股权转让的税务风险精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇股权转让的税务风险范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

一、“一般意义上的炒股”和“股权转让”

从概念上看，“一般意义上的炒股”是指通过股票二级市场，利用买入和卖出股票之间的股价差进行套利的股票买卖行为。

股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让是一种物权变动行为，股权转让后，股东基于股东地位而对公司所发生的权利义务关系全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司的股东，取得股东权。股权转让概念更为宽泛，从外延上包含了股票买卖行为。

从行为目的看，一般意义上“炒股”是一种利用股票买卖价差的套利行为，具有短期性和投机性，股票持有人不会与企业共担经营风险，只会承担股票买卖价差产生的风险。股权转让包括简单的以套利为目的的股票买卖，也包括根据企业经营情况收取利润与企业共担风险的行为。

二、营业税法对“一般意义上的炒股”和“股权转让”的界定

现行营业税法规中没有明确的提出炒股的字样，但是在法规中提出了包含炒股行为的概念界定。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条规定“条例第五条第（四）项所称外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，是指纳税人从事的外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务”。该规定对纳税主体的表述从原来的“非金融机构和个人”扩大为“纳税人”。从纳税主体表述的范围看，该次修订不仅金融机构买卖股票需要缴纳营业税，非金融机构也需缴纳营业税，个人是否需要缴纳营业税没有明确。

《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）第一条规定，“对个人（包括个体工商户及其他个人）从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税”。

可见，股票属于有价证券，股票买卖行为属于营业税征税范畴，从公平税负的原则出发，不论是金融机构还是非金融机构包括个人均需就股票买卖行为缴纳营业税。但从当前可执行的情况和个人承担的税负角度出发，个人买卖股票取得的收入暂免征收营业税。

对于股权转让的概念，营业税法规也未明确只是在涉及到股权转让行为时对股权转让进行了相应的简单描述。《国家税务总局关于印发的通知》（国税法[1993]149号）第八条中提到“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。”第九条中提到“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。”这是最早的关于股权转让的营业税法规定。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”

对以无形资产、不动产投资入股，后又转让的行为从原来的缴纳营业税到后来的不缴纳营业税，一方面是考虑了征收操作上的难度，另一方面在表述中也体现了股权转让过程中所转让的股权是指长期持有的，接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，有别于炒股的短期行为。

三、炒股和股权转让行为的进一步辨析

一个企业出于行业发展的需求从股票二级市场购买的某上市公司的流通股，不是为了短期内利用股票买入卖出的价格差去获利，而是为了长期持有，并参与接受投资方的利润分配，共同承担接受投资方的风险。当持有该股票一段时间后，这个企业因经营策略或其他方面发生了改变，将该股票抛售，并获得了买卖价差，那么该企业是否应就获得的股票收益缴纳营业税。

篇(2)

一、股权转让流程及定价方式

了解股权转让流程及定价方式,可以正确判断股权转让中各相关人的法律关系,明确纳税主体、纳税义务发生时间和计税依据。

股权转让流程大致如下:(1)转让股东与公司其他股东之间的法律关系,涉及其他股东是否同意转让和是否行使优先购买权;(2)转让股东与受让人之间的法律关系,涉及股权转让合同的签订及履行,受让人支付价款,出让人交付出资证明,双方确认股权已交付等;(3)受让人、转让股东与公司之间的法律关系,转让人有协助过户义务,公司办理股东名册变更登记,承认新股东、注销原股东,发表股权过户登记声明等。可见,股权转让中所涉及的纳税利害关系人有:转让股东、其他股东、受让人、公司以及不特定第三人。

具体实践中,确定股权转让价格通常有几种做法:(1)将股东出资时股权的价格作为转让价格;(2)将公司净资产额作为转让价格;(3)将审计、评估价格作为转让价格;(4)将拍卖、变卖价作为转让价格。

二、股权转让中存在的税收问题

目前,税务机关对股权转让的税收征管并不到位,存在诸多漏洞,具体表现如下:

(一)税收政策不完善,投资者有避税空间。

我国现行股权转让税收政策散落于各个单行文中,未形成系统性的税收文件,给投资者以筹划空间,给税务机关的执法带来难度。突出表现在以下几方面:

