房地产评估法律依据精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产评估法律依据范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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1、房产是否合法。房地产的合法性是房地产评估的前提，只有符合规划、用途合法的房地产才能进行评估。

2、房地产的估价时点。

3、建筑物的折旧。

【法律依据】

《城市房地产管理法》第34条，国家实行房地产价格评估制度。

篇(2)

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

篇(3)

摘要：我国现行的房地产税制已不适应市场经济的发展，存在着重流转，轻持有，税制不统一，立法层次低、征税范围窄、配套制度不健全等问题。为此，在立足当前的经济发展状况和社会需求的基础上，通过合并税种，下放管理权限，开征不动产闲置税、完善各项配套改革措施等，尽快完善税制，缓解社会矛盾，促进房地产市场持续健康发展。

一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾

我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。

(一)重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一，内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

(四)征税范围窄，财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。

(五)税、费不清，费高于税

目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全，税收征管难度大

考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：

1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。

3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。

(二)提高立法级次，下放管理权限

中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(三)开征不动产闲置税

目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

(四)完善各项配套改革措施

一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。

参考文献：

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（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（cama，computer－aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发cama。综合国外房地产税发达国家开发cama的经验做法，无论何种cama系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

篇(5)

(山东大学经济学院，济南250100)

内容提要：房地产税功能定位不同，具体税制设计和改革步骤就会存在差异。本文以房地产税作为财产税的“受益论”和“调节贫富差距论”两种理论为基础，分析不同理论思想下，具体税制设计上的特点与差异，并结合具体案例进行剖析，最后提出完善我国房地产税的建议。

关键词 ：房地产税 受益论 贫富差距 收入分配

中图分类号：F812.42 文献标识码：A文章编号：1672-9544(2015)09-0052-07

[收稿日期]2015-02-10

[作者简介]常世旺，副教授，法学博士后，研究方向为财政税收理论与政策；丁群，硕士研究生，研究方向为税收理论与政策。

[基金项目]国家社科基金重大项目《深化收入分配制度改革的财税机制与制度研究》(项目编号：13&ZD031)、国家社科一般项目《深化税收1本ii改革研究》(项目编号：13BJY155)以及山东大学自主创新基金重点项目《建构有竞争力的税制：20世纪以来世界税制结构变迁及发展趋势研究》（项目编号：IFW12103)。

从古至今，中国人对房屋和土地有着特殊的情感，与之相关的税收也一直受到民众的密切关注。从201 1年沪渝两市房产税试点改革到2014年政府工作报告中明确提出“做好房地产税立法相关工作”，与房地产税相关的讨论大有愈演愈烈之势。综观当前关于房地产税改革目标的种种论述，观点大致有四种：一是调节贫富（收入）差距。贫富差距体现在收入差距、消费差距和财产差距三个层面，而房产是居民存量财产的重要组成部分，征收房地产税有助于调节贫富差距。二是有利于完善现代税制体系。房地产税作为财产税，属于直接税，其开征有利于税制结构的优化。三是作为地方政府的主体税种。随着“营改增”改革的深入，地方政府固定收入面临重大挑战，房地产税改革有利于建立稳定、可持续的地方主体财源。四是抑制房价过快上涨。房地产税改革将增加居民在房产保有环节的成本，从而影响房地产市场的供求结构，有利于在短期内抑制房价过快上涨。然而，上述四个目标并不完全一致，甚至存在矛盾。如果房地产税改革目标是建立地方主体税种，那实质上就是受益税，即房地产税是辖区内居民对地方政府提供公共服务的成本补偿。在税制设计上，除给予特殊人群一定的减免税外，基本上应是普遍征收。如果改革的目标是调节贫富差距，那么在税制设计上就应锁定“富”群体，设置相对较高的免征额，并实行累进税率。由此可见，改革目标不同，理论基础也不同，在具体税制设计上更是大相径庭。本文从房地产税作为财产税的两种理论观点出发，分析不同改革目标下，具体税制设计上的特点与差异，并结合我国实际，提出完善房地产税改革的建议。

一、房地产税征收的两种理论

（一）受益论

一般认为现代财产税的研究始于“蒂伯特模型”，后经奥茨(Oates，1969)汉密尔顿(Hamilton，1975)、费舍尔(Fischel，1978；1982)等学者的补充完善，逐渐形成财产税研究中最为重要的观点之一，即“受益论”。

在消费者能够充分无成本的流动、存在多个辖区、辖区之间存在竞争、居民对辖区的税收——支出情况有完全信息等约束条件下，“受益论”认为：财产税是财产拥有者为地方政府提供的公共服务和产品所支付的价格。根据这种观点，财产税的征收会形成一个良性循环：地方政府征收财产税提供地方公共服务——公共服务水平的提升，使房地产价值升高——居民财产增加，地方政府获得较大税基—一地方政府征收财产税提供地方公共服务。在这种情况下，财产税不会产生扭曲效应，原因是地方公共支出的资本化效应大于财产税的资本化效应，从而使财产价值维持在一个稳定但可能缓慢上升的动态均衡状态，这在一定程度上可以解释为什么一般情况下房地产的价格总是趋于上涨。因此，“受益论”认为，财产税类似于使用者付费，税收本身只具有筹集财政收入的功能，而没有收入再分配的功能。

（二）调节贫富差距论

近代意义上的财产税始于17世纪后期的英格兰。当时为克服纳税人藏匿财产的问题，征税官根据房屋中壁炉的数量确定房屋的价值，从而区分财富的多寡。随着社会财富分化严重，政府开始注重税收的社会调节功能，财产税和所得税成为税收调节贫富差距的重要工具。

