房产开发经营精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房产开发经营范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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关键词：建筑施工企业 房产开发企业 财务管理 差异性

一、经营对象

建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。

建筑施工企业承接的是“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。在建设中，按客户（建设单位）的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。

与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。这两部分中，需要解决的核心问题是：项目产品定位。

举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。

项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。

为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。

二、上下游企业

建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位（包括了房地产开发企业），上下游关系相对简单。

房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、（部分）材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。

三、行业特点

房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成“整合”工作。在内，单从房产公司的部门（人员）设置看，真可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。

而建筑施工企业具有“生产型”特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。

四、纳税主体

由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在“营改增“前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是“项目”，日常工作中更关注“项目”的开票金额、收入、回款。

在“营改增”后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个‘混合体’，即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。

由于房地产企业在“营改增”前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房a开发公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式纳税的），在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以“企业”为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。

五、适用税收征管文件

房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2009】31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009】91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。

而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。

六、税种与税负

建筑施工企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），土地增值税、企业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。

土地增值税依据增值额占（税法认可的）成本的比例，实行四级超率累进税率，税率依次为30%、40%、50%、60%。若不做规划及管理，可能“吃掉”房产公司大部分的项目利润。

两个行业在国家税收税种上的差异，以及高税负的税种，加上房产开发行业的获利率普遍高于建筑施工行业，导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。

七、税务筹划的作用

税务筹划，是指在不违反法律、法规前提下，在纳税行为发生前，通过对纳税主体经营、投资活动的涉税事项，进行交易结构规划、调整、控制，达到减轻税负目的的活动。

由于建筑施工企业缴纳的流转税，是按收入比例缴税。行业毛利率较低，企业所得税税负不高。对于规模不大的建筑施工企业，经税务管理部门批准，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。

而房产开发企业由于土地增值税计算上，在（税法准予的）扣除项目金额上，有专项规定，加之实行四级超率累进税率，税负间距较大，再加上前期毛利率较高，导致房产开发企业普遍关注税收筹划。

在关注时间上，往往在项目拿地之前，就结合项目实际情况，对各税种进行测算、分析、谋划，确定税收筹划要点。

八、经济合同类型

建筑施工企业的合同类型相对简单，对上是与业主签订的合同，对下是建筑劳务施工合同、分包合同、材料设备采购合同， 房产开发企业的合同类型则要丰富的多，包括：设计合同、（甲供材/设备）采购合同、建筑施工合同、营销合同、商品房销售（预售）合同、物业服务合同、商业运营管理合同、融资合同、咨询服务合同等。不同合同类型，在权利义务界定上，涉及不同的国家标准、行业标准、企业管理要求。

九、营销推广费用

在建筑施工企业财务账面，较少看到有大额营销费用。当然，有些建筑施工企业通过分包方式、转包方式、“挂靠”又分包方式，让拿到项目的“关系人”分享了项目收益。

而房产开发公司的营销推广费用可以说是金~大，种类全。随着房产营销产业链的进一步分工细化，形式日趋多样，营销费用的构成越加丰富。对营销费用的规划、监督、费效评估等，是房产开发企业工作日程上，是一个重要组成部分。

十、财务核算方面

（一）财务核算的集中程度

由于施工企业的流动性大，地点分散等特点，为了让会计核算直接反映施工生产的经济效果，多采用分级核算、分级管理的办法。

而房地产开发企业投资金额大、筹资成本高、土地增值税和企业所得税存在先预缴再清算方式等，需要在开发公司层面集中核算。

（二）成本的计划与控制方式

建筑施工企业是签定建造合同，在合同范围内管理成本。多采用“定单成本计算法”，单独核算每项工程的成本，形成预算成本。在成本控制中，将实际成本与预算成本进行对比、分析、考核。

房产开发企业，则根据开发地块来建项目，往往项目数量少，投资总额巨大，。大多企业采用 “项目全成本管理”，将全成本划分为各成本构成要素。为了实现目标利润，对各构成要素进行分析，要素数量很多，且相互关联。当某一项成本要素发生变化时，需要系统、全面地对其他成本要素进行测算。比如：项目抢工产生的抢工费会加大项目的工程成本，此时应测算项目提前销售对降低财务成本的有利影响；项目增值率处于土地增值税率区间临界点附近时，要测算税负与售价的敏感性。

（三）经营成果的确认方式

由于建筑施工企业的施工周期比较长，为正确反映各项的经营成果，核实垫付资金，要分阶段进行工程成本核算、工程价款结算。在季未、年未按照“已完工程”分期确认成本、收入、利润，并与建设单位进行工程价款结算。

而房产开发企业的财务核算，大多与国税发【2009】31号保持一致，依据2009年第多少号文件，在签订《商品房预售合同》后，按取得的预售收入，缴纳增值税、预缴土地增值税、企业所得税。在达到“完工条件”时，确认收入、结转成本。

参考文献：

[1]绿城房产建筑管理有限公司企业标准GCS――项目全成本管理手册

篇(2)

【关键词】建筑企业；历史文化古镇；城市化；经济效益：保护开发

我国历史文化古镇的保护现状可以用一句话来概括，即“前所未有的重视，前所未有的破坏”。为保护历史古镇风貌的延续、传承历史文化、保留文化的原真性，有必要认真探讨传统的保护和开发模式面临的矛盾，并结合四川某镇的实践提出新的保护和开发模式。

