固定资产和不动产精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇固定资产和不动产范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

固定资产处置的方式主要包括“出售与转让、报废和毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组、赠送”等六种方式。企业固定资产处置的全过程一般应通过“固定资产清理”科目进行核算。企业在处置固定资产的过程中，具体会涉及到营业税和增值税的计算和缴纳问题。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。企业有偿转让不动产所有权的方式具体包括：销售建筑物或构筑物、销售建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务的销售额，以及进口货物的金额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税。按照《增值税暂行条例》的规定，企业处置使用过的固定资产属于销售货物(旧货)的行为，应当计算并缴纳增值税。

一、处置不动产类固定资产涉税处理

一是出售、转让时的涉税处理。企业在将包括房屋、建筑物、构筑物等在内的不动产所有权有偿转让给他人、将企业自建住房销售给本单位职工时，应当根据《营业税暂行条例》的规定，按照此项交易营业额的5％计算缴纳营业税。“营业额=转让不动产所有权的全部收入－不动产的购置原价”。

二是报废和毁损时的涉税处理。此种情况下，企业将报废和毁损后的不动产类固定资产的残值变价出售或作为消耗性材料使用的行为，无须缴纳营业税。

三是对外投资时的涉税处理。企业以不动产类固定资产向他人投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的，也不征收营业税。

四是非货币性资产交换、债务重组、无偿赠与时的涉税处理。凡此种种行为均应当视同企业将不动产所有权有偿转让给他人，应当就其营业额计算并缴纳营业税。

二、处置机动车、摩托车、游艇等固定资产涉税处理

一是企业出售、转让该类固定资产时的涉税处理。企业销售、转让自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇时，应分别不同情况进行处理：(1)售价超过该类固定资产原值的，按照4％的征收率减半征收增值税；(2)售价未超过原值的，免征增值税；(3)旧机动车经营单位销售旧机动车、摩托车、游艇，按照4％的征收率减半征收增值税。

二是报废和毁损时的涉税处理。此种情况下，企业将报废和毁损后的机动车、摩托车、游艇类固定资产的残值变价出售或作为消耗性材料使用时，不用缴纳增值税。

三是对外投资、非货币性资产交换、债务重组、无偿赠与时的涉税处理。上述行为均应当视同为企业的销售行为并按规定进行相应的处理，其中：售价超过该类资产原值的，按照4％的征收率减半征收增值税；未超过原值的，免征增值税。

三、处置其他机器、机械、设备、器具、工具类固定资产涉税处理

一是企业出售、转让时的涉税处理。按照财政部、国家税务总局《关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》(财税[2002]29号)的规定：纳税人销售自己使用过的上述应税固定资产时，无论其是增值税一般纳税人或小规模纳税人，也无论其是否为批准认定的旧货调剂试点单位，一律按4％的征收率减半征收增值税，并不得抵扣进项税额，已经抵扣的应当转出。

二是报废和毁损时的涉税处理。此种情况下，企业将报废和毁损后的其他机器、机械、设备、器具、工具类固定资产的残值变价出售或作为消耗性材料使用时，也不需要计算并缴纳增值税。

三是对外投资、非货币性资产交换、债务重组、无偿赠与他人时的涉税处理。这种情况应当视同销售行为发生，按售价的4％减半计算并缴纳增值税。

[例]甲公司将自己拥有的一项固定资产A以14万元的价格进行出售，其原值为12万元，累计已提取折旧2万元、已计提减值准备2000元。则会计处理如下：

首先，将该项固定资产转入清理：

借：固定资产清理――A

98000

累计折旧

20000

固定资产减值准备――A

2000

贷：固定资产――A

120000

其次，计算应缴纳的税款：

(1)如果A系房屋、建筑物、构筑物等不动产，则应当按照此项交易营业额的5％计算缴纳营业税：

应交营业税＝营业额×5％

＝(140000-120000)×5％

＝1000(元)

借：固定资产清――A

1000

贷：应交税费――应交营业税

1000

需要说明的是，如果A的售价在12万元以下(含12万元)，则其营业额为零，该种情况下不需要计算缴纳营业税。

(2)如果A系机动车、摩托车、游艇等固定资产，因为其售价(14万元)超过原值(12万元)，则应当按照4％的征收率减半征收增值税，会计处理为：

应交增值税＝销售额×4％×50％

＝140000×4％×50％

＝2800(元)

借：固定资产清――A

2800

贷：应交税费――应交增值税

2800

需要说明的是，如果A的售价在12万元以下(含12万元)，则免征增值税；如果甲公司系旧机动车经营单位，则无论其售价是多少，均应当按照售价的4％减半征收增值税。

(3)如果A系除机动车、摩托车、游艇之外的其他机器、机械、设备、器具、工具等固定资产，同时假设其售价变更为人民币8万元，则：

应交增值税＝销售额×4％×50％

＝80000×4％×50％

＝1600(元)

借：固定资产清理――A

1600

贷：应交税费――应交增值税

1600

第三，反映收到的变价收人：

借：银行存款

140000

贷：固定资产清理――A

140000

篇(2)

在2016年，为支持企业发展，国家税务总局第15号规定，根据其中的条款，增值税一般纳税人从2016年5月1日始，按照固定资产核算所取得的不动产或在建工程，都需要分2年从销项税额中抵扣其进项税额。整体来看，在取得不动产时，分期抵扣进项税额的会计核算整体来看，可以分为两类情况进行分析。