税收调节贯穿于贫富差距的收入、消费和财产三个层面，其中尤以对财产课税最为有效。收入差距调节一般通过社会统筹的社会保障税和累进税率的个人所得税实现。消费差距调节因实行比例税率的增值税和营业税呈现累退性，因而大多通过实行差别税率的消费税调节。贫富差距调节的重点在于缩小财产存量及其增值而产生的差距。其中，房产是居民财产的重要组成部分。财产税则是限制财富过度集中的有效手段。财产税一般分为财富税、财产转移税和遗产税。财富税对财产所有者自己使用的财产课征，通常只针对高收入者；财产转移税和遗产税对财产所有权变化的那部分财产价值课征，但无论哪种类型的财产税都具有累进的特点。因此，“调节贫富差距论”认为，财产税的主要功能在于调节贫富差距。

二、两种理论下房地产税制的特征与典型案例

（一）两种理论下房地产税制的特征

不同理论指导下，具体房地产税制的设计会存在较大差异。在“受益论”下，房地产税定位为对公共服务成本的补偿，其主要功能在于筹集财政收入。对于大部分国家来说，房地产税都是地方财政收入的主要来源之一，并将其收入直接用于文教科卫等公共支出，因此房地产税收的多寡直接影响到地方公共服务质量的优劣。房地产税制设计的特点在于宽税基、低税率、易征管。在税基上，除实行个别特殊优惠外，一切土地、房产及其他不动产均应纳入征税范围，实行广泛的宽税基；在税率上，一般实行较低的比例税率，由于实行“以支定收”，因而在不同地区间税率可能会存在差异；在征管上，以房地产市场价值作为计税依据，以信息化手段为依托，实现低成本征税。

在“调节贫富差距论”下，房地产税定位为对财产存量的调节，其主要功能是调节贫富差距，促进社会公平。房地产税实际上是对个人与政府收入再次分配，同时政府在履行宏观调控职能的过程中，通过转移支付将社会财富再次分配，进而起到调整个体间贫富差距的效果。房地产税制设计的特点在于窄税基、累进税率、易征管。在税基上，通常设定1%-5%的最富人群为征税对象，因此免征额高；在税率上，一般实现税率较高的累进税率；在征管上，同样以房地产市场价值作为计税依据，实行重点人群征管。表1总结了两种理论下房地产税制设计上的基本特征。

（二）定位于公共服务价格的案例解析

房地产税是美国财产税的重要组成部分，是地方政府的主体税种，充分发挥了不动产税组织地方财政收入职能，如伊利诺伊州芝加哥公立学校(Chicago Public Schools，CPS)的学区房地产税。

芝加哥公立学校是美国第三大学区，其管理机构芝加哥教育委员会可以独立决定本学区融资和教育支出等事项。根据伊利诺伊州财产税法相关规定，财产税课税对象为不动产，主要包括土地、房屋及其附属物（如围墙、排水沟、下水道、房屋绿化等），直接纳税人为不动产的所有人。在计税依据上，以房地产评估价值为基础，主要采用三种方法：对于住宅类房地产，一般采用市场比较法，即以相似、相近房地产的市场价值为参考依据对被评估的房产进行估值；对于商用、出租类房地产，一般采用收入分析法，即根据租金收入和投资回报率测算房地产的市值；对于大型公共建筑，一般采用成本核算法，即用建造成本与折旧评估房地产的价值。在税率确定上，采用“以支定收”，即首先确定当年地方政府提供的公共服务的数量，制定政府支出预算；其次，预计其他本级收入金额；最后，按照掌握的税基评估情况，倒推出能满足支出需要的财产税税率。因此，美国大多数地方政府的房地产税率并不是由法律规定的一个固定税率。

房地产税是美国地方政府，特别是学区，取得财政收入的主要手段，其房地产税大致呈现出以下三个特征：

一是“以支定收”，公共服务的价格明确。从理论上讲，一个地区财产税征收的多寡是由本辖区纳税人自身决定的。如果纳税人认为不需要更多的公共服务，则可以通过该选区民意代表提出削减预算的提案，进而少交财产税；如果纳税人认为地方政府应该提供更多的公共服务，那么其就会心甘情愿地多缴税。这样“以支定收”的财政制度可以彰显纳税人权利意识，通过预算实现对政府行为的控制。在这种情况下，由于税收来自于每个公众的收入，从而使得公众有更大的激情去参与行政事务，提升公众参与地方治理的程度。

二是税基稳定，是地方财政收入的主要来源。2013年芝加哥公立学校财产税收入占本级财政收入89.53%。如果考虑到伊利诺伊州及联邦拨款等，占地方总收入比重也高达39.23%。2014财年上述两比重的分别约为88.61%和43.26%。

三是税收用于公共服务，受益对象明确。对辖区内的房地产课税极大地体现了负税与受益对等的原则。芝加哥公立学校每年会在财政预算中明确税收用途。大部分用于辖区内与教育相关的各项公共服务，如学校教师及管理人员工薪与福利、交通、饮食服务、安全、教室的更新维护等支出以及公共场所的维护等。表2列示了2014财年芝加哥公立学校部分资本预算。

（三）定位于调节贫富差距的案例解析

韩国的房地产税主要体现在财产税和综合房地产税中。其中，财产税的征税范围主要是土地、商用房屋、住宅等。其中，土地按照评估价值的70%征收，实行0.2%-0.5%的三级超额累进税率。即土地评估价值在0.5亿韩元及以下的适用税率0.2%，评估价值在0.5-1亿韩元之间的适用税率0.3%，超过1亿韩元的适用税率0.5%。而对于旱地、稻田、果园及牧场其税率为0.07%；用于高尔夫及其他奢侈娱乐的土地，税率为4%。商业用房也是根据评估价值的70%征收，一般税率为0.25%，对于位于居民区的工厂用房税率为0.5%，用于高尔夫及其他奢侈娱乐活动的房屋税率则为4%。住宅则是根据评估价值的60%征收，实行差别比例税率。即别墅税率为4%；普通住宅则实行0.1%-0.4%的四级超额累进税率。即住宅评估价值在0.6亿韩元及以下适用税率0.1%；0.6-1.5亿韩元适用税率0.15%；1.5-3亿韩元适用税率0.25%；3亿韩元以上适用税率0.4%。

