物业管理税收政策精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业管理税收政策范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：“营改增”；物业管理企业；税收筹划关注点

1引言

我国政府早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整。物业管理企业作为重要的市场经营主体，其纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为物业管理企业，在中国的城市建设以及管理当中有着举足轻重的地位，在税制改革后，物业管理企业如何衡量利弊得失，提高企业的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。所以说，把物业管理企业作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索物业管理企业在增值税纳税筹划方面存在的问题以及改进的方向，为物业管理企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，帮助物业管理企业在合法纳税的前提下，灵活的运用税收政策适当的减轻物业企业的税负承受压力，同时又能体现依法纳税的原则。

2“营改增”后物业管理企业税收筹划关注点存在的问题分析

2.1租赁涉及费用不够明确

对于物业管理企业而言，通过房屋的租赁必然会发生水电费、清洁费等费用，这些费用一般属于物业管理企业日常的费用收入，不属于租金内的收入，因此物业管理企业在进行“营改增”筹划时，必然要把这种情况考虑进去，这涉及一个真实合法凭据的问题，也是票据唯一无法进行分割的，对于物业管理企业在实践中，物业管理企业如果把租金收入和日常的租赁收入的费用都纳入到“营改增”的筹划中，会增加企业的税收成本，因此必须把租赁涉及费用进行明确。

2.2税收筹划制度不健全

物业管理企业由于涉及的费用比较广泛且项目繁多，例如租金、水电费、管理费、清洁费、垃圾处理费、停车费等等方面的费用收入，这些费用尽管属于收入，然而物业管理企业为了提供更好的服务，也要花费用去维修和支付人工成本，因此导致一些物业管理企业在进行“营改增”后的税收筹划时，没有把需要排除的项目忽略，进而增加了物业管理企业的税收成本。因此必须对税收筹划制度进行完善，明确物业管理企业所要承担的费用范围。

2.3缺乏税务筹划专业知识和税收法律意识

物业管理企业如我国大部分企业一样在税务筹划方面处于起步阶段，税务申报过程复杂，加之物业管理企业的特殊性，既有着房地产行业的性质，又有着服务行业的性质，而一般的财务人员很难理清其中的关系，导致一些物业管理企业在税收筹划意识淡薄，抱有侥幸心理。另一方面，物业企业的财务账目比较繁多，且需要很强的配合性，导致税收筹划人员在进行相应的工作时，出现很大的不适应性。此外，一些税收筹划人员，对于税收政策未及时的关注和不了解其中的变动，盲目按照旧惯例纳税，导致多缴了一些费用，增加物业管理企业的运营成本，这一系列因素造成物业管理企业在税务筹划方面遇到诸多问题难以解决，阻碍物业管理企业经济收入的提高和长远发展。

2.4物业管理企业缺乏合理运用纳税筹划的工具与方法

物业管理企业主要对租户进行租金收入，水电费代收以及维修费用的支出，因此其收入结构相对简单，然而一些物业管理企业实行的还是传统的税务筹划工具与方法，不能与时俱进，对于税收筹划也不够了解，物业企业作为物业管理和运营的提供者，其租金和物业收入一般比较固定，但是却没有引入计算机税务软件等工具和进行税务筹划，不仅降低了效率，而且会计手算的方法，导致一些细节性的费用比较容易出错，例如水电费和维修方面的费用。

3物业管理企业完善“营改增”税收筹划的措施

3.1明确租赁涉及费用

物业管理企业的收入来源主要是租金收入、管理费以及水电费、停车费、清洁费等费用，部分收入虽然也进入了物业管理企业的账户，但是从实质上看，物业管理企业对于有些费用只是起到代收的作用，例如水电费分别由供电部门和水务部门收取，不能把这部分费用作为增值税的一部分，因此物业管理企业要明确哪些费用收入属于可纳入增值税的范畴，哪些费用不属于增值税的范畴，这样才能更加地规范物业管理企业的增值税改革后的纳税筹划行为。

3.2物业管理企业要建立完善的税务筹划制度

物业管理企业由于既涉及房地产，又属于服务性企业，因此必须建立起完善的税务筹划制度，通过物业管理企业内税收筹划制度，明确物业企业增值税纳税范畴，并且严格执行到位，落实到具体责任人身上。如果物业管理企业的税务筹划制度存在问题，且无法得到落实，那么不仅导致物业管理企业在纳税方面存在极大的风险，而且也不利于物业管理企业的稳健发展，物业管理企业必须依据自身的实际情况完善税务筹划制度。以隶属于万科集团的万科物业为例，在2016年全面“营改增”实施后，就早已根据之前的增值税草案进行了税务筹划小组的组建，建立了相应的税务筹划制度，极大地降低了万科物业的经营成本，提高了企业效益。

3.3加强物业管理企业在税务筹划的专业知识和法律意识

物业管理企业要从领导到员工意识到税务筹划的重要性，有意识提高财务人员专业技能和相关知识以及业务流程，使全体员工熟悉税务相关政策和法律法规，才能为物业管理企业在税务筹划方面更好的做出方案，以减少企业经营成本。物业管理企业要加强对员工对于本行业的税收筹划能力培训，提高税收筹划人员对税收筹划工作能力，尤其是对租金收入以外的其他收入进行合理合法的规避，此外还要让员工学习相关税务相关政策法律，从思想上认识到税务筹划对提高企业综合竞争力的重要性，才能把税务筹划与风险管控工作提高到必须执行的高度。

