化，形成良好的氛围。

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关键词：物业管理;信息化

一、引言

目前，现有职业教育条件普遍较弱，许多专门学校没有与企业银行全面培训，不能满足综合学生教学和当前工作经验的需要。为了实现物业和物业管理专业化的快速发展，为适应物业管理过程中教学的实际需要，物业管理专业专业学院职业培训是提高人才培养素质的关键。在今天的世界，信息技术在胶水方面的发展，新的是沉默的。物业公司如何对不断变化的社会经济环境做出反应？传统的物业管理模式一直难以解决公司规模庞大，专业造成许多问题。客户服务现场，如何分析财务负担，如何有效管理和优化资源实现。这些应采用现代化的信息手段更有效地提高工作效率。

二、开展实训教学体系的必要性

物业管理信息培训室可以在虚拟教室中“开发虚拟课堂企业”，创造真实的商业环境，模拟各种业务流程，让学生体验“房地产业“更好地实现理论与实践的结合，增加学生对学习兴趣的兴趣。进入学校引导学生做事业规划，将学生从毕业转入心理过渡期工作，更好地实现社区，企业培养复合型人才物业管理信息模拟培训课程基于其强大，互动，实际，有竞争力，全面的经验，各机构功能的有效性均为物业管理专业人员和房地产专业人士，接受。由于直觉，实际工作，团队合作和学生的模拟训练课程，也因为教学方法的新颖性让大家注意，几乎成为教学物业管理的首选。通过模拟信息课程，学生可以真正了解整个过程的实体商业活动，使学生了解物业管理，制定业务战略，是企业成功取得成功的关键。通过模拟培训课程，也使学生在每个管理会议中体验真实的业务活动非常重要，无论做什么，都会导致业务管理的流失，损失运作，以承认合作的沟通和重要性，增加管理团队的凝聚力。资产管理模拟培训课程基于其丰富的经验，互动性，实用性，竞争力，包容性和有效性，都是专业认知和职业认可的专业财产和房地产资产。模拟训练课程由于直观，实际的工作，团队合作和学生工作，也因为教学方法的新颖性让大家注意，几乎成为教学物业管理的首选。

三、实训教学体系建设目标与计划

软件过程模拟物业企业的环境和工作地点，使学生能够参与游戏，模拟物业管理过程，从简单的敏感度理解物业管理理性理解。通过软件模拟培训管理，在游戏角色中实现以下学习目标：1.将“真正的业务流程”恢复到最先进的应用过程和信息技术管理体系的最佳理念，增加学生理论在实际运行中的转换能力理念技能。2.让熟悉商业和房地产应用和管理流程的学生成为信息，网络和创新，思考强大竞争对手的新时代。3.软件采购按照专业物业管理培训方案和专业实践教学实践分配标准，适应湖北人才管理人才需求的社会经济发展;帮助物业经理确定专业技能。4.学习最好的利润机会，了解房地产房地产的真实情况，了解企业如何在残酷的市场竞争中有效实施管理工具和营销。5.促进科技创新在新时代的职业培训模式为社区变得流行，实用，易于使用的创新型人才。

