投资决策风险分析精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇投资决策风险分析范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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【关键词】长期投资；风险；决策分析

一、长期投资决策的概念及特点

长期投资决策是指企业为了改变或扩大企业生产经营能力而投入大量资金，以期望获得更多回报的经营活动。长期投资决策是对企业的长期投资项目的资金流进行全面的预测、分析和评价的财务工作，也是对长期投资项目进行分析决策的过程。一般来说，凡涉及投入大量资金，获取报酬或收益的持续期间超过1年，能在较长时间内影响企业经营获利能力的投资就称为长期投资。包括用于固定资产的新建、扩建、更新，资源的开发、利用、以及新产品研制和老产品改造等这种投资的支出，一般不能全部用当年产品的销售收入补偿，而要由以后各年的销售收入逐渐得到补偿。其基本的特点是：投资数额大；回收时间长；考虑资金的时间价值；投资风险大；不可逆转性。长期投资决策按投资影响范围的广义和狭义可分为战略性投资决策和战术性投资决策；按投资具体要求的不同，可分为固定资产投资决策和有价证券投资决策；按投入资金是否分阶段，可分为单阶段投资决策和多阶段投资决策。

二、长期投资决策的程序

长期投资决策是在资金的时间价值、现金流量、投资风险、资金成本等因素的影响下，对长期投资项目进行分析、判断、然后取舍。由于这种投资资金量大、时间长、风险大，一般也可以称为资本支出决策或资本预算，长期投资主要是固定资产项目的投资。长期投资决策对企业未来的影响事关重大，因此，企业在进行长期投资决策时应确定决策的程序：

（一）确定决策目标：就是决策者要弄清楚这项决策究竟要解决的是什么问题。

（二）调查研究、收集相关的资料：调查研究，是要对项目的投资环境和市场状况进行深入的考察，并对企业的技术和管理能力进行分析，从技术、管理、经济等各方面均能够保证项目的的正常运行。收集相关的资料就是要收集尽可能多的对投资项目有影响的各种资料，包括政治的、经济的、法律的、社会环境的资料，其中有关预期的成本和预期收入的数据要尽可能做到全面、可靠。在调查研究和收集相关资料的基础上，企业应该可以对项目相关的情况作出合理的预测，如未来产品和要素市场状况和价格水平，以及未来市场各种状况的概率等。

（三）提出备选取方案：在预测分析的基础上，企业可以制定出各种可供选择的备选方案。备选方案应具备多样性和可操作性，以便于增加企业的选择空间。

（四）确定最优方案：通过对各备选方案的分析比较和评价，选择最优的方案。在这一阶段，决策者应运用科学的决策方法检验各种备选方案的可行性，从中选出最有利于企业的方案。这是投资决策过程的核心环节，决策的正确与否直接关系到企业的兴衰存亡，关系到企业的长期经营效益和企业核心竞争力的发展。

（五）项目实施与事后评价：确定了最优方案以后，就要保证最优方案按照预算的要求组织实施。在实施过程中要将责任落实到各责任单位和个人，并进行严格的事中监督和控制，以确保方案的投资额和各项收支按照预算的要求顺利进行，对发生费用超支或者情况发生重大变化应进行及时调查，找出原因，采取措施，迅速解决。在项目结束后，企业要对项目的运行状况和效果进行事后分析评价，将实际与预期进行比较，总结经验，以便指导以后的长期投资决策工作。

三、长期投资决策评价的方法

长期投资决策的评价指标按照是否考虑资金的时间价值，可以分为贴现指标和非贴现指标。贴现指标的分析评价方法是要考虑资金的时间价值的方法。主要包括净现值、内含报酬率、外部收益率和获利指数指标。非贴现指标分析评价方法是不考虑资金的时间价值的方法。该方法在分析评价投资方案时，对项目不同时期的现金流量，不按资金的时间价值进行统一换算，而直接进行计算。非贴现指标分析评价法主要包括：会计收益率法和静态投资回收期法。

四、长期投资决策的风险分析

长期投资决策是在确定的条件下进行的，即只考虑未来的一种可能性，现金流量也是唯一的。事实上，任何项目在运行过程中都会有风险，都难免与预期的现金流量发生偏差。长期投资决策必须包含这些风险因素，充分考虑项目的风险价值。

风险和不确定性两者之间是有所区别的。不确定性是指无法预知未来行为的各种结果，或者无法预知各种结果所发生的概率，如预测未来的可能的竞争对手。而风险是指事先可以确定行为的各种结果以及各种结果发生的概率，只是不能准确预知哪种结果会出现，如企业可以根据历史经验判断未来的销售额分布。在实践中，往往很难区分两者，往往对不确定性的项目也人为地估计各种结果和相应的概率，把它转化为风险型项目。在决策时如果面临的风险较小，决策时可以忽略其影响；如果决策面临的风险较大，足以影响方案的选择，那么就应对其计量并在决策时加以考虑。对于风险性投资项目，由于已知的概率分布，因此可以用概率分析的方法通过各种数学特征来描述项目的风险大小。笔者认为：风险投资分析方法可采用风险调整贴现率法和风险调整现金流量法。

（一）风险调整贴现率法

风险调整贴现率法是对于高风险的项目，采用较高的贴现率计算净现值，然后根据净现值法的规则来选择方案。这种根据风险大小确定的，包括无风险报酬率和风险报酬率的贴现率即为风险调整贴现率。其计算方法有：

1.数学计算法

风险调整贴现率=无风险报酬率+风险报酬率=无风险报酬率+风险报酬斜率×风险程度

其中：无风险报酬率可以用购买国债的收益率来衡量。国债投资一般没有违约风险，到期收回本息没有问题，在物价比较稳定的情况下，其利率可视为无风险报酬率。

风险报酬斜率与投资者的风险偏好程度有关，可以通过统计方法来确定。如果投资者们都愿意冒险，风险报酬斜率就小；如果投资者们都不愿意冒险，风险报酬斜率就大，因此，在同样的风险水平下，两者对投资报酬率的要求不同。风险程度反映投资项目风险大小，一般用标准离差率来表示。

