房地产资产评估程序精品(七篇)

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【关键词】 投资性房地产； 公允价值信息； 内部控制

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。

一、公允价值信息控制的必要性

（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量

公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。

（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善

公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。

（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用

由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。

二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设

公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（On Demand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。

三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析

随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。

（一） 公允价值确定方法及其实际选择

投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：

1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑

由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。

2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法

采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。

（二）公允价值内部控制内容及实际披露

投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：

1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序

据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。

2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑

从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。

四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建

投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。

笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。

（一） 公允价值信息控制流程图（见图1）

（二）公允价值信息控制要点

投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：

1.公允价值取得、审核及审批控制

公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。

2.公允价值核算控制

只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。

3.公允价值审计监督及披露控制

公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。

五、结论

公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。

【参考文献】

[1] 谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.

[2] 陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.

[3] 王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007（8）：6-12.

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(一)企业设立注资中的公允价值运用

我国《公司法》规定,公司设立的非货币资金出资,均需通过有资质的评估公司进行评估,包括实物资产、无形资产、土地使用权等。在实务中,有四类评估机构可出具评估报告,一类是财政部门所属的资产评估公司,一类是建设部所属的房地产估价事务所,还有国土资源部门的土地估价事务所和物价部门所设的价格事务所。根据目前相关采用的评估价值定义,只有资产评估机构的评估结论表现为不同类型下的公允价值概念,其他机构评估的评估结论更接近某种市场下的价格。现实当中人们很少去考虑公允价值与价格的区别,会计准则上也没有明确的解释。

(二)企业对外投资中的公允价值运用

中小企业发展到一定程度,大多都涉及对外的股权投资,对外投资时可能以货币出资,也可能以实物资产、无形资产、土地使用权为出资形式,在这一业务环节中,同样会涉及到公允价值,即非货币出资也须依据《公司法》规定,对非货币资产进行评估,才可完成对被投资单位的工商变更注册等手续。企业可能选择不同的评估机构进行评估,同样也会出现上述的问题。

(三)账外资产入账的公允价值运用

账外资产,顾名思义属企业因各种管理不善原因导致账面没有反映出来。例如企业资产清查出现的盘盈设备材料等。但对民营企业而言,账外资产就不是一个简单的管理不善原因形成,可能与企业的资金体外循环或一些业务的不入账或其他原因有关。例如:企业在销售环节一些客户图便宜没有索要发票,企业可能将此收入不入账,直接购置设备,在购置业务时又图便宜,没索要发票。结果形成这台设备无法入账,成为账外资产。当然,也有一些合法的资金来源形成,企业利用自有资金或借入资金购置设备,对方因各种原因没有提供发票,致使该设备无法入账,形成账外资产。

对于账外资产如何入账问题?目前采用的方式,只有一种“合法”的途径,那就是以股东的身份将账外资产投资给公司,即进行注册资本的增加变更事宜。在这一业务过程中,目前涉及的单位有工商管理部门、会计师事务所、资产评估机构。企业对账外资产以股东作为资产所有者的身份进行评估申报,资产评估机构依据委托方(企业)提供的资产评估申报表,确认所有权关系后,即进行作价评估,出具评估报告形成评估结论,股东依据评估值的大小,形成增加注册资本的方案和决议,会计师事务所进行资本验证并出具验资报告,工商管理部门履行正常的变更程序。企业会计处理也相对简单,一方面借记资产账户,一方面贷记实收资本账户,以评估值入账。

二、启示

有几个问题值得我们深思:

第一,民营企业采用公允价值的计量一般都发生与公司注册资本相关的经济事项中,其会计计价仍属于历史成本计价模式或公允价值模式,相关的制度应对此有明确说明或规定,否则会形成公允价值的滥用。由于中小企业提供的会计信息仅满足于股东和工商、税务、信贷、财政等相关部门,不如上市公司对会计准则执行的严格,要受到信息公开的社会监督,有可能出现对公允价值计量的滥用。例如:笔者碰到一公司在银行有贷款,每年都存在贷款问题,银行每年要求提供审计报告和资产评估报告,由于该企业用地抵押,每年公司土地都做评估,每年土地都在增值。该公司每年都将土地的增值部分进行账务处理,使公司资产负债率逐年降低。实际上,该公司还有房产,也在增值,但没有做评估并确认其增值部分。显然,其提供的会计报表是值得商榷的。

第二,关于评估报告的评估结果与注册资本差异的会计处理。对于在这一业务过程中上述的三种处理,笔者倾向于将资产评估结果与注册资本(实收资本)的差异,作为资本公积处理,其理由为:(1)差异的出现源于资本验证业务过程中。评估是法定的环节,验资也是法定的程序,评估结论不可能完全与验资或协议的出资额完全一致,出现差异是正常的。(2)非货币资产(实物资产或无形资产)是作为一个独立完整且不可分割的资产注入企业的,在股东协议下实施交付企业发挥其整体资产作用。以评估的结论为依据记入资产价值符合公允价值记账的理论准则。(3)差异作为资本公积的处理比作为负债处理利于企业的发展,企业是有风险的,作为负债是要企业偿还的,等于变相将资产部分转让给企业,与实际情况不相符,并且形成企业财务上的压力。作为资本公积等于作为企业的权益,财务结构上使企业资产负债率降低,不会对企业造成财务上的压力。(4)当出现差异较大时,企业股东可以借助国有企业的办法,将资本公积划分为作为股东共享或独享处理,并可根据企业经营状况协议处理等。当然差异较小时一般作为股东共享处理。

