评估价值的方法精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇评估价值的方法范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

[关键词]增值税转型;存量固定资产;企业估值

自增值税转型改革实施一年以来,对我国经济复苏的推动作用得到了社会各界的认可。但是,在增值税转型改革的衔接阶段,仍然存在许多问题,在企业估值过程中存量固定资产的增值税处理没有明确的规定,使得存量固定资产评估价值是否包含增值税存在很大争议,各专业评估机构采取的处理方法也不尽相同,在2009年实行了消费型增值税后,在企业价值的评估实务处理中,有一部分评估机构剔除了所有固定资产的增值税;有一部分则只剔除了2009年以后购买的固定资产的增值税。此外,各种与税制改革相关政策也在不断的完善,但是就企业评估这方面没有制定相应的措施。不同的处理方法对企业会产生很大的影响,对企业估值方面的完善迫在眉睫。

一、增值税转型改革中企业估值面临的问题

在全球经济一体化的背景下。企业为了实现公司发展的战略和分散投资风险掀起了并购浪潮,企业之间的资产交易、兼并和联营等战略合作也越来越频繁,这些战略决策都要求对企业进行评估。而增值税转型改革规定:自2009年1月1日以后一般纳税人新购进固定资产所含的增值税的进项税额可以计算抵扣,2009年1月1日以前购买的固定资产所含的增值税的进项税额不允许计算抵扣,即采取存量固定资产的方法。因为2009年以后购买的固定资产的增值税允许抵扣,不计入固定资产成本,所以在企业估值过程中确定这部分固定资产的评估价值时剔除增值税是合理的,也不存在任何异议:存量固定资产的增值税不允许抵扣,计入了固定资产成本,这使得在新的税制下进行企业价值评估时面临一个两难问题:存量固定资产的评估价值是否包含增值税。

二、税制改革对企业估值的影响

资产评估的方法主要有市场法、成本法和权益法等,在具体的资产评估过程中,评估人员会综合考虑评估的目的和交易对象等因素选择适合的资产评估方法或者资产评估方法的组合。目前,我国资产评估采用的主要方法是以成本法为依据、权益法为参考,在此评估方法的组合中,企业评估价值是以各项单项资产的评估价值之和为基数,并在此基础上采用权益法进行调整得到的。固定资产是企业资产的重要组成部分,其评估价值对企业整体评估价值的确定会产生很大的影响。

(一)税制改革对一般纳税人企业估值的影响

税制改革中允许抵扣的固定资产是指:使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、工具、器具等,与会计准则中的固定资产有所不同。除此之外的房屋、建筑物等固定资产,在会计制度中作为固定资产核算,但不得抵扣增值税的进项税额。存量固定资产是指2009年以前购买的符合税法扣税规定的固定资产(在下文提到的固定资产没有说明的均是指会计核算范围的固定资产)。目前,存在的两种企业价值的评估方案:①剔除存量固定资产增值税的企业评估价值:AV1:A+X;②不剔除存量固定资产增值税的企业评估价值:AV1=A+x(1+17%)(AV:企业评估价值;A:除存量固定资产外其他资产的评估价值;X:存量固定资产的评估价值)。

由上述的①②式看,存量固定资产对企业评估价值的影响主要取决存量固定资产的规模,存量固定资产的对企业的固定资产在企业资产中所占比例较大,则对企业评估价值的影响较大:反之,则对企业评估价值的影响较小。不同行业涉及到的存量的固定资产的比例也不尽相同,这就意味着税制改革对不同行业的企业评估价值的影响也有所不同。

为了进一步确定存量固定资产对企业评估价值的影响程度,文章分析了2009年进行资产评估的4家不同行业企业的存量固定资产对企业价值的影响。根据4家企业固定资产的详细资料统计出存量固定资产的金额,计算出反映存量固定资产的增值税对总资产的影响情况的绝对数和相对数:根据存量固定资产的金额计算出其增值税额,也是在不同的评估方案下存量固定资产的增值税对企业总资产的影响额;将增值税税额除以企业的总资产,得到存量固定资产的增值税对企业总资产的影响率(如表1所示),进而可以考察税制改革对企业评估价值造成的影响。

由表1看出,税制改革对处于不同行业的企业的总资产的影响率和影响金额各不相同,增值税企业对乙的影响率最低,为1.65%。就数字而言。影响率不是很大,影响金额为500多万;对企业的影响金额最大,高达5亿多。这对一个总资产为60多个亿的企业来讲。不是一个小数目;增值税对企业丙的影响金额为88 77207747元,影响率高达12.33%,相对于企业的规模来说影响很大。企业丙所在的行业的其他规模更大的企业在这样的影响率下产生的影响金额会更大。由上述分析看,税制改革对企业评估价值带来的影响是不容忽视的,必须妥善处理,否则会给企业带来很大的影响。在企业进行战略合作时,如果对所有的固定资产均按不含税的价值来确定的话,意味着2009年以前成立的企业,在被合并时企业价值会大幅度缩水,在合作中得到的合并对价或者投资额度都将因此而减少,不利于企业之间的合作和企业的健康发展。

(二)税制改革对小规模纳税人企业估值的影响

小规模纳税人在此次税制改革中统一调整为3%的低税率,但不允许对增值税的进项税额进行抵扣,企业将这部分税额计入固定资产的成本。小规模纳税人在其发展的道路上为了扩大规模,享受规模效应带来的商机而进行企业合并时,需要对其企业价值进行评估的情况下,如果采用剔除存量固定资产增值税的评估方法,也会面临企业价值缩水的尴尬。

三、优化企业估值建议

在税制改革中,对2009年以前购入的固定资产采取存量固定资产的处理方法,使得2009年以前成立的企业失去了很多享受扣税优惠的机会,如果在企业为重新发展采取兼并或者重组等需要进行评估战略方案时,采取剔除所有固定资产的增值税方法来确定企业价值,会给本来已经饱受金融危机破坏的企业增加难度。

