投资性房地产核算方法精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇投资性房地产核算方法范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

第二条、发行人编制财务报表附注时，除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关财务报表附注的一般规定外，还应遵循本规定的要求。

第三条、发行人在主要会计政策中披露如下内容：

（一）在合并会计报表编制方法中说明对合作开发项目编制合并报表时采用的方法。

（二）在存货的核算方法中增加披露：

开发用土地的核算方法；

披露公共配套设施费用的核算方法；

披露出租开发产品、周转房的摊销方法；

对不同类别存货（如：库存设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房）计提跌价准备的比例及依据。

（三）披露维修基金的核算方法。

（四）披露质量保证金的核算方法。

（五）披露各类型业务收入的确认原则及方法：

房地产销售收入的确认原则及方法。应根据行业特点确定具体的确认标准。对采用分期收款方式销售、出售自用房屋、代建房屋和工程业务，应单独披露有关收入确认方法。

出租物业收入的确认原则及方法。

建筑施工收入的确认原则及方法。

物业管理收入的确认原则及方法。

其他业务收入的确认原则及方法。

（六）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法。

第四条、发行人在存货项目注释应披露：

（一）按性质（如：库存设备、开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房）分类列示存货余额。

（二）按下列格式分项目披露“开发成本”：

项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期初余额期末余额合计注：对尚未开发的土地，应披露预计开工时间。

（三）按下列格式分项目披露“开发产品”：

项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额合计（四）按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额合计（五）应按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：对于开发中项目，可以合并列示。对“停工”、“烂尾”“空置”项目，如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明理由。

项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额备注合计

第五条、发行人在预收帐款项目注释中，除按账龄列示余额外，对预售房产收款，应按下列格式分项目披露。

项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例合计

第六条、发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。

第七条、发行人的经营业务涉及不同行业和地区时，应按行业和地区披露收入、营业利润、资产的分部资料。行业可以按照房地产、施工、物业管理、商业等分类；地区可以按境内、境外披露，对经营环境存在差异的省、直辖市，也应分别披露。

第八条、发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。

第九条、本规则由中国证监会负责解释。

第十条、本规则自之日起施行。

证监会关于《公开发行证券公司信息披露编报规则》第10号、第11号的通知

通知

各拟公开发行股票的从事房地产开发业务的公司：

篇(2)

关键词：房地产企业 会计核算 特殊性 问题 建议

一、房地产企业会计核算的特殊性

房地产企业的生产周期长，涉及的生产开发部门较多，加之近年来房地产的投资风险较大，由此决定房地产企业的会计核算工作也具有一定的特殊性。主要表现在以下三个方面：

（一）会计核算业务的特殊性

会计核算业务的特殊之处体现在其核算对象的复杂与多样化，房地产企业开发经营的是房地产这一商品或者说是产品，这意味着，房地产企业不仅仅要开发建设房屋，还要负责房屋周边的基础设施的建设，包括支撑所建设房屋的水、电、网络等必备设施的铺设与开发建设。另外，再加上房地产开发建设前的种种勘测考察项目，以及一系列不可预知的耗费资金的项目，这些均要客观、全面、系统的进行会计核算。

（二）会计核算周期的特殊性

房地产企业这一方面的特别之处主要表现为其核算周期长，跨度大。从土地的勘测考察开始到最终一处房地产建设完毕完成销售，这期间还要经过房屋的设计与规划、房屋周边配套设施的设计规划、房地产的施工建设、房屋的装修等一系列的程序与环节，耗时较长，需要一至两年甚至更长的时间。房地产开发建设的环节多样性还意味着在一处房地产的整个开发过程中需要与多个相关的部门进行业务往来，需要大量、充足的资金支持以维持房地产开发各个环节的顺利进行，有序、适当的资金调度显得尤为重要，所以房地产企业会计核算工作周期较长，工作任务重要且艰巨。

（三）房地产企业收入的特殊性

收入的特殊点主要体现在房地产企业的收入的确认存在一定的难度。根据国家的相关政策，只要能够取得预售许可的相关证明，房地产企业就可以对其开发的房屋以及相关的地产根据企业的意愿进行处理，也就是说在房地产未竣工之前可以通过预售的形式销售房屋。期间所收入的定金、分期付款等房款，均应按照规定缴纳税金。另一方面，按照房地产企业相关的会计准则，房地产竣工验收之后，才能确认收入，两项规定之间的矛盾导致房地产企业会计核算中收入的确认存在一定的难度。

