房地产经纪法规精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产经纪法规范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

    一、各市、县建委、房地产管理局要向社会广泛宣传《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》，《广东省房地产开发经营条例》、《广东省商品房预售管理条例》和《广东省房地产经纪管理暂行办法》等法律、法规及有关规定，凡从事房地产经纪业务的机构，必须经县以上房地产管理部门批准，向工商行政管理部门申领营业执照后，方可开业。

    二、各市、县建委或房地产管理局在今年底前，要会同工商行政管理部门，对本地区从事房地产经纪业务的机构进行一次清理，对未经主管部门批准并领取营业执照从事房地产经纪业务的，一律予以取缔。对具备规定的条件，在开展房地产经纪业务中不发生损害当事人合法权益，信誉好的，经清理后发给省建委统一印制的《广东省房地产经纪机构资格证书》。各市清理结束后将予以保留的房地产经纪机构，按省建委《关于审批设立房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的若干意见》（粤建房字〔1998〕078号）表三要求填写送省建委房地产业处备案。

    今后，房地产经纪机构应在代售、代租房屋地点悬挂资格证书。

    三、对清理后予以保留和今后新批准设立的房地产经纪机构，按其注册资金、经纪人数量、从业年限、经营业绩以及社会信誉等条件评定等级。房地产经纪机构分为一、二、三三个等级。具体条件如下：

    （一）一级

    （1）注册资金100万元以上（含100万元）；

    （2）有15名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；

    （3）从事房地产经纪业务连续四年以上；

    （4）近三年成交房屋面积100万平方米以上；

    （5）近三年没有发现有损害当事人合法权益的行为；

    （6）以房地产经纪为主营业务。

    （二）二级

    （1）注册资金50万元以上（含50万元）；

    （2）有10名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；

    （3）从事房地产经纪业务连续三年以上；

    （4）近三年成交房屋面积50万平方米以上；

    （5）近三年没有发现有损害当事人合法权益的行为；

    （6）以房地产经纪为主营业务。

    （三）三级

    （1）注册资金30万元以上（含30万元）；

    （2）有6名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；

    （3）从事房地产经纪业务一年以上；

    （4）从业以来没有发生损害当事人合法权益的行为。

    四、新申请房地产经纪资格，应具有10万元以上注册资金和有3名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员，并暂不定级。开展业务一年后具备条件的可申请晋升资格等级。

    五、从事房地产经纪服务的人员，由省建委或市、县房地产管理部门根据当地房地产市场需求情况组织培训考试，考试合格的发给《房地产经纪人资格证》，实行持证上岗制度。

    六、房地产经纪机构按其资格等级允许的项目范围如下：

    一级经纪机构可允许各类商品房或其它房屋项目；

    二级经纪机构允许建筑面积15万平方米以下的商品房或其它房屋项目；

    三级经纪机构允许建筑面积8万平方米以下的商品房或其它房屋项目；

    不定级的经纪机构允许建筑面积5万平方米以下的商品房或其它房屋项目。

篇(2)

关键字：房地产经纪 监管 从业人员

房地产经纪业是我国房地产行业的一项重要内容，其是否健康有序的发展直接关乎我国房地产行业的发展。针对目前我国房地产经纪业出现的问题，笔者从以下六个方面提出监管建议：

一、完善和建立我国关于房地产经纪的法律监督体系

从我国目前关于房地产经纪的法律监督体系来看，存在的一个突出的问题是监管混乱。由于我国关于房地产经纪的条款多由行政法规、部门规章甚至于地方性法规等等级较低的层级制定，各部门、机构间的具体规定由于地域、人员的差异存在冲突矛盾的现象突出。此外，各部门制定的关于房地产经纪监管的很多规定与我国的《行政许可法》、《房地产管理法》相关规定存在冲突，使下位法不符合上位法，违背了法理学中关于法律位阶的原则。

完善、统一的法律法规的缺失，是很多房地产经纪行为失范的重要原因，要加强对房地产经纪的监管首先要建立房地产经纪的法律监督体系。在实际操作中，我们首先要将各部门、各地方有关于房地产经纪的法律规范进行整理归纳，将相关的规范以法律、法规的形式统一予以规定。提高房地产经纪监管法律制度的法律位阶层次，使之符合法理学中关于位阶层次的要求，取消或废除不符合相关法律规定要求的规范，避免上、下位法之间的冲突。

二、政府监管主体职权的合理配置

从我国房地产经纪监管的是实际操作中看，政府作为监管主体的职权划分存在交叉或空缺的情况。我国目前房地产经纪的监管主体的职权没有做出明确的分配，时常会存在两个机关共同享有监管权或同时不能确定监管权的的情形，在这种情况下极容易发生重复监管或者互相推诿的现象，这使得监管效率变低，不利于房地产经纪市场的发展。

其次，我国对于房地产经纪监管主体的再监管缺乏明确的规定。导致监管失灵主要包括监管主体信息与市场实际不对称、监管主体自身的价值取向及监管效率低下等原因，为避免监管失灵，实行对监管主体的再监管显得尤为必要。对政府监管主体的再监管应当从以下三个方面进行：首先，从政府内部来看，运用分权制衡的方法，将监管权力分散给多个部门，同时授权相关部门对监管部门的行为进行监督。其次，从政府外部来看，积极发展行业协会、市场组织等多个监管模式，避免政府"一家独大"。最后，坚持信息公开制度。政府监管部门应将监管的对象、监管的措施及监管的结果等方式向社会公开，接受社会和群众监督。

三、发挥行业协会自律监管作用

我国目前已经成立了多个房地产经纪行业协会。2004年成立的"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，是一个全国性的房地产经纪行业协会。此外，北京、上海、广州、深圳、成都等房地产经纪发达地区也都成立了本地方的房地产经纪协会。但是，这些协会大部分依附于当地政府，权力也由政府授权，而不是由由成员约定，这使得行业协会的自律监管作用大打折扣。因此，行业协会要在政府放权的前提下行业协会成员间要认识到自己的主人翁地位，自觉按照成员间的协议办事，提高行业的自律监管。

