高校物业管理措施精品(七篇)

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关键词:高校物业管理企业;高校后勤;企业经营;经营理念;服务意识

中图分类号:F293

文献标识码:A

文章编号:1009-2374(2009)19-0106-02

随着高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理企业化也得到了快速发展,但当前大多数高校的物业管理还是以行政管理为主,没有实行真正意义上的现代化企业管理,存在经营观念落后、物业管理思路和模式不清晰、管理手段单一等诸多问题。上述问题的存在导致高校物业管理企业面临发展的尴尬和困境,因此,研究并探讨发展对策已成为多数高校物业管理企业的迫切需要。

一、高校物业管理企业存在的若干问题

(一)经营观念落后,服务意识淡薄

高校物业管理企业在长期计划经济体制下脱胎而来,物业管理基础差、“老人”多,在事业单位特有的用人机制下,这些“老人”往往占据领导或管理层位置,经营观念落后;有的高校物业管理企业对自身定位不清,在处理与服务对象之间的关系时,仍以管理型企业甚至是高校的一个行政管理部门的身份存在;在角色定位上,管理层不情愿把自己放在一个服务者的角度去经营一个企业,而往往是融服务者与管理者于一身,服务意识淡薄。

(二)技术掌握不专业,管理队伍学历低

多数高校的物业管理队伍是本校组建,部分领导及主要的管理人员是从其它管理部门转过来的,既缺乏相应的专业培训,又存在年龄偏大、物业管理知识欠缺等问题;企业的运转资金主要来源于行政拨款,几乎无经营利润可言,使得高校物业管理企业难以靠有竞争力的待遇吸引人才、留住人才,企业普遍存在管理队伍学历低、专业性不强等问题,在员工队伍专业化方面与社会上正规的物业管理企业相比有一定差距。

(三)规范化管理欠缺,服务质量提升慢

高校物业管理企业的经营一般得到学校的保护,在校内市场避免了与社会上物业企业的竞争,优化了高校物业管理企业的生存环境,这在一定程度上弱化了员工的竞争意识,造成对管理的规范化和服务质量的提升关注不足,规章制度不健全或流于形式,管理手段单一,人情化管理重于制度化管理。

(四)员工队伍建设缓慢,企业缺乏竞争力

员工是企业生存发展之本,是企业的核心竞争力。多数高校物业管理企业的工作仅着眼于维持日常教学科研工作的运转,而对员工队伍建设重视不足,对员工的潜力挖掘不够,缺少必要的选用、竞争、激励等机制,使得员工工作积极性不高,缺乏自我能力提升意识,企业在“人才”战略上不具备竞争力。

(五)缺乏创新,企业发展动力不足

高校物业管理企业在缺乏市场竞争的校内环境下搞经营,部分干部员工头脑中还存在贪图安稳的思想,排斥创新,排斥管理模式的改变与新服务项目的尝试,企业内部缺乏创新文化与机制,造成企业成长止步不前,发展动力不足。

二、高校物业管理企业发展的应对措施

(一)转变经营观念,增强服务意识

1.高校物业管理企业的领导,应该从具体的日常事务中走出来,把更多的精力投入到企业发展的战略决策上来,投入到企业的市场定位、企业文化建设、员工队伍建设上来,把自身定位成为一个企业发展的规划者和领路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企业的领导者要时刻思考工作中的得与失,思考工作中的改革与创新,思考自己如何带领员工走一条健康的发展之路。

2.强化员工的服务意识,员工应树立 “师生第一,服务至上”的理念,各项工作的定位要以师生为中心,以服务为导向,以满意为目的,把师生对物业服务的满意度,作为衡量物业服务质量的最高标准。在转变观念和服务意识的提升上,企业可以开展形式多样的树典型活动,如树立全心全意为师生服务的“星级员工”、评选服务质量示范楼、创建校园环境保洁示范区等,做到点上开花面上结果,全面提升物业工作的服务质量。

3.以“师生满意”作为企业的服务宗旨,不断激发员工实现师生最大满意度的积极性和创造性。企业可以通过满意度测评来了解师生对物业服务水平的认可程度,在进行满意度测评时,要做到科学、可操作性强,这样测评出的结果才真正具有指导作用。满意度测评需定时开展,测评结果要和员工的绩效考核挂钩,这样,物业服务就不会脱离师生,服务质量也会始终围绕师生的需求来提升。

(二)建立专业化的管理队伍

1.物业管理队伍的专业化必须以人才的专业化为根本,要实现人才的专业化,途径有两种:一方面对员工进行有针对性的培训:对普通员工要进行服务流程、服务标准和服务技巧的培训;对技术类员工要进行操作规程、礼仪服务的培训;对管理人员要进行物业管理法规、政策和技能的培训,通过选派管理人员参加物业管理培训班,取得物业管理从业证书,以保证有一个专业的管理队伍。另一方面要重视招聘引进,引进人才的同时,也能带来新的管理经验和管理模式,专业技术得到快速充实,从而建立一只专业的物业管理队伍。

2.高校物业管理企业处于高校这个特定的环境,受其浓厚的文化底蕴影响,企业需要与师生在服务观念上达到有机统一,在服务意识与服务对象的需求意识上要完成对接,所有这些都需要具备一定文化素质的员工来完成,企业要充分利用好学校良好的育人环境,创造机制鼓励员工自我学习,以提高员工队伍的综合素质。可以通过设置学历补助、资助优秀人员参加物业管理专业学历教育等方式激励员工提高文化水平。

(三)实现规范化管理和服务

1.加快物业管理制度化建设,是实现规范化管理的前提条件。企业需加强员工手册、工作流程、岗位职责、工作标准的制定和实施,让每一个员工明确岗位职责、工作流程、服务要求和考核标准;牢记服务用语和服务禁语。有了完善的规章制度,物业管理工作开展才能有章可循,考核有据可依。