二、房地产企业会计核算的重点

（一）收入、成本核算

从前文叙述中我们了解到房地产企业的收入核算与成本核算工作都存在一定的难度，这两项内容的核算既是房地产企业核算的难点同时也是其核算的重点工作。对于收入核算而言，房屋在预售过程中收受的预收款项计入收受预售款项的当期还是计入签订正式合同的会计核算周期，在收入核算周期的确认问题上存在实际操作过程中难点突出。一方面国家税收法律与相关会计准则同时制约房地产收入核算，同时各个房地产企业在实际操作过程中操作各异，未形成统一标准。

另外，成本核算是房地产会计核算的重点内容，文章反复提到，房地产的开发与建设涉及环节较多，项目繁多，与多种单位存在业务往来，如何确定其成本核算对象是成本核算工作的重点与难点工作。目前，合理地确认成本核算的对象以保证房地产会计核算的全面性、正确性是房地产企业应该关注的重点问题。

（二）借款费用核算

房地产开发项目较大，一般均要涉及房屋的开发以及周边设施的配套建设，并且可能会在不同的区域同时开展，源源不断的资金供应是必不可少的，此外，房地产从开始筹建到完全竣工横跨的事件长，企业自有资金回笼缓慢，这就意味着房地产企业在开发建设房地产项目时，银行借款成为其资金的主要来源，并且借款的期限一般较长，这又必将带来巨大的借款利息。与此同时，新会计准则对企业的借款费用提出了更为细致和详尽的要求，因此，房地产企业在进行会计核算工作时，应注重分析企业借款的性质，以实现房地产开发资金使用效率的最大化，同时应使企业的实际核算工作满足国家相关会计核算的要求。

（三）预交税费的处理

房地产企业在一项项目中便要面临种类繁多的税费，并且各种税费的上交时间存在差异。所以，税费的问题应当作为房地产企业重点关注的问题之一。房地产企业除了要上交企业所得税之外，还要上交土地增值税、房产税等税种，所以企业在处理税费的过程中，一方面要确保对当期的税费进行准确的核算，同时也要对税款的使用做合理的安排与规划，尽可能保证有限的资金能够发挥最大的使用价值。

三、房地产企业会计核算方法的优化分析

（一）收入核算方法

首先，明确收入的核算内容。确保房地产企业会计核算工作中收入核算的准确性，首要的工作就是要明确收入的核算内容。房地产企业在房地产开发建设的各个环节所获得的销售收入均应算作收入核算的内容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相关的房屋配套设施的收入，还包括在开发建设过程中一些非常规情况获得的收入，包括拆迁旧址、出售周转房等情况获得的收入均应该算作收入核算的内容。

其次，建立或完善收入的确认制度。收入的核算内容确定之后，另一项重要的工作便是建立或完善房地产企业的收入确认制度。为了确保企业会计核算的全面性与准确性，尤其是开发项目复杂多样的房地产企业，具备收入的确认制度十分必要和重要，是收入核算优化的重要环节。在建立或完善收入的确认制度的实际操作过程中，房地产企业首先要在企业内部形成规范的制度以保证工作的规范性，另外要成立专业的团队专门负责此工作，同时可建立普通员工的监督检查机制，以全面准确的确认收入并且保证收入确认工作的公开与透明。

篇(3)

【关键词】房地产；成本核算；开发成本

我国城镇化建设的步伐现已不断向前推进，房地产行业也自然成为了我国国民经济的一个支柱型行业，因为它带动了相关几十个行业的发展。但相对于其它成熟行业而言，房地产行业的会计从业人员的经验显得相对缺乏很多，远远不能满足当前发国内地产企业的需要。众所周知，房企要想获得利润，除了需要销售顺利之外，还应减少房产本身开发所需的成本。

一、房产开发的成本核算的主要内容

企业会计在对项目开发成本的核算时，按照所发生的费用归集，主要从土地征用及房屋拆迁时的补偿款、房企开工前的工程费、用于基础建设的设施费、建筑工程安装费、工程配套设施费和工程开发时所产生的间接费用等几个方面进行核算的。就拿工程开发时所产生的间接费用为例，当前我国的房地产行业还很不完善，滋生出来的腐败也是习以为常，就拿政府官员的打理来说那也是一项开支相当大的灰色成本，这种间接费用的核算就是比较麻烦的一件事，因为必须的把这笔灰色开支通过账目的转嫁方式进行抹平，否则难以健全的手续去进行报账和报税。

