房地产投资与风险分析精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产投资与风险分析范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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杨晓峰 白城市房地产经营总公司 137000

【文章摘要】

近年来，我国房地产业发展迅猛。但是房地产建设周期长、项目投资额大，开发过程中不可预见的因素较多，投资方面临着各种风险。本文阐述了影响房地产企业投资风险的因素，并提出了一些防范措施，以希望对中小型房地产企业进行投资风险管理提供一些帮助。

【关键词】

房地产；投资；风险分析；防范措施

众所周知，房地产投资不仅需要投入大量的资金，还需要长的时间周期来进行成本回收，但是房地产的高收益、高风险特征使得房地产业的发展极为迅速，房地产业的市场竞争也变得更加激烈，如何在日益激烈的竞争环境中获得稳定的生存与积极的发展，全面完善房地产投资风险分析、防范、处理工作意义重大。

1 房地产投资风险的涵义

房地产投资风险，顾名思义就是只在房地产业的实际经营过程中可能出现的各种不确定性风险，并且因为这种不确定性导致投资损失的可能性发生。

2 房地产投资风险的主要影响因素分析

2.1 投资决策阶段风险因素

1）产业政策风险

在房地产业的实际运行过程中，产业政策风险的影响性是很大的，将直接影响房地产业市场的商品供求变化，并使得市场作用于房地产商品需求结构，从而对房地产业兴衰产生重要的影响。

2）市场供求风险

房地产业是市场经济的一种重要主体，因为受市场变动，尤其是供求性的影响是相当大的，从而使得房地产业面临着市场供求风险。

2.2 获取土地阶段风险因素

1）土地自然属性风险

房地产的发展离不开土地，土地的开发与土地的自然属性又重要的联系。土地的水质、地质、工程地质条件等因素使得土地施工成本大大增加，引发房地产业的投资风险。

2）土地价格风险

在房地产业的投资过程中，土地的价格是变动的，其所获取价格的大小也将对房地产土地的成本产生作用，从而使得企业的成本变动从而对房地产企业的投资效益造成影响。

3）社会风险

社会风险的范围很宽，涉及面也很广，其中因为征地、拆迁环节所占据的风险性是极大的。征地、拆迁不仅需要耗费企业的大量物资，还需要处理好居民的安置、补偿等一系列问题，还需要与国家法律法规的相关规定不违背，等等这些情况都需要房地产企业的人力、物力、财力进行支持，从而使得企业的机会成本也加大。

2.3 项目建设阶段风险因素

1）工期拖延风险

一般来说，出现工期拖延的原因有很多种，包括项目施工中的意外人员伤亡、机器设备故障等等情况，这些对于房地产企业的工期进行是具有极大风险的，可能导致一系列的经济损失赔偿。

2）项目质量风险

在房地产项目的施工过程中，项目的质量风险总是相伴随存在的。对于房地产企业的发展而言，受自身规模、资金等因素的限制，其施工的技术水平与施工质量保障也同样的存在着风险性问题，必须予以重视。

2.4 经营阶段风险因素

1）营销策划风险

房地产经营过程的营销策划工作对于整个房地产的积极健康发展具有相当重要的意义。如果企业的营销策划缺乏， 这些方面的优势不仅难以保障，更反过来可能牵制房地产的销售进展，从而产生营销策划风险。

2）物业管理风险

受自身资金、规模等因素的限制，项目的物业公司往往难以具体较高的发展水平，对业主不负责，收费不合理，服务态度差等等现象时有发生，严重影响了房地产企业的商品房销售工作，对其后期的持久健康发展也极为不利。

3 房地产投资风险的防范措施

3.1 投资决策阶段

1）产业政策风险的防范。房地产企业在进行项目投资决策时，必须对产业政策风险进行防范，应该充分的做好房地产项目投资前的相关分析工作，高度重视项目可行性研究，通过全面系统完善的房地产市场调研，对项目的相关投资情况进行全面性的梳理与分析，从政治、经济、社会环境等多方面进行信息收集与研究预测，以有效降低房地产产业政策风险性的影响。

