物业管理税收风险精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业管理税收风险范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：房产使用权转让 房产税 税收筹划

一、研究背景

近年来，我国房地产市场蓬勃发展， 房屋租赁市场也较活跃，国家对房产税的征管和稽查力度逐渐加大，房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此，如何通过科学的税收筹划，降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税法的有关规定， 正确解读相关税务政策，拟从对自有房屋不同转让方式的角度，对房产税进行税收筹划，以对企业处理类似的业务，提供很好的使用参考价值。

二、房产税的主要特点

房产税属于财产税中的个别财产税，征税对象是房屋，征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。另外根据房屋经营使用方式不同，房产税的征税方法有所不同，对于自用的房产，按房产的计税余值，税率1.2%，对于出租的房产，按租金收入征税，税率12%。这些特点为房产税提供了一定的纳税筹划空间。

三、房产使用权转让筹划方式

房屋使用权转让筹划的主要方式有四种，一是直接租赁，即为直接签署租赁合同。二是转租，即将拟出租的房产先以较低的价格出租给具有资产管理资质的下属公司，然后由该资产管理公司按市场价格出租房产。三是变出租为提供服务加出租，利用物业管理合同规避房产税，此方式采用提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。四是变租赁经营为仓储经营，这是将租赁合同改为仓储保管合同，配备保管人员，为客户提供保管服务。因按照税法规定，仓储保管收入只需缴纳营业税，这使得租赁收入变成了仓储保管的服务收入。

四、案例研究

根据上述四种筹划，现通过案例来研究，究竟哪种方式的筹划力度更大。案例如下：

A公司为B房地产集团母公司，在上海浦东新区拥有一处商业房产，购置账面原值500万元，房产建筑面积200平米，该项房产为A公司的固定资产，按照直线摊销法，残值率5%，年限35年摊销，年折旧额13.57万。拟将此房产转让使用权，采用何种方式的税负较低。

上述案例中该房产转让使用权涉及的税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、所得税。上海市房产从价计征的减除比例为20%，营业税税率为5%，城建税、教育费附加、地方教育费、河道费附加分别是营业税的7%、3%、2%、1%，应交纳印花税是租金收入的0.1%，企业所得税为25%。

（一）筹划方案一：直接出租

1、涉税分析

房屋出租时，房产税从租计征税金，出租方缴纳房产税，营业税及附加，印花税，所得税。

2、综合税负计算

应缴房产税=租金收入*12%。

应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=租金收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=租金收入* 5.75%，

应缴企业所得税=（租金收入-成本（即年折旧额）-各项税金）*25%=（租金收入-年折旧额-租金收入*17.75%）*25%=（租金收入*82.25%-年折旧额）*25%

故房屋直接出租综合税负=租金收入*（17.75% + 20.56%）-年折旧额 x25% =租金收入*38.31%-年折旧额 x25%

3、案例测算

如果年租金为50万。

租赁税金合计=租金收入*38.31%-年折旧额*25%

=50*38.31%-13.57*25%=15.77万

4、小结

此方案完全按照相关税法的要求缴纳了各项税费，无任何税务风险和筹划风险。

（二）筹划方案二：转租

1、政策依据

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，房产转租人不是产权所有人，不缴纳房产税。

2、涉税分析

利用转租进行租赁房产税筹划，就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似，将拟出租的房产先以较低的价格M出租给具有资产管理资质的下属公司，然后由该资产管理公司统一按市场价格H出租房产。该方案出租方按照低价格M缴纳房产税，营业税及附加，印花税，所得税。下属公司（即转租方）按价格H缴纳营业税及附加税，印花税，所得税。

由此看出，该方案多出一道营业税及附加M*5.75%，节省一道房产税（H-M）*12%，且只有当H>1.48M时，该筹划方案才可行。见下图。

图中H1=1.48M，节税空间为0，随着H越大，则其节税效果越明显。

3、案例测算

假设A公司将房产以每年20万元的租金价格出租给子公司B，B公司将房产对外再次出租，收取租金50万元。

利用方案一的综合税负计算公式，A公司应缴纳各项税金4.27万元。B公司应缴纳的营业税及附加、河道费、印花税（2分合同）=50万元×5.65%+70*0.1%=2.90万元，应缴企业所得税=（50-20-2.95）*25%=6.78万，B公司综合税负9.68万。

税收筹划后A公司与B公司税负合计13.95万元。

4、小结

此种方案，由于A公司和B公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，若税务机关要进行调整租金价格，即M的值就会发生变化，这种方案就不一定会成功，这就为企业带来了很大的不确定性风险。但若出租人考虑将拟出租房屋翻新、装修改造后重新出租，则出租人可先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，利用此方试避税是较为合理合法的，筹划风险很低，值得尝试。

（三）筹划方案三：变出租为提供服务加出租，利用物业管理合同规避房产税

1、涉税分析

出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。出租方仅需按租金缴纳房产税、印花税，按租金及物业费缴纳营业税及附加、所得税。可见因收取物业费，公司可规避房产税和印花税，且物业费所占比重越大，房产税及印花税交的越少。