一是在投资者身份上进行选择,承担较少税负。企业股东有法人,也有自然人,在股权转让过程中既涉及企业所得税,又涉及个人所得税。目前,企业所得税的税率为25%,个人所得税中财产转让收入的税率为20%。由于税负存在差异,有些股东特别是集法人股和个人股于一身的私营企业主,在投资时就会有所选择,较多地采用个人投资形式。

二是通过投资再转让股权方式转让不动产,将应纳税款化于无形中。比如:A公司拟出售新开发的市场价格为1 800万元的一幢大楼,B公司有意购置这幢大楼用于开办酒店。如果B公司直接以1 800万元购入,A公司需缴纳销售不动产营业税90万元,(假设不考虑其他税费)。而《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定:“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担风险的行为,不征收营业税;对股权转让不征收营业税”。据此,若A公司将大楼作价1 800万元投资入股参与B公司经营之后,再把B公司中所拥有的股权以1 800万元的价格转让给B公司用于开办酒店使用,则A公司就不用缴纳营业税了。

三是虚假整体转让企业产权,逃避缴纳营业税。比如:A公司拟转让房产土地给B公司,如果正常转让,A公司需缴纳销售不动产和转让土地使用权营业税(假设不考虑其他税费)。而《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》(国税函[2002]165号)规定:“转让企业产权的行为不属于营业税征收范围,不应征收营业税”。据此,如果A公司先成立一个新企业C公司,把主要业务及重要机器设备转移到C公司中,将债权债务基本清理完毕后,再将企业进行整体转让给B公司,这样,A公司虽转让的仅是土地和房产,却不用缴纳营业税。

从以上两个例子可以看出,转让形式不同,税收的影响却天壤之别,这也是税收政策不完善的体现。

(二)股权转让价格的真实性难以核实。

股权转让各方为了逃避相关税收,往往会达成某种默契,签订一份平价转让或低于实际转让额的虚假股权转让合同,而税务机关要取得其真实转让价格信息,在调查取证时存在很大难度。因为,工商管理部门办理变更登记手续时仅是原出资人的变化,而从企业财务账上也只能反映新公司的股东发生了变化,无法反映具体转让金额。

(三)对股权转让价格缺乏有效的核定征收手段。

虽然《税收征管法》明确了对于计税价格明显偏低的情况可以核定计税价格,但未明确具体操作手段。《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函[2009]285号)第四条规定:“对申报的计税依据明显偏低(如平价和低价转让等)且无正当理由的,主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定”。但该条文也只是针对自然人股东转让股权而言,对于法人股东股权转让价格明显偏低的,税务机关仍缺乏有效的核定征收手段。通过何种方式确定合理的股权转让价格,是税务机关的一大难题。

(四)对股权转让缺乏有效监控。

由于税务机关对股权转让的交易过程及交易结果无法监控,税务机关往往在股权转让完成之后,才能从工商管理部门的定期数据交换、税务登记变更等环节获得相关的交易信息,税收征管行为滞后。在纳税人不主动进行税务登记变更的情况下,税务机关无法及时获取股权转让的动态信息。《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函[2009]285号)规定:“在工商行政管理部门办理股权变更登记手续之前,应向主管税务机关报告并申报缴纳个人所得税。”该文件从政策上加强了对自然人股东股权转让的税收管理,而对法人股东股权转让的税收政策,税务部门还需要进一步完善。

四、对加强股权转让税收管理的建议

(一)堵塞政策间隙,完善税收政策体系。

假如一项经济行为采取不同的方式就可以进行避税,说明税收法律政策上存在瑕疵。国家应尽快出台《股权转让管理办法》,对股权转让行为予以规范,并对现行股权转让税收政策进行整合统一,使政策更加明确、完善。

――从制度层面规范股权投资转让行为。针对先以土地、房产投资,再转让给被投资企业的“假投资”等行为,国家应尽快完善相关管理制度,从投资目的、投资双方关系、合作前景等方面严格审查投资行为的真实性,从源头上防止税收流失。

――加强对整体转让企业审核管理。税务部门应对股权转让环节认真审查,关注被转让方的资产、债权、债务及劳动力安置情况。对以逃避纳税为目的,违规自行处置企业以前资产、债权和债务,或违规转移到新办其他企业,以及没有安置全部劳动力的,一律不作为转让企业产权,依法征收营业税等相关税收。