我国税制改革过程中采取了存量固定资产的处理方法,一方面是考虑到政府财政收入的问题,另一方面也是采取过渡的一种办法。关于企业估值方面的规定属于对税制改革配套政策的完善,不应该采取与税制改革相驳的办法,应该与税制改革保持一致,采用过渡处理的办法,使经受金融危机破坏的但有发展潜力的企业能够尽快恢复发展,从而促进我国经济的稳定发展。

由于在企业估值方面存在差异,不利于企业之间进行交易,也不利于经济和贸易的发展,对企业估值中关于存量固定资产的增值税问题应该统一做法,减少企业在战略合作中的障碍,为企业之间的合作与交流提供便利。鉴于此,笔者认为对企业2009年以前购入的存量固定资产的评估价值保留其增值税的进项税;2009年以后购入的固定资产在进行企业评估时按照税法的新规定,参照不舍增值税的价格进行评估确定其价值更为合理。企业价值评估公式:AV=A+X(1+17%)(其中A:除存量固定资产以外的其他资产的评估价值;x:存量固定资产的评估价值)。

本文仅对增值税转型改革中有关企业估值的问题进行了探讨,尚有许多与之相关的问题需要进一步考察和研究。但文中提出的关于区分转型前后的固定资产价值的估值方法,有利于企业真正减负,为企业提供一个更加公平的竞争平台,也有助于稳步实现我国税制改革的目的――实现我国经济结构的转变。

[参考文献]

[1]王美鸾,论增值税转型对固定资产投资的影响[J]现代商业,21109(26):224-225

篇(2)

关键词：无形资产；价值评估；影响因素

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2015年5月12日

一、无形资产的概念

无形资产，从字面意思上来说就是没有实体形态的资产。它是指企业拥有或者控制的没有实物形态的非货币性资产。广义的无形资产是指金融资产、土地使用权、著作权、商标权等，它们只是表现为某种法定权利或者技术而没有实物形态。但是，现在会计所理解的无形资产则只是专利权以及商标权等，这就是所说的狭义的无形资产。

二、无形资产价值评估的特点

1、独立性。无形资产的评估对象并不是成批组成的，而是一个单一对象。每个评估对象的形态不同导致评估方法不同，也就导致了评估结果的不相同。这就体现了评估对象的特殊性以及无形资产价值评估的独立性，是各个评估对象独立存在的。

2、虚拟性。因为无形资产相对于有形资产来讲它是没有实物形态的，也就说明了它所评估的对象是虚拟存在的。因此，在评估结果的准确性上就会不如有形资产，此时它的成本只具有象征意义。例如，著作权的评估，我们不仅要评估它的实体价值以及经济价值，也要包括艺术价值及社会价值，但是往往核算成本只能得出著作人付出的时间以及脑力劳动或者是在此期间能给版权著作人带来的经济收益，艺术价值及社会价值却只是具有象征性和虚拟性。

3、不稳定性。之所以说无形资产的价值评估具有不稳定性，主要还是因为它可能随时会增值或者贬值。不仅仅是因为这个社会的货币变化、物价上涨等原因，而是因为最重要的一点源于它的收益能力及有限期。相对来说，无形资产比有形资产的收益能力强，有效使用期限也长，这时候在经济市场上它就可能随时增值。而它的共享性也能增加它的价值，不仅可以多方转让，也同意多次转让，这就扩大了它的价值市场。但是与此同时，如果出现比它更加功能强大，技术更加先进的无形资产，那么它就可能会贬值或者被市场淘汰。所以，这就是无形资产价值评估的不稳定性，随着市场的变化而变化。

4、复杂性。无形资产的价值构成不同于有形资产，所以评估过程是较为复杂的。因为无形资产是属于没有实物形态存在的，是虚拟的，所以它不能依靠社会必要劳动时间来评定价值，而是根据每个生产者对处的环境中付出的劳动时间计算，这还仅仅是一部分。在预测无形资产价值的未来收益上也有一定难度，因为市场的不断变化，以及其资产对象的功能、收益能力不同，且预期有效使用年限测定难度大，所以在整体上增加了复杂性。而且无形资产时间变更较快，相应技术的变更测定也很难，这些都大大增加了其价值评估的复杂性。

三、影响无形资产价值评估的因素

1、收益能力。无形资产的价值评定是根据其收益能力来评估的，由于无形资产的特殊形态及其虚拟性，所以无法根据实物形态价值去评估，在一般市场经济条件下，其无形资产的收益能力越强，则它的评估值越大。而收益能力越低，带来的经济效益越小，则它的评估值也就会越小。所以对于无形资产来说，收益能力才是评定它的标准之一。

2、技术成熟程度。任何一个科技产品都会出现被更新换代的结果。然而，这个科技产品的技术越成熟，则它的垄断性会越强，这样的话它的使用期限也就会越长，那么自然而然它的价值评估值就会越高。所以，评估对象的技术成熟程度是会完全影响它的收益能力以及使用期限的，更加会影响其价值，自身的磨损程度也会影响使用期限，从而降低它的评估价值。所以，加强自身的技术成熟度，往往才是最重要的因素。这样才能在市场上占据一定的地位。

3、成本。虽然无形资产没有实物形态，但是它也是具有成本的，只是相对于这个成本核算比较不好界定。大多数无形资产的成本不是一次性注入的，而是通过日积月累的资本投入或者是失败才得来的，而生产者的劳动失败成本就更加不好计量。例如，商标权、著作权、专利权等项目的成本核算就很难界定，因为都是依靠其生产者的脑力劳动或者是时间价值来换取的。无形资产的成本不好界定，核算较为复杂以及不准确。但是，它同样也会影响着无形资产价值的评估值，一般来说，经过了核算评估出来的成本，其无形资产的技术较为复杂，开发成本较高，那么它的评估价值往往也会越高。

4、剩余经济使用年限。任何事物都会有一个使用期限，而无形资产也不例外，就算是虚拟性的资产也照样存在使用期限。无形资产的剩余经济使用年限就是能够为其带来经济效益的使用年限，那当然其使用年限越长，带来的经济效益也就越多，其评估价值也就越高，所以无形资产的使用期限是可以直接影响无形资产价值评估值的大小的，它也是其重要的因素之一。无形资产的使用期限取决于其无形资产自身的先进水平，其技术越先进，没有被市场上的其他产品更换下去，那它的使用期限也就越长，那其价值也就越高。但同时也取决于它的磨损程度，如果评估对象是易于损耗的，那损耗得越快，使用年限相对就会比较短，价值也就没有那么高了。