2、案例测算

假设A公司租金收取25万，物业费收取25万。

A公司应缴纳各项税金如下：房产税：25*12%=3万，营业税金及附加：50*5.65%=2.83万，印花税25*0.1%=0.025万，所得税：（50-13.57-5.86）*25%=7.64万。

故筹划后A公司税负合计13.50万

3、小结

该方案需有一定前提条件，即出租方一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时提供物业管理服务。合理的利用物业管理服务收费来筹划房产税是合理的，但此方案也存在风险，税收风险在于税务机关可能规定最低租金计税标准。经营风险在于物业管理服务的收费是一般必需取得当地物价部门的收费许可，价格也需要审批，出租方不按收费许可证收费，抬高物业管理服务价格，可能会受到物价部门的处罚。

（四）筹划方案四：变租赁经营为仓储经营、

1、 涉税分析

根据《营业税暂行条例》的有关规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%，《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。租赁业适用从租计税，仓储业适用从价计税。故该方案税收变化在于因房产税的计税方法不同所带来的节税效应。

2、综合税负计算

仓储服务应交税金：

应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=仓储收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=仓储收入* 5.75%

应缴房产税=房产原值*（1-20%）* 1.2%=房产原值* 0.84%

应缴企业所得税=（收入-成本-各项税金）*25%

=仓储收入*23.56%-房产原值* 0.21%-年折旧额*25%

故仓储服务综合税负=仓储收入*29.31%+房产原值* 0.63%-年折旧额*25%

根据方案一中已算出的房屋出租综合税负，当仓储与租赁缴税相等时，得到平衡点即，租金 /房产原值=7%。所以当收入大于房屋原值的7%，采用仓储服务形式，反之则选择直接租赁形式。

3、案例测算

假设A公司将房产以每年50万元的仓储费对外出租，即租金 /房产原值=10%，计算出A公司应缴纳各项税金14.42万元，较直接租赁的税负低。

4、小结

在房产税从价计征的税负明显低于从租计征情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，从而达到少缴房产税的目的。但这种筹划的前提条件是承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，若不是这个目的，该筹划方案将不可行。另外从风险控制角度来看，出租人是不存在税收风险的，但却带来了经营风险，因为在仓储合同下出租人必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，如果选择此方案，承租人应考虑易保管且价值较低拟储存货物，如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该筹划方案风险大，并不可行。

五、结束语

通过对房屋四种不同的转让方式的测算对比，我们可以看出，不管采取第二、第三、第四方案中的哪种方案，都比直接租赁即第一种方案的综合税负要低。但后三种方案都有它的局限性或税收风险，在实际工作中我们应该以企业实际经营活动为背景制定并选择最优方案。同时我们应该时刻关注房产税政策变化，因地制宜的进行筹划，从而避免税收政策变动带来的筹划风险。

参考文献：

[1]晨卉.房产税纳税筹划思路与策略[J].税收征纳，2013，（3），36.

[2]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].大连：东北财经大学出版社，2012，147-149.

[3]张源.我国房产税纳税筹划探析[J]. 财务与会计（理财版），2011，，（5），44-45.

篇(2)

关键词：房地产企业 税收筹划 风险控制

近十几年来，房地产业发展较为迅速，逐步成为推动国民经济快速发展的重要力量。作为资本密集型行业，房地产业从成立初期、拿地建设到销售等各环节涉税金额较大种类较多，且投资规模大经营流程复杂，税费支出在房地产企业总支出占比中约占五成，可见房地产业是重税行业。随着国家对房地产业的宏观调控政策及税收征管的持续加紧，房地产业的发展及税收管理方面均受到了一定程度的影响。合法合理的税收筹划能够有效规避税收风险，也能够使企业实现一定的节税效益。在此背景下探讨房地产业如何进行税收筹划有利于提升房地产企业财务效益并优化整体税负。

一、房地产企业税收筹划步骤及方法

首先，房地产企业税收筹划步骤一般可分为四个环节：整体把握企业及相应税收政策法规情况。了解自身风险偏好、财务状况等要素，清晰地把握当地税收法规及征收惯例；在对上述情况了解的基础上设计筹划方案，包含法规依据、注意事项及可能的税收风险等，考察其可行性，进行因素变动分析以严控税收风险；落实方案时应考虑企业价值最大化，保持与税务机关的良好沟通，及时修正执行偏差；总结时应注意评价税收筹划方案为往后筹划积累经验。

推迟纳税时间节点可使企业获得应纳税税额的时间价值，在当前通货膨胀条件下，递延纳税在实质上减轻了企业税负。如推迟确认收入尽早确认费用、加速折旧等使得企业前期少纳税额。

不同房地产项目主体遵循不同的税收规定。如分公司和子公司承担的税负不尽相同，分公司所得税由总公司汇总缴纳，而只承担土地增值税、营业税等，子公司则不同，作为独立法人主体，子公司也要承担所得税。分公司成立初期形成的亏损可用于抵减母公司税前利润从而降低企业整体税负，而子公司则自负盈亏，从此角度分析分公司于纳税而言更有利。再如房地产企业以新公司还是旧公司作为新项目开发主体也影响着所得税的缴纳，如果旧公司项目出现亏损，在旧公司开发新项目所获利润可用于弥补旧公司亏损，同样情况下新公司则不能。