一、当前古镇的保护与开发的主要矛盾

1、社会效益、经济效益和环境效益间的矛盾

古镇的保护与开发中，社会效益、经济效益和环境效益间存在着突出的矛盾。一方面，年轻一代原住民喜欢居住在具有现代化设施的环境中，抛弃了陈旧、设施落后的老建筑，造成古镇传承多年的原真特色面临消亡的境地，古镇不进行开发将失去生命力；另一方面，古镇无序的城市化进程使其人文历史和环境风貌在不知不觉中消逝，以后即使表面上恢复了古镇的历史面貌，也可能因为缺乏文化的支撑而丧失了内在价值；同时，历史文化古镇又因拥有难以复制且受到高度关注的旅游资源，保护与开发工作往往与旅游开发相结合，在单纯追求经济效益最大化目标的驱使下，可能会使古镇遭到新一轮的建设性破坏，甚至是掠夺式开发、灾难性损毁。

2、地方政府、原住居民和开发企业间的矛盾

地方政府、原住居民和开发企业是古镇开发中的最重要的三个主体。开发企业偏重经济效益考量，希望以最少的投入取得最快最好的收益；地方政府偏重于政绩考量，对古镇硬件变化和社会形象关注更多；而原住居民本身既是古镇文化的组成部分，又是开发过程中直接受影响者，既希望在开发中获得最直接的好处，却又往往不愿意放弃既有的利益。三者利益诉求的不同，在古镇的开发中常常引发矛盾。

二、新型保护性开发的基本思路

通过与四川某历史文化名镇的合作，我们从有利于古镇老百姓生活质量的改善和提升，有利于古镇经济社会的转型升级和持续发展，有利于自然资源、人文资源的切实保护和合理利用入手，汇集各方面力量，发挥各方面的积极性，统一认识，凝聚人心，共同探寻促进古镇发展的保护开发方案。

1、社会、经济、环境三者统一的规划方案

编制一份好的规划方案是古镇保护和开发的基础和关键。古镇的规划在确立城乡统筹发展、原真保护与永续利用、资源刚性控制、产业支撑、生态环境优先与文化品味高雅五项原则的基础上，对古镇的风貌、建筑保护、基础设施、公共服务、生态资源以及产业发展进行了统筹安排，重点挖掘了古镇的自然风光、建筑景观、文化底蕴，实现社会、经济、环境三者兼顾统一，为保护和开发工作提供了良好的基础。

2、 政府引导、大型企业主导的综合开发方案

确立“政府引导、大型企业主导”的开发方案，即政府不直接设立负责古镇开发的机构，而是通过引进一家大型企业全面负责古镇的古建修缮、景点建设、市政设施、旅游用房等的投资工作，授予其景点的特许经营权，并在房产开发上给予优惠政策以平衡收益。而政府则承担古镇的保护管理、规划监督、居民安置，社会矛盾协调等工作。

3、滚动式开发

在规划阶段，即考虑了滚动开发的可能；实施时将古镇划分为若干片区，先对核心景区进行修复和基础设施建设，同步开建安置房。在核心景区具备开放条件后先行开放，并借旅游人气推动商品房销售，同步开发其它片区。整个项目分4个片区，在5—6年时间完成全部开发工作。滚动开发既有利于开发企业的资金回收，又可避免同时出现大量原住居民生活受到影响，从而避免社会矛盾。

4、以人为本，尊重原住民利益

古镇无形的旅游资源看不见、摸不着，但深入其境可以从当地人的生产生活中感悟、领略到，这就是通常所说的民俗文化。这种文化根植于本族，依赖于本土本族而存在，是古镇居民心理的折射、习俗的汇集、愿望的表达和智慧的凝结，有着浓郁的乡土气息和自发性、传承性、适应性等鲜明的个性特征。原住居民作为这些无形旅游资源展现的核心因素，为古朴的巷道、民居注入了勃勃生机。只有尊重原住居民的切身利益，保护其赖以生存的“真实情境”，才能为冰冷的古镇旅游环境赋予无限的活力。

三、综合建筑企业参与整体开发的方案

大型综合建筑企业，通常集房产开发、建设投资、项目管理、设计施工、物业管理于一体，较一般的房产开发企业或者旅游开发企业而言，具有资金雄厚、融资能力强、开发管理能力强、工程管理能力强等优势，是进行古镇保护开发的理想主体。引进综合建筑企业作主体，整体参与古镇保护开发工作，较好地解决了古镇保护与开发的难题。具体方案为：

1、景观、市政、房产一体性开发模式

古镇保护性开发由于项目数量多、种类繁、时间长、交叉多，大部分工作需要相应的资质。传统的开发方式由地方政府将项目分别招标委托各类企业，政府在开发过程中承担古建修缮、居民搬迁和安置房建设间的民事协调，古建修缮、景点建设和市政路水电通讯消防间的工程协调，开发企业、建筑企业和景点（物业）经营企业间的商业协调工作。

景观、市政、房产一体化开发的方案是由综合建筑企业与政府签约承担古镇保护中古建修缮、市政、水系、房建等全部建设项目。大大地减轻了地方政府的协调压力，而开发主体则因包干全部开发工作，经济效益更佳、责任性更强、专业性更好。

2、投资、房产、建筑施工和旅游产业一体化开发模式

古镇保护性开发涵盖的项目，经济效益不一。住宅和酒店等房产开发等能在较短时间内收回投资，景点建设和旅游产业开发的投资回收期较长，而市政基础设施、水系修复等是纯粹的投资没有直接收益。传统的开发模式，由地方政府投入资金进行市政和水利设施建设、景点居民搬迁、古建修复和景点建设，最后通过房产项目的土地出让金和景点特许经营权来作为收益偿还。这种模式使地方政府承担巨大的前期投入，存在融资困难、投资周期长、收益无法预测的缺陷。