1997年亚洲金融危机之后，为快速恢复经济，韩国政府放宽了房产转让限制，并实行低利率政策，有力的促进了房地产市场发展，但也助长了房地产投机，加之过去房地产保有环节税负过低，结果导致房地产价格快速上涨，进而导致居民收入财富的两极分化。为此，2005年韩国政府出台综合房地产税(Comprehensive real estate holding tax)，即在所有房产缴纳财产税的基础上，对超过一定金额的房产追加课征综合房地产税。

韩国的财产税和综合房地产税具有较强的贫富差距调节功能，其房地产税大体呈现出以下四个特征：

一是注重发挥不同税种的调节功能。在韩国现行财产税中与房地产相关的规定对于收入再分配起到了普遍的调节作用，2005年出台的综合房地产税则是在现有财产税普遍调节的基础上着重调节高收入人群的财产。2006年评估价值6亿韩元以上的住宅总数为15.9万户，占韩国总人口的1.2%。

二是针对不同征税对象差别对待。不论是财产税还是综合不动产税都对征税对象做了严格的区分。将房地产区分为商业用地、非商业用地、住宅等，细化税制设计。如在财产税中将住宅类进一步划分为别墅和普通住宅，前者的税率(4%)是后者最高税率(0.4%)的10倍。

三是充分运用累进税率。在韩国财产税和综合房地产税的设计中，累进税率堪称一大特色。在累进税率下，税基越大，税率越高，税负呈累进趋势，充分体现了“量能负担”的课税原则。特别是综合房地产税采用的超额累进税率，各税率间级次差别大，对于调节贫富差距具有更加显著效果。

四是合理使用税收优惠。在税收优惠的使用上更加注重减轻低收入者的税收负担，如对旱地、稻田、果园及牧场采用超低税率，仅为0.07%；对家庭唯一住房，根据房产保有时间分别给予优惠，保有时间越长，优惠越大。同时对奢侈娱乐、房地产投机等“富人”行为征以重税，如用于高尔夫及其他奢侈娱乐的土地税率为4%。

三、完善我国房地产税改革的建议

（一）我国房地产税改革的主要进展

我国现行房地产税制主要包括房地产开发交易环节征收的耕地占用税、土地增值税、契税和持有环节征收的房产税、城镇土地使用税。2014年上述五税共实现收入约1.38万亿元，占地方税收收入58795亿元的23.55%。现行房地产税制呈现两个特点：一是主要对商业用房征收，对居民自用住宅暂不征收；二是主要在生产、经营环节征收，在房产持有环节征收较少。因而，尽管近年来我国房地产税改革鲜有进展，但梳理各类文件中的改革目标，大体上还是针对上述两个方面。

1984年国务院“恢复征收土地使用税和对国内企业单位恢复征收房产税”。2003年10月十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年3月“十一五”规划提出，改革房地产税收制度，稳步推进物业税并相应取消有关收费。2011年“十二五”规划则提出，研究推进房地产税改革。2011年1月28日上海、重庆推出房产税试点改革，开始对部分个人住房征收房产税。十八届三中全会重新明确要推进房地产税改革，并要求加快房地产立法。上述改革目标尽管在表述上略有差别，但改革的基本思路仍是房地产全环节综合税费改革。但由于这一改革思路涉及土地制度改革、城镇建设税费改革等诸多复杂问题，进而连带与之相关的法律法规的完善，因而迟迟未有明显进展。也正是在这种背景下，十八届三中全会要求加快房地产立法。

（二）房地产税改革的目标定位

本文认为我国房地产税改革的目标应定位于地方提供公共服务的价格，而非调节贫富差距。房地产税的目标以筹集财政收入为主，其改革应体现受益原则、中性、高效、易于理解和公平实施，更多地从宽税基、简税制、易征管和地方财政建设的角度出发。从理论上讲，上述目标定位的实现需要四个基本前提条件，即消费者能够充分无成本的流动；存在多个辖区；辖区之间存在竞争；居民对辖区内的税收——支出情况有完全信息等。从实践来看，这四个条件正在呈现积极的发展变化：一是随着户籍制度的放松甚至取消和交通设施的便利化，消费者在一定程度上实现了自由流动。2014年我国流动人口2.53亿人。其中，87.4%愿意融入现居住地生活，67.8%希望落户大城市。这在很大程度上也对基本公共服务提出了新需求。二是存在多个辖区并且辖区之间存在竞争。由于每个省市都是独立的经济主体，劳动力特别是高层次人才作为重要的生产要素一直是辖区间竞相追逐的对象。三是居民对辖区内的税收和财政支出了解越来越多。随着各种媒介的便利化和宣传的广泛化，居民已经可以通过多种途径实现对辖区内税收、财政支出、重点重大项目等基本信息的了解，各级政府财政透明度正逐渐提高。

如果将房地产税定位于公共服务的价格，使其成为地方主体税种，可以缓解“营改增”后地方收入锐减的弊端，符合建立财力、财权与事权相匹配的财税体制改革要求。同时房地产税收入用于提供地方公共服务，充分体现了负税与收益对等的原则，使纳税人真正感受到纳税所带来的收益，可以降低税款征收的阻力。同时，将房地产税作为调节贫富差距的手段有其局限性。贫富差距的形成主要是由初次分配不公形成的，而且房地产只是居民财产中的一部分，债券、股票、基金等都是居民投资的对象。如果将缩小贫富差距仅仅寄希望于开征房地产税，这是不切实际的。

