房屋方面的法律法规精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房屋方面的法律法规范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：房屋测绘 问题 测绘准确度

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：

房屋测绘在房地产测绘中占据着一个十分重要的作用，房屋测绘不仅关系到房产行业的发展，还关系到广大的人民群众的切身利益。房屋测绘不仅是一个经济问题，更是一个民生问题。近些年来，我国的房地产业发展迅速，其中占较大比重的是商品房，开发商和消费者多因房屋的面积问题产生一系列的冲突和纠纷。因此，为了商品房交易的顺利而有序的进行，必须做好房屋测绘工作。

房屋测绘指的是采用专业的测量方法，使用特定的仪器设备，运用较高的测绘技术，统计房屋的具体参数，为房产部门等等提供较为有用的数据信息。房屋测绘包括多种方面的内容，主要有：房屋的面积测算、房产图纸的绘制、方承诺调查等等多种方面。作为一项法定的工作，房产测绘的政策性十分强。由于种种原因，房产测绘工作在我国发展地不是很快，目前，在房产测绘中存在的问题也比较多。结合我国房产测绘的实际，分析了房产测绘中出现的问题，并找出相关的原因，提出了一些有益的建议。

房地产测绘的作用

第一，房产测绘为房地产业的交易提供专业性的信息服务

通过房产测绘，可以根据绘制房地产的图纸、以及城镇的平面控制网和房产的分幅平面图等，形成一个坐标体统，这个系统可以为相关的房产管理部门提供相关的数据信息，包括房屋的数量、分布、利用情况等等。[1]根据这些信息，不仅为房产的建筑方提供比较全面的数据资料，可以对每一处房产的各方面的状况作比较直观的展现，包括房产的面积、房产的具置、房产的界址等等。这样消费者在选择房产时，就不是根据自己的主观判断记性盲目的选择，而是根据这些较为专业、权威的信息，进行相对较为理性的判断，选择适合自己的房产。而且，一旦日后消费者和房产开发商产生这方面的利益冲突和纠纷，消费者可以及时地进行比较清晰的调查，维护自身的合法权益。因此，对于消费者和开发商来说，房产测绘工作是十分有益的，也是十分必要的。

第二，为房地产管理部门提供信息参考

房产测绘关系到多种个方面的工作，包括城市区域规划、房屋的拆迁和改造以及房产综合开发等，相关部门在进行这些工作时，房产测绘提供的相关数据信息对其工作的进展具有十分重要的参考作用。除此以外，对于一些看似不相干的部门，如税收部门，房产测绘也可以为其工作提供一些比较基础的信息。

城市规划需要房产测绘

在城市的发展中，房地产是一个十分重要的发展方面，而城市中房屋规划和建设的水平对城市居民的生活水平具有十分重要的影响，包括物质文化生活和精神文化生活。了解城市建设的历史是城市规划必须要做的工作，为此，必须对城市建设的现状、房屋的数量、分布、用途等情况进行总结和整理，而房产测绘则为城市规划提供了这些资料，这样以来，城市规划工作就可以较为有利地进行。

房屋测量中出现问题的原因

房产测绘中的主要问题就是房产测绘可能会产生误差，由于房屋建设事务繁杂，房产测绘造成误差的原因是多方面的，主要包括两个方面，第一是房屋测绘工具造成，第二是人为原因造成，第三是测绘方法造成。

测绘工具因素

房产测绘工作的进行不是单单靠人工就可以完成的，必须使用一定的测绘工具才能进行相关的测绘工作。这些工具也可能会出现功能损坏等问题，所以一旦这些支持性的工具出现问题，将会直接影响到测绘数据的结果。[2]虽然，在当代社会，房屋的测绘工具相比较古代社会，已经有了十分大的进步，不管是测绘工具的材质上，还是测绘工具的精度上，现代测绘工具都具有十分的优势。但是，再精良的设备也会有出现问题的时候，也可能会导致测绘误差的出现。

第二，测量方法不当造成误差

有了精良的仪器设备，并不能保证测绘结果的精确，必须还要掌握正确的测绘方法，不同的测绘方法的采用不是盲目的、一成不变的，必须根据实际情况及其变化来进行选择合适的测绘方法，这样就保证了在正确方法下的测绘。

人为因素

房屋测绘工作处理需要一定的仪器设备之外，人是最重要的因素，测绘工作主要是有人来完成的，因此，在房产测绘中，由于认为因素造成的测绘误差也经常发生。所以，必须对房产测绘的专业技术人员进行相关的培训，保证技术上的准确无误，并且在工作开展时，也要认真对待工作，不能三心二意，由粗心马虎造成的误判误读也时有发生。

三、如何提高房屋测量的准确度

第一，制定相关的法律法规

当前，我国关于房产测绘法律主要有《房产测绘管理办法》《测绘法》等等。这几部法律法规在房产测绘的过程中起着十分重要的作用，保证测绘工作的顺利进行，对房产测绘的相关工作进行规范和规定。然而，从现阶段的实际情况看，针对房产测绘仍然缺乏一些必要的法律法规。在各个地区，缺乏一些地方性的法规对当地的房产测绘进行必要的规范。因此，制定地方性的测绘法律法规是十分必要的。必要注意的是，地方性法律法规要在国家线的法规指导下制定和执行，避免各个部门之间权利的重叠和交叉，并把这些法律法规落到实处，做到有法必依。

第二，加强对测绘部门的管理

测绘工作的最重要的参与者是测绘部门，测绘部门要对测绘结果给予充分的重视，测绘数据的准确度的高低关系重大。不仅测绘部门的领导要十分注意这一问题，测绘技术人员也应该提高自身的专业素质，提高对测绘工作的认识，提高测绘的质量。