四、提高房地产经纪的准入制度

市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，是政府监管的第一环节。

市场准入制度规定市场交易主体进入市场必须具备一定的条件，遵守一定的程序。建立和完善房地产经纪机构建立制度和房地产经纪人资格取得制度是国家对房地产经纪业监管的第一环节，是保证我国房地产业健康有序发展的前提和保障。

建立专门的房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的前提。房地产经纪机构的设立除应当符合我国《公司法》、《合伙企业法》等基本法的规定以外，还要符合我国《城市房地产管理法》关于设立房地产经纪机构应当符合的实体条件，如有自己的名称和组织机构、有固定的服务场所、有必要的财产和经费、有足够数量的专业人员及法律、行政法规规定的其他条件。相关部门同时可以建立等级划分制度，将存在经营规模小、整体素质差、无证经营、私设分支机构的房地产经纪机构排除在外，提高行业的整体质量。

在房地产经纪人资格取得制度上，我国借鉴了欧美国家的做法。目前我国对经纪人资格取得主要依靠要求相关申请人员参加考试并考核，对合格者核发资格证书的资格准入监管制度。建立严格的准入制度，有利于在源头上把握从业资格者的素质，提高行业的整体服务水平。

从目前来看，我国尚未建立房地产经纪从业人员禁入制度，只对准入制度进行了严格监管，缺乏从业后的约束机制。因此我们要按照《行政许可法》及相关法律法规的规定，仿效其它资格取得制度，建立一套从取得到退出的完善的监管机制。完善的激励机制和惩罚措施有利于培养一批专业知识扎实、具备良好职业道德房地产经纪从业人员，有利于维护房地产市场的平稳发展。

五、加大信息披露制度与告知制度的行业监管

在现实交易中，房地产经纪机构主要通过挂牌公示的方式来履行其信息披露制度与告知制度的义务。监管主体要按照其行业自身运作模式及特点进行监管，主要包括以下几个方面：一、首先应当确认从业机构和从业人员是否按照《房地产经纪执业规则》合法取得相关的职业资格；二、从业机构和从业人员与委托人签订委托合同后，是否如实、准确的了房源、客源信息，是否存在虚假、欺瞒现象；三、经纪机构和从业人员作为交易双方的中介，是否有主动或帮助欺瞒交易相对方现象的发生；四、经纪机构和从业人员是否有利用便利，低价买入高价卖出，牟取非法利益的现象；五、是否有利用哄抬价格或内部认购等营销手段，造成交易双方误解市场的现象；六、是否有泄漏或出卖其利用中介身份获取的商业机密或者其他方式获取的交易相对方的秘密，牟取不益的现象。监管机构应当对其管辖范围内的经纪机构和经纪人员进行全方位的监管，建立激励机制和惩罚措施，对违反法律法规规定的进行惩罚。

借鉴国外经验，建立营业保证金制度。当发生经纪机构和从业人员存在欺瞒、欺诈消费者，损害消费者合法权益现象出现时，营业保证金可以作为一种救济手段，保护消费者合法权益。

六、加大对行业交易资金和交易佣金的监管

我国监管部门已经注意到了中介机构交易资金混乱的问题。2006年的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中就要求中介机构通过专业账户进行交易结算。但是从目前来看还存在很多中介机构仍然利用买卖双方的交易时间差，采用"拆东墙，补西墙"非法对资金进行挪用。究其原因主要是因为专业账户流转手续费较高，监管不到位造成的。要解决这一问题，应当要从一下三个方面解决：（1）政府强制要求建立专业账户，要求经纪机构交易资金必须从专业账户划转。同时降低流转手续费和流转程序，降低流转成本；（2）政府应当联合银行对专业账户进行监管，建立专业具体的监管措施，严防监管漏洞；（3）加强专业账户的宣传力度。

我国对房地产经纪佣金的监管部门是价格主管部门，主要通过确立收费标准、收费条件来进行监管。从我国目前的监管现状来看，监管的方针政策和收费标准核定等主要由国务院价格部门制定，而收费的具体标准一般则由省级政府或者省级价格主管部门执行。针对目前房地产经纪市场存在的收费混乱、收费与服务不对称的现象，笔者认为对于房地产经纪业可以实行政府指导价，而指导价的形成应当是政府与经纪机构协商确认的价格，此指导价可以有上下浮动的自由空间便于经纪机构与委托人自由协商服务水平与确认收费的具体价格。经纪机构应当明码标价，拒绝价格欺诈，接受委托人和社会的监督。

参考文献：

【1】周楠生：《试论我国房地产经纪的法律调整》，载《广东社会科学》，1996年第5期。

【2】参见吴弘、胡伟著：《市场监管法论--市场监管法的基础理论与基本制度》，北京大学出版社2006年1月版。

【3】中国房地产经纪人网，http：//.cn/cirea/cirea_web/academy.aspx

篇(3)

【关键词】房地产经纪人 房地产经济 作用

前言：在现阶段，社会是一个住房供需紧张的时代，随之发展而来的房地产经济更是在壮大，由于房地产要在建筑商和住户之间建立买卖联系，房地产经纪人这一行业也就就此诞生。在我国，这样的房地产中介才渐渐发展而来，不算是很成熟，发展中遇到了很多的问题亟待解决，但是房地产经纪人在房地产经济工作中的作用又很大。

1.简述房地产经纪人这一行业

1.1房地产经纪人的概念

房地产经纪人是指在房地产市场中专门提供房地产信息！技术和政策法规咨询服务，从事房地产策划！评估和业务，为房地产交易双方牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续，从而收取佣金的自然人和法人。

