房产纠纷的相关法律精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房产纠纷的相关法律范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

一、加强民事案件报道的必要性

首先，过多的刑事案件报道会带来一定的负面影响，如果充斥版面的都是凶杀、盗窃、等案件，这无形中会让读者对目前的社会局势产生错误判断，更不要说此类报道对于青少年的误导。其次，过多宣扬刑事案件对媒体从业人员也会产生误导，为了竞争需要，在选择案件进行报道时，普通的刑事案件已经不在行列，纳入视野的案件已经变得越来越血腥、越来越离奇，而这已经背离了创办法制版的初衷。再有，刑事案件报道过多，而民事案件报道过少，这种失衡直接导致了服务性的弱化。众所周知，在媒体竞争日益激烈的今天，服务性是否突出甚至可以决定一张报纸的兴衰。如今，伴随着人们生活水平的提高、个人资产的日益增产，各类财产纠纷、继承纠纷也相继产生，读者迫切需要了解相关法律以保护自己合法权益。同时，随着社会变革，各种新的法规也是不断涌现，包括《婚姻法》在内的多部法规在近年都经历了多次修改，这种变化会给自己的生活带来何种变化，自然是读者关注的焦点。所以说，不论从创办法制版的理念，还是从加强报纸竞争力的角度出发，加强民事案件的报道都是当务之急。

二、加强民事案件报道的三大策略

民事案件报道必须紧密围绕读者的需求，做到有的放矢，具体应该从以下三方面挖掘相关素材。

首先，应加强房产纠纷报道。近年来，房屋价格大幅攀升，房子已经成为老百姓最重要的资产，围绕房产出现的各类纠纷在各类案件中所占的比重也大幅攀升。从买房开始，各类纠纷便层出不穷。卖房时标明均价，但签合同时却不写均价，借“按套卖房”之名，暗地里行缩水之实，个别开发商的伎俩让买房者防不胜防。如果不对此进行报道，试问，媒体责任何在？更何况，此类报道都是读者关注的焦点，因为，任何人都离不开衣食住行。除了一手房，二手房买卖中同样纠纷频频。买卖双方签订初步协议后，买方或者卖方脚踩两只船，暗中另找交易伙伴，让对方蒙受损失，类似纠纷不在少数。而实际上，预防此类纠纷并非难事，只要一则违约条款就可让暗藏的危险化解于无形，迫使买卖双方诚实守信。所以，这样的报道必定会吸引读者眼球。

篇(2)

2014年，形单影只的李萍过得并不轻松。两年前，与她同居11年的男友张盛突然离世。张盛生前两人签订过一份死因赠与合同，约定张盛死后将他名下的一套房产赠与李萍。就是这份赠与合同，引发了李萍与张盛的女儿长达3年的诉讼。

同居11年男友离世引发房产纠纷

李萍与张盛是同事，因工作关系结识。张盛虽学历不高，但为人踏实肯干，是个值得托付终身的好男人。唯一不足的是张盛曾经离过婚，并有一个女儿，但女儿跟随张盛的前妻生活。李萍没有嫌弃张盛这段婚史，选择与张盛住在了一起。

同居后的张盛努力工作，李萍悉心照顾他的生活起居。在外人看来，他们是一对恩爱夫妻。李萍性格温和，很快得到了张盛家人的认可。一切准备就绪，李萍就等着张盛开口求婚。然而，李萍等了3年，也没等来婚讯。每当亲朋催促两人结婚时，张盛总是低头不语。为此，李萍和张盛不知吵了多少次架，甚至一度闹到分手的地步。事后，李萍总是抵不过张盛的哀求，两人和好如初。李萍想明白了，结婚只是一场仪式、一纸婚书，唯有爱人的真心陪伴才是最可贵的情感。李萍没有再逼张盛作出承诺，就这样，两个人相伴了11年。

天有不测风云。2008年的一天，张盛突然觉得心口疼。经医生检查，张盛患有严重的心脏病，必须避免重体力劳动，并且需要专人24小时陪护。此后，张盛用自己的积蓄加上亲友的帮助购买了一套房屋并登记在自己名下。