四、实训教学体系建设计划

职业教育培训的目标和职业教育与就业人员的培训目标，职业教育是建立在以社会为本的实践教育的基础上，专业大学生需要接受市场需求培训，需要高素质工作人员或专业技术人员。因此，培训体系的建设如下：1.物业管理实践是一个比较复杂的制度，包括标签，管理，工程，行政，通讯等。要加强课程理论与教学实践，理论与专业实践，实现经营衔接。2.推进教学改革，探索教学体系“工作与学习结合，学校与企业整合”。实施学生文化综合文化，增加知识教育专业理论和实践培训，培养内部综合实践技能的教学环节，加强学生培养的实践技能，使学生不仅具有理论水平的稳固水平，同时拥有强大的物业业实用技能。3.探索课程体系的生产，学习，研究与优化相结合。继续推进房地产业和房地产业的新发展，提出一些新的行业信息，理念和新课程知识，优化和提高专业知识和专业能力，实现持续优化课程体系。积极鼓励发展教学研究活动，鼓励披露或参与科研研究课题，出版学术文献，建立真实的生产，学习，研究，结合良性循环，促进和完善系统的系统优化。4.通过内外部内外部内外书等途径，保持和加强教育质量，培养和提高学生整体素质，形成知名实践知识结构。（1）促进和加强学生在房地产开发方面的建设和建设对房地产行业的深入了解，因为物业管理，最终与房地产行业有着千丝万缕的联系只有了解房地产行业才能让物业管理行业的学生继续健康发展，同时为未来互联产业的产业奠定基础;（2）培训体系应具有一定的住房，设备和设施管理，维护，基础知识维修结构，让学生拥有物业管理信息系统，情报建设和技术应用和其他知识，促进未来智能管理服务工作更有针对性的工作;（3）模拟系统培训体系可以更好地培养网络平台上的学生和业主的良好沟通能力和协调能力，为业主提供在线服务，了解客户需求，积极响应，解决物业管理过程中遇到的问题;（4）由于物业管理行业属于第三产业，培训体系对知识运作的经济和财务管理相对较强，需要从业人员具有灵活的业务心态和明显的市场认知感;（5）培训制度有关物业管理的法律法规，允许学生在当事人之间法律关系的主要部分规范物业管理，区分权益，解决财产纠纷找到法律依据。5.加强软硬件的建设,综合实验室和实训教学同步建设。信息培训体系可以很好地改变教学依据教学实践，综合实验室和施工过程中的实践培训可以引用技术人员指导实践教学的建设，加强学校的重点对老师教学环节的实践控制这两个方面的能力是不可或缺的。学校实践的建设体现在不同的课程和内容上，可以用人和科学的方式使用适当的教学方法，可以用来参观教学方法，案例讨论教学法，客户对话教学法，自学辅导教学法，模块化教学方法，模拟实践教学方法，有利于激发学生学习兴趣，有利于积极实践课堂氛围，有利于提高教学质量的教学方法，在信息技术培训教师中可以灵活运用。示范模拟方法：邀请技术人员引导企业或实验室的学生解释示范。让学生在虚拟环境中进行物业管理实践，了解水电等设备和设施，让学生熟悉维修工作和管理程序的细节。

五、结语

总体而言，物业管理行业综合技术含量和文化素养要求非常高，所需的知识和技能远远超过一般服务业，随着物业管理，高端物业管理，商业物业的快速发展管理市场继续出现，行业继续需要大量高素质，复杂的行业人才。因此，职业教育职业教育体系应该是一个长期的愿景，包括物业管理行业新技术和新技能人才培养的发展，以期使行业人才队伍快速发展。基于对物业管理行业人才管理需求的分析，本文指出，现代物业管理的建设要注重建设信息技术教学体系，并要求开展实施特殊物业管理系统培训。目的和施工方案，为管理专业建筑财产和教学改革提供参考。

参考文献：

[1]姜志梅.信息化技术在物业设备管理教学中的应用——以停车场管理系统为例[J].中国管理信息化,2017,(16):225-226.

[2]罗辉.高职物业管理专业校内实训基地建设探讨[J].广西广播电视大学学报,2017,(03):51-54.

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[关键词] 会展经济；会展物业；会展物业管理

[中图分类号] F270

[文献标识码] A

[文章编号] 1006-5024(2007)05-0101-03

[作者简介] 张兆福，重庆工学院工商系副教授，研究方向为土地利用与房地产经营管理。(重庆 400050)

会展经济已成为当今世界一个新型的经济形态，会展产业被世界各国所重视。在德国、新加坡、澳大利亚等国都把会展产业作为重要的产业来发展。在我国，随着改革开放的不断深入，市场经济的发展，会展经济也得到了迅速发展，会展经济正以年均20%的速度递增，成为我国经济新的增长点。近年来，会展经济在我国的发展正在出现新的变化，主要表现在：一是各地普遍重视，尤其是大中城市，发展会展产业的积极性很高，都在研究和规划符合自己城市特色的会展模式；二是积极开发建设会展场馆，加大会展基础设施建设，使会展上档次上规模；三是会展的主办方也开始由政府向中介公司发展，经营会展的理念开始形成。随着会展经济向市场化方向的发展，再加上政府从直接管理大型场馆和运作会展的角色中退出，会展资源的有效配置和利用，特别是有效的管理和利用会展场馆成为会展经营必须考虑的问题。会展经济的发展为物业管理企业带来了开拓新市场的机遇。