（一）关于取得不动产分期抵扣进项税额的会计核算

从实质上来说，一般纳税人在具体实践中，利用多种合法形式来取得不动产，例如，通过购买、捐赠、入股或抵债等，得到不动产的产权。一般纳税人应当从当期销项税额中，将进项税额60%进行抵扣；其余的40%待抵扣进项税额，可在后续销项税额中抵扣，时间是取得扣税凭证的当月算起的第13个月。

举例如下：在2016年8月期间，为改善公司办公经营条件，A公司（一般纳税人）新购一座办公楼，金额为20亿元，税额为2.2亿元。该新购办公楼纳入固定资产核算范畴，在当年9月根据相关规定就可以进行计提折旧。如果经过认证，在购买固定资产中当月取得的增值税专用发票，对其进行会计处理。具体情况如下：借：办公楼为固定资产，价值2000000000万元，需要交纳的增值税税费，也就是进项税额为132000000 （220000000×60%）万元。经过计算后，待抵扣进项税额为88000000 （220000000 ×40%）万元；贷：A公司在银行拥有存款金额为2220000000万元。根据相关规定，在第13个月也就是2017年8月时，经过计提折旧后，该固定资产的会计处理变为：借：需要交纳的增值税税费，也就是进项税额为为88000000；贷：待抵扣进项税额为88000000万元。

（二）关于不动产在建工程分期抵扣进项税额的会计核算

不动产在建工程是指尚未完工并交付使用的工程，对于这类在建的工程，一般纳税人需要采购相应的材料和服务、设备等进行建设、装饰等。如果不动产在建工程要适用分期抵扣进项税额，需要达到如下两个标准：一是不动产在建工程行为发生在2016年5月1日后，二是通过对不动产进行扩建或装饰修缮后，不动产实现了增值且增值≥50%。对于一般纳税人所采购的用于不动产建设的相关的材料和设备，其会计核算可继续细分为两种情况：

1.如果一般纳税人所购材料、设备等用于不动产在建工程，而且，也符合分期抵扣的相关规定，可按取得不动产分期抵扣进项税额的相关规定进行抵扣。

2.如果已全额抵扣进项税额的物资，在进行抵扣之后，转用在不动产在建工程上，同时，也符合分期抵扣的相关规定，就可以将已抵扣进项税额的40%，在转用当期的进项税额中扣减，然后，在第13个月的销项税额中予以抵扣。

二、一般企业转让不动产使用权的会计核算

（一）取得不动产时一般纳税人同时获得增值税发票

按照财税[2016]36号文件中的相应的条例规定，如果企业是在2016年4月30日后取得了不动产，不管是购买还是自建，都称为新项目，同理，在此日期之前取得的都称为老项目。老项目的转让过程中，增值税计算可采取简易征收办法或一般计税办法。新项目必须要按照一般计税办法进行。如果在转让过程中，采取的是跨地区转让的形式，还需要向机构所在地主管国税机关申报纳税，同时，向不动产所在地主管地税机关预缴相关的税款。

（二）取得不动产时一般纳税人未同时获得发票

对于此种情况，按照国家税务总局2016年第73号公告，一般纳税人需要凭借相应的材料，例如完税凭证等相关资料，才能进行不动产差额抵扣。2016年4月30日前缴纳契税，那么，可按照如下公式进行计算：增值税应纳税额=[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1+5%）×5%；之后的，则按增值税应纳税额=[全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）]×5%进行计算。

篇(3)

关键词：营改增 不动产 增值税

一、“营改增”后纳税人销售不动产的增值税征收规定

不动产的销售行为原属于营业税的应税范围，2016年全行业实现“营改增”，原营业税纳税人转变为增值税纳税人。“营改增”后，销售不动产税率11%、5%。一般纳税人采用一般计税方法，适用11%的税率；小规模纳税人适用5%的税率，适用简易计税方法。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法。

（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的税率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

（二）非房地产开发企业销售不动产

根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

（三）小规模纳税人转让其取得的不动产

小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的税率计算应纳税额。

（四）个人转让其购买的住房

个人转让其购买的住房，按有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的税率计算应纳税额。

（五）房地产开发企业销售不动产

房地产开发企业销售不动产账务处理：按确认的收入和按规定收取的增值税额借记“应付账款”“银行存款”等科目，按规定收取的增值税额贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”“应交税费――应交增值税”（简易计税）科目，按确认的收入贷记“主营业务收入”科目。非房地产开发企业销售不动产应通过“固定资产清理”账户核算，按规定收取的增值税额贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”“应交税费――应交增值税”（简易计税）科目，按发生的净损益记入“营业外收入”或“营业外支出”科目。

二、“营改增”后不动产进项税额分期抵扣办法

根据国家税务总局颁布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照有关规定分2年从销项税额中抵扣。纳税人按规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，应按取得的成本，借记“固定资产”“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费――待抵扣进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“银行存款”等科目。尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费――待抵扣进项税额”科目。

三、“营改增”后不动产进项税额不得抵扣的规定

《营业税改征增值税试点实施办法》第27条中对不动产进项税额不得从销项税额中抵扣的情形主要包括：用途改变，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产；非正常损失的不动产（因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成被依法没收、销毁、拆除的损失），以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率，不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%，不得抵扣的进项税额≤该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额≥该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。不动产、不动产在建工程发生非正常损失，按照转出的进项税额与待抵扣进项税额之和，借记“固定资产”“在建工程”等科目，贷记“应交税费――应交增值税（进项税额转出）”“应交税费――待抵扣进项税额”等科目。一般纳税人购进时已全部抵扣进项税额的货物或服务等转用于不动产在建工程的，原已抵扣的进项税额40%部分应于转用当期转出，借记“应交税费――待抵扣进项税额”科目，贷记“应交税费――应交增值税（进项税额转出）”科目。