税收临界点的存在可能使企业应纳税额达到临界点时应纳税额大幅提升，也可能有所减轻，如扣除限额、起征点、累进税率点等，不同级次的税率可能面临着从量变到质变的跳跃。其中起征点、免征额及各税率级次上下限等税基临界点可能引发企业税负质变，企业应充分认识自身税收优惠享有资格并积极申请，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值税。当企业应纳税额在临界点左右可适当调整以享受税收优惠，但如果差距偏大则应综合权衡成本利益。

在保证遵守现行税法及有关政策规定的情况下，可合理选择会计政策，调整企业成本费用以进行税收筹划。如选择资产折旧政策、费用合理分类等，房地产企业项目开发时间较长，通过合理划分小区的不同区间可有效利用普通住宅增值率20%有关的税收优惠条件。严格区分招待费、交通费、宣传费等以满足一定的纳税扣除标准。

二、房地产企业税收筹划应重点关注的税种

（一）企业所得税筹划

一是根据上述讨论，不同房地产企业应选择分、子公司等合适的组织形式，多数房地产企业从纳税风险角度考虑选择子公司形式，而从分公司在成立初期形成的亏损可抵减母公司税前利润角度分析则应选择分公司形式。此外，从所得税缴纳角度看，旧公司如果经营亏损，其亏损可在旧公司开发的新项目税前利润中予以抵减，而新公司则不具备此项条件。

二是房地产业所需资金较多，融资时可适当举债充分利用债务筹资的税盾效应，项目完工前贷款利息可计入开发成本，完工后亦可计入财务费用直接扣除，节税效益较为明显。

三是合理确定有限额扣除、全额扣除等可税前扣除项目及不得税前扣除项目，如工会经费保证在工资薪金总额的2%以内，业务宣传费和招待费等在特定比例内的部分才允许扣除，再如支付的罚金、股息红利等不得税前扣除。房地产企业应注意控制不得税前扣除项目的增加。

（二）土地增值税筹划

房地产企业面临较重的土地增值税负，该税种采用超额累进税率更加重了企业的税收负担，也使得土地增值税税收筹划显得尤为重要。以下是实务中应用较广的几种筹划方法：

增加成本进行筹划。税法规定房地产企业的成本可以加计扣除20%，费用可在成本的10%内扣除，通过增加成本减少增值率从而少征增值税，同时成本投入增加有利提升产品竞争力提升产品质量。此外，企业也可降低售价减少增值额，但数据推理表明在降低幅度或成本增幅相同的条件下，后者可使增值率降幅更大。

鉴于税法规定，因项目公司出售股权时其土地权属及房屋所有权并未变化，因而无须缴纳土地增值税，故可通过转让股权的形式节省该项税金及营业税。

组合不同的清算期间及不同的清算项目以进行筹划。根据规定，房地产企业应分期清算土地增值税，实务中地块及期间的不同划分将影响着企业整体的增值额，也为企业税收筹划提供了空间。

在房地产各业务环节分别成立相应公司以分散收入。如针对高端商业区、精装房等需装修项目专门成立建筑装修公司，通过与客户单独签订装修合同分离装修收入，减少土地增值税税基，避免增值额过高引发企业需按较高累进税率纳税的现象，装修收入不交土地增值税，只交营业税金及附加；针对商品房销售可专门成立销售公司以分离增值额减少增值率，以一个较低增值率的价格将商品房销售给销售公司，后者再以原定价格售出，此外成立公司的费用也能在计算土地增值税时予以加计扣除。再如针对向客户提供的物业管理服务收费可专门成立物业公司，避免营业收入中包含物业服务费及其他价外费用，切实降低房地产企业销售收入。

鉴于税务机关在纳税人取得预售许可证满三年仍未销售完毕的、出售比例占比85%以上或虽未超85%但剩余可售面积已全部出租或自用的等情况下可要求其清算土地增值税，房地产企业可合理安排销售许可证取得时间及销售进度，尽量获取延迟缴纳土地增值税的时间价值。

合理确定普通住宅项目定价。把握好土地增值税税率变动临界点，定价时应准确掌握好土地增值税的税率级次，提升企业税后净收益。如为了使普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，可依据土地增值税计算公式算出可免税的最高售价作为定价参考。

（三）营业税筹划

房地产行业主要在建筑业、租赁业、销售不动产、转让无形资产等四方面涉及缴纳营业税，税务筹划可从以下展开：一是利用不同行业税率差分离装修与销售业务收入，从而使其适用不同的税率，降低企业整体税负；可成立专门物业公司以剥离手续费、配套设施代收费等人价外费用，减少营业税计税总额从而降低税负。税法规定物业公司代收水电费等行为属于业务，可仅就其手续费收入征收营业税，这就为房地产企业对收取的价外费用进行筹划提供了空间；鉴于税法有规定，对以不动产、无形资产投资入股并参与被投资方利润分配、共担风险的行为不征收营业税，投资后转让股权的行为也不予征收，故房地产企业可考虑以作价入股的方式将其在建工程、商业楼或土地使用权等进行股权转让以有效利用税收优惠政策。