1.2房地产经纪人的特性

房地产经纪人在工作中有一特性，有别于其他，这一特殊点，我们称其为“一手托两家”。既：房地产经纪人不同于一般的销售人员，他不隶属于某一特定公司，由于信息的相对公开，往往多家公司都掌握同一信息，这就导致了作为一名房地产经纪人，不仅在与其他公司的房地产经纪人竞争，甚至也在与自己公司内部的同事竞争，不仅在竞争买房客户，也在竞争卖房业主即房屋这一特定商品的拥有者。同时，房地产经纪人交易的目的只在提供服务，搜集信息进行匹配，最终促成双方交易，直接实现了房产买卖或租赁双方的利益，间接实现了房地产公司！经纪人的利益。

2.房地产经纪人发展背景

随着我国房地产市场的迅猛发展，二手房交易逐日火热，部分城市的二手房交易甚至超过了新建商品房 与二手房交易息息相关的房地产经纪人队伍也在不断壮大，房地产经纪业迅猛发展，成为一种不可避免的趋势，并且其市场主导能力和市场空间将日趋庞大，已成为房地产市场中不可或缺的重要部分。再加上房地产交易中产权复杂信息严重不对称交易双方难以相互信任等因素的影响，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。在2008年下半年受全球金融危机的影响，房地产市场不景气，很多中小房地产经纪公司不堪压力纷纷倒塌，还出现房地产经纪公司携款潜逃等恶劣现象，房地产经纪业面临着空前的信誉危机，很多问题亟待解决。

3.房地产经纪人发展现状分析

3.1发展机遇

随着房地产市场的扩张和房地产经纪行业的发展出现了一种新的执业模式――房地产经纪人，这一行业随着经济全球化的发展在壮大其队伍，再加上人们对于这一行业人员的大量需求，给予了房地产经济人很大的发展前景，遇到了前所未有的发展契机。再加上房地产经纪人的产生是房地产经纪市场发展的必然趋势，也是社会化专业分工的必然结果，这一行业顺应历史与社会的发展而诞生，势必会迅速发展。

3.2发展瓶颈

随着我国房地产市场的逐步规范，经纪业的进一步发展，我国的房地产独立经纪人也逐渐浮出水面 但是其总的发展依然缓慢 这说明我国房地产独立经纪人的发展面临着各种各样的问题。我们总体上可以分为三个方面：首先，先从政府层面来说，我国相关法律法规不完善，政府管理滞后。地产经纪业在我国是个新兴行业，国家还没有出整配套的法律法规，且政府对房地产经纪缺乏检查督查，这些问题都在严重阻碍着房地产经纪业的发展；其次从房地产经纪机构层面上来讲，内部管理缺乏约束，市场行为不规范。一方面是很多房地产经纪机构完全是游兵散勇 乌合之众，没有行业组织的监管。另一方面是一些房地产经纪机构盲目扩张，不注意品牌形象，粗放经营。最后从房地产经纪人层面来探讨，第一、房地产经纪人良荞不齐，无从业资质。第二、职业道德缺失，缺乏诚信。第三、缺乏自律，与竞争对手冲突较多。第四、服务质量偏低，技术含量不高。这些都导致房地产经纪人发展难以更进一步。

4.房地产经纪人的作用

房地产经纪人是市场经济的产物，他们有别于其他商家的生存方式，拥有很多的技能，比如：收集信息的技能、市场分析的技能、人际沟通的技能、供求搭配的技能、把握成交时机的技能等。他们运用这些技能来在房地产经济上发挥自身作用，给购房者、企业、整个房地产市场以及社会带来了很大的积极效应。以下，我们就从这几方面来论述其作用。

4.1从购房者角度分析房地产经纪人的作用

房地产经纪人社会关系多，市场信息灵，能够给购买地产的客户提供大量的信息，满足了客户对信息的需求，使客户更加准确地了解市场动态，客户在了解到明确的信息以后，就能够选择性地进行地产的挑选，可以从中选择出符合自身经济条件、住房要求和地理位置的房子。

4.2从企业角度分析房地产经纪人的作用

首先，房地产经纪人信息来源的多样性，使经纪人在解决商品供求矛盾上有其自身特殊的方法，这样就使得其办事效率极高，促进企业供求矛盾的解决，也就为企业打开了市场销路；其次，房地产经纪人能够帮助企业引进国外先进技术、资金和管理经验，扩大出口贸易；再有，房地产经纪人因为有着市场分析的作用，能够给企业提供良好的市场信息，使得企业能够投资在对的市场上，防止了企业投资资金的错误流失；最后，房地产经纪人能够为企业带来良好的经济效益，为企业赚取良好的知名度和美誉度，能够让购房者信赖企业，最终促进企业利益丰收。

4.3从整个房地产市场分析房地产经纪人的作用

第一、房地产经纪人加快了房地产市场信息与交流市场信息的传播，就必然会提高市场的整体运作效率：地产经纪人作为这个信息的收集者和传播者，使得那些分散的不为人们所知的信息传播向大众与市场，满足了各方对市场信息的要求，这样就能够有效地推动房地产市场信息的准确传播。第二、解决了房地产供与求之间的矛盾，使得房地产市场能够健康发展：由于房地产市场经济的快速发展是依赖于各种社会资源的合理配置的，而房地产经纪人恰好是这些社会资源的整合者，他们熟悉各专业市场的交易方式与特殊点，可以满足供需双方要求，因此能够使得房地产市场健康发展；第三、有效地促进了房地产市场的规范和繁荣：在房地产市场上，由于有了房地产经纪人的参与，促使其在房地产市场上发挥以上所提到的作用，就能够给房地产市场带来规范与繁荣的发展，房地产经纪人的作用是不容忽视的。

4.4从社会角度分析房地产经纪人的作用

对整个社会来说，房地产经纪人能够做到给人民、企业和市场带来极大的便利，也就是在给社会带来了很多的和谐因素，因而就能够促进社会文化体育事业的繁荣，培育文化市场，丰富人民的生活，给人们的生活提供住房保障，让人们安居乐业，使得社会更加和谐。

