农业服务市场分析精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇农业服务市场分析范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词:农机化;现状;问题;对策;安徽无为

随着我国经济社会的快速发展，农村劳动力的大量转移，农村土地正逐步向集约化、规模化方向发展，这为推进农机化事业提供了良好的发展环境。大力培育和扶持农机大户及农机专业服务组织，建设高素质的农机人才队伍，加快推进农机服务市场化、产业化，是实现农业现代化的必由之路[1-2]。

无为县地处长江中游，与芜湖、铜陵两市隔江相望，土地肥沃，以种植水稻、小麦、油菜、棉花等作物为主，是名副其实的“鱼米之乡”、农业大县。随着我国市场经济的深入发展，工业化、城市化的不断推进，大量农村富余劳动力转移到城市，促进了农村土地流转，土地经营有了适度规模。正是在这种情况下，近年来，无为县农机化事业有了长足的发展。农机化的发展，实现了农业增产、节约、增效，提高了农民生活质量，释放了农村劳动力，并加快相关产业的发展。它既是解决“三农”问题的关键，更是实现农业现代化的必由之路。

1农机化发展现状

2000年来，随着国家不断加强对农业的投入，尤其在购机补贴等惠农政策的支持引导下，全县农机装备增长速度明显加快。到2009年底，全县农机总动力达61.5万kW，比2008年增长5.1%。各类拖拉机1.92万台，其中农田作业大中型拖拉机350台;联合收割机452台，其中油菜联合收割机34台;水稻栽植机械132台。农机资产总值达3.7亿元。2010年，无为县中型动力机械和复式作业机具保持较高的增幅，农机装备结构不断优化，农业综合生产作业能力不断提高。

近年来，无为县一家一户小而全的小农机逐步被大中型农机作业服务所取代。随着土地逐步集约化规模化经营，农机作业也向大中型专业化方向发展。2009年全县机耕面积5.97万hm2，机播(插)7 733.33 hm2，机收5.5万hm2，机植保5.87万hm2。耕种收综合机械化水平稳步提升。以跨区机收、机耕、机植保为主的各类农机专业服务组织蓬勃发展，全县农机户总数达到4.9万户。以跨区作业为品牌的农机作业市场不断扩大，农机服务社会化、组织化程度明显提高。200多个各类农机作业队组活动在江淮大地，农机化资源正在整合和共享，作业服务领域进一步拓宽。2009年全县农机经营服务总收入6.42亿元。农机服务收入成为农民增收的亮点，全县有200多个农机大户的纯收入在10万元以上。无为县祥胜农机专业合作社2009年在购机补贴的带动下，一次性投入8万多元购置了2台高速插秧机，在有效拓宽了合作社的作业面，提高合作社作业水平的同时，增强了合作社在各地农机作业市场上的综合竞争力，并在六安等地承接了逾167 hm2的机插秧作业业务;牛埠镇种田大户项江品通过购机补贴购置了联合收割机、插秧机、大中拖等农机具，极大提高了农业生产能力，所承包的逾33.33 hm2耕地实现了全程机械化作业，2009年实现纯收入20多万元。

2存在的主要问题

2.1社会化服务组织结构较为松散

目前，全县4.9万农机户当中，加入专门服务组织的不达总量的10%，大多数仍是一家一户的小生产，单打独斗，农业机械的利用率还不够高，服务范围还不够广。组织化程度低已严重制约了农机社会化服务的发展进程。

2.2社会化服务从业人员整体素质较差

据调查，目前从事农机社会化服务的人员均以小学、初中文化程度为主。接受教育的途径非常有限，局限于跟着别人干，风险意识、竞争意识相当缺乏。大部分农机从业人员没有接受过农机及相关部门、有关企业的培训，基本上都是自我摸索。

2.3政府及相关部门的公共服务能力还比较弱

随着农机化的迅速发展，广大农机社会化服务组织及从业人员迫切需要政府及相关部门提供强有力的政策、信息及技术等公共服务。从目前情况看，乡镇一级农机化推广机构普遍无办公场地、无技术推广机具、无办公网络设备，公共服务能力非常薄弱。