（三）房地产税改革的具体步骤

沿着“受益论”这一改革思路，推进房地产税改革，一方面要进一步推进与“受益论”前提条件相关领域的改革，为房地产税的开征创造充分条件；另一方面，要适时开征房地产税。

在迸一步推进与“受益论”前提条件相关领域改革方面，一是放松种种限制条件，打破行政垄断，促进人口的自由流动。如提高社会保障制度的统筹层次，实现社保资金的跨省转移；完善流动人口子女入学、入托相关制度等。二是进一步提高财政透明度，稳步推进预决算信息公开，全面、细化公开各级政府、各预算单位部门信息，实现预决算公开全覆盖，使税收“取之于民，用之于民”的基本理念深入人心。

在适时开征房地产税方面，具体改革大致可分两步走：“房产税+土地出让金”和“房地产税”。第一步，仍然保留土地出让金，在房屋保有环节开征房产税，从而形成一个较为完善的房地产税体系，即土地交纳土地出让金，商业用房缴纳现行房产税，普通住宅交纳房产保有税。沿着这一思路，具体改革步骤可分为三步：增量房低税率——存量房低税率——存量房正常税率。2011年上海和重庆的房产税试点就属于改革的第一步，即增量房低税率。在这种“房产税+土地出让金”模式下，房产和土地分别征税（税），其优点在于避免了土地国有不宜征税的尴尬，同时由于不涉及土地制度改革，因此改革难度相对较小；其缺点在于并未触及日益严峻的“土地财政”问题，仍不能从根本上解决地方财力的稳定性和可持续。

第二步，彻底取消土地出让金，规范房产流通环节税费，在保有环节对土地和房产一并开征房地产税。沿着这一思路，具体改革步骤亦可分为三步：首先，合并或取消城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等附加税，改为统一征收房地产税；其次，合并或取消土地增值税，清理房地产建设环节的各项收费，改为统一征收房地产税；最后，以土地制度改革为基础，在房屋保有环节统一征收房地产税。在具体税制设计上，随着“乡财县管”和“省直管县”的推进，房地产税应作为市县一级的主体税种。在课税对象上，对土地和房屋合并课税，最大限度的减少税制复杂、税种重复设置的问题，降低税收征管成本；实行宽税基，即除对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外，其余房地产均纳入征税范围。在计税依据上，以房地产的市场价值为基础，具体计算方法可依据房地产用途的不同，分别采用市场比较法、收入分析法、成本核算法。从税率水平上看，宜采用低税率。具体方法可以采用“以支定收”来确定税率，同时制定严格的监管、预算制度使税款的使用透明化。

（四）配套措施

在加快房地产税改革的同时，还应重视和同步推进以下配套措施：

一是加快房地产税立法。上海和重庆两市房产税试点改革从计划到实施，一直争议颇多。争议的焦点之一就是房产税试点开征的法律规范性和权威性不足。两市试点房产税的实施都是由当地人民政府通过颁布暂行办法的形式进行的，而其依据也仅仅是国务院常务会议“同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定”的规定，缺乏可靠和足够的法律依据支撑。我国1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中曾规定对个人所有的非营业用房产免征房产税，同时现行的《房产税暂行条例》与两市的房产税试点改革办法也有相互冲突的地方。征收房地产税是唤醒纳税人纳税意识、普及纳税知识的重要契机，也是我国税制改革的关键，如果税收制度的合法性与规范性存在问题，将对房地产税的计划实施和税制改革产生负面影响。因而，如果要推行房地产税就应当有严密的法律程序、夯实的法律基础，提高房地产税的立法层级与法律依据支撑。

二是加快建设全国个人住房信息系统。个人住房信息是房地产税征管的基础。完善的个人住房信息系统至少应包括房地的权属状况、房地产的物理属性、使用状况等。此外，为提高个人住房信息系统的及时性还应定期对初始登记数据进行定时更新，以与财产实际变动情况保持动态一致性；随着个人住房信息系统的日趋完善，可为每个房地产赋予惟一的纳税识别号，形成完善的房地产识别系统，并保持其与价值评估系统、欠税管理系统的连接以及与房地产交易信息系统的同步更新。

三是房地产税评估机构的设置与评估制度的完善。对应税房地产价值的评估是房地产税征管的关键和难点。借鉴国际经验，在政府主导下，通过招投标方式，利用社会评估资源，组建非营利性的评估机构；或者由税务机构委托政府其他部门所属的评估机构实施房地产价值的评估。税务部门应充分认识价值评估过程的专业性与复杂性，逐步建立和完善与房产价值评估相关的一整套制度，包括评估的程序、标准、方法、评估周期以及纳税争议解决机制，并及时向纳税人公布；建立房地产价值评估样本数据库，大量采集房地产交易与租赁的动态数据，以尽可能多的样本来保证评估结果的客观性与准确性；采用批量评估与个案评估相结合的方式，对同质性高的房地产（如同社区内的房地产）可采取按系数修正的批量评估方法，以节省征税成本；对同质性较差或产生纳税争议的房产采用个案评估方法，在与纳税人充分互动的基础上做出评估结果，以保证评估的公正性。

篇(6)

1.立法理念、法律意识方而:拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。拆迁涉及房屋所有权人的所有权问题。所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋有占有、使用、收益、处分的权利。该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。拆迁从性质上讲应该属于对公民则-产的征收。我国法律中虽没有明确规定“私有则一产神圣不可侵犯”，但法律对“保护公民个人的合法则一产”在《宪法》中作了承诺。也就是说:保护公民个人合法则一产安全是国家的法定义务而长期以来，在中国的法律传统中，公法文化一直占绝对优势，私权利一直得不到应有的俘重和有效地保护，无法同公权利相抗衡。在公民个人利益与国家利益发生冲突时，强调牺牲个人利益服从国家、集体利益。与之相对应，国外则非常强调对公民私有财产的保护。“公民个人的土地，皇帝的马也不许跑。”而在我国，拆迁实践中的“钉子户”一词就反映着拆迁者与被拆迁者的对立关系，暴露出立法理念之落后。