四、“营改增”后不动产改变用途可抵扣进项税额

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的规定，不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，在改变用途的次月计算可抵扣进项税额，按规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。需要注意的是，纳税人抵扣上述进项税额应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率，原不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目，应在用途改变的次月调整相关资产的账面r值，按允许抵扣的进项税额，借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，贷记“固定资产”等科目。

五、“营改增”后出租不动产的增值税征收规定

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，并自2016年5月1日起施行。

（一）一般纳税人出租不动产

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的税率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税；一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，也按照此规定执行。

（二）小规模纳税人出租不动产单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）

小规模纳税人出租不动产单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）按照5%的税率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的税率减按1.5%计算应纳税额；其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的税率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的税率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

（三）个人出租不动产

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%；出租非住房：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%，纳税人应按出租不动产取得的收入借记“银行存款”“应收账款”等科目，贷记“其他业务收入”科目，同时贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”或“应交税费――应交增值税（简易计税）”科目。Z

参考文献：

[1]财政部，国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[S].财税[2016]36号，2016.

[2]国家税务总局.不动产进项税额分期抵扣暂行办法[S].国家税务总局[2016]15号，2016.

[3]国家税务总局.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法[S].国家税务总局[2016]18号，2016.

篇(4)

（一）对外购固定资产一般纳税人增值税的会计处理

1.购买固定资产买价的增值税处理。固定资产的买价是指企业购入的固定资产发票账单上列明的价款。但是按照税法的规定可以抵扣的增值税额是不能包含在购买价款中的。如果买价是含税的，应按照税法规定的税率折算为不含税的价款。如果进行大批大量购买，供货方给予了一定的商业折扣，而且价款和增值税开在同一张增值税专用发票上，应该按照商业折扣后实际支付的金额也就是发票金额为购买价款。同时按商业折扣后的金额计算应支付的增值税。

2“.营改增”后对运输费用增值税的会计处理。交通运输业分为“营改增”之前和“营改增”之后。交通运输业在“营改增”之前，不属于增值税的纳税范围，而属于应缴纳营业税。但是《增值税暂行条例》规定了增值税一般纳税人在生产经营活动中，支付了运输费用，可以按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的比例进行计算，并可以抵扣计算出的增值税进项税额。运输费用除了按7%可以计算抵扣的增值税外和装卸费、保险费等其他杂费一并可以计入外购存货的采购成本。交通运输业进行“营改增”后，交通运输业属于增值税提供的应税服务征税范围。税率为11%。根据“营改增”的规定，对于发生的运输费用不再按7%进行计算抵扣，而是凭货物运输业增值税专用发票上注明的增值税额进行抵扣。把发生的运输费用全部计入外购存货的成本。

3.已经抵扣的增值税进项税额特殊情况下的会计处理。如果对于进项税额已经进行了抵扣，但以后改变了固定资产的用途，例如用于集体福利或个人消费等方面，应当在当月按照扣除后的固定资产的净值和适用的增值税税率计算出进项税额，这就是不允许抵扣的增值税进项税额。例1：天方药业有限公司是增值税一般纳税人，2014年5月1日用银行存款支付从国内北京购进不需要进行安装的设备，设备的买价的金额为240万元、支付的增值税进项税额40.8万元，为购买设备支付的运输费的金额为10万元，支付的增值税进项税额1.1万元、装卸费2万元。假设该固定资产使用寿命是10年，采用平均年限法计提折旧，净残值为12万元，在2014年5月31日该固定资产用于职工集体福利了。天方药业有限公司，2014年5月1日购进固定资产和支付的运输费用取得专用发票注明的增值税税额是可以进行抵扣，因为该企业是增值税一般纳税人。可以抵扣的增值税进项税额=40.8+10×11%=41.9（万元），购买固定资产机器设备的初始确认成本=240+10+2=252（万元）。会计业务处理：借：固定资产———机器设备2520000，应交税费———应交增值税（进项税额）419000；贷：银行存款2939000。2014年5月31日该固定资产用于职工集体福利，应当在当月按照扣除后的固定资产净值和适用的增值税税率计算增值税，该增值税属于不能抵扣的进项税。当月增加的固定资产，当月不计提折旧，所以固定资产的净值还是252万元。需要转出的进项税额=40.8+10×11%=41.9（万元），计入固定资产的成本41.9,万元。相关的会计处理：借：固定资产———机器设备419000；贷：应交税费———应交增值税（进项税额转出）419000。

（二）小规模纳税人对外购固定资产增值税的处理

如果购买固定资产的企业是小规模纳税人，不管有没有取得增值税发票或完税凭证的，在采购固定资产过程中支付的增值税进项税额，不能进行抵扣，而是一律计入外购的固定资产的成本。例2：假设华骏车辆厂是增值税小规模纳税人，2014年5月1日用银行存款支付从国内北京购进不需要进行安装的一台设备，购买固定资产的价款为240万元、增值税为40.8万元，购买固定资产支付运输费取得增值税专用发票注明的金额为10万元，增值税税金1.1万元、装卸费2万元。在2014年5月31日该固定资产用于集体福利了。华骏车辆厂属于小规模纳税人，购买固定资产的增值税进项税不能进行抵扣。2014年5月1日计算购买设备的固定资产的初始确认成本=240+10+2+40.8+1.1=2939000（万元）。会计业务处理：借：固定资产———机器设备2939000；贷：银行存款2939000。2014年5月31日该固定资产用于集体福利了，由于购买该固定资产的增值税的进项税额没有进行抵扣，所以后来该固定资产用于职工集体福利，也不需要进行进项税额的转出处理，不需要进行额外的会计处理。

