房地产业固定资产投资精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产业固定资产投资范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词 宏观经济 房地产调控 经济过热 资源供给 投资率 固定资产投资 房地产业

[文献标识码]A

[文章编号] 1672-4690(2009)02-0001-02

一、中国经济较快发展不等于过热

中国经济总体状况良好，已有连续5年的10%以上的增长，大多数宏观经济指标（企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等）亦有好的表现。中国经济并非不存在问题，但对中国目前的经济作出已经“过热”的判断不能令人信服。

1、判断中国经济是否过热极为困难

一个国家（地区）的经济发展实质是一个自然历史的过程，其发展速度主要取决于该国（地区）的复杂的内外部经济、政治、社会、历史、文化以及自然地理、资源禀赋等条件的综合作用，而不主要取决于政府或经济学家们的计划或预期。

2、国内外条件为中国经济较快发展提供了可能

正在完成的工业化、加速的城市化进程和居民生活水平的日益提高对中国经济较快发展提出了客观要求，居民的高储蓄为中国的高投资提供了前提条件，从而成为中国经济较快发展的重要动力源泉。日益改进的宏观调控为中国经济稳定较快发展增加了保障条件。这就是通常所说的中国战略机遇期。用好这一战略机遇期是中国实现全面建设小康社会目标的要求。

3、在现阶段中国经济较快发展具有必然性

经济发展的存量、基数、起点不同，同样增量的增速会有很大不同。中国经济增速即使达到两位数，增长总量也只有2000多亿美元，人均增量不过200多美元；美国经济增速即使仅有3%，经济增量亦达4000亿美元之巨，人均增量则达1000美元以上。

4、中国经济较快发展面临的资源供给和环境容量两大约束，是可以通过调整发展路径，加快科学技术进步适步得到解决的

中国经济的较快发展有风险，但较快发展的风险并非不可避免，又好又快的发展可以把风险减少到最低；相反，若中国经济发展速度慢下来则会面临更大的风险，支付更高的社会成本。经济体制改革的深入和经济的快速发展更进一步增强了这种抗风险能力。警惕中国经济“过热”风险是必要的，但过分高估这种风险将支付极高的现代化建设成本。

二、较高投资率是中国现阶段经济又好又快发展的重要保证

学界通常把高投资率、固定资产投资快速增长作为经济过热的重要依据，把扩大消费作为中国调整经济结构的重要方面。其实，较高的固定资产投资在中国现阶段有必然性和合理性。

1、较高的储蓄率决定了中国现阶段较高的投资率具有必然性

较高的储蓄率既源于中国国民文化传统，也是中国作为发展中国家特殊的历史发展阶段和相应的社会保障制度缺失使然。在今后一个较长的发展阶段，中国较高的储蓄率要求有较高的投资率来消纳，中国较高的储蓄率为较高的投资率提供了支撑条件。

2、中国经济社会又好又快发展有赖于一个较高的投资率

中国是一个发展中的大国，发展不足是当代中国社会主要矛盾的主要方面。发展中国家的基本特征不仅表现为物质生产供给相对不足，而且表现为提高居民生活品质提供服务的基础设施的严重短缺。有一个较长时期的较高的投资率才能为中国建设全面小康社会，进而实现现代化逐步奠定物质基础，有一个较长时期的较高的投资率才能从根本上解决物质条件不足这一当代中国社会的主要矛盾。

3、较高的投资率是否导致经济过热，主要取决于投资结构的合理性，而不取决于投资的增速或投资率的高低

固定资产投资既包括增加物质产品生产能力的投资，也包括为提高广大居民生活水平提供服务的基础设施投资；既包括生产性的固定资产投资，也包括非生产性、消费性的固定资产投资。生产性固定资产投资中，既有扩大生产资料再生产的固定资产投资，也有扩大最终消费品再生产的固定资产投资。城乡公用基础设施、交通运输基础设施、居民住宅、教育文化、医疗卫生、环境保护、旅游休闲、公共安全以及城市综合承载力的增强等非生产性和最终生活消费品扩大再生产的固定资产投资为社会经济运行和城市的运行提供物质支撑，为居民物质文化生活提供物质保障，与产能过剩（若有过剩应通过市场优胜劣汰）、经济过热没有必然的因果关系。有需求、有效益的固定资产投资是中国国民经济又好又快发展的重要保证，也是加快推进以改善民生为重点的社会建设、文化建设、生态文明建设的物质基础。

三、中国房地产业应有较快发展

中国目前房地产投资约占社会固定资产投资的近20%。房地产投资快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素，但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70%左右，所以房地产业投资主要应视为消费性的固定资产投资。若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的投资率将下降6~7个百分点。大规模进城农民的基本住房需求，城镇居民消费结构升级所导致的改善性住房需求，危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求，完成工业化对工商业用房的增量需求，这几种需求的叠加造成了中国城镇房屋的巨大需求刚性，持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了一定历史时期内房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度是合理的、正常的。

今后几十年是中国城市化加速阶段，每年城市人口将增加1000多万，2013年前后中国的城市化率将超过50%，2020年中国的城镇人口将超过7.5亿。房地产业是为城市化提供物质基础的部门，也是为全面建设小康社会提供物质基础的产业。快速的城市化有赖于房地产的快速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。