3对策

3.1以市场为导向，加强农机服务组织建设

要紧紧围绕提高粮食综合生产能力和增加农民收入，改革和加强基层农机推广服务体系建设，大力培育新型农机化服务组织，建立以农机专业合作社为代表的农机专业服务组织和农机大户为主体，农机经营户为基础，以政府强有力的公共服务为保障的新型农机社会化服务体系，努力推进农机服务市场化、产业化，增强农业综合生产能力，为发展现代农业、建设社会主义新农村做出新贡献[3]。

3.2规范引导，提高农机化作业水平

有组织才有规模，有组织才有效益。要积极引导农机经营户加入农机专业服务组织，组织和引导农机大户、农机能手、龙头企业及村组干部牵头成立农机服务专业合作社，吸引更多的农机经营户加入专业合作社，实现规范化运作，紧密合作、互惠互利、共同经营农机业务，提高农机具的利用率，扩大农机作业范围和领域，提高农机经营效益。利用当前国家加大对农业的帮扶力度，尤其是扩大农机购置补贴的标准和范围这一契机，帮助和引导农民购置符合当地实际需求的高性能的农机具，要积极争取对农机社会化服务组织提供优惠的信贷政策扶持，减轻农机手负担，要为农机户组织跨区作业创造条件，帮助他们增加收入，保护他们的合法权益，以提高农机服务范围。

3.3加强教育和培训，提高农机从业人员的业务素质

要进一步加大对县级农机校的人才输入和资金投入，逐步建立农机人才培训基地，大力开展农机化新机具、新技术培训。要创新农机培训形式，采取“科技下乡、召开现场会、开展帮扶活动”等农机从业人员易于接受的方式，组织开展培训工作。要积极推进农机职业技能开发工作，努力培养一大批有文化、懂管理、会经营的农机从业人员。加强基层农机组织机构建设，改善办公条件，进一步加大对农机信息化的投入，建立健全农机信息化服务体系，及时传递农机作业需求、价格行情、天气咨询、油料供应、维修服务等重要及时信息，及时市场分析、形势预测、政策动向等方面信息，提高农机化信息服务水平，提高公共服务能力[4]。

3.4利用当前农村土地流转的形势，推进农机化发展

随着我国工业化进程的加快，农村大量富余劳动力转移到城市，农村土地正逐步向集约化、规模化方向发展。这为实现农业机械化提供了良好的发展环境。各级政府和组织要积极培育和扶持农机大户及农机专业服务组织，为农机销售、维修、信息化网络建设及开展社会化服务等方面提供技能培训、减免税、信贷扶持等各项优惠政策，加快推进农机市场化建设。各级农机部门要根据市场需求推广和引导农民购置先进适用的农业机械，利用“雨露计划”、“阳光工程”等载体对农机从业人员开展职业技能培训，努力建设一支高素质的农机人才队伍，为加快实现农业机械化提供人才、组织和制度保证。

4参考文献

[1] 童纪氚.慈溪市农机化发展现状、存在问题及对策建议[J].现代农机，2009(6):6-8.

[2] 孙德祥.我国农机化发展存在的问题及原因分析[J].现代农业科技，2008(20):342，344.

篇(2)

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确指出：贯彻落实新发展理念、适应把握引领经济发展新常态，必须在适度扩大总需求的同时，着力推进供给侧结构性改革。供给侧结构性改革不是经济领域的独角戏，需要社会各部门的协同推进。教育是人力资本投资的基本途径，职业教育又是与社会经济发展联系最为紧密的教育类型，其在供给侧结构性改革中必将发挥重要的支撑作用。