张盛的病被确诊后，李萍除了悉心照顾病中的张盛外，对自己的未来产生担忧。两人没有结婚，一旦张盛离世，自己无安身之所。因此，李萍与张盛商量后，两人签订了一份赠与合同，约定“为避免不必要的财产纠纷，张盛将所有财产赠与李萍，任何人不得有异议，此合同在张盛百年后生效”。两人在合同上签了字并捺了手印。有了这份赠与合同，李萍悬着的心踏实了。

2011年，张盛的身体每况愈下。有一天，张盛突发心脏病去世。让李萍没想到的是，张盛的葬礼结束仅仅几天，张盛的前妻李雯带着女儿佳佳找上了门。

李雯认为，李萍现在居住的房子是张盛的个人财产，李萍与张盛没有任何法律上的身份关系，张盛的父母也已过世，而佳佳是张盛唯一的法定继承人，因此，这套房屋应当归佳佳所有，要求李萍立刻搬走。

愤怒的李萍拿出张盛生前与她签订的赠与合同，不仅没有说服李雯放弃争夺房屋，反而被李雯指责编造虚假合同，她甚至闹到居委会和李萍所在的单位，左邻右舍和同事对此议论纷纷。

房屋权属引发争议

张盛留给李萍的房子是李萍当下唯一的栖身之所。且李萍收入不高，仅有的积蓄早已用于两人的日常花销。如果失去了这套房屋，李萍将一无所有。

为了争取自己的合法权益，2011年，李萍将佳佳起诉至北京市石景山区人民法院，要求法院判令她与张盛签订的赠与合同有效，将张盛留下的房屋判归她所有。

因为佳佳尚未成年，佳佳的母亲李雯作为法定人参加了诉讼并聘请了律师。

佳佳在庭上表示，父母的婚姻破裂不是性格不合，而是李萍导致的，她的出现让佳佳成为单亲孩子。之前，每个月李萍都给付佳佳生活费，李萍这么做是为了弥补内心的亏欠。张盛之所以不和李萍结婚，是因为李萍破坏了张盛原有的美好家庭，张盛没有从原来的婚姻中走出来。在佳佳看来，张盛真正爱的是李雯。所以，他没有和李萍结婚。

此外，李雯坚持认为这份合同并非张盛所写，是李萍为了争夺房产捏造的，当庭要求对张盛的笔迹进行司法鉴定。

李萍和李雯共同选定了司法鉴定机构，并认可将张盛在办理房屋登记手续时留给建委的签名作为比对样本。之后，鉴定机构出具鉴定报告，认为根据现有样本条件，赠予合同中落款处的“张盛”签名字迹与样本字迹倾向为同一人所写。对于这份鉴定，李雯并不认可。

还没等李萍松一口气，李雯聘请的律师又提出，这套房屋并没有过户，仍然在张盛名下。根据法律规定，这份赠与合同并没有生效。因此，李萍不能取得房屋的所有权。李萍气愤地说，当时张盛身患重病，于情于理她都不能要求张盛办理过户手续。况且，白纸黑字的合同上写得明明白白，张盛百年后协议生效。对于合同没有生效的说法，李萍不接受。

李雯的主张源于《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第128条规定：公民间赠与合同的成立，以赠与物的交付为准。但该条同时规定，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与合同有效，但应令其补办过户手续。张盛虽然没有将房屋过户归李萍，但是房产证已经交由她保管，已经符合形式要件。李萍握有十足的证据，对判决结果充满信心。此时，李雯又提出，自己的女儿佳佳尚未成年，并且患有哮喘和心肌炎，母女二人现在生活困难。张盛作为佳佳的抚养义务人理应为女儿留下一定的遗产份额。张盛的赠与合同将所有财产赠与李萍，不符合法律规定，也有悖人伦，应当无效。

对此，李萍也认识到签订合同时仅考虑了自己日后的生活，忽略了男友的女儿佳佳，确实有悖情理。但她认为，佳佳尚有李雯抚养，并非没有经济来源，因此不应认定合同无效。

2014年5月，北京市石景山区人民法院根据优势证据规则判决认定该书面合同为张盛、李萍双方合法、有效签订的赠与合同。该合同因张盛的死亡而生效，涉诉房屋归李萍所有。依据《继承法》的规定，佳佳作为无劳动能力的法定继承人，应当获得一定的财产份额，但以此认定这份赠与合同无效，缺乏法律依据。佳佳可以另案起诉李萍，要求李萍给予其一定的补偿。