据测算，2020年中国城镇实有房屋建筑面积将达400亿m2，年均需要增加房屋建筑面积16亿m2。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。房地产用地约占城市用地的40%左右。适度松动土地和资金两个闸门，特别是土地闸门，增加房地产产品供给满足住房需求，不仅是抑制房价过快上涨，改善民生的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需，消化“过剩”产能（如果有“过剩”），降低过高的存贷差，增加就业，推动国民经济持续稳定快速发展等等具有重要现实意义。美国的“次贷风波”的教训固然应该引起我们的警惕，但过度夸大美国次贷对中国房地产市场的影响，于中国房地产市场健康发展是有害的。中美两国国情、发展阶段不同，中国的房贷对象也完全不同于美国。基于中国房贷结构和经济社会发展的宏观环境，预防房贷风险的主阵地和主防线应是金融机构自身的内部治理结构。

四、中国房地产宏观调控的主导方向应是增加有效供给

年终岁尾，几个城市商品房价出现下降，或市场交易量锐减，有价无市。但作出中国房地产市场已经出现拐点的判断为时尚早。2007年全国房地产投资2.52万亿元，同比增长30.2%；商品房竣工面积4.78亿m2，同比增长5.0%；商品房销售面积6.91亿m2，同比增长24.7%；70个大中城市房价同比上升7.6%，年末商品房空置面积6756万m2，同比下降16.6%。商品房销售面积大于竣工面积，空置面积大幅度下降，表明影响房地产市场供求关系的基本面没有发生根本性变化。商品房价涨涨落落是市场发挥配置房地产资源基础作用的基本形式。

中国房地产业发展有一个逐步完善、提高的过程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给应是中国房地产业宏观调控长期主导方向，也是解决房地产市场问题的基础。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“阵痛”，同时也不能奢望市场化能够解决中国住房的所有问题，尤其是政府应该担负起构建住房保障体系的责任。房地产发展关系国民经济又好又快发展，关系民生改善，核心问题是房地产开发用地的升值收益合理分配，是统筹协调政府、市民、开发商、被征地农民（拆迁市民）之间的利益关系。在房地产宏观调控上，政府承担着相互联系，但又不能混淆的两个方面的责任：一是重视解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求所造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用，以增加有效供给为主导方向，对房地产市场实施正确的调控，包括规范房地产交易环境，打击合同欺诈、捂盘销售、哄抬房价，加强房屋建筑质量监管，强制披露房地产信息等；二是根据公共财力提供的可能性，着力建设和完善住房保障体系，确保低收入阶层的基本住房需求。

篇(2)

内容摘要：本篇论文主要介绍房地产业，共分为四大部分：一，房地产的重要地位二，汇率的波动情况三，人民币升值对房地产的影响四，总结及建议。其中重点研究对象为人民币升值对房地产业的影响，并从四方面研究汇率降低的影响：1，国内房价2，外资走向3，国内购买力4，过度升值的影响

关键词：房地产、汇率、投资、总需求、进出口、房价、购买力等

一、房地产业的重要地位

衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。

我们小组的调查分析结果表明，从1998年我国实行住房改革以来，房地产一直处于快速发展之中。从投资角度看，房地产开发投资占全社会固定资产的比重从1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在这7年中房地产开发投资增长速度平均为22.5%，房地产在国民经济中的地位越来越高，对国民经济的拉动作用越来越显著，已成为我国的支柱产业之一。

表11995-2004年GDP、全社会固定资产投资、房地产投资及其增长率情况

年份GDP全社会固定资产投资额房地产开发投资额GDP增长率固定资产投资增长率房地产开发投资增长率房地产开发投资占固定资产投资比重

19955847820019314910.517.523.315.73

1996678852291432169.614.82.114.04

1997744632494131788.88.8-1.212.74

1998783452840636147.813.913.712.72

1999820682985541037.15.113.513.74

200089468329184984810.321.515.14

2001973153721463447.51327.317.05

20021051724350077918.316.922.817.91

200311725255567101549.327.730.318.27

200413651570073131589.525.828.118.78

图11995-2004GDP增长率、固定资产增长率和房地产开发投资增长率

图2房地产投资占GDP比重

由表1，图1和图2反映的事实可见，房地产业在国民经济中扮演举足轻重的角色。

二、汇率波动情况

影响房地产业的因素有很多项，我们组主要从人民币汇率降低（即人民币升值）的角度来研究。

表21995—2006年6月1日人民币汇率变化情况（美元兑人民币）

年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1

汇率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021

图3:美元兑人民币汇率制

人民币升值主要有以下两方面原因：

1.外在的升值压力。

近些年来，中国经济增长迅速，出口势头非常迅猛，外汇储备一再创出新高，与此同时美国和日本都一再要求人民币升值。日本宣称中国向外输出通货紧缩，而美国要求中国实行更加灵活的汇率制度。欧盟也一反常态的点名要求人民币升值，在这种背景下人民币的升值压力悄然而生。人民币升值会使经济成本上升。美、日等国此举的真实动机都是希望中国承担世界经济调整的沉重成本。

2.内在的升值要求。

进入20世纪90年代以来，随着国家宏观调控手段的不断完善，经济波动减少，经济发展进入了可持续增长的阶段，中国经济整体质量不断提高，出口的非价格竞争能力不断增强。同时，国家驾驭宏观经济的能力日益成熟，国内物价稳定。这些因素也决定了未来人民币汇率将保持稳定和升值趋势。

由于内外因的尘埃落定：央行宣布从05年7月21日19点起，我国开始实行有管理的浮动汇率制度，人民币不再盯住单一美元，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，人民币将升值2%。