一、市场分析是职业教育供给侧结构性改革的基础

供给侧与需求侧相对应而存在，与可供交换的商品共同构成基本的市场要素，决定市场的均衡状态。市场分析是职业教育供给侧结构性改革的基础，只有建立在理性分析的基础上才能确保改革的适切性、有效性。一般产品具有明确而清晰的效用属性，产权边界则意味着其效用边界。商品市场的交换关系以产权实现从卖方向买方的转移为完成标志，商品的效用归买方所有。教育作为一种特殊的服务产品，其消费效用有直接和间接之分。教育产品的直接效用指在接受教育以后，凝结在受教育者身上的无形资产的增长，如知识、能力、良好的品行、正确的价值观念等。教育产品的间接效用指受教育者充分运用教育的这些内部产出，在职业活动和社会生活中获得更高的报酬水平和社会地位，同时促进社会经济及各项事业的健康发展。教育产品的直接效用只有转化成间接效用才能产生实际的价值，这就决定了其效用的发挥具有迟滞性、长期性的特点。因此，职业教育产品必然要经历前后相继、互为影响的两次市场交换，才能最终实现其效用的外化。

1.教育产品市场。职业教育产品的直接消费效用具有排他性的特征。受教育者只有真实经历教育教学的全过程，才能使自身的知识、能力、品德等素质要素获得提升。招生是使潜在的受教育者进入到实际教育展开阶段的初始必经环节，通过职业教育产品的市场交易得以实现。在职业教育产品市场中，教育服务是沟通买卖双方的可供交换的商品要素，位于这一要素需求侧的是数量众多的潜在受教育者，而位于供给侧的同样是数量众多的各级各类职业院校(机构)。

2.劳动力市场。经济学认为，劳动力、土地、资本、创新是决定经济长期增长的四大要素。职业教育是劳动力再生产的重要途径，其直接消费效用向间接消费效用转化需要以劳动力的顺利就业为条件，以劳动力市场中交换关系的顺利实现为中介机制。在劳动力市场中，职业教育的受教育者位于供给侧，社会中的各级各类用人单位位于需求侧，而作为受教育产物的凝结在劳动者身上的潜在劳动能力则是供求双方签订契约的标的物。

职业教育供给侧结构性改革中不仅要分析直接以教育服务为对象的教育产品市场，还要分析以教育服务产出劳动能力为对象的劳动力市场，两者之间存在着相互依存、相互影响的关系。表现为：一方面，教育产品市场是劳动力市场中人力资源的蓄水池，决定着劳动力供给的数量与质量;另一方面，劳动力市场是教育服务市场的指示器，规定着职业教育服务产品的质量规格以及多元供给主体间的相对竞争力。

二、激活供给侧的自主性是改革的指导理念

在计划经济时代，行政指令主导社会生产生活的各个领域与各个环节。物资匮乏下计划配给的制度设计压抑了大众的内在需要，供给侧与需求侧之间存在着一种消极的决定与被决定关系。市场经济体制改革以来，以需定供需求拉动又使供给侧被动适应需求侧，纯粹的市场调节机制的功利性与滞后性导致出现供需错配的结构性矛盾。因此，现阶段的职业教育供给侧结构性改革在指导理念上要强调激活供给侧的能动性，使供给侧作为自主力量，主动创造生成新的增长点。

1.实现供给侧与需求侧的精准对接。人们对质量概念的理解经历了从客观质量观向主观质量观的嬗变。传统的以不出错为宗旨的客观质量观忽略了服务对象的主观因素对产品属性提出的特殊性要求。基于此，克劳斯比认为质量就是符合要求，朱兰则提出质量就是适应性。国际质量标准化组织将质量概念定义为一组固有特性满足要求的程度。因此，通过供给侧的主动变革提升其与需求侧之间的契合度，是以提高质量为核心的供给侧结构性改革的应有之义。把脉当前中国职业教育发展现状，低水平的重复建设倾向依然比较明显。一方面，由于社会认可度相对较低，职业教育所发送的是一种次级文凭信号，在劳动力市场上的负效应显著，可能造成市场分割的制度性屏障或制度外的学历歧视，从而对潜在受教育者的吸引力不足。另一方面，产业发展转型升级对高端技术人才的需求越来越旺盛，然而职业教育人才培养的规格在总体上却无法适应高端产业发展的需要。这说明现行调节机制下供需错配的作用效果离供需平衡的理想状态还存在较大的差距。因此，探索如何以新计划经济的思路，通过制度创新、方式方法创新提升供给侧对接需求侧的精准性，是当下职业教育供给侧结构性改革超越以往改革之处。