2.工作标准落实表格化,是企业规范化管理实施的途径。企业在进行制度化建设的同时,更要注重制度的落实情况。把工作标准转化为表格,是落实制度的重要途径,表格具备简洁、明了、易操作的特点,易把制度化的内容转化为可实际操作的工具。企业可以通过《服务质量检查表》的形式,把工作标准转化为检查项目,其既可以作为一线员工进行工作自查的简便工具,也可以作为管理人员实施质量监控的有效载体。

3.要动态掌握师生的需求变化,能够根据师生的需求持续改进服务规范,取得优质的服务、良好的信誉和规范的行为。要主动接受学校相关部门和全校师生监督,以确保管理和服务质量。服务问卷调查和服务对象回访是动态掌握师生需求的良好方式,这两项工作需定期开展,这样持续改进服务规范才会有据可依,改进工作才会做到实处。

4.强化监督和考核。在做到标准先行的情况下,监督和考核是贯彻实施标准的必要环节,企业只有通过全面质量管理,严格贯彻实施标准,才能保证标准不是空谈,标准也只有在质量监督中才能得到提高。企业可以成立服务质量监控部,在组织机构设置上体现对服务质量的重视;在管理职能上,通过对服务质量的监督、考核和信息反馈,构筑服务质量的闭环管理体系。

(四)建设有竞争力的员工队伍

1.企业领导要转变用人观念,采取多种灵活的用人机制,为员工发展提供职位平台。可以设置一级、二级、三级经理管理梯队,通过内部选拔(不论事业编职工和非事业编职工都有机会)方式培养各级管理人员,制定相应政策,并给予相应待遇,通过这种途径可在一定程度上解决人才梯队断层问题。

2.管理权下放,充分调动各管理层的工作积极性。可以在企业内部实施分块管理,每个部门涵盖企业的一种或几种服务职能。设立主持日常工作的经理,全面负责本部门的日常管理,这样在企业内部,又能形成几个小的管理核心;下放给部门经理更多的权力,同时让其承担更多的责任与风险,以锻炼部门经理的能力,激发其进取精神,通过这种途径可以充分挖掘企业中层管理队伍的创造潜力。

3.把管理重心下移,实行以楼宇为单位的楼长负责制。楼长可以采取从一线员工中选拨的方式,以调动员工的积极性和创造性;设置楼长管理和服务目标,强化楼长在本楼范围内的工作分配权和服务质量考核权,以充分发挥楼长在企业管理中的参与性和互动性;针对楼长普遍存在的技术熟练而管理经验和领导能力不足等问题,经理要充分发挥自身的帮带作用。我校物业管理中心针对楼长采取的“多角度考评法”,在帮助楼长提高管理能力方面效果显著:即以员工对楼长的期望作为考评依据,以楼长根据管理和服务目标进行的自我评价作为考评依据,以经理对楼长全面的工作分析作为考评依据,三方角度结合,帮助楼长分析管理环境、分析自身不足,以带动楼长个人能力的提升。

(五)创新工作思路,谋求企业长远发展

1.创新经营理念。一个优秀的物业管理者,要始终把自己的追求置于创新之中,不断发现新的市场需求、开发新的消费者、创造新的服务项目。高校物业企业管理者要把物业管理视作一个企业的经营行为,在经营校园市场的同时,要积极发展校外市场,没有社会市场,企业就没有发展潜力。要开发校外市场,企业必须在人力、财力和物力上有所准备,在人力上,要有健全的组织结构和成熟的人才梯队;在财力上,要有专项的经费开支与投入;在物力上要有一定的设备和工具等。

2.创新品牌理念。要充分认识到品牌效应所给企业带来的超额利润,高校物业管理企业应结合实际需要,大胆实践、积极探索。通过科学严谨地管理,创造文明、整洁、安全、舒适的校园环境,逐步塑造高校物业管理品牌。品牌塑造成功后,企业要学会经营品牌,利用品牌去扩展校外物业服务市场,提高业务市场份额。

3.创新用人和激励机制。利用高校的优势向社会上招聘高素质的管理人才,引进现代企业用人机制,在企业内部实施“按需设岗、竞争上岗”的用人制度,实施“以劳定薪、以贡献定奖”的分配制度;针对企业内部人员构成比较复杂情况(从用工性质上看有事业编制工、招聘大学生、外聘骨干、临时工等各类人员;从人员级别上又可以划分为:中层管理人员、基层管理人员和普通员工),必须制定多种多样的激励机制,保证员工的积极性和创造性经久不衰,这也是高校物业管理企业未来生存和发展的关键。

参考文献

[1]陈吉明.高校物业管理企业规范化问题思考[J].浙江树人大学学报,2007,(3).

[2]杜伟.物业管理需进行经营理念创新[J].改革探索,2001,(4).

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关键词：高校；物业管理；发展趋势

随着高校不断的发展和进步，越来越多的智能化和大型化的教学科研楼宇得到新建和发展，所以高校实施物业管理是非常有必要的必须实现物业的科学和规范管理，才能延长相关设施设备和楼宇的使用寿命，让学校的固有资产得到保值；正因为这样的背景，高校物业管理逐渐提升管理力度和深化改革，逐渐从传统的学校后勤自我经营模式转换为专业化的模式，让管理的范围得到扩大；很多高校的物业管理中会聘请社会上优质的物业公司，为学校的发展和进步提供更加专业的物业管理与服务，所以物业市场服务的竞争逐渐变大。

一、高校物业发展的历程

（一）传统的高校后勤管理

传统的高校后勤管理主要是学校专门设立的后勤管理部门，负责学校的日常管理工作和运行，跟现代的物业管理相比存在很大的差异；在传统的学校后勤管理中，虽然学校的相关后勤工作得到了保障，但是由于后勤部门在发展进步过程中没有受到相关的压力，导致相关的员工没有经过专业的培训，后勤服务意识越来越差，在新时期的背景下，这种管理模式已经适应不了学校的发展；许多高校为了提升后勤管理的服务质量，采取了相应的措施，改变了单一的后勤管理，让整个后勤管理成为一个团体，通过团体的努力共同打造高效的学校管理，为高校的发展和进步提供必要的基础。