（四）“营改增”对房地产企业的影响

2015年底，“营改增”将全面覆盖我国多数行业，对房地产企业而言是机遇也是挑战。增值税和营业税作为两大主要流转税种，在征税环节和计税依据上存在诸多不同，增值税是价外税，可有效避免重复征税情况。一般而言，“营改增”将增加房地产企业开发成本，但若企业能够从施工单位或其他企业获取足够可抵扣进项税专用发票，理论上说也可整体上减轻企业税负。相信随着“营改增”改革的持续推进和完善，房地产企业的税负将会进一步减轻。

参考文献：

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一、“营改增”背景及其对房地产企业的影响

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案，我国拉开了“营改增”改革的序幕。2016年召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将从建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四个行业全面推开营改增试点。其中，房地产行业由以前根据营业收入征收5%的营业税转变成11%的增值税，但可以扣除企业外购材料设备等增值税进项税。作为改善人民生活和发展国民经济的重要产业，这次“营改增”改革必然对房地产这一行业发展产生深远的影响。

二、营改增下房地产企业的税收筹划要点

（一）采购活动

“营改增”背景下，房地产企业的采购活动应重点关注土地，原材料和设备的影响。一方面，土地成本占据房地产成本中相当一部分比重，因此，土地的获得方式以及成本对于房地产企业来说至关重要。通常，房地产企业取得土地的方式一般分为转让和出让，如果企业是通过转让的方式取得土地，即在市场上两个企业交易主体间进行土地转让，那么根据财税[2016]36号文的相关规定，转让土地使用权是增值税的应税行为，税率为11%。所以，由于上一环节转让土地使用权征收了11%的增值税，所以下一环节购买方可抵扣11%的增值税，增值税的抵扣链条是完整的，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣。而如果土地取得的方式是出让，也就是政府将土地出让给房地产开发企业。那么，由于政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣。另一方面，由于企业购进的材料和设备的增值税均可以在销项税中抵扣，而开具普通发票的小规模纳税人提供的销售价格通常低于开具增值税发票的一般纳税人，因此企业在上游供应商选择时应综合考虑取得材料设备等的价格以及增值税影响，以减少采购成本。

（二）经营活动

实行“营改增”之后，由于所购进的材料设备通过进项税都可以实现一部分抵扣，而人工成本无法抵扣增值税进项税额，如果房地产企业采用自建房产的话，房地产企业虽然承受了较多的人工成本且需要较大的现金流，但能够抵扣一部分的进项税；如果采用非自建房产方式，企业无法享受到进项税抵扣的优势，但可以有更多的金钱和精力投入在企业管理治理或者是其他方面的经营。此外，房地产业“营改增”之后，房地产企业为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，在建设房产种类上，许多企业会更青睐于开发精装房，以利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额，但同时也可能存在着房价高昂导致存货堆积的风险。因此房地产企业无论在选择自建房产和非自建房产上，还是选择建设哪种类型的房产都应该结合自身的实际情况，考虑增值税的影响，选择合适的经营方式，以取得最大效益。

（三）销售活动

如果企业存在混合销售行为，即一项销售行为会既涉及货物销售又涉及提供非增值税应税劳务，如企业在销售房产时还提供装修、物业管理等服务。在这种情况下，企业需要测算交纳增值税还是交纳营业税企业的平衡点销售额，企业根据测算的税负平衡点销售额选择以增值税还是以营业税为主业税种，同时利用税率差异，如：当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的增值税率是17%，建筑业的增值税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务中不同纳税对象税率的差异，以此来减轻企业税负。

三、“营改增”后的房地产企业税收筹划建议

“营改增”的实施使得房地产企业不得不重新进行纳税筹划，规划新的纳税方案，如何在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向抵扣更多的税费，降低企业的税收负担，最大化企业的纳税利益是每个房地产企业都应该思考的问题。本文基于前面的分析基础上提出如下的有关房地产企业税收筹划建议：

（一）科学合法地运用税收筹划方法，实现减税免税。

房地产企业可以利用税收优惠政策、鼓励性政策进行减税节税免税，如：增值税对认定为绿色环保新能源及材料将给予免税或即征即退的优惠税收政策，房地产开发企业在计算销售普通住宅需缴纳的土地增值税时，当增值率小于 20%，可免征土地增值税。房产地产企业可以通过提高这些新能源材料的比重或者利用税收差异等税收筹划技术设计抑或者降低增值率来减少自身的税额；此外，房地产企业还可以通过改变（提高或压低）商品价格，或者通过改善生产技术，经营管理等方式，来实行税负转嫁，将一部分税负转移到其他方。通过综合地运用节税、避税、税负转嫁等税收筹划技术，在遵守法律法规的情况下，达到减税免税的目的，大大降低房地产企业的税收负担。