(二)密切部门联系,畅通综合治税渠道。

笔者认为,应建立起政府主导、部门配合的股权转让税收管理机制,有效解决股权转让中存在的“信息隐蔽滞后、转让价格难确定、税收检查难度大”的问题。

――建立信息传递网络。与工商部门建立股权转让信息传递制度,即时通知,及时核对信息,以便税务部门及时取得股权变更信息。

――建立与司法部门联合办案制度。对明显有股权转让税收而不申报缴纳的企业,必要时可以介入司法程序,与公安部门进行联手防范和打击,及时追缴相关税收,保证税法的刚性。

――密切与土地、房产部门的联系。建立“先税后证”制度,涉及土地、房产等股权交易行为的,土地、房产部门应依据完税证办理产权转移手续,防止税收流失。

(三)建立合理定价机制,完善核定征收体系。

――加强核定征收力度,建立价格核定机制。对股权原价转让或转让价格明显偏低又无正当理由的,税务机关除加强纳税评估,加大约谈力度外,还可依据企业的《资产评估报告》、《财务会计报表》的净资产增值率和累计未分配利润及累计盈余公积确定股权转让价格,对股权转让核定税款。

――适当引入中介评估定价机制,完善核定征收体系。对于股权转让价格明显偏低的情况,笔者认为,可以借鉴国外的普遍做法,引入中立的第三方中介结构,对股权转让价格进行评估定价,这样一方面可以减少税务机关的执法风险,也较容易获得纳税人的认可。

(四)加强政策辅导,强化税务核查工作。

篇(3)

【关键词】企业转让形式；收购涉税问题；企业转让原则

公司在并购重组过程中，采取不同的收购方式，涉税情况不尽相同，下面以我公司对一民营企业收购为例，对不同收购方式下的涉税情况进行列举、分析，以供参考。

一、企业转让的形式及涉税情况

（一）说明

（1）计算的数据以被收购公司提供的资产负债表及会计主管提供的数据为准，假定资产转让收入的明细取得税务局的认可。

（2）土地增值税依据双方的《资产转让协议之补充协议》中要求，土地未增值，故未计算，但这要税务局的认可，如税务局不认可，一般资产转让方式下，对方的土地增值税必须交，企业产权转让方式下对价为股权的可以不交，股权转让方式不交土地增值税。

（3）由于篇幅和企业为上市公司，互相参股等形式就不在叙述。

（4）由于篇幅问题，被收购企业提供的资产负债表没做为附件，被收购企业的资产几面价值为59078万元。

（5）公司意向出价69300万元收购被收购企业，但未明确各项目对价为多少。

（二）具体转让形式及涉税情况

1、一般资产转让。现在采用的资产转让形式，涉税最多，具体如下：

（1）增值税：

①存货：4000/1.17*0.17=581.2万元（存货收购价为4000万元）

②机器设备：

2009年1月1日起，我国的增值税转型为消费型增值税，即购进的机器设备可以在购进时一次性抵扣。表中的未抵扣是指2009年1月1日前购入的设备，税法规定，此部分按4%减半征收的简易办法计算纳税，即4579.97/（1+4%）*4%/2=88.08，抵扣后转出的是指被收购公司接收增值税票为2009年1月1日以后，已经抵扣，但税务局认为是09年1月1日前已交付而要求不得抵扣而转出的部分，这部分视同09年1月1日前购入的，应交增值税为2784.35/（1+4%）*4%/2=53.55万元，抵扣的部分是09年1月1日后购入的，按17%交纳增值税，即15287.68/（1+17%）*17%=2221.29万元，合计应交增值税2362.91万元

存货和设备两项合计：2944.11万元

（2）营业税：

①房屋建筑物、矿山：

由于房屋建筑物都是自建，按售价全额缴纳营业税，即43383*0.05=2169.15万元

②土地（按不增值）：3265.56*0.05=163.28万元

以上两项合计：2332.43万元

（3）城建税、教育费附加：（2944.11+2332.43）*（1%+4%）=263.83万元

（4）印花税：69300*0.0005=34.65万元

（4）企业所得税：（69300-59078-2332.43-263.83-34.65）*25%=1897.78万元

（5）个人所得税（69300-59078-2332.43-263.83-34.65-1897.78）*20%=1138.66万元

总共交税=2944.11+2332.43+263.83+34.65+1897.78+1138.66=8611.46万元

契税由收购企业缴纳，在此不在列示。

2、企业产权转让（企业整体资产转让）

企业整体资产在《转让关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）第四条中有规定，企业整体资产转让是指一家企业（以下简称转让企业）不需要解散而将其经营活动的全部（包括所有资产和负债）或其独立核算的分支机构转让给另一家企业（以下简称接受企业），以换取代表接受企业资本的股权（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票。