高校后勤团队的实质性工作还是原来的后勤管理，只是在经济和人事上面有了更独立的权利，可是这种模式由于才兴起，在日常管理过程中只能维持基本的运转，达不到学校的高效管理。

（二）物业管理取代后勤部分管理

随着我国教育领域的快速发展，高校物业管理已经成为不可或缺的组成部分，也是逐渐取代高校后勤管理的重要模式，物业企业取代高校后勤管理成为必然的发展趋势[1]；要想实现高校物业管理的高效性，就必须脱离学校的束缚，引进社会上优质的物业管理公司，让整个物业竞争市场变得更加激烈，促进学校物业管理工作的提升，物业管理企业会根据学校的实际情况开展更专业和有层次化的物业管理服务，在传统的后勤管理基础上得到了创新和发展。

二、当前我国高校物业管理的特点

（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务

物业管理更多的是针对住宅的管理，住宅的物业管理最终目的是为住户创造优良的生活环境，实现物业的价值，而高校物业管理主要目的是为师生创造良好的教学环境，让学校的整体形象得到提升；学校的良好的环境体现在多个方面，比如学生的生活住宿管理、学校的安全稳定管理以及校园的学风校风问题管理等，是一个综合性的管理。

（二）高校物业管理具有育人的功能

学生是构成高校的主要因素，高校的进步和发展都是围绕学生进行的，所以学生是高校的主体，良好的学校管理引导学生树立做正确的价值观念，所以高校的物业管理具有育人的功能，有助于培养学生良好的品质，让他们在优质的校园环境中积极健康的成长；另外受到物业后勤人员的积极影响，让学生更尊重别人的劳动成果，培养他们热爱劳动的优良品质。

三、高校物业管理发展趋势分析

（一）物业所有权与经营权分离

从传统的高校后勤管理到现代的物业管理，高校一直在做出努力和进步，但是整体的效果都没有达到最好，主要的原因是高校物业的所有权与经营权没有分离，在很多责任和权力上没有分清，学校管理在遇到问题的时候找不到责任的主体，不利于整体的发展；为了促进高校物业的更好发展，必须实现物业所有权与经营权的分离，让相互之间的责任和权力得到明确，实现高校社会的发展和改革，同时也是高校后勤社会化改革的重要保障。

（二）物业管理的市场化与社会化

高校物业管理必须实现市场化与社会化，脱离原来的学校管理模式，让高校的物业管理质量得到提升；物业企业必须建立完善的运营管理机制，根据高校的实际情况，开展更专业化和多元化的经营服务；另外高校物I管理还要扩大规模，逐步走向社会，让高校物业获得更大的发展，结合社会中的物业管理，壮大高校物业管理的实力，只有这样才能保证高校物业管理水平的提升，为高校的师生创造更安全和谐的生活和学习环境。

（三）物业管理管理的专业化与规范化

高校物业管理设涉及的内容比较广泛，为了实现高校物业管理的质量提升，物业管理必须更加专业和规范；高校是培养人才的地方，学校的高科技设施非常多，在对设施设备进行维护的时候，需要更加专业的人才；另外高校的物业管理要求比较严格，物业管理企业必须根据国家的相关政策来开展工作，建立一套科学规范的管理制度，让高校的物业管理更规范。

四、结束语

高校物业管理从传统的高校后勤服务到现在引进的先进物业管理企业，经历了很漫长的过程，希望通过我们努力让高校物业管理更加规范和完善，实现高校物业管理质量的提升，满足高校不断的发展和进步；未来的高校物业市场将会更加辉煌，出现欣欣向荣的景象。

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关键词：高校物业管理社会化

一、当前我国高校物业管理的特点

从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。

（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务

一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。

（二）高校物业管理具有育人功能

高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。

（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的

高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。

（四）高校物业服务费用标准具有不确定性

商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。

（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制

商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。

（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作

国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。

二、高校物业管理发展趋势分析

高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。

（一）物业所有权与经营权分离

在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。

（二）物业管理的市场化

高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。

（三）物业管理社会化

高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。

（四）物业管理的专业化

社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。

（五）物业管理的规范化

首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。

参考文献：

[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.

[2]冷寿中.论构建新型高校后勤保障体系[J].中国院校后勤研究，2003(2).

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［关键词］高校；住宅区；物业管理

随着高校改革的深入，高校住宅区物业管理改革也进一步深化，并取得了一定的成绩，一些学校基本建立起安全、和谐、团结、友爱的居住区环境。但一部分高校由于各种历史因素与现实因素，改革步履维艰，进展不大，部分高校依然存在使用财政性资金支付应由个人负担的物业费、水电费等问题。推进高校住宅区物业管理的改革，建立健全高校住宅区物业管理制度，对创建安全、和谐的大学校园环境具有重要的意义。

一、广西高校住宅区物业管理的现状

当前，广西高校住宅区的物业服务和管理方面大体上可以分为以下四种模式:一是校方包揽管理，这类管理表现是校方大包大揽，对住宅区内的物业管理费和水电费都是由学校统一支付给物业公司和水务公司、电网公司，再从工资中扣除相应水电费；二是校方包给后勤集团，由后勤集团聘用员工，负责进行统一高校物业管理服务;三是校方包给后勤集团后，后勤集团再转包给有资质的社会物业公司，由物业公司负责对高校校园与住宅区进行管理；四是完全社会化，高校直接通过对有资质的物业公司进行招标，由中标物业公司对高校物业进行管理[1]。在这四种管理模式中，就当前广西高校来说，采用第四种管理模式的高校还是比较多，但也有不少高校采用其他三种模式。无论哪一种物业管理模式，高校基本都设置有后勤管理部门，直接或间接地对物业公司进行监督管理，处理相关高校物业管理中的事宜。但不论是哪种管理模式，高校物业在住宅区物业管理中，基本上很少收取个人住户的物业管理服务费，对住户只象征性收取相关的水电费，有些高校，甚至只对水电费定个基数，每个月只收取住户8元水费，而不看其实际用水量，绝大部分费用开支仍由高校财政支付。