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关键词：应用型本科院校 资产评估 专业建设

1、国内外资产评估行业高等教育现状

1.1 国外资产评估专业高等教育现状

资产评估行业在发达国家已有一百多年的历史了，无论在评估理论研究方面还是实际操作方面都取得了很大成就。在人才培养上基本形成了一套由准入考试教育、高等教育和后续教育构成的完善体系。在高等教育方面，早在1894年于英国成立的伦敦城市大学，便设有资产评估与管理专业，其研究重点是在金融、投资等经济环境下，运用定量方法对资产与投资市场互动关系进行评估；美国的霍夫斯特拉大学设有房地产评估、收益资产的评估、评估原理与程序及专业操作规范等专业；新西兰梅西大学设有资产管理专业，具体方向有城镇评估、乡村评估、房地产评估三大方向。

在澳大利亚资产评估人才培养过程中，最突出的特点就是对资产评估高等教育的重视。1972年南澳大利亚大学率先开设了资产评估方面的专业，开始授予资产评估专业学位。通过大学的系统教育，使学生了掌握丰富的基础知识，提高了其未来的执业素质。由于澳大利亚具有完善的资产评估高等教育，目前，澳大利亚资产评估协会已将大学学历作为入会标准，在大学获得相关专业学士学位并有两年相关工作经历后，可以直接申请成为注册资产评估师，可见其对高等教育的重视程度。

1.2 我国资产评估专业高等教育现状

我国高校中关于资产评估专业建设和学科建设的工作起步较晚。在上世纪八十年代后期，国有资产管理问题日益突出。随着关于国有资产管理的研究和探讨的逐渐深入，进入九十年代后，一些院校开始进行国有资产管理方向的学科建设，并开始招收国有资产管理方向的本科生。后来在企业改制的过程中，为了防止国有资产流失，资产评估成了不可或缺的重要环节，市场上对资产评估业务、人才也有了大量的需求。我国注册资产评估师制度的建立以后，促使一些院校将原有的国有资产管理方面的专业方向改为资产评估专业方向，或专门建设了资产评估方面的专业。一些院校不仅进行了本科层次的专业建设和招生，而且延伸到了研究生层次。2004年，厦门大学积极申报并且第一个获得批准设立研究生层次的资产评估专业。2005年，南京财经大学和内蒙古财经学院也建立了本科层次的资产评估专业，并开始进行招生。近几年来，我国虽然在资产评估高等教育方面取得了一定的成就，从目前来看，我国还未形成完善的资产评估人才培养体系，评估人才缺口较大，高等教育本科层次培养数量严重不足。到2010年，全国开设资产评估本科专业的院校有14所，每年的毕业生人数只有几百人，远远不能满足资产评估行业的需求。在资产评估专业建设方面由于起步晚，目前也处于探索阶段。

2、关于资产评估专业建设的思考

2.1 明确专业人才培养目标

（1）道德素质要求。对资产评估人才道德素质的要求并是仅仅停留在遵纪守法的水平上，而是要在遵守职业道德方面起标帅作用。养成高尚的社会主义道德品质和文明行为习惯，遵守社会公德，遵守职业规范、讲究职业道德，弘扬传统美德。不仅能够始终坚持独立、公平、公正原则，而且能够与一切违反职业道德的不良风气作斗争。不仅将资产评估作为一种职业，而且能够真正作为事业来对待，关心资产评估行业的发展，积极为行业的发展作出不懈的努力。工作中能够勤勉尽责、廉洁自律、精益求精，谦虚谨慎，团结和带动周围的同事共同为树立行业的良好形象不断作出努力。

（2）知识储备要求资产评估高等应用型人才应掌握外语、数学、计算机应用、经济、管理等相关学科的基础知识；掌握资产评估基础理论知识；熟悉并掌握与资产评估相关的法律知识、行业法规、监管规章；掌握每个专业岗位所必须的专业理论知识、操作技能。资产评估涉及多种特殊行业，需要资产评估人员具备相应的专业知识，如涉及土地和房地产的评估应具备房地产估价或土地估价的知识；涉及税基评估应具备税收与财政学的专业知识；涉及金融资产的估价、保险评估，应具备金融和保险等知识；涉及车辆和机器设备评估，应具备机电设备专业知识；涉及珠宝鉴定的应具备专业珠宝鉴定方面知识。

（3）能力素质要求。作为一名合格的资产评估人员，首先要具有宏观形势的理解能力，正确把握国内、国际经济发展动向及趋势，把握重大资产评估政策出台的背景、意义和理念，并合理运用到评估工作中去；其次要具有从事本专业实际业务工作的能力，如具备相应的职业技能，具有独立搜集、处理信息的能力，具备较扎实的应用文写作能力和公文处理能力，具有独立获取知识、提出问题、分析问题和解决问题的能力，具有较强的协调组织能力和社会交往能力等。

2.2 合理设置课程体系

2.2.1 完善课堂教学体系

（1）通识教育课程体系。通识教育课是对所有大学生普遍开设的，为了让学生了解一般规律、掌握一般技能，重在教授系统的通识知识，培养学生分析问题、解决问题的一般能力的教育课程群，是学生终身学习的基础。通识教育课的宗旨不是重在传授某种专门的知识，而是重在培养学生的基本素质、基本能力、基本知识，以有效解决人的全面发展和专业人才培养之间的矛盾。通识教育课程群除了包括教育部规定的政治、外语、体育、计算机等必修课之外，还应包括从哲学、自然科学、社会科学、人文科学、工具方法科学及艺术素养、体能教育、公民道德教育等精选出来的，具有基础性和普及性的素质教育选修课程。