二、房产开发的成本核算方法

众所周知，所有企业会计核算方法都是反映与监督企业所进行的相关经济生产，为企业内部的经营管理提供完善的核算资料，并且通过特定的组织程序去设置会计账簿，会计凭证以及会计报表的专门方法。在这里我就以房地产企业的建筑工程费核算为例，我们会计人员要对不同施工方式而采用相应的核算方法。如施工方式采用工程承包的形式，会计核算时应依照承包企业对房产企业所提交的“工程价款结算单”列出的承付工程款计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；又如施工方式应用自营方式的，则所产生的各项建筑工程安装费用要直接计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；再如房地产企业自身直接完成施工的，会计在建筑工程核算时采用创建账户的方式核算和归集自身企业完成工程的建筑安装费用，在每月月未把实际成本转入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；又如工程设备的领用，它本隶属于工程本身实体的，成本会计核算时应根据隶属对象，在领用设备交付安装的时候，要按其实际成本计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中。

三、房地产开发企业特殊业务的核算

房地产领域有很多特殊业务方面的会计工作需要会计人员进行核算，常出现的特殊业务有合作建房、以土地使用权投资开发项目、“买一送一”的赠送业务、售楼处（接待处）处理、“拆一还一”的处理等，下面我就以“买一送一”的赠送业务为例：

我们的房产在售楼的时候常常打出这样的促销广告，“买第五层送第六层”，其中第五层的面积有100平方米，第六层也有40平方米，经过成本计算后核算出单位成本2000元平方米，单位售价3000元平方米。这时，我们会计人员在进行成本核算时，对卖五层的账务处理应做如下处理：

又如会计在核算时对售楼处的处理如下：

1.如果房产公司的售楼处有专门的工程概预算，而且在将来打算要单独转让出去的，可专门作为会计成本核算时成本计算对象来进行相应的核算；

2.假如房产公司在楼房售完后要把售楼处作为物业方面的管理用房，而产权又使其归全体业主所拥有，则我们会计在进行成本核算的时候，可将其作为“开发成本―――公共配套设施”来进行核算；

3.倘若售楼处是一处临时用房，而且将来必须要拆除的，则我们会计人员可预先将其计入“在建工程”，然后将其再转作“固定资产”来进行预定核算，将来在拆除售楼处时，可将其通过固定资产清理来进行相应处理。

综上所述，我们房地产企业的财务会计相比其它成熟行业的会计来说，业务要复杂许多，我们的会计人员不仅要熟悉房地产领域的一些建筑知识，还要懂得各种情况下的会计核算，所以从事房地产行业的会计学习的东西要比传统会计要多得多。能准确和科学的为房产公司核算出其相应的成本，为企业利润的获得提供切实可行的理论依据，这对我们的会计人员提出了严峻的挑战，我们这些工作在房地产行业的会计从业人员化压力为动力，力争让该行业会计工作的实效性在会计领域中得到填补。

参考文献：

[1]孟德胜.浅谈房地产营销策略及创新.内蒙古科技与经济，2011年

篇(4)

财政部于2006年2月的新会计准则体系中，涉及土地使用权的核算的会计准则有《企业会计准则第6号——无形资产》和《企业会计准则第3号——投资性房地产》。其中第6号“无形资产”准则规定，企业取得的土地使用权通常确定为“无形资产”，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，取得确凿证据（即：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。）时应将其转为“投资性房地产”核算。第3号“投资性房地产”准则限定投资性房地产的范围为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。对投资性房地产的后续计量模式，通常采用成本模式，满足特定条件（即（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。）的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。随着我国人均土地面积的不断减少，土地不断增值，经济发展，人们生活水平的不断提高，导致需要征用土地的企业越来越多，企业不通过生产经营，而将取得的土地使用权用于出租或资本增值，往往会获得较高的收益，甚至大于自行建造用于生产经营的收益。企业提供的会计信息既要反映资产的性质和价值，又要保证损益计量的合理性。本文着力通过实际案例，分析非房地产开发企业对持有土地使用权进行租售的不同会计处理，及不同会计核算方式下对企业当期损益的影响。

二、非房地产企业土地使用权租售会计处理

（一）初始核算 当企业持有土地使用权的初始意图为自行建造用于生产经营时，按照会计准则第6号规定，计入“无形资产”账户中核算；如企业在持有土地使用权时的初始意图为以备出售，按照会计准则第3号规定，应计入“投资性房地产”账户中核算。但在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

（二）后续核算 企业拥有的土地使用权计入“无形资产”账户进行后续核算时，由于企业产品的生命周期、市场销售状况、房地产建造成本等因素的影响，暂停建造，临时出租的尚未取得确凿证据时不转换会计核算方式。年末，由于土地资源的稀缺性及市场经济的持续发展，土地使用权一般不会发生减值，则会计核算主要体现在租金核算、无形资产摊销及相关税金的会计核算上。对企业当期损益的影响主要体现在营业收入、营业成本、营业税金及附加项目上。