二、广西高校住宅区物业管理存在的问题

（一）缺乏住宅区所需的维修基金

由于年代因素，限于当时条件限制，高校住宅区是以解决教职工住宿为主，因而这些老住宅规划设计不是很合理、面积狭窄，布局不周，配套设施不全，比如两户合用一个厨房，一层楼共用洗澡间、卫生间等等。再加上年代久远，这类老住宅区整体上已明显陈旧破敝，各种设施包括线路、管道、消防及安全设施严重老化，存在种种不容忽视的安全隐患与问题，不仅不能满足教职工对现代生活的需求，而对这类老住宅区维修所需费用也随着时代的久远所需维修费也愈来愈高，而分配到房子的教职工因为没有房产证，亦不愿负担这一笔额外的维修费用。住宅楼由于没有公共维修基金，住宅楼公用基础设施、公用设备的更新、改造等项目的维修是由学校统一管理，统一维护，所需资金是由学校统一支付，然而高校由于经费有限，这导致老住宅区在维修存在资金短缺。

（二）管理方法陈旧落后，基础套配不健全

长期以来，广西高校住宅区中的基础设施维护的物业管理，还停留在几十年前沿袭下来的管理方法。虽然高校在改革中都组建起后勤集团，在住宅区物业管理中引进市场化的物业公司，但在管理方法和管理手段上基本还是沿袭老一套的方法，不适应时代的发展要求。如现代高校住宅区中，由于教职工调动频繁、住房更换、住宅区外租户增多、已调走但已购房的教职工水电费收取情况的变动，仍然按原有的管理方法来管理已行不通。同时，高校住宅区跟教学区、宿舍区呈交错现状，如共用一条路，共享一片绿地、甚至有些学校住宅区旁边就是教学区、学生宿舍区，这使得在物业管理过程中，该区域的水电与管理费用该由那一方负担，需要区分如还按原有的管理方法手段，就容易造成纠缠不清。尤其是老旧住宅区，规划不够合理，基础套配不建全，没有规划建设停车场。现在随着人们生活水平提高与改善，许多教职工都购置有汽车，小区内出现汽车、电动车乱停乱放的现象。

（三）物业从业人员素质不高，服务不到位

受制于思想观念、服务技能、人工成本等因素的影响，物业从业人员素质不高，具体表现在只有少数管理层人员文化素质较高，其他大多数从业人员年龄介于四十多岁到五十多岁间，此类从业人员特点是比较能吃苦耐劳，但文化素质普通不高，鲜有经历过专业培训。这导致在服务过程中，出现服务不到位的情况，比如水电管线坏了，修护的质量不够好，生活垃圾无人清理，楼道卫生无人清洁或是清洁不干净。同时，高校住宅区的物业管理存在多头管理的情况，这反映在基础设施维护中校方、后勤集团、物业公司相互扯皮、推诿的现象，使得一些问题需要花很久时间才能解决。如有时老旧的楼房出现渗水，找物业公司，物业公司认为这不是其管理范围，推给后勤集团，后勤集团以经费为由，推给校方，而校方认为这是属于物业管理的，再踢给物业公司，这使得问题长久得不到解决，影响了教工的身心健康。此外，存在一些特权服务。对领导要求的服务，尽量优先满足，如优先给予停车位或是预留停车位，甚至不收停车管理费；对于普通教职工找个停车位都觉得困难。

（四）住户观念转变滞后

广西高校住宅区中的基础设施的维护与建设，绿化地带的管护、消防安全、室内水电管线维护、网络维护与建设所需的费用，基本都是由学校大包大揽，学校只是收取象征性的一点费用。如有的学校水费按每户只收8元，多出的费用则由校方财政支付。此类沿续了几十年的收费管理，被教职工认为是理所当然的福利。而在高校住宅区物业管理向市场化运作的改革中，不仅要交房子维修基金、还要每月定期交纳垃圾清理、绿化地带的管护、公共水电、有线电视、网络、停车管理等其他相关的费用，这就动了长期以来被认为是教职工福利的“奶酪”，这使得一部分教职工心理不平衡，对改革漠不关心，使改革难以顺利进行，这也是当前一部分高校住宅区物业管理改革步履维艰的原因之一。要彻底地转变广大教职工从“福利”服务思想，到“花钱买服务”[2]消费观念中来，还需要一个过程，需要校方做广泛的思想动员工作。

三、加强广西高校住宅区物业管理的措施

（一）加强思想总动员与政策宣传

当前高校住宅区物业管理在向市场化运作改革之所以进展不大，很大的一部分原因是改革触动了被广大教职工长期认为的“奶酪”，因此，必须切除这块“奶酪”，对广大教职工进行思想动员，让其了解方针政策，从而转变广大教职工福利的“奶酪”到市场“花钱买服务”消费上的思想认识，自觉的执行上级的方针政策。要做好这一点，首先根据本校的情况，对本校住户作周密详细的调查，如住户数、人数，多少是公房，多少是私房，现有教职工住户、退休教职工住户、已购置房子但调动了工作的原教职工住户、外来租户等等，然后根据实际情况制定切实可行的住宅区物业改革方案；其次是把政策文件、改革方案下达到各二级学院、学校各部门，由其组织对本学院、本部门教职工进行思想动员与政策学习，并对改革方案进行讨论，提出意见，从而取得广大教职工对住宅区物业改革的理解与支持；再次针对本校中的住户、教职工家属的宣传，通过张贴宣传材料等多种方式，加强对住户与其家属的思想教育，充分理解文件精神，拥护政策决定，认真贯彻执行。