结语：尽管在本文中提到了房地产经纪人存在有很多的问题亟待解决，但是也从中了解到了房地产经纪人在各方面的有效作用，因此，在此基础上，我们要对房地产经纪人进行更为深刻的职业技能培训，以及各项职业道德中的规范，还要建立和健全整个有关房地产经纪人的法律体系，约束其发展。在我们做出这么多的努力下，房地产经纪人才会摒除掉很多的恶习，拥有更加专业的知识技能，在此基础上才会在经济日渐发达的今天占有一定的经济地位，给人民、给企业、给市场、给社会带来极大的好处。

参考文献

[1]袁韶华，谌侃，房地产经纪现状及对策分析，[j] .徐州建筑职业技术学院学报，2008（12）

篇(4)

房地产经纪合同

委托人(甲方)：__________________________

经纪人(乙方)：__________________________

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。

第一条　甲乙双方应提供下列相应证件：

甲方提供：1.“销售许可证”;2.权属证件;3.物业的具体情况;4.法定代表人身份证明;5.营业执照;6.个人身份证。

乙方提供：1.经纪机构“资质证书”;2.经纪人岗位“资格证”;3.经纪人身份证;4.营业执照。

第二条　甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共____项：

1.房地产经纪事项内容__________________

2.具体要求：__________________________

3.其他要求：__________________________

第三条　甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。

委托房地产转让，按成交价的_________%计算支付;

房地产租赁的，按年租金的_________%一次性计算支付;

房地产交换的，按房地产评估价值的_________%计算支付;

其他服务项目支付________________元。

服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，由甲、乙双方在合同补充条款中约定。

第四条　本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二条服务事项的，甲方不支付本合同第三条约定的各项服务费。乙方应将甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行服务项目，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额甲、乙双方在补充条款中另行约定。

本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费，乙方有权按双方约定服务费的标准，向甲方追索。

第五条　本合同履行期间，甲、乙任何一方需变更本合同的， 要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订变更协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第六条　本合同履行期间，乙方应定期将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项情况及时通告甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。

乙方将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项转委托其他房地产经纪人的，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。

第七条　甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，甲方有权按本合同第十三条约定，追偿因乙方过失造成的经济损失：

1.未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的;

2.未经甲方书面同意，转委托他人的;

3.违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的;

4._______________________________

第八条　甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十三条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：

1.要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实;

2.甲方利用乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同;

3.违反本合同第三条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的;

4.________________________________

第九条　甲、乙双方商定，乙方履行本合同第二条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至________年____月____日止。除甲乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。在本合同终止后的____日内，如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交，那么经纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。

第十条　本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件，均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。

第十一条　本合同及补充条款中未约定的事项，应遵循我国有关法律、法规和本市规定执行。

第十二条　本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证手续。

第十三条 甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的按本合同约定的下列方法之一，进行解决：

1.向________________仲裁委员会申请仲裁;

2.向人民法院提起诉讼。

第十四条　本合同壹式____份，甲、乙双方各执______份，具有同等法律效力。

甲方(签章)：____________________

营业执照号码：____________________

个人身份证号：____________________

法定代表人：______________________

住址/注册地址：__________________

邮政编码：________________________

联系电话：________________________

传真号码：________________________

委托人：______________________

房地产权证/商品房现(预)售许可证

证件编号：________________________

签约日期：________________________

乙方(签章)：____________________

营业执照号码：____________________

法定代表人：______________________

注册地址：________________________

邮政编码：________________________

联系电话：________________________

传真号码：________________________

承办经纪人员：____________________

篇(5)

关键词：房地产经纪业 房地产经纪市场 三维知识管理模式 知识

我国房地产经纪业市场特点

房地产具有价值量大、位置固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动中需要专门的知识和可靠的信息帮助，所以房地产经纪行业应运而生。我国房地产经纪业是伴随着房地产市场而产生发展起来的。随着我国房地产市场的发展，房地产经纪服务日益成为房地产交易活动中最活跃的环节，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，房地产经纪业的法律地位得以确认，房地产经纪业在促进我国房地产市场的快速健康发展中，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发展中起到不可替代的作用。

在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，一般都称为房地产经纪公司或房地产中介评估公司。完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而提供相关咨询服务。房地产经纪人在上述领域中的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪组织是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，必须独立、客观、公正的执业。

根据以上对房地产经纪业的概念和功能的规定，本文认为房地产经纪业主要包括：咨询（法律、科技、政策、项目、市场、经营、投资等）、房地产估价、房地产居间、房地产、房地产行纪、科学研究和综合技术服务等业务类型。

目前比较流行的知识密集型服务业的解释就是为知识的生产、储备、使用和扩散服务的行业。房地产经纪业作为知识密集型服务业(Knowledge intensive business service，简称KIBS)是一种经济活动，它致力于房地产交易相关知识的创造、积累和传播，是目前服务业中发展较为迅速的一部分。同时由于其具有的“知识性”，使得对创新的产生、发展和传播发挥着越来越重要的作用，对其影响途径、机制和效果的分析也正在成为创新领域研究的热点。

房地产经纪业具有一般知识密集型服务业的特点：首先，智力服务是房地产经纪业的主要形式。房地产经纪业主要是依靠自己的智力劳动向社会、个人或团体提供知识服务以及有关劳务服务，它常表现为一种建议、方法、技术方案以及对工作、决策和行动有用的知识、判断、计算机程序等。其次，知识是房地产经纪业的基础。知识是一种客观上已认识的事物、一种精神财富，是知识密集型服务业的基础。最后，人才是房地产经纪业的关键。房地产经纪业的人员应该由具有较高专业水平的管理、工程、经济等各类专业人员组成。

