房地产的金融风险精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产的金融风险范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：宏观调控；房地产；金融风险

1 引言

随着我国社会经济的快速发展，十年来房地产行业不断成长，人们对住房的需求造成了房价的过快增长，同时房价过快增长给人们的生活造成了一定的影响。当前国家逐渐采取有效的措施进行宏观调控，逐渐稳定房地产行业的发展。房地产行业的发展中由于行业的特殊性和房地产行业的发展速度过快导致房地产行业存在一定的金融风险，这对于投资企业和房地产行业的发展都造成了十分不利的影响。在今后的房地产行业的发展中需要进一步采取有效的措施，维护房地产行业的发展。

2 房地产市场的宏观调控

房地产宏观调控主要是国家对房地产行业的发展进行指导，调节，监督和控制的手段，实现房地产行业市场供需平衡的主要手段之一。近年来由于我国的房地产行业发展比较迅速，导致了房地产行业的供需不平衡现象，由于一些地产商为了获得相关的经济利益，导致人们对过高的房价望而却步，房地产市场存在严重的问题。国家采取一系列措施稳定房价，保障房地产行业的健康发展。国家对房地产行业的宏观调控不仅仅有经济手段，同时还有法律行政政策等多种手段。当前国家对房地产行业的调控主要有以下手段：

2.1 金融政策

当前国家对于房地产行业的调控所采用的金融政策仍然是采用以往的积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策的实行可以有效地避免通货膨胀的出现。另外国家还采用提高贷款成本的政策，尽量减少市民的贷款，这样可以有效地配合房地产行业的调控。国家利用利率政策对我国的房地产行业进行调控，主要是通过调节存款准备金率，影响金融机构的信贷扩张能力，间接控制货币的供应量。国家通过调节存款利率也可以影响人们的投资，促进房地产行业的资金流动，稳定房地产行业的发展。

2.2 房产税的征收

征收房产税是当前西方国家逐渐采用的调节房地产行业发展的主要手段，当前我国的上海和成都两地已经逐渐增加了房产税的征收，这一政策的采取将会减少居民房产的购买量，导致居民对于房地产行业的需求量逐渐减少，这将会稳定房地产行业的发展，减少通货膨胀。

2.3 限购令的出台

限购令是当前我国为了更好地稳定房地产行业的发展所采取的主要措施，这在一定程度上会限制一些人们为了投资导致的房地产行业的需求量增加，同时也会对房地产行业的发展进行一定的控制。针对一些城市房价过高，或者是房地产行业过热等现象可以起到很好的降温作用，这对于稳定房地产行业的发展，维护百姓的利益有着重要的作用。

2.4 一些具体行业政策

为了加强对房地产行业的宏观调控，国家逐渐采用一些具体行业的政策对房地产行业的发展进行一定的控制。当前国家主要从市场供给，市场需求，市场监管和住房保障等方面对房地产行业进行严格的控制。当前我国的房地产市场经过这些政策的调整逐渐得到控制。当前国家主要是对房价上涨过快的城市进行调控，但是对于当前一些其他地区的房地产商的控制却忽视了，导致国家房地产行业的控制未能发挥出有效地作用。国家虽然出台了一系列的政策，但是政策的执行力度并不够，或者是一些地区缺少相应的执行措施，当前的房地产市场还需要进一步加强控制，稳定房地产行业的发展，维护大多数居民的利益。

3 房地产行业存在的金融风险

房地产的金融风险主要是一些从事房地产金融业务的机构在进行投资之后未能得到预期的经济收益，造成金融机构的损失。当前我国的房地产开发中存在的金融风险对于房地产行业的发展和金融机构的发展都造成了十分不利的影响。当前房地产金融风险主要表现在以下几个方面：

3.1 房地产行业的融资渠道过于单一

当前我国的房地产行业发展比较迅速，房地产行业的资金来源主要是商业银行的贷款。大多数的房地产公司主要是通过向商业银行贷款支持房地产行业的发展，同时一些商业银行主要是通过开展这一业务增加收益，商业银行和房地产开发商形成了一种相互依存的关系。但是这也一定程度上导致了一些企业对于商业银行的依赖过于严重，把商业银行的贷款作为主要是融资渠道，但是一旦国家对于房地产行业进行限制，商业银行不能获得相应的利润，这对于商业银行的发展将会造成十分不利的影响。另外一些开发商经营不善导致的失误也会一定程度上将风险转嫁给商业银行，增加商业银行的风险。

3.2 房地产市场的法制建设不完善

近年来我国的房地产行业发展比较迅速，但是房地产行业的发展缺少一定的规范和秩序。由于当前房地产行业的竞争十分激烈，一些企业采取不正当的方式抬高房价。当前我国的外商投资的房地产行业的项目逐渐增加，由于我国的房地产行业发展比较晚，对房地产行业的管理还缺少一定的经验和管理方法。与外商投资的房地产项目相比我国的房地产行业失去了竞争力，导致我国的房地产金融也处于劣势，在竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产行业处于十分不利的地位。外资的加入为我国的房地产行业的管理提供了一定的经验，但是也增加了我国房地产金融业的风险。

3.3 房地产行业的市场秩序有待于完善

近年来我国的房地产行业发展十分迅速，但是房地产行业的发展中缺少比较规范的市场秩序，导致房地产行业的发展缺少一定的规范性。一方面当前我国的商品房库存比较多，由于房地产行业的发展缺少一定的规划，导致一些地区的房地产发展存在供需失衡的现象，尤其是一些高档的商品房难以出售，导致商品房大量积压，不仅仅浪费了社会资源，同时还严重影响了投资方的经济利益。另一方面房地产的投资结构有待于完善。随着国家经济政策的调整，国家逐渐重视一些经济适用房的建设，但是由于房地产商的投资比例不协调，导致一些城镇居民难以得到相应的住房保障。

4 如何缓解房地产行业的金融风险

近年来我国的房地产行业逐渐发展，对于我国的经济发展和人们的生活水平的提高有一定的作用。但是由于当前我国的房地产行业缺少明确的规划和严格的管理的，导致我国的房地产行业的金融风险逐渐增加，在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的制度规范，减少房地产行业发展中的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

4.1 增加房地产行业的融资渠道

当前房地产行业的主要资金来源渠道是商业银行的贷款，一些商业银行为了增加经济效益，逐渐增加房地产行业的资金贷款业务，但是这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的融资渠道，针对当前房地产行业发展过热的现象，应该严格控制商业银行的房地产贷款业务，维护商业银行的利益。房地产行业的发展可以选择多种融资渠道，可以通过扩大融资渠道减少房地产行业发展的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

4.2 健全房地产行业的法律规范

房地产行业的完善的法律法规可以有效地规范房地产市场的发展，针对当前房地产行业中一些开发商私自抬高房价的行为进行严格控制，尽量稳定房地产市场的发展。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善当前房地产行业的产权，房地产交易，房地产抵押等法律制度，规范房地产行业的发展。另外针对当前外商进入我国房地产行业的现象，房地产行业也应该进一步加强相应的法律制度建设，对与房地产行业中存在的问题进行及时解决。房地产管理人员需要掌握当前国家对于房地产行业发展的政策和相关的法律法