李萍拿到判决后，主动给予了佳佳一定的经济补偿，双方达成和解，佳佳没有再起诉李萍。最终，李萍拥有了后半生的栖身之所，佳佳也得到了经济补偿。此案由于涉及多次鉴定，耗时3年之久，在司法实践中鲜有的死因赠与成为本案处理的难点问题。

以案说法

死因赠与合同中的标的物给付

以赠与人死亡为条件而设定的赠与合同被称为死因赠与。在我国审判实务工作中，鲜有涉及死因赠与。但在英国、日本、韩国和中国台湾地区、中国香港地区，屡见死因赠与合同。与常见的遗赠相比，死因赠与的受赠人在赠与人死亡后只须单方面履行法律手续即可依法取得标的物，无须对法定继承人做出明确的意思表示，避免了双方不必要的尴尬。因此，在国外的司法实务界中，死因赠与合同被广泛采用。

在我国，死因赠与是以赠与人的死亡为生效要件，目的是使赠与人在生前享有自己财产所有权的同时，能更自由地完成对身后财产的处分。因此，并不违反相关法律规定，是合法的特殊赠与合同。但是，因死因赠与的死因属性使赠与人生前往往不会完成对赠与物的交付，因此，给受赠人取得赠与物设置了现实和法律上的障碍，多会引发纠纷。为减轻受赠人取得赠与物的障碍，赠与人应当交付受赠人一定的指标物件，如房产所有权证书或对赠与合同进行公证。依我国法律的规定，对于房屋的赠与，如被赠与人实际取得了房产证和对房屋的占有、使用或者订立公证文书，即使不过户，一旦赠与人死亡，该赠与合同也同样生效。

篇(3)

按照市局法制科工作安排，现我就作为一名公职律师，将自己近一年来开展与税收法制工作相关的成长、经历、收获与感悟与大家共同分享、交流、探讨，不妥之处请大家批评指正。

一、专注法律知识学习，让工作方法上一个档次

我是2016年参加税收工作，2018年12月申请成为xx市税务系统工作律师，在成为一名工作律师后，不断加强相关税收法律业务知识学习，认真参加各类业务培训，积极参与司法实践，切实提升自己业务技能。一是主动学习业务知识，通过报考税务师及业务大比武、岗位大练兵，对当前税收法律法规及行政相关法律知识进行系统学习，初步掌握相关税收理论知识。二是积极参加各类培训，先后参加了省局组织的公职律师培训及xx市司法局和律协组织的全市律师培训，初步掌握了税收相关的行政法、民商法理论知识、司法实践及工作技能，提升自己法律从业经验，在此过程中，也有幸成为xx市律师代表，积极参与选举了xx市律师协会相关活动。三是积极参与各类法律实践活动，先后参与了xx区税务局房产纠纷民事案件；起草了xx区税务局车位租赁合同、搬迁合同等民商事合同；参与了xx区税务局房产评估服务合同，自助办税设备试用合同等合同审查事项；参与了xx区二手房评估专家论证会，对二手房评估定价工作发表相关法律论证意见。

二、参与上级专题调研，让工作思路提一个水平

积极参加省、市局各项税收执法调研活动，不断拓宽自己工作思维，提高自己税收执法工作能力。一是参加了省局关于构建新型税务执法质量控制体系专项调研活动，调研形成了《税务执法三项制度保障体系》调研材料，参与税收执法过程控制部分调研内容的编写工作。二是参与了xx市税务局三项制度操作指引模板编写过程，对省局原有操作指引进行扩充，并形成以xx区税务局为样本的《 “三项制度”岗责匹配表》，该匹配表编写样式在省局编写的操作指引中被引用。三是是参加了省局《三项制度操作指引》编写集中办公，就操作指引的编写体例、编写模板及具体业务内容积极参与讨论，并独立完成8个模块内容的编写工作。四是参与市局关于税务行政处罚分析调研工作，就xx市税务系统2017-2019年税务行政处罚情况进行调研分析，准确掌握税收执法情况，及时发现税收执法存在的问题，提出有针对性改进意见及具体的整改措施，推动行政处罚执法规范化。

三、专注税收执法规范，让工作经验上一个层次

篇(4)