当企业有确凿证据表明自用的土地使用权用途发生变化，为保证会计信息反映真实的资产的性质和价值，应当由“无形资产”核算方式转换为“投资性房地产”核算方式予以反映。 一般情况下转换后的“投资性房地产”采用成本模式计量。在该计量模式下，投资性房地产核算实质沿用了无形资产的核算方式。则会计核算在转换日没有差额，不会影响当期损益；后续则为租金核算、无形资产摊销及相关税金的会计核算。对企业当期损益的影响主要体现在营业收入、营业成本、营业税金及附加项目上。 企业如同时满足前述两个条件，转换后投资性房地产可采用公允价值模式计量。会计核算上的主要的变化体现在一是初始转换时，转换日的公允价值与无形资产的账面价值之间的差额，如为借方差额，计入“公允价值变动损益”账户，从而影响当期损益。如为贷方差额，计入“资本公积”账户，在出售时影响当期损益，后续核算不摊销、不减值，且公允价值的变化会通过“公允价值变动损益”账户影响当期损益的变化。对企业当期损益的影响主要体现在营业收入、营业税金及附加、公允价值变动收益项目上。

（三）出售时核算 在“无形资产”账户核算方法下，企业在借方确认“银行存款”、“累计摊销”，贷方核销“无形资产”原值及税金，贷方差额计入“营业外收入”账户，借方差额计入“营业外支出”账户。对企业当期损益的影响主要体现在营业外收支项目，从而影响利润总额等指标；在“投资性房地产”成本模式核算下，取得的收入借方计入“银行存款”等账户，贷方计入“其他业务收入”账户，同时，借方核销“投资性房地产累计摊销”及“投资性房地产减值准备”账户，贷方核销“投资性房地产”原值，将差额计入借方“其他业务成本”账户；在“投资性房地产”公允价值模式核算下，取得的收入借方计入“银行存款”等账户，贷方计入“其他业务收入”账户，同时，借方或贷方核销“投资性房地产——公允价值变动”贷方核销“投资性房地产——成本”原值，将差额计入借方“其他业务成本”账户，将“公允价值变动损益” 账户的余额和转换日贷差形成的“资本公积”账户的金额 转入“其他业务成本” 账户。对企业当期损益的影响主要体现在营业收入、营业成本、公允价值变动收益项目，从而影响营业利润等指标。

三、实例分析

下面通过一个综合案例比较分析非房地产企业在不同方式下对持有土地使用权租售的会计核算及对当期损益的影响。

[例]甲企业地处市区，为一般企业（非房地产企业）。于2012年1月1日签订合同购入土地使用权，有效期50年，面积1000亩，每亩均价12万元，款项已经支付。购入意图为自建厂房用于生产经营。

2012年1月1日，购入时会计处理为：（单位：万元）

借：无形资产——土地使用权 12000

贷：银行存款 12000

2012年1月31日起，每月摊销时会计处理为：

借：管理费用 （12000/50/12=20） 20

贷：累计摊销 20

假设，土地使用权在购入后，市场出现替代产品且建造资金尚未到位，未能动工，期间土地使用权租赁价格较高，企业将土地临时出租，于2012年7月1日与乙公司签订土地租赁协议，当年收取租金180万元，款项已经收到，营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%。