三、人民币升值对房地产业的影响

下图是我们组根据现实数据做出的房价波动表，由此表也可以看出全国平均房价呈上升趋势。

图41991-2004全国平均房价

1．国内房价

人民币升值使物价总水平降低，房价也随之会出现短时期内的降低，使人们对房地产偏好上升，导致对房地产业的需求量增加，从而使D曲线向上移动价格P上随之上升，进而导致房价最终上涨（如图5所示）

图5国内房价供求分析图

2．外资走向

人民币升值，外国投资者投资中国资产将获得两部分收益，一是购买人民币标价的资产价格上涨的收益，二是汇率变动收益。人民币升值幅度、商品房价格涨幅是影响外资进入中国房地产的动力。言外之意是，人民币继续升值的预期会吸引外资投资中国房地产，外资进入又会进一步推升房地产价格上涨。进而同时也可以得出市场预期人民币将要升值时，许多欧盟国家的投资者希望通过投资中国房地产达到保值增值的目的，导致大量的短期投机性资金将涌入中国，必然会有部分资金流向房地产市场。

3．购买力变化

挤出购买力，人民币升值意味着进口商品价格与升值前相比较有所下降，进而带动国内一般消费品价格走低，挤出多余的购买力将大量进入房地产领域。

挤出内资，我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩，外资的超常流入会很容易形成对内资的大规模“挤出”人民币升值，意味着中国老百姓购买力的提高，这样进口商在进口乃至销售价格不变的情况下从中直接受益，因此从广义上讲对所有的进口商都是利好。，房地产市场也不例外。

4．过度升值的影响

人民币适当的升值，汇率稳步下降，对房地产来说是有益的，且会带动区域的经济快速发展(即国民收入大大增加)。中国目前正处于顺差失业状态，经济发展不平衡，人民币升值，汇率降低即R下降，又因为D曲线上升（如图5）即内需A增加向右移动，如图所示是经济好转的现象，会使中国经济发展趋向平衡，即将带动国民经济快速发展（见图6SwanModel）。

图6SwanModel

然而,人民币过渡的升值汇率快速下降，对经济是毁灭性的打击。房价的不断攀升，让消费者不知所措。而政府不断出台的宏观调控政策，犹如一道道冲击波，迫使房价下降，会给房地产市场带来前所未有的震动，容易产生房地产经济泡沫，一旦泡沫破灭，就会给投资者造成巨大损失。

四、总结

汇率的降低即人民币升值使房价上涨并且拉动内需，刺激经济增长，使资本大量流入，挤出购买力和内资。然而在房地产业不断进步和发展过程中要注意过度的价格上涨而导致的“经济泡沫”现象，所以要保持良好的宏观经济与政策环境，才能使房地产业稳步、快速、健康地发展。

房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。

从短期来看，房地产业受政策性因素影响较大；从中长期来看，房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，是长期发展中必然出现的相对波动。未来房地产业必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策的调整逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。

参考文献：

[1].李凯《中国行业发展报告》中国经济出版社，2005

[2].牛凤瑞《中国房地产发展报告》社会科学文献出版社，2005

篇(3)

上半年，亮点频频出现

基础设施投资较快增长。2013年上半年，平谷区完成基础设施投资14.7亿元，比上年同期增长71.9%。其中全区新增了平谷河（海子水库——上纸寨）治理工程、平谷区2013年平原地区造林工程、北京市交通委员会路政局平谷公路分局的721水毁恢复工程3个用于基础设施投资的重点工程项目，合计投资达9.7亿元，占固定资产投资总量的66.0%。同时，在上年结转续建的基础设施投资项目中，平谷区再生水厂二期及再生水利用工程2013年上半年的完成额是去年全年的2倍。可见，重点工程项目的拉动，确保了2013年上半年全区基础设施投资的稳定增长。

从建安投资分产业看，一三产业比重突出。2013年上半年平谷区完成建安投资37.8亿元，比上年同期增长24.8%，占全社会固定资产投资的49.7%，同比提高5.8个百分点。分产业看，一三次产业建安投资与上年同期相比，增速分别为6.5%、37.6%，占全部建安投资的比重分别为13.9%、71.4%。

三产投资成为平谷区的投资主体。按三次产业划分来看，2013年上半年平谷区一二三次产业投资分别为9.4亿元、9.7亿元和56.9亿元，同比增速分别为32.1%、-20.4%和14.5%。第三产业投资占全社会固定资产投资的74.9%，成为全区的投资主体。2013年上半年全区第三产业投资主要集中在房地产业、交通运输仓储和邮政业、水利环境和公共设施管理业、文化体育和娱乐业、公共管理社会保障和社会组织五大行业，投资额合计46.7亿元，占第三产业投资的82.1%。

重大项目带动作用明显。截至2013年6月底，平谷区计划总投资500万元以上的固定资产投资项目、全部地产开发项目（包括上年结转续建项目和本年新增项目）共224个。其中投资在5000万元以上的项目有24个，投资在亿元以上的项目有10个，投资额分别为44.9亿元和33.9亿元，分别占全区投资总量的59.1%和44.6%。上述数据说明重大项目的顺利进展，有力带动了全区固定资产投资的增长。

下半年，形势仍然紧迫

篇(4)

［关键词］房地产;市场竞争;现状

［中图分类号］F283 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）9-0006-04

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业,是具有基础性和先导性的产业。

根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754―2002)分类方法,房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。

近年来形成的房地产热吸引着众多投资,房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈,在激烈的市场竞争中,企业要寻找发展的机会,就必须对企业、行业进行分析。目前,学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多,但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状,采用数据作为理论依据进行分析相对较少,本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析,通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析。