我国房地产经纪市场是一个正在发展中的、尚没有完全成熟、充满机会的市场。该市场作为一个新兴市场通常随着我国房地产政策或技术环境发生巨大变化而出现和发展，其主要特点包括：第一，房地产技术和需求的快速发展。房产市场地产市场不完全成熟，市场的边界不完全清晰。地区发展严重不平衡，调查发现，广州、上海的发展水平远远高于其他城市，表现为二手房交易中通过房地产中介完成交易的比例远远高于其他城市。房地产经纪服务企业表现出定位的差异性、扩张的多样性、信息的非公开性、收费的不一致性以及利润来源的非透明性等。第二，许多新竞争者进入市场，并且发展迅速，竞争者之间的模仿迅速。房地产经纪服务的从业人员素质参差不齐，无论是专业素质、还是道德修养都有较大的差距。有很大比例的从业人员不具备经纪人资格，大部分具备经纪人资格的从业人员的平均从业时间较短，经验相对缺乏。第三，信息不对称性明显。消费者（委托人）严重缺乏相关信息的获取渠道、对房地产市场的运行现状和规律缺乏了解、消费行为不够理性等。第四，政策性影响明显，相关的法律法规不够完善。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围早已超过现行相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，许多问题在合同法中找不到确切的解决依据。

由于以上特性的存在，房地产经纪行业中存在许多机会。企业会面临多种机会的选择，通过市场结构的分析，可以发现更好的市场位置，从而获得更好的绩效。同时，由于企业特性的不同，同样的机会对于不同企业来说，其价值也是不同的。所以企业面临的挑战就是在众多的机会之中，找到最适合自己的机会，这个机会不仅能够充分发挥企业的资源优势，同时，也能够使企业在市场中优于竞争对手。房地产经纪企业基于竞争力量分析的市场定位非常重要，同时如何结合自身条件评估这些机会，并快速有效地进入这些领域至关重要。在这个过程中，房地产经纪企业不断积累自身的优势资源、整合外部资源，是企业不断发展的关键。

综上所述，可以看出房地产经纪业是集知识、技术、资金、智力为一体的富有活力的新产业。随着科技发展和社会进步，经济增长的推动力从以资本、土地、劳动力为主逐渐转向以知识和智力服务为主。因而，着力发展房地产经纪业，将为国民经济结构注入诸多新的增长“模块”，且能以巨大、新颖和超强的承载能力，成为国民经济发展的“助推器”。同时，房地产经纪业还具有重新整合生产要素的能力，并具有明显的全球化倾向，从而使得资源配置的活动范围进一步扩大。在经济全球化的背景下，资源重新整合并发挥竞争的优势是经济发展的重要保证。因此房地产经纪业运用知识管理模式提升行业竞争力就显得异常紧迫。

基于动态学习能力的三维知识管理模式

本文认为我国房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行知识转化的管理活动，而在企业核心发展过程中，知识的创造及使用，是信息时代驱动财富的引擎，如何快速将知识转换为金钱是一项挑战。而当知识以具体、可销售的形式转换为企业获利价值时，即产生“知识报酬”（Thomas Housel and Arthur H.，2002）。因此，房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行房地产交易相关知识转化的管理活动。

一个良好的知识管理框架应该能将组织成员的知识由知识管理技术、团队协同合作一起创造完成。每一个服务组织需要多种不同的知识管理能力，能够有效的运用各种知识资产，Ander、Arvind 和Albert（2001）等三位学者认为推展组织的知识管理计划，应以建立基础建设（科技、结构及文化）与流程管理能力等方面的组织能力观点为重点。

房地产经纪企业需能将知识转化为价值，才能赋予知识管理的意义，而知识价值化要靠行动，有创新行动的组织才有旺盛的活动，所以知识管理应重视管理知识转换为价值的知识转换程序，除了能追踪知识变为价值的转换，同时能衡量对于获利的影响。

本文认为知识若要成功的移转与利用，则需要具备五个条件：对的知识经由对的管道传递到对的人手上；知识的接受者必须有意愿去接纳；知识的接受者必须有能力去吸收；知识的接受者必须有利用的动机，且能正确有效地将吸收到的知识利用出来付出行动；付出行动后的知识应能帮助组织实现价值。当实行一项策略之时，应避免造成创造性的混乱（creative chaos）。

当房地产经纪组织遭遇真正的危机时，例如因技术或市场需求的改变造成的急速业绩萎缩，创造性的混乱自然产生，引发新的问题，非现存知识可以解决，造成组织的高度紧张，使组织成员努力地创新的组织知识以解决问题（Nonaka， 1994）。

可以构造如图1所示的基于动态能力的价值创造三维模式图。本模式三个维度分别解释如下：

程序维（process dimension）。房地产经纪组织做事的方法：以客为尊的顾客满意的服务观念、以合作来提高竞争力、增加人员及信息的影响力。有三个角色：协调（coordination）/整合（integration）：虚拟接口－网际网路界面；学习（一种动态概念）：敏捷（agility）善用各种信息及蕴藏在人员身上的各种知识及技术；重组（transformation）：一种联盟动态性，紧密型（Tightly）的长期性连结或是松散型（Loosely）的短期性连结。

位置维（positions dimension）。房地产经纪组织架构（弹性）：调整组织以控制环境改变及不确定性。专注核心竞争力：此特定的资产较难以商业化，较难在市场上交易或传授，可形成竞争优势，如机会导向型：因市场机会而聚集形成的类型，能力导向型即大型房地产经纪连锁企业属于这种情况，供应链型即利用反应市场需求所呈现，拍卖市场型即依赖传统交易的企业关系。

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海口市房地产中介服务管理办法全文第一章 总 则

第一条 为了规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内从事房地产咨询、经纪中介服务活动，应当遵守本办法。房地产价格评估的中介服务活动，适用《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定》。

本办法所称的房地产中介服务，是指房地产咨询、经纪和价格评估等活动的总称。

本办法所称房地产咨询中介服务，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。

本办法所称房地产经纪中介服务，是指为委托人提供房地产居间、等服务的经营活动。

第三条 房地产中介服务活动应当遵循合法、自愿、公平、诚信的原则。

第四条 市房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理。

土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门，应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作。