（二）设立公共维修基金，成立业主委员会

高校住宅区与一般商品房居住小区不同，一般商品房居住小区，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2～3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，并经超过三分之二的业主同意方可使用，[3]这为商品房居住小区公共基础设施提供了专项的维护基金。然而，长期以来高校公共基础设施的修护，都是由校方全权负责，这不仅加重高校自身的财政负担，造成教学、科研经费紧张。随着高校物业改革的进一步深入，政府出台一系列文件严禁高校使用财政性资金支付应由个人承担的费用，如自治区财政厅下发的《关于严禁使用财政性资金支付应由个人负担的物业费和水电费的通知》（桂财行〔2016〕63号）。对此，高校住宅区物业管理的改革，必须以市场化运作为改革的方向，改变校方大包大揽的福利“奶酪”物业服务方式，向着“花钱买服务”消费的市场化运作改革，谁使用谁负责向住户收取公共维修基金，以减轻学校的负担。要收取上述的费用，首先是做好住宅区内住户的调查统计，加快推进住宅区内住户房子产权化，只有住户拥有产权了，才能成为真正意义上的业主，住户只有成为业主，才能负担起楼房公共维修基金。其次是确定公共维修基金的负担比例，由于高校住宅区大部分都是属于老旧住宅楼，如果按新楼比例来收取住户公共维修基金，有失公平，应该按二手楼房方案来办理（住宅折旧后价值），对于没有分配出去，由校方租给外来人员居住的，校方除了承担这些住户的公共维修基金，还应承担住宅提折旧后一定的比例的公共维修基金。其次对于调动工作了的住户，校方应收回原来分配的房子，再分配给本校中无房的教职工；已买断住房，但又调动了工作的住户，且在外面还有其他福利性个人住房的，校方应该有权回购回住宅区内的房子，再分配或卖给本校无房的教职工。再次，成立业主委员会，由业委会来管理维修基金，校方所承担的比例应由后勤管理部门的工作人员作为业主委员会代表，参与维修基金的管理，在今后对住宅进行基础设施维护时，由业主委员会三分之二的成员通过时方可使用公共维修基金。

（三）推进物业管理创新，加强住宅区秩序管理

对于当前高校沿用了几十年的物业管理办法，在推进高校住宅区物业管理向市场化中，必须学习商业住宅小区物业管理的方法与制度，加强高校住宅区内秩序管理，营造和谐、安全的大学校园环境。必须与国务院颁布的《物业管理条例》接轨,成为具有教育属性的社会新型服务部门,实现物业管理的现代化,即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,与国际物业管理接轨[4]。在现实中具体的操作中，对于长期以来不收取的物业管理费、城市垃圾清理费、公共水电费必须按市场化运作要求来管理，按市场价格来收取相应的费用。对于住宅区内公用场合的绿地维护、运动场的管理与维护，要收取相应的管理费用；对于属于校方的还是属于住宅区内住户负担的公共基础维护费用、水电费，要由校方与住宅区内主委会共同协商，属于校方负担的，应由校方支付，属于业主负担的，应由全体主业与校方所占的比例来公摊。对于日益增多的汽车与电动自行车，应开设规划相应的汽车停车场与电动自行车停车场，由物业派人专门管理，只允许本校内的教职工车辆停放，并收取相应的停车管理费，所得物业管理的费用，应由物业、业主、校方三方按相应比例共有。同时，成立以物业为主，业主为辅的住宅区内维护员，加强对住宅区内秩序管理，如对住宅区内饲养鸡狗等的行为，坚决按市宠物饲养的管理条列加以管理，对私垦菜地、破坏绿化的行为，坚决制止。

（四）提高物业从业人员职业素质与服务水平

高校住宅区物业管理从业人员职业素质与服务水平是物业管理改革成功的重要因素。不少教职工存在这样的矛盾心理“不怕花钱买服务，就怕花钱买来的不是服务，而是受气”。因此，必须提高物业从业人员的素质与服务水平。首先，对技能岗位从业员人要进行入职前岗位技术与职业道德培训，如水电、木工岗位，由于现在水电、木工技术的发展，水电、木工安装工具与设备也不断的更新，因此，对水电、木工进行岗前的技术培训、安全教育、职业道德教育是十分必要的，否则仍存在不胜任本职工作或是对本职工作应付了事，如某住户玻璃窗坏了，需要物业派员维修，但这时木工拖踏迟迟不来，恰逢大雨，淋湿了住户家里财物，这将导致住户对物业服务的不信任，认为自己白花钱养人。其次要对物业从业人员进行入职前的职业培训，虽然这类服务要求不高，只要具备有劳动能力的人都可以胜任，但差别就在服务过程中的服务态度与服务质量。如物业从业人员在打扫楼梯中，只有端正劳动态度，把楼梯楼道打清洁全面，不仅要把地板打扫干净，还要做到天花板无蛛网、地板死角无粉尘，只有全面的清洁干净，才让住户感到称心如意。因此，加强物业从业人员的职业素质培训是十分必要的，只有物业从业人员态度端正、服务质量好，就会让业主觉得花钱买来的服务物有所值。再次，要提高服务水平，物业从业人员对待所有的用户要平等对待，对住户合理要求，要想方设法来解决，而不是口气生硬的拒绝；如果实在不能解决的，要礼貌地向住户道歉，希望得到住户的谅解。如前面说的停车的事，停车管理人员不能看菜下单，而是想法设办协调，尽量解决住户停车需求。总之，深化高校住宅区物业管理的改革，建立起行之有效的物业管理制度与管理方法，不仅使教职工安心于教学、科研工作，减轻高校财政负担，而且对营造安全和谐的校园环境具有重要的意义。

［参考文献］

［1］陈华义．高校后勤组织人力资源开发研究［J］．人力资源管理，2014(1).