整体资产转让要求对价为股权，但我认为这是说符合这种条件的转让可以享受所得税优惠政策，整体资产转让与产权转让的分别应该是是否接纳劳动力，因此产权转让形式也是整体资产转让，对价为股权是整体资产转让的一种特殊形式。

这种形式涉税较少，但需税务局认定，容易引起争议，具体如下：

（1）增值税：免征。依据：《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》（国税函[2002]420号）

（2）营业税：免征。依据：《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）

（3）城建税、教育费附加：由于增值税、营业税免征，因此城建税、教育费附加免征。

（4）印花税：因为是资产和负债一起转让，因此出价就应该扣除负债，印花税就会减少，扣除负债后，公司出价为30179.92万元，30179.92*0.0005=16.09万元

（6）企业所得税：（69300-59078-16.09）*0.25=2551.48万元

（7）个人所得税：（69300-59078-16.09-2551.48）*20%=1530.89万元

总共交税=16.09+2551.48+1530.89=4098.46万元

对价转让为股份时，我方企业可以免交契税：

（43383+6020*230/424）*3%=1399.46万元

3、股权转让：

股权转让涉税最少，且没什么争议，是最优的方案，由于股权转让只涉及到股权，未涉及到资产转让，因此不交各项流转税类，股权转让是股东之间的转让，不涉及企业所得，因此不交企业所得税，只交印花税和个人所得税：

（1）印花税：30179.92*0.0005=16.09万元

（2）个人所得税：

（3）（69300-59078-16.09）*20%=2041.18

总共交税：16.09+2041=2057.27

在此种形式下，我方企业可以免交契税：

（43383+6020*230/424）*3%=1399.46万元

二、原则

1、在合法的范围内，追求企业收购效益的最大化。

由上面可以看出，采取不同的形式，税负不同，对方的净收益不同；由于企业决策层的原因，签订的合同为一般的资产转让形式，因此企业可以采取形式上的让步，要求对方给予价格及其它方面的让步，采取最有利于企业方的形式，追求企业收购效益的最大化，通过“共赢”尽快完成企业收购。

篇(4)

新三板（全称“全国中小企业股份转让系统”）挂牌审计中，各类涉税问题是新三板上板一大审核重点。全国中小企业股份转让系统业务规则也对挂牌后的信息披露是否完全，关联交易定价是否公允，股权激励方案是否合理等常见问题做了严格规定，是否合规直接关系到公司独立责任承担的重要问题，因而在申报材料审核时受到重点关注。如果企业忽略这些问题，很可能就会导致挂牌新三板时间延长，甚至挂牌失败。

用分红转增股本的风险

用分红转增股本，相当于用跟盈余公积、未分配利润转增股本，针对这种情况，税务局一般会视同分红（利润分配），要求企业按照20%的税率缴纳个人所得税。

企业挂牌前，一定要把挂牌前企业的利润和挂牌后的企业利润分割开来。挂牌前企业取得的利润有一部分属于盈余公积和未分配利润，需要转增股本。而转增股本的部分就相当于股东收到分红后，重新投资给企业，这是其中一种需要缴纳20%个人所得税的情况。

还有一种是企业在进行多套账合并时，会在某一个会计期间出现利润猛增的情况。多套账是指企业准备的不同的账本，一般分为内账和外账，分别用来应付银行、税务机关以及企业内部自用。企业在挂牌新三板之前，需要将内外账合并来达到合规，有可能会出现利润猛增的情况。企业需要针对这部分利润缴纳企业所得税，交完企业所得税（25%）之后，如果要用这部分转增股本，那么还需要缴纳个人所得税（20%）。

另外在改制时，资本公积，包括接受捐赠、股本溢价以及法定财产重估增值等原因所形成的公积金，和盈余公积、未分配利润转增股本时，部分可以免税，部分需要纳税，企业也需要注意。

首先，如果是自然人股东，那么以资本公积、盈余公积和未分配利润转增股本，暂时可分期缴纳个人所得税。其次，如果是法人股东（股东为企业），在资本公积转增股本时，不缴纳企业所得税，而盈余公积以及未分配利润转增股本，虽然视同利润分配行为，但法人股东通常不需要即时缴纳企业所得税。