3.4物业管理企业要积极引入科学的工具和方法进行税务筹划

物业管理企业是属于服务类型的，还存在税收筹划的空间，但其业务结构相对简单，不必专门引入税收策划人才。因此，物业管理企业要加大对于税务筹划的投入，可以在必要时考虑与专业的税务师事务所合作，把税收筹划进行外包，以此降低税收成本。另外，对于一部分有实力的物业管理企业，也可以考虑引入专业的物业管理软件，可以有效地提高税收筹划人员的工作效率，比如通过税务筹划软件的计算，物业管理企业就要根据自身的经营情况选择适合自身的纳税主体。此外，物业管理企业作为租金收入和管理费为主要来源的企业，增值低，适合作为一般纳税人，避免从高适用税率。

4结语

综上所述，物业管理企业面对的市场竞争压力也在不断地增强，税务筹划对于物业管理企业而言必须尽快进行，只有与时俱进，加强税务筹划意识，建立税务筹划团队，增强税务筹划能力，才是物业管理企业在巨大市场竞争压力下应当突破的地方。“营改增”后的物业管理企业在具体税务筹划过程中，不仅面临着很多方面严峻的问题，且没有及时关注“营改增”后的各项政策，导致物业管理企业按照营业税的项目进行纳税，无形中把物业管理企业的税负增加了。因此，物业管理企业要在“营改增”改革后，全面完善内部的税收筹划方案，以适应经济发展形势和我国的税收政策。

参考文献

[1]李娟.“营改增”下建筑企业纳税筹划的策略[J].中外企业家，2017(18).

[2]王玥玥.浅析“营改增”税制下的企业纳税筹划[J].科技经济市场，2016(6).

篇(2)

关键词：“营改增”；物业管理行业；影响；策略分析

近年来，随着我国市场经济的迅猛发展，服务业作为我国第三产业中的主要组成部分在国民经济发展中的作用越来越大。伴随着我国财税制度改革的科学化发展，“营改增”是我国流转税制的又一次重大改革，它的改革对于促进第二、第三产业的融合起到了积极的作用。从“营改增”试点的实行情况来看，对一些行业的影响较为明显，很多企业和行业的税负得以下降，真正提升了企业的财务绩效水平。随着我国财税体制改革的深入，“营改增”的实施主要是为了实现我国服务行业税负的整体下降，为全面推进服务业的健康发展奠定基础，为促进产业结构的优化升级创造条件，为更好地转变经济发展方式提供保障。在“营改增”前，企业征收的营业税是无法进行抵扣的，这就造成我国一些税收项目存在交叉征税、重复征税的现象。我国在这一大环境下进行税收体制改革，恰如一缕春风吹进企业，企业在减负同时也使广大消费者获得了更多的实惠。就目前我国税制改革的发展状况来看，此次改革是流转税制的创新与发展，是全面推动增值税快速变革的助推器。从“营改增”的改革内容来看，不是简单的税务管理或财务会计核算处理改变，而是会影响企业管理多方面的重大变革，将对企业的组织结构、业务模式、资质管理、供应商选择、管理环节、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。如何在物业管理行业中实施“营改增”？如何做好应对“营改增”带来的影响措施，这就是我国物业管理行业必须要正视和思考的问题。

一、“营改增”的实施对物业管理行业产生的影响分析

目前，随着我国市场经济的不断发展，各项改革与发展都得到了顺利实施。“营改增”作为税制改革中的一项重头戏，不仅有助于企业税负的降低，更有助市场经济活力的完美释放，这对我国物业服务行业的健康发展有着极为重要的意义。在具体的实施过程中，“营改增”的实施对物业管理行业的影响也逐渐凸显出来。

（一）从长远看促进了物业管理行业的进一步持续发展

“营改增”的实施，是物业管理行业发展历史上的一次重大事件，它对于推动我国经济结构调整、大力发展现代服务业为主的第三产业有着极为重要的意义。目前，我国物业管理服务业中，对于物业管理的收费并未形成良好的、有序的、完善的价格机制，再加之物业服务行业的税率偏高，导致物业管理行业的整体税负较高。在实施“营改增”后，企业进入了增值税管理体系中，这对于进一步提升、规范财务核算水平提出了更高的要求。在新形势下，物业管理行业为了尽快适应“营改增”带来的冲击和挑战，必须在内部管理与控制上下功夫，全面扩大市场的规模，采取集约化经营与精细化管理相结合的方式，以应对新形势下的物业管理企业的变化。另外，“营改增”的实施，有效解决了重复征税的问题，完善了抵扣范围和税率，对于促进行业结构的调整、促进产业的升级与转型奠定了基础。因此，站在长远发展的角度来看，随着“营改增”实施后抵扣链条的逐步延伸和拓展，物业管理行业中的可抵扣项目会不断增加，由此带来的减税效应的范围也会不断扩大，从而为更多的企业提供减负优惠。可见，“营改增”的实施将在很大程度上促进物业管理行业的长远、可持续发展。

（二）从短期看物业管理企业税负不降反增

自从我国税制改革开始后，我国一直沿用的是13%和17%的增值税税率。“营改增”的试行与实施增加了两档税率，即：6%和11%。在“营改增”前，物业管理企业缴纳的是税率为5%的营业税，“营改增”后，物业管理企业缴纳的是税率为6%的增值税。在物业管理企业中，由于企业的特殊性，其经营成本中所占比例最高的就是人工成本，占到经营总成本的70%左右，这些成本是不能产生进项税额的，再加之税率的提升从而增加了企业的税负。可见，在短时期内，物业管理企业的税负将会出现不降反增的现象。但是，如果能够对保障房物业和商品房物业分别按照3%和6%的税率征收，并享受原有的国家规定的税收减免政策，如果再加上“营改增”财政专项资金补贴，那么在今后较长一段时期内，物业管理行业税负增加的现象将会得到改观。