［2］陈志武.建立广西高校住宅物业服务管理新模式［J］.广西教育学院学报，2014(1）.

篇(5)

（1）把图书馆行政管理人员从繁杂琐碎的后勤事务中解脱出来，把时间和精力用于文献资料的专业研究、整理中去。在旧的管理模式下，图书馆馆长或综合管理部门在做好日常业务和行政工作的同时，还要兼顾于图书馆的物业管理与维护工作。馆内的卫生保洁等工作也需要馆员完成，放下重要的文献服务等工作去做非业务领域的简单劳动，这就造成了人力资源浪费的现象［1］。（2）实现物业管理社会化解决了很多高校图书馆缺乏物业管理专业技术人员的困难，可以利用物业管理公司具有的专业技术人才资源进行高效服务。对于高校图书馆，特别是现代化图书馆需要采用新的管理模式、新的标准和新的服务方式，有了专业的物业管理队伍进行科学的管理，可以使图书馆的先进设备得到有效的综合性利用，利于延长图书馆财产的使用寿命，从而为学校节省维修和建设费用［2］。（3）在市场经济背景下，对传统模式下图书馆的行政后勤管理体制形成了冲击，现代化的高校图书馆物业管理模式应运而生。为长期做到全面管理维护好繁杂的图书馆物业，并不断提高其使用效率，满足高校学生和教职工等不同层次、多样化的需求，需要采取市场化调节、企业化经营和社会化的物业管理模式来实现。这是高校图书馆功能发生变化的客观要求，也是社会分工的必然结果。

2关于高校图书馆物业管理社会化的几种机制

图书馆和物业公司的共同协作才能保障物业的正常运行，一方面物业公司要提高综合服务能力和服务质量，另一方面图书馆也要做好监督和协调等方面的工作［3］。

2．1高校图书馆物业社会化后的监督机制

高校应全面考虑服务信誉和服务质量等条件，严格要求专业资质，选取实力强、信誉好、收费合理的物业公司进行合作，以双方签订的《物业委托管理合同》为依据，定期或随时进行检查，并根据实际情况作出调整和补充。此外，图书馆的管理部门应制订出一套具体有效的考核标准，对物业的服务质量、服务态度等方面读者和馆员的满意程度，按期进行考核，建立档案记录。依照考核结果，在举行的定期例会上，参考群众意见提出改进措施，并按合同期限内年度综合考核结果，决定该公司能否续签［4］。严格按照合同规定的双方合作范围、运作方式、责任划分、检查评估标准及赔偿问题等进行实施［5］。每项工作都有具体的标准和要求，如图书馆管理部门对物业公司雇佣的消防监控、设施维修等人员是否具有专业资格证书，有无上岗证；图书馆内勤杂人员是否取得健康证和保险等情况，都必须进行监督检查。对物业公司的实际在岗员工数量、时间等与物业管理合同是否相符，进行定期或随机检查，明确违约责任和经济处罚办法。

2．2高校图书馆物业社会化后的管理机制

严格按照国家和地方颁布的各种物业管理法规、学校的规定，以及物业公司的企业标准进行物业管理，完善规章制度，明确不同岗位的工作职责和工作规范，包括安全防火制度、消防监控及门卫值班制度、卫生清洁标准等。让各个工作岗位，各项程序有章可依、按章办事。合理的规章制度和工作规范还要结合本馆的实际情况，做到具体明确，具有可操作性，具有奖励与惩罚的措施，保证物业管理工作顺利进行。在实施物业社会化管理过程中，要始终参与到具体管理工作中去，尤其是对现代化图书馆内消防设施、监控系统、大型机电设备等各种关键岗位技术操作要领和运行情况要全面掌握，并且按照国家相关法规接受专业技术培训，持有上岗资格证书。这样在与物业公司谈判签订合同和今后的日常管理中，就能掌握主动权。高校图书馆的物业管理社会化后，也应该遵循市场规律，引入竞争机制。既可以引入资质优良、管理经验丰富、信誉好、实力强的企业为图书馆服务，也可以使现有物业公司产生危机意识。与物业公司签订合同的期限最宜为两年一次，这样能兼顾到双方的利益。

2．3高校图书馆物业社会化后的协调机制

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文章主要对高校物业管理的现状进行了分析，探讨了其存在的原因，对其推行的意义以及推行过程中遇到的问题进行了阐述。针对这些问题，提出了有针对性的提高物业管理水平的措施，认为高校应该选择高质量外包模式，做好日常监管，提高学校的物业管理水平。

关键词：

高校；物业管理；问题；对策

一、高校物业管理中存在的问题

1、物业管理的具体定位不够精准

相较于现在的社会物业管理而言，学校的物业管理与其存在着一定的相似性，但是它又有着自己的特点。它的性质更加趋向于公益和服务，功能更加重视实用。现在，国内的大部分高校的后勤部门在进行物业管理的时候，都有着过于重视经济效益的倾向，忽视了社会效益。这实际上就是学校的物业管理定位不够精准的表现———高校的物业在进行管理的时候，确实需要控制自己的管理成本，但是同时还应该注意到学校有着明显的教育属性，过分追求经济效益对于高校的长远发展是非常不利的。物业管理部门应该在这二者之间寻找一个良性的中间点，使这两方面实现平衡与稳定［1］。

2、高校物业管理的定义并不清楚

高校的物业管理实际上并不是独立存在的。它必须受到来自各个层级的监管和控制，这种管理模式中，物业管理是由学校的相应部门进行管理的，它隶属于高校的行政单位。但是与此形成对比的是，物业管理部门的真正针对对象是学校里的普通学生和老师。因为这种管理与服务上的区别，对于“物业管理究竟是什么”“究竟应该怎样进行物业管理”这样的基础性问题，达成一致的难度也是比较大的。这就会使物业管理出现职责与权限上的混乱。