以专利投资增加风险

股东以技术专利、房产以及股权增加股本，就是所谓的个人以非货币性资产投资。为了满足在客户处招投标的需要和新三板对股本的要求，技术型企业经常采取股东个人以技术转增股本的方式来满足要求。

财税[2015]41号针对用无形资产投资缴纳个税的问题，有详细的规定。个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生，比如前例中无形资产虽然属于个人，但是投入到企业的生产经营中，这就相当于转让无形资产和投资同时发生，企业上市就要对个人转让非货币资产的所得，按照财产转让所得的项目，依法计算缴纳个人所得税。如果投资的当时没有缴纳个人所得税，那么在挂牌前也一定要缴纳个人所得税。

比如，三个合伙人以300万的无形资产入资企业，在投资的时候就要缴纳个人所得税，之后在挂牌审计中发现这个300万的无形资产不符合投资的标准，需要将这个无形资产进行减资，然后通过现金的方式进行增资，之前缴纳的个人所得税也是不能退税的，不仅不会退还个人所得税，还需要补缴因为这个无形资产在企业存在期间产生的企业所得税。

股东股权转让风险

篇(5)

《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》国税函〔2009〕285号和《国家税务总局国家工商行政管理总局关于加强税务工商合作实现股权转让信息共享的通知》（国税发〔2011〕126号）发文后，某市地税与市工商管理局建立了良好的信息共享制度，定期将企业股权变更信息下发至各地税管理分局，一年多的实践中，股权转让税收的征管取得了显著成效，但在实际征收工作中还存在一些问题，现就征管中的难点谈谈个人看法。

一、共享信息后股权转让个人所得税征管中存在的问题

（一）股权转让信息在税收征管利用率不高

工商部门与税务部门对股权转让信息的要求与审核重点不同。从工商部门的传递到地税部门的某县2013年4季度至2014年1季度380条股权变更的信息看，全部是原价转让。其原因是工商部门变更登记时要求股权转让人之间签订股权转让协议，且只要提供转让协议书、股东会决议、股权变更确认书、股东身份证明等文书，便可进行变更登记。对其是否进行原价或溢（折）价转让，则不作为工商部门审核要点。即注重程序性审查，不对股权转让人实质性进行审查。而税务部门除程序性审核外，重点审核交易价格，而公平交易价格的往往与工商部门文书中所提供的价格有一定的出入，不能完全利用其股权转让协议书的价格。

（二）法律和管理制度上界定不明晰

1、自然人股权转让是否以工商部门变更登记必要条件，没有明确规定。“股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。”（国税函〔2009〕285）该条款将个人所得税的纳税义务前置于变更登记之前，但是没有明确不办理变更登记是否应征收个人所得税。 “公司应将股东的姓名或名称及其出资额向公司登记机关登记，登记事项发生变更的应办理变更登记，未经登记或变更登记的，不得对抗第三人。”（《中华人民共和国公司法》）指出了事实上存在未变更登记的情形。

2、工商部门在变更股权登记时没有规定以完税或免税证明作为必要资料。“持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。”（国税函〔2009〕285） 对工商行政管理部门并没有约束力，实际也未执行。国税发〔2011〕126号规定“（一）工商行政管理部门向税务部门的提供的信息……”也就是说工商行政管理部门只有提供信息的义务，并没有“先税后变”的把关义务。

（三）自然人股权转让，计税依据难以核实

⒈“净资产按规定自然人股东转让价格偏低，就可按照企业当期每股净资产（即企业所有者权益合计额）和个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定其股权转让额,计算其应纳的个人所得税。”事实上有部分企业核定征收税款，没有不建立或不健全财务账簿，提供不了净资产数据，而对于企业净资产份额税务部门更无法进行科学、合理的认定。在核定计税依据时“对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。(国家税务总局公告2010年第27号)”税务部门不但要承担中介机构的评估费用，还可能出现纳税人不认可该中介的评估价格，而提供其他中介机构评估价的尴尬局面。

⒉自然人股东转让股权收付款真实凭证，难以取得。大部分纳税人转让股权时由于金额较大且便于分清责任，采取了银行转账形式，但是税务部门通知其申报股权转让税收时，都没有提供转账凭证，表示采取了现金交易方式。而税务部门只有在调查税收违法案件时，对案件涉嫌人员的储蓄存款经设区的市、自治州税务局（分局）局长批准才能查询个人储蓄存款账户。因此基本上很难通过第三方（银行）确认股权转让真实价格。