5、客观环境。因其无形资产没有实物形态，所以它对于环境的附着性较强。这个环境包括整个市场的供求环境，也包括在对比下的同类产品的生存环境。如果经济市场对于其评估对象的供大于求，那么评估价值就会低；如果经济市场对于其评估对象是供不应求的话，那么无形资产的评估价值就会比较高。除了整个经济市场供求关系的影响，与此同时还存在着同类产品对其评估价值的影响。可以根据市场上的同类产品的价格通过市场法来评估出所需评估的无形资产的价值。此情况下，如果同类产品的技术更新速度较快或者损耗程度较慢，那么评估对象就会受到影响，从而导致被更新换代，遭到贬值，这样的话评估价值就会低。不过相反的，如果同类产品不如受到评估的无形资产的话，那么其评估对象就会因为在相比较下突出，从而导致价值较高。

6、转让内容。无形资产的收益能力还在于转让不受限制。而转让程度以及转让的次数也是会影响其评估价值的。对于无形资产价值的转让，转让其所有权的价值就要高于转让其使用权，因为转让所有权等于除了使用权连同其他一些权利也转让出去了，在此情况下的无形资产价值是会比较高的。例如：专利权，如果只是转让使用权，说明别人对这个产品只有使用其的权利，但是转让了所有权，那么在使用它的同时还可以行使到别的权利，也会对买方带来经济效益，相对来说，评估的价值就会高。而转让次数也会影响到评估的价值，如果转让次数较多的话，那说明可以使用它的主体就会多，那么经济效益就要分头，利益就会少，当然此无形资产的评估价值就会低。如果转让只允许一次的话，那利益就会集中在一个买方手中，对于他来说，这项无形资产的价值就会是自己独有的，这样当然就会使它的评估价值较高。

7、行业管理规范程度。评估行业作为中介服务业，是完全要靠国家政策以及行业规范管理来维持的。无形资产评估行业的利润较高，而且现在也处于发展繁荣的阶段，所以很多评估机构都想要参与进来。如果整个行业出现了很多的评估机构，那么竞争就会激烈，导致垄断被打破，为了自己的效益有所保障，那么评估的质量就会提高；反之，如果机构只有那么一两家，那么整个市场就会被垄断，随意抬价、压价的现象就会产生，对于无形资产的价值评估就会受到主观影响，就会不准确。所以，在注重无形资产自身价值水平的同时，外在的因素也会影响到它的评估价值。

8、价格支付方式。因为无形资产大多数是属于技术转让或者是权利转让，所以费用支付的方式也颇为重要。不同的费用支付方式会使双方承担的经济风险不同，如果是一次性支付费用的话，那么后续的风险，无论是技术风险还是市场风险都是由买方来承担，所以理所应当的评估价值就会低一些；反之，分次付款的方式就是在过程中能够多次分担费用。这样的话，过程当中出现的一些风险问题就可以双方都承担，如果出现较大的贬值或者是损耗的话，买方也可以适当要求评估价值更改。总之，分次支付的话总体的评估价值是会要高一些的。如果是完全根据无形资产的收益来提成的话，那评估价值就会偏高，因为无法预料未来的增值情况。而如果是根据成本再加上收益提成的话，那么评估价值就会是适中的。

四、结论

由此可见，无形资产价值的评估是不同于有形资产的，影响无形资产价值的因素也是多方面的，但是也都相互联系、相互制约。了解了影响无形资产价值的因素，能更好地帮助我们理解无形资产的内涵以及特点，也能让我们在未来对于无形资产的评估有了基础知识。懂得采用恰当的方法对无形资产价值进行评估。只有明白了这些因素对其的影响，才能让最终的评估结果具有真实性、科学性以及可操作性的统一，也保证了评估的客观公正性。

主要参考文献：

[1]苑泽明.无形资产价值评估[J].中国经济评论，2003.8.

[2]庞伟.企业无形资产评估探讨[J].商业经济，2007.11.

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关键词：抵押资产；价值评估；回归分析

抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。

一、即期价值修正法和到期价值估计法

（一）即期价值修正法

运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。

其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。

（二）到期价值估算法

其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。

其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R

S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。

β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）

最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2

二、运用SPSS软件进行回归分析

广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：

以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：

贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。

从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1的相关系数为0.684，大于零。说明X1越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为-0.656，小于零。说明X2越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。

三、小结

通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。

参考文献:

[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).

篇(4)

关键词：资产置换 货币性资产交换 非货币性资产交换 现值

中图分类号：F234 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）10-134-02

虽然《企业会计准则》的颁布进一步完善了我国的会计业务，但在面对实际复杂的会计业务时，需要灵活运用《企业会计准则》中的理念，处理好相关的会计业务。现结合一个资产置换的案例来阐述相关会计处理中存在的争议问题。由于本案例为真实案例，涉及商业秘密，因此略去城市及公司名称，简称甲市的A公司和B公司，本案例是站在A公司的立场上，另外相关的税费政府给予了减免，因此不涉及相关税费的会计处理。

一、案例背景

因甲市出口加工区建设保税物流仓库需要，经甲市人民政府办公室批复，同意A公司以区内土地140313.07平米与B公司所属的整体资产（含土地25299.6平米，厂房5078.57平米，宿舍3935.27平米）进行置换，差额部分补偿由双方协商确定。

经双方协商同意，共同委托资产评估事务所对置换资产进行评估，资产评估基准日为2011年9月27日，评估结果在一年内有效。双方交易资产评估情况如下：

1.A公司。土地于2005年8月2日取得，总面积324,159.79平米，土地使用权终止日期为2055年8月1日，年限为50年。根据财务立账初始成本，土地入账总价值61,075,650.10元。置换部分土地面积140,313.07平米，初始成本26,436,690.27元，至置换完成日（2012年5月30日）累计摊销82个月，摊销金额3,613,014.34元，评估值为39,154,362元。