（三）对物业管理企业的财务管理上的影响

在“营改增”后，物业管理行业纳入到增值税的体系中，这对物业管理行业是一个新的挑战，对物业管理行业进一步规范自己的财务制度、统一核算口径、保证财务统计数据的真实完整，保证财务信息的真实准确等财务管理行为有着积极的促进作用。另外，“营改增”的实施避免了重复征税的现象的发生，弥补了征税中存在的漏洞，全面扩大了税负效应。这对物业管理行业扩大市场规模极为有利。

二、物业管理行业实施“营改增”的有效对策研究

（一）积极进行前期市场调研

这就要求物业管理企业必须根据自己的实际情况和行业特点成立专门的“营改增”专门领导小组，做好前期调研和各种准备工作。例如：企业可以针对本企业前3年的营业税的上缴情况进行市场调研，并对未来3-5年的行业发展和营改增的影响进行科学地预测，制订增值税内部控制体系和工作流程，建立增值税全流程跟踪管理制度。再例如：对于企业在经营管理中存在的薄弱环节进行整改，全面夯实、规范经营管理中的基础环节，为行业转型与发展奠定基础；企业根据实际情况研制出本企业的“营改增”具体应对方案，最好对相关数据的测算，争取在合法、合理的范围内争取税收优惠和国家的财政支持，以便进行更好地税收筹划。

（二）进行完善的税收筹划

物业管理企业在“营改增”的过程中应正确解读国家的相关税收政策，提前应对和防范营改增后可能带来的经济风险和税务风险，并提前进行税收筹划。例如：对于小规模纳税企业而言，应尽量通过酬金制的收费模式来规避经营风险的发生；对于一般纳税人企业而言应该尽量通过包干制的收费结算形式力争在国家允许的政策和法律范围内少缴税，在降低企业税负的同时正确处理好企业的各项纳税事项，帮助企业更好地规避不必要的税收风险。

（三）合理安排资产购入的时间

有的物业管理企业在激烈的市场竞争中处于优势地位，因此，在与供应商进行谈判时有较强的议价能力。因此，企业一定要选择好固定资产购入的时间。如果企业不能够及时进行筹划而是被动适应经营的需要，那么企业也就无法得到全面发展。物业管理企业在采购固定资产时一定要注意：购进项目的资金占用情况、库存管理费用的情况，市场价格的风险。面对变幻莫测的市场经济，物业管理企业必须选择恰当的购货时间，这对企业进行税收筹划十分必要。

综上所述，对于物业管理企业而言，进行“营改增”是一项全新的重大事件，各物业管理企业必须正确面对，抓住机遇，积极采取有效的应对措施，为促进我国物业管理行业向着规范化、科学化、合理化、信息化的方向发展奠定基础，为使我国物业管理行业能够在市场经济的大潮中尽快适应发展的需要创造条件。

参考文献：

[1]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].上海房地，2014（05）：46-47.

[2]潘明星.营业税改征增值税：效应分析与改革建议[J].财政研究，2013（12）：64.

篇(3)

一、物管行业税收征管过程中存在的问题

（一）物管企业方面存在的问题

物管行业的纳税意识普遍淡薄，为了达到少缴税费的目的、不少纳税人千方百计偷逃税款，究其共性，主要有以下几种：

1、企业不按规定办理税务登记进行偷逃税。由于企业未办理税务登记，致使税收管理员无法将其纳入正常管理，从而偷逃税款。

2、故意混淆收入类型进行偷逃税。如：有的物业公司与房地产开发公司是同一法人，房地产开发公司为了扶植物业公司将部分未销售房产的租赁收入划归物业公司收取。而物管企业在纳税申报时套用低税率或只申报部分税收，从而少缴税。

3、采取帐外经营方式进行偷逃税。企业采取收入不入帐或以成本抵收入等方式隐瞒收入和利润。如：只对正规核算单位开具正式发票，对其他业主不开具正式发票；直接收取现金或业主以其他方式支付物管费的不开或少开发票；直接将本公司开支取得的发票给业主入帐；直接将在业主处消费的费用与物管费互抵，互不开具发票等。

4、利用发票违章行为进行偷逃税。一是非法代开发票。一些小规模物管业主为了隐瞒收入规模，便委托具有领票资格的较大物业公司为自己代开发票；二是使用收款收据或国税部门的商业销售发票来收取物业管理费；三是开具发票时采取“大头小尾”（金额填写栏大，裁剪金额小）；四是使用虚假发票收取物业管理费。

5、虚列开支增加成本进行偷逃税。如：物业公司制造虚假的考勤名单，多列工资支出；虚列小区绿化、道路、路灯等维修成本；列支与本公司无关的费用等。

（二）税务机关方面存在的问题

物管行业普遍存在偷逃税的现象，也暴露了税务机关的监管不到位，主要表现在：

1、日常管理不到位。首先是少数税收管理员税源管理观念滞后。在当前税源管理过程中，陈旧、机械、单一地以实现税收的多少为标准，笼统地将纳税人划分为重点税源和非重点税源，重点税源重点管理，从而将更多的征管力量和注意力都放在了纳税大户的重点管理上，在一定程度上忽视了对物业管理这一新兴行业的税源管理；其次是税收管理员思想上存在“不好管就懒得管”的想法。在日常的工作中“巡查巡管”没有真正落到实处，大都是“挂在口上，停在纸上”。从而对物管企业管得不深、查得不细，就账查账，没有深入翔实了解物管企业的经营状况。再次是打击力度不够。由于各种因素的影响，税务部门在查处物管企业偷逃税违法行为时，常常以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的滋生和蔓延。

