房产经纪人法律法规精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房产经纪人法律法规范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：房地产经纪服务合同；违规操作；纠纷预防

中图分类号：

D9

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地产经纪服务合同的概念及签订意义

房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同，房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。

签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节，也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时，应遵照诚信原则，遵守行业规则，并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样，才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益，保证交易活动安全顺利，避免相互损害对方当事人的利益，同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中，由于各种因素的影响，房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题，导致合同履行困难，双方权益难以保障。

2 房地产经纪服务合同常见问题

2.1 审查环节纰漏

对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作，也是规范房地产经纪业务的重要保障，但是在实际操作中，不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实，导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查，资料审查不严往往会导致以下几种问题：

（1）委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号，与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严，往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后，委托人与业主私下成交，损害经纪人的合法权益。

（2）对委托方提供的房源信息，如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严，此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。

（3）房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，但部分经纪人为了图省事，对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实，导致合同签订后不能继续履行。

2.2 合同内容违规

房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议，合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面：

（1）合同约定双方权利义务不对等。

房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不对等，对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务，排除委托人的权利，从而减少自己的义务，降低自身风险。

（2）经纪服务合同的主要条款欠缺。

长期以来，房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙，内容比较简易，其中反映合同要件的主要条款（如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等）欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定，双方常常用口头的方式表示，往往会导致因时间和情况的变化而不能履约，致使纠纷发生。

另外，由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准，因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准，而造成两者失衡的现象时有发生，而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时，往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款，损害委托方的合法权益。

2.3 房地产经纪人违规操作

虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束，而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求，但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生，主要表现在以下几个方面：

（1）房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。

有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在签约前未充分履行告知责任，或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任，等到委托人认可并与其签订合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。 部分经纪人员因利益驱使，私下与委托人签订经纪服务合同，一旦遇到执行困难，撒手不管，造成纠纷。

（2）房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。

在房地产买卖，特别是在存量房买卖中，一般应采用居间形式，房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法，在居间合同中，房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中，房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款，又为买方办理税费结算和产权过户等手续。

（3）房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。

房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。

3 房地产经纪业务纠纷预防

3.1 统一并严格使用相关合同文本

为了减少房地产纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，为房地产经纪业务提供了参考，但在实际操作中，房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生，因此，应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本，各房地产经纪机构必须严格遵守。这样，既可以加强行业从业人员的自律性，又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。

3.2 完善培训体系，加强经纪人员职业素质教育

《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度，可以大大减少因签约人法律意识不健全，专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生，当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系，定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动，提升房产经纪从业人员的职业素质，促使其更快成长，规范其业务行为。

3.3 完善立法建设，加大惩罚力度

一方面，我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少，而且法律位阶较低，不利于房地产经纪市场的统一规范管理，立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规，加强对房地产经纪市场的立法规制。

另一方面，虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制，规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任，能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用，但其惩罚力度较轻，这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因，因此在完善相关房地产经纪法律法规时，应加大对违规行为惩罚力度的规定。

3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制

明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一，建立流程化、标准化的企业管理机制，使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准，然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时，使业务开展简单、透明，方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率，保证企业按照既定路线，实现自己的战略目标，又可以提高员工幸福感，使员工保持积极阳光的心态，从而有利于业务的开展，减少服务过程中纠纷的发生。

同时，随着公司所处的发展阶段的不同，企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化，有效融入公司战略要素，以保证其旺盛的生命力，因此通过建立可升级版的企业管理机制，才能不断提升服务质量。

3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设

房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色，市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的，但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题，比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全，少数机构仍有违规收费现象，有的合同以及补充协议双方责任含糊，而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此，为规范房地产交易市场，避免和减少房地产经纪服务纠纷，政府部门应该建立中介信用档案，严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作，对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执（从）业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”，不守规的经纪机构执（从）业人员将及时清理出经纪人队伍。

参考文献

篇(2)

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

篇(3)

【关键词】反向住房抵押贷款 老龄化社会 建议

一、反向住房抵押贷款内涵

反向住房抵押贷款简单来说就是把自有的住房抵押给银行、保险公司等金融机构从而获得贷款的一种融资方式。反向住房抵押贷款倒按揭起源于20世纪80年代中期的美国，其主要的适用对象是老年人群。具体运作方式是，借款人在年轻时期通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，待到年老时还清贷款，并取得该住房的所有权。此时作为住宅的所有人，借款人便可以将自有产权的房子抵押给银行或者保险公司等金融机构，这些金融机构通过评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，以年金的形式，在一定的期限内，每月给房主一笔固定的养老金。期间，房主仍然拥有该房子的居住权，直到其去世为止。房主去世后，金融机构获得抵押房屋的产权，通过对房屋出售等方式，来偿所还发放贷款的本金和利息，并享有房屋升值部分所产生的收益。