第五条 房地产中介服务机构和人员可以依法组织行业协会，对房地产中介服务行业的经营服务进行自律监督;行业协会的业务活动接受房地产行政主管部门的指导。

第二章 中介服务机构和人员

第六条 从事房地产中介服务业务，应当设立具有独立法人资格的中介服务机构,取得企业法人营业执照。

第七条 设立房地产中介服务机构应当具备以下条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有不少于30平方米的固定服务场所;

(三)有法定数额的注册资金;

(四)从事房地产咨询业务的，应当有3名以上取得房地产咨询资格证并注册的人员;从事房地产经纪业务的，应当有3 名以上注册房地产经纪人，或者2名以上注册房地产经纪人和3名以上注册的房地产经纪人协理。

第八条 从事房地产中介服务的企业法人设立房地产中介服务分支机构的，其分支机构应当有不少于20平方米的固定服务场所，并有2名以上注册房地产经纪人，或者1名注册房地产经纪人和2名以上注册的房地产经纪人协理。

第九条 房地产中介服务机构及其分支机构应当自取得营业执照之日起30日内，持下列材料到市房产行政主管部门备案：

(一)房地产中介服务机构备案申请表;

(二)营业执照副本、机构章程和主要的内部管理制度;

(三)固定经营场所证明(房屋所有权证或房屋租赁备案证明原件);

(四)机构法定代表人、分支机构负责人的身份证明及任职文件;

(五)房地产中介服务人员的职业资格证、注册证、劳动合同等。

第十条 房地产中介服务机构终止或变更本办法第九条涉及的事项，应当自向原登记注册的工商行政管理部门办理注销或变更登记之日起20日内，向市房产行政主管部门备案。

第十一条 房地产中介服务机构根据本办法第九条、第十条申请备案，符合备案条件的，市房产行政主管部门应当在5个工作日内发给备案证明;对申请材料不齐全的，市房产行政主管部门应当场一次性告知申请人需要补正的全部内容。

第十二条 从事房地产中介服务的咨询人员、经纪人、经纪人协理，应当按照国家和本省有关规定，参加房地产中介服务职业资格考试合格，取得房地产中介服务职业资格证书。

第十三条 取得房地产咨询资格、房地产经纪人资格和房地产经纪人协理资格的人员执业，应当按照国家和本省、市的有关规定注册。

房地产中介服务人员从业资格注册期满的，持证者应当到注册管理机构办理延续注册手续。在注册有效期内变更执业机构的，应当在应聘时办理变更手续。

第十四条 禁止无职业资格证书或者有职业资格证书未注册的人员从事房地产中介咨询、经纪业务。

禁止房地产中介服务机构指派未取得房地产中介服务职业资格证书或者取得职业资格证书但未经注册的人员从事中介咨询、经纪业务。

第十五条 禁止伪造、涂改、转让、转借职业资格证书和注册证。

第三章 中介服务行为规范

第十六条 房地产中介服务机构应当在经营场所公示下列内容：

(一)营业执照、税务登记证;

(二)备案证明;

(三)房地产中介服务人员姓名、照片、注册证号;

(四)服务项目、内容、标准;

(五)收费项目、依据、标准、对象;

(六)信用档案查询方式;

(七)投诉方式和途径;

(八)行业组织推荐使用的房地产中介服务合同示范文本;

(九)法律、法规、规章规定的其他事项。

房地产中介服务机构销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置公示商品房销售委托书和符合销售商品房的有关证明文件。

第十七条 有下列情形之一的，房地产中介服务机构不得提供中介服务：

(一)无房屋所有权证及其他合法权属证明的，或者房屋权属证书与标的物不符的;

(二)司法机关、仲裁机构或者行政机关依法裁定、决定限制房屋转让、抵押、出租的;

(三)销售商品房未取得房屋预售许可证，或者不符合商品房销售其他条件的;

(四)违法建筑或者不符合房屋安全标准的;

(五)共有房产未经共有人书面同意或者代管房产无房屋所有权人书面授权的;

(六)租赁双方当事人无合法有效身份证明的;

(七)有关法律、法规禁止提供中介服务的其他情形。

第十八条 房地产中介服务机构提供房地产中介服务，应当与委托人签订房地产中介服务合同。承办该项业务的执业房地产咨询人员、经纪人或者经纪人协理应当在合同上签署姓名并注明其注册证编号。

房地产中介服务合同一般包括下列主要内容：

(一)当事人姓名或者名称和住所;

(二)项目名称、房地产权属、面积、使用年限、用途、使用限制;

(三)合同履行方式、期限;

(四)中介服务费数额和支付方式、时间;

(五)违约责任和纠纷解决方式;

(六)当事人约定的其他内容。

第十九条 委托人委托房地产中介服务机构转让房地产的，应当向房地产中介服务机构提供所委托转让房地产的所有权、建筑面积、抵押、使用现状等情况，并对所提供资料的真实性负责。房地产中介服务机构可以对所委托转让的房地产进行实地查看和依法查阅有关资料，委托人应当予以配合。

委托人签订合同后违约不转让房地产或者另行委托他人转让房地产的，应当依法承担违约责任。

第二十条 房地产中介服务机构与委托人签订合同后，方可对外相关信息。房地产中介服务机构不得虚假、未经核实的信息。

执业经纪人或经纪人协理凭中介服务机构介绍信、中介服务合同和本人身份证及执业注册证书可以到有关部门或机构查询受委托事项的相关信息，有关部门或机构应当予以配合并进行登记。

第二十一条 房地产中介服务机构接受存量房出售或出租委托的，应当通过海口市存量房管理系统如实房屋的下列信息：

(一)房屋的主要自然状况和相关权属状况;

(二)房地产交易条件;

(三)房地产中介服务机构名称、地址、联系方式和主办经纪人员;