关键词：律师调解；收费；案源

随着改革开放的不断深入，市场经济的快速发展，妨碍社会和谐和百姓民生的各类纠纷也在同步快速增加。在这段时期涌现了许多新型纠纷，如房产纠纷、知识产权纠纷等。传统的人民调解等解纷机制在解决这些新型纠纷中显得捉襟见肘，在实际中发挥的作用有限。因而，新型的纠纷解决方式——律师调解应运而生。

律师调解制度在国外已得到很好的发展，在解决纠纷、降低司法成本、维护社会稳定等方面发挥着重要的作用。相比之下，我国对律师调解制度的研究和相关实践才刚刚起步，相关配套的制度软件和设施硬件的建设还处在摸索阶段。中国人民大学法学院范愉教授谈到：“在国外，律师作为中立第三人参与调解早已经成为ADR（非诉讼纠纷解决程序）中的主要力量，中国的律师却还停留在讨论能不能的问题上，这说明律师明显落后于法院。”[1]因此探索符合我国国情的律师调解制度显得十分迫切。

在宏观层面，从我国政法界角度看，律师调解目前立足于司法调解、人民调解和行政调解领域之外，应得到的重视和相应的培育最少。在我国，被称为“东方经验”的法律调解，主要表现在司法（法院）调解和人民调解。而律师在促进和谐社会进程中应有的积极功效没有被合理引导，其所应发挥积极能量的舞台没有搭建起来。从我国律师界角度看，律师调解的潜力也远未发挥出来。律师调解至今仍作为业界附属的业务，很少有律师事务所把律师调解作为专项工作给予重视，更很少把律师调解作为专项业务来开发拓展。律师调解在我国一直是雷声大，雨点小，始终停留在动员阶段，而相应的具体实务却远未得到充分践行。

在微观层面，从个体律师获益角度来看，存在着推广律师调解业务将导致降低律师的个人收入，压缩律师生存空间的疑虑。这点疑虑有其存在的理由，也是我们在研究律师调解制度中应予以考虑的问题。如何设置既发挥律师在调解中的积极作用，又不影响律师的自身利益，充分调动律师的积极性是律师调解成败的关键。这个“关键”分为两个层次：第一，只有在保证律师个体收入不致减少的基础上，才可能依托律师群体来发挥其调解的积极社会效用，才可能在现实中推进律师调解工作进程，推广律师调解业务范围。第二，只有在确保律师的个体收益不降反升的前提下，才可以有效地调动律师充满热情地投入到律师调解的工作中，才可以实现对包括律师在内的法律人的有效刺激，使相关研究者能主动地投入到完善律师调解制度的工作中。因此要促进律师调解的发展，必须解决好以下两个问题。

一、律师调解的收费问题

对于律师调解的收费，学界有不同的看法：第一种是主张公益调解。湖南新世纪律师事务所的律师吴波训认为，律师应承担一定的社会责，为社会提供本人无利益关系的无偿的调解服务，他认为公益调解律师采取个人自愿、律所推荐、律协组团的组建模式。在律师个人自愿的基础上，律所推荐本所口碑良好、敬业尽责、业务水平高、协调能力强并乐于从事公益事业的执业律师给律协，律协建立公益调解律师库，向社会公示。[2]第二种是主张政府购买服务。这种观点认为律师在参与调解的过程中，所产生的服务费用由公共财政支出，这部分费用列入到财政预算之中。第三种观点是主张律师调解应该收费。这种观点认为律师调解是一种新兴的法律服务产品，应遵循市场等价有偿的规律，当事人必须支付一定的法律服务费用。这种观点在我国大陆地区和香港地区得到实践。笔者赞成第三种观点，律师调解应定位为有偿的法律服务产品。

首先，这是由我国大调解格局所决定的。我国现在已经形成比较完备的调解体系，司法调解、行政调解、人民调解、律师调解形成既分工又协作的格局。司法调解和行政调解属于官方调解，产生的费用由政府埋单，人民调解也是由行政拨款来维持日常工作。律师调解实行收费制度形成了人民调解免费、律师调解收费的不同层次的调解产品。人民调解主要负责一些案情简单、专业性要求较低的案件。而律师调解提供一种更优质的法律服务产品，满足那些案情复杂，需要更专业的法律服务的客户需求。律师调解实行收费制度，有利于形成多层次的调解格局。当事人可以根据自己的实际需要，选择付费的律师调解或者免费的人民调解。为当事人提供多种选择。如果把律师调解也发展成公益模式，那么人民调解和律师调解两个民间调解难免发生功能上的重叠，从而混淆律师调解和人民调解的界限。也会导致大量的案件涌入律师调解，使人民调解发展受到阻碍。