2.法律体制方而:我国日前拆迁工程相当浩大，涉及到许多样众的切身利益。这方面的矛盾纠纷呈上升趋势。然而，在这一领域尚没有一部统一的《拆迁法》这方面的法律依据主要是国务院在2001年6月6日第40次常务会议上通过并于2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下称《条例》)。各地政府根据各地的实际情况，依据此条例制定了当地的拆迁管理规定。如:1997年北京市颁布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》。关于拆迁补偿方法，规定比较混乱，因此带来了实际操作中的混乱现象。

3.执法方式与水平方而:城ili拆迁办公室是专门管理拆迁事务的机构，执掌着拆迁人权。目前存在着较多的违反法律程序、野蛮拆迁等情况，反映出执法方式粗暴单一、执法水平低。这在一定程度上伤害了被拆迁人的感情导致了此类矛盾的激化。

二、行政法视野中的拆迁问题

1.关于拆迁抽象行政行为的可诉性问题

现代法治国家一般都将立法纳入司法审查。例如在英国，无论是行政机关的具体行政行为还是抽象行政行为，只要超越权限，法院都可行使审查权。而在我国的实践中，有这样一种情况:在被拆迁人对一此拆迁规则表不疑问时，尚没有较有效的解决途径。这与我国现有的行政法律制度有关。我国《行政诉讼法》和《最高人民法院关于贯彻执行<行政诉讼法>若干问题的意见(试行)》所确定的行政诉讼受案范困仅限于具体行政行为，而排除了抽象行政行为。2003年4月25日，《法制日报》以《公民状告政府行政“立法”不作为》为题报道了南京市江宁区的一件由拆迁纠纷引出的案中案。案件中的江宁区政府在上位的拆迁法规已修改多年的情况下，不及时修改当地的拆迁法规，仍然沿用7年前的祈行办法，以致被拆迁人因此损失数白万元，被拆迁人愤而状告政府立法不作为，其诉讼请求被驳回。而对一些地方政府以行政立法的方式损害被拆迁人合法权益的行为，司法的活动空间很小，这也就使得当事人处在了一种投告无门的境地。故许多学者强烈呼吁扩人行政诉讼受案范困。有的学者还卞张从社会公共利益关系出发，一切行政行为都纳入行政诉讼受案范围。

2.《城市房屋拆迁管理条例》的不周延性

(1)《条例》尚未规定被拆迁人有权利参与拆迁的决策过程及监督拆迁过程。飞政府行政公开是现代社会的一人趋势，而在我国的拆迁实践中，许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象，都是政府一言为定，不容被拆迁人的质疑。如果被拆迁人有参与拆迁决策过程的机会的话，会减少不少矛盾。另外，《条例》也未规定被拆迁人有权利参与监督拆迁过程。

(2)《条例》并未明确提出听证程序，只在第八条规定:“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人，拆迁范困，拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆迁卞管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”

(3)《条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或扦拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或扦提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”这一规定存在两个问题:首先，裁决公正的前提是地位中立，而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，而且在一些地方，政府官员追求所谓政绩的愿望与商人追求经济利益的目标相结合，于是政府和开发商之间有了更多的默契，由此产生的政府的裁决的公正性就可想而知了。其次，“诉讼期间不停止拆迁的执行”的规定使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼，也只能“带着镣铐跳舞”，无法改变被强制拆迁的命运。这就,,致一些被拆迁人采取非理性的方法来处理问题。

3.其它法律法规存在的问题

我国尚没有系统地规范房地产评估方面的法律法规。目前多数房地产评估机构依附于行政权力而存在，其出具的评估报告带有浓厚的行政色彩。因此，有关部门有必要尽快制定相关措施。另外，有些地方性的法规虽然打着保护被拆迁人合法权益的旗号，但在实际立法过程中并没有把被拆迁人作为权利主体来保护，而是站在管理者的角度，以方便拆迁为目的。这些都是立法中需要改进的。

三、解决拆迁矛盾之法律构想

要想彻底解决城市建设中的盲目与无序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令是不够的。为了防止推土机下的悲剧”的发生，需要从立法理念、法律体制、执法方法等层而解决拆迁矛盾。

1.树立正确的立法理念

国家利益和个人利益从根本上说是一致的，不应该把被拆迁人放在政府拆迁的对立面上。要改变政府的行政观念。政府行政的最重要目标，不应当是修了几条步行街，招了多少商，引了多少资，而应是为当地的群众提供好的公共物品和公共服务。西方国家拆迁一条街道往往要酝酿四五年甚至七八年，我国香港的街道少有笔直，都是因为他们用了最充分的时间进行平等的协商，直到双方都觉得公平为止。这一点值得我们借鉴。基于平等基础上的拆迁法律法规才能得到群众的拥护。

2.完善我国现行的有关拆迁的法律法规

(1)规范建设项目的审批程序

对涉及拆迁的，在规划审批前应以适当的形式予以公示，充分听取被拆迁人等利害关系人的意见。建设上程规划方案一经批准，建设单位不得擅自变更;确需变更的，必须经过规划部门审批;城市规划行政部门在批准其变更前，应重新进行公示。

(2)应明确提出听证程序

《行政复议法》第四条规定:“行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。”《行政处罚法》专门对行政机关作出某此行政处罚决定前，当事人要求听证的，行政机关应就组织听证的程序作硬性规定。可见，听证有一定的法律依据。在此基础上，《条例》应明确提出听证程序，要求“房屋拆迁主管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”只有充分体现透明度原则，才能提高行政效率。