2、发票管理不到位。物管行业发票管理存在的问题也较为突出：一是发票日常稽核的力度不够，纳税评估和纳税人发票领购使用情况不能有机结合；二发票处罚缺乏一定的公开透明性，不能对用票单位起到足够的警示作用。

3、税收征管方式不一，导致税负不公。在实际征管工作中，对物业管理行业税收征收方式有核定征收率征收、查帐征收、定期定额征收，由于征收方式不同，从而造成同行业纳税人税费负担率相差较大。

4、税收征管手段不科学，导致税款流失。管理部门对物业公司核定的税额不是建立在广泛开展税源调查的基础上,而只是以简单的评估来确定，使得定额与实际营业额相差悬殊；对查帐征收方式的物业公司的企业所得税汇算清缴工作也是流于形式，应税所得额远远小于企业的正常利润。

5、部门之间协调不力，信息掌握不全。管理部门缺乏与工商、公安、房管、房地产公司等相关部门的联系，不能及时掌握物管企业的经营信息，从而导致对物管企业的经营规模不清楚，税收鉴定不准确。

二、加强物管行业税收管理的建议

1、加大宣传力度，强化税收意识。针对物管行业纳税意识淡薄的现状，采取多种形式开展行之有效的税法宣传活动，强化物管企业的纳税意识。同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动,向小区业主宣传国家税收政策，以提高小区业主的协税意识和索票意识。

2、加强税源调查，实现精细化管理。税收管理员应认真进行税源调查，摸清税源情况，详细了解物管企业经营的楼盘名称、地点、小区建筑面积、业主数量、企业从业人数、管理期限、物管费收取标准以及是否有房屋出租等等，从而全面掌握物管企业的经营信息，并分户建立健全企业征收台账。

3、加强巡查巡管，督促建账立簿。在巡查巡管中，要根据物管企业的实际情况具体分析，督促、辅导物管企业设置帐簿，规范其纳税行为。对于有建帐能力的企业要求其尽快建帐；对于没有建帐能力的企业，要辅导其建立收支粘贴簿。

4、加强发票管理、实行“以票管税”。一是要求物管企业严格按规定使用发票，并按经营项目如实填写发票内容；二是加强发票稽核，对物业公司兼营房屋租赁业务的，随时抽查物业公司发票使用情况，切实落实对企业在领购、换购发票时进行核对的工作要求，真正发挥发票稽核在发票管理中的重要作用。三是加大发票检查力度，尤其是要加大对发票各联次的核对检查力度，如果企业未按规定使用发票，一律按发票管理办法有关规定进行处罚，从源头上减少物管行业发票违法行为的发生。

5、科学分析测算，完善纳税评估。首先要建立科学、实用的物管行业税收纳税评估模型，分析物管企业纳税申报的真实性，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中发现问题，有针对性地加强管理；其次要加强物管行业税源比对工作，综合分析行业总体税收状况和企业纳税情况，结合实际制定行业平均利润率和平均税负评估指标，对企业纳税情况进行纵向和横向比较，提高税源监控的广度和深度；再次要加强对税负异常企业的严格监控。对于零申报、低税负、不缴不报的异常户要列入重点监控对象。

篇(4)

《财经国家周刊》记者日前在上海、广东、黑龙江、广西等地调研了解到，目前，物业作为一种服务业已发展成为一个企业数超10万家、从业人口数百万人的规模化产业。

随着网络技术的发展和互联网的普及，许多物业企业引入新技术、新业态和新方式，开创全新商业模式，积极从传统物业管理向现代服务业转变，并涌现出一批在物业服务中技术含量高、增值服务多和产品附加值高的物业龙头企业。

然而，目前物业行业总体还处于低水平运行状态，转型升级遇到诸多制约。业内人士呼吁国家在政策上给予更多的支持，为物业企业“减负”“松绑”，打造公平开放的市场环境;健全法律法规，创造好的制度环境，为物业企业科学发展，全面转型升级创造条件。

新技术新业态

记者日前在多地调研了解到，一些领军型的企业借助信息网络技术，在商业模式、服务方式和管理方法上积极探索且尝到“甜头”，并带动整个行业创新突破。

从去年开始，总部位于上海的上房物业联合10多家物业企业，“深耕”社区生活服务领域。目前，其社区生活服务O2O平台“99生活”已经试运行，有APP、后台运维平台、电话管控中心和项目服务中心等，提供末端快递物流、物业管理、房屋租赁、报修投诉、电子商务、小区通知等“一站式”生活服务，并连接着线下大量供应商及商家。

中国物业管理协会会长沈建忠说，品牌企业的探索和成果，对行业整体转型产生了引领作用。新形势下，物业行业必须由劳动密集型、简单劳动提供者向技术密集型、现代物业服务业转型和升级。

专家认为，运用新技术，创新管理和运营，达到减员增效，是物业企业应对当前服务成本快速上涨和招工难的有效手段;物业服务企业利用客户资源开展多种经营，获得物业服务费用以外的多元化经营收入，将成为企业收入构成中非常重要的组成部分。