二、增值税对自营建造固定资产初始成本计量的影响

企业的固定资产除外购外，还需要自行建造一部分固定资产，自行建造的固定资产包括为建造固定资产领用的各种工程物资和各种原材料成本，及购建固定资产消耗的人力费用等使固定资产达到使用状态前发生的合理和必要的支出。

（一）一般纳税人对自营建造固定资产增值税的会计处理

企业为建造固定资产购买的物资时，需要区分是购建一般的固定资产，还是购建的是不动产。如果企业自建的是一般固定资产，其为建造固定资产购买的工程物资而支付的增值税进项税额是可以抵扣的，领用的生产用材料也不需要增值税的进项税额转出处理。但是如果自建的是不动产，属于非增值税应税项目，为自建固定资产而购买的工程物资而支付的增值税是不能进行抵扣的，应当计入购买的工程物资的成本，领用时计入固定资产的成本。领用的生产用原材料需要做增值税的进项税额转出的业务处理，也计入工程成本。

1.自营建造一般固定资产。企业如果自建的是机器设备、交通运输工具等属于一般固定资产，不属于购建不动产。自建机器设备、交通运输工具等一般固定资产时购入的各种物资，按购买工程物资支付的买价和包装费、运输费等，计入“工程物资”，增值税进项税额单独计入“应交税费”。例3：天方药业有限公司于2014年9月拟自营建造一条生产流水线，发生的经济业务如下：9月1日购入工程用材料一批，买价50万元，支付的增值税税额8.5万元，款项已有银行存款支付。9月3日领用50万元工程材料用于生产流水线的建造。9月5日领用生产用原材料一批，实际成本10万元。9月30日结算工程工人工资30万元。工程并于当日完工，交付使用。由于天方药业建造的是一般固定资产，购入的工程用材料支付的增值税可以进行抵扣，同时在9月5日领用生产用原材料已经抵扣的增值税也不用做转出处理。因此该生产流水线的构建成本=50+10+30=90（万元）。

2.自营建造不动产的固定资产。企业自建的房屋建筑物等属于不动产，按税法的规定不属于缴纳增值税的纳税范围，为自建房屋建筑物等不动产购买的工程物资支付的增值税进项税额不得抵扣，计入购建的固定资产成本。例4：天方药业有限公司于2014年9月拟自营建造一栋仓库，发生的经济业务如下：9月1日为购建仓库而购入工程用材料一批，买价50万元，增值税专用发票上注明的增值税进项税额8.5万元，用银行存款支付。9月3日领用50万元工程材料用于仓库的建造。10月5日领用生产用原材料一批，实际成本10万元。12月31日结算工程工人工资30万元。仓库并于当日完工，交付使用。由于天方药业建造的是不动产的在建工程，为仓库购入的工程用材料支付的增值税不可以进行抵扣，应计入建造的仓库成本。同时在10月5日领用生产用原材料已经抵扣的增值税因为原材料改变了用途，用于非增值税应税项目，需要做增值税进项税额转出。需要转出的增值税进项税额10*17%=1.7（万元）。因此该生产流水线的构建成本=50+8.5+10+1.7+30=100.2（万元）。

（二）对自营建造固定资产小规模纳税人增值税的会计处理

篇(5)

关键词： 增值税; 生产型增值税; 消费型增值税; 煤炭行业 

 

2008年11月5日,国务院第34次常务会议决定自2009年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革。作为我国重要的资源类行业的煤炭行业主要受两个增值税政策的影响:一是新购入设备所含增值税的抵扣;二是矿产品增值税从13%恢复到17%。 

 

一、增值税的内涵和类型 

 

增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的企业单位和个人,就其货物销售或提供劳务的增值额和货物进口金额为征税对象所课征的一种流转税。 

依据实行增值税的各个国家允许抵扣已纳税款的扣除项目范围的大小,增值税可分为三种类型:生产型增值税、收入型增值税和消费型增值税。三种类型增值税的根本区别在于对固定资产所含税金的扣除政策不同。生产型增值税对纳税人外购的货物和应税劳务已纳的税金允许抵扣,而对固定资产所含的税金不予扣除;收入型增值税对纳税人外购的货物和应税劳务已纳的税金允许抵扣,对固定资产所含的税金允许按当期折旧费分期扣除;消费型增值税对当期购入的包括固定资产在内的全部货物和应税劳务所含税金都予以抵扣。 

 

二、2009年增值税转型的主要内容 

 

我国增值税对销售、进口货物以及提供加工、修理修配劳务的单位和个人征收,覆盖了货物的生产、批发和零售各环节,涉及众多行业。1994年税制改革以来,我国一直实行生产型增值税。所谓增值税转型,是指从生产型增值税转变为消费型增值税。根据国务院常务会议精神,这次增值税转型改革的内容主要包括以下几个方面: 

一是自2009年1月1日起,全国所有增值税一般纳税人新购进设备所含的进项税额可以计算抵扣。 

二是购进的应征消费税的小汽车、摩托车和游艇不得抵扣进项税。 

三是取消进口设备增值税免税政策和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策。 

四是小规模纳税人征收率降低为3%。 

五是将矿产品增值税税率从13%恢复到17%。 

 

三、增值税转型中煤炭行业出现的主要问题 

 