2.项目比较法

投资者在进行项目的评估时，可以在市场上找到已完成的类似项目的实际投资报酬率的资料，以此为参考，结合对未来市场变化趋势的预测和被评价项目的特殊性，进行适当修正后确定风险调整贴现率。为了使确定的风险调整贴现率更符合项目实际，投资者可调查多个类似项目，然后对它们的实际投资报酬率进行适当的平均。

3.风险评级确定法

为确定项目风险调整贴现率，可聘请一些专家，请专家根据历史资料和对未来市场的预测，首先对项目进行风险等级评定，然后根据风险等级确定相应贴现率。利用风险调整贴现率法分析评价投资项目时，首先，计算投资项目各年现金流量的期望值；其次，确定投资项目的风险程度，并选择适当的方法确定风险调整贴现率；最后，利用风险调整贴现率和现金流量的期望值，按确定型项目进行分析评价。

例如：东方公司的某投资项目的A方案，其现金流量及概率资料如下表所示。

经专家对该方案风险水平的评定，并结合类似项目的实际报酬率，将风险调整贴现率确定为10%。现用净现值法评价A方案的可行性。

首先计算各年净现金流量的期望值。

根据净现值的决策标准：只要投资项目的净现值大于零，就可接受该项目；如果净现值小于零，则应放弃该项目；如多个互斥项目进行选择时，选取净现值最大的项目。因此，根据以上的计算结果表明：A方案是可行的。

风险调整贴现率法比较符合逻辑，因为这种方法反映了风险的影响随着时间的推移会增加，时间离现在越远，贴现率对期望值的现值的影响越大，对风险的调整作用越大。但是，这种方法也有一定的局限性，它把时间价值和风险价值混为一谈，并据此对现金流量进行贴现，这意味着风险随时间的推移而加大，有时会与现实不符。某些行业的投资，前几年的现金流量难以预料，越往后反而更有把握，如果树园、饭店等。因此，在选择该种方法时应考虑投资项目的行业。

（二）风险调整现金流量法

项目投资风险的直接表现就是未来现金流的不确定性，按风险调整现金流量法的思路就是把这种不确定的现金流量调整为无风险的确定的现金流量，然后用无风险的资本成本进行折现。把不确定的现金流量调整为无风险的现金流量可以通过肯定当量系数来确定。

肯定当量系数是指不确定的1元现金流量期望值等价于使投资者满意的肯定金额的系数，它等于无风险的现金流量与有风险的现金流量的比值。即：

根据表中的数据可以得出当年的期望现金流量为5400元。这5400元中是包含了风险因素的。如果投资者此时认为无风险的现金流4500元和这个有风险的5400元是没有差异的，那么，4500元就是有风险的现金流量5400元的无风险值，肯定当量系数为：4500÷5400=0.833。显然，无风险的现金流量应当小于有风险的现金流量，因此，肯定当量系数应当在0～1的范围内取值。

肯定当量系数的大小取决于项目投资者的风险偏好程度。现金流量的风险越大，肯定当量系数就越小；反之，现金流量的风险越小，肯定当量系数就越大。具体取值的高低具有一定的主观性，如果投资者对风险的承受力较强，则可以选取较大的肯定当量系数；如果投资者的风险回避程度较高，则需要选取较低的肯定当量系数。另外，不同年度的现金流也可使用不同的肯定当量系数，变化大的年度取值更低一些，变化小的取值则可高一些。如果为了避免肯定当量的取值的主观性，可以通过项目现金流的变异系数来确定肯定当量系数。在实际工作中，要科学合理的确定肯定当量系数。

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摘 要：本文构建了BOT项目投资机会分析框架，分析了BOT项目投资机会分析流程，从环境分析、经济性分析和风险分析等三个方面论述了投资机会分析的内容，提出BOT项目投资机会评价与决策的方法，从而更好地完成投资机会选择。

关键词：BOT项目 投资机会 评价 决策

一、引 言

BOT项目在我国的兴起，为众多具有较强经济实力的企业提供了良好的投资机会。对投资者而言，投资活动的成败，在很大程度上取决于投资机会寻取与选择的正确与否。进行项目投资机会分析是BOT项目投资过程中首先要做好的一个重要环节，投资机会恰当与否，不仅影响到项目本身，还影响到投资者本身。错误的投资机会分析，或者对项目规模、项目收益的预测不准确，会造成投资者经济资源的浪费，或引起财务状况恶化，处理不当将使投资者陷入瘫痪。若投资者是进行多元化投资，则失败的机会分析，不仅挤占投资者正常经营活动资金，还会给投资者带来更大的风险。

二、 BOT项目投资机会分析概述

（一）BOT项目投资机会分析的内涵

投资通常是指投入财力以期在未来一段时间内或相当长一段时间内获得收益的行为。广义的投资概念涉及的范围相当广泛，既包括长期投资和短期投资，也包括生产性投资和金融性投资，还包括固定资产投资和无形资产投资。这里所要讨论的BOT项目投资主要是指基础设施项目投资，属于生产性固定资产投资。那么，BOT项目投资机会分析就是投资者在生产性固定资产投资项目开发活动之前进行的分析和论证过程。

（二）BOT项目投资机会分析框架体系

BOT项目运作是一个涉及多方面、多阶段的过程，对其涉及到的每一个要素进行全面科学的分析是投资机会分析的基础。对BOT项目进行选择与确定，一般从环境、成本、收益和风险等方面来考虑，其中成本和收益属于经济性因素。因此，BOT项目的投资机会分析可从环境分析、经济性分析和风险分析三个方面展开，其分析框架如图1所示。

（三）BOT项目投资机会分析流程

一旦获取项目信息，投资者首先需要对项目的投资环境进行分析与评价，在此可行的基础上制定投资方案；然后对拟投资项目的方案进行盈利能力分析和清偿能力分析，对达不到要求的项目，可进行其筹资方案的修改或予以放弃。对于达到要求的项目，再进行经济不确定性分析，从而完成投资项目的经济性分析与评价；最后对BOT项目进行风险分析，并对在风险分析中发现的一些缺陷进行修改，并将修改后的方案按上述流程重新进行分析，最后形成投资分析报告。其分析流程如图2所示。