1 房地产业的重要作用

房地产业在国民经济中起重要作用,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：

1.1 房地产业直接推动经济的增长

投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机,而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革,推行住房分配货币化以来,房地产业进入持续稳定发展的时期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年,房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元,年均增长24.14％；房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元,年均增长14.76％；高于年均国内生产总值12.8％的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动,1998―2007年,房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%,近十年平均比重为4.49%,在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。

1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献

房地产业除了直接推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业,通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展,房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416,其中对金融保险业和商业的带动效应最大,为0.145,两者并列第一,而对建筑业的关联效应为0.094,居第二,与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以,当经济发展面临需求不足或者其他困难时,通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。

1.3 改善人民的居住和生活条件

构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题,而住房问题是重要的民生问题,直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设,解决人民住房紧张的问题,是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年,全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。

1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大

财政收入是衡量政府财力的重要指标,政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量,很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要,弥补市场失灵,以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动,又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源,房地产企业上缴税金近十年持续增加,从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元,房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%,对财政收入的贡献不断加大,在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。

2 我国房地产业的发展现状

我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。

2.1 投资方面

房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元,逐年增加至2006年的25289亿元,增长率高于全社会固定资产投资增长率,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%,增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降,从1997年的13.4%下降为4.5%,尤其是2000―2007年的七年间,更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。表4为1997―2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997―2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。

信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%,资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大,2007年超过7000亿元,为1997年的近8倍,是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。

2.2 销售方面

销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍,达到77355万平方米,其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米,增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元,为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。

房价大幅攀升。1997―2007年全国商品房价格,年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升,1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元,其中2004年和2005年增长了809元/平方米,占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米,占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年,属于新兴起的产业,存在较高的利润,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量,提高了他们进行垄断定价的能力,进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。

2.3 开发方面

开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米,增加了191333万平方米,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。

2.4 区域发展

东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕,城市规模和城市密度较大,城镇化水平较高,这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%,竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%,均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少,土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧,一些房地产商投资重心开始向中西部转移,房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差,经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段,因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持,西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。

3 结 论

近年来我国房地产业热度不断提高,房地产业得到迅速发展,本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析,本文总结出的数据可以供以上分析研究做参考。

参考文献：

［1］向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析［J］.统计与决策，2008（19）：114-116.

［2］中华人民共和国国家统计局.国民经济行业分类(GB/T4754―2002)［S］.北京：中国标准出版社，2007.

［3］中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴(2008)［M］.北京：中国标准出版社，2009.

［4］王重润,崔玉平.房地产业对经济增长的贡献率研究［J］.集团经济研究，2007（11）：107-108.

［5］魏润卿.现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究［J］.学术探索，2008（2）：56-61.

［6］周辉莉.我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究［J］.财经问题研究,2008（7）：124-129.

［7］施燕.基于SHTO理论对东西部房产发展水平的探讨［J］.经济研究导刊,2008（3）：131-134.

篇(5)

Abstract： In recent ten years， after the vigorous development， several rounds of regulation in each region， what is China real estate market future？ In addition to considering the change of internal and external environmental factors， it mainly depends on the current regional real estate market health. Starting from the analysis of the real estate market health standards， this paper， first of all， select the real estate market health evaluation index； secondly， based on the nearly 10 years of statistical data of real estate market in Heilongjiang province， by using clustering analysis， the primary indexes are classified； at last， combined with the result of classification of empirical analysis， constructs the real estate market health evaluation index system in Heilongjiang province.

关键词： 黑龙江省；房地产市场；健康状况；综合评价

Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）33-0167-03

1 房地产市场健康标准

基于房地产业的产业性质和产业功能定位，从房地产业与国民经济协调发展及房地产业内部各部门协调发展的角度考察，从宏观层次上判断房地产业发展是否健康的标准大致有以下五个。

1.1 产出角度——房地产业与宏观经济是否协调增长 要想正确度量房地产业与宏观经济之间的关系，首先应当选择合理的总量指标。只有弄清楚房地产增加值与国内生产总值之间的关系，才能对房地产业发展与宏观经济发展是否协调做出正确判断[1]。

1.2 投入角度——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长 虽然房地产投资不是衡量房地产业贡献率的理想指标，但由于房地产投资与房地产业增加值通常具有很强的正相关性，因此可以根据房地产投资与固定资产投资之间的关系来间接地观察一个国家或地区的房地产业发展是否健康[1]。

1.3 购买力角度——房地产价格与消费者收入之间是否协调 房地产这个行业，既是经济属性比较特殊，同时也是民生性的。就是要保障性住房，满足老百姓，特别是中低收入群体的基本住房需求。这样的话如果房价偏离实际购买力，就会影响房地产健康发展，也就是有购买力的房地产市场才是健康的。

1.4 金融角度——房地产国内贷款占房地产业全部资金比重是否合理 房地产贷款的作用至关重要，其增长对房地产市场的供求、价格均产生了较大影响。房地产业是资金高度密集的行业，具有投资规模大、经营周期长、资金需求量大的特点，能否获得足够的资金支持是房地产业发展的关键。但是国家没有抑制的发放贷款将会引起房地产泡沫。

1.5 内部结构角度——房地产业内部各类房屋所占比重是否合理 房地产业开发的房屋主要包括：住宅、经济适用房、商业营业用房，如果某一类房屋比重过高或者过低都会影响房地产整个行业的健康发展。可以根据各类房屋所占比重是否合理来评价房地产市场是否健康。