（二）找准企业税收风险点，合理规避税务风险。

房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险：一是如果不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税额不能抵扣；二是如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此?事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。房地产企业可以根据有关规定，结合自身的实际状况，针对可能的税收风险点做好有效预防和处理措施，减少税务风险。

（三）合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。

由于增值税的抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”实施后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因为房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得（下转第页）（上接第页）到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各个行业纳税义务发生的时点科学、合法地制定正确的税收筹划步骤，做出最符合企业要求的合理筹划方案，有效降低企业税负。

（四）加强对增值税发票的管理

房地产企业应该督促各个部门尤其是采购部门提高纳税意识，杜绝员工在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时取得增值税发票不拖延；严格会计核算程序，及时进行进项税额的认证、抵扣。改进企业对税务发票的管理内容和管理方式，加强对增值税专用发票发出、流通以及保管等多方面的管理，采用专人开具，专人保管的方式，相互监督制约，减少企业因为管理不当而造成的票据缺失和税务风险。

（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法

企业的税收筹划必须在遵循法律法规的基础上进行，不能脱离法律法规以及税收政策，既要符合税收法律法规的规定，又能得到税务机关的认同，税收筹划所期盼的利益才能实现。因此，加强税务机关与企业之间的交流与沟通极为重要，可以避免或减少因对税收政策理解不足或双方的理解有偏差引起的不必要的纠纷，制定合理的税收筹划方案，在合法地范围内实现节税避税免税，从而提高税收筹划的质量和效益，降低税务成本。

四、结语

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关键词：全面推行营改增；烟草企业；税收核算

一、营改增概述

营改增指的是把以前上缴营业税的应税项目改成上缴增值税，仅仅是对于产品和服务的增值方面实行缴税，将重复纳税的地方融合在一起。在1994年我国税收改革过程中，国家确立了增值税与营业税这两种流转税同时存在并执行的政策。按照该设计，以工业为主的第二产业多数上缴增值税，这样的设计要求与当时的宏观经济环境和产业结构相适应，为我国国民经济与工业企业的持续高速发展带来了积极影响。可是随着我国市场经济环境的巨大变化以及第三产业的快速发展，原有税制与时代的不融合便渐渐显露出来，既不利于企业减负，从一定程度上也约束了新兴产业经济的发展。

全面推行营改增是我国税制改革的必然趋势，是当前经济进入新常态后的改革驱动的重要环节，也是市场经济体制下经济长期持续稳定发展的新要求。首先，可以优化税制体系，避免企业重复缴税，比如原有的增值税一般纳税人在采购服务的过程中可以抵扣进项税额，消除了原有增值税抵扣链条断裂的不利影响。其次，可以促进第三产业发展，促进服务类企业进行再投资，例如原先缴纳营业税的服务类企业变成一般纳税人之后，因为可以抵扣进项税，其购买固定资产、货物以及服务的积极性将大大提升，对于扩大服务产业规模、提升服务水平将有很大的推动作用。最后，国家可以通过营改增对整体经济进行大规模减税，让利于企业，提高企业的盈利能力，促进企业再投资意愿，进而实现宏观经济的良性循环，实现新常态下长期稳定健康的经济发展。

二、全面推行营改增对烟草企业税负的影响

烟草企业历来都是整体工业体系的重要组成部分。由于烟草的高税负特性，烟草企业上缴的税收对国家和地方财政收入有着重要影响；也是由于烟草相关税率很高的特性，烟草企业始终对我国税收制度较为敏感，涉及烟草的税收政策稍有变化就将对烟草企业运营和税收贡献能力产生很大影响。从2012年交通运输业试点营改增开始，到2016年5月全面推行营改增，烟草企业的税收负担发生了很大变化。主要体现在下面几点：

（一）从销项税角度考虑

烟草企业一直是增值税一般纳税人，销售货物缴纳增值税税率始终是17%，没有发生变化。而烟草企业的其他原涉营业税业务，如房产出租、物业管理等，税率从5%的营业税变为11%或6%的增值税，有所上升。但由于产业规模远小于卷销售主业，影响很小。因此作为销售方，全面推行营改增对烟草企业产生影响不大。

（二）从进项税角度考虑

原先可以抵扣的购进货物及加工、修理、修配劳务都正常可以抵扣，全面推行营改增后，抵扣范围有了很大增加。由于烟草企业技术更新较快，技改工程规模和金额较大；卷烟销售与物流配送密切相关，物流费用规模庞大，因此，与建筑业、房地产业和交通运输业相关的采购业务对营改增后进项税的变动趋势起着决定性作用。建筑业和房地产业原先不能抵扣，2016年5月份以后，可以抵扣11%的增值税。营改增以前，烟草企业接收交通运输业服务，可以凭运输业发票抵扣7%的进项税。营改增以后，交通运输的增值税税率提高到11%。尽管运输企业可以按照政策要求抵扣相关进项税额，但由于税率提高幅度较大且可抵扣项目较少，运输企业的实际增值税税负不降反升。在不考虑其他影响因素的情况下，提高运输单价是运输企业的必然选择，由此也将导致烟草企业物流费用的增加。由于税率提升，费用开支加大，交通运输业给烟草企业带来的进项税额会有较大增加。