2）市场供求风险的防范。当前大多数城市房地产的供给远远大于需求，使得房地产企业之间的市场竞争变得更加激烈。对于那些中小型房地产企业，其资金实力有限，应及时进行分散投资，采取组合投资分散风险的策略来规避风险，以维持企业的持久健康发展。此外，房地产企业还极为重视项目的共同投资，注重寻找合作伙伴来分散风险。

3.2 土地获取阶段

1）土地自然属性风险的防范。针对土地自然属性所带来的风险，房地产企业应该项目投资之前对土地的实际情况，包括土质、水质、地下埋藏物等因素进行全面的调查与了解，及时发展土地的发展情况，预估土地的建设成本，以有效的规避项目的土地自然属性风险，保障企业的项目收益。

2）土地价格风险的防范。房地产企业应该通过全面的市场调查，完善土地的相关信息，通过全面的市场价格分析对未来土地价格变化情况进行准确的预测与估量，以方便项目投入时的商业设计，获得更多的项目经营利润。

3）社会风险的防范。对于社会风险的防范，因为涉及面非常广，需要房地产企业在征地过程中，积极的争取国家相关部门的支持，努力做好群众的拆迁工作， 获得群众的理解与支持，从而从根源上规避房地产企业的社会风险，减少建设的阻力，保障企业项目的顺利进行与积极发展。

3.3 项目建设阶段

1）工期拖延风险的防范。针对项目执行过程中可能出现的工期拖延风险，房地产企业首先要对土地的相关情况、气候情况进行全面的分析，以有效的保障施工的安全；其次，房地产企业应该完善人员的管理工作，对于施工项目的管理进一步予以细化，把项目的设备、项目的安全隐患、项目人员的安全意识管理与其他因素完全进行明确的监督、控制与管理，从而明确经济责任，尽量规避施工过程中的各种可能性风险，以有效保障项目施工的准时完成。

2）项目质量风险的防范。项目的质量风险防范要求房地产企业必须以市场需求为设计导向，以客户满意为服务宗旨， 注重项目建设过程中的质量问题，可以积极的引入先进的设备、先进的管理经验以及完善的项目质量评估体系，以有效的确保项目的施工质量，避免项目质量的风险。

3.4 经营管理阶段

1）营销策划风险的防范。首先，密切关注房地产市场的发展动态，进行全面系统的信息收集；其次，通过完善的信息分析，了解当前房地产的需求实际，针对市场的发展情况，制度最佳的商品定价，有效避免因价格因素所引发的风险；第三， 积极的完善房地产营销方式，提高企业人员的素质，拓宽营销渠道。

2）物业管理风险的防范。物业管理风险的防范要求房地产企业在实际的发展过程中，对物业管理公司进行合理的筛选，可以通过招标等多种方式来让更多的物业公司参与，并选择服务态度好，信誉程度高的物业管理公司加入，与此同时， 还应该在合作中明确物业公司的相关责任与义务，在切实保障物业公司相关服务的同时，积极的促进并推动房地产企业的项目发展。

【参考文献】

[1] 吴玉坤. 对房地产投资风险与防范的探讨[J]. 经营管理者， 2014(01)

[2] 王翠红. 房地产企业加强投资风险控制研究[J]. 经济研究导刊， 2013(30)

[3] 田洪博. 房地产投资风险分析及管理[J]. 经济师，2013(05)

[4] 何军峰. 房地产业投资风险的管理策略研究[J]. 中国商贸， 2013(36)

篇(2)

关键词：房地产投资；风险分析；风险防范

我国房地产投资市场在经过2010年政府新一轮宏观调控后，2011年随即面临多重考验，后续市场还存在诸多不确定因素，在CPI高涨、城市化进程加剧等客观因素的推动下，房地产投资者必须清醒把握房地产投资的各种风险因素，采取有效的防范措施，以获得预期的经济收益。