一是煤炭行业税收负担居高不下。2009年1月1日起增值税转型改革实施后,对煤炭行业最明显的变化有二:一是煤炭增值税率由13%恢复为17%;二是增值税一般纳税人购进或自制的固定资产进项税额可按规定从销项税额中抵扣。煤炭企业普遍反映税负偏高,煤炭行业年产规模受国家产业政策影响明显,国家要求煤矿在一定时间内必须达标,年产量不达标的煤矿必须进行改扩建。2010年进行改扩建的煤矿数量将比上年增加,产量将难有大的增长。税率的恢复和买方市场下的价格因素,决定了2010年煤炭税负将居高不下。 

二是煤矿改扩建适用税法有争议。财税[2008]170号文规定“增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产的进项税额可根据增值税暂行条例和实施细则的规定,从销项税额中抵扣”,明确可以抵扣的前提条件是“根据增值税暂行条例和实施细则的规定”。新增值税暂行条例第十条规定:“用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利项目或者个人消费的购进货物或应税劳务的进项税额不得从销项税额中抵扣。”新增值税暂行条例实施细则第二十三条规定:“条例第十条和本细则所称非增值税应税项目,是指提供非增值税应税劳务,转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。前款所称不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产属于不动产在建工程。”由此产生了两种争议,即煤矿的改扩建属不属于“非增值税应税项目”?煤矿的改扩建属不属于“不动产在建工程”?为改扩建而购进材料的进项税额是否能抵扣?煤矿在改扩建过程中也会产出一部分工程煤,在工程煤的销售记销项税额的同时,煤矿在改扩建中购进的货物和应税劳务能不能抵扣却困扰着基层税收管理员。 

三是固定资产抵扣打“时间差”。增值税转型以前,使用年限超过一年,价值在 2 000元以上的固定资产进项税额不可以抵扣,新的增值税暂行条例实施细则取消了2 000元以上的价值规定,第二十一条重新定义了固定资产:“前款所称固定资产是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等”,煤炭行业的固定资产主要有矿车、矿用电缆线、变压器、装载机、台秤、绞车、电机、刮板机、炸药库监控系统、电脑、货车、工字钢等等。因2009年之前固定资产进项税额不能抵扣,部分煤炭企业在购进固定资产时存在不索取发票、不入账等情况。财税[2008]170号文规定,“纳税人允许抵扣的固定资产进项税额,是指纳税人2009年1月1日以后实际发生,并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的增值税额”。部分煤矿钻时间差的空子,将2009年前购买的固定资产补开发票以求抵扣税款。 

四是煤炭行业税收管理转型滞后。增值税转型前的煤炭行业税收管理,主要聚焦于煤炭行业购进材料和固定资产的区分,严控将固定资产化整为零违规进行抵扣。对于煤炭企业会计核算特别是大额现金流动则监督不强,一部分煤炭企业聘请了兼职会计为其做账,即每月将收入、费用、成本等单据收集交给兼职会计,兼职会计按照有关会计制度的规定对其单据进行归集和整理,出凭证、登记账簿、填制报表,并按时向税务机关申报纳税,形式上无可挑剔,但实质上一些煤矿的现金日记账一个月做一次,银行存款日记账也只有税款的缴纳,其它生产经营发生的费用或购进大额设备或材料的资金都是现金支付,在银行网络业务发达的今天,几十万、上百万的现金交易是不符合常理的,但税法对大额现金的流入流出没有明确的规定,使得一些煤炭企业资金会计核算流于形式,难以体现其业务的真实性。

四、应对增值税转型,采取措施,强化行业税收管理 

 

一是建议上级明确界定政策如何执行。即煤矿属不属于不动产,煤矿的改扩建属不属于不动产的在建工程,煤矿的改扩建属不属于增值税非应税项目。这样可避免基层管理人员在“是否”之间徘徊,减少执法风险,切实维护纳税人利益。

二是增值税转型后,应将税务管理的焦点尽快转移到煤炭企业购进固定资产的真实性、合法性审核上,对煤炭企业固定资产明细账进行严格管理。所谓真实,就是要有购进固定资产的资金流出、固定资产的货物流入、固定资产的发票取得。票、货、款是否一致,防止不法分子利用固定资产的增值税抵扣政策虚开发票,或是一些要货不要票的人,将票转让给可以抵扣的另一方,或购货人从销售方的第三方取得增值税专用发票用于进项抵扣,虚增进项税额,偷逃国家税款,还应对2009年以前购进的固定资产进行清查盘点,做好2009年固定资产的期初结转,防止2009年取得之前购进固定资产的补开发票。首先对于新增固定资产要求煤矿从银行账上划款给购货方,以证实真实的资金流向;新增固定资产的入库手续要完备,相关的保管人员、采购人员签字认可,以证实其固定资产的货物流向;新增的固定资产取得发票的时间、数量、金额要与资金、货物实物对照比对,以证实其票、货、款的一致。其次对煤矿企业从生产中更换的设备、工具、器具要作相应的减少。一方面是废弃物品的变卖要计收入,计提增值税的销项税额;另一方面,要及时核算固定资产的增、减变化,期末还应对固定资产进行盘点,促使煤炭企业的固定资产增加、减少、结存有依有据,真实合法。