三、 BOT项目投资机会分析的内容

（一） BOT项目投资环境分析

BOT项目投资环境是指一定时空领域内影响BOT项目投资活动的各类外部条件的综合，它是制约BOT项目投资效益的经济、政治、政策、法律等外界因素相互作用的统一体。充分了解和把握投资环境，对准确进行投资机会分析，制定正确的项目投资方案，进而做出合理正确的决策，具有十分重要的意义。构成BOT项目投资环境的要素众多，一般可概括为六大要素，即法律环境、政治环境、经济环境、社会环境、自然环境和设施情况等。

法律环境主要包括三个方面:法律完整性、法制稳定性和执法的公正性。法律完整性主要指BOT项目运作所依赖的法律条文的覆盖面，包括法律法规是否齐全；法制的稳定性主要指法规是否变动频和有效；执法的公正性是指法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性、公正性。

良好的政治环境是BOT项目成功实施的一个必要条件，只有政局稳定和政策连续，实施BOT项目所需的广泛的政府支持才可能成为事实，投资者才会主动去开发BOT项目。

经济环境由经济发展目标、产业等级、资源开发、国际贸易、金融行情、财政收支等状况构成，它是影响BOT项目投资决策最重要、最直接的因素。经济环境要素包括的内容很多，主要有宏观经济环境、市场环境、财务环境和资源环境等。

图2 BOT项目投资机会分析流程图

社会环境是指拟投资地区的社会秩序和社会信誉，这些环境条件对于投资的安全保障十分重要。

自然环境是指投资项目所在地区的自然地理条件。由于自然环境是一种投资者无法轻易改变的客观物质环境，具有相对不变和长久稳定的特点，而BOT项目一般为基础设施项目，其具有地理位置的固定性和不可逆转的特点，因而自然环境是重要的影响因素之一。在BOT项目中，自然环境主要从环境保护和自然条件来考虑。

基础设施环境主要包括投资地区的交通、能源、通讯、给排水、排污等。项目所在地基础设施的完善情况，直接影响项目开发成本，从而影响投资效益。

（二）BOT项目投资经济性分析

BOT项目投资经济性分析是指投资者根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务费用和效益，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力和清偿能力等财务状况，并对经济不确定性进行分析，据以判别项目的经济可行性，为投资决策提供依据。其程序大致包括如下几个步骤：（1）选取财务评价基础数据与参数；（2）估算各期现金流量；（3）编制基本财务报表；（4）计算财务评价指标，进行盈利能力和偿债能力分析；（5）进行不确定性分析；（6）得出评价结论。其具体流程如图3所示。

图3 BOT项目经济性分析流程图

（三）BOT项目投资风险分析

BOT项目投资风险分析是指分析BOT项目风险的来源及构成，建立BOT项目风险评价指标体系，通过风险评价模型对风险进行量化分析，以确定拟投资项目的风险及其大小，进而对拟投资项目的投资方案进行优化，保障项目以最小风险运行。BOT项目的整个实施过程实际上就是一个对风险的管理过程，投资者在进行投资机会分析时必须对各种风险有清楚的认识，较好的处理各种风险。

BOT项目风险分析的一般过程或主要步骤有风险识别、风险评价和风险应对。

1.风险识别。风险识别是整个风险分析中最基本的，最重要的环节。它的任务是了解风险的客观存在，识别风险产生的原因和存在的条件以及风险事件发生后的后果及影响，目的是找出风险之所在和引起风险的主要因素，并对其后果做定性的分析。BOT项目的风险主要包括：（1）投标风险，包括项目许可风险、土地征购风险、环境及文物保护风险、专营及税收法规风险等；（2）融资风险，包括资金不足风险、破产风险、利率变动风险、货币兑换风险、汇率变动风险等；（3）建设管理风险，包括承包商的表现风险、地面条件风险、造价超支风险、工期延误风险、质量不合格风险、技术风险等；（4）运营风险，包括收入风险、运行及维护成本风险等。

2.风险评价。风险评价是在项目识别的基础上，通过建立项目风险系统评价模型，对项目风险因素进行综合分析，并估算出各类风险发生的概率及其可能导致的损失大小，从而找到该项目的关键因素，确定项目的整体风险水平，为如何处置这些风险提供科学依据，以保障项目的顺利进行。

3.风险应对。风险应对也即是风险控制和防范，是项目投资者努力将损失发生的不确定性减低到可以接受的程度，并将剩余的不确定的责任分配给最适合承担的一方。

四、BOT项目投资机会选择

通过对BOT项目投资环境、经济和风险进行分析和评价，并将几者进行统筹兼顾、合理分析后，形成投资机会分析报告。对投资者而言，机会分析报告只是进行投资机会选择的关键工作之一，还应以机会分析报告为依据，对投资机会进行评价，以选择适合的拟投资项目，并通过详细的可行性研究，做出正确的投资决策，从而更好地完成投资机会选择。

（一）BOT项目投资机会评价

投资者在进行投资机会评价时，可以运用实物期权理论计算拟投资项目的期权价值，以考察单个项目的投资机会情况；也可以通过结合可能性理论和层次分析法，计算项目各经济性因素和非经济性因素的排序指标，并通过对比多个项目的排序指标来确定投资机会。

BOT项目属于风险型投资项目，进行其投资机会评价，一般可以从收益、成本、环境和风险等方面来考虑，前两者为经济性因素，后两者为非经济性因素，这些因素都具有非常大的不确定性和不完全性，可利用可能性理论来处理其中的不确定性和不完全性。同时，上述经济性因素和非经济性因素又可细分为多类因素，所有这些因素构成BOT项目投资机会评价指标，这些评价指标具有多目标、多层次的特点，可利用网络层次分析法来具体比较和分析。

（二）BOT项目投资机会决策

对BOT项目投资者而言，从获取项目信息开始，就展开了项目投资机会研究，经历投资机会报告的形成、投资机会的评价、项目的可行性研究、到最后进行投资决策，通过一系列的机会选择工作，最终完成投资机会决策。

在初步选定了拟投资项目后，应该进一步做好项目的可行性研究，从而做出最后投资决策。在这一阶段，投资者应在投资机会研究的基础上扩大范围和提高深度，对拟建项目的市场需求状况、建设条件、生产条件、技术、设备、融资、经济效益、环境和风险等方面，进行深入调查研究，充分进行论证，做出项目是否可行的结论，选择并优化建设方案。

五、结束语

对于投资者运作BOT项目而言，投资机会分析是不可或缺的。从获取项目信息开始，就展开了项目投资机会研究，通过投资环境分析、经济性分析和风险分析形成投资机会分析报告，必要时需在此基础上进行定量化的投资机会综合评价，最终完成投资机会选择，为投资决策提供依据和参考。

参考文献：

[1]王喜军、王孟钧、陈辉华编著．BOT项目运作与管理实务．北京：中国建筑工业出版社.2008.10.