2.B公司资产。

（1）厂房。建成于2006年11月，建筑面积5,078.57平米，采用重置成本法评估原值7,298,464元，成新率90.37%，净值6,595,649元。

（2）宿舍。建成于2007年11月，建筑面积3,935.27平米，采用重置成本法评估原值5,092,705元，成新率92.11%，净值4,690,891元。

（3）土地。于2007年6月29日取得，总面积25,299.60平米，土地使用权终止日期为2057年6月28日，年限为50年，评估日价值为7,124,114元。

双方的资产进行置换后，由于差额部分金额较大，因此B公司分两年支付。

二、A公司拟对置换资产的会计处理

1.换出资产。置换部分土地面积140,313.07平米，初始成本26,436,690.27元，至交易完成日（2012年5月30日）累计摊销82个月，摊销金额3,613,014.34元。

2.换入资产。

（1）厂房。评估原值6,595,649元，评估基准日成新率90.37%，A公司对房屋类资产确定折旧年限为480个月，残值率为3%，故评估基准日尚可使用年限为434个月，评估基准日至交易完成日期间（8个月）折旧为117,929元，交易完成日净值为6,477,720元。

（2）宿舍。评估原值4,690,891元，评估基准日成新率92.11%，A公司对房屋类资产确定折旧年限为480个月，残值率为3%，故评估基准日尚可使用年限为442个月，评估基准日至交易完成日期间（8个月）折旧为82,356元，交易完成日净值为4,608,535元。

（3）土地。评估原值7,124,114元，土地使用权终止日期为2057年6月28日，年限为50年，至评估基准日已摊销51个月，A公司尚可使用年限为549个月，评估基准日至交易完成日期间（8个月）摊销为103,812元，交易完成日净值为7,020,302元。

3.置换资产差额补偿。根据协议，因政府规划调整而导致的本次资产置换，差额部分采用评估价值进行补偿。根据评估报告，本次A公司换出资产的评估价值为39,154,362元，换入资产的评估价值为18,410,654元，差额20,743,708元由B公司以现金进行补偿。

4.账务处理。

借：固定资产——换入厂房（5078.57平米） 6,595,649元

固定资产——换入宿舍（3935.27平米） 4,690,891元

无形资产——换入土地（25299.60平米） 7,124,114元

累计摊销——换出土地（140313.07平米） 3,613,014.34元

其他应收款——B公司 20,743,708元

贷:无形资产——换出土地（140313.07平米） 26,436,690.27元

累计折旧——换入厂房（5078.57平米） 117,929元

累计折旧——换入宿舍（3935.27平米） 82,356元

累计摊销——换入土地（25299.60平米） 103,812元

营业外收入——处置非流动资产利得 16,026,589.07元

三、集团公司对相关资产置换会计处理不予以认同

A公司将此项资产置换的会计处理上报给A公司的集团公司，集团公司认定此项资产置换为非货币性资产交换，并以差额部分分两年支付为由，要求根据《企业会计准则》的相关规定采用现值核算。

四、A公司上交的辩驳理由

1.房产置换的交易实质的判断。根据协议，因政府规划调整而导致的本次资产置换，差额部分采用评估价值进行补偿。鉴于评估报告的编制方法，其中的评估价格，可视同为公允价值。根据评估报告，本次A公司换出资产的评估价值为39,154,362元，换入资产的评估价值为18,410,654元，差额20,743,708元由B公司以现金进行补偿。其支付的现金比例=20,743,708/39,154,362=52.98%>25%，因此可判断该交易为货币性资产交易，不属于非货币性资产交易。

2.货币性资产交易的核算的基本原理。由于本房产置换属于货币易，站在A公司的角度相当于出售一项无形资产（土地使用权），其销售价款分别以现金和非货币性资产（厂房房屋、土地使用）偿还，因此在会计中做出售无形资产的处理，其公允价值与账面价值的差计入营业外收入。

3.关于价款中现金分两年支付，但不考虑现值的理由。根据2006年颁布的《企业会计准则》规定，在销售商品时，如果延期收取的销售价款超过正常信用条件（通常指超过三年），实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入的金额，应收的合同价款与公允价值之间的差额，应当作为未实现的融资收益。在本规定中有两个前提条件：一是超过正常信用条件（超过三年）；二是具有融资性质的。

在本协议中，对方企业提出现金部分分两年支付，时间未超过3年，因此不付合第一条。通过对新企业会计准则的解读，融资性质的应用主要用在两个方面：一个是分期收（付）款的业务，另一个是融资租入固定资产。在判断融资性质的核心点是：如果客户选择一次性付款价格上有优惠，而分次付款（或租赁）的总价款要高于现销时的价格，两者之间的差是占用其他人资金所付出的代价（利息）。本协议中A公司换出资产的评估价值为39,154,362元，换入资产的评估价值为18,410,654元，差额20,743,708元由B公司以现金进行补偿，可以看出B公司以现金补偿的部分为正常交易的价款，未因分期付款而有所调整，因此该协议不具有融资性质。

篇(5)

目前，银行股权在淘宝平台拍有司法拍卖和资产处置拍卖模式两种模式。司法拍卖主要是地方法院通过淘宝司法平台拍卖债务人银行股权。资产处置拍卖模式主要是拍卖公司受股票持有人委托通过淘宝资产处置平台拍卖。竞拍流程主要有6个过程。一是竞买人阅读拍卖公告。二是竞买人联系处置方了解标的物详情。三是竞买人通过淘宝账号及绑定的支付宝账号，缴纳为标的物评估价值5～15%的保证金。四是出价竞拍。竞价结束前2分钟内如有竞买人出价，竞价结束时间自动延迟5分钟，循环往复至无人出价，竞拍结束。五是竞价成功后，竞买人按时支付余额。六是竞价人在线下完成过户。