2 房地产市场健康状况评价指标的初选

对反映房地产市场发展的指标进行归纳整理，初选出能够反映房地产市场发展状况的并且具有一定代表性的20个初选指标[2]。各初选指标见表1。

3 利用聚类分析法对初选指标进行分类

3.1 划分指标类群 将2001-2010黑龙江房地产发展相关指标的初选指标数据[3]输入SPSS18.0中进行聚类分析[4]。本文将20个初选指标分为五类，结果过程及结果如表2所示。

如表2所示，可将黑龙江房地产市场健康状况指标分为如下5类：

第1类群指标包括：城市居民家庭人均可支配收入、商品房平均销售价格、GDP、全社会房屋每平方米造价为第1类群。第一大群类指标主要反映了影响黑龙江省房地产市场发展的宏观经济环境与城市居民消费、收入的总体水平。

第2类群指标包括：房屋销售价格指数、租赁价格指数。两个指标从不同方面反映社会物价水平。

第3类群指标包括：商品房销售额、全社会固定资产投资额、房地产投资额、房地产投资完成额。这些指标主要反映黑龙江省房地市场投入与产出的基本情况，以及房地产市场投资的分部。

第4类群指标包括：全部资金、国内贷款。这两个指标主要反映黑龙江省房地产市场发展投入方面的规模状况。

第5类群指标包括：经济适用房竣工面积、商品房销售面积、住宅销售面积、房屋施工面积、本年土地购置面积、房屋竣工面积、房屋新开工面积、商业营业用房新开工面积。这些指标主要是反映黑龙江省房地产市场总体发展的供应、需求方面的规模状况。

3.2 分析各类群指标的经济含义 第1类群：宏观经济类指标。第2类群：房地产价格类指标。第3类群：房地产投入产出类指标。第4类群：房地产金融类指标。第5类群：房地产供需类指标。

4 建立黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系

4.1 第1类群指标不作为房地产市场健康状况评估的一级指标。原因为第1类群的宏观经济类指标非房地产类指标。

4.2 基于第2类群的房地产价格类指标，构建一级指标——价格健康状态。结合房地产市场的健康标准之一——房地产价格与居民收入之间是否协调，在“房地产价格指数”与“房屋租赁价格指数”基础上，将“商品房均价增长率/居民可支配收入增长率”也作为二级指标。

4.3 基于第3类群的房地产投入产出类指标，构建一级指标——规模健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长，将“房地产开发投资额/固定资产投资”作为二级指标，基于房地产市场的健康标准之一——房地产业与宏观经济是否协调增长，将“房地产投资完成额占GDP比重”作为二级指标。这两项二级指标均能反映房地产业在整个国民经济中的比重，即反映行业规模健康类指标。

4.4 基于第4类群的房地产金融类指标，构建一级指标——金融健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产国内贷款占房地产全部资金的比重是否合理，将第4类群中的“国内贷款”指标和“全部资金”指标进行组合调整为“国内贷款/全部资金”，并将其作为二级指标。

4.5 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——供求健康状况。由于房地产开发或竣工面积的绝对值不能反映房地产市场的健康状况，因而对部分初选的指标进行调整，选择“房屋竣工面积增长率”、“商品房销售面积增长率”、“房屋施工面积与房屋竣工面积”比作为二级指标。这三项指标是从房地产开发或竣工面积的增长速度角度来反映房地产市场供需健康状况。

4.6 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——结构健康状况。结合房地产市场的健康标准之一——房地产内部各类房屋所占比重是否合理，本文将第5类群房地产供需类指标中的“住宅销售面积”、“商品房销售面积”、“经济适用房竣工面积”、“房屋竣工面积”、“商业营业用房新开工面积”、“房屋新开工面积”6个初选指标进行调整，最终将“普通商品住宅销售占比”、“经济适用房竣工面积/全部商品房竣工面积”、“商业营业用房新开工面积/房屋新开工面积”作为二级指标。

综上所述，建立的黑龙江房地产市场健康评价指标体系如表3所示。

5 结论

5.1 房地产市场健康标准的确定不能仅考虑房地产市场发展的外部表现指标，还要从房地产市场内部结构的合理性角度，以及房地产与宏观经济、各利益相关者之间的协调发展角度，全面把握房地产市场各个环节运行状况。

5.2 通过实证分析所构建的黑龙江省房地产市场健康状况评价评标体系，第一，更符合黑龙江省房地产市场的区域特点，第二，与提出的房地产市场健康标准具有较高的吻合度。

参考文献：

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篇(6)

当前固定资产投资增长的特点

2008年以来，我国固定资产投资增长的特点如下：

1、投资增长保持平稳态势

综观2008年以来各月固定资产投资增长情况，可以看出，各月之间的投资增幅基本保持了一个平稳的态势，相互之间变化不大，详见表1。

2、制造业和房地产业仍是城镇投资增长的主要力量

目前看，城镇投资增长主要由制造业和房地产业投资带动的格局并未改变。1-5月，制造业投资增长30.5%，房地产业投资增长34%，分别比城镇投资增长高4.9和8.4个百分点，占城镇投资的比重分别达到32.5%和26.7%,合计占到59.2%。制造业投资增长对城镇投资增长的贡献率为37.3%,房地产业投资增长的贡献率为33.2%，二者合计达到70.5%。

3、资金来源中国家预算内资金和自筹资金增幅较高

从资金来源看，作为占比最大的自筹资金（60%左右）增幅比较高，同时国家预算内资金今年也一改往年占比不断下滑的局面，增幅是各资金来源中最高的，其他方面的资金增幅均低于平均增幅，详见下图。