二、发展反向住房抵押贷款对我国的重要性

（一）我国人口老龄化加速，养老问题严峻。

随着计划生育政策地持续进行，以及医疗卫生等事业的快速发展，我国正逐步迈入老龄化社会。2010年开展的第六次全国人口普查数据显示：截止2010年，我国大陆地区60岁以上的老年人口是1.78亿人，其中65岁及以上人口为1.19亿人，两者占全国人口总数的比率分别为13.26%和8.87%。而且，随着时间的推移老年人口比重还会持续加大。有预测认为，到2020年，我国65岁及以上老年人口比重将达到11.8%，到2030年，这一比例将达到高峰，并将一直持续到2050年。到本世纪中叶，我国60岁以上的老年人预计会超过4亿，65岁以上的老年人将达到3亿，而80岁及以上的老年人也极有可能过亿。老年人口的增加会使我国面临“未富先老”的局面，在我国社会保障制度还不完善的情况下，老年人的养老问题倍加凸显。住房反向抵押贷款为我们提供了另外一种崭新的养老模式。

（二）我国经济结构转型，扩大内需特别是扩大消费需求十分迫切。

我国经济在持续30年的经济高速增长后，原有的以出口和投资为龙头拉动经济增长模式不再适应新形势下的发展要求，经济结构转型，扩大内需，增加消费需求成为未来我国经济能否保持增长的关键所在。传统的凯恩斯货币需求理论告诉我们，人们对货币需求主要取决于三种动机，即交易动机、预防动机和投机动机。在我国，人们对于货币的预防性需求占比较大，这也形成了我国高储蓄率的现状。在这种情况下，人们收入中的大量资金以存款的形式停留在银行系统，不能形成居民的消费，也就抑制了内需市场的发育。统计数据显示，2011年我国城乡居民储蓄存款余额为35万亿，2012年为41万亿，年增长17%。实际上，我国居民的高储蓄倾向主要是因为对未来生活不确定性的忧虑。当前我国的社会保障制度还不能满足人们对未来在教育、养老、医疗等各方面的保障需求，这就使得人们只能增加储蓄，减少消费开支来弥补。而反向住房抵押贷款却可以为借款人提供其老年时期急需的医疗、养老等保障的资金需求，使得借款人不需要再为上述需求而储蓄大量资金，从而增加了借款人的可用资金，进而刺激、鼓励其在当前减少储蓄，扩大消费。消费的扩大会壮大内需，推动国民经济健康持续发展。此外，发展反向住房抵押贷款也可以让年轻一代的家庭从沉重的赡养老人负担中解脱出来，进一步增加年轻一代的消费潜力和能力。

三、我国发展反向住房抵押贷款面临的问题

（一）陈旧观念影响问题。

在我国，传统的养老模式是“反哺”式的养老方式，养老依靠后代子女。父母在年轻时努力养育子女，竭力为子女做事，到老了，子女赡养父母。而父母在被子女赡养的同时，将会为子女留下自己一生最大的一笔财富——住房，这也被视为是父母对子女应尽的一份责任。而反向住房抵押贷款则会使得子女在父母过世以后无法获得住房，割断了上一代与下一代之间在利益之上的依赖性，使得子女的利益受到极大削弱。此外，我国有着悠久的勤俭节约的历史传统，对于铺张浪费极力反对，而反向住房抵押贷款却实质上是鼓励人们减少储蓄，提升当前的生活质量，尽量增加消费，这与我国的传统却是背道而驰的。因此，发展反向住房抵押贷款会面临我国根深蒂固的一些传统观念的制约，其顺利有效地开展是需要传统观念的改变的。

（二）流动性风险防范问题。

住房反向抵押贷款的一个明显特点就是其期限通常较长，这就使得贷款机构会始终面临着较大的流动性风险。通常情况下，流动性风险的规避以及防范可以通过资本市场来解决，但是我国资本市场尚在发展完善的过程中，目前资本市场并没有为开展住房反向抵押贷款的金融机构提供有效的流动性风险防范措施。实际上美国在推出住房反向抵押贷款的初期，也曾因为当时金融市场发展不完善，严重的的流动性风险无法有效防范，资本不能实现证券化，而一度使得该业务处于发展停滞状态。不过，后来随着美国资本市场的进一步完善，金融工具不断增加，交易法律法规逐步规范化，市场为流动性风险的防范提供了越来越多的手段和策略，住房反向抵押贷款作为一种养老模式稳步健康地发展起来。

（三）产权问题。

不同于与西方国家普遍实行的土地私有制度，我国的土地是国家所有，居民仅拥有使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，居民商品房用地的最高年限为70年；土地使用期满，其使用权的续期必须重新获得批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权均会被国家无偿索回。这些规定使得住房贷款机构的流动性风险进一步加大，也会影响到贷款机构的实际贷款收益，弱化其开展反向抵押贷款的积极性。