一、会展物业管理是会展经济发展的产物

会展经济在城市经济发展中的作用已被城市各级政府所重视，所以，积极规划建设会展场馆，充分挖掘本地资源，举办各种展会，通过发展会展经济来拉动区域经济，成为发展会展业并促进城市经济发展的主要内容。在国外，德国是世界“展览王国”，有800年的展览历史，其展览业高度发达是与其规模巨大、数量众多、设施完备、服务优良的现代化会展中心分不开的，德国主要展览场馆总面积达244万平方米，其中在汉诺威就拥有约47万平方米的展馆面积。世界其他会展产业发达的国家都拥有多个几十万平方米的展览中心。20世纪80年代以来，国际会议展览市场呈现新一轮发展态势，不少著名的会展场馆扩建或新建。到2002年初，全球共完成新建展馆10座，增加净展览密集40万平方米。在我国据不完全统计，全国各地散布约有150个展览场馆，场馆总面积约200多万平方米，而且各地为了提升会展的级别，纷纷规划建设大型展馆，我国南方和沿海一些城市已经按照国际市场的要求来做大会展场馆。随着会展场馆规模的扩大，数量的增多，传统的政府管理模式面临诸多问题。如场馆管理的任务加重，尤其是对大型场馆的管理和维护难度加大；有些场馆的利用率不高，造成会展资源的浪费；适应现代展会管理的高素质专业化管理人才缺乏等。传统的行政管理很难适应这一发展的需要，会展场馆的管理必然要求专业化和市场化管理。

(一)会展物业的特征。会展物业不同于住宅、厂房和一般的商业物业，其在建筑设施和物业服务的要求上有明显的特征。

1.建筑规模宏大，形式多样。会展场馆一般来讲，其建筑规模都比较大，至少在上万平方米。尤其是现代国际会展，根据国外会展业大国的经验及会展经济发展的要求，具有规模的会展其场馆面积至少在10万平方米左右。会展场馆的建筑结构也与住宅等其他物业不同，其外形设计宏伟，在一定程度上代表了城市的形象，其内部框架式结构，形式多样。如南京国展中心拥有2608个国际标准展位，室内展厅分上下两层，每层又可灵活分为三个展厅，并可单独对外开放，其开创了中国展览场馆最大无柱空间和最高展厅高度。

2.产权单一，多为公益性建筑。会展场馆大多都属于城市公共建筑，由政府出资建设，是政府的形象工程，因此其产权形式单一，建成后由政府委托专门机构进行管理和运营。

3.配套齐备，智能性物业。与场馆主体建筑相配套的附属设施较齐备是会展物业的重要特征。表现在停车场、广场、绿地、内外交通等设施齐备。另外，场馆内具有技术先进的通讯、高速电梯、中央空调和高灵敏的系统化监控设备等。

4.展示。会展场馆的主要功能是作为参展商展示产品和产品信息的场所，一方面展示其所在城市的经济活力，如外型雄伟，造型别致的会议中心、展览中心能给人以较深刻的印象。另一方面，企业的产品通过较短的时间很快得到宣传和订货，可以为企业节省费用。

5.会展服务的特殊性。会展物业在服务方面的要求除了常规的房屋及附属设备的维修管理、环境保洁、安全管理等外，在其使用过程中还有特殊的要求，即会展服务，这种服务和一般的物业服务有显著的不同。展览馆是展示科技与文明、未来与发展、人与自然等众多方面的载体，它的最大特点就是人流、物资流、经济流同时发生，张驰明显，因此需要有一个与之相对配套和保持动态跟踪的服务体系，如果仍沿用单一住宅小区、写字楼或综合楼等经验模式，显然不能适应所需，此时，只有在物业管理之公共建筑管理、公共事业、公众管理基础上配合以个性化服务、动态管理、快速反应等体系与之策应，才能满足其需求，从而形成针对展览馆物业管理需求而建立的、独具个性化特色的展会服务。

(二)会展物业管理的市场化要求。会展场馆由于属于城市公益性建筑，其建设和管理一直是政府的事情，随着市场经济的发展，专业化、市场化、社会化的物业管理科学体系越来越广泛地运用到社会各个领域的各个行业，大型公用事业的管理也随着其政府职能的弱化，市场化运作要求也越来越迫切。可以看出，会展物业管理的市场化要求是伴随着我国物业管理的发展和城市会展经济的发展而发展的。