三是抓住煤炭企业一般纳税人“资金流、物流、票流”三个流向,促使煤炭企业会计核算从形式的健全向实质的健全转变。新增值税实施细则第三十二条和第三十四条规定为煤炭企业的会计核算从形式上的健全向实质的健全提供了法律依据。根据这两条和税收征管法第十七条、第十九条规定向所辖煤矿下达《税务事项告知书》,规范“资金流、物流、票流”三个流向的会计核算,要求煤炭企业的资金流入流出应根据金融机构颁布的《现金管理制度》进行核算,大额资金必须通过银行转账,并按实际发生额及时做好《现金日记账》和《银行存款日记账》的登记;在货物的购进、销售方面要有交易双方的购销合同,相关责任人员认可的出库单、入库单,真实体现货物的流向;在购进或销售方面取得或开具的增值税专用发票、普通发票,要按规定及时入账,否则按增值税条例的规定,一般纳税人会计核算不健全的不得抵扣进项税额,也不得使用增值税专用发票,并按法定税率征收税款。 

四是对内改进完善税源管理互动机制,形成横向、纵向管理合力。在数据分析、纳税评估联动、税收检查统筹、各类核查反馈等方面,横向上发挥征管、计统、税政、票管、稽查、信息中心等各部门协同作用,纵向上县局和分局两级合理分工,各有侧重,细分税源管理各个环节,整合税收分析、纳税评估,税源监控、税务稽查,形成控管合力。对外积极争取地方党政支持和相关部门配合协作,有效获取相关部门的涉税信息,建立长效机制,健全协税护税体系,形成综合治税合力。 

五是强化信息采集,开展数据分析,搭建评估模型,遵守评估程序,规范评估过程和评估文书的运用,每月开展电费成本模型、工资成本模型、原料成本模型、矿产资源补偿费模型、以产控销模型、以进控销模型等六个方面的纳税评估,建立健全行业综合评估模型和指标体系。从行业生产经营规律中探寻征管规律,完善煤炭生产企业按“掘进图”计算产量、销量等征管手段,坚持每月对煤炭行业业户开展一次巡查,每月建立健全《煤炭开采产量表》、《煤炭销售情况表》、《电煤销售情况表》三个电子档案,每月开展煤炭销售价格、煤炭企业工资与产量、煤炭企业电耗与产量、煤炭企业炸药与产量四个方面的统计分析,依托综合征管信息系统,搭建行业管理信息平台,税负和进行税负预警,构建“四位一体”的行业管理体系。

 

【参考文献】 

[1] 中国注册会计师协会.税法[m].北京:中国财政经济出版社,2010. 

[2] 雷鸿.我国增值税转型所面临的主要问题及路径选择[j].金融与经济,2008(8). 

篇(6)

关键词：资产，固定资产，负债、或有资产、未来经济利益、不良债权、机会损失。

前不久，美国著名投资家—罗伯特·T·清崎写了一本书《穷爸爸、富爸爸》，在这本书中，作者提出了许多令人深思的观点，其中之一就是：房子不是一项资产而是一项负债。

从会计的角度来看，这一观点似乎不正确，因为我们所接受的会计知识已在我们意识中形成，房屋是资产中的固定资产，那么房屋究竟是资产？还是负债？

一、资产的含义及特征：

（一）资产的定义：

资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。

（二）资产的特征：

1、资产能够直接或间接的给企业带来经济利益。

所谓经济利益，是指直接或间接的流入企业的现金或现金等价物，资产之所以成为资产，就在于其能够为企业带来经济利益，如果某项目不能给企业带来经济利益，那么就不能确认为企业的资产。

2、资产是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有也是企业所控制的。

企业拥有资产，就能够排他性地从资产中获取经济利益，有些资产虽然不为企业所拥有，但是企业能够支配这些资产风险利益，因此同样能够排他性地从资产中获取经济利益，如果企业不能拥有或控制资产所能带来的经济利益，那么就不能作为企业的资产。

3、资产是由过去的交易或事项形成的。

资产必须是现实的资产，而不能是预期的资产，只有过去发生的交易或事项才能增加或减少企业的资产，而不能根据谈判中的交易或计划中的经济业务来确认资产。

二、固定资产的定义及范畴

（一）固定资产是指具有以下特征的有形资产。

（1）为生产产品、提供劳务，出租或经营管理而持有。

（2）使用年限超过一年。

（3）单位价值较高。

由于企业的经营内容，经营规模等各不相同，固定资产的标准也不可能强求绝对一致。

（二）固定资产的范畴

固定资产大体可分为动产和不动产，其中不动产包括房屋、土地、建筑物等土地上的附属物。

由上述可知，房屋只要复核以上特征便认可为企业的固定资产，那么为什么在《穷爸爸，富爸爸》中，作者一再强调：房屋是负债？要弄清这个，我们由必要对负债作一下了解。

三、负债的定义及特征。

（一）负债的定义

负债，是指过去的交易或事项形成的现实义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。

（二）负债的特征：

1、负债的清偿预期会导致经济利益流出企业。

对此，企业不能或很少可以回避，如果企业能够回避，则不能确认为企业的负债。

2、负债是由过去的交易或事项形成的

只有过去一经发生的交易或事项才能增加或减少企业的负债，而不能根据谈判中的交易或事项或计划中的经济业务来确认负债。

由以上分析可知，房屋、建筑物只有在导致企业发生经济利益的流出时，才可确认为负债，可是在会计中，这种情况似乎没有发生过，可是为什么罗伯特·T·清崎还一再强调：房屋是负债，并得到大多数人的认可呢？

房屋、建筑物是固定资产还是负债，为澄清这一问题，我们从一下两种情况进行分析：

（1） 用自有货币购建的房屋、建筑物：

企业用自己存入银行的货币资金购建的房屋、建筑物等为企业所拥有的现实的资产并且符合固定资产的特征，那么企业自建的房屋、建筑物能否给企业带来未来收益呢？

1、确定能带来“未来经济利益”