3、物业管理部门的职责界限不够清晰

国内高校采取的物业管理模式大多为这样的———高校设置专门的物业管理部门，它自己管理或代表学校进行物业公司的选择，并和物业公司签订专门的合同。站在学校中各个单位、学院以及学生的方面来想，物业公司的本质是一个服务机构，它的职责就是为校园提供便利，使教师能够正常开展工作，学生能够顺利的进行学习，管理部门能够做好日常工作。但是，现在国内高校的各单位、学院间有着不小的管理区别，而这些看似无关的区别将对物业的管理工作带来一定的影响［2］。各单位、学院对物业部门有着不同的要求，不同的教师对物业部门也有不同的期望，这就使物业管理工作的难度被极大的提高了。但是在学校和相关企业签订合同的时候，这些细微的区别却并没有得到细致的表现，这就使物业管理公司在日后的工作中缺少赖以生存的凭证。这个问题存在的原因就是高校并没有对学校的物业管理以及各单位、学院的相关工作进行区分，没有及时将各单位、学院的想法传递给物业部门，双方没有实现有效沟通，这就使物业管理公司难以真正适应学校的需要，满足高校内部的实际发展要求。

4、高校的物业资金预算不足

对于物业管理而言，资金就好像是它的血液，缺之不可。高校物业管理的经费从哪里来呢？对于大部分高校而言，物业管理的经费实际上是需要来自学校财政的支持的，学校拨款是其主要来源。也正因如此，学校的物业费用以及具体服务内容而言，高校内的师生还是非常关注的，这也就成了物业管理部门的一个巨大的工作困难。高校的经费并不是很充足，这就会使高校后勤部门自己管理或在进行物业管理公司选择的时候有着比较大的局限———经费和质量之间怎样实现利益的最大化。这就需要高校打开竞争的大门，为物业管理企业提供更为公开透明的竞争机会，只有这样才能促使物业管理公司实现良性竞争，进而帮助学校进一步压缩成本，获得更为理想的物业服务［3］。

5、学校物业管理部门本身存在缺陷

因为历史原因的限制，大多数高校的物业管理并没有较高的服务意识，它们并没有意识到自己的服务价值以及社会职责，这也就使学校的物业管理部门没有能够给校内的师生留下较好的印象。而且有些高校的物业管理部门未按规定履行自己的职责，对于服务内容进行私自减少或完全不作为，未按要求为师生提供相应的服务。由于近几年经济变化，学校物业管理部门的成本一直在逐渐变大，这也就使物业管理压力变得越来越大。大部分高校第一线的物业服务人员属于集体编制，还存在吃“大锅饭”的理念，干好干坏一个样，也限制了高校物业服务发展的水平

二、高校物业管理的方法

1、对物业管理的具体职责进行定位

对物业管理的具体职责进行精准的定位一方面可以使学校更好的进行监管，这种监管既包括对物业服务部门本身质检标准的监管，也包括对物业服务部门日常工作的检查；另一方面还可以为学校物业管理水平的提高奠定基础。根据最近的调研以及我校物业管理企业的相关经验，笔者对高校物业管理的作用进行了总结，具体如下：首先，专业的高校物业管理给学校的日常工作与运转，学生生活营造出方便，轻松的生活氛围。其次，高校物业管理能够利用自己的职责对学校的日常工作，特别是师生的行为进行必要的规范和管理。这种管理能够帮助学生养成良好的生活习惯，在接受服务的时候学会做人，在校园氛围中茁壮成长。这对于帮助学校营造和谐向上的校园文化有着非常重要的意义和价值。最后，优秀的高校物业管理可以帮助高校实现一定意义上的保值和增值。在实际过程中，这三个方面缺一不可，否则物业管理很难发挥出自己的实际效果和作用。

2、提高宣传水平，明确物业管理的权限与职责

高校物业服务部门应该提高对自己的宣传水平，其中最重要的宣传途径就是搭建真正有效的沟通渠道，帮助物业服务部门和学生，教师进行有效的沟通，从而弄明白师生对于物业管理的期待和理解。此外，物业服务部门应该加强管理，使员工的整体水平维持在专业水准之上。高校自己管理或在进行外包招标的时候，应该明确自己的要求，对服务内容进行必要的细化，避免在日后的管理工作中出现职责和权限不清的情况，这将为物业管理部门或企业提高自己的工作效率以及服务质量奠定扎实的基础。而当面对超过职责范围的工作时，需要及时沟通，留下准确的沟通协议，为接下来的合作以及费用问题提供必要的依据。

3、对学校各部门间的物业管理的权限进行明晰

对于高校的物业管理而言，监督考核委员会的存在和意义是非常有必要的。这个委员会并不是随意组成的，它是由相关单位和学院的代表组成。这种安排一方面可以帮助物业管理公司更好的进行日常管理，另一方面也可以方便各单位、学院以及物业管理公司之间的沟通。

4、物业管理部门应该提高自己的实际水平

物业管理部门需要对自己的服务理念进行调整，提高相关服务者的服务思想，在进行管理的时候应该严格遵守学校的相关规定，不断提高自己员工的专业素养，使企业一直保持积极向上的成长态势，主动向业界先进者学学习，吸取他们的先进经验，使自己的管理和社会一流企业接轨。高校物业部门应该对员工的实际工作效果进行主动总结，制定一系列的奖惩制度和多劳多得制度，调动员工的积极性。这将帮助物业管理部门提高自己的物业管理水平。

三、结语

由于国内经济情况不断发生变化，体制改革不断推进，高等院校的物业管理迎来了改革的必然浪潮，这种情况下各个高校必须主动对自己的物业管理进行挑战。高校可以引进优秀的物业服务企业，在享受高质量的物业服务同时，可以学习先进的物业服务理念和经验，使物业管理跨入新的台阶。