专家预计，至2020年，中国将成为全球规模最大的存量房市场，随着互联网环境下各种消费热点的形成，物业服务将迎来转型升级的重要“时间窗”。

新老问题并重

记者调研发现，物业行业整体上仍处在创新转型的初期，一些新的模式和业态仍在探索阶段。眼下，除了传统服务行业面临的用工短缺、人才缺乏等普遍性问题，更多新老问题的交织牵扯了物业企业的发展步伐。

其一，物业费多年未涨，利润空间压缩，行业呈现普遍性亏损。上海市区虹三花园小区物业企业景瑞物业总经理陶敏算了一笔账：物业费多年没动，但保安的工资加上加班费、服装费、社保基金等，上涨了四五倍，“公司连年亏损，只能靠母公司补助”。

记者在上海、江西、广东、北京等地调研发现，物业行业的亏损面高达50%甚至更高，一些企业陷入“利润降低-减员―降低服务质量-利润降低”的恶性循环。

其二，企业税负过重。广州粤华物业总经理李健辉等多位业内人士认为，许多物业公司的保安保洁、绿化养护、设施设备维修保养等服务都外包完成。但目前对物业企业仍按收入全额计征营业税，外包支出不能作为税前抵扣，重复征税明显。

其三，企业市场地位仍有待确立。物业企业担负过多基层行政工作，企业常被迫“越位”。有物业企业负责人告诉记者，企业常被迫承担不少政府性、社会性事务，比如计划生育检查、维稳、、文明创建等，“一个小区经理头上有七八顶大盖帽”。

减负需“到位” 支持要“给力”

近年来国内物业领域出台了一些改革和扶持举措。比如，国家发改委今年放开了物业服务价格，北京、浙江等地出台了物业服务业的税收、用工等优惠政策，上海、广州等地也就支持物业企业转型升级专门调研，研究措施。

业内人士呼吁，加大对物业行业的减负和支持力度需要进一步“到位”、“给力”。

第一，研究制定“物业管理法”，健全法规法律，创造好的制度环境。虽然《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等的出台，对行业规范运作起了一定的作用。但物业服务中的一些深层次问题，如业主组织与其他组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效率低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

第二，深化小区综合治理改革，为物业企业厘清边界，还企业从“管理”到“服务”的本色。严格落实政府部门及专业单位在小区治理中的责任，摘除物业企业本无力、也不该承担的“管理”职能。同时，完善物业市场化机制，以菜单式服务标准取代政府制定的分等定级统一式的服务标准，并加强监管、规范收费行为。

篇(5)

Abstract: Commissioning system property management is the developing tendency of our future property field. Starting from the present situation of our commissioning system, through the rational classification and qualitative analysis of escrow fund, the paper seeks to solve the contradiction between tax policy under the commissioning system and the accounting treatment to help enterprises' healthy development.

关键词:酬金制;现状;代管资金;矛盾;发展

Key words: commissioning system; present situation; in trust fund; contradiction; development

中图分类号:F23文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)27-0006-02

0引言

酬金制物业管理作为一种新兴的行业,已经在我国得到了长足发展。伴随我国房地产市场化改革和城镇化建设步伐的加快,物业管理作为我国社会建设工程的配套系统已经得到了强化和推进,物业管理作为社会服务的一项重要产业,将为我国扩大服务产业占GDP结构中的比重、拓展社会就业和实现加工制造向服务功能转变的经济结构调整提供畅通渠道。而促进酬金制物业管理行业高速发展的必由之路,就是我国的物业管理必须走向市场化、专业化、规模化和正规化。由于物业管理公司是从房地产开发企业中脱胎出来的,因此会计核算有其自身的行业特点。本文结合酬金制物业管理公司的经营特点,仅就物业管理公司会计所要核算和监督的内容,笔者试图发表一点自己的浅见。

1分清酬金制下物管企业本身资金和代管资金的核算

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,在成本定价模式基础上,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务方式,其服务支出的节余部分要转入下一年继续使用,并非是企业的实际利润。划分清酬金制下物管企业本身资金和代管资金的运作,就可以使物管企业自身的财务与代管财务清晰明了,有利于保障物业管理投资者、物业产权人、使用人的合法利益,而且便于有关部门监督检查。

1.1 物管企业自身“主营业务收入”和“其他业务收入”的会计核算酬金制下物管公司自身从事经营活动比较单一,会计核算也比较简单。当物管企业取得各项收入时,借记相关科目,贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目,并按物业收入的种类明细科目。

①酬金制下物业管理公司的“主营业务收入”主要是物管企业与业主之间签订服务合同中约定的酬金部分。当物管企业收到业主转来酬金时计入“主营业务收入”,同时计提“营业税金及附加”,其分录为:借:银行存款(现金);贷:主营业务收入―酬金收入。同时,借:营业税金及附加;贷:应交税费一应交营业税。②酬金制下物业管理公司的“其他业务收入”,笔者认为应该是除酬金收入以外的其他经营活动所取得的收入,主要包括办理各种“代收款项”的提成(分成)收入、代办手续费收入,大修收入等应按其业务的种类设置明细账,取得收入时:借:银行存款(现金);贷:其他业务收入―代办手续费收入、代收提成收入、大修收入。同时,借:营业税金及附加;贷:应交税费―应交营业税。实际缴纳时:借:应交税费―应交营业税;贷:银行存款。

