房地产融资监管新规精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产融资监管新规范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：房地产；财务管理

一、引言

我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。

二、房地产财务管理的内容

传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：

(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高

随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地产财务管理挑战越来越高

房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。

(三)房地产财务管控风险越来越高

房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。

三、当前房地产财务管理的特点

房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。

(一)房地产企业资金管理方面

中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。

(二)房地产企业资金筹集方面

2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。

(三)房地产企业税费管理方面

房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。

四、房地产财务管理的建议

(一)培养专业的财务人员队伍

财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。

(二)健全财务管控体系

随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。

(三)强化财务成本管理职责

房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。

(四)做好税务管理

房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。

五、结束语

篇(2)

内容摘要:随着我国房地产市场的发展,房地产投资信托基金(REITs)的推出成为大势所趋。但是由于现实的环境影响,在我国发展REITs存在着一些障碍。本文从法律、房地产投资资源、经营管理水平、金融市场环境等方面客观地分析了在我国发展REITs的现实障碍,并提出对策。

关键词:房地产投资信托基金(REITs) 障碍 对策

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种新兴的房地产融资和投资方式,源起美国,是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼和仓储中心等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式,它是以发行收益凭证的方式汇集信托人(即投资者)的资金,并由专门机构进行投资经营管理,然后将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度。

我国发展REITs面临的现实障碍

(一)法律障碍

房地产投资信托包括投资、融资、基金运行、管理等方面错综复杂的金融活动过程,因而,为保证其规范高效运作,一个完整健全的法律体系是必不可少的。纵观美国REITs的发展历程,可以发现法律为美国REITs的健康发展提供了大力支持。无论是专门的REITs法案、《国内税收法》,还是税收改革法案,美国的REITs在税收优惠的刺激下兴起、发展、壮大。同样,在亚洲,2000年以来,日本、新加坡、中国香港等地纷纷吸取美国房地产金融市场的经验,相继颁布了专门的REITs法规,专门为本国或地区特色的REITs服务。

与之相反,由于内地引入REITs概念的时间并不长,相关部门对REITs的认识需要进一步深化,所以目前并没有专门的REITs法规。2008年3月,银监会曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿。银监会出台的“信托新规”中,曾明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一。银监会在上述征求意见稿中将REITs定性为“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划”。同时要求“房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发行和交易”。这基本搭建了REITs的发行与交易框架,对发起人、受托人、托管人等相关机构给予了相对清晰的勾勒。但此时美国爆发的次贷危机使决策层对于推出与房地产相关的金融产品趋于谨慎,征求意见稿就此没了下文。

同样,在税收体制方面仍然存在不足:目前,仅有1998年颁布的《关于证券投资基金税收问题的通知》中明确了基金营业税、印花税和所得税的征收问题,对于信托财产管理中的税收征管问题,至今始终没有法律法规出台,目前信托投资公司适用的是一般的税收政策―即信托投资公司33%的比率缴纳公司所得税,个人投资者缴纳所得税的税率为20%。而美国在这方面经过多次的税法改革,凡符合法定要求的REITs就具有避免双重征税的优势,极大地促进了美国REITs的发展壮大。相比之下,我国呈现出总体税负过重的特征,这不仅损害了投资者的利益,还影响了投资者对基金的投资积极性,不利于REITs在我国的推行。

(二)REITs投资资源障碍

房地产投资信托中很关键的一个概念是收益性房地产,即是说投资者是从房地产源源不断产生的租金收益中持续获益的。在美国,从资金的投向来看,凡是能够获得租金收益的商业房地产都是REITs投资的对象,譬如:工业地产、购物中心、多元化地产、旅游休闲设施等。而我国1998年才进行了住房制度改革,住房商品化的时间较短,加上受传统观念“居者有其屋”的影响,在大多数国人心中至今仍然怀揣着置业的梦想。所以,在我国房地产市场供给结构中,具有独立产权的住宅居于主导地位,住宅的交易也以一次性销售为主,符合REITs主要投资范围的成熟商业地产和出租型公寓则十分稀缺,REITs推出后很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。

以上所述的房地产资源在国内往往属于国家所有,无论是工业还是商业地产。私人所有者具有提高投资收益的强烈动机,交易成本会较低。而国有的房地产资源使用单位对于这一点往往并不是太看重,如果不是同样国有的REITs发起者并有政府的推动,信托投资协议往往难以达成。因此,这也成为一个潜在问题。

(三)REITs经营管理水平障碍

在REITs运作过程中,REITs发起人通常将自有的或购买的物业委托给专门的物业销售和管理公司经营并从中收取租金。因而,REITs收益水平的高低直接受托管机构经营管理水平的影响。在美国,诸如此类的管理机构有全美最大的物业管理公司―宾至国际,它为各种各样的地产类型提供优质专业的服务。例如,其住宅项目管理服务就以PINNACLE PLUS(宾至增值服务)著称,即“努力为客户、住户和租户创造价值并增值”。REITs的持久健康运作正是以物业的保值增值为基础,否则投资者将失去对REITs投资的信心。同样地,亚洲的日本、新加坡、中国香港等地为规范REITs的有效运作,都以法律的形式对REITs中的管理公司所应具备的条件进行了严格的规定,以此保证管理公司物业经营管理的质量,充分维护REITs投资者的利益。

与此同时,和REITs推出密切相关的信托投资公司、资产管理公司、基金上市发行服务公司等机构也还需进一步规范。如,目前在我国有些大城市,私募的REITs已出现,但相关私募物业经营人才缺乏,都是从房地产公司转型过去的中高层人员,至于专门从事REITs事业的人员培训、资格认证体系等还远远不在日程上。目前国内从事REITs业务的证券服务机构也不多,经验相对缺乏。这些在REITs发展的初期可能会带来市场接受的障碍。

(四)REITs发行的金融环境障碍

由美国次贷危机引发的全球性金融危机的源头就是房地产业,作为金融工具之一的REITS在这场危机所受影响不小:据统计,2008年下半年除澳大利亚以外的亚洲地区REITs在过去一年市值减少了16%,降至约700亿美元;同年6月,日本第二大建筑商Daiwa House Industry因缺乏投资者需求而被迫取消其房地产投资信托部门规模为5.62亿美元的首次公开募股(IPO)计划,令日本REITs市场长达八个月的IPO“旱情”延续。