一、房地产投资主要风险因素分析

房地产投资需要经历投资机会分析、实施与管理、投资后的评价与分析三个主要过程，其中某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资带来风险。概括起来，影响房地产投资的主要风险因素包括以下五种因素。

1.政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府实施政策的变化给房地产投资带来潜在的经济损失，主要包含土地管理政策、住房结构政策、宏观投资规模控制政策、税收政策以及环境保护政策等方面的风险。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。

2.市场风险

市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。

3.金融风险

金融风险是指由于利率、融资规模等的变化对房地产投资者带来的损失。房地产投资数额巨大，对利率、融资规模的依赖非常大。当可融资规模减少时，房地产投资者自有资金投入增大，会产生资金流动困难的情况，容易产生财务风险；当利率上升时，房地产投资者投资成本增大，在房地产市场购买能力下降的情况下，将可能产生投资实际收益率降低的风险。

4.技术风险

技术风险是指由于技术进步对房地产投资者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑材料等方面的更新而带来的风险。

5.自然风险

自然风险是指自然原因对房地产投资造成损害的风险，如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等。这些风险出现的几率相对较低，可一旦出现，造成的投资损失是相当巨大的。

二、房地产投资风险的防范策略

房地产投资风险的防范关键在于能否采取有力的措施规避和控制风险,从而减少投资者的收益损失。根据可能造成投资损失的主要风险因素分析，投资者应从以下四方面采取措施。

1.把握政策变动，关注市场动态

当前我国房地产投资正处于高速发展的时期，国家和地方政府宏观政策调控频繁，这就要求房地产投资者在进行投资决策前，应加强对房地产相关法律、法规，国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态；同时对投资项目进行全面的市场调查和分析，掌握价格、竞争情况及未来市场的变化趋势等。通过对各项政策的研究和市场调查分析，既有助于房地产投资者确定正确的投资方案，又利于其根据政策和市场变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

2.优化投资组合，防范市场风险

房地产投资是投资周期长、高风险的活动，同时各类房地产投资在风险程度、预期收益和资金总量方面各不相同。房地产投资者应当合理选择不同投资可靠性的投资组合方案，维持稳妥投资与积极投资的比例关系，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高；注意房地产投资结构的优化，合理确定长期投资与短期投资的比例，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范市场风险。

3.合理融通资金，减少金融风险

房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者在投资机会分析时要在考虑贷款规模减少和利率可能升高的基础上进行，合理安排投资资金，确保自有资本金充足，在出现金融风险的情况下，能够迅速实现资金周转，从而对金融风险进行防范。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。

4.加强保险意识，规避自然风险

房地产投资者可以通过对投资实物进行房地产保险，将地震、火灾等不可抗拒力带来的自然风险转移给保险公司, 降低自身损失，从而为房地产投资者规避自然风险。

总之，现阶段房地产投资者应理性对待风险，充分考虑自有资金情况，及时注意使用多种投资方式，提高风险预判能力和风险承受能力，分散风险，减少损失，达到投资利润最大化的目标。

参考文献：

［1］刘秋雁.房地产投资分析［M］.东北财经大学出版社，2007-09.

篇(3)

【关键词】房地产；投资；风险

1 引言

房地产业对国民经济有重要的拉动作用，而且它也一直被认为是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而且受各个方面的影响很大，尤其在我国当前经济转轨时期，风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险以及风险规避措施有着重大的现实意义。

2 风险和房地产投资风险概论

风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产投资风险的研究。

房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。由于房地产的寿命周期持续时间比较长，资金需要比较大、受外界因素影响比较多而且比较大，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临各种各样的风险[1]。

3 房地产投资过程风险分析

房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

3.1 投资决策阶段的风险

在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段， 决策的正确与否关系到这个开发项目的成败， 因为任何一个开发项目都有其差异性，所做计划工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投资决策阶段的风险可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面进行分析。

3.1.1 政策风险

产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。

金融政策风险。由于房地产投资金额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。其中，金融政策风险中的利率风险对房地产投资的影响尤为重大。利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。该风险存在于房地产投资的全过程。由于房地产企业负债规模较大，当利率上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。