在测绘部门内部，应该及时地对测绘人员进行相关的业务培训，对相关的测绘法律法规进行研读和学习，不仅要提高测绘人员的专业素质，还要提高他们的道德素质，正确处理好金钱和道德的关系。

第三，加强对测绘过程的控制

现阶段，我国的房产行业的各项工作越来越趋于透明化，测绘过程也应该日益公开化、透明化。避免过去测绘过程中暗箱操作的弊端出现，通过对房产测绘过程的监督和控制，并且对产测绘的数据进行抽样检测，这样可以时测绘结果的有效性和准确度得到保障。

结语：我国房产行业的发展需要规范房屋的测绘工作，通过分析房屋测绘工作的重要性、房屋测绘工作中存在的问题、提高测绘质量的建议等，我们对房屋测绘工作有了一个较为全面的认识，应该在今后的工作中对房屋测绘工作给予十分的重视。

参考文献：

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一、房屋租赁管理中的难点

随着我国城市化进程的不断加快，我国房屋租赁市场得到了很大的发展，但也存在着很多的管理难点。

（一）诚信缺乏

随着我国城市化进程的不断加快，我国房屋租赁市场也得到了极大的发展，由于觉得有利可图，很多不法分子也乘机进入房屋租赁市场，这些不法分子打着中介的幌子，到处散发虚假的房屋租赁广告，给需要租赁房屋的居民提高虚假的租赁信息和电话，从而取得顾客的信任，骗取顾客的押金和定金，这种欺骗消费者的行为在我国房屋租赁市场中普遍存在，如2004年的“中天恒基”事件就是一个典型的缺乏诚信的例子，诚信的缺乏不仅损害了广大消费者的利益，更不利于我国房屋租赁市场的健康、快速发展，给我国房屋租赁的管理工作带来了极大的困难。

（二）房屋租赁管理的立法滞后

随着我国社会经济的不断发展，我国房屋租赁市场也得到了很大的发展，在不断的发展中，房屋租赁管理中也出现了各种各样的新问题和新情况，如出租人的多元化、支付租金方式的变化以及集体土地上的房屋租赁等，这些新问题和新情况由于以前没有遇到过，如果出现了这些新问题和新情况，很多的房屋租赁的管理者就会不知所措，不知道该如何去解决问题，因为没有相关的法律法规可以提供相应的解决措施，由此可见，房屋租赁立法的滞后是制约我国房屋租赁市场快速发展的一个重要因素。

（三）房屋租赁合同的不规范

在我国房屋租赁管理难度中，最让我国房屋租赁管理者感到为难的是房屋租赁合同的不规范，由于房屋租赁合同不规范而导致纠纷的情况比比皆是，很多消费者与房屋租赁中介都是以口头的方式来达成协定，而非按照《合同法》的有关规定来签订协议的，在执行中如果一方不遵守协议就会产生纠纷，由于没有签订正规的租赁合同，很多的顾客和房屋租赁中介在纠纷中往往都会不欢而散，如价格的纠纷，很多的价格纠纷都是由于双方口头定价的方式来确定价格的，这就很容易因为没有正规的合同而产生各种纠纷，房屋租赁合同的不规范不仅严重影响了消费者的消费体验，更阻碍了我国房屋租赁市场的发展。

二、对策与措施

上面我们发现了我国房屋租赁管理中存在的各种管理难点，这些管理难点严重制约我国房屋租赁市场的发展。下面就探讨哪些对策与措施可以解决我国房屋租赁管理中存在的种种难点，从而促进我国房屋租赁市场的健康、快速发展。

（一）强化对房屋租赁中介机构的管理，规范中介行为，提高中介诚信意识

我国房屋租赁市场最近几年之所以会得到快速发展，房屋租赁中介在其中起到了很大的推动作用，但不可否认的是，很多欺骗性质的中介机构的存在，严重制约了我国房屋租赁市场的发展，因此，为了为我国房屋租赁市场的发展创造一个良好的客观环境，我国房屋租赁管理部门必须强化对房屋租赁中介机构的管理，规范中介的行为，一方面，房屋租赁管理部门要加强对房屋租赁中介的监督与检查，可以定期或者不定期的组织人员对房屋租赁中介进行相关检查，一旦发现房屋租赁结构存在欺骗行为一定要严肃处理，严重的追究相关的法律责任，绝不能有半点姑息。另一方面，加强对房屋租赁中介的宣传与教育，提高中介从业人员的诚信意识，要每一中介从业人员认识到诚信不仅对顾客有利，更对自己有利，从而使房屋租赁中介的每一个工作人员从思想上树立诚信意识。只有这样才能为我国房屋租赁市场的发展创造一个良好的交易环境，进而促进我国房屋租赁市场的发展和提高我国房屋租赁管理的水平与质量。

（二）健全房屋租赁管理的法律法规

法律法规的不健全是现阶段制约我国房屋租赁市场发展的一个重要因素，因此，要想促进我们房屋租赁市场的快速发展和提高我国房屋租赁管理的水平就必须不断的完善房屋租赁管理方面的法律法规，从而使房屋租赁管理的各项工作可以做到“有法可依，有章可循”。健全房屋租赁的法律法规可以从以下几个方面入手。首先，要尽快清除房屋租赁相关法律法规之间存在的一些冲突和矛盾，保证执法可以顺利进行。其次，对房屋转租问题要尽快予以明确，在法律法规中要进一步明确哪些房屋可以转租，哪些房屋是不可以转租的，只有明确规定，才可以制止现在公房转租的现象。最后，进一步规范房屋中介组织行为。房屋租赁中介在房屋租赁管理中扮演着重要的地位，如何有效的管理与约束给房屋租赁中介的行为对提高我国房屋租赁管理的质量和水平是有很大帮助的，因此，我国房屋租赁管理机构要根据我国房屋租赁中介的实际情况颁布相应的法律法规，以便可以更好的约束房屋租赁中介的行为。总之，要想解决我国房屋租赁管理中的难点就必须健全房屋租赁管理方面的各项法律法规，只有这样才能从根本上解决房屋租赁管理的中存在的难点，提高我国房屋租赁管理的水平与质量。