在中国,由于中国金融市场发展处于初级阶段,具有强烈的投机性。而且,又由于资本过剩,投资渠道选择少,投资行为往往会呈现羊群效应,带来过强的波动。而REITs的投资特点之一就是通过打包资产降低风险,具有稳健性,而中国市场可能产生的系统性风险会损害REITs的这一特性。

(五)REITs发行的投资人认可障碍

作为一项新型投融资工具,REITs在我国的推出所要面临的障碍还包括道德风险、信息披露、退出机制以及利益输送等诸多问题。以道德风险为例,由于REITs这种模式存在着双重的问题,即受益人将资金委托REITs进行运作,而REITs由于自身经营能力的限制又将该笔资金交由专门的机构经营。因此在这个过程中便存在着人为了自身利益而损害受益人利益的道德风险。

信息披露方面,国外关于REITs的信息披露有着严格的要求,在美国,REITs的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用等需由美国证券管理委员会批准,而且必须公开化和透明化,与之相比,我国现有的信息披露机制还显得比较简单,信息的公开化和透明化还难以得到保证。

同时,中国股市的收益表现比较特别,很多投资人会沉浸在2006、2007年的巨大收益当中,而对REITs的收益表现抱有一种怀疑的态度,或者是对其收益提出不切实际的过高要求(因为参照系的问题)。如果投资人对此产生怀疑,再加上前面道德风险和信息披露方面的疑惑,则将影响它的发行募资,进而影响业绩,如此循环,就会影响整个中国市场上REITs的发展成熟。

REITs发展对策

(一)完善相关法律体系建设

首先应专门制定完善针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等基本法规,并制定房地产投资信托基金的专项管理法规,提出REITs的设立条件、投资渠道、投资比例等监管要求;其次,对《税法》进行修订给予REITs税收优惠,为其发展创造良好的税收环境。此外,还应当在强化证券市场秩序方面投入力量,以改善REITs的发展环境。

(二)培养相关专业管理和金融人才且培育专业受托机构

人才和专业机构是行业主体,应当通过行业协会、政府机构和培训部门协作,培育REITs专业从业人员。REITs所需人才应该既懂得房地产专业知识,又掌握投资银行业务和相关法律法规,并且具有相关的实际工作经验,属于复合型人才。这方面可以通过引进国外成熟机构以及培训体系,也可以通过合作、通过业内经营管理专家联合培训来进行。

(三)建立有效监管体系

REITs的成长成熟特别需要有效的监管体系以保护投资者利益以及建立市场信心。在这个问题上,一是要确立REITs产品监管机构。针对REITs具有跨行业(跨房地产市场和资本市场)的特点,尽可能避免出现多头监管的格局, 以增强监管效率;二是要完善REITs产品的信息披露制度,参照上市公司的信息披露要求,制定专门的制度,以满足投资人、托管机构和监管部门的需求。

参考文献:

1.汪波,杨坤.REITs法律环境国际比较与经验借鉴.国际观察,2008(9)

篇(3)

房地产投资信托，也即RealEstateInvestmentstrust，简称REITS，这是源起于美国的一个概念，1960年美国国会颁布的《国内税法典》（InternationalRevenueCode，I.R.C.），使得设立REITs成为可能，法典在此基础上给予其以优惠的税收待遇。房地产投资信托制度在以往被称为不动产投资信托，是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式。它集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。然而在我国多将其称为房地产投资信托。房地产投资信托是一种新型的信托形式，与一般的信托相比，它有着自己的独特之处。首先，REITs的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。这一点与共同基金的特征相类似。其次，从制度渊源我们也可以看出，房地产投资信托制度有着避税的功用。REITs在一定程度上减免了组织实体应当缴纳的税款；另一方面也可以通过租金收入分红的方式减少个人所得税。这样就避免了对REITs和个人的双重征税。最后，REITs是一种被动的投资。这种被动性体现在只能从房地产投资中被动地取得收入，这样可以防止房地产过于积极地投入到市场风险之中去，进而对小投资者稳定收入提供保障。在实践中，REITs往往会与一个与其相似的概念相混淆，那就是房地产资产信托（RealEstateAssetTrust，简称REAT）。房地产投资信托是在风险分担的原则之下，不特定多数人的资金聚集，由专门知识技能的人负责运行的贷款投资。这类投资运用于房地产买卖管理或者是抵押权贷款。一般都是中长期投资，投资的利益分配给股东或者是投资人。区分REITs与REAT的实益在于，它们所受法律规束不同：REITs通常会受到专门立法的调整，而REAT往往只有信托法规范。因此有必要指出，这是两个完全不同的产品。

二、REITs在我国的现状

中国的REITs可以追溯到上世纪80年代，但是其真正兴起，是自2002年下半年开始。这一时期，“一法两规”开始实施，在经过了五次清理整顿之后，信托公司得到了新的生存机会。信托公司在央行121号文件发出之后，结合房地产企业对融资的迫切需求，推出了各自的作为基金管理人的房地产投资信托计划。在这样的环境下，中国房地产投资信托产品出现并积极发展。我国房地产投资信托产品，整体上来说，有以下的一些特点。首先，在产品的构成条件上，中国的房地产信托计划必须受到的管束主要来自于《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托暂行管理办法》等法规的规定，而这些规定对房地产信托计划的投资方向、资产组合以及收入构成等方面都没有具体地规定。这一点与美国的房地产投资信托在投资方向、资产组合等方面都有着严格的限定有着明显的不同。其次，在投资规模和期限上，从中国人民银行的《信托投资公司资金信托暂行管理办法》来看，并结合我国REITs实践来看，我国RE-ITs产品往往体现出期限短、规模小的特点。这与美国产品有着很大不同，美国的REITs产品一般而言都是中长期信托，在金融体系中发挥着长期融资的作用。我国虽然也规定了信托公司的期限，它要求“信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年”，实践中，目前中国一般的REITs产品多为1～3年期，很难说发挥了中长期融资功用。此外，规模小这一特征又使得投资组合的有效建立出现障碍，在有效降低投资风险方面不尽如人意。再次，在组织结构上，与一般国家既存在公司型，又存在信托型不同，我国目前房地产投资信托全部采取信托型。信托型的最大优势就在于它在保护投资者资产和收益的安全方面可以提供其他类型不可比及的保障。信托型使得信托财产取得了相对独立性，这就摆脱了其他资产或者管理业绩的影响。如果某房地产置于了信托计划之下，那么只要该房地产存在，信托计划持有者仍可以取得其收益，这种取得不会因为房地产管理公司破产或者信托机构倒闭而受到限制。另外，我国依旧处于REITs的初级发展阶段，选择稳定性较强的REITs组织结构类型，可以降低其受股票市场等金融因素的影响，从而有利于REITs自身的发展。但是也有必要指出，我国应当在已有的信托管理经验上，积极地探取REITs的其他种类。最后，在产品的销售方面，由于监管政策的限制，我国的信托机构不可以开设分支机构，异地经营也受到限制，多数信托机构重新登记不久，积累的客户量不多，直接销售也不乐观，如此一来，中国信托机构自己所拥有的营销网点十分微薄，销售网络的优势并不明显。