规，并学习和借鉴国外房地产行业管理的先进经验，促进房地产行业的稳定发展。

4.3 对个人住房贷款进行严格的控制

随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业的规范逐渐增加，针对当前房地产行业发展过热的现象，国家出台了一系列政策对房地产市场进行控制。随着限购令的出台，国家对于个人的住房贷款也增加了一些限制，在今后的房地产行业的管理中还需要进一步增加对个人住房贷款的控制。一方面需要建立科学规范的个人住房贷款评估制度，个人住房贷款作为房地产金融风险的来源之一，在个人进行贷款时需要进行科学严格的评估，评估的质量直接影响房地产金融风险的产生。另一方面需要建立完善的社会住房保障制度。虽然当前我国的房地产行业发展比较迅速，但是仍然有很多居民难以买到房子，因此国家要注重对房地产行业的宏观调控，建立合理的社会住房保障机制。当前国家需要建立完善的社会住房保障体系，确保每一位居民能够住有所居。

4.4 完善抵押贷款担保

合理的抵押担保制度可以减少房地产行业的金融风险，因此进一步完善我国的房地产行业的抵押担保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押担保制度。房地产行业的发展主要的资金来源是金融机构的贷款，但是随着国家对于房地产行业的调整和房地产行业发展的不确定性，导致房地产的贷款存在一定的风险，再加上一些开发商的抵押担保不完善，导致严重的金融机构经济损失。

完善政府住房抵押担保制度可以有效地降低一些金融机构面临的房地产开放中存在的金融风险。另一方面完善个人信用制度。当前个人住房贷款也是一些金融机构房地产风险的主要来源，但是由于个人贷款的抵押担保缺少一定的规范性，导致房地产金融风险。在今后的管理中需要完善个人信用担保，提高个人的信用意识和信用观念，完善个人的信用评价体系。建立相关的措施，完善个人贷款的信息，尽量减少房地产金融风险。

5 结语

随着社会经济的发展，人们的住房条件逐渐改善，这在一定程度上促进了房地产行业的发展。但是当前由于我国对房地产行业的发展缺少相关的监督和调控措施，导致房地产行业的金融风险逐渐增加。在今后的房地产行业的发展中需要进一步加强国家的宏观调控，稳定房地产行业的发展秩序，提高人们的居住条件。房地产行业的金融风险不仅仅对于房地产行业的发展造成一定的损失，同时对于一些金融机构的发展造成严重的经济损失和风险，针对当前房地产行业发展中存在的不良行为要进一步规范房地产市场，减少房地产行业的发展风险。

参考文献：

[1]沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析[J].消费导刊.2009（02）.

[2]周眺.宏观调控下的房地产市场影响研究[J].科技信息.2011（15）.

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自1998年全面推进和实施住房制度改革以来，经过近二十年的快速发展，房地产市场化建设在取得巨大成就的同时，也出现了一些问题。房地产行业是资本密集型行业，离不开金融业和资本市场的支持，两者紧密结合快速发展使得房地产金融风险积聚。风险隐患一旦暴露和形成风险，势必通过风险的传递，损害房地产金融主体的相关利益，不利于房地产市场和资本市场的健康和稳定运行，甚至影响和冲击国民经济发展。对于房地产金融风险的调控一直是各国政府的重要课题，而建立房地产金融风险预警预报和信息披露是管控的主要措施。当前我国有效和完善的房地产金融风险预警系统不多，信息披露准确性有待提高。因此，构建合理有效的房地产金融风险预警系统是非常必要的。借助预警系统预测2017年我国31省市的房地产金融风险状况和评价我国房地产金融风险水平，可以为未来房地产金融风险预警提供分析工具及借鉴。

二、文献综述

（一）房地产金融风险预警指标体系相关研究。Koetter和Poghosyan（2010）认为房地产金融风险主要源于以商业银行为主的金融机构是否稳定运行，进而影响宏观经济波动的可能性。基于此选取德国75个经济区域的人口、GDP等宏观经济因素以及商业银行CAMEL等指标作为预警指标，得出房地产价值偏差及商业银行自身稳定是影响房地产价格的主要因素。国内学者陈万铭（2004）提出分层次和级别建立房地产发展阶段指标、供求状况指标、市场价格指标、投机程度指标等四类宏观风险预警指标体系。其中，房地产发展阶段指标包括房地产投资增长率/GDP增长率、地价增长率/GDP增长率等；房地产供求状况指标包括市场供应增长率/市场吸纳增长率和出清时间；房地产市场价格指标包括房价收入比和实际价格/基础价值；房地产投机程度指标包括住房抵押贷款增长率/居民家庭平均收入增长率等。薛星（2010）、张振勇（2011）具体将房价收入比、房价租金比、租金收入比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、商品房空置率5个指标作为房地产市场预警统计指标，并划分预警范围，根据指标数据，确定警兆的警级，结合警兆的重要性进行加权综合为指数，根据指数反映的市场风险表现，为调控房地产提供参考。（二）房地产金融风险预警方法及模型相关研究。1.传统金融风险预警方法及模型。景气指数法、统计预警法和模型预警法是当前金融风险预警的主要方法及模型。模型预警法中，国外学者Grudnitski（1992）探索了神经网络方法在房地产预警中的运用。在其基础上，Witold（2002）通过HP滤波模型建立房地产市场的周期指标。使用GDP、家庭消费支出、可支配收入、投资结构、资产回报作为变量指标，分析房地产价格变化。胡鹏、姚长学和钟叔平（2003）以销售率为基准循环，构建包括销售面积增长率在内的8个指标作为房地产市场先行指标体系，建立房地产市场先行扩散指数预警监测系统，并以此系统对四川房地产市场金融风险进行预警监测。统计预警法主要包括LOGIT、VAR、ARCH和ARMA等。唐根年等（2010）基于格兰杰检验的视角，对我国房地产价格上涨的基础支撑面稳固性进行分析。在此基础上，采用突变模型对我国35个城市房地产风险进行比较和预警。2.症状监测预警方法。美国CDC认为症状监测（syndromicsurveillance）是对临床确诊前的相关数据和疾病可能爆发的信号进行监测，以做出进一步的公共卫生反应。在医学领域，症状监测被广泛应用于疾病的预警与控制相关的理论研究和实践中，由于其预警分析的机理和其他学科或安全事项预警机理相类似。因此，症状监测思想亦被应用于其他领域的预警研究和实践中。庞皓、黎实、贾彦东（2009）创新研究方法，首次将症状监测应用到经济及金融研究领域，基于症状监测的思想，构建了我国金融安全预警机制和系统。韩宝兴、贾彦东（2009）沿着症状检测思路，构建了我国外债安全状态指数并对我国外债安全进行机制分析，结果表明我国外债安全并不稳定，其出现风险可能性有升高趋势。（三）文献述评可以发现：第一，房地产金融风险的生成和传递机制较为复杂，当前对于风险的生成研究侧重于单一主体或市场角度，基于此构建的风险预警指标体系亦显得有失全面，不能全面真实反映风险运行和水平，从而影响预警效果。第二，梳理预警方法和模型的研究发现，当前我国房地产金融风险预警方法及模型基本上是沿用传统金融风险预警的方法和模型，适用并符合房地产金融风险预警特点的专有方法和模型较少。因此，未来有必要从更加宏观的视角研究分析风险生成和传递，建立更加全面有效的预警指标体系和房地产金融风险预警的模型。本文的主要内容即以症状监测作为理论指导，把房地产金融主体作为监控点，选择并确定预警指标的组成，结合预警方法和模型，构建我国房地产金融风险预警系统。然后将构建的风险预警系统应用到我国31个省市2017年房地产金融风险预警，找到未来可能存在的风险隐患，提出相应的风险防范措施。