（2）学科基础课程体系。学科基础课是培养学生掌握专业基础知识和专业基本技能的课程群。该课程群应包括政治经济学、西方经济学、货币银行学、财政学、财务会计、统计学、计量经济学等核心课程，另外考虑到资产评估专业涉及相关学科较多，专业基础知识跨度大的特点，还应开设机电综合技术、建筑工程概论、财务管理、证券期货理论、管理学原理、房地产经济学等课程。

（3）专业必修课。专业必修课是在通识课程、学科基础课程注重宽度教育的基础上，将资产评估专业教育，向系统化纵深发展的专门化课程群。资产评估专业课程是资产评估教学计划中最重要的部分，其设置是否科学、合理，对于明确资产评估专业人才培养目标、完善资产评估课程体系、培养专业综合分析能力和业务操作能力关系重大。这一必修课包括：资产评估学、机电设备评估、房地产评估、无形资产评估、企业价值评估、无形资产评估、投资项目评估等，设置的课程应能直接与注册资产评估师（CPV）考试衔接。

（4）专业选修课。专业选修课是提供学生自由选择的资产评估专业发展方向的课程群。设置这一课程群的目的是，使学生在完成专业主干课学业基础上，根据自身的条件和爱好进行专业拓展和深化教育，让学生能够自主选择课程，满足学生的不同需要，促使学生的兴趣爱好、专业特长得到充分发挥，使学生既获得各种必要的知识，又提升了专业能力。该课程群包括：房地产开发与经营、项目评估、金融资产评估、税基评估、财务报告分析、珠宝收藏品评估、企业战略管理、国际评估准则等课程。

2.2.2 加强实践教学建设

（1）开设资产评估综合模拟实验课程。资产评估综合模拟实验是一门将资产评估理论与资产评估实务融于一体，以培养学生专业技能为宗旨的资产评估学专业的一门必修实践课程。开展融合会计、评估等内容的综合模拟实验，强化文理渗透的力度，进行以学生为中心、为特点的教学内容服务（如案例教学、情景教学），让学生广泛开展社会调查，对现实问题和某一特定事件进行交互式的探索，使学生以评估理论为工具解决实际中错综复杂的问题，学生通过资产评估综合模拟实验，既可以检验与进一步学习在课堂上所学的资产评估基本原理与方法，又可以补充学习书本上没有的，而实际工作中必须了解的资产评估业务知识，还有助于进一步学习其他资产评估专业理论与方法，缩短资产评估学专业在校学生从事资产评估实践的距离，为培养高级应用型人才奠定坚实的基础。

（2）建立资产评估实践教学基地。建立资产评估实践教学基地，可以促进认识实习、专业实习及毕业实习活动的开展，培养学生的应用能力和动手操作能力，做到“坐下去能写，站起来能说，深入实践能干”。同时建立实践教学基地可以有效推动教学、科研与实践的结合，一方面推动资产评估行业科学、规范、有序、健康发展，另一方面也可以为地方高校的教学科研提供更加广阔的空间，从而使双方实现优势互补、互利双赢。

2.3 加强师资队伍的培养

师资队伍建设是发展资产评估高等教育的核心。加强师资队伍建设，可以通过组建评估培训师资库，请资产评估研究领域的专家或者资产评估行业从业人员到学校，以讲座等形式提高专业教师业务水平；也可以把青年教师有计划地送到具有资产评估研究生方向的学校进行系统学习， 或者鼓励青年教师考取资产评估方向的博士研究生，以及安排青年教师到资产评估事务所从事资产评估实践活动，以强化专业教师的理论知识和提高他们的实践经验。

参考文献

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【关键词】房地产；估价；现状；解决对策

一、引言

我国房地产估价产业起步的较晚，经过十几年的创新，发展，房地产估价机构的运营在有关主管部门的指导下也逐渐步入了正轨，并且我国也建立了房地产估价师执业资格考试的相关制度。

二、房地产估价的重要性

随着房地产市场的蓬勃发展，房地产估价产业涉及的范围也越来越广泛，从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的司法鉴定、融资、企业合并、课税、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。这些活动不仅关系到社会公众的利益，更重要的是影响到社会和社会经济发展的和谐和稳定。所以说，研究怎样把房地产估价这个行业做好是非常重要的一个课题。我国房地产估价行业还不能完全适应房地产市场快速发展的需要，还有一些存在的问题有待解决。下面主要就我国房地产估价行业的现状进行分析，针对所出现的问题进行讨论，提出对房地产估价行业有利的解决对策，进而促进房地产估价行业的健康发展。

三、房地产估价产业的现状

（1）目前发展状况

从我国房地产估价产业的发展状况来看，主要体现在以下三个方面：一是我国制定了比较完善的法律规章制度。例如《房地产估价师注册管理办法》和《城市房地产管理法》等，这些为房地产行业的发展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行业统一的，标准的，开放的一个房地产估价市场，并且逐渐完善了房地产市场的自律机制，这为房地产估价行业的顺利进行提供了有利的环境。三是建立并且逐渐完善了我国房地产评估的技术规范和执业资格制度。据不完全统计，我国已经注册成立的房地产估价相关单位有三千多家，并且有超过15000人已经获得房地产估价师的执业资格，从事相关工作。《房地产估价规范》的出台，也为房地产评估的技术和程序进行了详细的规定。这些都为我国房地产估价行业的蓬勃发展提供了平台和人才保证。

（2）所存在的问题

我国房地产估价机构是活跃在房地产转让、房屋拆迁补偿以及税收、抵押贷款等多种业务之中的，它已经成为一个重要的中介服务行业。但是在发展的过程中，也存在很多问题，例如我国房地产估价市场还在一个整合发展的过程当中，呈现出一种低水平的竞争，还有许多问题需要进行研究解释的。从总体上看，我国房地产评估行业还有很多较为突出的问题，下面主要对一些比较重要的问题进行简要的分析。