三、我国对REITs的立法现状及其存在问题

我国现阶段并没有具体针对REITs的立法规制，只是在大体上形成了“一法二规”的格局。这里的“一法”指的是2001年出台的《信托法》，这一法律是我国在信托领域的基本法律规范，自然对REITs有着约束作用。所谓“二规”，指的是《信托公司管理办法》以及《信托公司集合资金信托计划管理办法》，这两部规定都是由银监会在2007年出台的。以上可以说是我国关于REITs的全部立法项目，不论在理论探讨过程中，还是在实践操作运行中，这些法律规制都不可谓完善。首先，我国相关立法并不健全。需要澄清的是，房地产投资信托在性质上更接近于投资基金，对于它的调控，除了专项法律外，还需协助以《证券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。这其中，《基金法》和《信托法》发挥着不可替代的作用。但是从我国现阶段立法来看，《基金法》严格说来，只是一部并不十分完备的“契约型证券投资基金法”。其次，我国现有的基金大多是契约型。基金的设立和运作，有赖于契约的规定。由于契约不可苛求完备，其在权利义务和责任承担等方面的不足之处，需要法规的详备规定来补位。然而我国《基金法》、《信托法》包括其属细则和实施规则，都没有很好的发挥到法律补位的作用，对于权责安排、利益制衡等可能存在的漏洞也没有法律的补救。在内容上，证券投资基金并没有得到法律的定义，《基金法》实际上的调整对象并非十分明确；对于基金持有人、基金管理人和基金托管人等参与者的权利义务规定也有失公允，这种失当安排往往使得了基金管理人较于他者处于优势地位，不利于监管。整体来说，“一法两规”的相继颁布，虽然为信托业和信托公司的发展提供了必要的法律保障，但是由于相关法律法规的不配套和实施细则的不健全，REITs如要获得相关的法律依据还是很困难的。

除此以外，从我国现行《信托法》的规定来看，能够取得具有受托人资格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托机构发行，这样一来信托机构很容易成为法定垄断的中间机构，这就削弱了市场竞争，也降低了房地产专业团队管理REITs的可能性。另外，还有学者指出，现行“二规”实际上是取代2007年以前的“二规”的新二规，虽然新规定有助于投资信托计划的规模扩张，也有利于流动性较强的REITs的开展，但即便是我国现有信托法律体制，也存在着改革不彻底的缺陷。我国《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条、第六条以及低八条的规定使得我国信托公司推行信托计划始终被限定在非公开发行的范围之内，这就使得REITs，没有办法摆脱私募基金的帽子，无法实现其变现性、流通性强的特点。

四、完善我国REITs建设

完善我国REITs建设，需要在有关组织形式、设立条件、税收法制以及运作模式上对现在处于的困境加以突围。这以过程必然伴随着巨大困难，但也是大势所趋。有关组织形式方面，前文已经有所述及。相对于公司型组织形式，我国应当在契约式或曰信托式组织形式上予以更多考量。其优势主要在于，一方面契约性REITs具有破产隔离功能，能够切实保护投资人的利益；另一方面契约性的REITs在设立、组织和运行上都比较方便，此有利于资金的迅速流动。在设立条件方面，我国立法可参考美国法的规定，对REITs的设立规定法定条件。可以借鉴美国法的“百人规则”限定RE-ITs所享受优惠税收的范围。为了防止REITs成为少数富有者积累财富的工具，应当对一个纳税年度后REITs的持有人的股票或受益凭证的市值做出限制。此外，出于风险回避的考虑，我国REITs的设立条件还应当包括以下几个限制性方面：其一，不得投资于闲置土地；其二，不得提供信贷，不得为他人承担债务，不得在没有征得受托人同意的情况下用资产为其他债务提供担保；其三，不得投资于任何承担无限责任的产业。在税收法制方面，对于REITs这样一种新兴行业应当予以保护，尤其是在重复征税方面要引起足够重视。配套的税收政策也需要加以适当调整。

篇(4)

【关键词】房地产市场 管理与调控 金融安全 分析

现如今我国房地产开发企业的融资渠道主要有股票增发、发行债券、银行开发贷款、民间借贷及预售回款等。但多数房地产开发企业的筹集资金来自于银行贷款（其中一部分为开发贷款，另一部分为预售回款而百姓买房多数要靠银行按揭贷款），在这种情况下银行将会承担房地产市场波动带来的危险，并且随着房价的不断升高极易形成的房地产泡沫带来的危险因素也逐渐增多。房地产市场大幅波动对我国金融安全有着一定的影响，有关部门需要采取有效措施减少其带来的不利影响。

一、新时期下房地产市场现状分析

相关调查表明当前我国房地产行业将市场风险转向银行，下面对其进行研究。

第一，房地产开发建设过程中可能出现的市场风险转向银行的方式进行研究。以前在房地产相关政策上缺乏完整性，并且政府部门未对房地产进行相应的辅助，在这种情况下多数房地产开发商仅投入少量资金便可保证房地产开发项目进行正常运转。近几年政府部门将我国房地产发展的具体情况作为主要依据制定了一些全新的规定，并且在实行后取得了较好的效果，但是上级决策人员仍然存在妥协的情况，从而导致新规定失去了价值和意义。如我市某（商业房产占比较高）开发项目，开发商实力不足又高价拿地，通过银行大量融资，融资后银行未对资金用途进行有效监管，近年来赶上经济下行、国家开发贷款额度收紧及商业房产销售不景气的形势下，开发企业后续资金跟不上进行开成烂尾楼，如此将市场风险转向银行，给银行、购房户、社会造成了较大的影响。（注：目前该项目在政府、银行的合力下已顺利化解风险）