其次，有利于律师调解的可持续发展。律师调解收取一定的收费既可以维持律师调解机构的正常运转，又能激发律师参与主持调解的积极性，有利于律师调解制度的良性可持续发展及律师调解员的业务开拓。

第三，关于费用如何收取。

根据我国相关法律的规定，对于律师调解收费应该实行政府指导价和市场调节价相结合。青岛市律协律师调解中心规定的收费标准很有借鉴意义。这种收费方式是比较合理的，该规定确定了案件的受理额为1000元，当事人可以根据自己的情况确定是否需要律师调解，对于矛盾较小，分歧不大的案件，当事人一般会选择人民调解这种免费的纠纷解决方式。这样就通过市场经济的手段，把案件分流到不同的纠纷机构，形成多层次的调解格局。另外这个收费方式还体现效率优先、兼顾公平的分配原则。对于不同标的额的案件收取不同的费用，符合市场经济的一般法则，也能提高律师调解的积极性。

二、律师调解的案源问题

从律师调解在我国开始发展到现在，律师调解的案源问题一直困扰其发展壮大。有资料表明，在设有律师调解业务的律师事务所，一年接到的调解案件寥寥无几。就当前社会发展情况来看，我们正处于社会的转型期，利益错综复杂、各种矛盾凸显，法院诉讼爆炸，从这些现象来看，律师调解理应不缺少案源、“门可罗雀”，相反，律师调解应该是“门庭若市”，那么是什么原因导致律师调解“门可罗雀”呢？笔者认为有这么几个原因：1.由于律师调解组织与相关组织或者单位的衔接工作不理想，导致调解案件特别是从法院分流出来的司法调解案件很少2.律师调解组织自身能够开拓的案件也很有限3.律师调解业务发展缓慢，律师调解机构少，到目前为止比较正式的律师调解机构就一家——青岛市律协律师调解中心，对律师调解的宣传推广力度不够，人们对律师调解不了解，导致很少有案源流入律师调解中心。

笔者认为要解决律师调解案源问题需要政府、社会各界通过多方面加以努力。律师调解所发挥的社会作用和效益毋庸置疑，政府在鼓励通过多元化方式解决纠纷中，应加大对律师调解的支持力度，指导律协成立调解中心，使律师调解和人民调解一样拥有自己的调解场所，形成数量上的优势，形成律师调解合力，以便形成律师调解市场。作为律师调解机构本身，加强律师调解的理论研究，加强律师调解业务宣传推广力度，让人们了解律师调解，从律师调解中得到好处，那么律师调解的案源问题也就迎难而解。人民调解、司法调解、行政调解加强与律师调解的协作，把一些比较复杂的、专业知识要求较高的案件分流到律师调解中心，既形成多调联动，丰富纠纷的解决方式又保障了律师调解的案源。

结语：

20世纪以来，当代社会的一系列重大变化都带来了法与纠纷解决机制的新动向。[3]非诉讼纠纷解决方式以蓬勃生机迅猛发展，呼应着现代社会纠纷解决制度的新需求。律师调解作为新型的纠纷解决制度也因此应运而生。我国的律师队伍总体上专业法律素质高，谈判技能扎实，加上律师了解当事人的心态，容易找到纠纷的焦点，能迅速的解决纠纷。因此，律师参与社会矛盾纠纷调解工作，必须充分发挥律师的优势，有效解决关乎人民群众切身利益的矛盾纠纷，既可以缓解人民法院案件量激增，政府部门公共资源有限的压力，优化司法资源配置，降低维稳成本，也履行了律师的社会责任，提高了律师行业的社会地位和律师的整体形象。

注释：

[1]陈虹伟，李娜：《律师借协商性调解机制转型》，《法制日报》， 2009年11月12日

[2]吴波训：《我国律师参与公益调解的模式研究及制度构想》. 载《中国司法》， 2009年第7期。

篇(5)