2.体现供给侧对需求侧的创造引领。职业教育供给侧的自主性不仅体现为其与需求侧的精准对接，还体现为供给侧引领消费需求、创造新的经济增长点，而后者是较之前者处于更高境界的变革。在计划经济时代，供给侧囿于资源条件的束缚，对需求的决定是通过抑制作用来实现的。现阶段强调的供给侧对需求侧的能动性，则是一种激活与唤起。在教育服务市场中，作为潜在用户的受教育者的需要是不断被创造生成的，因此，供给侧的结构性改革要打破以往你要什么我给你什么的传统思维，树立你可能需要这个，而我提供给你尝试性机会的逻辑思路。只有创新职业教育产品特色，不断培养和引领潜在用户的兴趣与需要，提供多样性的选择机会，才能增强职业教育的吸引力。职业教育作为人力资源开发的重要形式，在人才培养的类型、层次、质量规格等方面要适度超前于当前国民经济发展水平。

3.完善供给侧对需求侧的补偿刺激。在经济学中，需要与需求是两个既相互区别又相互联系的概念。需要是人机体内部的一种不被满足的非平衡状态，形成人的主观愿望。需求则是主观愿望与客观条件的统一体，形成人的现实行为。因此，客观条件是人的需要向满足需求的现实行为转化的中介与桥梁。在职业教育产品市场中，招生大战抢夺生源变相低分破格录取等现象在一定程度上反映了现阶段职业教育产品市场是由需求侧所主导的买方市场，但这并不意味着职业教育资源的绝对过剩，而是从一个侧面折射出由于客观条件限制所导致的有效需求不足的问题。其一，现阶段我国高等职业教育实行国家、社会与个人三者共同分担成本的经费筹措机制。高等职业教育的潜在受教育者多为农村家庭或城市低收入家庭的子女，由于缺乏现实购买力，常常使其接受教育的主观愿望落空。其二，职业培训的潜在受教育者多为社会弱势群体，其接受职业技能培训的主观需要最为迫切，却由于职业培训产品供应不足或成本过高而难以实现。现代职业教育是国民教育体系的重要组成部分，承载着提供公共服务、促进社会公平的使命。因此，职业教育供给侧的自主性还表现在通过形式多样的补偿机制创造必要条件，刺激潜在的主观需要向现实行为转化。

三、职业教育供给侧结构性改革的实践路径

在职业教育产品所涉及的两大市场中，供不应求与供过于求两种矛盾现象相互叠加出现，反映了供需错配引致的结构性失衡问题，而其背后的内在原因则是职业教育产品自身的品质低下、职业教育有效需求不足以及供需双方的沟通不畅。为破解职业教育结构性难题，落实供给侧对需求侧的精准对接、创造引领、补偿刺激的三大指导理念，职业教育供给侧要从供给主体、供给对象、供给产品、供给方式等方面进行主动改革。

1.创新职业教育办学体制机制，实现院校间的良性竞争。供给主体是供给侧一端的能动性要素，在一定程度上决定了产品供给的数量与质量、方式途径、目标对象的群体范围。因此，要想使职业教育供给侧的诸要素能够按照改革目标的规定性实现合规律发展，首先必须激活供给主体本身的积极性、主动性、创造性。在职业教育产品市场中，受教育者多样化、个性化的需求持续增长，客观上要求职业院校(机构)能够积极回应这种变化。从群体内部的差异性来看，作为供给主体的职业院校(机构)在办学性质上存在着异质性特征。公立职业院校(机构)接受政府部门的委托职业教育产品的生产，办学经费主要来源于财政拨款。私立职业院校(机构)自负盈亏，事实上并不具备与公立职业院校(机构)同等的地位。此两点使占绝大多数的公立职业院校(机构)缺乏主动变革的利益驱动力。竞争是促进变革的外在压力，因此，职业教育供给侧结构性改革是通过办学体制机制创新，形成院校(机构)间良性竞争的发展局面。一方面，准市场机制的运用是在确保公益性价值的前提下提升公共职业教育资源配置效率的实现形式。作为委托人的政府部门，要不断推进基于绩效的财政拨款制度改革，通过更多地运用生均拨款、项目建设拨款等形式倒逼人改变惰性倾向。另一方面，职业教育的外部正效应并不因供给主体的性质差异而有所区别，因此，政府部门要积极论证、探索针对私立职业院校(机构)的财政补贴制度，逐渐平衡公私院校(机构)间的地位差异。唯有如此，才能逐渐建立起相对统一的职业教育产品市场，迫使供给主体参与市场竞争，主动回应受教育者的多元化需求。