第二，在房地产销售时将市场风险转向银行。在销售过程中的转向方法主要包括如下三种：其一，虚假购买。房地产开发商在正式销售前让公司员工以自己及员工亲属、朋友的身份签约并向银行申请办理了按揭贷款，有的开发企业为了从银行中获取个人按揭贷款会出现伪造身份证的情况，在遇到真正购房者后才将该房产向行政主管部门申请办理的抵押预告登记和合同备案登记注销，之后再将房源转让给购买者。在房价不断升高的情况下此种行为不容易被发现；如果房价出现大幅度下降时银行则成为市场风险的主要承担者。其二，提高申报价格。此种移向方式同第一种基本相似，主要指房地产开发商为了从银行获取更多的贷款对房产品质进行了虚假申报，进而提高销售备案价格，虚假签约从而巧妙的将房地产市场风险转向银行。其三，多次倒手。此种转向方法相比上述两种方法带来的后果更为严重，此种转向方法主要指炒房者形成组织（人称炒房团），在开发企业配合下通过对房子进行倒卖倒买的方式抬高房价及获利，从而在银行中获取更多的贷款；在获得银行贷款后使用此项资金继续对房价进行提高，当房地产运行和发展情况较好时房子可以高价售出，但是如果出现经济下行、房地产行势下行时便会出现不同程度的金融风险。

二、维护房地产金融安全对策

通过对目前我国房地产发展情况进行详细研究，可知房地产市场仍存在较多的问题，并且这些问题将会对金融安全产生不利影响，为了减少不利影响可以从以下几点进行解决。

第一，对投机性购房行为进行管控。在高房价持续不降的情况下我国政府部门为确保金融安全、稳定房价已采取行政命令的形式出_了房屋限购政策，基于此各地可据“因城施策”的原则结合实际情况制定合理的限购措施，减少虚假购房出现的几率。目前我国政府部门对投机购房行为也制定了一些解决措施，对购买房子过程中出现投机行为进行严重打击，从而减少房价增长对我国金融安全带来的负面影响。房屋在人们生活中必不可少，如果任由开发商将其作为商品进行经营而不加管控，商人逐利是本性，长此以往将会对社会的稳定产生一定影响。除此之外我国住建部门应扩大个人住房信息联网系统的覆盖面，进而保证限购政策可以得到最大程度的发挥，并且在城镇中也可以实行此政策，减少城镇中一些炒房者哄抬房价的情况。

第二，制定科学、合理的惩罚制度。在房地产项目销售过程中虚假按揭的情况较为多见，为了对此种行为进行有效控制，金融管理部门需要制定合理的惩罚制度。在制定惩罚制度前需要对当前房地产市场情况进行充分调查，根据调查结果制定惩罚制度，加大日常管理力度建立信用档案，如果发现违规行为需要及时进行记录，并且对相关信息进行收集，在信息和数据整理完成后移交政府部门，由政府依法对其进行惩罚，从而减少虚假按揭发生的几率。此外金融管理部门需要对信贷管理工作产生足够的重视，贷款银行应对借款人资质和相关资料的真实性进行严格检查，如有不实则禁止发放贷款，减少谎报房价的情况出现。

第三，调整房贷首付比例。为了更好的实行房屋限购政策，银行可以根据当前经济发展情况对房贷首付比例进行调整，国家法律法规中明确说明在二次购买住房时房贷首付的比例必须超过全部房款五成，同时贷款的利率较基准利率大；在三次购买或多次购买住房时需要对房贷首付和贷款利率进行合理的调整，从而减少房地产市场风险。近几年上述规定逐渐得到强化，此种规定对收入偏低的人群有一定的影响，但是对联合炒房组织的影响较小，为此需要加强政府监管力度，禁止出现一户多房按揭现象。

第四，加大保障性住房的投资建设力度。随着我国住房限购政策实施，对房地产市场进行了有效的管理和调控，但是对房地产交易也产生了一定影响，通过相关调查发现在实行此项政策后我国房产交易数量逐渐减少，对我国经济的发展产生一定阻碍作用，受到人们的诟病与此同时人们对限购政策持不满意的态度。加大保障性住房的投资建设力度，有利于解决低收入者的住房问题，也在很大程度上减少了因限购等对房地产这一支柱产业的不利政策带给社会的影响，与此同时对我国经济的发展有一定的积极作用。

此外政府部门应通过加强销售监管及销售资金的监管等方式对当前房地产市场进行适当的调控，也可以使用税收方法对现有的房产资源进行合理调配，以保证房地产市场井然有序、维护金融体系安全、促进社会经济稳定发展。

三、结束语

上述文章对新时期下房地产市场管理与调控的金融安全进行了分析，并且对维护金融安全提出了对投机性购房行为进行管控、制定科学合理的惩罚制度、调整房贷首付比例及加大保障性住房的投资建设力度等对策，希望在当前经济复杂多变的环境下，政府监管部门及金融监管机构遵循正确分析，区别对待的原则，及时跟踪、分析各地的房地产业及房地产信贷的运行情况，提高对房地产调控及金融安全系统性认识，制定相关政策，从而保证房地产市场正常运转，保证金融安全，促进我国房地产经济健康、快速发展。

参考文献

篇(5)

由于互联网技术的发展和普及，在家办公的从业人员每年逐渐增长，个人创办小公司，或经营一个小店面或者互联网络上开办虚拟商铺，或加盟某个实体连锁店。店主、员工与客户无需见面，而是通过互联网保持着高效的信息交流，快捷的交易，管理费用低，潜在客户众多，销售区域广泛，商机无限。特别是在实体大型企业无法兼顾到的经营领域，小微企业更加具有得天独厚的优势。小微企业主要从事技术服务性行业、装配制造行业、手工作坊和小型种植、养殖业，特别在家庭手工业、修理修配、旅店服务、餐饮服务、小学生中午小饭桌、小商品零售、家政服务、初级卫生保健服务、婴幼儿看护、残疾儿童特殊教育训练、养老服务、病人看护、幼儿和学生接送服务、洗染缝补、复印打字和理发等方面为居民解决了许多生活难题。