随着社会经济的快速发展，人们的生活水平不断提高，个人财产逐步增加，婚姻关系也面临着新的考验。房子、孩子、财产、“小三儿”等诸多因素从不同方面影响着婚姻家庭关系的和谐稳定。2011年8月出台的《婚姻法》司法解释（三）共19条，涵盖了婚前贷款买房、夫妻之间房产赠与、亲子关系认定、生育权纠纷等诸多焦点问题，使我们对一些问题有了新的认识。

一、明确规定在亲子关系诉讼中，一方当事人拒绝鉴定，法院将推定另一方当事人主张成立

亲子关系诉讼属于身份关系诉讼，主要有否认婚生子女和认领非婚生子女两种诉讼类型，即否认法律上的亲子关系或承认事实上的亲子关系的诉讼。当今社会独生子女普遍，孩子往往是是一个家庭的核心。随着性观念的不断开放，夫妻之间的信任指数急剧下降，孩子便成为彼此战争的武器，是否进行亲子鉴定，成为一个重要问题。

现代生物医学技术的高度发展，使得dna鉴定技术被广泛应用于子女与父母，尤其是与父亲的血缘关系的证明。亲子鉴定技术简便易行，否认亲子关系的准确率几近100%，肯定亲子关系的准确率达到99.99%。高准确率使得dna技术在亲子关系诉讼当中起到了极为重要的作用，全世界已经有一百二十多个国家本文由收集整理和地区采用dna技术直接作为判案的依据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”

《婚姻法解释（三）》第二条对此予以了确认。第二条规定：“夫妻一方向人民法院起诉请求确认亲子关系不存在，并已提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系不存在一方的主张成立。当事人一方起诉请求确认亲子关系，并提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系一方的主张成立。”

本条是基于亲子鉴定已经是一项成熟的科学技术，且绝大多数人在意识当中已经能够接纳，同时其又具有一定的人身属性，需要行为相对人的配合，所以运用证据规则当中的举证责任倒置及推定原则确定更为公平合理。

二、首次明确夫妻一方个人财产婚后产生的孳息与自然增值不属于共同财产

一般而言，夫妻一方财产的婚后所得收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。《婚姻法》解释（三）第五条规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

此规定将自然增值和孳息一律排除在共同财产之外，该做法值得商榷。首先，依据《婚姻法》第十七条及司法解释（二）第十一条，直接投资和间接投资所取得的收益应当属于夫妻共同财产；其次，依据我国《物权法》第116条对孳息归属的认定，并非一律为原物所有人所有，而是区分天然孳息与法定孳息，考虑所有权人和用益物权人双方的意愿，分别对孳息的归属做出认定。

自然增值即非人为的增值，属于不需要人为操作、价值自然增加的部分。比如由于通货膨胀、供求关系等因素造成的物价变化等。因此，对于婚前个人出资所购置的房屋在婚后产生的自然增值，应当区别对待。

如果是婚前购买，不需要人为作操、自然增值的孳息，应当归原所有人所有。但是如果婚前购置的房产配偶在婚后也支付了一定的金钱、提供了劳力或智力，因配偶一方的贡献而增值的部分应当认定为投资营利所得，归属于夫妻共同财产。这样既符合“谁投资谁受益”的经济原则，同时也避免了过于保护房产所有权人利益、忽略配偶方利益的弊端。

三、明确婚后一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的，应认定为夫妻一方的个人财产

《婚姻法解释（三）》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

应该说本条规定比婚姻法司法解释（二）更合理，更符合中国人的传统观念和实际。一般来说，父母为子女婚后购房出资时，虽然没有明确说明是直接赠与给自己的子女或者是子女配偶双方，但都是希望子女及其配偶能够和睦相处，只要子女夫妇白头更老，归谁并不影响。本条规定比较合理，也有利于解决上述问题。而且“产权登记在出资人子女名下”，而没有

登记上子女配偶的名字，这足以说明父母出资时就没有将该出资视为是对子女夫妻双方的赠与。这一规定从我国现阶段的实际情况出发，将赠与表示的真实意愿与房屋产权的登记主体相联系，切实保护了婚姻双方当事人及其父母的权益。