二、主要特点

（一）网络拍卖笔数快速增加，以司法拍卖为主

银行股权在淘宝平台拍有司法拍卖和资产处置拍卖模式2种模式。司法拍卖模式主要是地方法院通过淘宝司法平台拍卖债务人银行股权。资产处置拍卖模式主要是拍卖公司受股票持有人委托通过淘宝资产处置平台拍卖。从趋势看，越来越多的银行股权通过淘宝平台进行拍卖，截至2016年3月31日，淘宝网共开展了1407笔（见表1）网络银行股权拍卖，2015年拍卖笔数是2013年、2014年2年总和的2.6倍，2016年1季度拍卖笔数217笔，同比增长59.56%。

其中，司法拍卖模式共有1349笔、占95.7%，资产处置模式有61笔、占4.3%。同时，司法拍卖有快速增长趋势，2016年1季度拍卖笔数208笔，同比增长63.78%。

（二）拍卖标的84%为涉农金融机构股权，近8成为浙江、江苏2省银行

从涉及银行类型看，1季度涉及67家银行。农商行、农村合作银行、城市商业银行、村镇银行分别占68.7%、10.4%、16.4%和4.5%，84%为涉农金融机构。从银行是否上市看，有2家H股上市银行（郑州银行、浙商银行），以及4家IPO申请已获批拟上市银行（江苏银行、无锡农村商业银行、江苏江阴农村商业银行、江苏常熟农村商业银行）。

（三）自然人股拍卖为主，拍卖成交率近5成

从股权种类（股本金来源和归属设置）看，自然人股、法人股分别占62.2%、37.8%。从股权数量、金额看，1季度拍卖股权数量为4.56亿元，涉及股权评估价值为13.34亿元（见表3）。从拍卖成交情况看，拍卖成交率为51.2%，成交数量为2.12股，成交金额为7.48亿元。其中，自然人股拍卖成功率达到62.2%，高于法人股成交率近30个百分点。

（四）拍卖交易活跃度、股权拍卖增值情况呈现两极分化

从上挂拍卖次数看，一方面经济欠发达地区、或本身经营困难、注册资本小等特点的银行股权经过多次挂牌、更改起拍价后仍遭遇流拍，据统计，一次、二次、三次及以上拍卖流拍率分别为32.3%、11.1%、5.5%。如资产处置模式中杭州余杭农村商业银行股份有限公司117.03万自然人股权评估价值1100万元，起拍价1000万元，经过第三次上挂拍卖均为流拍。另一方面部分实力较强、拟IPO上市银行股权受到热捧，一次拍卖成功率为30.4%。拍卖竞价次数较高，如江苏常熟农村商业银行股份有限公司20.79万自然人普通股评估价值112.08万，起拍价值112.08万，竞价次数达到617次。部分股权参与拍卖人数较多，如江苏紫金农村商业银行股份有限公司13.31万法人股权评估价值37.9万元，起拍价值37.9万，有108人报名参与。

从股权增值率看，一方面55%的银行股权成交金额高于评估价值。且股权拍卖数量少、拟IPO申请上市等银行股权拍卖增值率较高，如江南农村商业银行股份有限公司0.65万自然人股受到18人参与、88次竞价，股权增值率高达300.0%。此外，江苏江阴农商行、江苏常熟农商行等拟IPO申请上市等银行股权增值率较高，占股权增值率高于100%情况的58.3%。

另一方面42.3%的银行股权成交金额低于评估价值，部分开业不久、注册资本实力不强的银行股权增值出现负值。如宁波余姚农村合作银行注册资金9658万元，折现率仅为53.05%，为折现最低值；浙江富阳农村商业银行2015年1月筹建、注册资金为7.42亿元，有4笔折现率低于70%。

三、主要原因

（一）经济下行期，中小投资者转让股权变现情况增多

一方面，拍卖股权集中于江浙一带，上述地区中小企业主众多，因经济形势下滑出现了大量倒闭，甚至发生债务违约被司法诉讼，导致法院申请强制拍卖债务人所持有的银行股权。另一方面，部分企业、中小投资者对未来经济增长预期担忧，加之生产经营困难资金紧张，通过“资产处置模式”拍卖所持有银行股权。

（二）投资者缺乏信心，提前拍卖股权套利

在当前经济不景气，地方银行不良率上升，盈利能力下降的背景下，投资者对此预期增强，加上回报率偏低，一些投资者提前拍卖股权变现。另外，在经济下行、金融改革推进背景下，中小涉农银行财务状况欠佳，影响投资者信心。比如“资产处置”模式中，2015年至2016年1季度，拍卖标的95%为非上市农村金融机构股权。

（三）IPO进程缓慢、新三板挂牌难、地方产权交易所关注率低，只能由此“变现”

一是IPO进程缓慢。国内A股IPO进展过慢，上市银行只有16家，未上市的银行无法通过股市实现股权流转。二是“新三板”挂牌难。对银行类金融机构来说，挂牌新三板程序相对繁琐。首先，不少银行国有股东持股比例较大，较难协调；其次，挂牌要通过银监会的前置审批程序，要求在挂牌、定增等资本运作方面和监管有充分沟通；最后，相对其他企业银行类金融机构挂牌还需向股转公司特别汇报1次至2次。三是地方“金交所”、“产权交易所”关注率不高。2015年4季度以来，包括在港上市的重庆农商行、安徽太湖农村商业银行、山东广饶农村商业银行以及山东昌邑农村商业银行等多家农商行股权集中在“产交所”、“金交所”等平台（俗称“四板市场”）进行转让，由于四板市场面向投资者范围有限，成交率不高。

（四）淘宝等平台银行股权拍卖门槛低，关注率较高

一是拍卖门槛低。与产权交易所不同，在淘宝拍卖平台上，挂牌转让银行股权的股权数量、金额较小。据统计，“10万股”股权以下数量占拍卖数量14.7%。从股权价值看，评估价值在“20万元”以下的“迷你”交易项目占拍卖数量占6.5%。二是平台关注率较高。围观5000人次以上挂牌数量占30.4%，围观10000人次以上占9.2%。在股权转让渠道有限、银行盈利能力下滑及资产质量恶化等因素下，部分投资者借助淘宝等互联网平台进行“银行股权”拍卖来提高“变现率”。