二、主要存在的问题

第一，小微企业偷逃税款是普遍现象。小微企业主会想尽办法与税务人员搞关系，能少缴税就不会多缴税。而大型零售企业，税务人员明知其偷逃税款也无能为力。

第二，小微企业一般为个体经营和合伙经营，面临融资难困境。小微企业由于是自主创业，其资金来源大多都是自筹资金。由于小微企业信用度低，依靠商业贷款举步维艰。银行对于小微企业发放贷款要求严格，一般银行规定，企业必须要有3年以上的经营业绩或者资产抵押。小微企业成立3年以内、没有资产抵押的，银行都不能发放贷款。有些小微企业为了获得流动资金只能依靠民间借贷融资。由于经济形势的变化，民间借贷的年利率水涨船高，不少借贷年利率已经涨到了20%~30%，高额利息成为小微企业发展过程中沉重负担。

第三，小微企业获得项目时常常遭到不公正的待遇。许多大企业接项目都是靠关系。各种名目的项目招标活动往往邀请小微企业参加，充当围观者，其实中标结果早已内定。小微企业所做的每个项目，都是靠品质和低价格，没有讨价还价的话语权，勉强维持生存。

第四，企业的人工成本逐年增高。去年招一个本科生，起薪2500元，而今年则起码要3000元，另外企业要为员工交纳“三险一金”，企业要按照员工工资的45.6%缴纳，这样，一个人工成本每月要在4368元。小微企业虽然在各大招聘网站常年招聘，可高技能的人才都被大中型企业招聘走了。如果小微企业对技能型人才的工作能力要求高，所以很难有合适的人员长期留下来，小微企业的员工不得不身兼数职，既要懂技术，又要懂营销，工作压力非常很大。小微企业入门的门槛很低，但是要做大做强不容易，很多小微企业只能生存一两年。

三、国家相关政策及实施效果分析

东北地区小微企业的快速发展，对增强东北区域的经济活力、调整经济结构、解决就业和再就业发挥了重要作用。但是融资难的问题仍然是当前制约小微企业快速发展的瓶颈。信用担保方面，由国家财政予以支持，辽宁、吉林、黑龙江等省市政府共同出资设立，为东北区域各类中小企业信用担保机构提供增信和分险功能服务的区域政策性再担保机构。这也是经国家发改委批准设立并由其监管的全国第一家区域性中小企业信用再担保机构试点。

再担保机构通过与担保机构开展授信再担保、增信再担保、联保再担保和异地互保再担保等再担保业务，重点支持《东北振兴规划》相关产业及配套项目，支持装备制造业、新农村建设、农牧业产业化和农副产品深加工、对俄贸易与合作等领域的中小企业融资，支持与就业和再就业有关的小额融资，同时为外资和民间资本兴办中小企业或投资项目提供信用担保。在税收方面，小微企业办税成本居高不下。由于国税与地税分离，不同税种减免的认证事项、认证机构和手续各不相同，多数认证不能通用，有些税种前置认证条件由中介机构认证，小微企业办税成本较高，一些认证成本与税收减免金额相差无几。

国务院决定自2012年1月1日起以上海为试点，增加11%和6%两种增值税税率，交通运输业和现代服务业营业税转变为增值税征收，在试行结束后逐步向全国推行。这次税制转型应有利于制度规范的大中型企业和微利企业降低税负，但对有些小微企业不一定取得预期的效果。增值税是价外税，税款最终由消费者承担，但是如果经营者无法取得可抵扣的进项发票，就会增加经营者的经营成本。目前有大部分服务型微小企业由于各种原因无法取得可抵扣的增值税发票，在新规实行后可能会造成名义税负降低，但实际税负上升。

四、促进天津市小微企业发展之对策

第一，地方政府相关机构给小微企业提供宽松的创业环境。天津市有些区县为小微企业开办“一站式”服务，将工商、税务、消防等办事窗口集中在一个大厅办公，方便创业者办理创建小微企业的相关手续，为创办小微企业提供了便利，值得提倡和全面推广。

第二，天津小微企业对于支付办公用房租逐年上涨也备感无奈，只有地方政府严格执行中央政府对房地产市场的调控政策，才能平抑房地产市场价格。建议成立天津市房地产交易所，将本地区全部房地产集中在房地产交易所内进行交易，交易品种包括土地使用权、期房、新房、经济适用房、二手房、公产房屋使用权和房屋租赁等等。房地产交易所统一房地产报价、竞价、成交等相关信息。房地产交易所采用会员制，将房地产开发企业、房产中介企业纳入会员。房产中介企业旗下的各个连锁店作为房产经纪营业部，直接为客户提供房屋买卖和租赁服务，收取佣金。集中在房地产交易所内进行交易就能够防止捂盘惜售、虚假买卖。二手房屋买卖和房屋租赁也必须在房地产交易所进行交易，这也能够防止房地产中介企业哄抬房价和房租、欺骗客户，同时也能防止偷逃税款。

第三，鼓励和引导创立网店。以社区为单位，组织有创业意向的人员进行创立网店培训，帮助创业者寻找创业切入点。

第四，政府工商、税务、公安等部门应该对网店进行有效管理，对假冒伪劣产品一查到底，防止偷税漏税，对网络诈骗保持高压打击态势。

第五，以社区为单位组建社区创业基金。社区创业基金来源社区居民个人闲散资金（损失也不影响其日常生活的资金）和捐赠，杜绝非法集资。社区创业基金对创业者投放基金必须公开、透明。基金所有人直接对创业者使用基金进行全程管理，防止基金被滥用，保证基金安全。使用基金产生的盈亏由基金所有人和使用基金的创业者本着互惠互利原则共同平等协商解决。

篇(6)

关键词：行业定位 被动管理 主动管理 核心价值

中图分类号：F832.49 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）04-019-03

一、我国信托行业定位的历史轨迹

我国信托业发展可谓一波三折。最初信托公司成立的目的在于探索引进外资的新渠道。但随着信托公司的职能由对外融资逐渐扩展到国内的资金融通，随着我国信托机构的逐渐快速增加，一些问题也暴露出来，监管机构开始了对信托行业的调整。在调整―发展―问题―调整的循环中，监管机构共进行了6次整顿：