四、首次明确一方婚前贷款购买的不动产，在离婚时若无法达成协议，应归产权登记方所有

在离婚案件中，如果仅把取得房屋产权证书的时间作为判断按揭房屋归属权的标准，就可能会出现一方权益显失公平的情况。因此，如何对按揭房屋进行分割是一个焦点问题。

《婚姻法解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

对此规定，网络上相当多的观点认为这实质上是“谁首付，离婚后房子归谁”，忽视了妇女对于家庭的贡献，保护了在婚姻中处于强势地位的一方，损害了弱者的利益。一方婚前购房并登记在个人名下，向银行贷款也是以个人名义进行，在婚后仍然以其个人名义还贷，在本质上就是个人的行为。在双方结婚后，既有可能仍以该个人收入还贷，也有可能以其他夫妻共同财产还贷，但并不能改变该房是婚前个人决定购入的事实，如果说没有结婚该房仍然作为个人财产的话，那么结了婚参与还贷也不能改变该房的性质，只可说是帮助该方还贷而已。

一方婚前财产为该方个人财产，在《婚姻法》第十八条中早已明确规定，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。当然，在婚后不论是以购房方个人婚后所得财产还贷，还是以夫妻共同财产还贷，还贷部分都应当作为夫妻共同财产处理。《婚姻法》司法解释（三）完全没有否定婚姻关系存续期间妇女在家所作出的贡献，比如男方在外工作，妇女在家照顾小孩忙家务，男方所得的财产，仍属夫妻共同财产。

因而，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，该不动产归产权登记一方是合理的。我们应当关注的是：双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分如何合理补偿的问题，这才是主要的。

合理补偿应当是考虑“不动产的市场价格”及“共同还贷款项所占全部款项的比例”。比如，男方婚前购房一套总价50万元，首付10万元，婚后双方还贷付款40万，简单计算女方付款数20万元，占50万元的比例为40%，现该房价为200万元，男方应按房屋市场价200万元的40%即80万元补偿给女方；我们再看男方所得：男方首付10万元加上婚后付款数20万元合共30万元，占50万元的比例为60%，现该房价为200万元，实际上男方得120万元，并无不当。

司法解释（三）并没有忽视女方权益，因为购房方可能是男方，也可能是女方。最主要是人民法院在司法实践中，一定要考虑“不动产的市场价格”及“共同还贷款项所占全部款项的比例”，而不是只简单按还贷的数额的一半补偿。同时，在房屋判归一方时，可以考虑付清

对方补偿款后才取得完全所有权；女方无房居住的，可以根据《婚姻法》第四十二条规定由男方给予适当帮助。只要人民法院综合考虑了上述因素，得到合理补偿的另一方就可以即时按市场价格另行购置，从这个角度上说，谁分得房地产都是一样的。只要司法实践处理妥当，相信本条规定是可以取得大家都比较满意的结果的。

五、明确规定当事人协议离婚未成，则事先达成的附协议离婚为条件的财产分割协议不生效

在实践中，部分当事人在婚姻关系存续期间达成了离婚协议，并对子女抚养、财产分割、债务承担等问题做出了相关约定，其中主张离婚的一方当事人在签署协议时可能会做出一定的让步，以达到顺利离婚的目的。《婚姻法解释（三）》第十四条规定：“当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。”离婚问题事关重大，应当允许当事人反复考虑与协商。本条表明法律对于该类附条件生效的离婚协议不予保护，但前提是未办理离婚登记手续即协议离婚未成。

篇(6)

[关键词]房地产交易；档案管理；法治观念；热忱服务

当今世界已进入知识经济和信息时代，信息已成为比资产更为重要的战略资源。档案管理工作即信息管理工作，是信息业的组成部分；档案即一种信息资源，房地产档案则是房地产企业生产、技术、科研和经营等活动的真实记录和城市建设发展的一项基础性工作，是体现政府管理不可缺少的职能。我国各级房地产交易管理部门承担着所属范围内房屋权属登记、发证和产权产籍管理的职责。这方面的工作是房地产行政管理的基础性工作。

随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范。进而，档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而且这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，应具备依法管档的法制观念、制度健全的刚性约束、细致无误的工作质量、热忱服务的工作态度。

一、依法管档的法制观念

房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。

依法管档的法制观念即体现于房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，必须严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。依法管档的法制观念一是从学习中来，知法才能执法；二是从实践中来，体验胜于感知。