四、主要问题

（一）媒体过分解读加剧银行声誉风险，影响区域金融稳定

淘宝网上拍卖银行股权引发媒体关注，主要以银行盈力能力下降、不良贷款大幅提升、危机感加剧等问题进行报道，加剧了银行声誉风险。如《香港文汇报》报道：“地方银行网上卖原始股套现”，《国际金融报》报道：“网上买“银行”？看清风险再下单”，《北京青年报》报道：“淘宝下单当股东靠谱吗？农商行股票成荡手山芋”，《信息日报》报道：“中小银行危机感加剧，十余家农商行股东淘宝卖股权套现”等。通过淘宝平台拍卖银行股权，媒体负面报道众多，一定程度上对银行声誉风险放大，在经济下行环境下，进一步会影响银行经营风险，进而影响区域金融稳定。

（二）股权转让价值两极分化明显，不利于银行股权资本金进一步充足和稳健经营

一方面，部分银行股权折现率过低。42.3%的银行股权成交价值低于评估价值，如浙江诸暨农村商业银行股份有限公司拍卖股权150万，评估价值660万元，成交价值仅为359.4万元，折现率为45.5%。股权通过涉及面较大的网络平台低价转让，对中小银行资本金补充等造成负面影响。

另一方面，部分银行股权成交价值远高于评估价值。15.1%的股票增值率均超过50%，如江南农村商业银行股份有限公司0.65万股权拍卖，成交价值8.08万，评估价值2.02万元，股票增值率高达300%。股权转让价值过高，受让方将长期不能实现持有盈利的目标，将进一步加剧股权频繁换手转让，不利于银行稳健经营。

（三）网络平台信息披露不完善，容易引发加杠杆风险

目前来看，淘宝网络平台仅作为银行股权“竞价”交易平台，可视为“互联网+”模式的简单复制，信息披露无法满足投资者决策需求。尽职调查、资金筹集、合同签署等关键工作只能通过线下对接来完成。造成部分股权“围观”多、“成交”少现象。银行股权转让作为一种专业性较强的标的，不同银行股权购买条件、内在价值、升值潜力等差异较大，普通投资者若想参与银行股权竞拍，需要借助专业中介机构才能做出投资决策。对于大额投资标的，存在部分投资者可能借助外部资金支持加杠杆方式实现收购。

五、相关建议

（一）建议出台政策法规，明确网络平台处置银行股权须引入专业机构，加强信息披露及审查

网络平台，拓宽了现有银行股权处置渠道，具有处置成本低、处置效率高等特点，也是未来发展趋势。建议尽快出台政策法规，明确淘宝等平台是否具有提供金融机构股权竞价交易服务的资质和准入条件。建议明确标的展示、信息披露、信息鉴证、股权估值等功能服务，以及明确“通过网络处置银行股权必须引入产权交易所、金交所等专业审查机构”，加强股权买卖条件、有关方及交易行为、资金来源等审查。

（二）建议加大推进中小银行在新三板等挂牌力度

目前来看，对于众多中小银行而言，现阶段完全照搬大型银行的上市路径，还存在障碍。加大推进中小银行在新三板、产权交易所或金融交易所挂牌力度，提高中小银行股权流动性。

篇(6)

【关键词】资产评估；案例教学法；房地产评估

中图分类号：F20文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-172-02

案例教学法可界定为通过对一个具体教育情境的描述，引导学生对这些特殊情境进行讨论的一种教学方法。它具有如下特点：一是案例教学法表现形式多种多样，即在资产评估教学过程中的不同阶段，适时地运用现有案例解释和研究资产评估，其具体形式包括课堂讲授理论中评析案例专门组织案例分析、模拟评估、课堂讨论等形式。二是案例教学可以充分发挥教师的主导性，学生参与的主动性。不仅可以使理论讲授变得生动活泼，具有启发性，而且有利于学生尽快掌握抽象的资产评估原理，并能灵活运用、举一反三，最终达到最理想的教学效果。下面我们通过房地产评估中成本法和市场法的具体案例来说明两种方法的特点。

一、房地产评估中成本法和市场法的相关概念

（一）成本法

成本法是对类似房地产或房地产开发建设所需要的包括的利息、利润和税费必要费用的估算，从而估测待估对象的价值。以建设开发商品房为例，成本法中房地产的价格主要包含土地开发的费用、筹资产生的利息、对房地产管理费用和销售费用、应缴纳相关税费和开发获得收益。

1.成本法的适用范围

（1）房地产市场发展不完善；（2）市场上交易实例不多；（3）无法运用市场法与收益法等方法进行评估。通常采用成本法对房地产进行评估。如政府办公楼、医院、学校、公园等无交易市场又无收益的房地产。

2.成本法的基本公式

（1）成本法的最基本的公式为：

建筑物重置价格=重建支出―折旧

其中，重建支出=成本+管理费用+利润+利息+相关税费

（2）基准地价系数修正法的公式为：

Pi=[P×（1±K）×T×J±F]×Y

公式中各变量的含义如下：

Pi――待估宗地地价；P――待估宗地对应的基准地价；K――各影响因素修正系数之和；T――期日修正系数；J――容积率修正系数；F――开发程度修正系数；Y――待估宗地使用年期修正系数。

3.市场法介绍

市场法是以评价时点近期交易的类似房地产（使用、结构、地理位置等方面和待估价房地产相似或相同的房地产）交易价格为估价基准，将其与待估房地产进行比较，并通过交易情况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，最后得出待估房地产在评价时点最可能实现的市场价格。

4.市场法适用范围

（1）房地产市场愈发达；（2）存在大量与被估房地产相似的交易实例。比较适用市场法进行估价，在同一地区或同一区域的供应和需求，可用于参考的类似交易案例越多，市场比较法越能更有效的应用，与之相反，则不适宜使用市场比较法。如教堂、图书馆、学校、公园等不适合适用市场法。