一方面是销项税变动很小，一方面是进项税有较大幅度的增加，因此全面推行营改增后，烟草企业的增值税税负率必然呈现下降态势。从影响税额方面可以看出，从采购环节做好增值税进项税额的抵扣是降低烟草企业税负的主要努力方向。

三、做好烟草企业税收核算的相关建议

（一）抓好源头，扩大增值税抵扣范围

全面推行营改增后，在增值税一般纳税人的采购活动中，税收因素显得更为重要。熟悉税收政策、了解征税范围的采购单位可以充分利用政策争取到更多的进项税抵扣，为企业创造额外效益；不熟悉税收知识的，则容易被供应商的表面报价所迷惑，看似公平，实则吃亏。这就要求烟草企业在采购流程的最初阶段做好应该准备工作，对于政策明确规定可以开具增值税专用发票的采购项目，要坚定不移的要求供应商开具，以防范企业利益受损。在投标报价阶段，要将报价条款明细化，明确发票类型、税率和货物名称等，对于报价条款中未标注增值税税率的要视同增值税普通发票对待。

（二）及时更新，做好涉税科目会计核算

全面推行营改增以后，涉及增值税的业务内容大幅增加，原增值税科目不能很好的满足新业务核算需要，财务人员对于营改增后的核算办法有着各自的理解。随着财会〔2016〕22号文件的出台，增值税核算方法得到了明确，增值税核算科目得到了扩充，围绕增值税的会计核算争议将很快平息。

对于烟草企业来说，首先要按照文件要求及时更新会计科目，做好涉及增值税事项的会计核算基础工作。鉴于现有增值税税率较多的现状，有条件的单位可以增加“税率”核算栏，以精确核算不同税率的进项税额，并且便于事后统计分析。其次，对于以往缴纳营业税的销售项目，如房产出租等，要及时与税务机关沟通，选择核算办法，按要求开具增值税发票，正确核算增值税额。最后，对于新增的抵扣项目，加大发票审核力度，针对电子发票等新发票类型，要及时做好查验工作，防范重复抵扣。

（三）加强培训，提高全员税收意识水平

全面推行营改增对烟草企业全员税收意识提出了更高的要求。财务人员有了较高的增值税意识，就可以正确审核进项税抵扣单据，正确计算在销售过程中的各种类型增值税，降低企业税收风险。业务人员有了较高的增值税意识，就可以在采购活动中提前考虑到增值税因素，选择合理报价；在每个采购环节牢记索要增值税专用发票，切实维护企业利益。

因此，烟草企业要加强全员宣传培训力度，让营改增概念深入人心。通过组织全员营改增政策培训会，对增值税基本原理、营改增背景、发票知识等进行详细介绍，使业务人员了解增值税、认识营改增；通过组织会计和税收专业知识培训，介绍最新的营改增文件，使财务人员吃透营改增文件，了解增值税核算体系，准确核算并计提缴纳增值税。

总而言之，营改增对烟草企业的生产经营与会计核算均有重要影响。全面推行营改增以后，烟草企业需要积极学习应对各项新的税收会计政策，尽快适应新的政策要求，优化会计核算方法，尝试可行的筹划方式，提高企业收益水平；也要加大财务业务培训力度，提升会计工作人员的业务水平，做好企业税收风险防控工作。

参考文献：

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关键词：房地产；税务会计师；作用

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-02

随着社会经济的不断发展，我国当前的税收体制也逐步的健全与完善，同时在各行各业企业的经营管理过程中，税务管理工作也越来越重要，公司中的税务会计也成为其科学的管理手段之一。税务会计师就是在这样的背景下孕育而生，它是以国家当前的税收政策与法律法规作为前提，基本形式是货币计量，他们针对各项税务活动引发的资金行为给予监督与核算，而对于税务会计师的认识需要全方位的分析，要想使其在公司内的作用发挥到最大化，务必要准确把握税务会计师的作用与工作职能。

一、税务会计师的概述

（一）税务会计师概念

税务会计师即以国家最新的税收政策与法律法规为基础，从事企业内部的税务相关活动，对于税务资金展开监督与核算活动，专业从事纳税筹划、税务检查、统筹管理等税务工作，从而有效对纳税人权益与国家利益进行保障的专业性税务会计岗位上的人才。税务会计师作为公司内部专业管理税务责任人及直接代表人，是公司内部具备税务管理能力、经验与知识的专业性人员，也是包括房地产行业在内的各行各业单位财税管理工作往职业化、专业化方向发展的体现。