首先需要明确“未来经济利益”的涵义，从字面上看，“未来”是时间上相对于现在而言的，指以后，将来；“未来经济利益”可以理解为：因为过去或现在的某一行为而带来的、在以后才能够实现的、比行为本身所耗成本费用大的那部分经济利益，也即从货币量上看，遵循币值稳定的前提，企业未来实际拥有的要比现在拥有的多，也就是带来增值。

若企业用自有资金购建的房屋、建筑物能带来未来经济利益，即增值时，那么房屋、建筑物则为企业的固定资产，反之，若不能确定能否带来经济利益，是否就该定性为负债呢？

2、不能确定能否带来“未来利益”

因为市场上风险的存在，“未来经济利益”或有或无，或大或小，不宜事先确定，即“未来经济利益”具有很大的不确定性。

笔者认为，若“基本确定”，能带来“未来经济利益”，则确认为固定资产；若其确定发生的概率介于95%与50%（不包括50%）之间，则我们应称其为或有固定资产或为或有资产，若其发生的概率小于、等于50%，则我们应称其为负债。原因是：

（1）我们知道，投资于房屋、建筑物时 ，会造成一定的机会损失，即会失去用其他资产增值的机会，当然，若投资的房屋、建筑物能确定带来“未来经济利益”则不会存在这些“机会损失”。

（2）为房屋、建筑物发生的环境方面的额外支出或因环境而导致房屋、建筑物使用年限的减少，如由于国家的禁令而提前报废的房屋、建筑物等，若“未来经济利益“发生的概率小于等于50%，而现在又发生了经济利益的流出，我们称其为负债。

（3）只要有房产、就要交纳房产税，所谓房产，是指有屋面或围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨可供人们在其中生产、、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。从此可知，房屋、建筑物都属于房产，都要交房产税，并且房产税是依照房产原值一次减除10% 30%后的余额值交纳的，若“未来经济利益“发生的概率小于50%，并且每年还要发生的房产税的支出，即只有现在经济利益的流出，没有经济利益的流入，或经济利益的流出大于经济利益的流入，则我们称其为负债。

（二）企业贷款购建的房屋、建筑物：

企业贷款形成一项负债，但企业购建的房屋、建筑物也并非为企业现时拥有，因为我们知道：企业贷款，银行要“双保“，即要产权抵押贷款并有第三方的担保，抵押物可为动产或不动产，不动产必须以产权为抵押物。

1、企业贷款购建的房屋、建筑物确定能带来“未来经济利益”若能“基本确定 ，能带来 未来经济利益 ，也不能就此肯定，此为固定资产。

（1）若在房屋、建筑物有效使用年限内带来的“未来经济利益 小于、等于 贷款+利息 ，则我们称其为负债，因为除了每年企业要归还贷款和利息外，企业还要支付环境费，房产税等费用以及一些机会损失等。

（2）若在房屋、建筑物有效使用年限内带来的“未来经济利益”大于“贷款+利息”，但不能确定是否还大于环境费，房产税，机会损失等支出，则我们就把其确定为或有资产。

（3）若在房屋、建筑物有效使用年限内，带来的“未来经济利益”大于“贷款+利息”并能确定其也大于房产税、环境费、机会损失等支出，则可确定为固定资产。

2、不能确定能否带来“未来经济利益”。

（1）若房屋、建筑物能带来“未来经济利益”发生的概率介于95%至50%之间，其不确定性很大，所以即使前者大于后者，并且也大于房产税、环境费、机会损失支出，也不可确定为固定资产，只能称其为或有资产。

（2）若房屋、建筑物能带来“未来经济利益”发生的概率小于50%，则无论是“未来经济利益”大于、等于还是小于“贷款+利息”，都应称其为负债。

此外，在企业与银行的贷款合同期，由于企业方面发生一些变化，导致收入的减少，费用支出的增加等，因此企业就会有可能因无力按期偿还债务，而放弃房产的权利，那么此时，根本就无“未来经济利益”而言，相反还要支出一笔财务费用，购建前期的各项费用开支以及一些机会损失等。

同样情况下还有在贷款合同期，由于市场上房地产价下跌，以至借款人所未偿还的房产抵押贷款债务高于其抵押物（房屋）本身的现有市场价格，无论将来能否带来“未来经济利益”，现在就可预见未来贷款支出远远高于“未来经济利益”，此外，还有企业在还债期内，可能会遭受一些意外灾害，现在所创造的收益还抵不过贷款和利息。

有人会说，企业的钱和银行的钱都是由国家来共同掌握，只不过是一件衣服上两个口袋的钱罢了，确实，以前银行与国有企业之间的信用关系被扭曲为资金供给关系，根本不考虑贷款的归还问题和效益问题，银行的巨额不良债权和国有企业的巨额不良债务，可以说是一个问题的两个方面，据统计1996 1997年初，在我国32.2万户预算内国有企业的7.29万亿资产中，负债为5.18万亿元，资本金仅为2.11万亿，资产负债率为71%，而其负债中70%以上是银行贷款，在这里，我们虽然不知道，这些贷款中哪些投资于了房屋、建筑物等不动产中，但每年的房屋折旧费、修补费都是要发生的，即使是钱从一个口袋转到了另一个口袋，但在所创造的“未来经济利益”微乎其微的情况下，无论钱周转几个口袋，所发生的支出仍然大于收入，那么，这些就永远是国家的债务。