[2]王喜军、王孟钧.大型建筑企业BOT项目投资决策能力研究.铁道科学与工程学报[J].2009（5）:73-76.

[3]王喜军、王孟钧、赵庆武、周卉.公路BOT项目运作关键问题探讨[J].项目管理技术.2008(5):68-72.

[4]王立国．工程项目可行性研究．北京：人民邮电出版社.2002.8.

[5]孙尉添.基于可能性理论与ANP模型的BOT项目投资机会评价研究[D].天津：天津大学. 2004.6.

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摘要随着我国社会经济的发展，房地产业也逐渐繁荣起来。如今俨然已经成为了一项重要的投资工具。众所周知，房地产开发投资活动具有极强的综合性、技术性和专业性，同时其风险、投入和回报也是很高的。本文对房地产开发投资决策阶段的风险进行了详细的阐述，并对此提出了一些有效的规避风险的对策，以期为业内人士提供一定的参考。

关键词房地产决策风险

房地产开发的过程十分漫长，并且涉及到方方面面，是项极为复杂的活动。不难看出，房地产投资不仅数额巨大、周期漫长，并且变现的能力较差，同时又面临着各式各样的风险。房产市场的波动、利率和汇率的变动、政策的变化调整、建材价格的变动都会对房地产开发投资的效益产生很大影响。这也决定了其效益具有不确定性，因而房地产投资存在很大的风险，所以，开发企业必须正确分析风险，并且对风险事件提出有效的规避方法，谨慎投资。如果没有充分考虑而贸然决策，往往会造成失误，甚至是企业困境或破产。

一、房地产开发投资决策阶段的风险分析

（一）开发位置风险分析

选择一个合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义，这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置，并不单纯指的是项目所在的地理位置，还包括了一系列的社会位置，如市政配套、教育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在收益的能力。一般来说，在经济发达的地区，地价比较高，开发的成本也就比较高，但是发展的前景相对比较好，需求多，收益也会可观的；反之，在经济欠发达地区，地价低，因而成本也就低，但是经济基础相对薄弱，市场需求低，收益也不一定乐观，所以区域和市区内地段的选择相当关键。

（二）开发时机风险分析

由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响，经济的发展又存在一些周期性的规律，因而导致房地产开发的活动也相应的存在周期性。国家经济的发展趋势，是影响房地产开发的时机的一个非常重要的因素。一般在国民经济发展上升时期，市场的需求比较旺盛，因而在此情况下来推出房地产项目很可能获得良好的市场收益；与此相对的，在经济衰退时期，市场的需求也会随之下降，因而在供大于求的市场条件下，往往房地产的价格会受其影响而下降，效益也不会很好，踏准开发周期与经济波动节奏能起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外，按照开发项目的类型不同，其对时间的敏感程度也有差异。比如说，工业物业的时间性就不明显，而商业活动就存在着明显的旺季和淡季的差别。因此，这些问题都需要认真考虑，谨慎投资。

（三）开发物业类型风险分析

开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括了别墅、工业物业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同，决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中，商业物业对于位置最敏感，一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完善的地方。另外，写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相关，经济发展势头良好时，相对的这些物业的需求也急速增加，房地产公司就能得到更高的回报，获取更多利润；反之，需求下降，回报也就不很乐观。

（四）经济和房产政策的风险分析

房地产行业与国家金融、房产行业政策影响相当敏感，须按照国家对房地产发展的政策、规划、要求等，根据区域发展情况选择合适类型物业开发，发挥自身具备资源和能力是相当重要的。

二、房地产开发风险

（一）风险与风险研究

所谓风险，就是在特定的时间和环境下，某事件的实际发生状况和人们预期间发生差异的不确定性以及此不确定性发生的可能性的大小，还有造成这个差异的情况、条件、环境、原因和因此带来的潜在损失的严重程度。由此可知，风险大小取决于实际结果和预期目标产生差异的可能性和实际结果和预期目标差异的方向和大小，即风险发生的概率和可能的后果。通常条件下，人们更多关注的是风险所带来的不利后果，也就是风险发生而导致的风险损失。

国外的风险管理起步较早，至今已经形成了很多风险分析以及评估的方法。1960年以前，房地产投资的风险分析采用的主要是财务分析法，但是由于太过简化，参考价值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科学和丰富了，包括网络随机法、模拟法、层次分析法、决策树法等。九十年代之后就日趋完善了。国内的风险管理应该说起步是比较晚的，尚处在初级阶段，存在很多不完善的地方，需要积极向先进国家学习。经验决策和定性分析是我国至今仍常用的方法，由于缺乏系统性，容易产生决策失误。

（二）房地产开发风险管理的内容

房地产开发的风险管理，就是房地产的开发企业对面临的风险充分认识的基础之上，通过使用各种手段、采取不同的措施，来对风险进行控制和处理，以最小的成本保证企业的收益和稳定的管理活动。开发过程中始终是伴随着风险的，因而开发企业应该树立正确的风险观，掌握应对风险的方法。主要内容包括：

1.合理应用风险管理方法

要根据目标的外部环境的状况，坚持在事前和事中控制，并对实施过程中的风险因素进行评价分析。对其不适合的地方做出相应的调整，并拟定合适的应对方法以消除、转移、缓和房地产开发中可能遇到的一系列风险。