4、行业投资结构有所改善

1-5月全国完成城镇固定资产投资40264亿增长25.6%，其中，第一、二、三产业投资分别为509亿元、17846亿元和21909亿元，同比分别增长66.1%、25.6%和25.0%。与此同时，高耗能行业投资平稳增长，部分行业投资增幅回落。其中，电力、热力的生产与供应业投资2471亿元，增长4.4%；黑色金属矿采选、冶炼及压延加工业投资1114亿元，增长24.5%；有色金属矿采选、冶炼及压延加工业投资658亿元，增长41.5%。具体详细见表2。

5、中部和东北地区投资领先增长

2008年以来，各地区投资增长有一定差别，1―5月，增幅最高的是宁夏，增长57.4%,增幅超过40%的还有安徽、江西、海南，增幅最低的上海市，仅增长1.7%，是唯一一个增幅为个位数的地区。分区域看，中部地区和东北地区增速比较快，投资比重上升，西部地区与全国水平相当，而东部地区特别是经济发达的江浙沪地区增幅较低，比重下降。

下半年投资增长趋势

目前看，促进下半年投资增长的因素有：

1、短期惯性仍存

尽管截止到5月底，新开工项目84368个，同比增加9667个；新开工项目计划总投资27212亿元，同比下降2.5%。但从施工项目情况看，截止到5月底，城镇50万元以上施工项目累计168508个，同比增加17369个，施工项目计划总投资206150亿元，同比增长17.6%。特别是2007年新开工项目增加比较多、计划总投资增幅较高，起码为2008年下半年投资增长保持较高水平提供了基础。

2、促进投资增长的基本因素依然存在

一是我国正处于工业化、城市化和国际化快速发展阶段，社会主义新农村建设、中西部开发建设稳步推进，产业升级和产业地区间转移不断加快，这些促进投资增长的因素2008年下半年继续存在。

二是保持较高投资的理念在许多人特别是地方政府方面仍占据主导作用。改革开放以来，中国的经济增长一直以“高投资、高增长”为特征，投资对经济增长的贡献总体上居于40%以上。同时，为保证中西部地区、农村地区的较快发展并缩小地区差距和城乡差距，保持较高的投资率和投资增长率是必不可少的条件。特别是地方政府在面对经济增长、居民生活改善、财政收入增加等压力下，固定资产投资热情一直不减，投资欲望和信心依然较强。

3、节能减排项目受到政策支持

从国家调控政策方面来看，为了淘汰落后产能，加快产业结构技术升级和节能减排，需要加大对先进产能和节能减排设施的投资。2007年，财政部安排了70亿元资金支持节能技术改造项目，发改委也安排节能技术改造资金，支持了800个节能减排项目。2008年，国家在经济政策上会加大力度支持节能减排项目，包括信贷、税收等。

4、采掘业投资动力充足

长期看，能源、矿产需求，特别是中国需求在短期内还难以明显降低，而在高油价下背景下，上游资源类行业，如煤炭、铁矿石、非金属矿产、石油等采掘业的投资前景普遍为大家所看好，起投资动能比较强。

5、农业投资受惠政策支持可望继续高增长

按照中央要求，今年发展改革委继续加大支农投入力度：全年初步安排中央预算内固定资产投资1521亿元，比2007年预算增加217亿元，其中用于农业农村的投资近740亿元，占全部安排的49%，比上年增加93亿元。在农村基础设施建设方面，中央初步安排农村饮水安全工程中央投资70亿元；安排农村沼气中央投资30亿元；安排农村公路中央投资203亿元；安排中央投资29亿元，重点用于无电地区电力建设、中西部地区农网改善和农村小水电(含代燃料试点)建设等。在一系列政策支持下，下半年农业投资可望继续高增长。

6、重大投资项目的带动作用

2008年，诸多关系民生的重大项目陆续开工建设，比如京沪高铁、西气东输二线工程以及第三代核电站等。重大项目的建设将带动固定资产投资的增长。

此外，灾后重建需要投入大量的资金，一定程度上也会对固定资产投资形成一定的拉动作用。

抑制投资增长的因素有：

1、外贸出口增速下滑对中小企业投资将起抑制作用

2008年以来，受世界经济环境变化、能源、原材料价格上升以及人民币升值等多种因素的影响，出口增速开始下降，由于目前我国许多产品对国际市场的依赖程度较高，出口的下降将会明显地影响到企业的销售和盈利状况，沿海地区一些中小企业已经步履维艰。企业利润增长的下降甚至由盈转亏，将对企业特别是中小企业的投资产生抑制作用。

2、股市低迷不振，对企业资金来源产生一定影响

2008年以来，我国股票市场震荡向下，跌幅巨大，目前尚未看到真正向好的迹象，在这样的背景下，IPO明显放缓，企业发行股票融资的规模缩减。同样，由于股市环境、理念的变化，以前被视为利好的增发，目前却一味地被理解为利空，增发面临困局。这样，作为固定资产投资资金来源最重要的企业自筹资金增长就会遇到一定的难度。