2012年7月1日，收到租金时会计处理为：

借：银行存款 180

贷：其他业务收入 180

2012年7月31日起，每月摊销时的会计处理为：

借：其他业务成本 20

贷：累计摊销 20

2012年7月31日，相关税金及附加会计处理为：

借：营业税金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9

贷：应交税费——应交营业税 9

——应交城建税 0.63

——应交教育费附加 0.27

假设2012年11月15日，与乙公司签订协议将该土地使用权以15000万的价格出售，假定不考虑相关税费，款项已经收到。

则2012年11月15日，出售时会计处理为：

借：银行存款 15000

累计摊销 200

贷：无形资产 ——土地使用权 12000

营业外收入 3200

若租赁日，企业董事会批准，土地使用权改变用途，提供确凿的证据，但土地使用权公允价值不能可靠计量。

2012年7月1日，土地使用权转换时会计处理为：

借：投资性房地产——土地使用权 12000

累计摊销 120

贷：无形资产——土地使用权 12000

投资性房地产累计摊销 120

2012年7月1日，收到租金时会计处理为：

借：银行存款 180

贷：其他业务收入 180

2012年7月31日起，每月摊销时的会计处理为：

借：其他业务成本 20

贷：投资性房地产累计摊销 20

2012年7月31日，相关税金及附加会计处理为：

借：营业税金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9

贷：应交税费——应交营业税 9

——应交城建税 0.63

——应交教育费附加 0.27

2012年11月15日 出售时会计处理为：

借：银行存款 15000

贷：其他业务收入 15000

借：其他业务成本 11800

投资性房地产累计摊销 200

贷：投资性房地产——土地使用权 12000

若租赁日，企业董事会批准，土地使用权改变用途，提供确凿的证据，且企业能够提供与土地使用权公允价值相关的资料，如表1。

2012年7月1日，转换日会计处理为：

借：投资性房地产——土地使用权——成本 12200

累计摊销 120

贷：无形资产——土地使用权 12000

资本公积——其他资本公积 320

2012年7月1日，收到租金时会计处理为：

借：银行存款 180

贷：其他业务收入 180

2012年7月31日，相关税金及附加会计处理为：

借：营业税金及附加 （180×5%×（1+7%+3%））9.9

贷：应交税费——应交营业税 9

——应交城建税 0.63

——应交教育费附加 0.27

2012年7月31日，公允价值变动时会计处理为：

借：投资性房地产——公允价值变动 300

贷：公允价值变动损益 300

2012年8月31日，公允价值变动时会计处理为：

借：投资性房地产——公允价值变动 1000

贷：公允价值变动损益 1000

2012年9月30日，公允价值变动时会计处理为：

借：公允价值变动损益 200

贷：投资性房地产——公允价值变动 200

2012年10月31日，公允价值变动时会计处理为：

借：投资性房地产——公允价值变动 700

贷：公允价值变动损益 700

2012年11月15日 出售时会计处理为：

借：银行存款 15000

贷：其他业务收入 15000

借：其他业务成本 13800

贷：投资性房地产——土地使用权 ——成本 12000

——公允价值变动 1800

借：公允价值变动损益 1800

资本公积——其他资本公积 320

贷：其他业务成本 2120

现将不同会计核算模式下对企业当期损益的影响对比如下：（表2）

四、结论

结合上述账务处理和报表数据比较分析，可以看出，企业土地使用权在“无形资产”核算模式下和“投资性房地产”成本模式核算下，对企业当期利润总额指标、净利润指标的增减变动没有影响，由于出售核算时确认的损益账户不同，则对营业利润指标产生影响。“无形资产”核算模式下营业利润指标为负数，而若转换为“投资性房地产”核算模式下则营业利润指标为正值。可见，若不转换会计核算方式，会对会计信息使用者传递企业主营业务获利能力表现不佳，偶发获利能力较强的会计信息。因此，笔者认为在非特殊情况下，需及时调整企业土地使用权租售的会计核算方式，及时由“无形资产”的会计核算方式进行“投资性房地产”计量方式的转换，以保证企业会计信息的真实性。

当企业能够提供确凿的证据说明其土地使用权用途发生转换，且能够提供投资性房地产活跃市场公允价值资料时，通过以上分析可以看出，根据土地使用权价值量的“刚性”特征，若企业将土地使用权由“无形资产”核算模式转换为“投资性房地产”公允价值模式核算时，相比而言，营业利润指标可能出现较大的增加，从而影响企业利润总额指标及净利润指标相应的增加变化。因此，笔者认为，为保证会计信息质量要求的谨慎性原则，企业在非特殊情况下应尽量采用“投资性房地产”成本计量模式而避免采用公允价值计量模式。

参考文献：

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最近几年，我国社会经济飞速发展促进各行各业也同时取得较大起色，而会计又是企业生产经营不可或缺重要角色，人们对其重视程度也在逐渐加大。当前对任何企业来讲，企业不断发展下去很大程度上取决于其会计信息质量，会计核算又是评估会计信息质量的金标准，因而它成为人们热议话题也是情理之中的事情。作为会计相关工作当中重点环节，会计核算也为会计工作开展前提条件，所以把会计核算当作前提展开相关研究，这是会计人员工作重点内容，不单能有效确保会计信息质量，还能确保企业维持正常经营效益。本文主要对会计信息和会计核算间关系展开系统研究，并从中探索房地产会计核算主要问题和相应解决对策，希望对相关会计人员能够有所帮助。

关键词：

房地产；会计信息；会计核算

房产行业为最近几年国家新兴产业，为国民经济发展产物，同时房产业应运而生也促进国民经济加快发展。而会计核算相关工作为财务部门及人员主要工作，同时管理企业大批经济与财务信息[1]。如今实际进行会计核算时还是有所欠缺的，因而加强改革已势在必行。本文站在会计信息和完善房产业会计核算角度出发，认真探索房地产会计核算主要问题，同时针对性提出房地产会计核算对策，可以看出本文在理论和实践方面具有一定价值，是比较可行的。