1.政府职能的转变，要求会展物业管理市场化。随着市场经济体制的建立和完善，政府直接参与经营的职能逐渐弱化，作为会展的场馆虽然由政府投资建设，但在管理运营上有必要改革，政府不可能一包到底，需要专业化、市场化的物业管理企业代其管理运营。过去，会展场馆的使用和管理都是由政府组织，由政府出资对场馆进行维修，有钱就修，无钱拖延，结果出现场馆的利用率低，设施陈旧，无法发挥应有的作用。会展物业管理的市场化一是解决了政府不必要的负担；二是有效地发挥会展物业的使用效益。

2.会展经济的发展要求会展物业管理市场化。随着会展经济在城市经济发展的作用日益重要，各级政府通过发展会展来拉动区域经济，积极规划建设会展场馆，充分挖掘本地资源，举办各种展会，取得了显著的成效。随着会展场馆规模的扩大，数量的增多，管理问题也随之产生。如场馆管理的任务加重，尤其是对大型场馆的管理和维修难度加大；有些场馆的利用率不高，造成会展资源的浪费；现代展览对高素质专业化管理人才的需求等。由此看出，传统的行政管理很难适应这一发展的需要，会展场馆的管理必然要求专业化和市场化管理。

二、会展物业管理对会展经济的作用

会展物业管理是会展经济发展的产物，对会展经济发展具有重要的作用。

(一)会展物业管理确保会展业硬件的安全正常运行，提高使用效益。会展物业是会展业经营的物质基础和场所，作为城市会展场馆又是城市的永久性建筑物，同时，会展场馆建筑物内部设备价值昂贵，使用和维护的技术性要求高，因此，需要对其进行专业性、技术性管理。物业管理企业对会展物业管理可以做到：

1.确保场馆建筑物及设施的安全。会展场馆一般为大型建筑物，内部结构复杂，多采用综合布线系统，设施设备齐全，使用时间长。所以，在使用过程中一般都要求日常维修养护，而且，专业技术要求高。物业管理企业介入管理，就可以发挥其专业性的特点，通过制定科学合理的维修养护计划和制度，并组织实施，做到对建筑物及其设施设备进行有效管理，保证其安全。

2.确保物业设备的正常运行。会展场馆内部设备先进，种类繁多，设备运行的时间性要求高，一般来说，在展会期间必须确保其正常运行，而在不举办展会是大部分设备又基本处于停用状态。物业管理企业通过发挥其专长，采取科学的设备维护计划和专业维护技术，使物业设备保持正常运行。

3.提高物业的使用效益。物业管理企业具有完善的企业管理制度，同时，对物业及其设施也有相应的管理制度和规定，熟悉物业及设备的功能。通过科学管理，能够保证物业及设备的有效利用，从而提高物业及设备的使用效益。

(二)会展物业管理使会展物业保值和增值。会展场馆与其他物业不同，其在使用过程中内部装修频繁，基本上每举行一次展会都要进行内部装修，在装修过程中如若不加管理，可能会引起物业内部结构的破坏，人为地减少物业使用寿命，使物业价值损失。通过专业物业管理公司管理，在展会布展期间可以对内部装修根据有关的装修规定实施严格的管理，做到：(1)与展会举办方一起对布展进行总体规划设计，避免因装修而造成的物业结构的破坏；(2)对参展单位的装修方案进行审批，凡是对有损物业结构的方案，都不批准实施；(3)装修过程的检查和记录；(4)装修完工后的验收；(5)拆展时的监督。物业管理企业通过以上环节，对装修布展进行全过程的管理，就可以对物业有效地防护，避免破坏，延长物业使用寿命，使物业达到增值和保值。

(三)会展物业管理为会展提供综合服务。会展物业管理企业除了在会展场馆的硬件管理中发挥其优势外，还可以为会展提供优质的综合性的服务。物业管理企业以服务为宗旨，是属于第三产业。它以“物”为媒介，以“人”为本，向物业使用人和客户提供各种所需的服务，服务内容包括：(1)物业本体服务，是指对房屋建筑、附属设备设施及相关场地的维护、保养、修缮、装修、翻新、改造等。(2)治安保卫和车辆管理服务。是指通过值班、看更、巡逻，所进行的防火、防盗、防突发事件等工作。在展会期间对进出展区的各种车辆的停放、行驶等进行有效的指挥，确保车辆安全和展区的秩序。(3)清扫保洁服务。是指对辖区内废弃物(包括污水等)的定点定时的收集清运，以及对于所有公共地方和公共部位的日常清扫保洁。对场馆内公共区域时时保洁。(4)环境绿化服务。是指对辖区内的公共绿地、道路绿化的日常养护、恢复整顿、提高级别。(5)特色服务。是属于委托，是因物业使用人和客户的特殊需要而提供的有偿服务，其带有盈利性的特点。这项服务在展会期间是非常普遍的，如为客户预定酒店、车船票、接送信函、会务广播等。以上这些服务内容也正是会展经营中所需要的。