土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。

税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险[2]。

城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。

3.1.2 经济风险

市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。

通货风险。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。

3.1.3 区域社会环境风险

房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域社会环境风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。

3.1.4 开发时机选择风险

由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损[3]。

3.2 土地获取阶段的风险

土地获取是进行房地产投资前期阶段中除投资决策以外最为重要的一个环节。在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。

3.3 项目建设阶段的风险

3.3.1 工期拖延风险

工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失[4]；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。

3.3.2 项目质量风险

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。

3.3.3 开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。

3.4 经营管理阶段的风险

3.4.1 营销策划风险

在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险[5]。

3.4.2 物业管理风险

房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理[6]。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。

4 房地产风险防范建议

4.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策

由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

4.2 在投资决策时考虑银行贷款利率提高的可能

银行贷款利率的提高，是发生频率相当高的事情。特别是近两年，银行几次加息，且间隔时间非常短。为了降低由此带来的风险，一是在签订银行贷款合同时，尽量选择固定利率；二是在评价投资方案时，预先就对银行贷款利率的提高做出防范。三是在进行投资方案的评价时，对银行贷款利率并进行灵敏度分析，充分考虑贷款利率可能带来的风险。

4.3 采取有效措施转移风险

首先，投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如，可通过房地产开发建设合同转移风险。在责任问题中，合同双方可以充分利用它，巧妙地转移风险损失责任。如一般房地产建设工程工期较长，施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明，若承建方造成工期延误及其他损失时，责任和费用由承建方承担。

其次，可以通过保险进行转移，即参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。不过，不是所有的风险都是可通过保险来转移的[7]。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移，部分性地受到限定。

4.4 运用投资组合巧妙减小风险

不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。

4.5 健全监管机制，加强工程建设管理

工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险[8]。

4.6 风险自留

风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时，房地产开发商采取较现实的态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段，其实质是在风险发生并造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失，即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。

4.7 创新营销方法来控制风险

目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产[9]。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。

5 结语

随着市场经济的发展，企业经营环境日趋复杂，经营风险也大为增加。企业、行业之间的竞争日益加剧，如何防范风险、加强风险管理，已成为企业经营者面临的重要问题。特别在当前后危机时代，房地产企业进入新一轮洗牌，如何加强风险控制，寻求在微利时代下的盈利之道、生存之道，显得尤为重要。本文在此对房地产投资过程中可能产生的风险以及如何防范风险进行粗浅探讨，希望能对房地产投资有所借鉴。

参考文献：

[1]张建旭.房地产投资风险分析与防范研究[J]. 经营与管理，2008，（1）

[2]方圆，高莹莹.浅议房地产开发投资风险与应对措施[J].华商. 2007，（22）

[3]朱泽标.中小房地产公司开发全程面临的主要风险与管理[J].科技创新导报. 2008，（21）

[4]褚惠玲.房地产开发企业风险分析与防范[J]. 现代经济信息. 2009，（15）

[5]万俊.房地产租售与物业管理阶段风险分析[J].建筑管理现代化，2000，（3）

[6]刘加刚.售后回租投资型物业的优劣势分析[J].房地产市场，2004，（3）

[7]曲波.中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融，2003，（2）

[8]奇光.对当前房地产市场的基本判断和政策建议[J].中国房地产金融，2003，（3）

[9]邵谦谦，王洪.日本房地产泡沫的成因分析继对我国的经验借鉴[J].中国房地产金融，2003，（5）

篇(4)

关键词：房地产投资风险管控策略

一、房地产投资风险概念及种类

1.房地产投资风险的含义。

房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大；变动程度越小，风险越小。从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，房地产经营者就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