综合建筑企业因其资金雄厚，经验丰富，具备将短期收益、中长期和纯投入项目一体化打包开发的能力。在该模式中，开发企业负责承担古建修缮、景点建设和基础设施的投资，由此换取景点经营和旅游产业招商的特许权益，通过经营景点或者转让特许权益来收益，并通过房产开发的优惠政策来平衡收益，从而解决了地方政府的融资困境，而开发企业也有动力加大投入尽早建成尽早收益。

3、旅游产业、景点经营和居民生活开发一体化

纵观成功的古镇开发实例，收益前期主要来自景点经营，当游客达到一定数量后，旅游产业的收益远远超过景点经营。要实现古镇良好的旅游经营，挖掘景点的文化内涵尤为重要。该方案依托古镇，以原住居民不可替代的原生生活风貌、当地独特的民俗风情为重心来吸引游客，从而推动产业整体持续发展。

具体实施为：用安置房和古建进行交换，以腾出古建进行修复，而后仍以免费或者出租的形式，将居民适当回搬；对于有特色手工艺甚至是非物质文化遗产传承人员，由景点经营企业出资让其进行展示；鼓励当地居民租用景点建筑进行小吃、手工产品或者旅游纪念品的经营活动。不但丰富了景点内容，充实了人文内涵，还解决了一部分居民的就业问题，更能照顾很多老人不愿离开故宅的意愿，实现了与居民的双赢。同时，旅游产业中的安保、绿化、餐饮等又可容纳部分就业，从而有利于居民安置。

四、结语

采用新的保护开发思路，以大型综合建筑企业为主体进行古镇保护开发，可以实现两个三赢，即社会效益、经济效益和环境效益三赢，地方政府、居民和开发企业三赢，是古镇保护开发的新探索。

参考文献

[1]四川省城乡规划设计研究院，崇州市元通镇总体规划说明书，2010

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1.投资风险

房产开发通常周期较长，而且容易受到外界影响而发生变化，各类因素都可能导致房产企业面临投资风险，当前形势下，各类房产企业将大部分精力放在如何筹资、创效益方面，却忽视了财务风险的预测、控制与分析，导致面临财务风险时没有任何抓手，在没有对客观市场做出调查分析的前提下就盲目投产投资，最终导致面临巨大的投资风险，企业债务量过大、债务过于繁重，预期收益得不到有效确保。

2.资金回收风险

资金回收风险是房产企业面临的又一大风险，具体体现在：房产建设完成后面临着房产滞销、低价销售等问题，使得经济收入无法达到预期的目标利益需求，回款缓慢，使得企业资金回收不及时，偿债能力下降，面临着巨大的财务危机，如果资金回收与需求出现差池，就会加剧企业的经营负担，面临更繁重的债务危机，陷入更深的财务困境，长时间下去会影响企业的信誉和形象，甚至使企业走向破产边缘。

3.筹资风险

筹资风险也是房地产开发企业自身面临的又一风险，很多房产企业不能正确融资与筹资，所选择的筹资、融资渠道相对较为单一，过于依赖某一种单一的融资方式，为企业的经营带来了巨大的风险和危机，因为一旦这一种融资方式不能发挥作用，就可能导致企业资金链断裂，从而影响企业资金的可持续供应。

二、房地产开发企业财务风险控制对策

1.创建并完善财务战略系统

房地产开发企业的经营、运营需要一定科学的企业战略的支持，更需要与企业战略同步的财务战略作用的发挥，房产企业要根据自身的发展战略来制定财务战略，形成财务风险防范控制系统，发挥这一系统在企业投资决策中的监督与约束作用，利用财务战略来引导企业发展，使企业朝着良好、和谐、健康方向发展，有效抵御并防范财务风险。房产开发企业必须及时了解并掌握国内外房地产市场行情，根据市场行情、结合自身的发展状况等来制定企业战略，从而形成科学的财务战略，创建财务战略系统来有效抵御财务风险。

2.创建预警系统抵御财务风险

预警系统主要体现为指标性系统，通过创设并形成科学的财务指标来积极分析企业的资金实力、偿债能力、盈利能力与发展程度等等，通过调用财务、金融、营销管理等多种手段，利用比例分析、量化测算与质化分析等模式来预测出企业经营状况，为企业战略决策提供参考与借鉴，以此来积极控制企业财务风险。

3.做好预算与财务管控工作

（1）实行全面预算管理

房地产企业必须创建科学、有效的预算系统，依靠这一系统来有效控制一些非计划性的经济业务，从而控制企业的经济损失，定期来查看企业经营现状与预算之间的差异，来对自身的经济活动作出科学合理的调整，从而从根源上来有效防范企业财务风险，使企业的经营按照预算有目标、有计划地展开。

（2）加强资金流动性管理

一般情况下，房地产开发周期较长，所需时间较多，在这一周期内如果某一环节有异常情况，整个的资金链条供应会存在问题，这使得房产企业会面临资金困境，房地产企业必须意识到资金这一关键问题，加强对资金的流动性管理，科学测算、审核企业的财务资金收支状况，从而科学合理地安排资金资源，实现资金的高效、流动化运转，以此来确保各个开发项目得以持续运营，同时也要积极完善资金的周转，不断调整企业的资金结构，确保资金库存在合理范围内，以此来提升企业的支付能力，为企业各个新项目的开发提供充足的资金保障。