三、我国房地产金融风险预警系统构建

本文将症状监测思想进一步应用于我国房地产金融风险预警，建立风险监测点（可能病变器官），构建预警指标（症状），前置发现指标特征（症状表现），合理预判风险类型（疾病类型），管控和防范风险发生（疾病爆发），形成稳定健康的房地产金融系统。（一）预警主体选择。在整个市场体系中，房地产金融各组织机构作为风险的主体，通过风险载体即房地产金融产品或工具及宏观经济和政策的影响，使得风险在各主体间生成和传导。初级市场体系中，主要的房地产金融主体是房地产金融机构、房地产企业和房地产消费者。二级市场体系中，房地产金融机构将来自房地产企业和房地产消费者的抵押贷款进行打包发售，建立一定流动性的资产池，发售证券、信托计划等在资本市场进行发售，获得资金的回流。如下图2所示，风险的传递离不开各类金融融资产品和工具这一风险载体，通过载体的传递，将不同原因导致的风险发生的可能性传递到相应主体自身。本文最终选择金融机构、房地产开发企业、房地产消费者、宏观经济政策变化作为风险的主要来源即预警主体。（二）预警指标体系构建。1.预警指标组成。在前人有关房地产金融风险指标选择研究基础上，本文依据症状监测的症状非特异性、时间性、空间性和指标体系构建原则要求基础上，对预警指标进行扩充和改进，具体如表1所示。指标体系分为四个监测点（预警主体），金融机构（A监测点）、房地产企业（B监测点）、房地产消费者（C监测点）、宏观经济（D监测点）。表1中四个监测点共计10个指标构成我国房地产金融风险预警指标体系。按照陈万铭（2004）对我国房地产金融风险预警指标的分类，其主要分为房地产发展阶段指标、房地产供求状况指标、房地产价格指标和房地产投机程度指标四类风险预警指标。（1）房地产发展阶段指标。该类指标从宏观经济和房地产市场发展周期角度考察风险的生成和传递。在发展时期由于房地产市场资金的快速集聚，消费者对房地产市场的向好心理预期不断加强，房地产泡沫存在的可能性加大，易导致房地产市场风险的产生和积聚不断向金融系统蔓延和传递。第一，房地产开发企业贷款余额/金融机构贷款余额（A1）。信贷杠杆是推动房地产泡沫的主要力量，金融机构过大房地产贷款占比易导致泡沫风险从房地产市场向金融系统转移和传递。第二，房地产投资增长率/GDP增长率（D2）。在宏观经济处于成长和繁荣时期，房地产市场对于宏观经济的支撑作用较为明显，D2的数值可能偏大，这也是泡沫风险最易产生的时期；较低的D2值也可能代表衰退型房地产市场存在可能性。（2）房地产供求状况指标。房地产金融风险传递的主要原因之一源自房地产市场产品和资金的供求失衡。第一，房地产开发企业销售额增长率（B3）能准确反映房地产市场供需状态。过大的B3值说明市场对于房地产的需求较大，销售额增长越快，企业越有动力进行房地产开发投资。第二，人均房产税/城镇人均可支配收入（C2）。该指标同样反映消费者对于房地产需求的影响。房产税占可支配收入比例过大会带来消费者对购买房地产的负担和消极态度，减少对于房地产需求。第三，人口增长率（D1）。从宏观层面反映对于房地产的需求情况，人口越多，对于房地产的刚性需求越大，从而影响房地产市场的供给和投资。（3）房地产价格指标。房地产价格是房地产商品实际价值的直接体现，影响着房地产的有效需求。房价增长率/城镇人均可支配收入增长率（C1）是价格指标的典型代表。C1值的增加一方面说明房价相较于收入不断增加，高房价的消费者可能加大个人住房贷款比重，造成道德风险和信用风险向金融机构的传递。（4）房地产投机程度指标。高利润的房地产金融行业易吸引投机资本的进入，造成市场供求失衡和投机风险暴露。第一，资产负债率（B1）。过高的资产负债率表明企业资金杠杆较高，投机程度较大，可能造成企业发生流动性风险。第二，房价增长率/地价增长率（B2）。其表示房价和地价的增长速度快慢。过大的B2值，一定程度上反映企业拿地成本相对较低，而销售价格相对偏高，形成高利润而引诱投机资本的加入，一旦泡沫破灭即造成风险暴露。第三，M2增长率（D3）和贷款基准利率（D4）。M2货币供应量的多少和贷款基准利率的大小一方面影响房地产市场资金的供求状况，另一方面也可能造成基于投机目的的房地产开发投资。2.警限划分。对应上文划分的不同范围域对应不同指标特征表现，只有当指标处于正常特征范围域以内，才保证房地产金融的安全；超出特征范围域以外，则可能出现一定房地产金融风险。本文采用3δ法作为范围域的划分方法。其认为数值分布位于平均值加减正负3倍标准差之外的概率为1%，可被作为异常值处理。本文将这一方法进行细化改进，正负1倍标准差之外的数值作为关注指标，2倍标准差之外的数值作为控制指标，3倍标准差之外数值作为恶化指标，从而将指标划分为过冷、冷、偏冷、正常、偏热、热、过热7个特征。μ,σ分别表示平均值和方差，“正常”表示该指标无风险，特征范围为(μ-σ,μ+σ)；“偏冷”或“偏热”表示应该对该指标进行关注，范围分别为(μ-2σ,μ-σ)，(μ+σ,μ+2σ)；“冷”或“热”表示该指标出现不良趋势，应加以控制，范围分别为(μ-3σ,μ-2σ)，(μ+2σ,μ+3σ)；“过冷”或“过热”表示该指标已经恶化，有爆发风险的可能性，范围分别为(-∞,μ-3σ)，(μ+3σ,+∞)。3.预警方法及模型选择。根据我国大陆行政区域划分，将我国分成31个省市，考虑到预警精度的要求以及我国房地产市场在2000年才开始逐步发展的实际情况，搜集每一个省市的2001~2014年的表1中10个指标数据。如表2所示，结合BP神经网络和Matlab编程，输入2001~2010年的指标数据作为训练样本，为降低年限的关联影响，间隔3年期为标准，输出2013年指标数据作为训练目标，待训练完成后，输入2002~2011年症状数据作为检验样本，输出2014年数据作为检验目标，待检验效果符合误差范围，分别输入2004~2013年、2005~2014年指标数据作为预警样本，输出2017年指标数据作为预警目标，将目标值与特征范围进行对比，得到特征表现。