上面我们探讨了解决我国房屋租赁管理难点的几种措施与对策，当然，不仅仅只有上面几种措施与对策可以解决我国房屋租赁管理方面存在的难点，还有很多的措施都可以帮助我国房屋租赁管理机构解决房屋租赁管理中存在的各种难点，如加快信息化租赁管理体系的建立、加快房屋租赁管理机构的建设等，这里就不再一一阐述与分析了。

总结：

随我国城市化进程的不断加快，房屋租赁管理在我国社会经济以及居民生活中发挥着越来越重要的作用和影响，解决我国房屋租赁管理中存在的各种难点，不仅可以提高我国居民的生活质量和居住质量，更可以提高我国房屋租赁管理的水平与质量，从而促进我国房屋租赁市场的更好更快发展。

参考文献

[1] 李燕，房屋租赁管理缺陷及应对方案分析[J].中国市场，2010（19）.

[2] 汪蕾，连云港市房屋租赁管理的发展对策[J].中国房地产2010（10）.

篇(3)

关键词：建筑工程；质量管理；问题；对策；

中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：

1 建筑质量监督管理中存在的问题

1.1 建筑质量监督在执法方面存在的问题 在立法工作中，我国在建设方面的法律相对比较完善，只是细则方面不规范、监管的力度、部分处罚措施操作起来有难度，并且，由于我国处于市场经济发展初期，建筑市场机制还不完善、建筑市场混乱、质量管理责任主体的行为不规范等，执法者对于违反法律法规的状况，往往见多不惊，风声大雨点小。而建筑质量监督管理的执法工作的开展才刚刚处于起步阶段，大多数地区都还未开展，尤其是在农村，房屋的建筑质量监督管理更是成了监督管理的盲区。总之，由于法制的不健全，导致建筑质量没有有效的监督，有法难依、违法违规行为也不能得到应有的惩罚。

1.2 建筑质量监督立法方面存在的问题 建筑质量监督管理立法方面的问题很多，主要表现是：中国建筑质量法律体系关于建筑质量监督管理的法规规范性不强。1998年中华人民共和国建筑法颁布实施之后，保证了建筑工程质量的提高。《建筑法》对建筑工程发包与承包、建筑工程质量管理、建筑施工许可等做出了原则上的规定，对建筑工程质量的优化和提高起到了重要的作用。但是《建筑法》并没有对建筑质量监督有规定，没有明确相应的责任和义务。

对此，关于建筑质量监督管理的规定只在行政法规即第二层次法律中有所规定，而且只在更低级层次的地方法规或者文件和某些部门规章才有所涉用；内容上，《建筑法》在1997年颁布，很多条款已经不再适应现在市场经济条件下的行政管理和市场规制的要求，许多条款都与国际惯例不符，更没有关于质量监督管理问题的规定。另一方面，建筑工程质量监督的主要依据是相关的国家技术标准、法律法规以及各种地方性法规。但是，在实际的运行过程中对工程质量监督中发现的问题进行处罚时，缺乏相应的处罚依据。我国现行的建筑质量监督管理法规本身也需要完善，很多条款内容在语言的表达上就不够具体和明确。还有一些政策性强而可操作性差的条款。一部分条款出现前后矛盾表述不一的现象，执行中会造成一些困扰。还有一部分条款没有前瞻性和可比性，看不清目前的情势以及未来的发展趋势。

1.3 建筑质量监督管理主体权责不明确 建筑行业的质量监督管理主体权责不明确普遍存在于各级建设主管部门，这些部门存在很多交叉和模糊地带。我国建筑质量监督部门主要以事业编制为主体，近年来受有关部门体制改革的影响，对建设质量监督费用多次削减，使建筑工程质量监督管理的经费很多时候都难以为继，使建筑质量监督机构的正常运转受到影响。与此同时，很多队伍都重复建设，很多业内监管都是你可以管而我也可以管的状态，因为经费问题而造成的谁都不管的情况也有发生，还有一些单位，既进行建设也进行质量控制，又进行质量监督，就造成了建筑质量责任无法落到实处，不利于建筑质量监督工作。

1.4 建筑质量监督管理信息方面的问题 在建筑质量监督中，建筑质量监督管理信息网络化，利于建筑质量监督者执法的公开、公平和公正，使建筑质量监督的信息共享，提高信息传递和反馈速度，提升监督工作效率，利于建筑质量监督接受社会的监督，增强监督的透明度。按我国实际情况，很多房屋的建筑质量监督管理主体都没有建立建筑质量监督信息系统。

1.5 建筑质量监督工作人员的素质问题 进行建筑质量监督工作人员对于参建单位建设、施工、设计等单位的行为进行监督，应具有较高职业素养，在设计、施工等方面有多年丰富的专业经验，相对于一般建筑人员有更加丰富的专业知识。然而，目前，很多地方的建筑质量监督工作人员显然并没有达到这个素质要求。有一些地方，只是随便安插一些人进入质量监督部门，根本没有考虑监督人员的专业经验、专业知识和专业素质。

2 建筑质量监督管理中存在问题的对策

2.1 重视建设建筑质量监督管理的立法、执法制度 首先，加强建筑质量监督管理的立法建设。进一步完善《中华人民共和国建筑法》的法律法规，加强和完善为了有效地进行建筑质量监督管理工作，必须建立起一整套健全的监督管理法律法规及技术标准，保证房屋建筑过程科学、高效地进行。这是建筑质量监督安全、健康进行的前提。为此，建筑主管部门必须先建立并健全建筑质量健康、安全的法制制度，提高建筑质量管理法律法规的层次，整理从前的法律，修改不符合当前国情的建筑质量监督管理方面的过时规定，不断完善建筑质量监督管理法律体系，依法规范与管理房屋建筑工程，做到有法可依，违法必究。