1、房地产估价行业的法律建设还不完善，立法滞后，在业务上也缺乏法律保障。我国房地产估价行业的发展也仅仅经历了十几年的时间，起步晚，发展缓慢，并且一直处在借鉴和摸索的道路中。法律法规制度不健全，这就使得房地产估价师在工作的过程中没有办法做到有法可依和有法可循，从而不能充分发挥其能动作用，导致估价结果不能得到公众的认可。虽然也制定了像《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等相关的法律制度，但是这些实施的细则还不健全，并没有针对性很强的规范和技术标准，从而使房地产估价工作进行起来比较困难。

法律法规制度不健全，也无法对房地产估价中介活动进行有效的监督。

2、房地产评估机构的管理不善，从而导致房地产估价机构的运营效率不高。房地产评估机构的管理体系是一个交叉体系，依照我国目前的管理体制来看，评估行业现有资产评估、房地产评估和土地评估三种，并且分别属于国有资产管理部、建设部和国土资源部等国属事业单位。这三个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的管理制度。房地产评估市场和业务管理被分割开，从而无法实施系统的规范化管理，使得评估机构和执业人员无所适从，从而导致房地产估价机构的运营效率不高。

3、房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高，从而不能满足本行业对人才的需求。由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。注册房地产估价师的级别考试设置还是比较单一的，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师，并且对房地产估价师的再教育还是比较缺乏的。为了获得高额的估价费有些估价机构不顾职业道德，聘用一些非专业的估价师，不到估价对象的现场进行查勘而根据估价对象的需求，拼凑出不符合规范的估价报告。这些不但影响了房地产估价行业的社会信誉，而且直接威胁着房地产估价行业的生存和发展

四、建议采取的解决对策

为了促进房地产估价行业的健康和科学发展，针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题，我们提出以下建议和策略。

1、建立健全的房地产估价行业的相关法律规范

俗话说的好“无规矩不成方圆”，房地产估价行业存在和发展的根本和保证是要做到有法可依。只有明确的法律支持，才能保证房地产估价师公正、客观、独立地开展业务，真正实现其中介服务的职能。要想房地产评估行业得到顺利的发展，法律规范是最基本的保障。首先要加强评估的立法工作，与发达的国家或地区相比，我们国家的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场经常发生违规违法现象，不正当的经营行业屡禁不止，不合格的评估报告屡见不鲜，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将评估市场存在的问题降低到最小，用法律法规的制度手段规范房地产估价市场。

2、加强房地产估价行业的管理

房地产评估行业作为一个市场中介服务行业，客观、独立、公正是其行业的特征，也是其行业发展的前提。我国的资产评估行业起步较晚，不妨借鉴一下国外资产评估行业成熟的管理体制。例如美国、英国、澳大利亚、马来西亚等国家资产评估行业管理体制各有千秋，但一个共同点就是：政府对评估行业的管理很少，行业自律性管理是主要形式。所以我们要完善房地产估价行业自律管理，要尽快建立行业内部自律规则。

3、加强房地产估价行业的队伍建设，不断提高房地产估价师的执业素质

房地产估价师的执业素质不仅关系到房地产估价工作的质量，而且还影响到整个房地产估价行业的发展，为此提高房地产估价师的职业素质尤为重要。我们要打破估价师级别设置单一的局面，要实行分级制，对相关从业人员实行动态管理，还要严把质量关、完善房地产估价师继续教育，坚强房地产估价师职业道德等措施提高从业人员的综合素质，从而不断改进和提高技术水平和服务质量。在条件允许的情况下建立房地产估价师诚信档案，实施信用开放和公布制度，提供网络查询服务。

四、结语

随着社会经济的发展以及“十四大”以来我国房地产开始走向市场，房地产评估制度也开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得到了迅速发展。我们在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状以及所面临的问题，使得房地产估价行业向着正规化、完善化、法制化的方向发展。

参考文献：

[1]王人己，姚玲珍.房地产估价[M].上海：上海财经大学出版社，2002年.8-38.

[2]唐建新，周娟.资产评估教程[M].北京：清华大学出版社，2005年.1-17.

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【关键词】班级；公司化；资产评估；课程改革；研究

《资产评估实务》课程作为高职院校资产评估与管理专业的核心课程，对学生专业能力的培养、职业素质的养成、就业岗位的适应起着至关重要的作用。提高《资产评估实务》课程教学质量是课程组每位成员值得深思和研究的课题。本文在前期课程建设的基础上，以高职人才培养定位和学院新一轮课改要求“提高课程与职业岗位的匹配度、提高理论课与实践课的整合度、进一步提高企业的参与度、加强课程改革成果的固化”为依据，在资产评估专业班级实施“公司化”管理模式下，对《资产评估实务》课程教学与班级公司化管理对接方面进行了改革研究与实践。

一、搭建公司化班级，创建评估职业情境

班级公司化管理模式就是直接把”社会”搬进了校园，将企业管理理念、管理制度和管理方式融入班级管理中，把班委会管理模式改成公司化管理，将公司的组织机构、管理模式、劳动计酬、劳动合同关系等因素与学校的组织机构、管理模式、量化考核相结合的创新教育模式。资产评估与管理专业新生班级按照公司来建制，如：11资产评估与管理1班摇身一变成为广厦学院春江资产评估公司。公司架构、管理模式充分体现岗位靠技能、地位靠作为、收入靠业绩等评估公司经营理念。公司设一名经理、两名副经理，下设学习指导部等6个主要部门，部门经理分管学习、纪律、后勤、宣传、企划和人事等事务。部门以上经理通过竞聘上岗。学生既是经理也是员工，老师则充当公司顾问的角色。员工的德智体美各方面发展就是绩效考核指标，为公司带来效益就奖励虚拟工资。