四、我国房地产金融风险预警——以贵州省为例

（一）样本数据与警限划分。鉴于31个省市预警过程相同，为节省篇幅，本文以贵州省为例进行预警分析，其他省市预警过程省略。表3为2001~2014年贵州省房地产金融风险指标数据。然后据表3指标数据，可得各指标的特征范围，设置预警范围。见表4。其中μ、δ分别表示均值和标准差。（二）样本检验。利用前文BP神经网络模型和Matlab编程对样本进行训练，训练次数为5000次，权值和阀值都为0.5，训练精度为10-6。神经元个数范围为（5，15），输入2001~2010年指标训练样本和2013年训练目标，得到最佳神经元个数为9，进而得到训练完成的BP神经网络模型，对其输入2002~2011年检验样本，得到2014年模拟值并将其与2014年真实值进行比较，按照指标特征作为参考标准，若经过MATLAB训练样本得到的2014年检验模拟值表现特征与2014年真实值特征均表现为正常，则神经网络训练较好，准确率为100%，可以引用到接下来的房地产金融风险预警，如表5。表6即通过预警模型得到2017年贵州省房地产金融风险指标特征。2017年，A1偏冷，其意味着贵州省房地产开发企业贷款余额占比金融机构贷款余额比较少；B类指标中B2、B3偏冷可知房地产价格增长率相对于土地价格增长率缓慢，房价的增长率低于地价增长率，导致地产商成本上升，资金负荷过大；而房地产开发企业销售额有所下降，会导致房企利润下降资金回笼缓慢。C类和D类指标中，C1和D3偏冷说明2017年宏观货币M2投放量增速会继续放缓，贵州省房地产市场继续受到宏观调控影响，房地产企业开发贷款占银行贷款余额的比重不高，房价增长率放缓，而D1过热表示会因为人口增长率上升，导致居民增大购房需求。鉴于其他指标的正常表现，可以判断贵州省2017年房地产市场属于继续去库存的一年，供给端继续偏冷，房价增长率小于地价增长率，房地产开发企业会减少房地产的开发，从而减少成本损失。或会因为人口上升导致居民增大购房需求；房地产继续去库存量，房地产金融风险总体保持稳定，但需要防范某些房地产企业资金回笼缓慢，拿地后资金链断裂无法支付银行贷款和工程款的风险。（四）我国31省市房地产金融风险预警分析。1.我国31省市2017年房地产金融风险预警分析。按照上述房地产金融风险预警过程，本文对我国大陆31个省市进行预警分析，得到2017年我国房地产金融风险指标的表现。8所示。2017年我国房地产金融风险异常指标主要集中于A1（房地产开发贷款余额/金融机构贷款余额）、B2（房地产价格增长率/土地价格增长率）、C1（房地产价格增长率/人均可支配收入增长率）、C2（人均房地产税/城镇人均可支配收入）、D1（人口增长率）、D2（房地产投资增长率/GDP增长率）。如表8所示，其中，北京、天津、山西、海南的A1指标表现过热，房地产开发贷款余额占比金融机构贷款余额过大；吉林等7省市A1指标表现为热，各地应该加大该指标的监管；辽宁省房地产开发企业贷款占比金融机构贷款有所下降，可能与东北地区经济发展降速和人口减少有关；其余20省市在A1指标上表现正常。B2指标中，广西、海南、重庆三地房地产价格增速明显，福建、山东及四川房地产价格亦有所上升，上述地区经济发展较好，房地产市场健康发展；而辽宁为主的东北地区房地产价格增速显著下降。C1指标中，、山西、上海、安徽、广西、云南等地的房地产价格相较于当地人均收入来说，增幅过快，房地产购买力会有所下降。C2指标表现中，河北等10省市指标较热，即人均房地产税相较于人均可支配收入来说相对过多，潜在影响该地区对房地产的需求。上海等5省市D1指标较热，即上述五省市未来人口有所增加，提升房地产消费需求。天津、广西等房地产投资额增长较快，会加大房地产供给；内蒙古、吉林、辽宁、河北等房地产投资增幅慢于GDP增长幅度，意味着未来上述区域的房地产供给有所下降，房地产市场不太景气。从表7中指标恶化率可以得到，指标恶化率超过20%的有11个省市，其中天津、上海、安徽、河南、四川、六省市指标恶化率为30%，河北、辽宁、吉林、广西、海南五省市为40%，江苏、湖北、湖南、广东、宁夏五省市恶化率为0，其他省市指标恶化率均为20%。华北区域主要集中于京津冀地区和东三省、豫皖地区、琼桂地区、川渝地区、甘藏地区等六个区域。其中京津冀地区主要是A1指标较热和C1指标较冷，即房价相对于人均收入增幅较低，可能导致较大的房地产需求，促使房地产企业加大贷款规模进行房地产开发和供给。东三省主要是D2指标的过冷，即2017年东三省区域房地产投资增速严重下滑，可能影响经济发展。琼桂川渝地区主要是房地产价格增幅远远高于土地价格增速，可能造成大规模房地产开发供给和投机行为，产生房地产市场泡沫。甘藏地区的问题主要体现在相对于人均收入增速来说，该区域的房地产价格增幅和房地产税收增幅较大，可能抑制房地产需求，给房地产销售和供给带来较大压力。加之过大的房地产贷款占比会给房地产企业带来较大的经营压力，可能产生企业违约和信用风险。因此，相较于2016年，可以预测2017年我国房地产金融风险在深度上有所强化；在广度上，风险有进一步向区域集中化和多范围扩散化的趋势，产生风险的可能性有所增加，应进一步加大相关异常指标的关注和控制，防范区域性房地产金融风险的产生。2.预警结论。综上预警分析，本文认为我国2017年爆发恶劣型区域性房地产金融风险乃至整体性和规模化的房地产金融风险可能性较低。可能产生风险的原因主要集中于房地产企业贷款余额占比金融机构贷款余额过大、房地产价格的快速上涨、房地产税负的区域不合理征收、不同区域房地产投资建设逐步分化以及区域房地产金融风险的积蕴等。

五、我国房地产金融风险防范

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关键词：房地产市场 金融风险 风险防范

由美国次贷危机引发的世界金融危机影响了世界各国的实体经济，我国房地产业就是其中受到较大影响的产业之一。这是因为其与金融业的联系最为紧密，所以对金融危机的反应也最为灵敏。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。它能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,最终危及整个金融体系乃至国民经济体系的安定。在极端条件下，会形成泡沫经济，最终泡沫破裂将会导致经济危机。所以防范房地产金融风险不仅可以促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且能促使整个金融业和国民经济的稳定与发展。