是一个有着几千年的农业文明大国，“面朝黄土，背朝天”的生息方式，使稀缺的土地成为农民的生命依赖，“地主式”的思维方式深烙于人们的心灵深处，步入市场经济大潮后，这种地主情结便以另一种方式表现出来，盲目追求有形资产的扩展，并美其名曰“规模经营”，于是，不管市场如何，技术如何，先把土地围起来，厂房盖起来，殊不知，厂房盖起的同时，就意味着债务的增加。

我们虽然不认同厂房就是负债，但是我们却认为罗伯特·T·清崎的观点也有其合理性，性。虽然，我们不否认房屋、建筑物是企业的资产，一项固定资产，但是我们也不肯定“不动产就是企业的固定资产 。

如何使不动产成为固定资产，取决于“未来收益 的大小，而这又取决于企业领导者的决策，现在，中国加入了WTO，固定资产的确定将会促使企业为创造更多的收益努力，从而成为世界的强企。

：

《当代财经》：尚遒 《中国住宅信贷迟缓的成因及创新》

《财经问题》：《对我国信贷资产质量问题的理性思考》

《之友》：刘建英、胡曼军《论环境问题造成企业资产减值的会计处理》

《财会期刊》：韦桂华《解析“大企业病“》

《注册会计师丛书·会计》

《注册会计师考试丛书·税法》

篇(7)

（江西经济管理干部学院 江西 南昌 330088）

摘 要：十几年来，关于对个人住房征收房产税的争论频繁见诸报端。2015年3月，不动产登记条例的公布再次掀起对房产税制改革的热议，文章通过国外征收房地产税的经验比较，对我国房产税改革提出个人看法。

关键词 ：个人住房；房产税；国际比较

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 国外房地产税制概况

1．1 美国的房地产税

美国对土地、房屋及车船等少量动产合并课征财产税，是地方税的主体税种。财产税以不动产的所有人为纳税人，税率由地方政府依据地方的支出规模、非财产税收入及可征税财产的估价来确定。财产税采用从价计征的方法，财产价值的估算是财产税制的核心。估价的方法有三种：一是市场信息法，又称可比价格法，即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价；二是所得法，即通过预计财产的预期收益来估计财产的价值；三是成本法，即重置成本法，同时还要合理地确定累计折旧。美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，还建立了比较详细的财产信息管理制度，其中资料卡是最常见的管理方法。卡片上的信息包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的日期、估价的组成及变化情况，土地的类别、建筑的种类、房屋的种类和数量等。在计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息：可以作为财产重新估价时的参考；把财产的估价汇总可以掌握财产税的税基情况；财产的信息也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。财产税的优惠规定主要是针对各级政府包括外国政府拥有的非商业财产和宗教、慈善、教育等非盈利组织拥有的财产；对老人、退伍军人和家庭自用住房税法也规定了一定的宽免，部分政策鼓励项目也可享受宽免；低收入家庭缴纳的财产税与个人所得税的比率达到一定标准时，可以抵免个人所得税或直接退税；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可以享受税收递延。

1．2 英国的房地产税

英国对住房所有者或承租者征收住房财产税，对企业法人或个人拥有的营业用房征收营业房屋税。住房财产税是英国唯一的地方税，采用从价计征的方法。住房的价值由英国政府国内税收局所属的房屋估价机构进行估价。营业房屋税按租金计税，租金由专门设置的评估机构对纳税人财产按视同出租的租金收入进行估定，每5年重估一次。住房财产税的税率由各地议会根据地方政府开支情况以及从其他渠道可获收入的差额确定。房屋价值不同，地区不同，适用税额也不同。营业房屋税税率全国统一，由财政部确定，目前税率为41．6％。住房财产税主要对伤残者和低收入者实行减免税优惠，住宅所有人或使用人是未成年人、医生或学生等的可享受一定折扣优惠。营业房屋税对工业、运输业空置房屋，农业房屋免税，慈善机构用房和其他空置房屋也可享受相应减免优惠。

1．3 日本的房地产税

日本对土地所课征的税种有地价税、特别土地所有税，对土地、房屋合并征税的有固定资产税、不动产购置税和城市规划税。其中，地价税属国税，固定资产税属都道府县税，特别土地所有税、不动产购置税和城市规划税属市町村税。

（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。

（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。

（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。

（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。

（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。

1．4 加拿大的房产税制度

加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。

1．5 香港的房产税制度

在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。

2 国外关于房产税的做法对我国的启示

从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：

2．1 合理确定房产税税制要素

（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。

（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。

（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。

（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。

（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。

2．2 建立房地产价值评估机制

房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。

2．3 建立与不动产登记、评估有关的数据库

房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。2015年3月1日不动产登记条例终于开始实施。

2．4 适当下放房产税的征管权限

从国际经验来看，房产税是地方税，其征管应该由地方政府负责，并把房产税逐渐培育成地方政府的一项重要收入来源。在我国现在的五级政府的框架下，省以下的省、地（市）、县、乡镇都叫地方，本文所说的地方与现在的地方还不完全一样，与国际上通常所讲的地方也不一致。只有在完成了“乡财县管”、“省管县”等改革将我国政府减少到中央、省、市（县）三级政府时，国外所说的地方才能对应到我国的市（县）一级，房产税才可以清晰的配在市（县）一级政府上。

将房产税的征管权限下放到市（县）政府是因为房产税以不动产为征税对象，它几乎没有流动性，具有很强的稳定性，便于地方掌握。具体的下放的征管权限有具体税率的最终决定权、具体起征点的最终决定权以及对低收入者和缺乏收入来源的伤残者的减免规定等。

参考文献

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2 各国税制比较研究课题组．财产税制国际比较［M］．北京：中国财政经济出版社，1996

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