二、加强股权转让税收征管的对策及建议

（一）完善工商变更登记提供的资料，加大共享信息利用率。在工商管理法律法规有关股权转变更变登记应增加提供有资质的中介机构出具的企业净资产的清算或评估报告的规定。参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入，据以计算征收个人所得税就具有操作性，既减少税务机关执法风险，纳税人也容易认可。

（二）明确税收要素相关规定在税收法律法规中明确应于签订转让协议完成转让交易办理变更登记时，发生纳税义务。将变更登记作为股权转让的必要条件，以确定纳税发生时间。对于未在工商登记而实际拥有且转让股权的，而在工商登记的股东没有持股比例变化的，不征收个人所得税。取消国税函[2009]285号文第一条规定将提供股权转让所得完税凭证或免税、不征税证明作为股权变更登记的前置条件。

（三）从规范性文件的层面规定对于不提供中介机构清算或评估报告的，被转让股权的企业正常经营而所得税实行核定征收的，其自然人转让股权时按转让收入的一定比例核定征收个人所得税，大体分行业核定征收比例，如比照房产转让个人所得税核定征收比例1%至3%核定，计算简便直接，利于有效实施到位。

篇(6)

【关键词】房地产 土地使用权转让 税务筹划

根据国家建设部统计资料，房地产企业各类税费约占产品成本的三分之一。通过税务筹划来规避或减轻自身税赋，能获取最大的税后收益。近年来，土地使用权价格连年上升，新地王层出不穷，直接转让土地会给房地产企业带来大额税赋。因此，通过合理安排日常经营活动，采取各种措施化解或防范纳税风险，是房地产企业财务管理方面的一项重要工作。本文将使用如下案例来分析土地使用权转让纳税筹划。

案例：A房地产集团拥有B地块土地权证，账面成本2亿元，计划出售以便获取集团经营所需现金，转让价为8亿元。现拟定下述三种转让方式：

方案一：A房地产集团直接出售B地块

此方案直接进行土地使用权转让，所需缴纳的税种如下：

1.根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令第52号），需要缴纳相应的营业税金。营业税=转让价×5.65%=80 000×5.65%=4 520（万元）。

2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，其土地增值部分需要由A房地产集团缴纳B地块增值部分相应的土地增值税。根据测算，增值率未超过200%，税率为50%，速算扣除数为15%。

土地增值税=（转让价-扣除数）×超率累进税率-扣除数×速算扣除率=[8-（2+8×5.65%+2×20%）]×50%-2.852×15%=2.1462（亿元）。

3.根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，需由A房地产集团缴纳B地块增值部分相应的企业所得税。

A房地产集团土地转让所得税=（转让价-账面成本―营业税―土地增值税）×25%=（80 000-20 000-4 520-21 462）×25%=8 504.5（万元）。

税赋成本合计=4 520+21 462+8 504.5=34 487（万元）。

方案二：以土地使用权注入项目公司并转让公司股权

税收筹划方案：A房地产集团注册成立C公司，并将B土地以3亿元的价格注入C公司，将C公司股权对外转让，转让价8亿元。所需缴纳的税种如下：

1.根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号），以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税的规定，股权转让无需缴纳营业税。

2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资或联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税的一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，因此土地注入需要缴纳土地增值税。根据测算，增值率未超过50%，税率为30%。

土地增值税=（注入价-扣除数）×超率累进税率=[30 000-（20 000+20 000×20%）]×30%=1 800（万元）。

3.根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）第八条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

4.根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，计算股权转让所得税。

A房地产集团股权转让所得税=（转让价-账面成本-土地增值税）×25%=（80 000-20 000-1 800）×25%=14 550（万元）。

税赋成本合计=1 800+14 550=16 400（万元）。

方案三：以在建工程注入项目公司并转让公司股权

税收筹划方案：A房地产集团对B地块进行前期设计开发建造，建安成本花费2亿元，A集团注册成立C公司并将B在建工程以6亿元的价格注入C公司，将C公司股权对外转让，转让价8亿元。所需缴纳的税种如下：

1.根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号），股权转让无需缴纳营业税。

2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，在建工程注入需要缴纳土地增值税。根据测算，增值率未超过50%，税率为30%。