5.市场法的基本公式

P=Pd×A×B×C×D

其中：P表示待估房地产评估价值；Pd表示可比房地产交易价格；A表示交易情况修正系数；B表示交易期日修正系数；C表示区域因素修正系数；D表示个别因素修正系数。

在实际评估工作中，上式A、B、C、D具体表示为：

A=正常交易情况指数/可比实例交易情况=100/（）

B=评估基准日的价格指数/可比实例交易价格指数=（）/100

C=待估对象所处区域的条件指数/可比实例交易所处区域的条件指数=100/（）

D=待估对象所处个别因素的条件指数/可比实例所处个别因素条件指数=100/（）

二、成本法和市场法的案例对比分析

案例：评估对象为某一处占地面积2000平方米的住宅区，分别于2003年和2005年完成建造的一栋建筑面积为4800平方米的七层砖混结构住宅楼，和一栋建筑面积为180平方米也为砖混结构的临街铺面、门卫房。分别对评估对象采用成本法和市场法进行评估。评估基准日为2013年8月。

（一）成本法估算过程（采用房地产分估、加总方法）

1.建筑物价格采用成本法进行评估。通过对该地域砖混结构建筑大量调查分析，确定的建筑造建单价为800元/平方米，平房造价成本为400元/平方米。该建筑建于2003年建造完成，估计使用年限为40年，且已使用10年，取残值率为4%。

楼房重新构造成本=800×4800=3840000元

楼房评估价值=3840000-[3840000×（1-4%）÷40]×10=2918400元

平房于2005年完成的建造，预估尚可使用年限为17年，已使用8年，残值率为5%。

铺面、门卫房重新构建成本=400×180=72000元

铺面、门卫房评估价值=72000-[72000×（1-5%）÷（17+8）]×8=50112元

楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：2918400+50112=2968512元

2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。

土地价格=土地所在区域基准地价×土地地价影响因素修正值

调查分析该市房地产市场相关资料，确定该住宅所处地区基准地价为1098/平方米。

土地单价=1098×（1+0.375）=1509.75元/平方米

土地价格=2000×1509.75=3019500元

该住宅地楼房地产价格=建筑物价格+土地价格=2968512+3019500=5988012元

3.市场法估算过程

（1）选择三个可比实例，具体情况如下表：

（2）可比实例价格修正表

运用市场法在进行修正之后，三处交易实例评估价格具体为：

A=1250×100/101×102/100×100/98×100/92=1400元/平方米

B=1200×100/105×104/100×100/95×100/99=1264元/平方米

C=1300×100/102×105/100×100/96×100/97=1437元/平方米

以上三个类似案例和评估对象位于同一供给需求市场内，而且交易日期与评估时点较接近，所以取三者价格的算术平均值作为待估对象的基准价格：

（1400+1264+1437）÷3=1367元/平方米

市场调查确认铺面、门卫房所在与类似案例同属一地域，取其价格为60000元。

4.计算评估结果

该住宅市场价值=1367×4800+60000=6621600元

通过以上计算，得出成本法评估价值为5988012元，而采用市场法取得评估值为6621600元，比较发现在住宅市场上采用两种评估价值结果存在较大的差异，差价额为6621600-5987900=633700元，差额率为（差额/市场法评估价值）9.6%。

篇(7)

一、国有资产流失评价标准探讨

要确立国有资产流失标准，首先要了解国有资产终极所有者权益的概念。国有资产所有者代表机构是政府或政府授权的国有资产管理机构和国有资产授权经营的公司，行使国有资产的收益权和重要决策权等权利。国有资产的终极所有者是全社会公民。国有资产权益的狭义相成为股权分红收益；广义构成则为：税收、股权分红收益、社会效益（如解决就业）。

其次，国有资产价值评估中，不仅需要根据资产帐面价值来评价其市场现值，还要估量实现市场价格的可能性。认识这些指标的意义在于市场价值是变动的，而且随着存量资产闲置时间的延长，将因为无形磨损的加大和社会资源配置标准的提高而进一步贬值。

明确国有资产所有者权益广义定义、国有资产市场现值，以及实现价值可行度估量，是确立国有资产流失标准的重要条件。

现实中，国有企业资产重组中产权变动有两种方式，一是国有资产产权整体让渡。二是国有资产与社会资本重组。即是社会资本对国有资本部分转换或国有资本与社会资本配置。

为确认国有资产重组的经济效益，首先计算国有资产现有产权下的全民收益、国有资产产权让波全民收益、国有资产与社会资本重组全民收益几个指标：

国有资产现有产权下收益二企业资产经营收益=就业效应+税收……………………………………（1）

在国有资产为闲置存量资产时，年度计算企业资产经营收益为0；税收为0；就业效应为负，量为社会提供的失业救济；国有资产贬值损益量为国有资产无形损耗。

即，国有资产为闲置存量状态时，年度全民收益=—（失业救济费用+国有资产无形损耗）…………………………………………………（2）

国有资产闲置直到现值转让，

国有资产总收益一转让现值一三年失业救济之和（按现行失业救济政策）……………………………（3）

国有资产产权让渡第一年全民年度收益=国有资产产权让渡的价值+税收+就业效应……………（4）

国有资产产权让渡全民总收益以年度收益相累加。

国有资产与社会资本重组年度全民收益=国有股权分红收益+税收+就业效应……………………（5）

国有资产重组全民总收益以年度收益相累加。

国有资产重组中，终极所有者权益是否受到损害，是不同产权关系的权益的比较，要求：

（1）国有产权下的全民收益—所有权让波下全民收益≥0；

（2）国有产权下的全民收益一国有资产与社会资本重组下全民收益≥0。

我们认为这即是国有资产流失的评价标准。

保证这两个不等式成立的条件不是所有权让渡时国有资产让渡价值是否等同于评估价值，也不是重组中承认股权价值是否等同于评估价值，而是国有资产在重组后，构成社会公民收益的各项指标的实现情况。只是当国有资产让渡价值重组中的股权价值为国有资产评估价值，可构成全社会公民权益的最大化或收益风险最小化。