(3)确立合理货币补偿机制

公共利益的成本当由受益人均衡负担，这是现代社会的共识。因此，对城ili建设中的利益受损者，应进行及时、充分、合理的补偿。《条例》规定，被拆迁房屋的评估办法及搬迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定或规定。从目前的情况看，各地的评估办法和补偿标准、补偿程序均不相同，拆迁补偿标准较混乱。且补偿标准一般都是政府说了算，较少听取样众意见。而目前的拆迁矛盾在很人程度上是由执行的补偿标准相对于市场房价偏低引起的。因此应赋予样众在补偿标准上的“话语权”，从而提高透明度，使补偿趋向于公平。有学者建议，国家可制定统一的《征收补偿法》，确立评估办法和补偿标准的制定办法，明确评估和补偿的程序。

3.就政府而言，应严格依法行政。

依法行政，必须强化听证程序，确保被拆迁方的知情权。依据相关法律的精神，在拆迁当事双方不能就拆迁补偿安置等问题达成一致，经做工作仍无效的情况下，对涉及拆迁住户多、影响而广、补偿数额人的纠纷应举行听证。根据拆迁行政程序规定和拆迁实践，笔者认为，把举行拆迁听证的时机选择在经多次做工作拆迁当事双方仍不能就拆迁安置补偿事宜达成一致，拆迁行政部门在下达拆迁行政裁决之前较为适宜。这样做便于充分听取拆迁当事双方的意见，也为即将下达的行政裁决提供充分的事实和法律依据，确保行政裁决的公正拆迁听证应以公开的方式进行，不但拆迁行政机关和利益关系人参加，一般公众经允许亦可参加旁听，新闻记者也可以采访。拆迁听证应遵守法定程序。听证结束后，行政机关负责人应对听证结果进行审查，作出相应决定。

依法行政，需要注意方式方法现在有不少地方政府走的是“强硬派路线”，以权压人，以势欺人，根本没有把拆迁户放到平等的谈判位置。在利益之争中既不遵循法律，也不严格按市场经济规律办事，而是按拆迁办单方面的意志行事，甚至或通过停水停电等违法方式逼人就范，或通过造成既成事实来强迫拆迁户接受。其结果往往是事与愿违。拆迁方式应当依法确定，具体有两个方面，一是在实体方面，依照法律规定，对被拆迁人足额进行补偿、安置，不能利用评估或地位的优势克扣、减损补偿、安置数额，侵害被拆迁人的利益;一是依据法定程序拆迁，对不能达成协议的，可提请拆迁主管部门裁决。裁决生效后或被拆迁人不服的且拆迁人提供周转用房的方可强制拆迁。同时，拆迁部门应改进执法方法。这方面也有一些成功的经验。据报道，沈阳市在“金廊”拆迁过程中，走的是市场化路线”补偿金额通过"市场评估定价”。为保障被拆迁人及承租人的利益，还设定了最低补偿线。为尽快完成拆迁工作，采用现金奖励的办法，并采取了分时间段奖励措施:拆迁人会后25日内搬迁完毕的，每户奖励4000元人民币;拆迁人会后35日之内搬迁完毕的，奖励3000元人民币。这种“以柔克刚”、人性化、灵活务实的解决问题的思路，更适应当下的样众的心理。无论是经济效益，还是社会效益，都远远好于一此地方的野蛮拆迁。只有依法行政，才能真正俘重人的俘严，达到拆迁的最终的目的，即为了满足的人更高层次的社会需要。

另外，政府要采取措施，为拆迁户提价供经济适用房和中低价商品房，以从源头上减少拆迁矛盾。

4.应畅通被拆迁人的权利救济渠道。

现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。

拆迁本来是为人民样众创造更好的生活环境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法规的不健全丙加上一此部门工作方法简单粗暴，导致“善花”结出“恶果”。笔者认为，只有全面廓清立法理念、改善现有法律体制再加上有关部门依法行政、人性化执法，才能真正把好事办好，最终使人民样众受益。

【参考文献】

[1]秦平.城市拆迁，司法何以缺位[J].中央政法管理干部学院学报，1995,(6).

[2]沈阳今报[N]2003-9-3.

篇(7)

当日，有信托公司对媒体证实，银监会确于日前通过邮件下发了一份《关于信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查的通知》，并附带一份上报调查情况的表格。

有接近监管层的人士称，该调查只是银监会的日常监管行为。

自今年5月份以来，随着房地产宏观调控政策的持续以及货币供应常态化，不少开发商均将信托作为重要的融资渠道，这也让监管层不断关注该项业务的风险性。

不仅仅是房地产，受银行信贷收紧的影响，许多需要融资的企业都已经转战信托渠道，信托公司也成为其眼中的“救命稻草”。根据信托业协会的统计数据，截至今年二季度末，中国信托资产规模达37420.15亿元，比上季度末增长14.5%。信托公司管理的资产规模超过了公募基金和券商管理的资产规模。

在巨大的融资需求面前，信托业一时风光无限。一方面，尽管融资成本一路攀升，甚至达到了融资者所能承受的极限，其资金量依旧勇攀新高；另一方面，随着监管措施的不断出台，信托业游走金融灰色地带的风险也显现出来。

信托疯涨

8月底，从事小型地产开发的王某在金融街匆匆约见了《财经国家周刊》记者。“跟信托公司谈的结果很不理想，他们算出的融资成本竟然要21%，还得给中介1%，这样下来我们肯定不赚钱，甚至还要赔钱。”王某一脸无奈。

一位信托公司的业务经理表示，21%的融资成本“不算高”，今年信托的融资成本都在涨，某央企的融资成本都到了8%以上，这在以前是不可想象的。

查看今年推出的各类信托计划，预期年收益率从年初的8.5%，上涨到9.2%、10%，甚至达到25%。

如平安信托推出的名为“平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托计划”，其融资规模约8.6亿元，预期客户年化收益率就高达25%。