2.完善开放动态的专业调整机制，形成与经济的伴生互动。专业是表征职业。教育产品内容的基本属性是人才培养规格的总体方向。职业教育产品市场中，受教育者的专业选择受到劳动力市场中相关行业就业状况的深刻影响。职业教育的专业设置与经济社会发展形成良性的互动伴生关系，是提升两个市场中供需匹配度的必然要求。然而，我国职业教育的专业设置与市场需求还存在一定程度的脱节，职业教育资源的配置效率亟待提升。以高等职业教育为例，2014 年我国三大产业的构成比例为9.2︰42.7︰48.1，而同年高等职业教育第一、二、三产业相关专业的招生规模比为1.7︰31.6︰66.7，两者间的正负差值分别为7.5、11.1、18.6 个百分点。这种倒挂现象并不是说我国第一、二产业的劳动生产率高于第三产业，能够以较少的劳动力投入创造出单位经济价值，而是反映了我国高职专业设置与社会需求之间存在结构性浪费与结构性缺失的双重矛盾。一方面，社会价值观念对劳力者阶层的歧视，使得服务于现代农业发展、传统制造业转型升级的劳动者短缺。另一方面，盲目跟风导致低水平的重复建设问题严重，职业教育所提供的第三产业劳动者的数量总体过剩，而对接节能环保、生物技术、新能源等新兴产业发展需要的劳动力供给却处于短缺状态。因此，建立开放动态的专业调整机制，以市场为导向，破除惯性运作、封闭自守的痼疾，充分发挥市场需求信号的方向标作用;以政府调节为必要补充，缓解、弥合农业、制造业等行业劳动力市场有需而招生市场无需的断裂状态;以职业院校(机构)为基础，完善专业对接产业链的市场调研，建立专业评估、预警及退出的常态化机制，是实现劳动力市场供需平衡的必然要求。3.积极探索现代学徒制育人模式，提升人才培养的计划性。产品的供给方式是影响供给有效性的重要因素。职业教育的突出特点在于强调人才培养的应用性与实践性特征。校企合作、工学结合是职业教育打破学科逻辑，基于工作世界来培养应用型、实践型人才的基本途径，是在微观层面提升劳动力市场供需匹配度的重要保障。在现阶段我国职业教育校企合作实践中，院校热与企业冷的现象反映了两者之间有效对接的不畅，企业参与力度不足使工学结合缺乏内在的有机联系，协同育人效应未能得到充分发挥。企业作为社会经济组织，获取符合发展需要的优质人力资源是其参与校企合作的重要经济考量。然而，由于学生在顶岗实习阶段的实践能力不能完全满足企业岗位要求，企业预期可获取的人力资本存在不可控流失的风险，企业参与校企合作的积极性不高。校企合作深度不够，使得学生很难在关键职业岗位能力上获得实质性提升。因此，通过机制创新降低甚至消除由不确定性导致的消极影响，是校企合作、工学结合育人模式实践探索中需要解决的关键性问题，而现代学徒制为解决这一问题提供了可行性方案。订单培养能够消除企业的后顾之忧，使校企之间结成紧密的利益共同体。这一共同体建立在自愿的基础之上，由企业和受教育者通过双向选择确定学徒培训计划，通过合同管理明确校、企、人三方之间的权、责、义关系，使企业全面介入人才培养的全过程，以新计划经济的思维在微观层面上实现供需双方的精准对接。

篇(3)