1.房地产市场金融风险的现状及分类

1.1我国房地产市场发展现状及特点

我国自2009年以来，受国际金融危机和国内经济增速放缓的影响，以及房地产市场自身的调整等诸多的因素，商品房的销售量呈现萎缩状态。大量存量房和经济适用房的出现，给楼市带来新的变化，房价下降趋势已基本形成。在这种状况下，我国房地产市场又呈现出了新的特点：一、房价仍然过高，已远超居民购买力。这个问题在我国大城市显得更为突出。以国际上通用的判断房价是否合理的指标――房价收入比看,几年前上海就达到了10.5倍,广州为10.7倍,深圳达到了16.1倍,远远超过了4～6倍的合理区间,使得居民难以承受。二、住房投资规模过大,且仍呈增长趋势。在国家对地产行业宏观调控加强的情况下,去年1～2月,我国房地产开发投资同比仍增加32.9%,这说明,房地产市场依然过热。三、商品房空置面积上升。空置面积增加,极易引发经济泡沫并带来金融风险。四、市场秩序混乱。主要表现为：一是不能明码报价。二是购房价外任意设定收费。三是各机构搭车收费现象严重。如测绘费、按揭贷款律师见证费和保险费等,开发商在售楼时又将此费用转嫁给了购房者,这些都大大加重了购房者的负担。五、房地产金融风险骤增。目前房地产业所需资金中约60%来源于金融机构，开发商自有资本少,严重依赖银行资金的现象普遍。银行向开发商贷款面临着巨大的信用风险，再加上银行发放个人住房贷款也存在很大的风险,这些都是引发金融市场的不稳定因素，加剧了房地产金融风险的程度。

1.2我国房地产市场金融风险的分类

我国房地产市场的金融风险主要有以下几类：

一是房地产价格上涨过快，存在着泡沫破裂的风险。世界各国爆发的金融危机的导火索有两个，一个是股票市场的泡沫经济，另一个是房地产泡沫经济。房地产的功能有两个，一个是居住，一个是投资，所以房地产业很容易出现投机。房地产业带动着不少行业的发展，如建筑、钢材等，而这些行业资金也大多来自银行，一旦房地产泡沫破裂，极容易产生联动效应。

二是土地储备贷款存在着隐性风险。我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。

三是消费者投机预期带来了房地产业金融风险。在当前我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购买住房的宏观调控下，逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状，根据供需原理，供不应求必然导致房价急剧上涨，借鉴国际经验可看出，个人住房贷款的风险一般是在放贷后5-10年后才开始暴露。目前，我国个人住房贷款的不良率正呈逐年上升态势。

四是法律、法规不健全带来的房地产业金融风险。由于我国现行法律体系涉及个人信用方面的内容较少，没有一部专门的法律、法规来规范个人信用活动中的行为。少数相关的法律，比如《担保法》，《贷款通则》、《合同法》等与个人信用衔接不够，针对性不强。另外，对于个人失信行为也无明确规定具体的惩罚力度及方式。

2.防范房地产金融风险的对策

2.1构建房地产业多元化融资体系

针对现阶段房地产业面临的融资困境，建议相关部门应区别近期和远期采取不同的策略来解决。针对近期融资问题，房地产企业可采取发行融资券、利用融资租赁、合作开发等方式解决，针对远期困境，有关部门则应思考进行一定的房地产金融创新，以求永久解决房地产业发展过程中长期融资问题。

2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式

我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应也对房地产市场的健康发展有着很大的影响。应在条件成熟时对土地制度进行必要的改革，加强对土地供应的监管和土地管理模式的转变。有效的规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与稳定房地产金融市场密切相关的其他各项制度。

2.3完善与房地产金融相关的法律、法规体系

国家应进一步完善房地产金融相关的法规和制度，已规范其行为，确定房地产金融的法律地位，如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》等一系列配套法规。明确规定开发商及个人的权利及义务，使企业和个人能严格规范房地产的贷款行为，认真履行还款职责。

2.4改革商业银行的风险管理制度

在我国，开放商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售是导致开放商贷款不良率高的主要原因之一。在利率市场化还不能完全起作用的情况下，银行必然会以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。因此，如果将开发商贷款与住房按揭贷款强制性分开，银行就必然会加大对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的风险必然会大大降低。

2.5建立防范个人住房贷款的信用风险制度

我国目前还没有建立个人信用制度，这直接导致了个人信用不高。可通过建立完善的个人信用风险制度并结合经济手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本远大于收益，从而降低借款人的违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对恶意违约及采用欺诈等手段骗贷的借款人信息及时在网上公布，严重的可取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越易获得贷款且贷款期限、利率水平也可获取更多优惠。

基金项目：淮安市科技支撑计划项目资助（项目编号：HAS2009051）。

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关键词：房地产金融风险；成因分析；防范策略

一、我国房地产金融风险的成因

1.高速发展的宏观经济影响。改革开放以来我国国民经济发展良好，民间财富得到迅速积累，房地产投资的基础就是人民的富有。统计数据表明，我国近年来的GDP增长率均超过10％，其中房地产业占有比较大的比重。经济学中的“加速原理”说明，收入的增加能带动投资的增加，因此，国民经济的增长事实上已经对房地产经济形成了明显的推动作用。与此同时，我国城镇化的步伐持续加快，均为房地产过热埋下了伏笔，在这样的背景之下，房地产金融风险便会暗暗滋生。

2.唯GDP论的政府考核机制和土地供应垄断导致土地财政推高房价。这种唯GDP的扭曲的考核体制通常会造成对GDP增长的片面追求，从而导致投资最大化以及经济增长率最大化，所以，地方政府可能会出现一些投资冲动的行为。此外，由于政府垄断土地出让，很多地方政府已经将土地收入变为自己的“第二财政”，部分地区甚至出现了将二十年规划的土地审批和建设行为集中在五年完成的现象，这种不计后果的扩张行为也为房地产金融风险做好了“铺垫”。

3.不合理的房地产融资结构。很大一部分的房地产企业融资主要渠道是银行贷款，商业银行的信贷资金几乎介入了房地产业运行的全过程(土地转让、房屋开发、房屋买卖交易)。其他融资渠道中的信托、债券、住房资产证券化等融资方式所占贷款比例很少。

4.不够明晰的金融产权导致权责利不对称，弱化了信贷的约束力。在金融产权内部的信贷资金管理中，权责利并未有机结合起来，责任与约束均不明显，可以说当前的商业银行并非真正意义上的商业性金融机构，容易引发金融风险。

5.金融机构缺乏完善的内部控制制度，对风险的管理和防范缺乏有效的机制。

6.企业和个人信用制度不够健全和完善。信用信息不全面、信用等级缺少评价标准，银行等金融机构在放贷前缺乏对借贷企业和个人的详细考察，核实不到位，对其还贷能力估计不足，很容易出现不良贷款。