（3）优化调整资金结构

科学完善的资金结构是确保资金资源合理分配、充分利用的基础，房产企业必须积极优化并调整自身的资金结构，在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上来控制负债经营比例，并采用各种筹资方式、开通各种渠道来筹集资金，既要发挥传统筹资功能与作用，又要采取多元化筹资渠道，从而有效控制筹资风险，防止企业陷入债务困境，减少企业的财务风险。为了确保资金能够充分有效供应，加快资金回笼速度，重点加强应收账款的回收，以此来维护企业资金的持续供应，或者通过发放股票、购买债券等方式来增加自身的资金储备，有效拓展企业的经营规模，达到企业的高效、持续经营。

（4）项目开发的可行性

研究在房地产项目开发前，必须做好项目开发的可行性研究，可以专门建立研讨小组，小组成员由专家、经济人士以及行业领军人物等进行集中研讨和论证，从项目开发面临的经济形势、市场形势等方面进行深入分析和论证，通过可行性分析来明确所开发项目的类型、规模，预测其成本造价等等，从而为项目开发提供科学的依据。

（5）重视成本管理

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未来几年，精装修成为住宅商品的重要卖点，成为市场竟争的高级形式，建造精装房是房地产业由半成品向成品的回归。房产开发商如何对精装房进行施工阶段的成本控制？

关键词：精装修；成本控制；

一、招标文件的编制与合同的编制

招标文件的编制与合同的编制是招标阶段成本控制的关键，招标文件对以后所有过程产生影响：招标文件中需明确材料备选的几个品牌，因为精装修的材料特别多，且材料价格因材料品牌的差异相差特别大，所以在编写招标文件时，要提供价格相近的几个品牌要求投标单位选其一作相应报价。明确土建与精装的工作界面。措施项目的费用的内容：精装总包与土建的总包配合费用是否包含，精装总包与专业分包的配合费用如何计取，是否提供住宿、是否提供施工电梯、水电的驳接点位置等都要在招标文件中明确。招标文件中的合同内容宜简明扼要，主述合同的重点部分，合同条款中的语言应周密、详实，不能模棱两可，有关条款的描述必须清晰。完善、有效的合同可以预防纠纷的发生，有效减少或避免施工索赔，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，质量标准评定等级要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。甲供、甲指甲定材料要明确，对于非总包单位的专项施工（如木地板、橱柜、收纳）应采用专业分包。精装总包与专业分包的工作界面要明确。

二、总包单位的确定

对于一个工程项目来说，工程质量的好坏决定建设单位的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等等。选择一个好的施工单位很重要的，好的施工企业在工程的全过程、全寿命期（项目的决策阶段、设计阶段、经营阶段、施工阶段、竣工验收阶段以及项目的保修期）起着相当重要的作用。如何选择有与工程相匹配的施工总包单位？对于房产开发商招标来说，首选采取邀请招标，而且最好是合作伙伴型，这样大家知根知底对对方都放心，对非长期合作的投标单位的企业资质、企业性质、资金实力、企业信誉、公司理念、管理模式、施工质量、标化工地、配合方案等要进行全面考察。对于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，精装修施工单位应采用战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。

三、甲供材的选用

房产开发商根据装修的图纸和风格，对工程中用量较大、部位重要，材料考究，对造价影响较大的石材、木制品、墙纸、瓷砖（墙地砖）、洁具、灯具、面板甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由房产开发商自己的材料工厂供货（对于没有自己工厂的房产开发商，采用长期合作的战略供应商供货），生产出的产品是市场上具有独特性，并且还能节省成本、保证品质。对甲供材进行材料封样，是保证品质的较好的方法，房产开发商和材料供应商双方对样品的质量、规格、外观、颜色进行确认，供应商提供签字盖章、封存的样品，作为投标、报价的实物依据。

三、精装修样板要先行

精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交房样板间才有意义，实体样板间要尽量在样板间施工时，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交房提前准备预案，避免交房时出现不可预知的情况。

四、几种常见材料的控制内容及要点

1、壁纸

由于精装房的设计师经常选用进口墙面壁纸，而进口壁纸的国内总目前做法是对某一项目选定的型号立即锁定，其他二三级商不再报价。这给甲方成本人员材料认价造成困难，很难货比三家。作为成本人员，可以要求设计师，在不同品牌间选出几组材质、颜色相近的壁纸作为备选，以便在公司限价时不被动。另外，在壁纸的花色选择上，避免选用拼花壁纸，因为住宅墙面的特点，有些大拼花壁纸损耗率能达到30%。

2、石材

大部分高档的精装修房必然会选用天然地面石材，石材施工质量也往往影响到精装修顺利交房。有时石材天然存在的不足或缺陷也会成为拒绝收房的理由。装修单位由于利润的原因，经常在石材的采购方面降低等级，施工过程对断裂石材采用粘接修复等手段而不更换。提高石材质量可以采取甲供石材的方式，这样做虽然增加甲方的人员投入，但对成本和石材品质都能够有效控制，也消除了不同施工单位之间各自采购所造成的色差过大等问题。

3、洁具选择

出于控制成本的考虑，卫生间洁具最好选择知名品牌的中低档产品，用科勒洁具配摩恩龙头，成本降低的同时，也不影响装修档次和楼盘销售。

4、木地板

地面不要选用纯实木地板。选用了实木地板，在地面龙骨固定时，易打坏混凝土楼板的暗埋电线管，造成大量机电维修施工重新签证，增加了工程造价；还由于龙骨、大芯板加上实木地板的高度，造成房间净高减少近10厘米；而且在业主入住后，夜深人静常会听到楼上住户行走发出的回声。若房产开发商在地板龙骨间填充隔音棉，成本增加，隔音效果也不好。因此，高层住宅居室地面首选实木复合地板，对精装成本控制最为有利。