2.房地产投资的特点及风险种类。

（1）房产投资的特点。同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：一是房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性，这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。二是高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，需要大量资金，这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。三是回收期长和长周期性，整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程，对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。四是房地产投资具有高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。（2）房地产投资的风险。在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：一是市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足，其中销售风险是市场竞争的主要风险。二是购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。三是流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，也就是房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。四是利率风险，是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：其一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。其二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。五是经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性，产生经营性风险主要有3种情况：（1）由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误。（2）由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败。（3）因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。六是财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：其一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。其二是投资者运用财务杆杠，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。

二、房地产投资风险产生的原因

1.房地产投资所掌握信息不全、不准，投资决策草率。

所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

2.房地产投资的宏观形势出现不利变化，引发多种风险。

这在经济生活中也经常遇到，表现为：一是严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是货币发行政策和银行信贷政策。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。银行等金融机构对房地产业的支持重点转移，不利于新开发的房地产项目。总的来说，房地产发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差；有的房地产开发商过分相信自己的判断，而实际上判断出错了或反了，产生重大的损失；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系发生变化，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的房地产发展商过分相信自身能力，而经营实力不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩等等都是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

三、房地产投资风险管控的策略

房地产投资风险的规避与控制要针对不同类型的风险，采取不同的措施和方法，以规避房地产投资风险，将房地产投资过程中的风险降到最低的程度，达到保障投资收益。

1.树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对。

树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究，还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在国内的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规不断推出，各种新的房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。

2.充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验。

房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产开发商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将会进入房地产市场的迷失期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场变动要有充分的预测。

3.合理分配资金，减少金融风险。

（1）投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，国内的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。（3）保险策略。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。

4.准确把握房地产周期波动，合理选择入市时机。

房地产周期性波动时市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰和衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着差异。根据房地产周期的特点和房地产开发的实质性特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。选择这个时间优点在于，一是复苏前期正是萧条走向复苏的时期，利率较低，较容易筹集到资金。二是房地产的预售期、竣工实售期正是从复苏走向高峰时，房地产售价较高，投资者承担的风险小。不同地区的投资者针对不同时期的房地产周期应灵活掌握，在不完全市场条件下，投资者选择最佳投资时机必须首先弄清楚宏观经济周期变化，以认识房地产周期各阶段的划分及特点，充分了解国家对房地产的政策并预测政策的变化，然后认真分析房地产需求类型和需求量并预测其变化趋势。总之，房地产投资是一项高风险和高收益并存的投资活动，投资者只有了解这场游戏的生存法则，并且能够审时度势，合理制定生存策略，这样才能在这场冒险游戏中生存下来并获得宝藏，取得良好收益。

参考文献：

[1]万俊，邓蓉晖.房地产投资决策风险分析[J].建筑管理现代化，2000(6)

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【关键词】房地产投资 房地产投资风险 经营风险

房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险。房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。

一、房地产投资常见风险

房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。

1.投资支出风险

房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。

2.金融风险

主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。

3.购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

4.市场风险

市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。

5.政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。

6.法律风险

法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。

二、房地产投资风险的预防策略

房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

策略一：关注政策变动，认准投资方向

任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析

随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。

策略三：采用投资分散组合策略

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【关键字】房地产投资信托 风险控制 措施

自2003年6月央行121号文件以控制房地产银行信贷以来，我国房地产投资信托得到了快速发展，对拓宽房地产融资渠道、完善房地产金融体系起到了积极的作用。但在发展房地产投资信托的过程中，由于我国房地产市场和资本市场本身的不完善，以及缺乏相关法律法规的支持等原因，存在着一系列的风险。2005年9月，银监会在《加强信托投资公司部分风险提示的通知》（212号文件）中指出，在到期未能按时清算的信托计划中，房地产信托项目占61%，并在该文件中提高了房地产信托发行门槛以控制风险。据用益信托工作的统计显示，房地产投资信托在2005年高速增长之后开始放缓，其产品的发行数量由2005年的115个减为2006年的102个，而2007年仅为54个。因此，我国在大力发展房地产投资信托的同时，也必须分析各种潜在的风险，采取相应的控制措施。