1.2 代管资金的会计核算物业管理企业代管资金主要包括“代收款项”、“代管基金”、“代管物业管理费”三类:①“代收款项”。笔者认为物管企业的“代收款项”划分两类更有利于会计核算:一类是由物管企业从业主和使用人那里收取,再如数缴付给有关公司的代收款项(扣除手续费后),如水费、电费、电视接收费、垃圾处理费、煤气费等,业主不需要交纳任何流转环节的税金。收取分录为:借:银行存款―代管存款(下同);贷:代收款项―水、电、气、暖等。如数缴付给有关公司时,根据相关单位开具的正式发票作相反的分录,即:借:代收款项―水、电、气、暖等;贷:银行存款―代管存款(下同);贷:其他业务收入―物管公司收入。其物管公司收取的手续费收入,已经前面在物管企业自身核算的“其他业务收入”中核算过,不再重复。另一类是利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房或场地,从事经营活动取得的分成收入或提成收入,如开办健身房、代收租赁费、收取公共位子的停车费等收入,这类收入应该代扣代缴流转环节的税金。收到收入时,分录为:借:银行存款―代管存款;贷:代管基金-补充基金;贷:经营收入―XX小区业主委员会。同时,计提税金:借:营业税金及附加;贷:应交税费。②“代管基金”。“代管基金”科目核算业主委托代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金。物业管理公司为了清晰地核算代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金的收支,单设了“代管基金”科目,该科目的设置,既符合国家规范,又符合物业公司实际。但“代管基金”只设了一级科目,所以应在“代管基金”账户下设“基金本金”、“补充基金”、“基金利息”二级明细账户。当企业收到代管基金时,借:银行存款―代管基金存款;贷:代管基金―基本基金。当企业收到银行计息通知,属于代管基金存款的利息收入时,借:银行存款―代管基金存款;贷:代管基金―基金利息。

以上两类属于物管企业的代管基金,专户储存,专款专用,作为物管企业长期负债管理并定期接受业主管理委员会的检查和监督。

1.3 代管物业管理费物业管理公司一般按年度收费,预先向房屋产权人或使用人收取物业管理服务费用,分期确认收入。在物业管理实践中,税务部门要求物业服务费的收取必须由物业企业开具由地方税务局统一监制的服务业专用发票,为避免政策风险,许多采用酬金制收取服务费的物管企业不得不把代管的物业服务费确认为主营业务收入,缴纳一道流转税。即:预收物业管理服务费时:借:银行存款(现金);贷:预收账款。向物业产权人或使用人提供物业管理服务并确认收入时,借:预收账款;贷:主营业务收入;借:营业税金及附加;贷:应交税费。

但笔者认为,在酬金制下,从会计记账角度出发,收入是指企业在日常活动中形成的会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。这里的收入是指企业从事物管和其他经营活动所取得的各项营业收入,应该缴纳营业税及附加。对于实行物业服务酬金制,真正意义上的物管企业经营收入主要是服务合同中约定的酬金部分,而就扣除酬金剩下服务费的性质而言,应该属于“代管”性质,收取时应开具“非应税收入专用票据”,并非物管企业的收入,应该计入“其他应付款”往来科目,不应计入物管企业的营业收入,也不应该征收流转税。这里较好地进行了税收筹划,就有效避免了给广大业主增加负担。其分录为:向业主收取物业管理服务费时:借:银行存款(现金);贷:其他应付款―XX小区物业管理费(扣除酬金)。

2正确核算成本费用项目

对于物管公司自身的管理人员的办公费用以及其自身固定资产的折旧、通讯费等相关费用,是真正意义上的成本,核算比较简单。而按物业合同书约定的各项支出是代付,不属于会计意义上成本,这里主要对代管资金涉及的成本费用科目核算进行简要分析。

物业管理资金使用应体现为业主和使用人服务的原则、实行“专户储存、专项使用”的原则和“合理使用、支出公开”的原则。由于代管基金是物业管理企业受物业产权人、使用人委托代管的专门用于房屋的共用部位、共用设施设备维修的基金,因此动用支付代管基金必须经过代表物业业主、使用人利益的业主管理委员会的同意确认,并接受检查。

2.1 “代管基金”相应的成本支出核算①物管企业本身承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的,物管公司则应作会计分录:实际发生工程支出时,借:物业工程;贷:银行存款(库存商品、原材料)。工程完工,经业主委员会或者物业产权人、使用人验收时:借:代管基金;贷:物业工程―大修。②外单位承接大修、更新、改造工程的,工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时:借:代管基金;贷:银行存款。

2.2 代管物业管理费的日常支出核算实行物业管理服务费用酬金制的,物业管理服务费的支出范围包括物业管理服务成本和物业管理企业的酬金。物业管理服务成本构成包括:管理服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;清洁卫生费用;绿化养护费用;秩序维护费用;物业管理处办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用;经业主大会同意的其他费用等。物业管理公司从事物业管理活动,为业主委员会或物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费和直接材料费等时,借:其他应付款-XX小区物业管理费;贷:银行存款。在管理和服务过程中发生的各种间接费用,借记“管理费用”等科目,贷记“银行存款”、“原材料”、“库存商品”、“应付职工薪酬”等科目。期末归集成本、费用,借记“其他应付款―XX小区物业管理费”科目,贷记相关成本、费用科目。