根据用益信托工作室不完全统计，今年上半年集合类信托产品的平均收益率为8.95%，其中房地产信托的平均收益率达9.81%。在此状况下，银行一年期3.5%的存款利率相形见绌。

在高收益的诱惑下，投资者纷纷慷慨解囊，争先购买信托计划，而信托公司也顺应潮流，加大了产品的推出速度。用益信托工作室的数据显示，2011年1~6月，集合资金信托产品发行1845个，发行规模为3326亿元。去年同期分别为866个和1466亿元，同比分别上涨113%和127%。

面对供大于求的客户，有些信托公司开始“趁火打劫”。

前述信托公司业务经理对《财经国家周刊》记者透露，现在市场需求旺盛，有些信托公司趁机提高了手续费，变相抬高了融资成本。“手续费一般是信托公司跟融资方洽谈确定，以前行规是千分之一或者万分之八，但现在最夸张的一个信托公司要出了5%的天价。”

据了解，通过信托融资的成本，除了给投资者的收益外，还有银行代销费（2%~3%）、律师费、银行托管费（千分之一至千分之三），剩下的就是信托公司的手续费和信托报酬。

一家中型信托公司的人士表示，现在信托公司对客户资质的要求也很高，一些中小房地产公司如果要通过信托融资往往要通过中介介绍,其中介费普遍为0.5%~1%。

“有中介，融资成功的可能性也大点。”王某称，有中介已经对他的融资项目进行了“包装”，做了资质定级，甚至还为其介绍了几家合适的信托公司。

但是，高企的融资成本让“求钱若渴”的王某陷于两难的境地。融资，无异于饮鸩止渴；不融资，资金链断了，楼盘烂尾后果不堪设想。

银信腾挪

传统的银信合作基本模式是，银行通过发行理财产品融资，然后把融来的资金通过信托项目投给融资者，项目完成后回笼资金，再向投资者还本付息。通过发行信贷类理财产品，银行可以将原来表内资产转移到表外，并将信贷风险转移给理财客户。同时，腾挪信贷额度空间，满足银行流动资金需求。

2010年，随着信贷额度的收紧，这种银信理财产品发行规模迅速扩大，演变成为另外一种形式的信贷，几乎与表内信贷并驾齐驱。

与表内信贷不同的是，这种银信合作往往可以游离在管控之外。一位接近监管层的人士告诉《财经国家周刊》记者，为绕开贷款规模，违规的银信合作、信贷资产转让等业务层出不穷，屡禁不止，留下风险漏洞。

银信合作业务井喷导致的银行资产表外化潜藏风险，已被银监会上升为银行业应关注的主要风险。

自2010年起，银监会两度发文规范银信合作。2010年8月，银监会下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》（下称“72号文”），通知规定，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。

这一限制几乎埋葬了信托生存空间，因为当时大多数开展银信理财合作业务的信托公司，融资类业务的比例都超过了70%。

根据信托业协会数据，截至2011年二季度末，中国信托资产规模达3.7万亿元。其中，银信合作的信托产品规模为1.6万亿元，占比约为43%。

“现在银信合作的信托产品增量很小，但是存量很大。”平安信托一位人士对《财经国家周刊》记者表示。

72号文颁布一年后，银行和信托公司也曾以最快的速度调整并寻找新的合作之道。财产信托和收益权转让就是其中一种重要模式。

有业内知情人士对《财经国家周刊》记者透露，简单来说就是把财产交给信托管理，产生一个信托收益权，这个收益权就可以卖给银行，从而实现从银行融资的目的。然后，融资者要跟银行约定一个时间和价格，回购收益权。可以说是人为创造一种交易标的，再从银行拿到理财资金。“这就不属于直接融资类业务，可以绕过30%监管红线。”

虽然新的合作模式并不违规，但现实操作往往不是如此。“譬如有些财产不能产生收益或者产生收益很小，也被拿来做财产信托或者收益权转让，这样就蕴含着风险。”该人士还透露，由于财产信托给银行带来的收益远远高于贷款收益，所以某些银行和信托公司都开展了该类业务。

除了财产信托外，TOT（信托中的信托）也成为融资类业务的掩体。传统银信合作是银行委托信托公司成立一个新的信托产品，而TOT则是用信托原理投资于已有的信托产品，这样就有效的规避了“72号文”中“信贷理财类业务占比超标公司不得发放该类新增业务”的限制。

“无论是绕道还是找掩体，信托已经不能像以前那样顺利从银行融资了，现在更多的信托把目光转向了募集民间资本。”某信托公司高管说。

隐藏的风险

根据信托行业协会公布的统计数据显示，截至2011年上半年，基础产业、工商业和房地产一直都是信托资金流向的重要领域。

用益信托数据显示，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托，同比增长145.88%；发行规模达到1670.1亿元，同比增长137.36%，发行规模占同期信托总规模的47.6%。

中诚信托的一位人士在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，房地产信托业务是非常重要的一块利润来源，含金量很高，尤其是现在处于信托“卖方市场”时期。

北京大学地产基金主任杜猛认为，虽然目前房地产信托产品的收益率一路攀高，但是随着楼市调控的深入，房地产市场的不确定性增加，对于那些过于依赖信托融资而又销售不畅的地产公司来说，风险正在逼近。未来央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，房地产行业的资金还将面临趋紧，不排除有些小地产商的资金链断裂。这就有可能导致信托产品到期无法给付的情况发生。

除了房地产外，基础产业也是信托投资的一个重要领域。信托行业协会的数据显示，截至2011年上半年，投向基础产业的信托资金余额为1.01万亿元，占同期资金余额的28.3%。

一位大型信托公司的高管在接受本刊记者采访时称，目前找信托投资的基础设施建设一般都是县一级的政府项目，而且通过地方融资平台进行操作。由于基础设施建设投资规模大、建设周期长、回报慢，甚至不产生收益，即便有政府信用担保，风险也是显而易见。