五、结论

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【关键词】：物业管理；公共服务；保值；增值；价格影响

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。[1]物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

一、物业管理的质量和服务效果对房产价值的影响

现今物业管理已经成为了在房产开发行业中不可或缺的一部分。虽然物业管理不能对房价起最终的决定性作用，但也起到了影响的作用。良好的物业管理可以让房产本身保值增值，相反将会影响房产自身的价值。

房产是固定的资产，是不动物。物业本身是无形的，它是通过有形的展示才能够体现出来自身的价值。房地产通过物业得以提升自身价值，物业管理的成果也通过房产得以展示。所以两者之间有着相辅相成的关系。品质不佳的物业管理会使同水平的房产失去自身价值。房地产竞争日益增大，楼盘相临、房价接近，对于消费者来说物业服务就显得尤为重要了。如果因为物业服务拖了后腿，整个房产价值甚至开发商的声誉可能都会受到影响。良好的物业管理可以提升房地产的自身价值。物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房 地产开发经营的前景。

二、物业管理对房地产销售价格的影响

在一级市场上房地产的销售价格受到位置、规划设计、施工质量、周围环境、自身品牌等多种因素的影响，由于房地产自身价值量大，流动性差的特点，加之目前一级市场上大多采用期房销售的方式，使得购买者在选择项目时十分注重开发商、建筑商与服务商（物业管理公司）的品牌，因为品牌作为一种无形资产是良好信誉的集中体现，通常一个在市场上知名度和美誉度高的物业管理公司对房地产项目的品质及价格的提升具有很大帮助，往往可以形成一个卖点，而且其对销售价格的影响相对开发商和建筑商而言的特殊性在于：开发商和建筑商只有经过一定程度的投入并达到法规的要求后才能制定价格对外销售，而且他们对销售价格的影响绝大部分都是可以量化的；而作为服务商的物业管理公司却在没有开始服务的时候已经对销售价格产生了影响，并且是很难予以量化的。由此可见，物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响主要是通过企业的品牌，树立了购买者对项目的信心，产生了对项目今后使用的良好预期来实现的，因此在制定销售价格时应该充分考虑物业管理因素，对其影响进行正确地评估。

在二级市场上，物业管理是通过大量、具体和持续地管理和服务来影响房地产价格的。影响二级市场上房地产成交价格的因素往往比一级市场多且更加复杂，这主要是因为交易双方的信息非常不对称，同时包括前任业主自身的身份地位及其发展变化情况都会通过影响购买者的心理进而使价格产生浮动。为了能够更清楚地说明问题，本文只是从的房地产估价的角度出发，来分析物业管理对房地产客观合理价格的影响，指出房地产估价过程中在哪些方面应该考虑物业管理的因素，从而使估价结果更为贴近估价对象真实的价值。

三、物业管理对房地产的品牌效应的影响

随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环 境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，甚至觉得买房等于买气受。笔者做过市场调查：物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，销售极差。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。

从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。

物业管理的社会化和专业化的良性发展，是和房地产综合开发的经济体制改革相适应的，它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来，具有繁荣和完善房地产市场的作用。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。

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[摘要]房地产行业是国家的基础行业，对社会经济有着重要的影响，合理的控制开发工程的造价问题，能够使项目的建设更加顺利。本文探讨了房产开发的造价背景及其意义，从决策、设计和投资三个阶段对其内容进行了论述，分析了目前房地产开发过程当中存在的种种问题，并提出了相关的解决措施和办法。

[关键词]房地产；管理控制；造价；成本

[中图分类号]F274[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）42-0044-02

房地产行业对国民来说有着重要的影响，它关系着国民的切身利益，同时受到国家政府的高度重视，国家的工业化和城市化发展离不开房地产行业，它为国民的安居提供了强大的物质基础，与其他产业有很强的关联度。对于中国来说，储蓄率较高，对于高储蓄率而言，会带来高投资率的氛围，越来越多的人开始追捧房地产这个保值手段。目前房地产业暴利问题成为了人们讨论的焦点，在公众心中，房地产的定价高，开发商必定获取了暴利，而对于房地产商自身来说，之所以拟定那么高的价位是为了抵消房产的成本问题。所以，为了有效化解这两个方面的矛盾，国家针对房地产业出台了一系列的法规政策，随着房地产业的迅速发展，开发商应该更加重视对公司的管理和控制，不断更新工作方法，从而适应更高的市场需求。

1房产开发工程的控制管理内容

在房地产公司的经营和管理中，其成本的管理是重要部分。企业对工程的成本控制并不只是为了节约资金，也不是为了降低成本而对其进行控制，主要是为了提高房地产公司在市场激烈竞争中的优势而采取的一种手段。

对于房地产的成本控制主要有以下几个方面的内容：

11土地、安装及设备成本

在房地产的开发成本中，这三个方面占据总成本的80%，其中土地的使用资金是最主要的成本支出，占据了很大的份额。并且土地成本费用的多少决定着开发的项目是否能够顺利进行，是否能达到预期的经济指标。在土地的费用中主要包含土地的出让金、置换成本、拍卖的佣金和契税等。房产商在开发一个项目之前，必须将土地所需的成本费用进行换算，从而对项目的可行性进行合理的评估，在保证工程质量的前提下，要将成本的控制放在首要的位置。