2.3 代收款项的成本核算物业管理公司在管理服务的过程中,可能会接受业主委员会委托对属于小区全体业主公有财产进行有偿经营。如进行车辆停放服务、出租广告牌服务。该经营项目由于主要使用了业主的公有产权,该类收入在扣除必要的成本后应当转作房屋维修基金。物业管理是有偿服务,诸如停车费的收取,物业管理公司是需要付出相当大的努力的,所以笔者认为必要的成本中应当包含物业公司根据收入比例提取的一定比例的手续费。为了核算停车费,可在“其他业务收入”账户下设立“停车费收入”二级账户,但在“经营成本”账户下也应该设“停车费支出”二级账户。只要按照收入与成本、费用配比的原则进行可算,就能给业主们一个明白的交代。其他的有偿使用收取“其他业务收入”也应该按照配比原则进行核算。即:计提收费劳务费时:借:经营成本-停车费支出-收费劳务费;贷:其他业务收入―手续费收入;月末将停车费扣除税金及成本后的结余转入房屋维修基金,借:经营成本―停车费支出;贷:代管基金―补充基金;

3利润的构成及应缴所得税

物业管理公司应于每个会计期间结束时进行财务成果核算,将“公司自身资金”及“代管资金”运用的各项收入结转到本年利润,借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、等科目,贷记“本年利润”科目;将各项支出结转到本年利润,借记“本年利润”科目,贷记有关成本费用等科目。计算出会计期间的利润总额,再计算应交纳的所得税。

3.1 物管公司自身应缴纳的企业所得税根据物管公司会计期间自身的会计成果,依据账面“利润总额”按25%的税率计征企业所得税,其分录:借:所得税;贷:应交税金。

3.2 代管资金的企业所得税由于“代管基金”、“代管物业费”及“代管款项”都不需要缴纳流转环节的流转税,所以“代管基金”、“代管物业费”的余额都不形成企业的“利润总额”,也就不需要缴纳企业所得税;而“代管款项”是如数解缴有关公司,所以无需进行成本核算。但物管公司“代管款项”有为业主代收房租、代收停车费、场地租赁费等收入,所以应仅仅对其代收的房租、停车费、场地租赁费等进行相应的成果核算,如果有“利润总额”则按规定缴纳相关的“所得税”,若无“利润总额”则结转下年相应的科目,以后弥补。

4结语

酬金制实际上是一个系统,应该结合事前预算和事后监督才是一个完整的酬金制,在物业管理酬金制下必须建立的机制和制度:如“物业费管理预算制度”、“物业管理费收支情况报告制度” “物业管理审计制度”以及建立“多退少补制度”,这样能有效地实现资金透明和服务功能完善的更好结合,不仅能够将有限的资金实现物管企业服务的最大化,而且也能通过会计核算模式的转换实现业主利益最大化,将更加有利“物业管理”这个新兴行业的健康发展。

参考文献:

[1]物业管理企业会计核算问题的探讨[J].特区财会,2003,7:48-49.

篇(6)

房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。（一）土地增值税的节税关键点我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。（二）房产税的节税关键点我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。

房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题

（一）设立专门的纳税筹划部门相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。（二）全程全方位的进行纳税筹划房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。（三）时刻关注政策法规的变化目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。

篇(7)

海外的房地产市场与中国内地有很多不同的地方，原有的经验已经不再适用，因此特别需要投资者费一番脑筋。大到税收政策，小到房产出租手续等等，购房者都应仔细了解，这样方能在投资过程中做到轻松应对。

房价构成不一样

在海外，房价的构成与内地并不相同。中国内地则是一次性支付了70年的土地使用费，连同建安成本一起构成房产的成本。但海外则有所不同，房价和土地价格有所区别。以澳洲为例，购房者必须先行向澳洲政府购买地皮，也就是说，只有在取得土地证之后，才能进人下一个程序也就是房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，它们负责帮购房者设计、施工，并向政府部门报批。

政府向购房者卖出土地之后，会每年征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。以美国为例，一套总价为30万美元的别墅(House)涨到50万美元之后，土地税的征收标准也会由3000多美元提高到5000多美元。

海外很多国家为私有制，因此政府售出土地之后，产权基本上永久属于个人所有。不过，并不是所有的物业产权都是永久的，也有一些物业仅拥有一定年限的土地租赁权。如泰国北岸房产有限公司的销售人员大卫・罗伊德就告诉记者，泰国的房产土地使用年限只有90年，到期之后须归还给政府。

相对来说，土地价格占整个购房成本的比例并不高，但各个国家却不太一样。如在美国纽约的郊区，购买一套总价为40万美元的别墅(House)，土地成本约4万美元。而在墨尔本，一套总价约35万澳元的别墅，土地成本则达到15万澳元左右。

税费征缴需留神

海外房地产市场的税收政策与内地是有区别的，对此投资者应该有所了解。记者了解到的说法显示，海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5％左右。欧美国家主要征收土地税，这种税赋每年征收一次。如美国纽约州的税务部门一般会在每年的4月15日之前给业主下发缴税通知。缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，税率一般在1％～2％之间，当然也有些国家的土地税税率较高，如新加坡的税率达到4％。

在海外买房，不管在何地，都须缴纳印花税，当然，售出房产时也会产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45％来征收。

在海外购房，一般都有律师全程陪同。如在纽约市，购房者必须在一名有经验的房地产律师的帮助下来完成整个购房手续。当然这也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性，不过必须向律师支付服务费。纽约不论总价多少，收取标准在2500～3800美元，新加坡为每宗2000新元，马来西亚为1000美元左右。

总的来讲，在海外购房相当于要支付总房价的4％到7％不等的费用作为交易手续费。其实，海外购房交易手续费还是较为繁杂的，比如以在曼哈顿购置公寓为例，需要缴纳、支付的税费有土地税、豪宅税(总价超过100万美元)、银行评估费、商业价值税、纽约州地产交易税、产权保险费、备案费用以及大楼储备基金和周转基金等。