2.合理确定项目投资目标

项目投资目标在很大程度上决定了一项开发项目能否盈利。要根据开发项目的可行性报告所提供的材料，运用科学的方法进行决策以确定最后的房地产开发的投资目标。

3.合理界定项目投资的范围

为避免遗漏而造成的房地产开发风险，所以要加强对项目的投资范围的变动的控制，使项目的投资范围在合理、正确的范围内进行相应的变动，必须让投资的任务分配做到细致具体，以降低房地产开发的风险，争取获得更大的利润。

4.合理分解风险

风险分解也可以有效的降低房地产开发的风险。虽然不是所有的风险都可以进行分解，但是将部分可管理的风险进行分解，使其分到不同的过程中，也能够有效的减少风险，进行风险分解时还必须满足计划中所要求的基本原则和目标。

三、规避投资决策风险的对策建议

（一）风险转移

风险转移是房地产投资风险管理的一项极为重要的对策，应用十分广泛。风险转移可以分为财务转移和非保险转移两种形式。风险管理的基本理论中要求投资项目的风险应该由与此相关的各方共同来分担，分担的原则一般为风险由最有能力进行风险控制或最适合承担风险的一方来承担。只要符合这项原则所进行的风险转移就都是合理的，最终可以取得双赢甚至是多赢的结果，反之，则要付出极高的代价。

（二）做好可行性论证

这是投资决策的重要环节。可行性研究是对项目进行社会、经济和技术等多方面的调查和研究，对方案进行分析，并评价其经济效益，对其可行性进行论证的研究活动。

（三）做好经济环境的预测

房地产的发展周期是与GDP紧密联系的。一般房地产的周期可以将宏观的经济周期作为依据和核心，同时按照各时期的主导因素和市场的发育程度做出具体的调整。一般表现是房地产业要稍微落后于宏观经济而进入复苏期。

（四）做好投资效益控制

实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制。

（五）做好信息收集

信息收集工作，首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构，以研究国家和行业的一些政策，对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析，并提供可靠的依据。为此，必须努力培养市场化的人才，熟知经营技巧，懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重，尽量避免政策和投机等风险。另外，开发企业应该树立起强烈的风险意识，高度重视投资的可行性研究，并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外，还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样，才能在充分考虑研究的基础上，尽量减少投资的风险。

四、结束语

房地产投资是项高风险的活动，因此在投资决策时必须谨慎。开发企业应该在综合研究风险之后，选择合适的位置和物业类型，把握良好的开发时机。在充分认识到开发风险的情况下，形成正确的风险观，努力规避风险，争取获得最大利润。

参考文献：

[1]李春燕.房地产开发中如何做好工程造价控制.中国科技博览.2010(10):77.

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关键词：项目投资；可行性；方案

中图分类号：F287 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

一、论文研究的目的和意义

本文通过对该项目的可行性案例研究，希望能够达到以下目的：第一，为相关可行性研究提供一个参考框架；第二，希望有可能起到抛砖引玉的作用，引起有关方面对项目可行性研究的重视。

二、项目投资可行性研究的界定

可行性分析①　（FeasibilityAnalysis）是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面的技术经济分析论证并试图对其可行或不可行评价的一种科学方法。在投资项目管理之中，可行性研究分析是在项目投资决策之前，调查、研究与拟建项目有关的自然、经济、社会、技术等各种因素，在此基础上分析投资建设方案。

概括来说，有着以下非常重要的意义：

1.项目投资决策和建设立项的依据；

2.项目评估和向银行申请贷款或筹资的依据；

3.项目设计和工程建设的依据；

4.向当地政府和规划、环保部门申请建设的依据；

5.本工程建设补充基础资料的依据；

6.项目与各有关部门签订合同或协议的依据；

7.核准采用新技术、新设备研制计划的依据；

8.企业安排项目计划和实施的依据。

三、项目投资可行性研究的内容和方法

1.项目投资可行性研究的内容

（1）项目建设的理由与目标。项目建设的理由与目标研究，是根据已确定的初步可行性研究报告，从总体上进一步论证项目提出的依据、理由、背景及预期目标，即进行项目建设的必要性分析。

（2）市场调查与预测。市场预测是对项目产出品和所需主要投入品的市场竞争力、容量、价格，及风险进行分析和预测，有以下主要内容：

①市场现状调查。市场现状调查主要包括调查拟建项目同类产品市场容量、价格，及竞争力现状。

②产品供需预测。产品供需预测是指利用市场调查所获得的相关信息资料，对项目产品未来市场供需的数量、品种、质量和服务进行定性分析、定量分析。

③价格的预测。项目产品价格是测算项目投产后销售收入、生产成本和经济效益的基础，也是考核项目竞争力的重要方面之一。

④竞争力分析。竞争力分析是研究拟建项目在国内外市场竞争中获胜的可能性和相关能力。既要研究项目自身竞争力，也要研究竞争对手的竞争力，并进行对比分析。

⑤市场风险分析。市场风险分析是在产品供需、价格变动趋势和竞争能力等常规分析达到一定深度的前提下，对未来国内外市场某些重大不确定因素发生的可能性，及其可能对项目造成的损失程度进行的分析。

（3）建设规模与产品方案。建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证遴选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、项目方案、原材料燃料供应方案及投资估算等的依据。

（4）场址选择。可行性研究阶段的场址选择，是在初步可行性研究规划选址已确定的范围内，进行具体坐落位置的选择，习惯上称之为项目选址。

（5）技术方案、设备方案和项目方案。项目的建设规模与产品方案确定后，应进行技术方案、设备方案和项目方案的具体研究论证。

（6）组织机构与人力资源配置。合理、科学地确定项目组织机构和人力资源配置是保证项目建设和生产运营顺利进行，提高劳动效率的重要条件。

（7）项目实施进度。项目建设方案确定后，应提出项目的建设工期和实施进度计划，科学地组织建设各阶段工作，按项目进度安排资金，保证按期建成投产，充分发挥投资效益。

（8）投资估算与总成本费用估算。投资估算是在对项目建设规模、设备方案、技术方案、工程方案及项目实施进度等进行分析研究基本确定的前提下，估算项目投入总资金（包括建设投资和流动资金），并测算建设期内分年度的资金需要量。投资估算作为制定融资方案、进行经济评价，及初步设计概算的财务依据。融资方案是在投资估算的基础上，研究拟建项目资金来源、融资方式、融资结构、融资成本及融资风险，比选融资方案，并以此为基础研究资金筹措方案和财务评价。总成本费用估算是项目在一定时期内为生产和销售运营而支出的所用费用之和。