一、我国房地产投资信托的风险分析

房地产投资信托作为一种专项投资于房地产行业的信托产品在我国刚刚起步，既受到房地产业、信托业和金融市场等多重风险带来的不确定性因素的影响，也面临着产品运作过程中的诸多隐患。一般情况下，可以将房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险：市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或信托公司内部的经营管理等造成的风险。

1、市场风险

（1）国家宏观政策风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，尤其房地产业是资金密集型产业，与金融业关系也非常紧密，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地使用、出让的政策，对环境保护的政策，对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等，都会给房地产投资者带来风险。在我国现阶段，房地产市场和资本市场都还很不完善，政府的监管也缺乏足够的经验，经常会针对发展过程中出现的问题而制定一系列相应的政策和法律法规。例如在2007年政府接连出台了一系列方针政策，包括提高第二套住房贷款首付比例、连续五次提高存贷款利率、加强对房地产开发企业土地增值税清算、增加二手房个人所得税、严厉查处限制土地、90/70方针等等，对房地产和金融市场都产生了一定的波动，也给处于发展初期的房地产信托带来了巨大的风险。如果投资者投资项目选择不当，必然会遭受损失。

（2）房地产行业风险。除了国家政策的宏观调控，房地产行业还面临着市场及自身周期波动带来的风险。城市居民年均收入水平、人口数量及结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对城市或地区的城市建设、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会影响到房产价格和租金收益。如果遇到房地产市场的不利情况，会使信托计划的预期收益降低甚至出现损失。

房地产业的周期波动也可能给投资者带来风险。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。最后，由于房产本身既是耐用消费品又是投资品，在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险，产生房地产泡沫。

（3）利率风险。利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。房地产投资所需资金量大，利率的升高会对房地产投资信托产生两方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，尤其是中长期信托项目，甚至可能出现负的净现值；二是会抑制对房地产的购买需求，从而导致房地产价格下降。

2、非市场风险

（1）信息不对称导致的风险。房地产投资信托中存在的信息不对称主要来源于两个方面：房地产开发商及信托投资公司。在我国目前监管制度还不健全的情况下，房地产开发企业为获得房地产投资信托公司的青睐，往往会利用财务手段制造虚假报表。此外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发和“拆东墙补西墙”已是众所周知的秘密，这种短期盈利模式也使得中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。一旦房地产开发企业“资金链”断裂，就会造成项目停工，信托资金必然会遭受到毁灭性损失。

投资信托公司同样也存有信息“失真”风险。例如，有些投资信托公司只宣传了“预期收益率”，却没有讲清楚风险投资带来的“实际收益率”。由于房地产信托不作保底承诺，“预期收益”是不受法律保护的，这意味着一旦项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。此外，房地产投资信托在本质上是一种委托关系，由于其在我国刚刚起步，尚未形成完善的运作机制，也未形成对受托人的有效约束和激励机制，可能会发生受托人道德风险，即信托公司借项目之名挪用资金或投资于与自己相关联的房地产企业等，这些都可能影响项目的进展和信托收益，导致委托人利益受损。

（2）运营风险。运营风险产生于适应竞争环境的管理能力和创新能力以及业务经营的效率。它主要是由于信托公司对信托资金的运作管理不善而造成收益损失的风险，主要包括项目的选择和评估失误、违规经营、投资者不能胜任经营管理工作、运作模式和产品结构单一等。

投资者如果想在规避风险的前提下提高投资收益率，则必须要对拟贷款企业或投资的房地产项目本身能否产生预期效益进行分析与评判。当投资项目或贷款对象确定后，要对投资（贷款）对象使用的信托资金的安全性、效益性情况进行监督，如果信托公司决策失误，或对信托资产的管理执行不到位，甚至发生挪用资金等道德风险，都势必会造成投资者的损失。

在房地产投资信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的，而中国的房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司又缺乏经营管理房地产投资信托的经验，在我国既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，这使得信托财产的管理风险加大。