（二）税务会计师在企业中职务

依照国家税法及相关法律程序的规定，企业内部的全部税务申报与计算工作均由税务会计师负责办理，督促在规定时间内进行足额纳税，以保证国家及公司的利益不受侵害，税务会计师的日常综合工作包括以下方面：其一，往上级相关部门录入、填写并报送相关账务报表，同时往地方财政局或税务局报送当月、季度的利润表、资产负债表等相关报表，再收集、整理并填写企业外部使用的统计台账等月底报表，还要往上级主管单位报送即时的财务报表与统计报表等；其二，协助人力资源部门核算劳动工资，即配合进行员工保险基金、加班费、奖金及工资的校核，以便能够按时发放工资；其三，负责向上申报公司税务，主要包括计算印花税、缴纳防洪费、申报车船税、企业房产税、代扣代缴员工个人所得税及企业所得税、外销增值税的退税等；其四，负责核销企业的进出口相关业务，按照企业进出口的实际情况来审核进出口相关业务，同时要领取企业进出口需要的专用业务单据。

（三）税务会计特点

税务会计是会计学里面相对独立的一个分支，它不仅具备了其他相关会计专业的共有特征，而且还带有一定的特殊性，表现为以下方面：

1.统一性。国家税法具备适用性、普遍性和统一性的特点，即同一种税针对不同的纳税人会表现出规范性与统一性，这种一致性也使得税务会计在监督与核算各类纳税行为时表现出统一性。

2.法定性。税务会计实施的基础是目前国家税收法律法规，因而其受到税收相关法律的制约与规范，这也成为了税务会计能够与其他专业会计相区别的最大特点。

3.广泛性。任何企业无论是行业不同、部门不同、组织形式不同还是所有制结构不同，只要其被明确是纳税人，那么在进行税务行为时则需要遵守税法规定，同时要结合专业会计核算方案监督与核算相关生产经营活动，因而法定纳税人的广泛性也决定了整个税务会计的广泛性。

（四）财务会计和税务会计的差异

1.计算损益的内容不同。财务会计计算损益内容为会计所得，而税务会计则为纳税所得。

2.核算原则不一样。财务会计和税务会计在收益确认以及费用 扣减事项方面有所不同。

3.目标不一样。财务会计的目标即使用人所提供的有效会计信息，而税务会计的目标即纳税、计税以及提供税务活动资料信息。

4.法律依据不一样。财务会计是以国家财政部颁布的会计准则作为法律依据，而税务会计是以按时足额纳税和相关税务法规作为法律依据。

二、税务会计师的作用

（一）实现最大限度经济价值

企业开展相关经济活动的出发点即实现最大限度的经济效益，并不是尽量少缴纳税款，而经济效益的最大化作为经济活动的目标，因而也就成为了税务会计师工作过程中的核心内容，那么他们在处理税务筹划与管理的时候，需要不断提高管理水平，并且强化生产经营管理，而在优化生产技术与增加科技投入的同时，还要努力探求规模经济，企业的制度得到了创新，则能够获得超额利润，以便实现最大限度的经济价值。

（二）降低税负成本

税收活动中的筹划过程是为了企业在缴纳税费之后还可以实现最大化，而筹划工作的规划人员即是税务会计师，，他们运用纳税筹划可以在遵守税法的前提下，科学进行节税与避税工作，这样就可以在利润增长的同时使得税收成本下降。

（三）降低涉税风险

税务会计师需要确保申报纳税的准确，公司账目全部清晰明了，这样就规避了相关税收活动方面的处罚，使得税务活动的为零风险，我国税务主管部门针对合法纳税人相关活动制定了纳税信用评级体系，即对高信用等级的纳税者进行各项奖励举措，包含对于纳税人可以减少或免除纳税检查环节。那么，企业中的税务会计师就务必要参考该企业的信用评级，可以在对自身企业信用级别不做影响的基础上，不会对公司的各项利益造成损害。

三、房地产企业中税务会计师的核心作用

（一）房地产行业的涉税现状分析

房地产公司即为进行房地产经营与开发的经济型组织，其是在国家、城市建筑商品化、城乡房建事业蓬勃发展的背景下正在快速发展的行业，我国目前在房地产市场内总共增收契税、印花税、城市房产税、房产税、土地增值税、耕地占用税、教育费附加、城市建设税、土地使用税、个人所得税、企业所得税与营业税等十二种税收。

江苏南京银河房地产开发有限公司于1997年成立，是具备二级开发资质的国家级房地产企业，其代表工程是高190米的银河国际广场工程项目，南京银河房地产开发有限公司中也聘请了专业的税务会计师处理税务相关问题，其在前期投资环节中，主要开展了与耕地占用税、印花税、土地增值税和建筑行业的营业税相关的税收活动，这些税收均是针对房地产项目的开发与建设所需要投入的税费。在其中期交易过程中，则由税务会计师处理与契税、城市维护建设税和营业税相关的活动，这样均以土地增值额或者是流转额当成是征收的对象。在其中期占用过程里面，税务会计师会负责土地资源占用课税与房产占有课税相关事宜，其中包括了城市房地产税、土地使用税、房产税等内容。在其后期的所得环节里面，税务会计师则主要处理个人所得税以及企业所得税相关问题，其均以个人或者房地产经营者能够获取的利润作为征收对象，并不会进行转嫁的。