但也有例外的地方，如地处中东腹地的迪拜就是一个极端的例子，这里是免税的天堂，因此在这里购房并不需要缴税，是真正的零税负地区。

把握政策松紧度

海外各个地方对境外人士购房的限制各不相同，总的来看，有紧有松。而在贷款政策方面，由于受到次贷危机的影响，目前内地投资者申请贷款的难度有所加大。

相对来说，澳洲对非本国公民的限制相对较松。杨文表示，境外的投资者投资澳洲房产，除了须经过当地外资检讨局的批准之外，几乎没有别的限制条件，并不要求购房者提供很高的资产证明，也无需具备在澳洲的居住时间期限条件。

澳洲缘何限制不多?业内人士分析认为，这主要与澳洲一直以来房地产市场的稳步发展有相当大的关系。资料显示，近40年来澳洲的房产几乎每隔7～8年就会翻番，因此政府和银行对本地的楼市信心极大，似乎并不惧怕“热钱”。与澳洲一样，限制条件并不多的地方还有迪拜、西班牙以及我国香港等。

而美国等国家则有所不同。美国对非本国公民的购房条件设有相应的门槛，如要么取得美国绿卡，要么具有时间期限超过3个月的签证，如工作签证、学习签证均可。在马来西亚购房，必须在当地银行开户，并存入一定数额的资金，同时非本国公民(包括永久居民)投资房地产需要得到当地外来投资委员会的批准，而且当局也不允许非公民购买当地的低成本房屋。新加坡不允许境外投资者购买当地的租屋和别墅。当然，还有更为严厉的国家，如越南根本就不允许非本国公民买卖房产。

在海外，非本国公民可在当地办理购房按揭贷款，不过目前申请难度有所加大。如在美国，一年前可申请到8成购房按揭贷款，但现在已经缩减至6成，首付部分由原来的20％上升至4成。在法国、马来西亚等申请按揭贷款也有一些难度，比如要求购房者出具相应的资产证明，或者当地的收入证明。当然也有例外，如在阿联酋的迪拜，目前当地银行依然提供高达9成的按揭债款。

管理房产须细心

在海外投资房产，管理房产极为关键。在中国内地，如果房子长时间空置，或者长达数年物业费拖欠，但只要按揭贷款及时归还，一般不会出现什么问题，即使因拖欠物业管理费而被物业公司告上法庭，也不会对自己构成不利的影响。但在海外投资房产，则完全不一样了。

专家表示，对于那些不能时时去打理海外物业的投资者来说，找到一家合适的服务机构替自己管理房产，显得尤为重要。如果管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，降低投资收益是小事，如果影响到自己的信用记录则是大事了。

比如澳洲墨尔本市规定，对于自家门前的垃圾或者积雪等，必须由自己动手清理，如果超时未作清理，会有市政部门代劳，当然业主得支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，会给自己招来麻烦。还有，如果水电煤气费用长时间拖欠，估计在机场出关时，会有工作人员很礼貌地告诉说：“对不起，您还欠××澳元的电费没有付清。”

这些细节方面的东西，内地的投资者一般都不太会引起注意。但是在海外则不能这样处理了。因此在管理房产的

过程中，必须当心。当然，如果自己在海外居住，可以亲力亲为，一切由自己打理。但是对于居住在内地的投资者来说则无法做到这点，因此必须聘请一家服务质量高的服务机构来代劳。

据记者了解，海外对房产中介的管理极为严格，其资质审批程序相当规范，如果出现私吞欠款、吃差价等行为，将会受到重罚，甚至锒铛入狱。所以海外房产中介从业人员素质一般较高，委托给一些知名中介机构来打理，可完全放心。据了解，服务机构可以投资者完成所有的管理事务，如收取租金、代缴各种税费、维修、续租等等。当然，投资者必须支付相应的服务费用，收费标准主要集中在租金收入的4.5％～8％之间。

合理避税有讲究

专家建议，对投资者而言，一定要关心所在地区政府的免税优惠政策，并充分利用之，以增加投资收益。

曼哈顿环球房地产公司总裁伊碧琼・卜瑞兹在接受记者采访时表示，充分利用免税政策能够降低物业的持有成本，这相当于增加了投资收益。她举例说，纽约市住房维持及发展部门为了能有效促进多家庭居住工程，曾制定“421a”免税政策，该政策的核心内容是在新开发楼盘的第一个10年内，业主只需支付极少部分的地产税。如对于一套每月原本需要支付500～600美元地产税的公寓，在政策的作用下，每月的地产税可减少到只有20～30美元，每两年调整一次，直到10年后恢复正常。这样的免税政策其实对投资者非常有利，就该免税政策来看，在最初的两年内，投资者相当于增加了6000～7200美元的收益。

当然，售出房产时也会产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45％来征收。因此业内人士建议投资者学会合理避税。澳中集团上海办事处的工作人员杨文表示，以澳洲为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用(主要为机票)、律师费、验房费等等，都可以用来抵税。“投资者需要做的就是把所有与房产有关的发票都收集起来，出售房产时把它们全部交给会计师事务所，由会计师来帮忙处理。”杨文说。

尽量少花冤枉钱

不花冤枉钱，其实是降低投资成本，这也等于提高了投资的收益率。如何做到不花冤枉钱呢?专家建议该吝啬的时候一定不要大方。比如海外有很多地方的公寓一般很少有户外空间如阳台或者露台，只有高档公寓才会配备户外空间，因此这样的公寓价格一般很贵。当然，此类物业在市场上很值钱，尤其是一栋大楼中，如果只有少数几套公寓有户外空间，那么一定会备受青睐。