作者：刘宪 刘松青 单位：福州大学后勤管理处 福州大学基建资产管理处

参考文献：

［1］张国锋，李红•高校后勤社会化模式探讨［J］．鞍山师范学院学报，2000（2）．

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当前物业管理行业的现状已经跟不上业主的新需求，最重要的制约因素就是人才限制。问题主要表现在以下几个方面：

1．物业管理企业人员结构不合理。据中国物业管理协会开展的行业调查数据显示，物业管理行业从事管理岗位即企业管理层人员约占总人数15％，从事操作岗位即企业一线操作工人则占到总人数约85％。这一数据表明，物业管理仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成）。中国物业管理协会2007年完成的行业调查，调查企业总数为4600家，覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。调查企业的从业人员总人数772032人。

2．物业管理企业人员整体素质偏低，缺乏专业化和稳定性。。物业管理是一种微利性行业，由此导致员工薪酬偏低，难以吸引高素质人才和保持人员的稳定，阻碍了企业的进一步发展。据中国物业管理协会开展的行业调查数据显示，物业管理行业管理人员中约有67％没有中级以上职称，操作人员中约90％没有中级技工证书，技术力量的薄弱是显而易见的。这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，而企业同样对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。

3．物业企业与政府部门之间缺乏有效的沟通。物业行业发展迅速，但管理体制没有跟上，缺乏先进的管理措施和手段，管理部门无法机试了解企业的状况和业主的需求，也无法机试的制定出有利于企业发展的政策法规，使得企业的发展处于盲目和无序的状态。2010年春节过后，从长三角、珠三角逐渐蔓延到内陆地区的“用工荒”，让物业管理业界受到很大影响。在广州市珠海区于今年初举行的第一场招聘会上，58家企业提供了2858个岗位，开出的薪水较去年提高一成以上，但绝大部分岗位仍未招到人。这58家企业中，八成都是服务行业，以酒店餐饮、物业管理公司为主。广州的一些物业服务公司不得不变通———在金桂圆、嘉和苑等小区，都实行“秩序维护员＋楼管”的这一安防体系：楼管员负责楼宇内部，多由社会的“4050”人员组成，而年轻的秩序维护员则重点投入到园区巡逻及大门楼岗、监控岗等重要部位的站岗和巡逻。面对这些亟待解决的问题，我国大力发展高等职业教育的政策为企业的发展带来了机遇。

二、高校物业管理专业人才培养模式建立的基本条件

1．企业需要懂管理、会管理的物管人才。1981年，我国第一家物业管理企业在深圳诞生，从此，物业管理伴随着我国城市化与房地产的发展而迅速发展起来，2008年末，我国物业服务企业58406个，物业服务企业从业人员2501195人。许多物业基础管理者大多是由非专业人员组成，来源大概可以分为三类：一类是有原房管所职工直接转化而来的，这类人员不熟悉现代物业管理的模式；另一类是学公共管理、饭店管理的人员，他们有一定的能力，但不熟悉物业管理的细微方面；还有一类是学习物业管理专业的中专生，大专生，他们能够胜任基本的物业管理工作，但往往缺乏管理的战略思维，创新思想，在工作中处于被动的地位，不具备从战略上进行管理的能力。随着社会的发展、人们对生活品质要求的提高，社会上对物业管理也有了新的认识，越来越多的人投身物业管理行业。但由于市场需求量大，还是出现了供不应求的现象。

2．高校为物业管理人才的培养提供了时间和空间上的条件。我国物业管理开始进入快速发展时期，物业企业的组织机构从职能型向管理型倾斜，企业需要大量复合型人才来改善原有人才结构。高职教育非常的灵活务实，行业中需要什么样的人才，高校可以通过课程的设置等方式来满足这些需求。学生从进入学校学习开始，就会一直接触到物业管理行业所需要的各类技能训练，毕业后走上工作岗位只需要很短的时间就可以完全投入到工作当中去，为企业节省了管理的成本。高校在对学生进行培养的过程中，根据行业的需要，帮助学生在校期间就能够考取相应的职业资格证书，满足了企业对人才的需求。高校的环境会产生许多建立在理论基础之上的管理方式方法，而学生们也会从中受到很大的启发，当这些拥有全新思维方式的人才走入企业，也许就会迎来一个不同的时代。

三、高校职业教育与物业管理人才培养的对接

1．结合实际，因地制宜的发展专业教育。随着行业的发展，物业专业的分工是越来越细了，高校可以跟物业管理协会、房地产业协会进行一些业务沟通，获取一些行业信息，比如说现在的企业，在物业管理这一块非常的缺乏的是物业设施、设备维修方面的人才，所以高校就要相应增设物业管理设施、设备维修等方面课程的比例，物业协会和房地产业协会也相应的帮助解决一些硬件的问题，包括实训基地、实习单位，毕业生就业等等。

2．打破了学科界限，根据专业能力的要求建立新型的模块式的课程体系。物业管理专业是一个综合性的专业，物业管理纯粹的谈管理不知道怎么管，必须是在掌握一定技能的基础上管理。现在的高校都开设了许多的专业，在这些专业里面，有例如：建筑工程、电子商务等专业，可以打破专业学科界限，与其它专业进行合作，起到一个资源共享和优势互补的关系。

3．深化教学改革推行校企合作的方式。高校要与物业管理企业合作成立专业的委员会，共同探讨物业专业设置方向和内容，通过这样的专业设置培养出来的学生才是企业需要的。高校学校的学生每年定期到这些物业管理企业去实习，让学生对物业行业的认识更加清晰具体。

4．加强校企交流，促进双师型教师的培养。可以采用“走出去、请进来”的方式，高校专职老师带领学生下企业，而物业管理企业也可以聘请有经验的资深物管人员到学校教授实践课。这样做既可以让高校的专职教师通过下企业拥有更多的实际经验，又可以让企业当中有能力的人员帮助学生更快的学习到相关的专业知识，而不是只会纸上谈兵。