12广告推广成本在当今社会上，任何一件商品都离不开推广，也离不开广告。在房地产产业中，后期工作主要是广告营销环节，同时也是成本支出的又一重要方面。一般推广的费用包括：路牌、广告牌和横幅等；还有媒体、报纸杂志费用；网络推广和电视广告的推广费用。这些推广构成了房地产的营销成本，并且成本的支出随着时间的推移会日益增加，广告效益的好坏会直接影响到房地产的销售和经济利益，使其竞争氛围变得更加激烈。

13工程管理中的成本

房地产业和其他行业相比，有着自身独特的特点，例如建设周期较长、投资的数额巨大、风险高等。使得开发商们需要通过银行贷款的方式来解决建设中的资金问题，但是贷款的方式会带来较大的利息支出。开发商如果合理的对其进行核算和控制，将对自身的经营发展产生有利的影响。

14不可预见的财务费用

在房地产的经营过程中，有可预见和不可预见的成本费用问题。可预见的包括：土地的使用权成本、工程的管理成本等。对于广告的营销成本和工程的施工成本均有着不可预见性，房产商在运行成本的控制中，一定要进行严格的管理和控制。

2房地产企业对造价进行控制的措施和方法

控制造价是项目决策中的重点之一，将项目进行合理有效的决策，能够决定项目是否有可实现性，通过如下方式进行造价的管理控制对于房地产企业而言，也是极为可行的。

21编写可行性报告

房地产开发项目的特殊性决定了相关部门应该建立并完善科学有效的管理和决策机制，上述机制的关键是对项目进行判断从而确定其是否具备可行性。在该步骤中，首先要进行有效的、大范围的市场调研，以期实现社会的发展要求和市场的高度统一，其次，从根本上适应城市的规划和建设方针，最终才能确定房地产开发项目具备广泛的、有实力的、优秀的消费人群。

需要建立完善的估算程序，在估算工作开始之初，需要准确地反映工程建设的投资内容。估算人员要对投资进行合理的预测，并实时关注各类因素的变化情况。对工程的建设环节，要将多种设计方案进行比较，将好的设计方案不断优化，使其不仅能够达到技术上的要求，并在经济上更加的合理。

在开发工程项目过程中，在保证项目的建立及其可行性通过的前提下，还应该考虑到工程的选址是否合理，是否和城市的规划相融合，在做市场预测和定位时眼光是否准确，同时，还要认真地编制环境评估报告，要做好实地的勘察，这一系列措施对工程的造价控制管理是十分重要的。

22对制定项目的阶段进行控制管理

房地产企业在对自身的收入和工程造价进行分析时，收入具有不确定性。对于工程的造价而言，如材料的成本费用，可能会随着市场的波动而有所降低。对于项目造价进行准确的估算，对于项目的造价控制十分重要。在进行估算的过程中，要将工作尽可能的进行细致分类，使造价的成本能够得到合理的控制。对于同一个工程来说，不同的企业因为自身信用和融资能力的不同，会产生不同的造价和风险。所以企业应该依据自身的特点对风险的把控能力进行掌握，平衡好风险和资金使用的关系，合理安排资金链。

23对设计阶段的成本进行控制

资料显示，房产开发的设计初级阶段对投资影响的可能性在75%～95%，技术设计的投资影响可能性在35%～75%，在施工图实施阶段中，可能性已经降低至10%。综上可以看出，工程的造价关键取决于工程的设计阶段，设计阶段对企业投资控制环节起着关键的作用。在项目的建设当中，对项目设计的成本进行控制就是最大限度地节约。房产商要认真做好项目的设计方案，不仅要取得一定的社会效益，而且还要实现经济的可持续发展。

24在基建阶段进行造价控制

依照工程建设的相关规律对造价进行控制，也就是按照基建的一般程序进行工作，控制造价是多年来的工程建设所积累下来的经验，其分为两个方面：第一，正面激励作用，第二，反面阻碍作用。所以在工程建设的过程中，要从根本上将工作重点进行规划，将开工的顺序安排到位，将建筑标准有效提升。在控制造价的同时，需要将社会主义市场机制和竞争机制充分引进，这是在基建阶段控制造价的重要手段。而引进竞争机制之后，招标和投标就能够在统一的条件下实现平等竞争，承包公司能够实现优胜劣汰，工程设计部门、原料供应部门以及施工部门就能最大程度地实现公平、和谐、真实的竞争。在工程竣工、进行结算的同时，相关部门还需要以施工合同、蓝图为基础，将验收单完善，如果工程中出现甩项，那么应该明确标注并在结算的当天扣除。对于工程洽商签证而言，工程中的预算账目同样需要清理到位，对原材料价格波动以及竣工后的价格调整进行审核。

3结论

在房地产长期开发中，人们习惯将工作的重点放在项目的开发和实施上，对于工程的造价控制和对其的管理工作放在即将竣工的阶段，然而房地产商应该将“开源”和“节流”同时重视起来，在工程建设的整个过程中，对造价问题进行合理的控制，加大对工程的监督管理力度，使企业的利益最大化、为企业的持续发展奠定坚实的基础。

参考文献：

[1]王利对中国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济，2011（14）.

[2]徐健房地产成本核算及其信息披露研究[D].青岛：青岛理工大学，2011

[3]沙立军浅谈房地产开发造价控制[J].当代经济，2011（22）.