在《资产评估实务》课程教学中，为了实行课程教学与班级公司化管理的对接，首先明确学生的角色为广厦学院春江资产评估公司评估员，按3-4人一组构建评估团队，组长任评估项目负责人。学期初下发任务，开展市场调查和收集学校、家庭所在地的房地产价格信息库，为后续开展房地产评估奠定基础。推荐相关网站，及时了解行业动态，构建立体教学资源，拓宽学生职业素养。

搭建“公司化”班级，与课程教学相衔接，围绕未来职业活动设计课程教学过程与内容，使学生在逼真的工作情境中实践和协作学习，不断建构自己的感性认知，提高学生的企业适应能力，缩短从“校园人”转变为“职业人”的时间。

二、立足评估岗位需求，修订课程教学目标

根据专业调研，企业专家、学生对课程的建议，结合评估职业岗位需求分析，课程组首先适时地修订《资产评估实务》课程教学目标，提炼为“三种方法、四个能力、五项素质、两种精神”。知识目标为熟悉经济、管理、财务、税收、法律、资产评估等较综合的基础知识，重点掌握市场法、收益法、成本法的运用。能力目标为具备评估业务分析能力、现场勘查能力、价值估算能力、报告撰写能力。素质目标为具备爱岗敬业、客观公正、依法执业、坚持准则、强化服务等职业素养及较强的评估专业技术素质；具有团队协作精神和创新精神。其次，根据修订后的课程目标，提出课程的改革思路：拓宽行业视野，做到知识结构框架完整，为房地产估价员及今后的执业资格考证打基础；课程教学与班级公司化管理衔接，创造真实的职业情境，提高学生资产评估能力和适应能力，提升学生职业素养和评估专业技术素质。

三、依据评估岗位业务，重构评估教学项目

《资产评估实务》课程针对培养“资产评估”这一核心业务技能，结合行业法规的更新和企业专家的建议，基于工作过程出发，按职业岗位业务构建房地产评估、机器设备评估、流动资产评估、无形资产评估、企业价值评估等8个评估项目，分两个学期进行授课，使教学内容紧贴评估工作业务，与职业资格考试内容衔接。同时，课程组深化校企合作，不断开发《资产评估实务》及配套的《资产评估单项实训》、《资产评估综合实训》课程，并先后完成《资产评估实务》、《资产评估单项实训》、《资产评估综合实训》校企合作开发教材，完善评估案例库、考核试题库、自编习题册等，为班级公司化管理模式下《资产评估实务》课程教学奠定基础。

四、按照评估工作流程，探索“教学做”合一

《资产评估实务》课程教学设在实训室，引入校企合作单位实际工作任务，以评估岗位实际工作步骤为主线，要求学生完成业务承接、资料收集、方法选用、评定估算和提交报告等工作过程，让学生在做的过程中掌握评估技能，并在产生知识需求时以“必需够用”为度引入相关的理论知识。评估报告要求要素齐全、用词准确、格式规范、资料完整等。并按照评估公司内部审核要求，各评估项目组对评估报告实行自查、交叉、组长三级审核制，重点审核评估报告的完整性、评估假设和限制条件、评估目的及价值定义、最高最佳利用分析、估价方法选用、评估结果确定及结论表述、评估报告的规范性及文字表述等。同时引导学生运用综合基础知识开展发散性思维，鼓励学生积极进行评估创新。对表现优秀的小组颁发最佳评估团队证书。整个评估教学过程与评估岗位实际工作步骤一致，突出培养学生业务分析、现场勘查、价值估算、报告撰写能力及常用word、excel等办公软件、设备的操作能力。课程教学紧贴高职学生特点，以学生为主体，融“教、学、做”为一体，有效实现了课程教学与工作实践的零距离对接；同时以就业为导向，为学生创造了逼真的职业情境，培养学生对企业的适应能力，让学生提前感受企业的管理氛围，感悟企业精神。

五、突出课岗证融合，深化驾证式考核改革

（一）优化实践项目设置

《资产评估实务》课程注重实践动手能力和职业素养的培养，倡导学生主动参与、乐于探究、勤于动手，搭建逼真职业情境，引导学生在“学中做，做中学”。课程对接评估实际工作项目，在每个评估教学项目中分别设置实践教学项目，各项目实践课时比例占50%，并充分利用校内外实训基地和学校周边教学资源，突出培养学生评估方法的运用能力、计算能力、案例分析能力及常用办公软件的操作能力。同时各实践项目考核评价由学生自评、组长评价、教师评价三部分组成，突出成绩的客观、公正、公平性，并与公司综合素质测评考核挂钩。