其次，积极推进《建筑工程质量管理条例》的实施。《条例》是中华人民共和国建筑法实施之后的第一部配套的法规，同时也是建筑工程质量管理的第一部大法。《条例》第7章第43条明确规定了国家要实行建筑工程质量监督管理制度。以法律、法规和强制性标准为依据；以政府认可的第三方强制监督为主要方式；以地基基础、主体结构、环境质量和与此相关的工程建设各方主体的质量行为为主要内容，保证建筑质量监督管理工作的顺利实施。

再次，进一步完善地方法律法规。在深化和完善国家相关法律法规的基础之上，要积极配合市人大常委会加强地方性建筑法规的调研和修改工作，从而更好地保证建筑质量监督管理工作的有序运行，为保证建筑质量管理工作的顺利实施提供重要的法律基础。

2.2 积极优化技术规范和企业规范 随着全球经济的不断深入，建筑行业面临着巨大的挑战，工程质量监督管理工作也面临同样形势。当务之急就是尽快健全和完善有关技术规范和企业规范，加强建筑行业建筑管理工作的顺利运行。首先，优化相关的技术规范。例如，要进一步加强《建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300—2001）的相关质量监督规定，加强建筑工程质量管理，统一建筑工程施工质量的相关验收，从而更好地保证建筑工程质量，保证质量监督工作的有序运行；其次，优化建筑企业规范。如：在建筑质量监督管理的过程中，要进一步优化《建筑施工切质量管理规范》（GB50430—2007），保证建筑施工企业在质量监督管理中的作用。

2.3 促进权责明确，深化体制改革 随着我国建筑建设的稳步发展，政府已经逐渐意识到我国建筑行业的责任主体不明确、存在部门交叉监督的情况，目前，可以实行的手段就是接受政府委托，利用社会监督，在建设前期对各项工程进行建筑质量监督管理，提高建筑质量。建筑质量监督管理主体权责不明确其根本原因是我国原有体制造成，对此，促进权责明确以及深化体制改革也是应努力的一方面，权责问题解决好以后，可以做到促进建筑质量监督的作用。

2.4 加强建筑质量监督管理信息化建设 加强建筑质量监督管理信息化建设，可以完善我国建筑质量监督管理机制，为此，要重视使用现代化的网络技术来管理监督和检测工作，使信息管理在加强建筑质量监督管理中充分发挥作用。使监督管理实现科学化、信息化和网络化，不断创新并改进检测的设备仪器，有效地适应建筑行业的发展，确保政府对建设质量监督的科学性及有效性，提高建筑质量监督管理技术、装备和监管效率，推动整个建筑行业的信息化，促进建筑行业的技术进步。

2.5 重视建筑质量监督人才素质培养

随着建筑工程质量监督管理工作的运行，一方面需要健全的法律法规，同时也要依靠掌握先进专业技术和管理技术的相关技术人才。随着社会主义市场经济和我国建筑业的发展，建筑工程质量监督和管理机构当前最为迫切的工作内容之一就是加强人才的培养工作，做好人才储备工作，从而能够更好地适应建筑业不断发展的新形势，为下一步更好地开展监督工作打下坚实的人才基础。

参考文献：

篇(4)

1、预售问题

有些房地产开发商通过规避法律的方式申请预售许可，但企业在预售后得到的资金并没有应用于房屋建设中，而是挪作他用，这会造成房地产开发商资金链断裂，而房屋不能及时交付或不能交付，使买房者的权益受到严重的损害。国家针对此现象已经颁布了相关文件，但其有效性还需要作进一步观察。

2、欺诈现象严重

虽然存在房地产交易方面的法律规章，但法律规范还不够完善存在一定的漏洞，这就给不法分子提供了可乘之机，使房地产交易市场中经常会出现一房多卖，假户主等欺诈现象，严重影响了房地产交易市场的健康、稳定发展。而且法律中将这类问题划分为民事欺诈行为，不能给违法者以严厉惩处，反而加剧了欺诈行为发生的可能性。

3、房地产开发商问题

资金问题是房地产开发商面临的最大的问题，有些开发商为了短期利益，甚至将土地抵押给银行，以此来获得预售许可，然后对房屋进行预售，这也是最容易产生纠纷的非常严重的问题之一，而且购房者的权益因没有法律依据得不到保障很容易受到侵害。

二、房地产交易市场规范化发展

1、不断完善相关的法律法规

早在2006年相关部门已经颁布了关于整顿规范房地产交易市场的文件，其中明确指出要对房地产交易市场中的违法、违规行为加强惩治力度，并将责任落实到相应的主管部门。虽然我国已经建立了较为系统的房地产交易法律法规，但房地产交易体系仍不健全，法律法规还不够完善，再加上法制建设具有后性，使不法分子的不规范行为层出不穷。所以，要想保证房地产规范化发展首先要进一步健全房地产交易相关的法律法规，出台更加具体的实施细则，同时加强法律法规的可操作性，加大惩治力度，严厉打击那些在房地产交易市场中的欺诈、炒作等违法违规行为，使人民的利益得到切实的保障。要从完善房地产市场预售法律法规入手，根据各地的实际情况出台规范预售的文件，国家也要对房地产市场预售行为提出更严格的要求，加强对预售款的监管力度，真正做到专款专用；当地相关部门要加强对本地、本行业房地产交易市场的监管力度，提高准入门槛，并严格执行准入标准，构建优质的房地产开发商团队；为了使购房者的权益得到保障，要及时公布房地产开发商的抵押担保信息，使购房者做出正确的决策；另外，银行在发放贷款时也要注意，严格控制对贷款的滚动发放，还要严防贷款诈骗现象的出现，只有这样才能确保房地产交易市场健康、稳定的发展。