第一次整顿开始于1982年4月，整顿的要点是信托投资业务一律由人民银行或人民银行指定的专业银行办理。经批准办理的信托投资业务，其全部资金活动要纳入国家信贷计划和固定资产投资计划。目的在于清理非金融机构设立的信托公司，禁止变相的信贷业务。

第二次调整是在1985年9月，人民银行发出通知，决定停止发放新的信托贷款，停止新增信托投资，明确了信托公司的经营范围，并明确框定了信托公司的资金来源渠道。目的在于打击信托公司超范围经营，避免其影响国家的宏观调控。

第三次调整是在1988年10月，依循着撤并信托机构、压缩信托公司的政策方向，基本上是前一次整顿模式的复制。

第四次调整是在1993年到1996年间，监管机构决定信托投资公司与专业银行脱钩，压缩信托投资公司数量，从1995年的392家下降到1996年的244家。目的在于改变信托公司高息揽存、盲目投资、不良资产增多的现象。

第五次调整是在1998年6月，对所有问题严重、地方政府不愿救助或无力救助的信托公司一律实行停业整顿、关闭、撤销，并进入清算程序，而且信托业与证券业彻底分离。

第六次整顿是在2006年12月，对信托业实施分类监管，信托公司或立即更换金融牌照，或进入过渡期。新规下发之后，各大信托公司开始实业清理，争取早日换发新牌照。

以《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的颁布为标志，中国信托业步入规范运行的轨道。信托从以信贷、实业和证券为主营业务和收入来源的模式，转向以“受人之托，代人理财”为主营业务，以收取手续费、佣金和分享信贷收益为主要收入来源的金融机构。2007年1月，银监会修订的《信托公司管理办法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式出台，“信托新两规”的修订，开宗明义强化信托公司的信托功能，提出防范风险与鼓励创新并举。2010年银监会《信托公司净资本管理办法》（征求意见稿），信托行业正式进入净资本管理时代。

二、我国信托业发展现状与存在的问题

（一）信托业蓬勃发展

近年来，我国信托行业持续扩容，行业发展景气度大幅提升。从2006年到2010年五年间，中国信托业管理资产规模高速扩张，规模从3000多亿扩张到3万亿，增长达10倍。在信托产品数量上面，2006年全行业共发行534只信托产品，发行规模达到400亿元；而到2010年全行业发行2566只信托产品，发行规模达到2800亿元。

从行业整体盈利情况来看，2006年行业整体净利润为42亿元，至2010年行业整体净利润达到162亿元，增长4倍，信托行业的繁荣活跃了中国的资本市场，也使其逐步缩小与银行、保险和证券之间的发展差距。

从结构上看，截至2011年上半年，单一资金信托仍占据主要地位，占比为72%，集合资金信托以24%位居第二，管理财产类信托仅占4%；从信托资产运用构成来看，融资类信托仍占据主要地位，占比为57%，投资类信托以28%位居第二，事务管理类信托占15%；从信托资产的投向分布变动来看，随着我国对基础产业投入的加大以及2008年4万亿经济刺激计划的施行，投向实业的信托资产占比由2007年的10%逐步上升到2010年上半年的19%；与此同时，信政合作信托资产占比由2010年的12%下降到2011年年中的8%，银信合作资产占比虽有所下降，但仍维持在50%以上。

从行业集中度上看，截至2010年，以净利润为参考标准，行业共有65家信托公司，排名前5名的信托公司净利润占全行业43%，前10名公司占全行业58%，前15名公司占全行业68%。

（二）持续发展的问题依然严峻

虽然目前信托资产管理规模超过公募基金，信托公司收入和净利润也大幅上升，但我国信托行业发展仍存在一些突出问题，这些问题制约着信托的可持续发展。

1.行业定位模糊，信托公司缺乏核心竞争力。在过去的30多年中，信托公司每三五年都要“面临调整”，每次整顿都没有真正回答信托公司的主营业务和盈利模式。虽然银监会多次表示信托公司是“受人之托，代人理财”的专业机构，但在专业理财机构的定位下，信托公司仍面临和银行、券商、基金、保险公司的竞争，这些机构都有自己的专营业务。信托公司表面上是金融百货公司，但实际上每一个细分领域都将遭受其他金融机构的强烈竞争。比如，做贷款和银行竞争，做证券投资遭遇券商和基金的竞争，做股权投资遭遇政策红线和私募基金竞争，信托业一直在探索自己的核心业务和核心竞争力，却一直被短期利益所左右陷入迷途。

2.信托公司缺乏独立性，沦为大型机构的政策工具。在信托的发展过程中，经历了地方政府办信托、银行办信托、保险办信托，信政合作、银信合作都曾火爆一时，如今大型央企以“产融结合”为口号大举进入信托业，目前，在总共65家信托公司中，实业类央企控制了16家。这一方面显示出信托业近几年的快速发展，以及其自身灵活性和综合性所孕育的市场价值，引起市场广泛认可；另一方面也反映出信托公司缺乏独立性，由于信托缺乏的核心竞争力，但信托牌照又赋予其横跨货币市场、资本市场和实业类领域的灵活性，很容易使信托公司沦为“工具”，而信托公司也甘于靠牌照获取微薄的“制度红利”，这大大限制了信托公司的创新能力和开展业务的自由度。

3.商业模式上，以融资类、通道类的被动管理为主，经营较为粗放。从商业模式上看，信托公司盈利模式主要依靠融资业务、通道业务等被动管理方式，信托的投资功能和资产管理功能没有充分发挥，这也是信托整体利润水平增速低于信托资产规模增速的原因。项目融资型业务是“先有项目，后有资金”，这种融资属于过渡型业务，缺点是项目太分散，难以形成核心竞争力和规模效益；并且完全依赖手续费或佣金的方式收取信托报酬，无法成为信托公司的主营业务收入，业务模式不具备可持续性。

从具体业务上看，该商业模式主要表现为银信合作的信托贷款和房地产信托业务。在银信合作中，信托公司主要扮演通道角色，获利微薄，且信托资产运用于贷款比例过大影响其发挥“受人之托，代人理财”的作用，使信托公司进一步偏离回归主业的轨道。另一方面，银监会颁布72号（2010）文和14号（2011）文进一步规范融资类的银信合作，要求融资类项目将由表外转至表内，以及相应满足150%拨备覆盖率和大银行按11.5%、中小银行10%的资本充足率要求计提资本。受上述规定制约，银信合作业务规模将减少，传统的银信合作不具备可持续性。