(四)房地产中介服务机构的特殊说明事项和市房产行政主管部门要求的其它信息。

第二十二条 房地产中介服务机构应当在银行开设存量房交易结算资金专用账户。交易双方当事人约定选择通过专用帐户划转交易资金的，房地产中介服务机构应当保证专用帐户的资金支付条件和具体方式与存量房经纪合同一致。

房地产中介服务机构不得通过交易结算资金专用账户以外的其他银行账户代收代付存量房交易资金，不得挪用、占用或者拖延支付客户的房产交易资金。

第二十三条 房地产中介服务机构应当严格执行价格管理的法律、法规和规章，实行明码标价，不得违反规定设立收费项目、扩大收费范围和提高收费标准。

收取房地产中介服务费应当开具发票，依法纳税。

第二十四条 房地产中介服务机构开展业务应当设立业务台帐，做好业务记录。业务台帐和业务记录应当载明业务活动中的收入、支出等内容。

房地产中介服务机构应当于每年一月底向市房产行政主管部门报送上一年度业务统计报表。

第二十五条 房地产中介服务机构和人员在提供中介服务中不得有下列行为：

(一)超越核准的业务范围从事经营活动;

(二)索取合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;

(三)同时在两个以上房地产中介服务机构从业;

(四)以个人名义接受委托，收取费用;

(五)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;

(六)以不正当手段损害其他房地产中介服务机构或者中介服务人员的信誉和权益;

(七)未通知抵押权人，为抵押的房地产提供转让中介服务;

(八)采取胁迫、欺诈等手段促成交易;

(九)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

(十)隐瞒价格信息，从中赚取差价;

(十一)法律、法规禁止的其他行为。

第四章 中介服务监督管理

第二十六条 市房产行政主管部门应当建立房地产中介服务和交易网络信息管理系统，构建统一的网上信息、签约、交易过户、产权登记信息平台。

第二十七条 市房产行政主管部门应当建立和完善房地产中介服务机构和人员信用档案系统，实行网上公示，接受社会公众查询及监督。房地产中介服务机构和人员应当如实提供有关信息。

第二十八条 市房产行政主管部门应当对房地产中介服务机构和人员的经营服务行为进行监督检查，及时处理检查中发现的问题，公布检查和处理结果并录入信用档案。

市房产行政主管部门应当定期对房地产中介服务机构和人员的条件进行检查，并及时向社会公布检查合格的房地产中介服务机构和人员名单。

第二十九条 市房产行政主管部门应当完善投诉处理机制，设立投诉电话和投诉举报信箱。

市房产行政主管部门在接到举报、投诉后，应当在24小时内作出是否受理的决定;决定受理的，应当在30个工作日内作出处理决定，并书面答复投诉者。

第三十条 市房地产行业协会应当协助市房产行政主管部门制定房地产中介服务业的发展政策和管理措施，加强对中介服务人员的职业道德教育和业务培训，制定和推行房地产中介服务合同示范文本，指导和监督房地产中介服务机构和人员执行行业准则和职业道德规范。

第三十一条 市房产行政主管部门对中介服务机构及执业人员实施监管，不得妨碍其正常的经营活动，不得索取或者收受财物，不得谋取其他利益。

第五章 法律责任

第三十二条 房地产中介服务机构违反本办法，有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以罚款：

(一)取得营业执照后未按规定备案的，处1000元以上5000元以下罚款;发生变更事项未按规定办理变更备案的，处400元以上20xx元以下罚款;

(二)指派未取得房地产中介服务职业资格证书或者取得职业资格证书但未经注册的人员从事中介咨询、经纪业务的,处20xx元以上1万元以下罚款。

第三十三条 房地产中介服务人员违反本办法，有下列情形之一的，由市房产行政主管部门给予处罚：

(一)未取得房地产中介服务职业资格证书或者取得职业资格证书但未办理注册从事房地产中介咨询、经纪业务的，责令其停止非法咨询、经纪业务，没收违法所得，处20xx元以上1万元以下罚款;

(二)伪造、涂改、转让、转借职业资格证书、注册证的，处20xx元以上1万元以下罚款;情节严重的，提请注册机构注销注册证书。

第三十四条 房地产中介服务机构和人员违反本办法，有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，有违法所得的，没收违法所得，对房地产中介服务机构处以6000元以上3万元以下罚款，情节严重的，责令停业整顿;对房地产中介服务人员处以20xx元以上1万元以下的罚款，情节严重的，给予停止执业3个月以上1年以下的处罚，并可以依照有关规定提请注册机构注销注册证书;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违反本办法第十七条规定提供中介服务的;

(二)违反本办法第二十条第一款规定虚假信息的;

(三)违反本办法第二十二条第二款存量房交易资金管理规定的;

(四)违反本办法第二十五条第(二)项至第(十)项禁止性规定的。

第三十五条 房地产中介服务机构在提供中介服务中违反本办法，有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处以1000元以上3000元以下罚款：

(一)未按规定在经营场所公示有关事项的;

(二)未按规定向市房产行政主管部门报送业务统计报表的。

第三十六条 房地产中介服务人员因违法从业或者提供虚假信息等过错给当事人造成经济损失的，由其所在的中介服务机构承担赔偿责任;中介服务机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的中介服务人员追偿。

第三十七条 房地产中介服务机构及人员的违法行为涉及土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理规定的，由相关的行政主管部门依法处理。

第三十八条 市房产行政主管部门及其工作人员在房地产中介服务管理中，有下列行为之一，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违反本办法不按时发放备案证明的;

(二)违反本办法未公示房地产中介服务机构及人员信用档案的;

(三)对房地产中介机构及人员违法经营、损害当事人合法权益的行为不依法处罚的;

(四)违反本办法不履行检查、投诉处理等监管职责的;

(五)妨碍房地产中介机构及人员正常的经营活动，索取、收受财物或者谋取其他利益的;