关键词：房地产 呼和浩特 趋势

课题号：NJSY12177

本文从呼市房地产业剖析入手，深入探讨如何使房地产业走上良性循环、健康发展的道路。虽然针对的是个体城市，从特殊性到普遍性规律上摸索来讲，相信对整体市场还是有一定的借鉴意义的。

一、呼和浩特房地产业现状

（一）房地产开发投资情况

2011年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长，1-9月完成投资额997726万元，与上年同比增长40.16%；比1-8月增长29.84%，增幅比上月回落4.05个百分点；比1-4月下降313.65%。从投资构成看，商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4个百分点，办公楼下降1.74个百分点，商业营业用房和其他用房分别增加6.02和5.13个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来的住宅楼基本都有车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。

（二）土地购置和开况

2011年下半年购置土地面积1026190平方米，同比增长110.61%，涨幅比上半年提高138.62个百分点；土地成交价款109306万元，同比增长240.73%，增幅比上半年提高242.26个百分点；完成土地开发面积1142880平方米，同比增长123.85%，增幅比1-6月提高75.4个百分点。到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240%以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。

（三）商品房供给和销售分析

2011年10月呼市商品房当期上市面积311.92万平方米，同比增长22.75%，环比增长6.88%。其中，住宅上市面积251.43万平方米，同比增长28.28%，环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16万平方米，同比增长9.75%，环比增长5.24%。现售备案面积93.76万平方米，同比增长69.42%，环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73万平方米，同比增长16.95%，环比增长6.31%；现售备案面积70.7万平方米，同比增长70.48%，环比增长11.85%。

（四）保障性住房供给状况

2011年呼市经济适用住房投资16381万元，虽然与上年同比下降了72.6%，但环比基本呈逐月增长态势。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大，确保了2011年建设任务的顺利完成。2011年上半年，经济适用房施工面积1338312平方米，同比下降60.17%，环比增长29.93%。其中新开工面积259116平方米，同比下降了64.5%，环比增长了159.12%。竣工面积233010平方米，环比增长了113.75%。

二、呼和浩特房地产市场特点

（一）政府调控政策对楼市影响较弱

通过分析我们可以看出，呼市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价格都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格每平方米5000元以上的品质项目越来越多。

（二）土地市场总体活跃

2010年前三季度，呼市土地成交价款累计同比增长120%多。在开发商销售不断创新高的情况下，房企拿地热情没有减退。虽然现在调控很紧，整个大趋势不是很明朗，对后市预期过早，但根据前三季度土地开发和购置土地情况看，开发商对市场的信心指数在增加。

（三）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大

一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2010年，呼市城镇居民消费的恩格尔系数为33.85%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长：另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。旧城区和城中村改造产生的被动型住房需求。

三、呼和浩特房地产业面临的主要问题

（一）政府管理机制不完善

1.宏观调控乏力。当前，房地产供给与需求严重失衡，造成大量资源的闲置和浪费。这里固然有企业投资决策失误的原因，但政府在建设规模、结构方面宏观调控不力也是重要原因。2.职能部门管理方式落后。3.在房地产开发金融方面缺乏参与。当前房地产开发市场主要由买房人、开发企业、银行三者构成。4.监督机制不完善。对管理部门及管理人员的决定或决策缺乏有效的制度监督。

（二）房地产业政策法规体系和机制尚欠完备

随着开发业的日益发展，有关房地产开发的法规也相继出台，从开发建设到经营管理都有全国或地方性法规、条例涉及。但从整体上看，法律机制仍欠完善。1.必要的法规缺失。缺乏管制房地产交易行为的专门法规，缺乏有关房地产保险方面的法规，对一些诸如开发商重复售房、买房人退房、转让以及所购物业受损等实践中经常出现的行为和情况，尚无明确的法律可依。随着国有土地出让制度的建立，与之配套的征用补偿制度却没有建立起来，隐含矛盾。2.现行法规的滞后得不到及时修正和调整。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中，拆迁直管公房不找差价，非住宅拆迁的补偿与安置不考虑土地区位等条款，已不能适应当前的环境，这些问题影响拆迁工作的顺利进行，也挫伤开发企业的积极性，不利于城市建设。在农地征用补偿方面，也有类似的情况。3.对一些新兴的投资、经营行为反应过慢，不能及时予以法规规范。现在许多开发企业实行的内部认购、包租、回租等销售方式，以及正盛行的农业庄园投资行为等，均不能及时给予必要的监督、规范和引导，给利益各方带来很大的风险。