（二）深化驾证式考核

为了突出课程考核内容与岗位工作任务和房地产估价员等职业资格考证的进一步融合，《资产评估实务》课程打破传统期末考试模式，注重平时，淡化期末，课程推行“驾证化”考核评价方式，即从“应知”、“应会”两部分考核学生。课程成绩由理论考核成绩和技能考核成绩两部分组成。两部分成绩都合格才能通过课程考核。同时理论考核、技能考核均采取阶段考核与综合考核相结合的方式。理论考试突出核心知识，融职业资格考证内容，采用网络在线考试方式进行，试题库各阶段理论考试知识点做到覆盖全面，确保理论知识够用，题型包括单选题、多选题、判断题、计算题、案例分析题等。学生考试试卷随机抽题，机器统一阅卷，做到阶段考核阶段通过，即上一阶段未通过，无法进入下一阶段的考核。技能考核面向工作岗位，以工作过程、岗位技能需求为依据，实行训考分离，突出职业技能的培养和职业素养的养成。如第一学期技能考核总评成绩=阶段一（资产评估的基本方法40%）+阶段二（房地产评估60%）。第二阶段考核要求学生选择自家的住宅、商铺、厂房为评估对象，设定评估目的，选择评估方法，先后完成现在勘查、拍照，询价，收集、整理资料，评定估算，撰写、打印评估报告等过程。整个技能考核过程与评估工作流程一致。考核学生对资产评估必备技能的掌握情况以及价格信息库的收集、利用情况；考核同学间的团队协作性以及学生对评估业务综合分析、应变能力和出具评估报告的能力。同时对考核优秀的学生，颁发优秀评估员证书，激励学生学习的积极性，并与公司综合素质测评考核挂钩。通过“应知”和“应会”两个环节的考核，融“应知”“应会”于一体，做到理论与实践相结合，强化实践技能培养，与岗位职业能力要求接轨，提高学生的就业质量。

综上所述，在班级公司化管理模式下的《资产评估实务》课程教学与实践，营造了一个企业化的学习、工作场景，可以使学生提前了解和学习企业文化、企业制度和管理程序，提高学生评估职业能力和企业适应能力，增强职业意识，提升就业能力，为学生走出校门后的就业和创业打下坚实基础。同时课程教学与班级公司化管理的对接实践，能深化课程建设，提高课程教学质量，提升人才培养质量，推动资产评估与管理专业的改革与发展。

参考文献：

[1]国家教育部.教高[2006]16号文件.关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见.

[2]尤文江.高职院校班级“公司化”人才管理的新探索[J].中国人才，2011（14）.

篇(6)

Abstract: Assets assessment is the foundation course of assets assessment specialty, accounting course specialty and related specialties. However, comparing to other specialties, assets assessment education started late in China, and there are many problems in teaching. Based on the actual situation of the assets assessment courses teaching in Chinese university, the problems in education are analyzed, at last, the corresponding solutions are proposed.

关键词： 资产评估；课程；教学；问题；措施

Key words: assets assessment；course；teaching；problems；solutions

中图分类号：G642文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）15-0246-02

0引言

资产评估作为一种资产价值判断活动,是为满足特定资产业务的需要而进行的。从我国资产评估实践来看，引起资产评估的资产业务主要有：资产转让、企业出售、企业兼并、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、担保、企业租赁、债务重组、财产保险等。当然，随着社会经济的发展，引起资产评估的资产业务和经济行为也在不断地增加，例如，资产公允价值判断，财产纳税。资产评估课程是资产评估专业的专业核心课程，在资产评估专业的课程体系设置中居于重要地位。同时也是会计、审计、财政、财务管理、税收等经济管理类本科专业的专业基础课。然而资产评估实践在我国出现的时间非常短,将资产评估课程作为一门课程引入高校课堂的时间就更短,目前我国高校开设资产评估课程的时间不过只有十来年,落后于历史悠久的会计,财务管理等课程,而资产评估本身是一门综合性,实践性极强的专业，高校作为培养资产评估专业人员的重要场所，其课程建设的水平还不能满足社会对资产评估专业人才知识和能力的要求，在教学中还存在很多问题，教学方法还需进一步完善，本文以目前资产评估教学中存在的问题作为切入点，结合自己教学实践对该课程的教学模式进行研究和探讨。

1目前资产评估课程教学中存在的问题

1.1 教材存在的问题首先，资产评估教材基本内容主要包括三部分：资产评估的基本理论、方法和评估程序；资产评估基本方法在不同类型评估对象的应用；资产评估报告、资产评估行业的管理及评估准则等内容。这种教材编排是以资产评估各种方法的应用为教学重点，也就是市场法、成本法、收益法三种基本方法在不同评估对象中的应用。所以在教学中会发现，学生在刚开始接触资产评估课程时，在学习三种基本方法时学习兴趣非常高，但随着三种基本方法在每一章中的应用，使学生慢慢感觉理论知识的枯燥无味，失去了原先学习的兴趣。在编写教材同时，还应该编写适合高校学生学习和练习的学习指导书。其次，教材内容对所涉及专业的针对性不强，开设《资产评估学》的前期开设课程有《财务管理》、《会计学基础》等。但是，在目前各高校中，开设《资产评估学》课程的专业很多，而各专业学生的前期知识背景各不相同。比如有些学生之前学习过《财务管理》课程，所以学习到资产评估三大方法中的收益法时，学习起来难度不大。但有些专业从未接触过相关知识，学习到相关内容时，就会感到无法消化，难以明白。最后，从本人选用教材来看，几乎每年都要更换教材，原因是所选教材或多或少存在一些问题，比如内容不衔接、语句不通顺、公式编辑错误、课后习题设置随意性大，与本章节内容不符，没有标准答案等。

1.2 教学模式单一目前常见的教学模式主要是以教师课堂对理论知识的讲授为主，再结合相应的习题演练进行。这种教学模式具有通过习题练习巩固学生所学理论知识的优点，但是也存在不足之处：第一，学生学习不主动。教师变成了课堂教学的中心，学生被动地接受知识，有时候教学过程枯燥乏味，教学效果不理想；第二，由于目前的教材还缺乏相适应的适合高校学生学习的配套习题，习题大部分都来自于注册资产评估师考试的复习题，针对性不强，并且不同习题之间往往是孤立的，各个知识点之间缺乏内在联系，这就不能锻炼学生分析实际问题的能力。第三，目前高校已经普遍采用多媒体教学手段，但是常见的现象是教师仅将投影设备作为黑板的替代品，没有发挥多媒体课件应有的效用。有些教材附有课件，也只是对教材内容进行简化后制作成多媒体而已。