二、我国房地产金融风险的防范策略

1.改进土地供应制度，加快管理模式转变，加强监管力度。

土地市场的健康发展，离不开正确完善的土地供应管理政策，这个政策需要要适应宏观经济的发展形势，房地产的金融风险。当今，我国所储备的土地制度，在很多方面效果明显，例如，规范土地市场出让秩序、增加政府土地收益、保证公益事业用地资源和用地效率等，但是它的负面影响如政府对土地供应高度垄断、限制集体建设用地流转、地方债务平台坏账风险、土地财政推高房价等，也会对房地产市场的健康发展和金融风险防范有一定的影响。为保持房地产市场的可持续发展，在条件比较成熟的时候，可以适度改革土地供应制度，加快对土地管理模式的转变，同时应对土地供应加强监管。

2.促进融资渠道多元化，推进房地产直接融资渠道建设

当前我国房地产融资的特点是渠道较少，银行贷款还是房地产资金的主要来源，我们必须要建立多元化房地产的融资机制，改变以银行贷款融资为主的方式，例如，将其转化为银行贷款、公积金贷款、房地产信托、住房资产证券化、上市融资、REITS等多种融资渠道，通过构建房地产多元化融资体系来降低和分散集中在银行业的房地产金融风险。具体需要考虑以下的几个方面：第一，要充分地发挥房地产基金、信托、上市融资等直接融资渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二级市场的培育和发展，实施房屋抵押贷款证券化；第三，在防范风险的前提下，可以在国内的房地产适当引进外资；第四，扩展住房公积金贷款方式的服务范围，除原有个人住房贷款功能外还可涵盖保障性住房建设开发贷款等领域。

3.加强国家宏观调控引导，加大对房地产行业的监管力度

对于国家来讲，房地产行业的健康发展是金融市场稳定的重要保证，国家有必要加强对房地产金融机构的监控以有效地控制风险，一方面中央银行、银监会等监管机构可以通过定期监督检查引导金融机构逐步建立完善的内控机制、开展有序竞争；另一方面监管机构还须认真对房地产市场的运行状况和发展规律进行调查研究，通过科学详实的调研可以提高对房地产市场研究判断的准确性，并可逐步建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时对相关房地产金融机构发出预报和警示。

4.完善房地产金融的法律环境

房地产金融业务的开展离不开要良好法律环境的支持，随着房地产金融的不断发展演化，相应法律法规也需要进一步完善和健全。针对房地产资金筹集、融通、借贷、使用等各环节中存在的法律问题，需要制定明确的政策、法规予以约定，以便从法律层面保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产行业的金融风险。

5.建立房地产企业及个人信用制度，健全信息传递机制

现在，我国的企业及个人信用信息不健全，信息不对称等现象时有发生，针对这种情况，建议建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，通过对信用档案系统的信息检索，房地产金融机构可以较为客观地判断借款者的信用度，从而针对不同信用等级的借款者给予不同的贷款条件，并对借款者经营和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查以锁定贷款风险。此外，应把各类房地产企业经营业绩以及违法违规记录向社会公开，将使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制，从而引导房地产企业守法、诚信经营。

参考资料：

【1】唐宇宏 葛帮亮：当前我国房地产金融风险的表现及防范对策【J】当代经济(下半月)2007，(05)

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关键词：房地产 评估风险 防范

防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。

一、房地产抵押贷款评估的内涵

房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。

二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素

（一）政府因素

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。

（二）估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，在一些中小城市的评估机构中，有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。

（三）其他相关经济活动主体因素

其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。

三、房地产抵押贷款评估风险的防范

（一）规范房地产抵押贷款评估的程序

一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。

（二）建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。

（三）提高估价人员素质和估价技术

一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。

（四）商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。

四、小结

防范房地产抵押评估风险，不仅对于降低金融风险、保证金融安全具有重要意义，同时也有利于降低评估机构和评估人员的执业风险。评估机构及其从业人员应提高风险防范意识，严格按估价规范流程操作，不断提高执业水平，从而有效防范房地产抵押评估风险

参考文献：

1. 于伟，吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融

2. 谢经荣，朱勇，曲波，周健，朱海洪，丰雷 地产泡沫与金融危机 经济管理出版社.

3.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师。

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关键词：房地产泡沫，房地产估价，金融风险，估价方法

 

2008年，美国次级贷风波，就是由于房地产泡沫经济等原因导致了严重的金融危机，政府采取了多种解决措施，其中最重要的手段就是治理整顿不动产抵押贷款评估业，做好房地产贷款项目评估工作，对于合理有效地利用信贷资金，防范贷款风险，具有十分重要的意义。

一、房地产估价是防范金融风险的有力工具

（一）房地产估价

房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理的价值进行分析、测算和判断的活动。[1]

根据央行提供的数据，2009年前三季度，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，前三个季度个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。鉴于房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的中介环节，在防范金融风险中起着承上启下的重要作用，只有科学合理的把握好估价环节才能维持房地产市场的健康发展。

二、目前商业银行抵押贷款业务中抵押物估价存在的问题

（一）房地产抵押估价中估价方法的选择

房地产估价的三大基本方法为市场比较法、成本法和收益法。1999年建设部颁布的《房地产估价规范》中要求:“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”。但尤其在房地产市场繁荣甚至过热的阶段，大量运用市场比较法进行估价极易增加金融风险。

市场比较法是将估价对象在估价时点今起交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此求取估价对象的价格的方法。

1．可比实例选取注意问题

所谓可比实例是指用作比较参照的交易实例。选取可比实例应符合下列要求:（1）是估价对象的类似房地产；（2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

2．可比实例价格、因素差异修正应该注意问题

选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、互相可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括:统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。

为便于对交易案例与待估对象进行比较与修正，通常把影响房地产价格的因素分为如下几类，并依次修正，修正顺序为:①交易情况修正；②交易日期修正；③房地产状况修正；④………。

其估价公式是:p=p0*f1*f2*f3*…*fn

其中:P为估价对象价格；

P0为可比实例价格； f1、f2、f3、…fn为各因素修正系数。进行因素差异修正时，计算修正系数的方法有百分率法和差额法等。百分率法是将交易案例与待估房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正交易案例价格的方法。而差额法是将交易案例与待估房地产之间的差异所导致的价格差额求出来，对交易案例价格直接进行加减，从而得出价格修正值的方法。[1]

由以上几点可见，市场比较法的本质是以近期的房地产交易价格为导向进行评估。在市场过热、交易价格高出合理价格区间时，依此方法计算出的抵押物价格必然也高出其真正价值，扩大实际贷款额度。之后，当市场回归理性，房地产成交价格下跌至合理区间时，抵押物的实际价格也逐渐显现出来，由此造成借贷方违约成本减小、金融风险增加，带来大量的呆账、坏账。