2、加大惩治力度

目前，我国正处于房地产发展的转型时期，还没有形成完善的房地产经营法律法规和行为准则，但房地产交易市场规范化已经成为房地产业发展的必然趋势。近年来，政府也在不断地发挥其宏观调控力度，在治理投机行为、稳定房价、抵制不合理购房需求方面做出了很大的努力，不断地规范房地产交易。所以，我们更应该加大惩治力度，通过行业巡查、规范管理、专项治理等有效手段，促进房地产交易市场的规范化发展。各级房地产相关管理部门要对商品房销售信息进行严格的审核，以便于全面地掌控房地产市场中的预售和销售楼盘信息，对于囤积房源、虚假信息、违法建设开发等各类扰乱业内秩序的行为和企业给予严厉的惩处。随着二手房交易市场的飞速发展，房地产经纪行业违规操作现象越来越严重，相关部门要加强行业巡查，对房地产经纪单位的经营实施规范化管理。

3、加强对市场行为的规范力度

相关管理部门还要重视管理技术水平的提高，加强对市场行为的规范力度，以对交易行为形成更严格的约束。房地产交易中还存在一些利用技术弄虚作假的行为，这就要求管理部门也要提高防范技术，以约束不法分子的违规行为。房地产交易管理部门可以推行产权证加密措施，这样就可以对交易现场进行实时监管，能够从根本上治理各种不规范行为。同时，相关管理部门还应加大宣传力度，使大众了解到规范房地产交易市场的相关举措，提高人民的防范意识，以更好地维护人民的合法权益。另外，我们还要认识到市场行为的规范程度与从业人员的素质息息相关。所以，管理部门一定要不断提高从业人员的综合素质，同时要加强相关法律法规和政策精神的学习，使其能够自觉的遵纪守法，坚持依法办事的理念，树立依法管理观，并以为人民服务为己任，对房地产交易市场中的各项交易行为进行严格的监管。

4、强化行业监管

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关键词：房地产公司；会计监督；对策

会计监督是会计的基本职能之一。房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。合法性是指会计监督确认房地产公司经济业务事项或生成会计资料的程序是否符合我国会计法律法规和其他相关法律法规的规定；真实性是指会计监督房地产公司会计计量、记录的相关活动是否实际发生或按规定生成相应的会计资料，杜绝会计资料因人为因素的失真；准确性是指房地产公司会计按照我国会计法规体系的相关要求，监督房地产公司生产经营过程中产生的各种会计资料所记录的会计数据之间是否吻合，应确保各个数据之间吻合；完整性是指房地产公司会计核算公司相关经济活动过程中形成和提供的各种会计资料是否齐全和完整。

一、房地产公司会计监督现状及原因分析

有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序，协助管理朝着更好的方向发展。然而，在我国部分房产公司中，会计监督形如虚设，会计监督的不力，一定程度上加剧了会计行业的困境，导致会计信息失真、弄虚作假现象增多、诚信严重缺失等不利局面，不仅危及公司经营者、投资者、债权人的利益，而且阻碍了国家宏观调控和房地产公司管理的正常进行。产生这些现象的原因大致可分为以下方面：

1.法律制度不健全。

由于会计监督的特殊性以及房地产公司所从事的行业特殊性，决定了有效的会计监督必然以会计法律法规和房地产相关法律为准绳及行为标准。自1985年我国的第一部会计法通过并开始施行，后来为了更好地适应我国经济建设及市场经济体制改革的要求，会计法也相应做过几次修订。近年来，房屋价格持续上扬，城市房屋销售价格上涨幅度成倍增加，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。就使得部分相关规定严重滞后，但相关会计法律法规的清理废止或修改工作未能及时跟进；甚至出现了会计法未涉及的真空地带，造成无法可依的局面。

2.监督体系流于形式。

据我国《会计法》的规定，完整的会计监督体系是集单位内部监督、社会监督、政府监督三位于一体的有效监督体系。但现状是它们并未完全发挥其应有的作用，甚至有不断弱化的趋势，表现为：首先，管理体制的不健全导致单位内部会计监督的缺位。虽然相关的制度规定也建立起来，但形如虚设无法得到有效的执行，以致会计秩序混乱，弄虚作假现象频发。

3.人员素质有待提高。

现阶段我国会计行业的从业人员部分专业素养不高，或者相对较高，但对于房地产行业相关知识的缺乏，并部分存在法制观念淡薄，职业道德缺失严重等，都造成了监督不力的局面。许多会计从业人员并没有意识到正确行使会计监督职能以保障公司经济活动行为所涉及的资金运作的合法性、合理性及公司效益的实现是法律法规所赋予的一项权利和义务。

二、会计监督在房地产行业的几点建议

针对以上所提出的房地产公司会计监督的现状和产生的原因，建议采取如下改进措施：

1.加强法制建设，完善相关制度体系。

完整的法律体系是会计监督职能有效发挥的有力保障。对于目前实行的《会计法》尽快出台相关的实施细则，并结合房地产公司管理的相关法律法规对会计权利、义务及相应的责任应做出详尽明确的解释规定，达到总则与实施细则相配套实施，使会计监督有法可依。提高会计监督的独立性，明确房地产公司内部监督、社会监督、政府监督的执法职责和权限，避免在出现问题时相互推诿。并且，从法律层面上加以明确相关责任追究原则，增加违法人员的作假成本，加大对监督不力行为的处罚和执行力度。为进一步规范会计行为，对相关政策的制定应与时俱进，对房地产行业中出现的新情况、新问题及时进行深入的了解，并做出及时的反应。结合新形势下会计工作实践的需要，制定统一的会计制度，形成以会计法为核心的集法律、法规、规章的完整的会计监督法系体系。同时，各地区应在结合自身情况的基础上，依据会计法的基本规定，制定出切合实际的规章制度，以促进当地会计监督的有效实施。