土地增值税=（注入价-扣除数）×超率累进税率=[60 000-（40 000+40 000×20%）]×30%=3 600（万元）。

3.根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号），免征契税。

4.根据《中华人民共和国企业所得税法》，计算股权转让所得税。

A房地产集团股权转让所得税=（转让价-账面成本-土地增值税）×25%=（80 000-40 000-3 600）×25%=9 100（万元）。

篇(7)

房产投资是借助房产来获取投资收益的行为。房产投资的形式比较多，如房产出租获取租金收入、以房产出资获取分红收入、房产转让获取价差收益等。

房产投资中涉及房产税、营业税、企业所得税、土地增值税等税种。房产税的征税对象是对企业存量财产中的房屋，其计征方式有从租计征和从价计征。从租计征是指房产税按照房屋租金收入的12%缴纳。从价计征是指年房产税按照房屋的计税余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%缴纳。从价计征方式下，房产税的缴纳只和房产原值有关，房产原值既定、房产税也是恒定的；从租计征方式下，房产税与租金收入呈正相关关系，即房屋租金增加，房产税也随之增加。如自用的房产、提供仓储服务的房产是从价计征，而出租的房产是从租计征。营业税是对企业房产转让价差征收、土地增值税是对企业房产转让增值额征收，而企业所得税是对房产转让所得征收。在相关的房产投资方案比选中，不同方案的税收成本差距较大。而一些相关的税收筹划是基于税负率较低的原则进行方案比选。这种做法忽视了企业的不同的方案税后收入绝对值的比较。税负率低方案不一定是最佳方案，利用税后收入比选各个方案更为准确、可靠，本文运用税后收入较高的原则进行方案的比选。

二、房产投资联营与房屋出租的选择

按照税法规定，满足持股时间要求的企业以房产出资获取被投资企业税后利润分红的收益不缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，房产税由被投资企业缴纳；企业以房产出租获取租金收入则需要缴纳营业税、房产税和企业所得税。

为了防止企业为减少税收成本“真出租、假投资”。国税函（1993）368号规定“对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。”国税函发[1997]490号规定“以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。” 即房产投资入股收取固定利润视同房产出租计算房产税和营业税。

一般情况下，企业在房产投资时即可以房产联营投资、共担风险，取得投资利润，也可以房产出租而取得固定的租金。从税负角度看，那种投资方案对企业更有利呢？

设房产原值为Y、企业所得税税率为25%、城建税税率为7%、教育费附加为3%，房屋的计税余值为房产原值的80%。投资者如将房产联营投资共担风险，预计分红收入为A；如以房产出租，预计租金收入为X。

在以房产联营投资共担风险的情况下房产税从价计征，税后利润分红收入免企业所得税，同时也分红收入也不征收营业税。其税后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照计税余值为房产原值的70%计算，其税后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房产如出租则税后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。

实际决策时企业可以根据上述两个公式，将企业预计的租金收入和分红收入带入公式，即可计算出两种方案的税后收入。如当预计租金收入为140万元，预计共担风险的分红收入为141万元，房产原值为5600万元，计税余值为房产原值的80%。房产联营投资、共担风险的税后收入为141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24万元，房产出租的税后收入为（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625万元。由此可见，房产共担风险、联营投资的方案税后收入较大，故应选择。李荣锦（2012）在房地产企业房屋纳税筹划分析中对该类方案比选中采用低税负率的方案，有些不妥。如上例方案比选中，房产共担风险、联营投资的税负为53.76万元，税负率为38.13%，房产出租的税负为53.375万元，税负率为34.85%。低税负率选择法下，房屋出租方案因税负率低当选。然而，低税负率并不必然导致高税后收入，因此利用税后收入进行比选方案比选更符合企业的决策目标，能够减少决策失误。

三、出租仓库与仓储服务的选择

出租仓库属于营业税的征税范围，其按照服务业-租赁业税目5%的税率缴纳，房产税则是按照租金收入的12%计算征收。

仓储服务是按照服务业-仓储业税目5%税率计算征收，处于营改增试点地区的仓储业则属于增值税的征税范围，其按现代服务业-物流辅助服务业（仓储服务）税目6%的税率或者3%的征收率进行征收，房产税是按照房产计税余值的1.2%计算。