房地产信托在2010年第三、第四季度分别占信托资产的13%和12%，目前比例有所降低，但仍保持在9%左右。房地产信托的活跃受益于银根的紧缩和国家对于房地产市场严厉的宏观调控，具有一定的周期性和偶然性；而且由于资金面紧张，房地产信托融资成本大幅上升，2011上半年我国房地产信托产品利率普遍在10%~15%左右，个别项目甚至超过25%，项目风险较大。绿城集团旗下房地产信托遭遇调查给该市场带来巨大压力，一旦信托资产违约将会给购买信托产品的投资者造成损失，并给信托公司信誉带来不利影响。银监会还对多家大型信托公司进行窗口指导，要求停发房地产信托。

4.监管当局监管力度过于严格，一定程度上抑制了信托的良性发展。改革开放以来，我国多个行业均出现过“不管就乱，一管就死”的局面，信托业在“一法两规”颁布前由于资本市场不完善和监管制度不健全，出现了一系列的违约事件和信托公司破产事件，监管机构处于审慎性考虑，对于创新型极强的信托行业实行了严厉的监管，相继叫停“股权+回购”的信政合作、信托开立证券开户、通道类银信合作、过桥类银信合作、部分房地产信托业务等，监管机构习惯于以“叫停”的方式处理信托行业出现的问题，一步步将信托的生存空间越压越窄。与此同时，银监会强调信托公司“刚性兑付”机制，信托公司不仅要有严格的风控体系，而且对信托项目强调“刚性兑付”以保障投资者利益，这与公募基金和私募基金“风险共担”的模式有所区别，无形中也限制了信托公司业务的拓展和创新的激励。

综上所述，我国信托行业虽已初具规模，但发展方式较为粗放，业务类型和资金来源较为单一，经营效率有待提高，缺乏核心竞争力和核心价值，信托难以像银行、保险和证券成为金融市场的核心支柱，信托行业的破茧成蝶还任重道远。

三、信托公司的核心竞争力及发展方向

信托业要实现可持续发展，成为独立有影响力的支柱，必须明晰自身的定位，在为客户提供专业的金融服务方面发力，要将盈利模式逐渐向财富管理、私人银行等主动管理业务改变。同时信托公司要大力发展金融创新，以创新产品服务并领先市场，从而成为真正的“受人之托，代人理财”的专业金融机构。

首先，信托公司应着重于满足客户需求，为客户提供专业的金融服务。财富管理是信托的本质诉求，也将是中国信托业未来的发展方向。因此，以服务客户为导向的发展就显得尤为重要。依托专业人员，为客户量身定制差异化信托产品和服务，是提升信托公司核心竞争力的关键所在。

其次，信托公司应强化自主管理能力。目前，在一些专业领域，信托公司的经验以及经营能力并不占优势。在这种情况下，信托公司以有限合伙形式开展相应的投资业务，是一种值得肯定的方式；通过与实力较强的专业公司开展合作，逐步培养自己的投资队伍。待自身条件具备时，再以信托计划的形式直接开展相应直接投资业务。

最后，信托公司应加强创新能力。信托公司创新能力的提高是信托公司更好地满足客户需求，提升自主管理能力的基础。依托产品创新，信托公司能够为客户提供专门的产品与服务，在产品设计中充分考虑客户的偏好；通过产品创新，在自主管理中信托公司才能敏锐地把握市场的变化。信托公司应进一步加大公司的研发投入和研发力度，大力引进和培养产品研发人才，设立专门的研发机构，组建一支高水平的研发团队，以高质量的信托产品赢得客户满意度和市场份额。

参考文献：

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4.中国人民大学信托与基金研究所.2009年中国信托公司经营蓝皮书.中国经济出版社,2009

5.招商证券研究所.信托行业专题报告――银信受限促转型.招商证券研究报告

6.中国信托业协会.中国信托业年鉴

7周新花.浅谈我国信托公司与商业银行的合作与发展.科技致富向导，2010（7）

8.王绪祥.中国信托业存在的问题及对策研究.天津财经学院硕士论文，2004.6.1

9.吴江.论中国信托业的规范发展.西北大学硕士论文，2004.6.1

篇(7)

近日，中国人民银行和银监会联合了《关于进一步做好支持节能减排和淘汰落后产能金融服务工作的意见》(以下简称“意见”)，要求商业银行控制对产能过剩、落后产能和节能减排控制行业的信贷融资，吹响了银行业打造新型绿色银行、发展绿色信贷的集结号，被银行人士称为行业限贷的“第三板斧”。此前的两板斧则是地方政府融资平台和房地产领域的贷款限制。

“发展低碳金融和绿色信贷是未来银行业推进战略转型的现实需要。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，他们接触过一些银行，基本上垒完大户之后就垒政府，未来垒完政府之后继续再垒什么呢?

“所有银行都可能会面临这个问题。”数据显示：2009年银行业新增贷款9.59万亿，其中有5、6万亿都投入到地方政府那里去了；再加上房地产贷款，就更多了。对银行来说，以前紧跟大型国企、央企贷款是一个主流，然后给政府融资平台贷款又构成了2009年银行业盈利的主要来源。

事实上，这三板斧无疑让各银行陷入集体恐慌。据记者了解，目前这三个领域的贷款占据银行贷款的绝大部分，项目储备占各银行项目储备一半以上。限贷之后，各银行正准备积极扩展储备其他领域的贷款源。银行的垒大户现象在政策倒逼下正在步入调整通道。

监管层动真格

“从国家层面来讲，未来要转变经济增长方式，银行也必须找到一些新的增长点。”郭田勇表示，这种转变迟早要到来，不仅是结构上的简单变化，核心还在于创新产品和服务，转变经营理念和方式。

从不久前各银行纷纷披露的年报来看，“垒大户“仍在视野中，大部分银行“最大十家贷款客户”不约而同集中在公路、铁路、交通等交通运输及基础设施上，也有部分银行以投资、房地产业为主。2009年至今，地方融资平台和房地产贷款成倍数增长，余额均超过7万亿元；水泥制造、炼焦、有色金属等“两高一资”、产能过剩行业的信贷也以近30％的增速扩张。