2解决资产评估教学中存在问题的措施

2.1 完善教材内容，编著教材内容要有针对性首先，《资产评估学》课程评估客体较多，包括机器设备、房地产、无形资产、企业价值、资源资产等专项评估。而各个客体差异性很大，三种评估方法通用于各种评估客体上，有时候在方法的运用上有些牵强。应该像对房地产评估一样，除了三种基本方法以外，还有基准地价修正法、假设开发法、路线价法，有其适合于自身特点的专门评估方法。其次，应该根据不同专业有针对性的编写教材，有些专业在开设《资产评估学》之前，没有开设相关课程，如财务管理等课程的，就应该在《资产评估学》里面增加章节，学习其相关的知识，这样知识体系才比较完整。最后，组建由教授、专家团队组成的教材编写小组，编着出版统编教材。并且根据每一章节的内容，配上具有针对性的配套练习题。另外，编写适合高校学生的学习指导书时，指导书的内容除了对理论知识的训练，还应该设置情境案例，以增强学生对资产评估实务的认识并提高他们的实际操作能力。

2.2 改革传统教学模式，采用多样化的教学模式针对目前高校资产评估课程教学手段单一的现状，应改革传统教学模式，采用多样化的教学方式。根据资产评估专业课程以及资产评估行业的特点，依据本人的教学实践，提出“理论+案例+实训+实践”教学模式。首先，在理论讲授方面，实行“双主”教学模式，这种模式既可以发挥教师的主导作用，又能充分体现学生的认知主体作用。在整个教学进程中其中一个主体——教师有时处于中心地位，但并非始终如此。另一个主体——学生有时处“传递一接受”的学习状态，但更多时候学生是在教师指导下进行主动思考与探索。所以，双主教学模式既注意教师的教，更注意学生的学，把教师和学生两方面的主动性，积极性都调动起来。其次，案例引导，在资产评估课程教学中增加案例的分析和讲解，给学生提供解决资产评估实务问题的模拟实战。比如讲市场法在房地产评估中的应用时，找一份以银行抵押为目的的评估报告，根据报告中的几个参照物和被评估房地产的基本情况，让学生用市场法对被评估房地产进行评估，看学生得出的评估值和报告中得出的评估值是否一致，进行相互验证。使其技能得到充分训练，使理论教学和实践紧紧相连。再次，增加实训环节，要加强实验室的建设。目前高校的没有实验室或者数量有限，不能充分满足资产评估专业学生开展实训的要求。所以应该扩大实验室规模。在实验室安装先进的资产评估教学软件。通过软件和硬件两方面建立完善的校内资产评估课程模式实验室，为学生提供仿真的资产评估环境。最后，加强实践教学，实践教学的实施要依靠学校为学生提供相应的实习基地。课程结束后，组织学生深入资产评估事务所，参加具体的评估项目。对工作底稿进行整理、分析，最终提交资产评估报告书。实践教学能更有效地锻炼和提升学生对资产评估理论知识和相关课程理论知识的实际应用能力。

参考文献：

[1]文兰.浅论我国高校资产评估课程的教学[J].教育教学,2011.1-2.

[2]刘俊萍.对资产评估课程教学改革的思考[J].合作经济与科技，2011年8月号下（总第423期）.

[3]王富饶.浅议高职资产评估课程教学方法改革[J].辽宁省交通高等专科学校学报2010年12月第12卷第6期.

[4]李珏，饶蠡，张海东.《资产评估》课程教学改革探索[J].高教论述，2011年第24期.

篇(7)

中国目前的评估机构绝大部分是由政府部门组建并管理的，譬如国有资产、土地、建设、矿产资源、专利局等部门都成立了专门评估所管资产的评估机构，直接参与评估业的管理，各自为政。所以1988年从财政部分离出来成立的原国家国有资产管理局长期陷入与各部委之间的权力斗争，结果形成了资产评估业多头管理、条块分割的局面。1991年国务院颁布《国有资产评估办法》后，各部门又了各自有关评估的部门文件，内容多有矛盾，这种混乱状态至今还没有梳理清楚。整个评估业内，除国有资产评估之外，还有乡镇企业资产评估、土地评估、房地产评估、专利评估等等。

1998年国家国有资产管理局在机构改革中被撤销，所属职能机构合为3个司并回财政部。同年，财政部项怀诚部长向国务院有关领导反映了社会中介机构多头管理等等弊端，国务院于是成立了社会中介机构清理整顿小组，并任命项怀诚为组长。至今这个小组仍设在中国注册会计师协会内。清理整顿的主要内容是中介机构的脱钩改制和解决行业多头管理的问题。1999年评估业机构脱钩改制后都改为有限责任公司制。

1998年底，当时的评估业协会组织了一次声势浩大的行业检查运动，这也是评估业发展十年中惟一一次的全面检查。评协从全国各评估事务所抽调人员组成多个工作小组，令中央级别的评估机构和地方上的评估机构进行互查，检查工作底稿、评估报告归档情况、业务人员情况、公司管理情况，对每个事务所都作出检查报告，并准备通报表扬和批评系列评估机构，但在最后阶段却对检查结果不了了之。

2000年，资产评估协会被正式并入中国注册会计师协会，乡镇企业局所属的评估机构5000多名评估师也被并入中注协，但对于土地、房地产评估的合并，遭到了国土资源部、建设部的强烈反对。