我国的房地产投资信托运作模式和产品结构单一也会带来运营风险。目前我国多数房地产投资信托资金都是直接贷款给房地产开发商，绝大部分信托计划只是针对特定的一个项目募集资金，单笔规模多在2亿元以下，运作模式较为单一。据用益信托工作室统计，在2005年发行的115个房地产信托项目中贷款类73个，发行规模为总发行规模的65%，而在2006年发行的102个房地产信托项目中，贷款类占到58个，发行规模达到总发行规模的70%。这意味着一旦投资的房地产项目出现问题，投资者将面临着损失的风险。

（3）信托资产流动性风险。房地产投资信托的信托财产多以土地、房屋、房地产企业股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。按照《资金信托管理暂行办法》，一旦投资人（委托方）与信托公司（受托方）签订了《资金信托合同》，投资人不得违反《合同法》的有关规定随意解除已签订的合同，而国内目前也没有明确资金信托业务可在证券二级市场进行交易。另一方面，房地产作为不动产属于非货币性资产，销售过程复杂，很难短时期内将房产兑换成现金。因此，如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

二、我国房地产投资信托的风险控制

通过上面的分析可以看出，我国房地产投资信托风险的产生既有政策法规、房地产及金融行业方面的宏观原因，也有自身业务经营、风险控制、人员素质等微观方面的原因。因此，本文从宏观和微观两个层面来分析我国房地产投资信托的风险控制措施。

1、房地产投资信托风险控制的宏观措施

（1）建立我国房地产投资信托的法律法规体系。房地产投资信托业务涉及很复杂的权利义务关系，而且这种权利关系需要专门的法律予以调整确认。建立成套的法律法规体系，可以有效地防范房地产投资信托带来的风险，为控制风险提供法制基础。海外的立法和实践能给中国很多的借鉴，美国等国家己经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区，韩国1998年7月通过了《资产证券化法案》。中国台湾地区也于2004年出台了《金融资产证券化条例》。亚洲国家这一系列立法变革，无疑能给中国房地产投资信托的顺利开展提供有益的参考。我国可以借鉴美国等经济发达国家的做法，建立对房地产投资信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。另一方面相应配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商升记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时还要针对我国房地产信托业务发展，设定相关的约束机制，确认有效房产所有权，建立银行托管制度，保护投资者的合法利益。

（2）加强对信托业务的严格监管。为了真正有效地防范和控制房地产投资信托业务风险，必须建立对信托业务的监管机制，并建立起科学的监管模式。首先要制定有关监管的法律法规，使监管部门对房地产投资信托机构各项业务的监管具有相应的法律依据，如对投资信托公司直接参股股东的企业进行资格审查，投资信托公司内部要有独立管理机构，项目资金要严格分账管理、独立运营等。其次，要尽力构造相关业务监管的统一框架，实现监管模式的统一化和集中化，这样可以减少监管部门之间的摩擦，有利于实现监管对象、监管方法、监管目标的统一，从而有利于提高监管的效率，而且可以为房地产投资信托业务经营主体创造一个公平合理的竞争环境。再次，根据目前我国房地产投资信托的发展情况，为了最大限度地防范和控制信托业务风险，应强化中央银行对信托业的监管职能。中央银行应从机构管理、资信管理、资本金管理、高级管理人员管理、财务管理、资产负债比例管理等方面着手，逐步构建一套针对信托投资公司的监管系统。

（3）强制信息披露制度。我国房地产投资信托的健康发展，必然依赖于信托市场对投资者利益的切实保护和投资者对市场的信心。政府必须实行强制信息披露制度，约束房地产开发企业行为，并将所有相关信息公之于众，以免投资者因信息不对称遭受损失。银监会已于2004年出台了《信托投资公司信息披露管理暂行办法》，确定了30家信托公司首批公布年报，并要求3年内所有信托公司实施年报披露制度，应以此为契机，督促信托公司加强房地产投资业务数据的统计和披露工作。另一方面，房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、则务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。