“新增贷款集中投向波动性高的行业，银行资产质量向下的压力很大。”业内人士透露，银行为了防止资产质量恶化并维护客户关系，仍会倾向于给现有项目提供贷款，除非实行特别控制措施，信贷供给黏性将推动银行继续扩张信贷。

业内人士指出，在信贷高速扩张的过程中，银行信贷的行业、地区、客户集中度越大，越容易受到宏观经济波动和企业经营周期的影响，严重的情况下甚至可能出现系统性风险。同时，“垒大户”导致一些大企业信贷过多，从实体经济和虚拟经济两个领域的关系看，贷款一旦超过实体经济的需求，就会进入虚拟经济领域，在经济持续下行期间加剧金融风险的累积。

监管层显然也意识到这一点，在宏观调控与监管政策双剑齐出之下，银行已经停止了大量地方政府融资平台项目的身带，对房地产企业融资也实行名单式管理。此后，严控产能过剩又成为宏观调控的又一焦点，淘汰指标需在三季度强制落实。

根据人民银行和银监会5月31日的《关于进一步做好支持节能减排和淘汰落后产能金融服务工作的意见》，要求银行把近期公布的淘汰落后产能等政策作为加强银行审贷管理的重要参照依据，并合理上收产能过剩等领域的授信权限，对待扩大产能的融资应更为谨慎。

此外，两部门还要求各银行对系统内信贷管理制度进行一次系统梳理，并制订详细的和可操作的授信指引、风险清单和相关信贷管理要求。对于违规发放的贷款，将按“谁审批、谁负责”的原则，依法追究相关机构和人员的责任，并视情节给予相应处罚。此次清查行动，两部门将选取部分有代表性地方进行重点核查和督导检查。

“以前的文件更多是原则上的指引，虽然对淘汰落后产能项目的贷款在逐步减少，但有些时候银行在逐利的要求下仍会对一些大型企业开道口子。此次在银行系统进行全面清查，可操作性增强了，而且还设有处罚机制，执行力度肯定跟以前不一样。”某银行人士告诉记者。

倒逼银行信贷转型

“银行信贷增长不能像农业上的大水漫灌，看似总量很大，但效果不理想。”记者采访的一位银行人士如此形象地比喻。因为从产业本身看，大企业大项目比较容易获得贷款，“水”大多流到那里去了；而相对更需金融支持的小企业、“三农”贷款则比较少。所以，银行必须下大力把信贷结构调整落到实处，改变以前“漫灌”的工作方式，把“滴灌”的成效体现在结构调整中。

“从未来来看，政府投资主导难以长期维系，再加上房地产业也要有一个调整期，银行在房地产上也会变得更加慎重，要改变银行垒大户局面，平衡信贷结构，就必须改变目前信贷资金过多集中在政府项目的状况，引导银行更多关注中小企业。”北京市金融局银行处处长刘刚提到，还有一个很重要的领域，就是低碳经济这一块，这也是银行业未来实现自身转型的现实需要。

对各银行来说，拓展培养新的领域绝非易事，目前的策略是抢占先机。“哪家银行转型转得比较快，就占了先机；哪家银行跟着别人跑，就迟早要倒闭。”

据记者了解，中国银行在医疗、教育方面开始着力；而建设银行正在进军民生、中小企业及涉农领域，此外，他们还在拓展未来发展比较看好的领域，比如门头沟的棚户区改造。

北京的银行则以“专营机构”的方式进行着中小企业融资新途径的探索。据刘刚介绍，从去年开始，北京市金融局就鼓励银行设立专营机构，通过风险补偿等多种方式支持专营机构在各示范和新区开展金融创新试点，综合运用多种金融工具加大对示范区核心区科技型中小企业的融资支持。截止到今年一季度末，北京共有中小企业信贷专营机构21家，累计发放贷款达到288 47亿元，其中在中关村设立的科技型中小企业信贷专营机构有7家，累计发放贷款超过50亿元。他表示，中小企业信贷专营机构的迅速发展，不仅为科技型、文化创意、“三农”等中小企业提供了有效的资金支持，还创新了银行为中小企业服务的模式。

交通银行北京分行中小企业部负责人谈到，几年前他们行就开始开设专业支行扶持中小企业，在文化产业，他们把各支行分成不同的专业支行，公主坟支行侧重于网络游戏的业务，三元桥支行主攻影视业务，中关村支行将关注网络视频业务，石景山支行重视创意设计业务等等。

“我们现在的做法是集中研究透几个板块的中小企业，比如服务外包、节能环保、文化创意等，然后有针对性地提供贷款，这样风险也是可控的。”该负责人表示，此前，银行一般只做两件事情：发放固定资产贷款和发放流动资金贷款，而他们在针对北京一些轻资产公司的研究中却发现，其实企业贷款，可用的金融工具是多方面的，比如针对EMC企业正在推出的贷款，就使用一些简单的金融工具组合，使得那些既无资产又无抵押，还需要长期大额贷款的EMC企业受益。

郭田勇提到，缺乏核心竞争力一直是中国银行业的软肋。多年来，商业银行的存贷差一直居高不下，商业银行依靠利差就可获得丰厚利润。银行缺少创新的动力，也缺乏核心竞争力，这反过来又加重了银行对存贷差的依赖。长期的同质化竞争，使商业银行在业务上高度雷同，争夺业务的有力武器就是降低价格或者提供额外服务。这种竞争模式，导致金融领域长期存在“垒大户”、降价营销等问题。信贷投放过于集中，又使银行业务随政策调控大幅波动，并导致系统性风险。

此外，在为争夺优质客户而竞相授信时，银行往往忽视贷款用途和相关背景，一笔大额授信就提款了之，对贷款项目的背景和进度没办法了解，重贷轻管。而企业则可轻易将资金挪作他用，部分资金脱离实体经济空转，增加金融系统风险，也推高资产价格。

“低碳金融对银行业发展是一个契机。因为低碳经济是一个新生事物，大家都没有搞过，未来针对绿色产业，我们银行可以有针对性，通过一些创新理财产品的方式来做，但未来银行业要在低碳金融上有所作为，可能在综合经营上还需要有一定突破。”郭田勇表示。