(六)其他违反法律、法规的行为。

第六章 附 则

第三十九条 本办法具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。

第四十条 本办法自20xx年5月1日起施行。本办法施行前从事房地产中介服务的机构，未办理备案的，应当自本办法施行之日起60日内补办备案手续;不符合设立条件的，自本办法施行之日起12个月内，应当按照本办法调整规范;逾期仍不符合设立条件的，应当到工商行政管理部门办理变更或者注销登记。

房地产中介从业条件房地产中介服务人员，是指隶属于中介服务机构而从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格评估师(员)以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、职业资格认证和登记的管理办法。

(1)房地产咨询从业人员资质管理。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

(2)房地产价格评估从业人员资质管理。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

房地估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。

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[关键词] 经纪 房地产市场 商品 信息

一、我国房地产经纪行业的由来

我国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载；在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人,当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”,这一称谓一直沿用到清代;1840年之后，随着通商口岸的设立以及租界的设立,许多外商纷纷在中国投资房地产,在我国一些通商口岸城市，如上海,房地产经纪活动随之产生,在当时出现的专门为房地产业主经营和转手出租房屋的人，被称为“二房东”。“二房东”、“房地产掮客”作为一个社会阶层一直延续至解放初期。

解放初期,民间房地产经纪活动比较混乱,在20世纪50年代初期,政府加强了对经纪人员的管理,整治了当时的房地产经纪业;随后由于住房作为“福利品”由国家分配,房地产业一度消失，房地产经纪活动也基本消失。

随着改革开放，市场经济体制的逐步完善，特别是城市住房制度的改革，房地产业的蓬勃发展，人们生活、学习和工作节奏的加快和对住房的迫切需求，在城镇住房体制改革不断深化和住房分配市场化的强大推力下，作为为房地产业发展服务的房地产经纪业也在逐步发展中形成市场。2001年8月15日建设部了修改的《城市房地产中介服务管理规定》,2001年l2月18日人事部、建设部印发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，对房地产经纪人的考试、注册、职责等进行了规定，现在建设部即将出台《房地产经纪管理办法》，房地产经纪人作为专业技术人员的法律地位得以确立，我国当代房地产经纪行业逐步为社会所承认。

二、经纪人在房地产市场中的作用定位迷惘

目前我国理论界对经纪、经纪人的概念还没有形成统一的认识，立法界对经纪、经纪人的概念内涵也存在着较为广泛的争论。有学者认为经纪包含以下三方面内容：第一，经纪是以收取佣金为目的的有偿服务活动；第二，经纪的内涵包括了居间、行纪和等所有受托行为；第三，经纪行为主体包括自然人、法人和其他经济组织。持这种观点的人认为：经纪活动不只是单纯的牵线搭桥、居间介绍行为，而是与办理委托事务紧密联系在一起的，经纪人一方面以自己的名义为委托人办理代销、代购的委托事务，即行纪行为；另一方面又以委托人的名义从事活动。正因为这种观念，为黑中介――低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价提供了土壤，经纪人的作用不是促成交易，变成低进高出的商人，以致部分经纪人、经纪公司误以为他们的效益就是赚取差价，其实不然。

笔者认为，房地产经纪的概念与普通经纪概念不同，分析房地产经纪的内涵要从我国房地产经纪业实际、从有利于规范管理房地产经纪业的角度出发，对我国房地产经纪的内涵进行约定，其内涵主要包含以下两层含义：一是居间，其特点是房地产经纪人作为受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。也可以说是一般意义上的经纪概念。二是，其特点是房地产经纪人必须以委托人名义从事受托行为，该受托行为仅限于民事法律行为，而且被人直接承担房地产经纪人的法律责任，房地产经纪人的报酬由合同约定。这时的房地产经纪人与一般意义上的经纪人概念则完全不同。据上，由于房地产经纪的内涵包括居间与两部分内容，本文所论及的仅限于居间内容，即一般意义上经纪的概念，受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。这样，房地产经纪人作为专业技术人员，借助个人的专业知识和对房地产市场信息的充分把握，辅以法律素质、业务技能（理解能力、判断能力、沟通能力、协调谈判能力和应变能力）来牵线搭桥、居间介绍、说合买卖双方、促成交易。一方面，为客户买到最适合他的房屋；另一方面为不同的房源找到最适合它的客户，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客户找到最好的媳妇”。只有这样，房地产经纪人才能在由房地产这种特殊商品构成的信息不对称的房地产市场中，解决信息不对称，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，彰显其社会作用。

三、经纪人在房地产市场中的作用原因探究

为什么一般意义上房地产经纪人，不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人在房地产市场中的作用是解决信息不对称，为客户买到最适合他的房屋，为不同的房源找到最适合它的客户，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，而不是低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价。笔者以为，这是由房地产商品的特点、房地产市场信息不对称所引发的。正是因为房地产商品的特点、房地产市场信息不对称，才有房地产经纪行业。

1.房地产商品的特点探究

笔者以为房地产商品的如下特点,造成房地产市场信息不对称。

(1)不可移动性

房地产一个最重要的特点是位置的固定性或不可移动性。由于不可移动习惯，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境等均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。房地产的这种不可移动性，决定了房地产市场只能是一个地区性的市场。

(2)独一无二性

房地产不像其他商品一样整齐划一，可以说没有两宗房地产是完全相同的。房地产的独一无二性，使得房地产之间不能实现完全替代，从而房地产市场不能实现完全竞争。

(3)用途多样性

房地产由于具有用途多样性，使得同一宗房地产的利用在不同用途及利用方式之间出现了竞争和优选的问题。

(4)相互影响性

房地产的价值不仅与其本身的状况有直接的关系,还取决于周围其他房地产的状况,受附近房地产用途和开发利用的影响。

(5)易受限制性

政府对房地产的限制一般通过警察权、征用权、征税权、充公权来实现。这一点说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。

(6)难以变现性

房地产价值大，加上不可移动性和独一无二性，因此，房地产变现困难；如果快速变现，又只有相当幅度的降价。

2.房地产市场信息不对称探究