（9）财务评价、国民经济评价和社会评价。财务评价是在国家现行财税制度和市场挤挤价格体系下，分析预测项目的财务效益与用各项费用计算财务评价指标，分析盈利能力、偿债能力，持续发展能力等据以判断项目的财务可行性。国民经济评价是在合理配置资源的原则下，采用影子价格等经济评价参数，从国民经济角度考核项目所耗费的社会资源和对社会的贡献，评价投资项目的经济科学合理性。社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价拟建项目的社会可行性。

（10）风险分析。项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案及社会评价论证中已通过初步风险分析基础上，进一步综合分析识别项目在建设和运营中潜在的主要风险因素。

2.项目投资可行性研究的方法

运用经济学的基础知识，运用定性分析与定量分析相结合的方法，具体应用中采用内部收益率发、净现值法、投资回收期法和不确定性分析等方法对项目是否可行进行财务评价。

本论文在理论阐述的基础上，对项目投资可行性研究进行了探讨，以期能够为项目投资可行性研究在实际工作的应用提供一点可能的启示和思路，以求在未来有关的研究，克服缺憾，并以科学理论指导来指导项目可行性研究的工作实践。

注释：

①建设部.建设项目经济评价方法与参数[M].中国计划出版社，1993.

参考文献：

[1]戚安邦.项目论证与评估[M].北京：机械工业出版社，2004.

[2]建设部.建设项目经济评价方法与参数[M].中国计划出版社，1993.

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一、前言

投资项目的风险与不确定性是客观存在的，大量事实证明，人们对投资项目的分析和预测不可能完全符合未来的情况和结果。这是因为，客观环境、条件及相关因素是变化发展的，而人们依据过去的数据资料和经验所做的预测很难完全符合未来的事物发展规律和实际状况，而且时间距离越远，预测的误差也越大。为使投资决策建立在可靠的基础上，需要对风险实行科学的分析和评估。于是投资项目风险管理作为新兴的经济管理科学，便应运而生，它是在经济学、管理学、行为科学、运筹学、概率统计、计算机科学、系统论、控制论、信息论等学科和现代工程技术的基础上，结合现代建设项目和高科技开发项目的实际，逐渐形成的一门新兴的经济管理边缘科学。

在国际上，风险管理已日渐成为投资项目评估和风险决策分析的重要部分。包括项目在内的现代决策，实质上是风险型决策，而风险决策的核心是风险分析与管理，它直接关系到投资项目的合理判断和科学决策。随着我国改革开放的不断深化和市场经济体制的逐步建立，尤其是加入!"#后，项目风险日益增多，至今我国还没有全面引入风险管理对投资项目的全过程进行风险估计与评价，这是造成我国许多工程投资膨胀和工期拖延的重要原因之一。因此，在我国推广投资项目风险分析理论的研究与风险管理的应用，对促进我国经济稳定、持续、健康、快速的发展具有重大的现实意义。

二、投资项目风险分析的发展与趋势

1投资项目风险分析的新概念

投资项目风险分析就是通过对风险因素的识别，采用定性分析或定量分析的方法估计各风险因素发生的可能性及对项目的影响程度，揭示影响项目成败的关键风险因素，提出项目风险的预警、预报和相应的风险对策，为投资决策服务。风险分析的另一重要功能还在于它有助于在可行性研究的过程中，通过信息反馈，改进项目设计方案或优选设计方案，直接起到降低投资项目风险的作用。由于有些风险造成的损失不宜用投资或经效益的变化来度量，对复杂的重大项目有必要进行各专项风险分析或单因素风险分析。投资项目风险分析应是专项风险分析和单因素风险分析相结合的综合系统分析。

2投资项目风险分析技术的发展

20世纪50年代后，计算机网络技术的问世，使得现代计算与网络技术广泛用于描述各种工程技术、生产组织、经营管理系统，并迅速成为简捷地分析、求解、优化这些系统的有效技术。

进入70年代，随着计算机网络技术的飞速发展，大规模、复杂的网络逻辑运算成为可能，而且更加方便，同时还能对这类网络模型进行综合、分解、资源分配、成本优化。另一方面，网络技术与模拟技术相结合，产生了随机网络仿真技术（GERTS），在GERTS的基础上，又出现了各种特殊用途的仿真随机网络技如成本优化仿真随机网络（GERTS）、选择模型仿真语言（SLAM）和图示可靠性分析仿真程序（GRASP）等，极大丰富了网络技术的研究领域和应用范围。

80年代初，在GERT的基础上，出现了风险评审技术（VERT）网络模型，引进了完成项目具有风险的概念，把完成项目的时间、费用以及效果联系起来，建立三者之间的数学关系，从而大大增强了网络技术描述与分析现实系统和客观世界的能力。随后，网络技术的发展和应用主要表现为两个方面，一是网络技术适用的项目或系统越来越大，描述及分析的功能更加完善；二是用于计算和分析各种网络模型的计算机软件微机化，这大大增强了实际应用的可能性。

3风险分析理论与现代网络技术相结合的发展趋势

随机网络是一种可以反映多种随机因素及其随机变量间相互关系的网络技术，在随机网络模型中，包含着各种随机成分，如时间、费用、资源耗费、效益、亏损等，并且可以处理系统中各种项目及其相互影响的随机性问题，即一活动按一定规律可能发生或

不发生，相应地反映在项目开始或结束的节点也可能发生或不发生，从而为许多复杂的、包含多种随机因素的系统的研究和分析，提供了有效途径。因此，在投资项目的工期与费用估计中，将风险分析与随机网络技术相结合是可能的，并且具有其优越性。一是直观性，随机网络模型可以直观、形象地描述影响工期和费用的风险因素及其相互关系；二是可计量性，根据随机网络模型，可估计出各风险因素对活动工期和费用的影响程度；三是可控性，根据风险因素对项目工期和费用的影响程度估计，为决策者提供一整套可能发生的各种情况，为投资项目能以最少费用按期完成提供科学管理依据。