从学习中来，要求各级房地产交易管理部门应该组织所属工作人员认真学习、正确理解这些法律法规知识，作为档案管理人员应该自觉的学习和领会这些法律法规的内容。做到三个明确：其一、明确房地产权属档案工作的性质是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分，增强依法管档的意识。其二、明确房地产权利人、房地产权属登记权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件；房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图；房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等；反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录象带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等；其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等是法律和法规确定给房地产档案管理部门必须履行好的责任。其三、明确房地产档案人员的工作需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；违反本办法第九条规定，不按照规定归档的；档案管理工作人员玩忽职守，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。

从实践中来，要求房地产交易管理部门的档案管理人员认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，从本岗位必须履行好的责任做起，夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。对于出现的反面事例应发挥其警示作用，通过可能的宣传途径，对档案人员进行宣传教育。

二、细致无误的工作质量

细致无误是工作要求的高标准，也是房地产档案管理工作的特点所决定的，因为在房地产档案管理者手中的档案关系着城市建设和人民生命财产的大计，差之毫厘谬以千里。实现细致无误的工作质量需要依赖一下途径：1.强化业务管理手段。房产档案虽不是商品，但却是珍贵的信息资源，既有历史价值也有现实价值，既有地方价值，又有全局价值。房地产档案保存了大量基础资料，并担负着采集、管理与提供房产信息的责任，长期以来，为房地产管理提供了准确而可靠的基础性资料。可是从业务上看，房地信息管理具有量大、复杂、更新快、用途广的特点，适应这一特点，就必须注意强化业务手段，努力实现业务管理新突破，进一步完善产权产籍信息化建设。

完善“数字房产”框架，构建和完善权属登记发证系统、产籍档案管理系统、抵押登记管理系统、房屋产权平面数字控制系统，彻底改变传统的产权产籍管理模式，不断创新管理手段。

2.做好档案编研工作。产权产籍档案管理工作必须按照编研工作的原则要求，以需求为核心，以服务为主体，不断地、及时地对档案史料进行选材、鉴别、考证、加工、整理。根据不同的编研内容，把分散的资料，按照利用规律有机的编制起来，以利于档案资源的开发利用，建立积极向上的内部激励机制，建设高素质的产权产籍管理队伍。勇于创新、培养一支思想品德好、业务能力强、创新意识强、廉洁高效的高素质队伍。实现权属管理规范化、信息化的发展。围绕服务于市场，服务于百姓，服务于发展，进一步简化、规范流程。对一些不利于当前发展的环节予以调整，尽可能缩短办件时限，提高办事效率。

3.严格日常工作管理。如建立严格的库房管理制度，每天记录档案室温湿度，定期进行安全检查，尤其是逢节假日更加重视检查，并做好安全检查记录。库房管理科学，库内有档案资料存放示意图，档案柜架排放规范，库内清洁卫生，无火灾、水淹事故，无霉变、褪色、污损、虫蛀、鼠咬现象。建立规范的全宗卷、详细的档案移交接收、借阅登记、鉴定销毁记录，做到档案进馆详细无误，借有凭还有据。及时对档案进行了调查统计，成立档案鉴定销毁领导小组，以利于对已过期的档案展开销毁鉴定工作，销毁过期的不必要文件。利用现代化设备资源，实现各种音像、图片、资料电子化管理。

三、热忱服务的工作态度

房产档案提供利用的方式包括：设置阅览室接待查档，按规定提供电子档案在阅览室查阅；根据利用者需求出具查询结果证明；为权利人提供所缴交房屋原始登记材料的复印件；以房产产权档案为依据，为利用者提供咨询服务；向城市建设及房地产开发单位提权档案信息。房地产档案工作人员应以履行这些只能为基础，满腔热忱的提供服务。

1.强化责任意识。在全面落实社会服务承诺制的基础上，坚决做到“一与二从三不让”，即：与服务对象换位思考；从群众最满意的地方做起，从群众最不满意的地方改起；不让工作在我手里延误，不让差错在我手里发生，不让形象在我这里受损。真正做到权为民所用，情为民所系，利

为民所谋。以创新管理理念为主线，使窗口建设再上新台阶。规范服务程序考核、职业道德教育；进一步完善工作制度、办事程序，及时调整和改进服务方式，全面、系统的规范服务工作程序要求，抓好工作检查和督查。通过抓管理，进一步提高工作效能。