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为深入推进幸福建设，通过制度创新打造房地产新品，通过创造消费拓展地产市场，进一步促进房地产业健康快速发展，提升全市人居环境和可持续发展水平，结合我市实际，现提出如下实施意见。

一、坚持房地产开发和城市功能提升相结合，创新房地产双赢模式

坚持以科学发展观为统领，将政府的公共服务功能与房地产开发相结合，推进非政府投资类公共服务设施建设管理市场化，发展配套完善、功能齐全、人性化的公共服务设施，提高城镇居民居住品质。

（一）强化规划引领，完善公共服务设施规划。组织编制完成《市公共服务设施规划》，加强对文化、教育、体育、医院等用地的强制性规划控制，保护好公共空间。以商业网点的结构调整和布局优化为宗旨，对城乡各类商贸网点、大型专业市场和物流园区的空间布局和功能调整进行规划引导，促进我市经济社会协调发展。11月20日前完成《市公共服务设施规划》，对近期公共服务设施建设项目进行计划梳理，纳入城市发展两年行动计划。（责任部门：规划局）

（二）引导民间资本，投资公共服务设施建设。鼓励和引导民间资本进入市政公用事业领域、商贸流通领域、社会事业领域，积极打造城市各级商业文化中心及新市镇商业文化中心。大力推行公共服务设施建设的投资主体、运营主体招标制度，健全公共服务设施特许经营制度。加强市政基础设施的建设，鼓励民间资本参与市政公用事业建设。对于非市属办公、商业金融业等项目，充分利用市场资源，根据不同地段、不同性质，采取不同的鼓励开发政策。（责任部门：财政局、建设局、教育局、交通局、商务局、体育局、卫生局、城管局、国教公司、澄江街道、规划局）

（三）加强规划管理，完善小区配套设施。大力推进重点发展地区与居民生活紧密相关的公共服务设施网络建设，坚持“政府主导、市场化运作”模式，科学配套建设教育、医疗卫生、文化娱乐、城市管理、社会福利等设施，创造舒适型住宅区。住宅区各项配套设施与住宅同步规划、同步建设，同时投入使用，对分期开发的住宅区，明确分期建设的配套设施项目。（责任部门：建设局、房管局、教育局、卫生局、规划局）

二、坚持房地产开发和生态保护相结合，发展创新型生态地产

围绕建设高品质人居，将不开发区域的生态环境作为项目来经营和打造，实现基地的生态环境资源与项目开发的互动提升。

（一）加强整体环境保护、打造生态基底。严格贯彻关于不开发区域的产业发展暨结构调整政策，切实保护基地内良好的水系、绿化、生产资源等，营造良好的生态环境基底。

1、加强生态绿化建设：加快现代农业生态园区建设，鼓励发展高效生态农业。保护基地内良好的公园绿地、防护绿地及既有的农林果园系统，增加景观建设的引导，严格控制区内污染物的排放，加强生态环境的修复和保护力度，对重点地区进行环境监控，保护、恢复自然生态。（责任单位：徐霞客镇、青阳镇、月城镇、长泾镇、祝塘镇、顾山镇、园林旅游局、农工办、规划局）

2、畅通城乡水系：强化河流水系的生态功能，尽量保护和恢复自然的河流形态，结合水利工程，沟通主要水系，对主要水系两侧实施生态恢复工程，促进水体与环境的共生，展现水乡特色；在保持水系形态特色的基础上，通过人工方式对河流进行适当调整和改造，优化水系结构；挖掘水系历史，丰富文化内涵，延续文脉。（责任单位：徐霞客镇、青阳镇、月城镇、长泾镇、祝塘镇、顾山镇、水利局、交通局、规划局）

（二）完善基础设施建设，营造良好开发环境。

1、加快交通性干道建设：完善各功能区之间的主要道路，构建快速便捷的交通性干道。近期打通暨南大道、长山大道、惠澄大道、顾桐路等区内主次干道。形成“一横两纵”（“一横”即沿江高速公路，“两纵”即锡澄高速公路、锡通高速公路）的高速公路系统；“一横四纵”（“一横”即暨南大道，“四纵”即第二过江通道、徐霞客大道、长山大道、新长路）的快速路系统；“三横四纵”的二级公路系统。（责任单位：交通局、建设局、规划局）

2、加快市政基础设施建设：加强农田水利、防洪排涝工程建设，为高效生态农业的进一步发展创造条件。完善市政管线等基础设施的建设。（责任单位：建设局、交通局、水利局、规划局）

（三）实施项目打包操作，实现生态与经济双赢。将基地内的环境资源与项目开发进行大手笔打包操作。政府加强前期环境投入，整治整体大环境，吸引国内外知名房产开发公司参与地块的开发建设，将环境与开发进行整体打包，打造高品质的居住社区。近期重点借助现状良好的自然生态人文资源，推进五福岛湿地、旸岐湿地、湿地公园、悟空寺等周边旅游地产项目的开发建设。（责任单位：徐霞客镇、祝塘镇、青阳镇、园林旅游局、宗教局）

（四）做强农业生态产业，促进徐霞客旅游开发。依托南部六镇的高效生态农业，以现代化的多功能生态农业园为核心，发展农业观光、农业休闲度假、绿色养生康体等多种形式的旅游活动，以旅游业的发展带动周边房地产的开发，形成农业、旅游业、房地产业的良性循环发展。近期重点打造徐霞客大道两侧40平方公里的现代生态农业示范区，发展农业深度旅游。（责任单位：徐霞客镇、园林旅游局、农林局）