3、资源价格上涨对下游产业投资有所抑制

2008年，在投机资金的炒作下，国际石油价格加速上涨，不断创出新高，高油价时代已横在人们的面前。考虑到各类能源之间的比价关系，国际石油价格的上涨，已对国内煤、电、油、天然气价格产生了影响。前不久国家发展和改革委员会提高国内成品油价格和电价，就是为了应对国际石油价格上涨的影响、促进产业升级。同时，大家热议多时的资源税改革方案已经酝酿多时，一旦出台，将会对企业特别是中下游企业的投资成本产生影响。此外，为了减轻经济增长对资源和环境的压力，国家提高了许多行业的技术标准，这些技术标准的实施，短期内将会加大企业的投资和生产成本，抑制企业的投资。由于目前一些投资项目之所以在经济上可行，是基于较低的资源价格进行评估的，随着上述几方面因素影响的显现，一些投资项目的经济可行性就会出现问题，有可能在经济上变得不可行，从而对投资产生抑制作用。

4、房地产投资能否持续高增长面临一定的难度

当前的房地产开发投资是在房地产价格徘徊，开发投资资金紧张及房地产销售面积不断下滑的环境中进行，这意味着房地产市场已出现了很大的变化，房地产企业的投资收益可能会下滑，而资金链比较紧。尽管目前关于房地产价格走势还有分歧，但如果房地产销售跟不上，房地产投资快速增长的趋势就将很难维持。

此外，从紧的货币政策如果没有变化的话，也会对投资增长产生一定的抑制作用

综合考虑，2008年下半年我国固定资产投资仍将保持较高增幅，不会出现增幅大幅下滑的局面。我们预计，2008年全社会固定资产投资名义增长25%左右，与2007年增幅基本相当，但由于价格因素，实际增幅会有一定的下降。

实现投资持续稳定增长的政策建议

1、建立货币政策、产业政策和财政政策协调机制

这三大政策的协调配合对投资和信贷总量与结构的影响至关重要。一是政策制定层面上的协调配合。各级政府宏观调控部门要在经济和社会总体发展规划的基础上，科学合理制定宏观调控政策，加强政策交流，避免政策制定和政策自身的矛盾和不协调。二是政策实施层面的协调配合。各级政府部门要尽量减少对宏观调控政策的行政干预，努力创造良好的市场运行机制，各宏观政策调控主体要加强政策实施情况的交流和反馈，适时进行微调。三是政策监督层面的协调配合，政策监督的目的在于提高各项宏观政策在执行中的权威性和实施效果。

2、转变观念，确立管理就是服务的政府理念

传统政府是一种管制型的政府，其主要表现为行政权力的无限性、行政权力行使的随意性、低效率和责任豁免，即权力型政府；现代政府有限政府、有效政府、法治政府、责任政府，即服务型政府。要实现传统向现代的转变，首先要实现观念更新，确立管理就是服务的政府理念。

3、注重政府与市场的结合

投资体制中政府与市场结合，要充分运用竞争机制的两个重要方式，就是政府采购招标与政府项目特许经营权招标。两种引入市场主体的投资方式有如下共同特点：一是程序的公开性。整个采购或招标程序都在公开的情况下进行，招标信息的公开、评标标准的公开、开标和中标结果的公布等。二是竞争的公平性。政府采购招标与政府项目特许经营权招标，作为一种规范的、有约束的竞争，有一套严格的运作程序和实施方法，可以最大程度地吸引和扩大投标人的竞争，同时所有参与竞争的产品和服务供应商地位一律平等，保证了竞争的公平性。三是效率的最优化。开放的公共产品市场和规范的招投标程序，可吸引优秀的产品和服务供应商来参与投标竞争，从而可使政府以更优惠的价格采购到所需的产品或服务，更充分地获得市场利益。

4、动态修订核准目录

2004年国务院的关于投资体制改革的决定，经过三年多的努力，改革取得了突破性进展。但在实际工作中，核准制和备案制还存在一些不尽完善的地方。

对企业投资项目进行核准制和备案制两种制度，实行核准制的范围就是由核准目录来规定。核准目录涵盖企业投资项目的范围不到20%，也就是说80%的项目是实行备案管理。从调控角度讲，制定这个目录的初衷，就是在国家宏观调控下，充分发挥市场配置资源的基础性作用。核准目录已经实施三年半了，需要视情况进行适时修订和调整。根据目前的实际情况和可持续发展要求，应把“两高一资”，就是高污染、高排放和资源消耗大、问题比较突出的项目纳入到核准目录范围。

5、更多地关注投资效率

目前看，投资效率低下，已对我国经济发展产生了极大或潜在的不利影响，因此，在我们关注投资速度、投资率的情况下，应把更多的目光瞄准投资效率。因为如果投资效率能够切实提高，即使投资速度略快一点，问题也不会很大，而如果投资效率没有提高甚至继续恶化，那么投资速度偏快就将产生许多问题。

篇(7)

一、当前我市房地产业发展来势喜人，但相对全国、全省而言，发展差距仍然很大

近几年来，我市房地产业得到了长足发展。外埠房地产开发品牌企业和我市一些技术优良、资金雄厚的房地产开发商，陆续在市城区开发建设了一批品质、品位俱佳的楼盘项目，有力地激活了房地产市场，增强了房地产业实力。近两年来房地产开发投资年均增幅达35%。目前，市城区在建在售的房地产开发项目就有23个，计划总投资5.07亿元；至6月底止已实际完成投资2.7亿元；建设总规模为47.2万㎡，其中商品房住宅38.7万㎡。同时，商品房销售价格近几年也呈持续上涨之势。今年一季度，市城区商品房销售均价为1080元/㎡，其中商品房住宅销售均价为920元/㎡，非住宅商品房为4100元/㎡，均比上年末有较大幅度增长。