（三）房地产供求矛盾十分突出

供给方面，土地是影响房地产供给的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业，与其他产业相比较，存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。

（四）房地产市场运行监管和协调体系不完善

当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强，房产开发交易行为不规范，虚假广告，合同欺诈，中介服务和物业管理中违法和违规行为等，还没有得到有效遏制，政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时，我国的市场化程度还不够高，房地产市场机制不够完善，住房供应体系还不健全，房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求，房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难，适合我国国情的住房保障制度有待建立。

（五）房地产业内部垄断现象严重

虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊，造成了市场的不公平竞争。同时，由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于“固本培源”，成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有着千丝万缕的联系，自然受到当地政府的庇护。

（六）土地供应不规范

在过去二十几年的房地产发展中，呼市土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。

四、呼和浩特房地产业未来发展趋势展望

（一）房屋供给结构将会越来越符合人们的需求

从2011年12月的房地产投资结构分析，社会需求较大的住宅投资比重增长较大，占房地产开发投资的比重由2010年47%上升到期67%。特别是以中低收入阶层为主要需求对象的普通住房、经济适用房、廉租住房供给结构趋于合理，普通住房投资占投资总额的58%（包括经济适用房）。呼和浩特城市居民购买住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供给比例为42.4%。建设部今年发出通知，新开发的地产项目单套建筑面积在90平方米以下的小户型占到总面积的70%，同时严格控制别墅类用地，房屋供给结构越来越符合人们的需求。造成房屋供给结构的原因：（l）房地产的利润可观，许多开发商就能够从住房的需求出发，设计户型结构合理的用房。（2）有许多煤炭行业都投入到房地产中，造成从事房地产的人员迅速膨胀，房地产之间的角逐，必然会造成房屋户型结构更加合理。

（二）房地产投资规模将进一步扩大

经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。呼市国民经济以年均31%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值由2008年179亿元增至2011年700亿元。从目前呼和浩特经济走势看，未来几年呼和浩特经济将保持这样的发展速度，也必将带动呼和浩特房地产开发规模的进一步扩大。另外，随着国家西部大开发政策的完善，以及呼和浩特提出的活跃房地产市场等多项措施的实施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为呼和浩特房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。

（三）房地产价格增长将会趋于稳定

从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨，从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势。这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因；一是我市房价与其他城市比相对较低，具有一个上升空间；一是我市居民可支配收入增加，房价收入比逐年增加，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需求。另外，由于政府的宏观调控政策加强，未来的呼市房价增长将会趋于平稳。

（四）度假区、旅游地和退休居住区是房地产业发展的重点

随着中国经济的高速度增长，人均收入和人们生活水平的迅速提高，人均生活理念也会有大的改变。另外，双休日和黄金周的执行，假日经济的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具备旅游支出能力的家庭越来越多，利用收入休闲已成为大众选择。据我国人口普查显示，我国正逐渐步入老龄化社会，2011年底我国60岁以上的老人就达1.3亿，呼和浩特60岁以上的老人已达19.6万人。计划生育政策作为我国的基本国策，有效地拟制了我国人口的过快增长，为社会的稳定、经济快速发展起到了积极参的推动作用。但随之也带来了一些社会问题，一对独生子女夫妇赡养四位老人已成为社会普遍现象，有的夫妇甚至要赡养包括祖父母、外祖父母在内的6-8位老人。现代青年要面临社会的沉重压力，在激烈的社会竞争要想悉心照料老人是难上加难，现在不少老人已成为空巢老人，子女忙于工作无暇顾及父母。退休居住区可以将这些老人集中到一起，同时提供交流、沟通与娱乐的场所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住区将成为我国房地产业发展的一个朝阳产业。

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