三、坚持创建人居环境城市，鼓励开发绿色低碳房产

以创建人居环境城市为抓手，进一步促进城市人居环境的改善，促进城市功能的优化，促进基础设施的完善，全面提升城市可持续发展能力。

（一）推进人居环境创建。今年12月底前创建成国家节水型城市；9月9日已通过省无障碍环境建设示范城市中期检查，2011年创建成省无障碍环境建设示范城市；今年已启动“中国人居环境奖”创建工作，力争年内、确保明年创建成功；2011年启动创建“联合国人居环境奖”工作，确保2012年创建成“联合国人居环境奖”。（责任单位：建设局）

（二）倡导低碳房产开发。推广普及节能建筑。进一步落实新建建筑未达节能标准不予验收和不得上市销售等措施，推进建筑节能普及，保持全省领先地位。2010年底全市节能建筑面积达720万平方米，2011年底达1000万平方米，2012年底达1300万平方米并开始实施建筑物节能65%的设计标准。大力推广绿色建筑。落实“四节一环保”（节能、节水、节地、节材和环境保护）措施，狠抓试点项目，2010年推进两个试点项目，2011年完成上海爱家大院等6个项目的试点。至2012年底全市有20个以上的项目获得省绿色建筑认证标识。推进绿色施工。2011年制订出台考核奖惩制度，推广智富大厦绿色施工典型经验，从政府投资项目和房产开发着手，加强施工管理、节地与施工用地保护等六个环节的监控管理。2011年30%的政府投资项目、20%的房产项目建成绿色施工工地，2012年50%的政府投资项目、40%的房产项目建成绿色施工工地，走在全省乃至全国前列。（责任单位：建设局、规划局）

（三）推进新型市镇建设。突出绿色、生态、低碳理念，着力建设低碳社区、低碳城镇，大力发展生态房地产、低碳房地产，追求人与自然、社会与自然的和谐。总结推广申港“季子文化园”建设、华士“城市主题公园”、长泾历史文化街区、马镇明清古街、东方大院开发典型经验，在房产开发和集镇建设中融入地方特色文化元素；推广佳兆业与三街六镇战略合作模式，大力开展创新型房产发展招商活动，不断提升开发品位。10月12日召开市发展创新型房地产恳谈会，10月底组织创新型房地产金秋交易会，12月中旬召开市房产新品投资说明会。2011年，推出华士华益生态园、顾山佳兆业可园、祝塘五福岛、徐霞客鑫城湖公园、青阳凝秀湖公园、南闸佳福花园、申港锦湖公园、利港亲水湖生态公园、璜土香树湾花园和美的山庄等一批亮点项目。（责任单位：建设局、规划局、住房局、各镇（街道））

四、坚持房地产开发中融入文化元素，发展房产精品旅游

坚持“城市即旅游、旅游即城市”理念，在房地产开发中融入城市历史文化元素，使房地产品“处处皆景、区区宜游”，实现旅游业与房地产的良性互动。

（一）加快现有房产精品的旅游串线。加大整合力度，精心组织策划，推进房产精品“三线旅游”。东南线：青阳农科园、嘉茂花鸟园、奥特莱斯、悟空寺、月城双泾云外水庄、华西“增地空中新农村大楼”、新桥桃花岛、长泾历史文化街区、徐霞客故居、徐霞客旅游博览园、徐霞客湿地公园等。中线：地区总部经济园，良宵民俗艺术街坊，青果路明清美食一条街，澄江福地商业步行街，城市客厅天华轴线、玫瑰酒吧街、沃尔玛、1912特色街区（嘉年华）、“芙蓉花”新体育中心、市民水上活动中心，北门“中国裳岛”，南门风貌带历史老街，刘家大院、敔山湾东方大院、国际会展中心、西堤酒吧街等。西线：临港新城商务中心、申港河豚鱼村、季子文化园、锦绣天成、夏港长江之星生态园等。（责任单位：园林旅游局）

（二）加快推进在建旅游地产重点项目。推进澄南六镇重点旅游地产项目。徐霞客镇徐霞客湿地项目，月城镇水韵新城项目，青阳镇五星生态酒店项目，顾山镇千年红豆树——中国最浪漫的婚庆之都等项目。2010年完成徐霞客湿地项目一期工程、长泾历史文化街区；2011年完成徐霞客湿地公园二期工程、月城镇水韵新城项目；2012年完成青阳镇五星生态酒店工程、顾山镇千年红豆树——中国最浪漫的婚庆之都项目。（责任单位：徐霞客镇、月城镇、顾山镇、长泾镇、青阳镇）

（三）集中打造城区旅游地产重点项目。加快开发黄山军事旅游景点地产，加快推进“中国军事文化主题公园”建设。在西组团投资建设城市综合体项目“万达广场”，列入西线旅游点。开发旅游度假地产，推进长晟豪昇大酒店、豪庭大酒店、新长江雅阁大酒店等高星级酒店建设，使全市星级酒店2011年突破25家，2012年达到30家。（责任单位：园林旅游局、房管局、建设局、澄江街办、城市投资开发公司）

五、坚持保障与市场相统一，发展多层次广覆盖的新型住宅

加大保障性住房建设力度，鼓励开发适应不同消费需求的、个性特色明显的新型住宅。

（一）建立保障住房建设全新机制。鼓励民间资本参与经济适用房、廉租房、限价商品房、公共租赁房等保障性住房建设，通过政府投入和社会投资相结合，建立“政府引导、企业参与、多元投入、市场动作”的建设管理新机制，保障性住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金按规定给予减免优惠。