三、我国项目风险管理的应用现状与发展趋势

1项目风险管理技术是上个世纪60年代以来世界发达国家项目管理中不可或缺的支撑工具，项目理方法的核心是风险管理和目标管理，而项目风险管理是一种项目主动控制的手段，其主要目标是使项目的三大目标：投资7成本、质量、工期得到控制。这种主动控制与传统的偏差/纠偏/再偏差/再纠的被动方式截然不同，风险管理对项目目标的主动控制体现在通过主动辨识风险因素并加以分析，先采取风险处理措施进行项目的主动控制。但我国在70年代末、80年代初引进项目管理理论与方法时，只引进了项目管理的基本理论、方法与程序，没有同时引入风险管理，这主要是因为当时我国经济发展水平较低，人们风险意识普遍较差，尚未认识到运用风险管理技术来抵御风险或转移风险的重要性，而且当时我国尚处于计划经济体制中，国家是惟一的投资主体，为了在账面上反映节省投资而不愿意增列风险管理费用。

80年代中期以来，随着我国经济的改革开放，国外各种风险管理的理论与书籍被介绍到中国，同时也被应用到项目管理中，尤其是大型土木工程项目。另外，我国的经济体制也逐渐由计划体制转为市场体制，投资主体发生了根本性的变化，如2001年全国工业技术改造项目总投资&##’亿元，其中企业自筹资金(%(%亿元、银行贷款%"!)*#亿元、政府投资%)&*&亿元、利用外资$((*&亿元，分别占总投资的!"*’+、%#*(+、$*#+和(*$+，风险管理成为现代企业管理重要的组成部分。

举世瞩目的三峡工程、规模宏大的长江航道工程、广州地铁项目、上海磁悬浮列车等项目，在项目实施过程中都制定了风险管理方案，并成功地运用了项目风险管理方法。从%’#!年起至%’’)，由国家科委主持的国家重点科技攻关“三峡工程重大科学技术研究”项目中，安排了三峡工程的风险研究，在国内首次对大型工程项目进行风险分析与评价。在研究过程中，综合利用了多学科的理论与方法，以具体的三峡工程为背景，研究投资项目经济风险、投资膨胀风险、工期风险和财务风险，取得多项重要研究成果。

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（一）风险导向内部审计释义

风险导向内部审计突出“风险”二字，要求内审人员在整个审计过程中都要以降低风险为导向，在审计项目计划制定阶段对被审计机构进行风险分析，确定审计范围和审计重点；在审计项目实施阶段，以降低风险为导向实施各类审计程序，对企业各类业务和控制实施独立评价，并针对发现的重大风险和内控缺陷提出审计建议。风险导向内部审计与企业内控体系建设相伴相生，它以风险管理为基本理念，既是基于降低审计风险，又是为了降低企业的经营管理风险，是企业总体风险管理的重要组成部分。归纳而言，风险导向内部审计主要有以下特点：

（1）风险导向审计的首要目标是评估与改善风险，不仅关注风险管理，同时也是风险管理的重要组成部分，试图通过风险规避、风险转移、风险控制等有效的风险管理手段来提高组织整体的效率和效果。

（2）风险导向审计的视野较为宽阔，从被审计机构经营风险分析入手，全面剖析被审计对象的风险水平、经营环境和诚信程度等，审计范围、深度和广度都大大扩展。

（3）风险导向内部审计重心前移，把审计起点设为风险评估，并将风险评估作为重心工作，全面了解被审计单位的基本情况及面临的经营环境。

（4）风险导向内部审计要求更高的审计技术，引入风险管理工具和最先进的审计技术，并要求在审计程序和方法上与特定审计环境相适应，针对不同的风险领域和业务环节以及特定的审计目标实施个性化的审计程序。

（二）企业风险管理与风险导向内部审计的关系

风险贯穿于企业经营管理的各个环节。企业内外部经营环境千变万化，业务流程和经营管理错综复杂，任何偏离预期的变化都会导致企业生产经营活动失败。而企业风险管理，正是根据决策管理层的风险偏好，结合风险承受度及风险预警能力，对企业内可能产生的各种风险进行识别、评估和分析，并及时采取有效措施加以防范和控制，以最大限度为企业提供安全保障的一种管理方法。那么，企业风险管理的效果如何呢？这就需要专业的监督、评价与改进。现代风险导向的内部审计承担了这一职责，其实质就是在企业风险管理基础之上的再监督，其目的是强化并促进企业风险管理更加规范有效。可以说，风险导向审计与企业风险管理是相辅相成的，风险导向审计是企业风险管理的一个重要手段，通过评价和发现风险管理方面存在的问题并促其有效整改，进一步促进风险管理的规范和发展；反之，风险管理内容的不断丰富和风险管理手段的不断创新，也推动着现代风险导向内部审计和手段的提升与发展。根据英国与爱尔兰内部审计协会颁布的“风险导向内部审计”立场公告（PositionStatement），在风险管理水平的较低级别，如未采取任何正式风险管理方法的风险暴露阶段，内部审计只能以协助采用风险管理方法为目标，并在审计风险评估的基础上开展内部审计；在风险管理融合的较高阶段，内部审计完全可以将风险管理过程作为审计对象，在管理层对风险评估的基础上进一步推进内部审计。可见，以风险为导向的内部审计应该结合企业的经营特点和风险管理水平，合理确定具体的审计目标和方法，从而更有效地发挥内部审计在企业风险管理方面的作用。

二、实证分析：风险导向内部审计在保险公司证券投资审计中的应用

（一）保险公司证券投资业务风险特点与分析

1．保险公司证券投资业务面临的内外部风险保险公司证券投资业务具有较高的风险性，对保险公司证券投资业务进行内部审计，首先就是要确定其面临的内外部风险，并逐一进行评价与分析。从保险公司面临的外部环境看，证券投资业务面临的风险主要包括政治风险、市场风险、行业政策风险及信用风险等；从保险公司证券投资业务的内部环境来看，面临的风险主要包括资产风险、战略风险、操作风险、声誉风险及流动性风险等。