但同全国、全省相比，我市房地产业发展仍然滞后。主要表现在两个方面：一是房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重偏小。全国房地产开发投资占全社会固定资产的比重为16.2％，越是发达地区的比重越大，其中长三角、珠三角、京津唐地区平均达31.72％，财税贡献率达40％，房地产业已发展成为发达地区重要支柱产业。我省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为15.97%,财税贡献率为18.12％；~市近几年来房地产开发投资所占全社会固定资产投资的比重仅为9.22%,比全国、全省平均水平低40％以上，与发达地区差距更大。二是我市商品住宅价位仍然偏低。就全国来看，国家公布的2007年一季度全国70个受监控的大中城市商品房销售价格同比上涨5.6％。就全省来看，省统计局的2007年一季度房地产市场形势通报显示，我省商品住宅销售均价为2119元/㎡，同比上涨6.6％。其中~市为3194元/㎡，且在全国31个省会以上城市房价泡沫指数测算排位中名列倒数第四位，属于房价基本无泡沫城市，不在国家本轮调控范围之列。就我市来看，虽然一年多以来房价上涨幅度较大，市城区一季度商品住宅销售均价已达920元/㎡，但与全省一季度商品住宅均价2119元/㎡相比，仍然低了很多。因此，我们认为~房地产业总体上不是投资过热，而是发展滞后；不是过快，而是慢了节拍；不是商品房价格过高，而是相对周边地区明显偏低。

二、我市房地产市场不断拓展，但相对商品房消费需求而言，市场空间仍然很大

近年来，我市房地产市场得到培育和拓展，市城区房地产市场发展日趋规范，房地产交易十分活跃，交易量连续三年以80％的幅度增长。尤其值得一提的市新城区工业园大规模投资开发建设标准厂房及配套服务用房，以租赁或出售的方式供应需求者，这一举措为丰富房地产内涵、扩大房地产需求、扩展房地产市场起到了积极的推动作用。

虽然我市商品房开发规模不断扩大，但从商品房特别是住房消费需求来看，我市仍然有着进一步拓展的巨大空间。首先，新一轮消费升级正在形成和发展。随着经济加快发展，城镇居民人均可支配收入逐年增长，住房消费能力不断提高。随着改革的深入，居民消费观念也发生了明显变化，加上我市居民住房条件及居住水平客观上远低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趋旺盛，城镇居民住房消费升级换代明显加快，人们已不能满足于“够住就行”，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。在商品房市场上，由小换大、由差换好、由单一居住型向综合配套型转换已逐渐成为居民住房消费主题。根据去年我局的抽样调查，~城镇人均居住建筑面积32.5㎡，购房意向率为27.4％，近三成居民有购房需求，其中因改善居住条件需购房的占72.6％。其次，城镇化步伐加快将为楼市发展提供有效需求。随着城镇化和工业化的强力推进，城镇人口不断增多，住房需求也随之增长。住房消费需求进入总量增长期，这为房地产业发展开辟了广阔的市场空间。

三、房地产业既是财源性产业，也是民生性产业，对促进地方经济社会发展具有重大作用

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，已成为很多地方经济发展的增长极、财政增收的动力源，它在改善居民居住条件、繁荣城市产业、扩大城市就业，提升城市形象等方面的作用更加凸显。

首先，房地产税费征收是地方财政增加收入的重要来源。按照国家有关规定，涉及房地产开发项目及房地产市场的主体税费资源有营业税、土地增值税、个人所得税、房产税、印花税、城市教育费附加及契税等诸多种类，还有多项行政事业性、服务性收费。据综合测算，新建商品住宅应缴税费为投资额的24.07％，非住宅应缴税费为投资额的34.05％。

其次，房地产业综合带动作用大。据世界银行调查分析，房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。据国家建设部测算，房地产的需求带动效应是：每100元的房地产需求，能够带动335元左右的其他需求，带动系数为3.35。同时，房地产属劳动密集型产业，就业容量大，就业劳动能力强，房地产开发建设和管理及与之相关的建材、装饰装修、中介服务等市场，提供了大量的就业岗位，为扩大劳动就业、促进社会和谐发挥了不可估量的作用。一般来说，每投资开发建设1万平方米商品房，则可增加建安从业人员2.3万个工作岗位，按劳动就业有关政策规定，相当于90人全年就业，人平收入1.8万多元；每1万平方米商品房的物业管理，则可增加就业人员6—8人。

四、加快推进我市房地产业发展的建议

㈠进一步明确加快~房地产业发展的指导思想。“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”（[]37号）。应根据经济社会发展的需要，把房地产业作为我市的重要支柱产业来打造，毫不动摇地鼓励和支持房地产业加快发展。使房地产投资占全社会固定资产投资的比重达到18％以上。财税贡献率达到25％以上。

㈡加大新城区开发力度，加快旧城改造步伐。根据实际，合理确定我市房地产开局和供应结构，既注重加快新城区开发建设，又注重推进旧城区改造，以推动我市房地产业快速发展。新城区应坚持以开发中高档商品房为主，针对目前房地产单个项目开发规模小的现状，着力打造1—2个300亩左右的高品味住宅小区，满足住房改善性需求和高收入家庭、外来购房者需求；旧城区要抓住沿河路改造契机，以开发建设普通商品房、经济适用房和廉租住房为主，通过合理规划、精心设计、综合开发，多为中低收入群体提供面积不大、功能全、造价不高品质优、占地不多环境美的住宅、力争通过2—3年的努力，彻底改变旧城区面貌，改善居民居住环境，提升城市整体形象。通过加快旧城改造，刺激住房被动需求，提高住房市场化程度。