（二）商业银行在选定房地产估价机构时缺乏制度约束

商业银行应以估价机构的资质、信誉和报告质量、服务水平作为衡量标准，选择估价机构。倘若不能严格按照上述标准而依据社会关系、收费分成及其他主观条件进行选择，势必出现以下常见违规行为：一是要求估价师根据抵贷比例调整评估价值，甚至先贷款，后评估，以完善贷款手续；二是要求估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查；三是干预估价作业时间，使估价师不能完成正常的现场勘查和资料搜集，或来不及确定合理的估价技术路线，影响出具高质量的估价报告，或对报告格式只要求列明评估项目名称、坐落位置和估价结果，并由估价机构和房地产估价师签章后就结束。

三、完善房地产估价措施、建议

（一）重视收益法的应用与不同类型房地产要采取合理的估价方法

1．重视收益法的应用

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。论文大全。

报酬率资本化公式如下：

V—评估价格；

N—房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限；

A1，A2…—分别为房地产相对于评估时点而言的未来第1期，第2期…第n期末的净收益；

Y1，Y2…—分别为房地产相对与估价时点而言的未来第1期，第2期，…第n期末的报酬率。[1]

由此公式可以看出，收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法不仅仅考虑当前的市场形式，更多的注重未来的市场走势和收益状况。运用收益法评估抵押物，能够很好的避免市场比较法的缺陷和估价的时点性问题，有效评估出抵押物的长期合理价值，预防在较长的贷款偿还期内的金融风险。尤其在市场出现泡沫的情况下，运用收益进行抵押物估价结果会更接近该房地产内在合理的价值，避免泡沫破裂时候，对金融的冲击。

根据收益法的特征，收益额选择的正确与否，直接决定收益法所产生结论的科学性。在资产评估收益法中，对收益额的定义是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。其具有两个比较明显的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的世界收益。

折现率的确定。从收益法的公式中可以看出，折现率的细微差异，将会导致评估结果的巨大差异，因此折现率是收益法评估中最重要的参数之一。折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。通常确定折现率时，需要遵循四个原则：①不低于无风险报酬率；②行业基准收益率不能作为确定折现率的依据；③折现率要与收益额相匹配；④根据实际情况确定的原则。

综上所述，对于未来收益额的确定，应总结和分析预测科学，研究预测科学应用评估实践的科学体系，建立和完善评估预测科学体系，具有现实意义。对于折现率的选取，应借鉴国外的先进经验，研究我国折现率影响因素及指标体系，提出一套完善的折现率选取的评估指标体系，用于指导、规范应用收益法的评估市场。

2．不同类型的抵押房地产要选择合适的估价方法

不同类型的抵押房地产，具有不同的特征，影响房地产价格的因素就不同，其价格的形成也就各具不同的原理。论文大全。因此不同类型的房地产的估价，就必须选择各自适用的估价方法。

①居住抵押房地产价格主要因素有造价因素、质量因素、成新因素和政策因素，居住房地产房屋和土地资产的成新度因素。居住房地产的折旧是指房地产价值的损失、贬值，它包括物理折旧、功能折旧和经济折旧，房地产的物理折旧包括房屋折旧及土地资产折旧两部分， 房屋的物理折旧主要由主体结构及水、电、煤、卫等功能设施和装修部分的贬值。所以，在确定房屋的成新度时应把主体结构与功能设施及装修部分的成新度分开，把主体结构成新度作为基础，参考房屋功能。

②影响商业抵押房地产价格的因素主要有区位因素（地段、交通、临街）、实务状况（建筑品质及内部构造、楼层、净高、面积、装修、无形价值）。

对于出租型的商业房产一定要了解待估对象是否存在合约的限制。采用市场法时要直接求取商业房地产价格；在求取商业房地产的租金，再用收益法测算商业房地产价格，其关键在于交易实例的选择和修正系数的确定，在交易实例选择时应关注其交易形式、价格内涵。

对于运营中的商也地产主要采取收益法进行评估采用收益法进行评估。在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益=主营业业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。

对整幢商业房地产估价，首先，了解不同楼层的业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次，了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后，根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法。一般采用收益法、市场法。

③完整的工业房地产通常包括厂房、厂区内仓储用房、办公与生活用房等建筑物，若干构筑物，以及所占有的土地等。一般地说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。

（二）合理选择估价机构，共享估价机构质量保证资源

估价机构质量保证体系是在估价机构内部为减少面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。论文大全。该模式要求从获取估价任务、选择估价业务开始，一直到项目完成，即向用户提供估价产品—估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。通过建立适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束，互相促进，做到职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。由于房地产估价极具地域性，国家对估价机构的执业范围没有在诸如项目规模、评估价值大小及技术复杂程度等方面加以限制，导致在同一地区不论估价项目大小、操作难易，各资质级别的估价机构在职业上没有本质区别。因此，商业银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有估价机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的估价机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法.北京，经济科学出版社，2004.

[2]江其务.中国金融:支持经济与加强监管[M]. 北京，经济科学出版社，2004.

[3]王永华.商业银行房地产信贷概论[M].杭州，浙江人民出版社，1997.

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【关键词】美国次债危机；房地产金融风险；金融管理

一、当前国际房地产金融风险

美国次债危机已对世界经济产生重大影响，尤其所展现出的房地产作为虚拟资产的特殊性和现代金融风险新特征相结合的当前国际房地产金融风险变化值得我们关注。

（一）冲击传统观念，充分体现房地产价格的强波动性

美国次债危机是一起典型的由个人住房消费而非房地产投资引发的金融危机。传统理论认为：住房消费引发信贷危机的风险小，而住房投资引发的风险大。这正是我国目前“鼓励消费，抑制投资”的房地产业宏观调控的基本原则之一，根据购房行为和主体的不同在政策上区别对待。但从虚拟经济理论看，房地产属于虚拟资产，其价格具有强波动性，它不仅是一般耐用消费品，更是一种投资工具，房价不只是由土地、建筑成本与消费者效用决定，更重要是由投资房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力决定[1]。这导致住房消费与住房投资并无本质差异，在适时诱因下，两者都可引发危机。 正是房价的强波动性，房地产的高风险和高收益使其成为投资或投机活动的主要对象，这是房地产容易引发金融危机的主要因素之一。

（二）现代金融风险新特征

1、现代消费者信贷风险的固有性

美国次级住房按揭贷款市场最初是在美国人信用评价完善，金融业高效监管，经济景气的背景下发展起来，采用了现代风险管理模式，对每个贷款人的信用风险进行科学评估，然后根据风险的大小来设定贷款的差异化价格、支付方式和还贷方式，但是其建立的基石始终是消费者信贷。传统的商业贷款可以通过对贷款申请者进行事前的甄别和事后的审核来降低不良贷款率，但是消费信贷者所固有的个体差异大，贷款数额小且分散，致使在美国金融机构对次级住房抵押贷款对象仍因事前的甄别成本过高，缺乏规模经济性而处于两难境地，最终在市场的过度竞争、房地产泡沫带来的财富错觉和对新兴金融衍生品规避风险能力的强化下，埋下了风险隐患。