一般来说，企业库房对外出租取得收入既可以采取仓库出租的方案，也可以采取提供仓储服务的方案，而且两种方案的收入基本相当，此时，税负因素往往决定企业决策。

设仓库原值为Y、仓库的计税余值为房产原值的80%，企业所得税税率25%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，。企业既可以出租仓库也可以提供仓储服务，租金收入或者仓储收入都是X，如提供仓储服务则新增的成本为B。出租仓库的税后收入为（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。为了方便两种方案的比选，以下提供仓储服务的税后收入均指扣除仓储新增成本的出租仓库的税后收入。如果新增成本较小，可以不予考虑。

如非营改增试点地区的企业提供仓储服务，其仓储服务税后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。当新增成本忽略不计（即B等于零）时，计算出两个方案的税后收入相同的平衡点为8%（即当X/Y=8%时，两个方案的税后收入相等）。

如果提供仓储服务企业是营改增试点地区一般纳税人则仓储服务适用增值税税率为6%，如企业提供仓储服务的进项税额较小忽略不计，仓储服务的税后收入= （X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。从而计算出B为零时的平衡点为8.54%。

如果该企业为营改增试点地区的小规模纳税人，仓储服务的税后收入= （X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%） 。从而计算出B为零时的平衡点为6.7%。

如果企业房产的计税余值是房产原值的70%。企业提供仓储服务的房产税计算应相应调整，通过计算列表入下：

企业决策时，房产的计税余值为房产原值的比例和B值可以根据企业实际情况确定，如有其他税费也可按照实际情况将表中的模型进行修正。税后收入平衡点确定以后，企业可以计算企业预计出租的租金收入与房产原值的比例。如果该比例大于平衡点，提供仓储服务可以锁定房产税，仓储服务方案税后收入较大，应选该方案。反之，应当选择仓库出租方案。企业也以根据上述模型直接计算税后租金收入或者税后仓储服务收入，选择税后收入较大的方案。

企业在确定房屋租金收入时要注意房租收入和其他收入和代收款项分别确认和核算，如水电费、物业管理费、空调费、供热费、出租露天停车场、出租设备或者物品、出租场地收入等收入不属于房屋出租收入，将这些收入分别签订合同，将会降低计税租金收入和房产税，减少不必要的税费支出。

房屋的装修也影响到了房产税，与装修好的房屋相比，未装修的房屋出租的租金收入要低一些，房产税也要低一些。出租方也可以通过设立的物业公司将房屋装修后向承租方收取物业费，也可建议承租方直接委托第三方装修，这样房产税较低。

四、房产转让与股权转让的决策

房产转让的相关税收政策如下：财税〔2003〕16号规定“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。” 房产转让税负较重，其涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税、契税、印花税。增值率超过20%房产转让还要缴纳土地增值税。因此企业房产转让时，转让方需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税。

股权转让税收政策如下：财税〔2002〕191号规定“ 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”财税字〔1995〕48号规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”财税字[1997]77号规定“纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原帐面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。”因此，以房产投资入股时，投资方不需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税。投资后转让股权时，房产评估增值和股权转让收入才需缴纳企业所得税。

从上述政策的导向是鼓励企业房产投资、不鼓励房产炒作。因此企业将房产单纯转让的税负较重、而将股权对外转让或者将房产投资入股基本没有税收成本。企业在相关房产转让决策时，将拥有房产的公司的股权转让或者将房产投资入股到被投资企业或者将房产剥离成立新的公司然后将该公司的股权转让的方案税收成本较小。企业决策时可以根据上述税收政策进行测算税后收入进行方案的优选。另外，房产转让过程中，房屋的转让价格越高、相关的税费就越多。而装修好的房子的售价要高于未装修的房产，因此转让方装修房屋税负较重，受让方或其委托第三方装修房屋，其税负较小。

总之，房产投资策中从税负因素考虑，对于房产投资联营或者房屋出租的方案中直接计算税收收入选择收入较高的方案。房屋出租或者提供仓储服务决策中，根据租金收入占房产原值的比例和税后收入平衡点进行比较或者直接用税后收入的模型进行方案比选可以实现低纳税成本目标。使用股权转让或者房产投资入股或者房产剥离形成新的公司然后转让股权方案优于房屋直接转让方案。以上方案比选均可按先关税后政策采用税后收入较高的原则进行比选，正确考虑房产投资决策中的税负因素。

[本文系山西大学商务学院科研项目“所得税税前扣除研究”（编号：2012003）阶段性研究成果]

参考文献：