（二）税务会计师在房地产公司工作实例

南京银河房地产开发有限公司开发了一个工业厂房项目，与总承包施工单位签订了总包合同为一亿元人民币，主材也都由总承包单位购买，总价占到了七千万元，在没有开展税务筹划工作时，该公司需要缴纳的营业税费是（10000+7000）*3%=510万元，而在南京银河房地产开发有限公司的税务会计师对当地建材市场进行询价与摸底后，只需要六千万元即可以配备原材料，其就购买建材同对方进行协调，结果就是相关材料有甲供，即业主方购买，这样得到税务筹划后的需要缴纳的营业额为（10000+6000）*3%=480万元，与此前相比，足足节约下了30万元人民币。所以说，南京银河房地产开发有限公司的税务会计师在其工程项目开发直到结束的整个过程中都扮演了重要角色，即通过分析从中选取最为有利能够降低总成本的方案，以此来节税，这样也使得该公司在税务筹划时可以全盘考虑，并且在整体水平上使国家针对房地产公司的总税额减少，以此实现了该公司在经济利润上的最大化。

（三）税务会计师的职责分析

1.强化房地产公司税务管理

南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要结合当前房地产市场发展现状与税收形势的发展变化，有针对性的强化对于本公司相关税收政策、征管技巧、财务管理、生产经营、他国政策等一系列方面的管理知识培训，以便使自身的管理技能与理论水平不断提高。另外，南京银河房地产开发有限公司的财务会计与税务会计有机的联系在一起，而财务会计是作为税务会计的根本基础，那么就务必要加强收集与管理会计相关的基础文件资料，在该公司的工程项目中对于费用预算、成本收入等进行准确的核算。在房地产企业中的财务会计可以准确体现出企业现实运营成果，那么房地产企业的税务会计则需要根据实际成本与收入针对房地产工程的应缴税费进行结算，根据由此得出的项目利润和企业全年的应纳税所得额核算其房地产工程的应纳税额。

2.开展房地产企业的税务筹划

南京银河房地产开发有限公司开发的项目从前期开发到最后出售交房会历经许多不同环节，包括了物业管理、营销、资金、装修、采购、土建、设计、拆迁、拿地等一系列行为活动，而其中的任何一项经济活动均会产生税金，并且生成税收筹划的过程，由此可知，南京银河房地产开发有限公司中的税务会计师所开展的税收筹划工作需要贯穿于整个工程项目的经营与开发全过程。首先，是工程项目的报建阶段。会计税务师的筹划工作要体现出超前性，并且发生在应税行为之前，而房地产公司的税务筹划工作就是从公司筹建阶段开始实施，税务会计师即要通过选择出资方式、人员结构、组织形式、企业性质、注册地点等等，科学合理、并且有针对性的选择房地产公司在经营阶段中需要承担的各项税负。其次，南京银河房地产开发有限公司的筹资环节。由于建设工程项目的占用资金较多，开发周期较长，那么当一个房地产工程项目全部建完以后，若是长期的闲置那么就会产生许多新的成本，根据国家法律法规，房地产行业的纳税人要在经营与生产的过程中形成一定量的负债利息支出，这是方便能够在税前就扣除并且获取所得税相关利益，可是现金红利往往只是在南京银河房地产开发有限公司的税后利润里面再进行分配。因此，南京银河房地产开发有限公司进行财务相关决策的过程中，务必要准确分析公司内部股权资本与债务资本之间的分摊比例，这样才能从宏观上对整体利益与房地产公司税收的关系进行权衡，然后再对房地产开发过程中涉及到税收的决策与选择进行判定与优化，以实现公司价值最大化。再次，房地产建设工程项目的开发环节。由于建设工程项目中会涉及到各种各样的税费，那么房地产公司的税务会计师就需要首先明确国家颁布的有关于税法的法律法规，这样能够保证在法律控制的范围中从事税务工作，处理好公司的税收筹划工作，在房地产公司收益增大的同时使其税收成本降低。最后，南京银河房地产开发有限公司的卖房销售阶段。房地产公司的税务会计师能够提出在公司内部设置具备独立核算能力的二级法人机构，这样他们就可以处理和房地产公司日常经营活动不相关的各项业务活动，这也能够让代垫以及代收的资金由公司的应纳税营业额里面分离出来，让这一部分的房地产公司业务与相适应的税率进行匹配，以便有效的使税负下降。

（四）科学开展税务稽查工作

南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要对于自己所在公司的各项财务指标、财务发展情况进行深入并充分的了解，尤其是需要该公司税务会计师能够理解涉税工程项目的相关信息，这样才可以保证公司里面的财务情况真实的反映，同时也可以及时准确的进行税收缴纳。在南京银河房地产开发有限公司中对于相关税收风险需要开展评估工作，同时要设置与之对应的防范举措。与此同时，还要掌握税务机关稽查内容和程序，并且随时都可以接受上级领导的税务稽查准备，保证资料及其中的数据的完好性，积极配合所有的稽查工作，以便该公司各房地产项目的顺利开展。

参考文献：

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[2]赵宏婧.浅谈对税务会计师的认识与作用[J].现代商业，2012，8.