反对意见认为：中介机构的整顿工作应由没有利益关系的部委比如体改办来牵头，并指出在国外根本没有资产评估这个行业，大部分是不动产评估，而且是完全不同于会计、审计的一个独立行业。他们建议参照国外通行做法，成立统一的评估行业协会，下设土地评估、房地产评估、机器设备评估、珠宝评估等多个委员会进行专业管理。

空白的准则

虽然1993年中国资产评估协会已经成立，并决定从政府直接管理向行业自律过渡。但时隔九年，资产评估业似乎还在这一缓慢的过渡当中。直到2001年政府才发出了明确的信号，行政审批要向行业自律和市场监管过渡。与此相适应，评估管理办法也应由财政部等部门的行政法规转变为评估准则。

从1996年开始，原资产评估协会曾在北京连续召开两次国际研讨会，提出要制定评估准则。1997年11月评估协会拿出第一批准则共10余个征求意见稿，但遭到很多反对意见，为重新制定准则，评协成立了多个课题组进行研究。2000年评协与注册会计师协会合并，经过这一系列的机构动荡，准则的制定工作受到影响，除1999年了有关资产评估的四个指南两个规范，在准则制定方面没有实际动作。

2000年，万家乐、美尔雅、厦新电子、粤宏远、白云山等大股东均将商标等无形资产评出天价出售给上市公司，海王药业收购巨能钙、蓝田大股东用资产配股，这些涉及无形资产评估的案例在证券市场震动巨大，引来投资者诸多质疑。财政部也将无形资产评估准则的制定迅速提前。中国注册会计师协会专门成立了六人课题组，分为三组，由中央财经大学财政系资产评估所所长刘玉平担任主持人，各小组之间经过讨论，5月出台征求意见稿，7月宣布实行。

对于这个神速出台的准则业内有批评认为少有操作性。但专家指出，无形资产准则的出台在程序上就值得推敲，因为我们甚至连资产评估的基本准则还没有制定。一般来讲，本应先制定基本准则，而后制定各具体准则。

基本准则迟迟不出台的原因据说是因为我国评估行业理论基础特别薄弱，很多东西敲定不下来，意见分歧特别大，因而财政部原评估司始终没有颁布。职业道德准则也至今尚未。准则对评估师执业有规范和保护的双重意义，一定意义上也是评估师在何种情况下可以免责的依据。

滞后的部门规章

也有人认为，财政部、国资局颁发的系列文件，其实已经起到了准则的作用。而且业内已经形成了一套既定工作标准。然而，业内人士对于这些文件的专业可信度充满了怀疑和无奈，而各个评估机构自定的“工作标准”更是形成不了任何约束。

资产评估业内的主要文件除91号令外，还有1996年国有资产管理局颁布的《资产评估操作规范意见（试行）》和1999年财政部颁布的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》。前者对评估过程中的操作方法进行了规范化要求、后者则规定了报告的文字性要求。在某种意义上这些部门规章早就不能满足评估业规范、发展的要求。

如《资产评估操作规范意见（试行）》一直试行到今天，很多硬性规定仍然沿袭非市场化评估的观念。

比如，对流动资产中的应收账款本应根据其可回收性进行评估，这需要企业提供详细的历史数据和评估机构细致的调查，但实际中评估根本不按这一原则执行，因为该试行办法中还有一条“也可按照财会方法来估计”。

在中国的会计制度中，对应收账款的坏账准备是根据固定的比例（千分之五至百分之三）来提取（2001年新的会计制度实行时，才规定企业可以按照回收可能性提取坏账准备）。于是，评估机构既不愿意花费更多的时间和精力进行回收性调查，国有资产评估确认部门也往往并不认可与财务数据差距太大的评估，因此，评估机构的通行做法就是根据应收帐款的帐龄倒推坏账准备的折扣比例，直到评估结果与审计结论保持一致。但这样做评估的意义已形同虚设。

该试行办法还对机器设备、房地产评估的成新率最低比例进行限制。比如，对使用重置成本法评估时规定（第12条）：“对于基本能够正常使用的资产，其成新率不低于15％，评估值不低于重置成本的15％。”通用设备的使用年限一般是14年，按照会计的折旧年限，有些50年代甚至70年代的设备使用至今账面净值已经不存在，但由于仍在使用，所以还要评估。比如，一台分别于60年代和70年代的购买的同类型设备，当年购买的价格可能分别是5000元、6000元，现在的重置价格可能都是3万元，如果这两台设备都“基本能够正常使用”，按照15％的成新率计算，评估价值都是4500元。试想使用时间相差近10年的设备评估值居然一致！由于在15％成新率与残值率之间没有过渡，所以要么按照15％成新率入账，增加企业的固定资产摊销，降低利润；要么按报废以残值计算移交给国有资产产权交易中心，企业另行购买新设备，增加企业的购买负担。这种情况在国有企业改制时经常出现。试行办法还规定对于基本能够正常使用的建筑物，其成新率必须高于30％。《财经》对2002年新上市公司做了不完全统计，发现有部分新股公司正是利用成新率的这一规定造成评估值增加较为惊人（见《2002年部分上市新股资产评估结果》）。

按道理来讲，公司的利润率越高，投资回收期越短，折现率越低，评估结果就越高，但1996年颁布的《资产评估操作规范意见（试行）》中第十一条规定，“除有可靠凭据表明确实具有高收益水平或高风险以及确有特殊情况之外，折现率取值不超过15％”，这种强制性规定对提高资产价值当然有利，但在实际情况中容易造成评估价值与市场的脱节。