一、会计信息质量和会计确认核算方法间的关系

会计确认是企业持续发展的生机，也为企业提升竞争力，与时俱进关键所在。如今会计核算相关工作当中，旨在解决各类交易及事项中存在实际问题，想把工作中蕴含问题切实可行突显出来，起到发展规划的作用，这些都是做会计核算相关工作需要着重考虑的[2]。当今企业选取与确认标准一般如下：一是满足会计要素内涵。对核算方法予以确认时，我们务必先明确某项目会计要素形成机制，还有工作理念与会计要素引进原理。二是相关性。该标准实际应用时需要可以同使用人员决策项目融合构建一系列管理体系，它同时也为会计计量决策前提，所以，该标准明确同会计信息的决策及决策工作整体质量都存在直接关系。三是可靠性。该标准需要入账以前用客观态度对业务内容和数据真实性进行审核，对数据可行性予以验证，避免使会计信息发生扭曲。

二、房地产会计核算的主要问题

（一）设置会计科目不科学如今，房产企业设置会计科目有欠科学合理性，会计科目并非专项使用，较为混杂。当前核算制度仍然为多样化并存，新公布会计准则当中光会计科目就有一百多项，其中包含很多专业项，但房产企业却并不具备[3]。房产企业执行标准仍未能统一，每个企业都是按实际状况自行设置，很多企业效仿其它行业制定，这就导致了设置会计科目不科学、杂乱无序的现象发生。打个比方，安装与建筑工程在建工程的有关科目，虽然新颁布会计准则中对它做了一些强调，但在很多情况下却不符房产行业特点，无法应用到实际中去。另外房产企业需要很长时间开发，成本结算时将建设项目周期作为参考依据，同时记账方式多为年终结算，这就会导致多账目并存，使得会计工作人员工作量大幅增加，对企业投资计划也会形成约束。

（二）房产企业收入确认相对复杂房产企业在进行会计核算时，具体到收入确认方面也困难重重。通常看来房产企业销售大致包括两种模式，一类自行发售，另一类先同买方协商好，然后根据其所需开发。对按买方需求发售来讲，非常容易确认收入，凡事依照合同进行就可以了[4]。但自行发售却要比其它行业来得更为复杂，原因在于该类产品花费时间长，投资巨大，具有较高价值，这就使其很大程度上有别于其它产业，具有按期接待与预售等形式。此外房产企业产销产品，要在预售与销售方面先获得许可证，同买方签合同并收到定金以后，签署正式购房合同，然后等待工程完工获批后，再把尾款交清，正式产权过户等，这也就是房产收入确认复杂的主要原因。

（三）会计信息相关风险未得到充分披露财务风险指的是房产因为财务恶化，企业报酬和投资金没办法如数收回。房产企业开发建设过程中也会蕴藏各类风险，比如在土地和政策等方面，这便需要房产企业对相应信息风险充分披露。国家明令指出企业不可以将商业机密当成借口，拒绝有关信息的公开。但由现如今我们国家房产企业所披露信息看来，部分主要信息包含企业战略利益与财务利益披露欠缺，缺少真实与完整性，针对自愿披露信息，企业披露随意性则更大。另外从会计制度出发，并未针对房产企业对质量确保金提取加以相应规定。虽然证监会对提取保证金也有所涉及，但受到抵押贷款担保风险约束，房产企业还并未对保证金相应问题予以披露，这样就导致企业财务信息反映不够真实有效。

（四）不规范借款费资本化因为房产项目通常需要很大投资，因而相关企业会选择举债方式募集资金，同时大型房产项目建设周期久，因而想要把债务资本收回来也需要用较长时间。在新的会计准则公布出台以后，借款费资本化范畴被拓展开来，但同时所提要求却非常严苛，要求借款费需同时确保资产已开始支出，已生成借款费等方能做资本化处理。我们站在房产企业角度看对借款费资本化处理是非常困难的，况且就算可以确定，也不可以把长时间未经过开发土地资源中包括借款费进行资本化处理，不然便会对当时盈利构成很大影响。

（五）商品成本和售价配比不均衡通常来讲，建设一处房产要花很久时间，相应的人力物力等投资也会比较大，假如项目未建设完成，就算产品全部预售完毕，也无法确认预售款全部收入，致使会计核算配比原则没办法很好贯彻落实下去。另外房产成本针对工程项目整体而言，但是经营产品时还会遇到楼层和户型不同等问题，产品实际价格也会千差万别，致使开发项目时涉及到大量成本投入，收入却不会很大，导致开发期房产企业投入和产出结构欠缺合理性。通常来讲房产结转成本方法并不包含采光、户型等因素在内，但是这些却又是实际交易时必须要考虑的事宜，因而所得结果没有切合实际，房产企业开发和销售配比性不高。