2．保险公司证券投资业务风险的具体评估在分析保险公司证券投资业务可能面临的主要风险后，还应对其业务运行与管理过程的潜在控制点和风险点进行识别与分析，并考虑风险的重大性和可能性。保险公司证券投资业务面临的最重要、最具有投资业务典型性的重要风险领域及其主要风险因素。在识别风险的基础上，还要通过分析判断各类风险发生可能性的大小、发生的条件、对实现工作目标的影响程度等，以综合确定风险等级。风险评价可以采取定量与定性相结合的方法。定量方法如可对风险程度进行1、2、3之类的评分，定性方法一般指文字描述。

（二）以风险为导向实施保险公司证券投资业务审计的关键点

近年来，保监会、证监会等监管机关出台了一系列规章制度，对保险公司风险管理、合规管理及保险投资业务的具体操作要求进行了规范。这标志着保险企业进入全面风险管理和合规经营阶段，保险企业对于风险管理的认识提高到前所未有的高度。目前国内大多数保险公司在外部合规监管部门的要求以及自身业务发展的需要下，搭建了全面风险管理的组织架构，设置了专门的风险管理部门，建立了更加完善的投资风险控制制度、业务管理规则等，逐步形成了事前风险控制、事中风险控制防线与事后风险控制相结合的全面风险管理架构，内部审计也具备了充分发挥第三道防线作用的必要条件。具体而言，以风险为导向对保险公司证券投资业务实施内部审计重点应关注以下内容：

1．以风险为导向制定审计计划，明确审计项目和审计范围。审计部门在制定审计计划时，应围绕保险投资发展战略，结合监管要点，重点关注董事会和公司管理层关注的流程和控制点，并对保险投资面临的主要风险进行初步识别和综合评估，充分考虑组织风险、管理需要和审计资源等因素，在此基础上制定证券投资业务审计规划和计划。

2．以风险为导向编制审计方案，明确审计方向和审计内容。在制定证券投资审计方案时，应对保险公司证券投资的相关风险要素进行全面系统评估，了解证券投资的业务流程及其内外部环境，评估各流程、各环节风险点，据此确定重点审计内容。

3．以风险为导向执行审计程序。在执行审计项目过程中，审计人员应将风险导向理念渗透于审计实施的全过程，增强风险审计意识，把风险管理意识和方法融入到审计实施全过程中。在审计方案的引领下，审计人员可以将时间和精力集中于风险较大或可能存在重大问题的证券投资领域，严格执行审计程序，以风险识别为基础，通过风险评估、分析性复核、控制测试、实质性测试等方法，发现证券投资过程中的风险控制的漏洞和薄弱环节，以便将审计风险控制在既定范围内。

4．以风险为导向编制审计报告。应对保险公司证券投资业务的内部控制和风险管理状况进行总体评价，对发现的具体问题进行定性和定量的评估和分析，指出问题、分析原因、提出对策和建议。

三、审计实务探讨：保险公司证券投资业务内部审计实施要点

根据保险公司证券投资业务重要风险领域及其风险特征，与前文第三部分风险分析所列五大内容相对应，内部审计应着重关注以下几方面内容：

（一）财务会计控制目标与审计重点

1．是否建立并实施规范的会计核算流程，及时、准确、完整编制财务报表，确保会计信息的可靠性、真实性和对外披露的准确性。

2．是否建立严格的审批制度和预算控制制度，明确预算的编制、执行、分析、考核，及时分析和控制预算差异，控制费用支出，确保预算的执行。

3．是否妥善保管公司各类资产，及时登记，定期盘点，及时对帐，确保各项资产的安全和完整。

4．是否对资金运用专户进行统一管理和运作，专户的设立符合资产委托方的要求，及时掌握资金头寸的变化，资金划拨是否符合专户资金运用的要求和具体投资业务的要求。

（二）投资决策控制目标与审计重点

1．是否建立完善的投资决策组织架构，制定透明、规范的投资决策程序和议事规则，投资决策流程是否包括研究、论证、决策、实施和报告等内容。

2．是否建立健全相对集中、分级管理、权责统一的投资决策授权制度，对授权情况进行检查和逐级问责。

3．投资决策是否严格遵循国家法律法规和公司的规章制度，符合保险资金运用的投资范围、投资限制等要求。公司投资决策是否有充分的依据及书面记录，有关责任人是否在记录上签字，重要投资决策是否有详细的研究报告；投资品种的选择标准是否合理并定期评估调整。

4．是否兼顾资产与负债的匹配。

5．是否建立了相关的监督机制，保证投资的安全性与投资渠道、投资比例的合法合规性。

（三）投资操作控制目标与审计重点

1．是否建立独立的交易部门和规范的投资操作流程。所有投资指令是否都经交易部门审核，确认其合法合规后予以执行。

2．是否对业务经办人员建立了有效的监督和制约机制，谈判、询价应与交易执行相分离，密切监控交易过程中的谈判、询价和签订等关键环节。

3．是否建立交易监测系统、预警系统和反馈系统，严格控制投资过程中各种交易风险，确保投资交易的顺利进行。

4．是否建立并有效执行严格的公平交易制度，确保不同性质或来源的保险资金的利益能够得到公平对待。

5．是否建立完善的交易记录制度，每日的交易记录应及时核对并存档。

6．场内投资（股票、基金、债券）是否实现投资与交易职能相互分离，是否建立并实行集中交易制度，是否建立对日常投资比例的监控机制，保证投资比例符合相关监管部门和公司的规定。

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[8] 左妍冰.2012年中国对外直接投资878亿美元 首列世界三甲[EB/OL].http：///42071/2013/09/09/6871s4247359.htm，2013-09-09.

[9] 商务部.商务部、国家统计局、国家外汇管理局联合《2012年度中国对外直接投资统计公报》[Z].2013-09-09.

[10] 郭晋晖.对外直接投资“十连增”近四分之一企业亏损[N].第一财经日报，2012-08-31.