（四）专业服务机构建设问题。

住房反向抵押贷款产品的设计和开发是十分专业的工作，其内容非常复杂，使用的技术难度高，产品风险大。住房反向抵押贷款业务涉及的主体较多，主要是借款人、贷款人和中介机构，其中专业化的中介机构发挥了至关重要的作用。作为提供专业服务的中介机构，其范围广，包括的机构繁杂，比如为希望了解住房反向抵押贷款相关知识的客户提供咨询，为客户介绍相关产品的咨询机构，帮助客户分析、选定具体产品，帮助填写相关表格后发送给贷款机构的在抵押贷款领域拥有丰富经验的发起人。此外还包括评估和鉴定机构以及律师服务所和经纪人等。总之，住房反向抵押贷款业务的发展离不开房地产金融市场相关专业服务机构的健全和完善。而目前，这些机构在我国的发展水平有待提升。

四、发展我国反向住房抵押贷款的建议

（一）加强宣传教育力度，引导新型养老观念。

中国人“养儿防老”的传统观念根深蒂固。反向住房抵押贷款让老人“以房养老”，将自己的房子抵押出去而不是留给子女，可以预见这种西方舶来的养老模式碰到中国人千年的传统观念势必会有冲突，这一点也不奇怪，想要让“以房养老”的观念深入中国人的人心不是一蹴而就的，对此，我们应该有充分的思想准备。作为政府来讲，应当加大宣传教育力度，加强金融知识在广大民众中的推广和普及，引导人们改变现有的消费方式，逐渐从传统的、落后的、单一的“养儿防老”模式转向更科学、更可行的养老方式。同时，可以选择一些条件基础相对较好的城市进行业务试点，以点带面，利用示范效应吸引老年人的参与。

（二）完善资本市场，推动住房抵押贷款的证券化。

反向住房抵押贷款业务的发展需要资本市场给予有力的配合。与西方典型的发达国家相比，我国的资本市场发展程度还不够成熟，国内的金融机构类型整体较少，金融产品种类有限，银行资产证券化更是面临不小的困难和阻力，这使得银行和保险公司等金融机构在开展反向住房抵押贷款业务时难以将其中蕴含的巨大的支付风险和变现风险等进行有效规避和管理，这极大地抑制了该业务的开展。健康而有序的住房抵押贷款的证券化能够将金融机构原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券，从而拓宽银行等贷款机构的资金筹集渠道，扩大资金来源，增强其资产扩张能力，同时，通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，也在提高银行资产流动性的同时，可以将集中在贷款机构的风险有效地转移和分散给社会上的各类投资者，实现了贷款机构风险的社会化。因此，积极推进住房抵押贷款证券化，培育发达的资本市场是反向住房抵押贷款业务得以运行的前提和有力保障。

（三）强化法律法规建设，为反向住房抵押贷款业务提供法律保障。

反向住房抵押贷款业务的开展离不了国家法律的保障。当前，国内的法律法规对该业务的发展还存在一些有抵触或限制的地方，给业务发展造成了障碍。因此政府需要不断建立健全反向抵押贷款相关的法规制度，尽快出台补充规定或者启动修改。比如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖等，这直接关系到反向住房抵押贷款中房产抵押转让的法律依据问题。进一步完善物业税的相关制度，物业税将房地产开发机构征用土地时土地出让金的一次纳转变成业主在居住期间物业税的分年度交纳，这有利于在实际操作层面克服住宅土地使用权70年的政策障碍。此外，应积极推动遗产税的实行，从税收的层面引导人们对反向住房抵押贷款产生需求，刺激人们通过反向住房抵押贷款的方式来减少税费缴纳，以达到合理避税。

（四）推进专业服务机构建设，重视人才培养。

反向住房抵押贷款业务开展需要众多的专业服务机构，涵盖商业银行、保险公司以及房地产咨询机构、房地产鉴定评估机构、律师事务所、会计师事务所、房产经纪人等中介服务机构，这些专业服务机构的质量对业务开展至关重要。与西方发达国家相比，目前我国的这些专业服务机构业务水平较低，还不能够十分有效地承担起应有的社会经责任。比如，就资产评估机构而言，我国拥有资产评估资质的机构数量并不少，但是质量欠佳，缺乏规范的评估标准体系和科学先进的评估方法，缺少丰富的评估操作经验，在国际市场上没有影响力。这就需要我们在未来一段时间里要加大培育力度，培养出我国本土的具有强大竞争力的评估机构。服务机构的建设归根结底是专业人才的培养，在当前的现实情况下，我们可以一方面引进西方发达国家的专业人才，一方面强化学习，加强本国人才的教育培训，包括和国外联合培养等方式，培养出具备丰富理论知识又拥有实践操作技能和工作经验的我国自己的专业人才队伍。

参考文献：

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