三、物业管理企业拓展会展物业管理业务的建议

会展物业管理是会展经营的一个重要环节，对会展业的发展将发挥重要的作用，可以说是会展企业创立品牌的不可缺少的条件。物业管理是随着房地产而发展起来的。我国的物业管理发展历史较短，而且管理体制经历了由传统的行政管理向市场化、社会化运作的过程，目前主要以住宅物业管理为主。随着经济的发展，各类物业的大量出现，要求物业管理行业不断地拓展其业务内容，因此，物业管理行业涉足会展物业管理也是其发展的必然。物业管理企业要顺应这一发展趋势，积极创造条件，进入会展物业管理领域，这不仅对自身发展有利，可摆脱目前发展中的困境，而且，也以自身的优势，促进会展经济的良性发展。

(一)凭借自身优势，积极开拓会展物业管理市场。物业管理企业以其综合服务为其优势，这对物业的所有者和使用者，以及会展的经营者来讲都无法具备。因为，作为会展场馆的所有者――政府，不可能集场馆的建设、维修养护、经营于一身，其主要作用是在场馆的投资建设环节，确保会展的基础设施，为会展业保驾护航。而会展经营企业，其主要业务是进行会展的策划和组织，保证会展的顺利进行，不可能参与会展物业的管理或为参展商、客户提供全方位的服务。所以，只有物业管理企业能够承担会展物业的管理和为客户提供综合服务。尤其在会展物业产权多元化的市场条件下，更适合物业管理企业介入。

物业管理企业介入会展物业管理有以下有利因素。(1)有稳定的收入来源。会展场馆属公益性建筑，其产权单一，如果物业管理企业受政府委托管理会展物业，其管理费用一般能够保证。这与住宅小区物业管理不同，由于涉及很多业主，在管理费用的收取等方面会遇到很多问题。(2)可开展多种经营。物业管理企业除进行常规的管理业务外，在展会期间可向物业使用人和客户提供有偿服务，以提高经营收入。(3)提高知名度，树立企业品牌。会展场馆都是城市的形象工程，而参与会展的又是来自海内外的客商，物业管理企业通过提供优质的服务，为客商留下良好印象，有利于提高企业的知名度。所以，积极开拓会展物业管理市场，能为物业管理企业增添新的活力。

(二)构筑人才高地，提高竞争力。目前，我国的物业管理企业大多数规模小，企业素质不高，有些企业招聘几个下岗人员就可以对一个小区进行管理，企业市场竞争力不强，而且，在管理中服务不到位，与业主的纠纷不断。这类企业是很难满足会展物业管理市场的需要。所以，物业管理企业要进入会展物业管理领域，必须提高自身素质，主要是对企业人才的培养和企业人员服务素质的培训，这是企业发展的关键所在。要造就一批熟悉物业基础知识、懂技术、懂管理的高素质管理人才，要有具备服务意识，爱岗敬业，吃苦耐劳，具有专业化、知识化、年轻化的企业员工。这样才能具有市场竞争能力，更好地拓展新的服务领域。

(三)提高管理服务水平。企业能否在市场中站稳脚跟，关键在于能否提供满足消费者需求的产品。对于物业管理行业来说，就是能否提供满足业主需求的服务。服务是物业管理生存之本。物业管理企业应将提高服务意识作为一种责任和一种追求，以为业主提供全方位、多层次的服务作为企业与员工追求的目标。虽然相对居住物业管理市场来讲，会展物业管理市场可谓一块小蛋糕，但它对物业管理企业的要求是相当高的，要具有较高的管理服务水平。这样才能满足会展物业管理的需求。

参考文献：

[1]黄安永.物业管理实务[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.

[2]李克芳.会展经济：经济发展的新增长点[J].云南财贸学院学报，2002，(3).

[3]牟旭东.会展经济的“钱”景[J].东方经济，2002，(1).