2.健全三位一体的监督体系，强化会计监督职能。

加强政府监督主要是加强财政、审计、税务机关对房地产公司会计工作的监督，相关部门应严格遵照法律法规，依法加强对会计行业的管理和监督，对违法违纪单位和个人要严肃处理，并做好典型宣传，以维护会计法的权威性。加强内部监督机制，要求房地产公司参与经济业务事项所有工作人员要相互分离、相互制约，要注重经济事项的决策和执行程序，明确财产清查的范围、期限和组织程序，实行不相容职务相分离的原则，对于重大违纪违规问题，要联合纪委、监察部门共同参与，形成多方面的内部监督体系。只有通过单位内部、社会、政府三方的共同努力形成合力，会计监督才能真正有所作为，会计行业才能得以继续健康稳定的发展。

3.加强房地产公司会计从业人员队伍建设。

作为房地产公司，要加强会计人员队伍建设：首先，要建立健全人才引进机制，改善会计从业人员队伍结构，注重引进人才的层次及实践工作能力；其次，建立会计从业人员培养机制，提升其专业操作技能，通过从业人员培养机制的建立最终形成高素质高业务水平的会计监督主体；再次，建立会计人才考核机制，搭建成长平台，提供丰厚待遇，注重对会计监督能力、核算能力的实际操作水平的考核；最后，应该特别加强职业道德教育和思想道德修养，组织学习相关的法律法规，在日常工作中要求会计从业人员时刻以法的准则严格要求自己，敢于与违法违规行为作斗争，积极履行会计监督职能。

参考文献：

[1]唐献东.完善“三位一体”会计监督体系——新《会计法》实施五周年有感[J].金融经济,2010(12).

篇(6)

关键词：物业管理；现状及问题；发展思路；

中图分类号：C931 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物业管理行业在我国还属于一种新兴的行业，在许多方面都存在不同程度的欠缺，这在很大程度上限制了该行业的快速发展，面对房地产开发商新建的累累成果，物业管理行业随之发展迅猛，如何使物业管理持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题，文章就针对这些存在的问题和对应的影响因素进行如下的分析。

一、物业管理的现状及内涵

从1981年全国第一家物业管理公司深圳物业管理公司的出现，物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地，据不完全统计，目前全国有物业管理从业人员40余万人，每年以4万人递增，目前镇江就有120余家物业管理公司，60%小区施行了物业管理，物业管理逐渐被人们所接受。物业管理是房地产行业的延伸价值在消费领域的扩展，体现的是物业管理企业依据物业管理合同，向合同受益方提供综合性的有偿服务的企业行为；物业管理已经超越传统的服务范围，逐渐延伸到更为广泛的社区生活层面；物业管理企业以业主房屋住宅及为中心，对其周围自然环境所进行的日常维护与管理。

二、物业管理中存在的问题

由于我国东中西发展不平衡的特殊国情，我国的物业管理还存在很多问题。

（一）认识问题有误区。由于物业管理是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上，替人受过，甚至受到莫名的指责，打击了从业人员的积极性，而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑，极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业管理的健康发展。

（二）法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置，是否可以强拆？物业管理费的起算日，还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算，如应房屋质量问题，业主是否可以要求减免物业管理费？业主拒交物业管理费、公共部分的费用，法律法规对业主没有制约措施。

（三）企业管理不规范。由于物业管理的市场发展滞后，缺乏有效的竞争机制，导致企业经营管理和服务水平参差不齐，总体上存在较大问题。比如，一些物业管理企业没有按合同履行相关义务，使得业主利益受损，最终不可避免地导致业主和物业管理企业纠纷的出现。

（四）物业费缴纳困难。很多的企业仍处于微利经营的阶段，甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚，物业的收费相对不透明和不公开，这引起了众多业主的强烈不满，这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。

三、推进物业管理健康发展的具体措施

我们要抓住机遇，树立科学发展观，推进物业管理健康地向广度、深度、高度发展，我们应做好以下工作：

（一）提高领导重视程度。许多大城市、大公司的成功经验告诉我们，要全面推动物业管理使之健康有序地发展，首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业管理方面的政策、法规、好处等内容，让大家都参与到物业管理的过程中来，要让物业管理企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。

（二）建立健全相关法律法规。全面加强对现有的物业管理法律法规的整理归类，建立起全行业统一的标准物业管理制度体系，明确相关主体的责任、权利、义务和相互关系，切实维护好各方利益，减少不必要的纠纷和摩擦；要建立健全房屋的维修管理、设备设施维护管理、安全保卫及环境管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法律法规和制度办法，不断完善物业管理体系，使物业管理体系合理有序运行。

（三）处理好各方之间的关系。必须处理好与行政主管部门的关系，行政主管部门是物业管理的归口部门，代表政府对物业管理行使管理权利，物业管理必须接受行政主管部门的指导和监督；必须协调好与业主委员会的关系；必须协调好与开发商的关系，物业管理应从物业的保值、升值的目的出发，按照前期物业管理服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务。

（四）发展专业化的物业公司。推动我国物业管理行业向集约化、品牌化发展。当前情况下，很多物业管理企业仍然遵照原先落后的经营管理模式，在“长不大”的困境中艰难前行，管理成本等日常费用高居不下，难以形成现代化的专业企业。实事上， 推动物业管理企业发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业物业服务，有利于实现物业管理的集约化和高效化，从而为业主提供全方位、立体化的优质服务，不断满足业主的日益增长的需求，推动物业管理企业向更高层次发展。