2、资产证券化具有两面性

资产证券化于20世纪70年代源自美国，能将缺乏流动性的资产转换为在金融市场上可以自由买卖的流动性证券，因而具有拓宽融资渠道、分散风险的功能，是目前国际金融市场最具活力和推崇的金融创新之一。美国次债危机中各利益主体正是由资产证券化连接在一起，但最终也是因这个纽带的断裂导致了危机，并通过其风险传导机制演酿为国际金融危机。这说明，资产证券化本身作为一种金融创新具有两面性。如果利用得好，可以增加资产的流动性，转移、分散风险，带来额外收益。反之，则将造成巨大损失。

3、金融风险波及范围广，影响深远

由于美国证券市场的开放性，特别是在当今金融全球化与混业经营的发展趋势下，国际资本快速大规模流动，任何一个国家金融市场的内部失衡都会反映为外部失衡，进而很快影响到与其具有紧密投资和贸易关系的国家，最后极有可能将所有国家不同程度地引入失衡与危机境地。美国次债危机从次级抵押市场开始，很快覆盖整个资产抵押市场，再传染到国内资本金融市场，随后又波及世界各国形成事实上的全球金融动荡就是一个有力的证明。

4、可能弱化本国政府宏观调控能力

国际资本的渗透弱化了资本流入国家宏观经济决策的独立性和国家对宏观经济的控制力，使得本国政府面对金融危机在调控时常陷入两难困境。面对当前日趋严重的全球通货膨胀，加息和紧缩的货币政策可能是一种有效的方法。但从次级住房按揭贷款市场的稳定来讲，加息和紧缩的货币政策可能会进一步形成现货和衍生市场的资金链断裂。而当大批无辜者陷入危机的漩涡时，各国就不得不放弃自己原来制定的货币政策目标，如原先实施紧缩货币政策的国家，为救市不得不采取反向操作，即向市场投放流动性，以保证市场的稳定性[2]。因此，可能弱化本国政府宏观调控能力成为是现代金融风险中不可忽视的一个新特征。

二、我国房地产金融风险的主要表现

从融资看，目前国内的房地产金融主要是以银行信贷为主，上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等其他方式所占比重仍小，房地产证券化更是尚未展开。整个房地产业的融资几乎完全集中在银行，这势必把房地产的市场风险转化为银行信贷风险，使银行面临潜在的金融危机。

从银行看，虽然我国按揭市场发展时间不长，但在市场竞争和短期利润的追逐下，个人住房按揭贷款一直被奉为优质资产，各银行将其作为市场规模扩张的根本。贷前银行放松个人住房按揭准入标准，缺乏信用评级，次级信用评定更是不确定，贷后又缺乏有效的风险管理。这样，出现了不少假按揭和假资产证明，尤其是在前期国内股市上涨及赚钱效应诱导下，有些人通过假住房按揭贷款将银行信贷资金投入证券市场。同时，没有实现房地产证券化，国内个人住房按揭贷款潜在风险逐渐在银行积累。

从市场环境看，从1998年到2006年，我国个人住房贷款从426.16亿元增长到2.27万亿元，房地产市场的空前繁荣让个人住房按揭贷款过速增长的风险暂时潜伏下来。但从2007年开始，央行为防止经济过热、稳定通胀预期，连续多次加息，大大增加了购房人的还贷负担。同时，随着中央持续对房地产市场调控，房价出现了下跌。一旦房价出现大波动，房地产市场呈现周期性的变化，违约情况必然大增，潜在的金融风险也将暴露无遗。

与美国相比，中国房地产市场存在两大突出情况。一是房价上涨更快。从1998年开始，同样在约8年的房地产繁荣期内，我国不少城市房价上涨了4到5倍，而美国的房地产市价格仅上涨50%。二是面临的风险可能更大。美国次级信用的人仅占整个金融市场的12-13%。并且，美国具有目前中国房地产市场无法比拟的多元化的金融市场体系及产品，个人信用评定，金融监管和法律配套。尽管这样，个人按揭贷款仍引发如此巨大的金融危机。虽然国内个人住房按揭贷款除了没有证券化让其风险扩展到整个金融市场之外，但实际上我国银行所面临的风险影响可能会更大。

三、对我国房地产金融风险管理的建议

（一）改变传统观念，警惕风险客观存在

美国次债危机说明了，房地产信贷风险是客观存在的，不仅住房按揭贷款有市场风险，而且住房贷款证券化产品也存在着市场风险；消费信贷风险是固有的，不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。只是房地产市场繁荣时，风险和危机被掩盖，一旦市场逆转时，就会逐渐显露出来。因此，虽然中美房地产金融市场存在较大差异，但是国内银行业及管理层要对房地产信贷风险予以高度关注，吸取经验教训，避免类似危机在中国爆发。

（二）金融创新的同时必须注重金融风险的防范

21世纪金融业的发展趋势是金融全球化和混业经营。我们须充分认识金融衍生品的两面性：在分散风险的同时也兼具放大风险的作用。金融衍生品为贷款人提供流动性以及降低融资成本，并通过重新分配风险满足投资者的不同偏好，有效地缓解风险过度集中于银行体系的状况。因此，仍需继续推动住房抵押贷款证券化，但在建立多元化房地产融资渠道的同时，还应加强对衍生品市场发展的监管，严控单一市场风险向其他市场传播。

（三）商业银行应实行严格的贷款审核制度和风险管理措施

我国商业银行一要坚决落实国务院对房地产市场的调控政策，严控个人住房按揭贷款市场准入标准，对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，将风险防范在贷款发生之前。二是加强商业银行内部控制和人住房信贷管理，防止风险贷款大量产生。三是建立并完善个人征信系统，加强个人信用风险评级，采取严格的贷前信用审核，避免虚假按揭的出现。

（四）监管部门应做好风险提示和检查工作

我国监管部门应做好风险提示和检查工作，一是在房价动态变化的市场环境下，要及时对市场参与各方发出风险提示，提高风险管控的前瞻性和有效性。二是严格监督国内商业银行的个人住房信贷管理和相关政策执行，加大对违规责任人处罚力度。同时，完善个人信贷法规，加强对失信、违约的惩处，从法律上有力保障消费信贷业务的开展。三是实行必要的信息披露制度，对出现的社会经济问题及时分析说明，稳定公众信心。四是加强金融监管的全球性协调与合作，降低国际金融风险的冲击。

（五）避免房价大起大落，稳定房地产市场

在当前经济形势和中央持续严控房价的背景下，我国管理部门要注意加息或减息的影响，防止房价强波动的负面影响。进一步加大保障性住房的供给，保障中低收入家庭的住房需求，合理引导房地产市场健康发展。

参考文献：

[1]周建成，包双叶.住房消费、住房投资与金融危机[J].财经科学，2008，（3） .