“金融危机后，中央4万亿投资拉动经济增长，信托公司在那时候接下很多基础设施项目，现在都是在消化存量。”上述高管表示，现在信托公司都是尽量不做基础产业项目了。

虽然投资领域没有发生多大变化，但是信托的风险却已经改变。

普益财富的信托研究员陈朋真在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，以前银信合作用的是银行自有资金，所以银行对信托项目的风险管控非常严格。现在银信合作受限，很多资金需要信托公司募集民间资本，银行只是在自己的网点代售信托产品，所以现在对信托产品的风险管控更多的是由信托公司来做。

陈朋真强调，因为信托只是一个中介，所以其监管的作用非常有限。以房地产信托为例，房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节，因此其风险形式多种多样，风险控制手段复杂，具有很高的专业化要求。但信托公司往往缺乏房地产评估、建设、管理等方面的专业人才，从而也限制了这些风险控制措施的作用。

在高收益的诱惑下，有的信托公司一路高歌猛进。某国有信托公司的高管对《财经国家周刊》记者透露，现在有些信托公司把员工的收入与所作业务挂钩，导致信托业务扩张迅速。“钱先揣腰包里，风险以后再说。”

银信陷阱

随着信托业务的快速扩张，销售银信理财产品已成为银行新的业绩增长点。

“我行正在推出期限一周、年化利率5%的理财产品，请速来抢购。”类似的短信层出不穷，而不菲的收益率是这些短信的宣传重点，殊不知，在这些看似亮点的收益率中却隐藏着很大的陷阱。

目前，银行在和客户宣传时提到的大部分是预期收益率，真正的收益以合同签订为准。但是，很多的消费者并不了解所谓“预期收益率”，以为购买银信理财回报是固定的，对风险的认识也很模糊。

在记者咨询非保本浮动收益银信理财产品的经营状况时，银行经理纷纷表示，绝大多数情况下可以完成预期收益，而且不会出现本金风险。但是，某银行一位理财经理在接受记者采访时称，有些银信产品为了完成募集，故意抬高了预期收益率，来吸引投资者。

除了收益率陷阱外，有些银信产品在销售合同上设下了“模糊陷阱”。

购买任何理财产品都要签署一份合同，合同本来是消费者维权的法律依据，现在一些银信合作理财产品却借着合同玩起了模糊战术。该类信托资金投向比较概括，投资的方式、目标、范围都比较含糊，甚至没有提及。

“投资者面对厚厚的产品说明书，晦涩难懂的专业词汇，都是草草翻阅，然后签字了事。这实际上是将风险留给了自己。”前述银行理财人士对《财经国家周刊》记者表示，目前对于银信理财产品的监管还是相对比较薄弱，在它的募集、设计、发行上监管还不是很全面。“钱募集了，用到什么地方，有什么风险，投资者一概不知。”

如果真的发生风险，除了信托公司以外，损失最大的就是投资者。“信托产品是不承诺保本保息的。”中融信托一位人士对本刊记者表示，除了投资者、信托公司外，银行也不可能幸免。

虽然从法律地位上说，银行承担的只是受托理财的信托责任，对于投资风险，银行并不承担责任。但是，多位银行理财人士向记者坦言，如果理财产品真的发生系统性风险，银行是无法置身事外的，因为信用风险一直由银行承担。

组合监管

面对潜在的风险，监管层已有察觉，并且开始着手打造新的监管规则，以期未雨绸缪。

2011年初，银监会表示，各商业银行需在2011年底前将银信理财合作业务表外资产转入表内，对商业银行未转入表内的银信合作信托贷款，各信托公司应当按照10.5%的比例计提风险资本。

浦发银行的一位业务经理在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，由于银行业金融机构对表外资产的风险管理相对表内资产较为薄弱，表外业务的风险程度较大，全部转入表内有利于银行资产质量的提升。但是她也表示，转表在操作层面上还有一些难度。

一位不愿具名的律师对本刊记者表示，一笔贷款是否进银行的资产负债表是由会计准则规定的，不是银监会说了算。如果银行发行理财募集资金给信托公司，贷款给企业，信托公司需要把这笔贷款录入央行的征信系统。如果银行再度计入表内，岂不是一笔贷款会被录入两次？

为了防范风险，监管部门还在信托头上套上了净资本的紧箍咒。今年1月，银监会《关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，要求各信托公司积极调整业务规模和业务结构，确保在2011年12月31日前达到净资本各项指标要求。不达标的公司将暂停其信托业务，并追究该公司董事长和高级管理人员责任。

银监会给信托公司划定的风险控制线主要有两条，即《信托公司净资本管理办法》中提到的，净资本不得低于各项风险资本之和的100%；净资本不得低于净资产的40%。

用益信托首席分析师李.在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，信托公司为了达标，有两条途径，一是增加净资本，通过增资扩股，引进战略投资者；二是调整业务结构，减少风险资本。

2011年7月，银监会又将银行理财资产池涉及的六种模式界定为违规，要求银行进行自查和整改。六种模式主要包括理财资产池中涉及委托贷款、信托转让、信贷资产转让、监管套利的票据，以及高息揽存、银银合作等行为。

8月23日，银监会主席刘明康在银监会系统内讲话时强调，要强化事前监管与持续监管，禁止银政、银信（信托）、银担之间的不当合作，提高风险监管有效性。

在监管的多重压力下，近期集合信托产品市场表现冷淡，银信合作产品发行的数量和规模逐步减少。根据用益信托工作室的统计显示，截至8月底，银信理财产品发行数量为807个，比上月减少5.4%，产品发行规模为2016.68亿元，较上月减少32.74%。

银监会非银部一位人士在接受本刊记者采访时表示，现在银信合作的余额已经处于下降的态势。“目前最重要的是把此前的监管政策落到实处，该并表的要并表。”