（五）培养高素质的专业化人才。物业管理企业的实力不仅仅是资本的实力，更是人才的实力，物业管理投入的不仅仅是资本，更是人才和经验。拥有一支素质好、能力强、作风硬、品行正的人才队伍，是企业生存和发展的根本条件，也是企业参与竞争获得生存的关键因素。物业管理企业应树立人才观念，把物业管理人才的培养放到企业战略位置的高度上，加强人才工程建设，不仅要从社会上招聘专业人才，还要加强已有人员的培养，进行培训考察，建立起企业惩罚激励机制，促进企业人才的良性发展，最终为企业赢得市场与客户。

物业管理行业在我国出现的时间并不是很长，严格来说还处于一个成长完善阶段，同时物业管理的内外环境也正在不断变化着，所以要想做好物业管理行业的健康发展，就需要全社会各方面的努力。我们希望政府相关部门可以不断完善法律法规的，为促进行业发展保驾护航。

参考文献：

[1]谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）

[2]刘涛.我国物业管理模式的反思与再造探讨[J].现代物业（上旬刊）.2015（03）

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论文关键词 宪法 行政法 生存权 保护

近些年，房屋强制拆迁问题、强制占用农民耕地问题、群众跪求政府举措搬迁污染企业问题、煤矿坍塌瓦斯爆炸问题等关系人们生存权的事件时有发生。面对这些关系人们切身生存的大问题、大事件，一方面，政府有些相关的行政部门能够依据部门职责果断地及时采取了积极、有效的措施，把危害人们生存权的影响降到最低，切实地起到了维护好、保护好人们的生存权；另一方面，政府有些相关的行政部门由于利益的左右却未能很好地履行其行政职能，对一些明明知道具有危害人们生存权的事件视而不见、听之任之，或者未能严格依法严格执法、放纵违法等。对于这种现象，尤其是我国已经明确把科学发展观写入宪法，坚持以人为本，促进人的全面发展，而生存权作为宪法赋予人们的首要人权，在政府行政主体部门下时常未能及时、有效地受到维护，人们不得不一次次反思“宪法跟行政法关系到底是什么？”“行政法作为宪法的具体化于生存权这个环节是如何举措保护宪法赋予公民的人权？”“政府作为行政法的具体执行部门是如何保护人们的生存权或者执法过程中存在什么漏洞？”

一、宪法和行政法的关系在生存权保护中的运用

（一）宪法和行政法的关系

《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，亦是治国安邦的总章程，宪法把人民的意志上升到法律的形式写下来，最具权威性、最具法律效力，其他法依其制定，任何普通法律法规均不可以跟宪法的精神与原则相背，一切国家机关、社会团体、全体公民必须遵循宪法并维护宪法的尊严、确保宪法的有效实施。

行政法是我国实体法律体系里的一种，具体来说，行政法是调整行政关系的法律规范的总称，他是调整国家行政机关在履行其职能的过程中发生的各种社会关系的法律规范的总称。他一方面要规范和约束行政机关的行政权力和行政行为，保护公民等的正当权益；另一方面也要规范和约束公民等的行为，维护公共利益和社会秩序。

第一，从渊源上看，宪法是母法，行政法是子法，宪法是行政法的基础前提。宪法是我国的根本大法，具有最高的规范，行政法是源于宪法的原则与精神制定的，宪法作为行政法的基础前提，没有宪法就没有行政法。

第二，宪法是概括的，行政法则是宪法的具体化实施。宪法是对国家政治、经济、文化、社会等方方面面的抽象的、高度的概括，宪法指导其他法律法规；而行政法是宪法其中的一个部分，不但是针对宪法原则精神做出的明确的、具体的、细化的、全面的落实，还是对宪法的补充、完善。

第三，从法律效力上看，宪法具有最高效力，行政法具有普通效力。宪法处于全部法律体系的最高层，任何法律的制定和实施均不能超过他或者与他相抵触，当行政法与宪法发生抵触时，行政法则会被宣布无效，仅以宪法作为唯一的标准。

第四，宪法是静态的，行政法是运动着的宪法。从某种意义上来说，宪法是一部抽象性的提纲挈领，具有隐含性；行政法在宪法的引导下，将宪法所赋予的权利转化成实实在在的操作程序，正是这个过程使行政法具有灵活多变、技术性强、可操作的特点，各个行政部门依照行政法“按部就班”执行日常工作，使得行政法是一部实践着的活生生的宪法。

（二）生存权在两者关系中的运用

翻开我国宪法，却找不到关于“生存权”的明确条款规定，但是这并不等于没有明确写入宪法就不应当受到保护。在法律法规体系历史发展过程中，最初确实是没有“生存权”这个说法，但是没有“生存权”这个说法并不等于宪法就不保护人们的“生存权”。因为当时的“生存权”保护是由“生命权”保护体现出来，也就是说最初的“生存权”蕴涵于“生命权”之中。对“生存权”较早的成文规定见于中华人民共和国中央人民政府1991年11月的《中国的人权状况》中，其在第一节就明确规定了“生存权是中国人民长期争取的首要人权”，还从国家与民族的角度进行深入浅出的分析，再次强调“生存权”是人们的首要权利，任何情况下如果“生存权”没有了，那么另外的权利无法说起。2004年3月的我国宪法第四次修改，虽然没有明确把“生存权”写入宪法，但是却开创里程碑式的新引进了一项“人权”概念，并将之归入宪法的保障。尽管“生存权”未被宪法明确写入条款，但是我们可以从“人权”里解读出“生存权”，《中华人民共和国宪法》明确规定“中华人民共和国的一切权力属于人民。”“人权”具有广泛性、公平性、真实性3个突出特性，其中“人权”的广泛性不但包括生存权和人身权，还包含经济、政治、文化、社会等等方面权利，所以“生存权”的保护可以通过“人权”的保护在宪法中找到重要依据。