三、房地产会计核算对策

（一）会计科目设置应合理房产企业设置会计科目一般会由两个层次入手，其一财政部需要对房产企业一级科目进行设置，方便使用信息有关人员把不同企业进行对比；其二房产企业中参照一级科目对下属科目进行设置，方便将会计信息聚拢到一起展开分析与会计报告归纳整理。比如参照企业项目规模，数量与企业内控需要对成本进行核算。打个比方，当企业某项目不用单独核算的时候，间接花费账表便无须单独构建，只在成本账目表中单独设立一栏即可，因为间接费主要包含利息和管理费等，想要更为精准方便进行核算，可考虑把代建工程，房屋和土地开发设置成一级账，下属再具体划分。对会计科目合理化设置，以最大化提升工作效率。

（二）对收入确认指标予以规范因为房产企业漏报收入情况也较常发生，所以应对企业收入确认指标予以规范。对收入确认指标予以规范可考虑由销售收入明晰入手。房产业销售收入含有房屋、土地及相应配套设施等方面，具体细分还包括有商品房和土地转让等这些都属于销售收入范畴，除对销售收入确认指标予以规范以外，企业会计核算还需对整体收入确认指标予以规范与应用。房产产品销售时包含诸多环节，而当中核心环节便在于预售销售收入与签署合同以后产权过户涉及到的款项[5]。此时企业财务税收同税务局会存在差异，原因是政府税收根据预售标准而来，但企业税收却是由实际销售得来，所以为限制差异，房产核算部门就需要对收入确认指标予以规范。

（三）加强会计信息披露房产商品费用的制定应当遵循市场化原则，不应硬性规定统一的收费标准，可以采用固定的收费标准与变动的收费标准相结合的方法。为了防止一些公司对会计信息相关风险不充分披露的现象监管部门应当要求上市公司在年报中客观真实披露相关会计信息，但实际上，上市公司并未这样做到。所以建议监管部门应当对此进行严格的监管，强化上市公司对有关各项业务具体会计核算情况的披露，同时要求房产企业对成本与土地储量信息有效披露，因为这些因素都关乎企业未来命运。同时还应督促企业对现金流相关信息做合理披露，包含所有经营涉及现金流，比如销售收取现金与开发环节支付工资等。还有就是上文提到由于房产行业特殊性，导致它具有较高风险，因而对风险信息也应当及时披露，让信息的使用者能有个清醒的认识。

（四）借款费核算体系应予以完善站在房产企业角度看，由于开发项目产生借款费和成本间存在紧密关系，联系费用配比和历史成本相关原则，我们应该了解开发的间接花费中是包含借款费的，同时借款费也属于房产成本之一。对房产借款费进行核算，需要对配比原则展开分析，先将借款费成本对象确定下来，把没有完工同时成本积累比项目将收取费用各项目视作均摊借款费成本对象，进一步对费用核算体系加以完善，将存款利息减掉与临时投资取得收益之后，依据实际占据资金的比例对建设项目总成本进行核算。

（五）促使成本收入配比规范化房产企业通常采取简均成本法方法，但是因为建设时间久，把建设工程整个算作成本载体，但是销售却是把户型和楼层视作基本单位，同时结构、透光度等方面都会对售价构成影响，让企业在建设前便会形成大量成本花费，这就是所谓的售价和成本配比不均衡，而经营成果的真实性也会大打折扣。房产企业房屋可被售出时，企业会依据朝向，楼层，地段和花费成本等设置预期售价，即依据成分分配对售价进行合理估算，而不至于使售价制定不合理，过高或过低。进行实际操作时，在这里提供两种核算方法以做参考，即计划售价和实际售价的成本率方法，最终达到成本收入配比规范化的整体目标。

四、结语：

综上所述，房产企业主要从事房产开发与经营，不单为房产产品产出者，还为房产商品经营者。房产行业是国民第三产业主要构成，整体国民经济当中也占有一席之地。因为该行业经营比较特殊，当前其在会计核算方面有一些比较明显的问题存在。会计信息的质量受会计核算所左右，想要提升会计质量并强化会计信息关联与真实有效性，房产企业就需要依据新公布的会计准则相关规定内容，用实际交易与事项当作参考标准然后进行确认、核算与披露，需要企业财务经理与管理层对会计核算体系进行不断完善，改变监管理念，实现有效监督，由根本上把会计核算相关问题解决掉。

参考文献：

[1]单志丽.浅析房地产行业会计信息的质量问题[J].中国外资，2013，13:110-111.

[2]刘曙光.房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界(学术版)，2012，02:176-177.