在这样的认识基础上，可以给当年在政府、理论界、新闻媒体炒得沸沸扬扬的康佳集团与重庆无线电三厂重组事件一个比较完整的说法。

康佳集团与重庆无线电三厂重组事件发生在1997－1998年之间。当时，重庆无线电三厂已停产多年，8700万资产全部闲置，上千名职工失业。康佳集团申请与重庆无线电三厂重组，双方认可评估资产价值为4900万元。即在重庆无线电三厂停产几年中，无线电三厂的国有资产收益收入为负，量为：8700万—4900万+社会失业救济≥3800万元，国有资产经营年均损益为—1000万元左右。

在无线电三厂国有评估值为4900万元的基础上，康佳集团只承认其股权值为1800万元。为此，重庆社会各界就认可国有股权价值1800万元是否属国有资产流失，以及该行为的经济性、合理性、合法性展开激烈的讨论。

现按我们确立的国有资产流失评价标准分析：

国有资产为闲置存量状态时年度收益=一（失业救济费用+国有资产无形损耗。如（2）式。

国有资产折价认股预期收益=年度股权分配收益+税收+就业效应。如（5）式。

按项目可行性论证以及年度经营计划，那么该重组行为的预期收益为：

国有资产折价认股预期收益一现有产权下的收益预算≥0，其经济性是可以预期的，合理性也可以预期，合法性也是成立的。

国有资产重组后，进入不同的领域效果是不一样的，仍然存在国有资产流失的风险。所以国有企业重组完成并非就是国有资产管理工作的终结，必须评估价值折价的国有资产产权让波或重组后国有资产是否进入预期的运行轨道以及运行质量纳入控制范围，才可能保证各项全民收益指标得以实现，最终避免国有资产流失以保全国有资产所有者收益。

（一）当折价让渡国有资产产权后，资产并未按承诺进入产业领域而再次进入资本市场，在这种情况下，产权让渡的现实收益一产权让渡的实际价值……（6）与（1）式国有产权下国有资产全民最终收益总和=国有资产市值一三年失业救济之和相比，产权让渡的行为收益为：产权让渡的现实收益一国有产权下的最终收益总和=让渡实际价值一（国有资产现值一三年失业救济之和）………………………………………（7）

在国有资产产权让渡中实施了折价，那么产权让渡的现值（评估价值），（7）式中即可能出现计算结果为负的情况，构成社会公民权益侵害。

（二）当资本进入预期产业领域

1．全民的预期收益=让渡国有产权价值+预期可实现税收+预期就业效应。如（4）式。

与（3）式国有产权下国有资产最终收益值相比，国有资产产权让渡行为收益=让渡预期收益一现有国有产权下的预期收益=（让渡国有产权价值+预期可实现税收+预期就业效应）－（国有资产评估价值一三年失业救济之和）

在等式中，如果让渡国有产权价值较国有资产评估价值差异过大，而让渡国有产权后的预期可实现税收、预期就业效应均不理想，造成国有资产终极所有者权益受损。重庆针织总厂事件就是一个典型案例。

2．在国有资产与社会资本重组的情况下：

国有资产重组全民年度收益=预期股权分红收益+预期可实现税收+预期就业效应

与（3）式国有产权下国有资产最终收益相比：

国有资产重组行为收益=重视收益一现有产权下国有资产最终收益=（预期股权分红收益+预期可实现税收+预期就业效应）－（国有资产评估价值一三年失业救济之和）

在等式中，如果重组运行不理想，预期可实现税收+预期就业和预期股权分红均不能实现，构成等式计算结果为负数，就造成了国有资产所有者权益受损。

通过以上分析说明，在国有企业重组中，只有预期是不行的，还需要在国有资产后期运行中加以控制，才能真正保证国有资产调整后运行的有效性，最终保证国有资产所有者权益。

二、国有资产流失控制政策与措施初探

国有资产流失原因很多，主要产生于以下几方面：

一是申请参加国有企业并购重组的投资者并没有真诚的投资愿望，甚至没有相应的投资能力，在重组或并购以后，资金不及时到位，而是利用良好的宏观政策，将现有资产作抵押实现银行信贷，获得资金，将骨头熬油甚至将信贷资金转移不知去向，置国有资产的后期经营于不顾，即上面所说的国有资产不能进入预期的产业运行轨道。

二是国有资产经营管理部门尚未确立国有资产重组中心计量指标体系并对重组加以控制。

三是政府职能部门主管人员内外勾结，权钱交易。

所以在国有企业并购重组中，建议采取以下控制政策与措施：

（一）对国有并购重组的可行性论证报告以及投资方的资信情况进行评价。为此需要建立评价指标体系和指标计量标准。

（二）确立并购重组审批程序和审批权限范围

1．确立各级国有资产管理部门的审批权限和审批程序、审核评价内容。

2．对低于国有资产评估价值的重组项目的审批额度权限和程序进行特别的规定。

（三）对低于国有资产评估价值进行重组的项目进行专项档案的追踪管理。对追踪管理的权限、职责、程序和内容进行规定。

（四）在折价进行国有资产并购重组的协议条款中，明确规定在阶段时期内对企业运行进行了解与控制的合法性。在折价进行的国有资产重组协议中应依照《国有资产监督管理条例》延伸约定以下权力：

1．在国有资产产权让渡的情况下

（1）对新企业资产保值增值能力和状况进行监督与评价。

（2）向企业派出监事会。

1）审查经注册会计师验证的或厂长经理签署的企业财务报告，监督评价企业经济效益和企业财产保值增值状况。

2）根据工作需要，查阅企业的财务帐目和有关资料，对厂长经理和有关人员提出询问。

监事会的组建及工作程序可另行规定执行。

3）可规定在一定时期内（3－5年）产权转让行为不办理产权过渡手续并实施监管。在有效期限内确认其资产经营能力方可办理产权过渡手续并取消监管。

4）企业法人财产权归属企业，监事会不干预企业经营。

5）国有资产管理部门委派的监事会与企业自身监事会不相冲突，分别独立运行。

2．在国有资产重组的情况下

（1）按《公司法》要求行使股权。

（2）扩大国有资产经营管理部门的监督权力。即使在不占控股地位情况下，也应保留在企业董事会监事会中的控制权力。