这里所说的“生存权”，按照传统认识及现行的通常说法指的是在所处的特定的历史时期以及所存在的特定的社会关系中，人们为了维持基本生活而必需的最最基本权利，包括人在生理上的保障、生命安全，自由、尊严不受侵犯凌辱，基本生活、健康得到保障等等。比如，一户农民家只有三亩田地，他们祖祖辈辈世世代代在这三亩田地上耕作，靠这田地的生产维持生计，如果某一天遭到公益性的征收，土地减少了，农民的生计就会变得窘迫，失去了保障，进而生存就会受到危害。

从宪法跟行政法关系角度上来看，宪法是行政法的母法，是基础前提、是概括的、是静态的，具有最高法律效力；行政法则是宪法的子法，是宪法的具体化实施，是运动着的宪法，具有普通法律效力，不能与宪法相抵触。从近些年时有发生的房屋强制拆迁问题、强制占用农民耕地问题、群众跪求政府举措搬迁污染企业问题、煤矿坍塌瓦斯爆炸问题等均严重涉及到了人们的“生存权”问题，从宪法角度来看，部分人们群众上访政府抗议房屋被拆迁，有些农民群众上访反对政府占用耕地寻求合理补偿，群众跪求政府举措搬迁污染企业等等行为，都是人们“生存权”受到危害而要求保护的体现。从法律法规的实施与执行上来看，政府行政部门作为行政法的具体落实与执行部门，有责任有义务去制止危害人们“生存权”的行为，并且有责任有义务去保护人们的“生存权”。行政权在某种意义上算是一种执法权，他的主要职责是负责执行我国有关立法机关制定的法律法规。目前在我国现行法律体系中，已形成依据根本大法《中华人民共和国宪法》为基础的保护“人权”进而保护“生存权”的宪法保障，形成依据《就业促进法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《基本农田保护条例》、《土地管理法》、《煤矿安全规程》、《环境保护法》等为主体的保护“生存权”的法律法规。面对时有发生的强制占用农民耕地问题、房屋强制拆迁问题、群众跪求政府举措搬迁污染企业问题、煤矿坍塌瓦斯爆炸问题，甚至是目前的“毒胶囊”“地沟油”“流感问题”等诸多关系人们切身利害的“生存”问题，再加上我们已经有宪法条款以及各项法律法规体系对人们“生存权”方面的权利保护，政府作为行政法的落实与执行主体，政府及有关行政部门有责任有义务秉承我国宪法保护人们生存权与各项法律法规具体落实保护人们“生存权”的规定，依据科学发展观，贯彻落实坚持以人为本，促进人的全面协调可持续发展的理念，真真切切地贯彻落实、执行有关法律法规保护人们的“生存权”，当人们的“生存权”受到侵害时，及时制止并严惩。

二、从宪法和行政法关系的角度保护生存权

在当前经济全球化新趋势与我国社会主义经济新形势下，如何促进经济又好又快发展的利益驱使下，政府更多的精力投入到的是发展，而忽略了人们的“生存权”的有效保护。政府作为行政法的落实与执行主体，政府如何在保护人们的“生存权”方面“有所为有所不为”？

（一）完善生存权保护的法律规定

我国现有的法律体系对“生存权”的条款规定存在缺失、不明确、不够细化、不够具体等问题，至今尚无一条法律法规条款对“生存权”的保护作出明确具体的规定。宪法作为行政法的母法、基础前提、根本大法，针对日益突出的“生存权”问题，宪法有必要把通过“人权”保障进而间接保障“生存权”的条款作修改，通过宪法的明文规定直接把保护“生存权”写入宪法。行政法作为宪法的子法，应该依据宪法的原则与精神制定具体的、合理的操纵程序，切实落实完善哪些“生存权”应该去保护、如何去保护等，并且政府作为行政法的执行主体，应该如何“有所为有所不为”，明确政府的职责和采取责任负责制去保障执行。

（二）促使宪法行政法化

宪法是概括的、是静态的，处于法律体系的最高点，而行政法是具体的、运动着的宪法。因此要努力尝试打破宪法高高在上让其他法律“顶礼膜拜”的态势，宪法也应该“三贴近”，走入到行政法中去，实现行政法化，这样才能让政府依法行政、依宪行政，使宪法在行政法中更具有权威性，行政法也更具法力性，这样“生存权”才会上升到一个全新的国家高度，“生存权”的保护才会得到空前重视和保障。这样也才能会减少政府更多的精力投入到的是发展，往往忽略了人们的“生存权”的有效保护，或者政府为了经济又好又快发展的利益驱使，出现对“生存权”保护的漠视，以牺牲“生存权”换取发展，执法不严，违法不纠等“不作为”行为。

（三）转变职能与加强监督

宪法赋予了行政法具体化的权利，由行政法去具体承担履行宪法的职责与程序，仅仅是去执行，而没有反过来守护宪法。即行政法更多的时候是当侵犯“生存权”的时候才执行，并没有提前或者对“生存权”的发生防患于未然，没有提前把可能存在的对“生存权”构成危害的不利因素扼杀在萌芽时期，行政主体往往是当造成不良后果后才“有所为”。行政法应该主动转变职能，以预防为主，防患于未然，执法与守法并行。此外，在宪法的框架下，应该引导其他司法加强对行政法的监督，特别是对行政主体“不作为”的时候进行问责，不能让行政法“不作为”时缺失司法上的监督，这样才能规范与约束行政法更好地去行政。