2、房地产投资信托风险控制的微观措施

（1）信托公司提高自身风险管理水平。信托公司应提高自身风险管理水平，降低管理风险。一是要做好投资项目的风险分析和对房地产企业的贷款资格审查。由于房地产各个项目的特点和经营方式不同，这些不同又影响着投资项目的风险大小，因此投资项目风险分析的关键是要做好项目评估和可行性研究，同时还应加强对贷款人信用等级、财务状况、偿还能力的审查和评判，从源头上控制信托财产风险。二是要为信托资金的安全保障引入担保措施，以分散风险，并保证担保机构的资质。三是要对合同执行情况，房地产开发商的财务情况，以及项目的进展情况进行跟踪了解，当发现资金违规使用或项目出现风险时，要及时采取补救措施，如按合同约定向担保人追索或及时处置抵押物，尽量将信托财产的损失降到最低限度。信托公司应通过加强对信托财产的日常管理，提高信托财产的安全性与效益性，降低投资人的风险和损失。

（2）引入第三方评价机构或仲裁机构。目前，大多数投资信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足，风险控制能力较差。因此，引进或建立专业的房地产经营管理机构或中介机构，让他们提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，可预见并有效控制房地产金融风险。房地产信托可将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险。同时，各专业机构也以自身信誊为信托计划提供了无形担保，具有信用增强作用。出现相关的法律问题时，信托公司如果以单方决定，或者以主观意志为转移地判断，变现价值与市场价值是公允的、通过主张抵押权或质押权实现信托受益时而支付的成本是合理的等行为，往往不能得到投资者的真正认同。因此，引入专业会计事务所运用多种评估方法对信托财产进行评估，并引入专业律师事务所对评估材料的正确性和合法性给出法律意见，能有效地解决很多法律问题，更有效地控制房地产投资信托的风险。

（3）不断进行产品创新。信托公司要不断进行创新，不仅要在房地产投资信托的投资组合、期限、规模等方面进行优化改进，还应进行产品的创新。121号文件之后，房地产信托进行了一些创新，出现了股权信托模式和财产信托模式，但仍以贷款给房地产项目为主，这种方式不仅规模有限还面临巨大的信用风险。目前，房地产投资信托基金（REITs）模式越来越成为房地产投资信托的新方向，其核心特征是以出租型物业的租金收入为基础向股东分红派息，而我国的商业房地产自2005年以来快速发展，存在大量在优质的可供持有和运营的物业。由于REITs可以公开发售上市，并且需要定期向投资人分配信托利益，因此可以很好的降低房地产信托的流动性风险。

（4）加强人才的培养和储备。信托公司应重视对专业人才的培养，在房地产投资信托的运作过程中以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则，培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才。但从本质上讲，房地产投资信托运作更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术，其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以必须加强培养一批具有战略投资眼光、精投资银行业务、懂财务通法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。按照通行的定律，公司的核心业务80%的利润实际上是由20%的高管或专业人员承担和完成的，能否建立一支经过专门训练，具备良好的心理素质、完美的人格品质、灵敏的市场嗅觉和综合的业务能力的管理队伍，将是房地产投资信托兴衰的关键所在。

【参考文献】

[1] 刘玲玲：我国房地产投资信托的发展对策[J].中国房地产，2007（1）.

[2] 楼当：信息不对称所致的中国房地产信托风险与防范[J].上海房地，2006（9）.

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房地产；投资基金；SWOT法

1引言

房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。

2当前房地产金融的风险

由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。

第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快轻易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。

第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

第五，土地开发贷款有较大信用风险。

第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着假如贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

3房地产投资基金分析

房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营治理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。

3.1房地产投资基金的优势分析(S)

（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。

（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。

（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。

（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

3.2房地产投资基金的劣势(W)

（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。

（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又把握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金治理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

3.3房地产投资基金的机会(O)

(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。

(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。

(3)需求分析。目前我

国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。

3.4房地产投资基金的风险分析(T)

（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。假如房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营治理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。

（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满足的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务治理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。

（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中心政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。

4发展房地产投资信托基金的政策建议

1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。

2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项治理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

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