[3]姜秋金.浅谈房地产会计核算的业务处理[J].商业文化(上半月)，2012，05:130-131.

[4]赵明益.对房地产企业会计信息质量的探讨[J].财经界(学术版)，2010，11:140+142.

篇(6)

一、投资性房地产的归属问题

本稿“ 第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。

（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产

600万元

累计折旧

300万元

固定资产减值准备

50万元

投资收益

50万元

贷：固定资产

1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产

1200万元

累计折旧

300万元

固定资产减值准备

50万元

贷：固定资产

1000万元

投资收益

550万元

2、投资性房地产后续支出的核算。

企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。

3、投资性房地产租金收入的核算。

企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。

4、企业处置投资性房地产的核算。

(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。

（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。

（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。

5.投资性房地产后续计量。

如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。

篇(7)

随着近年房地产产业的快速发展，目前其已然成为我国的支柱性产业之一，其也是我国税收的主要来源性产业之一。与此同时，房地产企业的自身经营较为复杂、生产周期较长、相应的项目投资也较大，因而该行业同样也存在着较高的风险性。然而，在该行业中，实际的会计处理与税法处理方面存在着一定的差异，这在一定程度上影响到了国家的税务收纳、企业的有序化发展。因此，合理地对此差异进行处理是非常重要的。本文主要就房地产企业会计核算与税法之间所存在的差异及相应的解决方法进行相关论述。

【关键词】

房地产企业；会计核算；税法；差异

由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响，因而它的有序化、健康发展对于我国的经济有着一定的拉动性作用，同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而，由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准则与税法相关规定上的不一致情况，致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差异，这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此，对于房地产企业而言，处理好会计核算与税法核算上的差异对于规范房地产企业有着一定的促进性作用，是房地产企业健康发展的基础。

一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异

（一）会计与相应税目间存在的差异1.会计核算与营业税间的差异。对于房地产企业而言，在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是，由于会计准则与税法的相关规定，对于收入的确定存有不同，进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况，进而在会计账务上出现了预收账款情况，而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的，在没有形成收入的情况下，则无需进行营业税的计量。但是，在税法的相关规定中，对于这一情况进行了相应的规定，明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此，在房地产企业中，虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用，但是却无法得到确认。2.会计核算与所得税间的差异。根据税法的相关规定，房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据，以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而，在会计准则下，预收账款下的金额则不应被确认为收入，按会计的配比性原则，因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是，在税法的规定下，即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况，应按相关的规定进行所得税申报处理。例如：某市的房地产开发企业，在2013年的预收账款下有预收账款2000万元，并未达到交付使用的条件，企业所在地的成本利润率为10%，所得税率30%，相关的处理如下：会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元税法核算下的毛利润=预售收入（预收账款金额）*成本利润率=2000*10%=200万元会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元会计核算上的所得税额=0*30%=0元税法核算上的所得税额=200*30%=60万元通过例题，我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。

（二）会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法，一是成本法计量，一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式，而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。1.成本模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中，我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出：当投资性房地产的账面价值小于计税基础时，所形成的可抵扣性的暂时差异，应相应地来调增此时的应纳税所得额；而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时，则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定：对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此，这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。例如：2010年A企业购入一写字楼准备出租，于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业，并约定从购买日起，将该写字楼出租给B企业。4月15日，A企业花1000万元购买了写字楼，假定此楼使用的寿命为20年，预计净残值20万元，企业所得税率30%，按相关合同，B企业每月支付租金5万元。在2010年12月，该写字楼发生减值迹象，A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元，A企业的相关会计分录。2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时，会计核算与税法核算的主要差异为：其一，公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益，应进行相应的纳税调整；其二，对于发生的折旧、摊销情况，税法上可正常处理，并允许在税前进行抵扣。

二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异

（一）针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理为了同时满足会计法规与税法的规定，相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时，可在收到预收账款时不进行会计处理，而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款（现金）”，但并不对该税金进行结转。年末时，将此类税费结转到递延所得税科目下，相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”，并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则，又达到了税法要求，同时考虑到了报表的需求。

（二）进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异在对公允价值进行计量时，按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益，并计入到应纳税所得额中，对可抵扣折旧税前予以抵扣，这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。

三、结语

由于房地产自身经营模式的原因，致使其在以会计准则进行账务处理时与税法核算之间产生了较大的差异。因此，相关人员应充分地了解差异产生的原因，有针对性地、恰当地来进行调整，尽量将二者协调一致，以促进房地产企业有序化的经营与发展。

参考文献

[1]杨青.房地产企业会计与税收差异分析[J].注册税务师.2012(11).

[2]姜秋金.论房地产企业会计处理与税法差异[J].现代商贸工业.2012(21).